基建,房地產(chǎn),汽車行業(yè)總結(jié)

基建和房地產(chǎn)

-行業(yè)集中度低供應(yīng)方bargainingpowerlow-Demandfrom

基建GPlow農(nóng)村建設(shè)GPlow房地產(chǎn)GPhigh

-Coststructure:煤炭+電=40%

-房地產(chǎn)投資占每年投資的1/6，產(chǎn)業(yè)占GDP1/10

-行業(yè)特征(3個(gè)時(shí)滯)：政府政策變化開發(fā)商銷售變化（3個(gè)月）開發(fā)商投資決策變

化政府政策變化

-重估凈資產(chǎn)=賬面凈資產(chǎn)+重估增值=賬面凈資產(chǎn)+（權(quán)益已竣工未結(jié)面積+權(quán)

益未竣工面積）*下年售價(jià)*凈利潤率-KPI:業(yè)績(jī)覆蓋度=預(yù)收帳款/營業(yè)收入

-開發(fā)商定位：一線城市看存量（一線城市總體存量少，二三線城市看增速）-物業(yè)稅影響：

一線城市地方政府支持：存量地少難以依靠土地出讓獲取收入

二三線城市地方政府可能不支持：存量地多如果物業(yè)稅開征會(huì)影響土地出讓價(jià)

格，而土地出讓為一次性收入，物業(yè)稅為分期收入

-投資性購房比重超過20%，房市面臨較高風(fēng)險(xiǎn)

-6個(gè)博弈方:中央政府,地方政府,銀行,開發(fā)商,投資者,自住客-目前最大的問題:投資屬性過強(qiáng)剛興需求者只能高價(jià)購買-房產(chǎn)稅&物業(yè)稅不同點(diǎn)

房產(chǎn)稅為以有稅種，出租的商業(yè)地產(chǎn)一直在繳納；而物業(yè)稅是新稅種必須立法在

前

房產(chǎn)稅針對(duì)房產(chǎn)，物業(yè)稅針對(duì)房產(chǎn)和土地

房產(chǎn)稅稅基為購買房產(chǎn)的原值；物業(yè)稅是評(píng)估值

-房產(chǎn)稅和物業(yè)稅都是保有環(huán)節(jié)的稅，一般只收其一，而和土地出讓金不矛盾-房?jī)r(jià)易漲不易跌，原因：

和股票不同，買入的房子有很大部分變?yōu)榫幼∮貌粫?huì)馬上轉(zhuǎn)化為供給收入和租金的上漲將緩解房?jī)r(jià)的壓力-房?jī)r(jià)漲幅大的原因:

供給端:

政府土地財(cái)政推高地價(jià)人多地少需求端:

投資渠道少以及負(fù)利率狀態(tài)商品房的金融屬性過強(qiáng)貧富差距過大

擴(kuò)展閱讀：201*年房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)及未來展望

201*年房地產(chǎn)行業(yè)總結(jié)及未來展望

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)來說，過去的這十年既是黃金的十年，同時(shí)也是迷茫的十年，再也沒有哪個(gè)行業(yè)能像房地產(chǎn)行業(yè)這般強(qiáng)大，在整個(gè)國民經(jīng)濟(jì)中幾乎起到“牽一發(fā)而動(dòng)全身”的作用；但與此同時(shí)，再也沒有哪個(gè)行業(yè)能像房地產(chǎn)行業(yè)這般跌宕，十年以來經(jīng)歷了數(shù)輪調(diào)控，國家甚至不惜采用行政手段進(jìn)行壓制。

而剛剛過去的201*年，則無論對(duì)于整個(gè)中國經(jīng)濟(jì)而言，還是對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，都有著重大意義，作為本屆政府執(zhí)政的最后一年，同時(shí)也預(yù)示著新一輪政治周期的開端。在此時(shí)間結(jié)點(diǎn)上，我們將對(duì)過去的201*年做一次全面的盤點(diǎn)，看看在這承前啟后的一年中，房地產(chǎn)行業(yè)究竟發(fā)生了些什么，同時(shí)對(duì)即將到來的更為意義深遠(yuǎn)的201*年做些許預(yù)測(cè)，希望能夠在這新一輪周期的起點(diǎn)上，率先抓住未來行業(yè)發(fā)展的機(jī)遇。[回顧篇：行業(yè)在震蕩中企穩(wěn)回升]

如果說201*-201*年是本輪房地產(chǎn)調(diào)控的第一階段，期間行業(yè)政策面持續(xù)收緊，市場(chǎng)交易量持續(xù)萎縮，一二線城市房?jī)r(jià)持續(xù)回調(diào)，而進(jìn)入201*年以來，調(diào)控其實(shí)逐漸進(jìn)入了第二階段，由于前期調(diào)控成效基本得到了中央層面的肯定，加上房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)低迷給地方政府財(cái)政所帶來的巨大壓力，我們看到行業(yè)基本面在201*年之后明顯出現(xiàn)好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)交易量逐漸恢復(fù)，房地產(chǎn)企業(yè)壓力逐漸減輕，甚至房?jī)r(jià)也正逐漸企穩(wěn)回升，總結(jié)來看，201*年無疑成為了行業(yè)全面回穩(wěn)的一年。一、201*年房地產(chǎn)業(yè)所處的宏觀環(huán)境喜憂參半

1、經(jīng)濟(jì)環(huán)境：前三季度經(jīng)濟(jì)超預(yù)期下滑，基建投資、房地產(chǎn)回暖推動(dòng)四季度溫和復(fù)蘇

201*年我國宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)令人堪憂：外部環(huán)境方面，歐債危機(jī)不斷反復(fù)，發(fā)達(dá)國家經(jīng)濟(jì)分化加劇，大多數(shù)新興市場(chǎng)國家經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩或維持低位運(yùn)行，全球經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)明顯放緩；內(nèi)部環(huán)境方面，近年來國內(nèi)生產(chǎn)要素成本持續(xù)上漲，使傳統(tǒng)制造業(yè)和出口面臨重壓，加上主動(dòng)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，多方因素合力之下，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨較大下行壓力。從數(shù)據(jù)上看，201*年GDP增速持續(xù)放緩，三季度跌至7.4%，形勢(shì)嚴(yán)峻程度一度超過預(yù)期。

四季度起，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)其實(shí)出現(xiàn)了比較明顯的復(fù)蘇，其主要推動(dòng)力來自于兩個(gè)方面：其一，地方基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)強(qiáng)勁增長(zhǎng)，拉動(dòng)固定資產(chǎn)投資成功回升；其二，房地產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)上行，帶動(dòng)建設(shè)活動(dòng)溫和回升。兩者很大程度上掩蓋了出口端的持續(xù)低迷，以及私人經(jīng)濟(jì)部門的去庫存重壓。從全年的角度看，201*年宏觀經(jīng)濟(jì)的最終收官，對(duì)于各方而言都還是可以接受的。

2、行業(yè)環(huán)境：下半年以來行業(yè)景氣度轉(zhuǎn)好，信貸加速投放改善行業(yè)資金狀況

房地產(chǎn)行業(yè)景氣度方面，201*年以來以7月份為分水嶺呈現(xiàn)先跌后穩(wěn)，前8個(gè)月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速從27.8%一路下滑至15.4%，全國房屋新開工面積更是由正轉(zhuǎn)負(fù)；而由于今年以來整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)環(huán)境的好轉(zhuǎn)，銷售指標(biāo)率先企穩(wěn)反彈，企業(yè)信心逐漸恢復(fù)，8月份以后景氣指標(biāo)陸續(xù)觸底，截止11月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累積增速已在回升至16.7%，而新開工方面，8月單月增速今年來首度轉(zhuǎn)正、前11個(gè)月累積增速跌幅也從-13.4%(8月份)收窄至-11.1%�？傮w來看，下半年以來行業(yè)景氣度回穩(wěn)的趨勢(shì)非常穩(wěn)固。

信貸投放方面，201*年以來以5月份為分水嶺呈現(xiàn)先穩(wěn)后增，5月份中央政府開始強(qiáng)調(diào)穩(wěn)增長(zhǎng)的重要性，隨即各地方重大項(xiàng)目陸續(xù)開工，新增貸款明顯反彈；前11個(gè)月累計(jì)放出了7.75萬億元的信貸，已經(jīng)超過去年全年7.47萬億元的水平，今年全年新增預(yù)計(jì)將接近8.5萬億的規(guī)模。在此背景下，房地產(chǎn)企業(yè)資金情況也同步得到改善，截止11月，201*年房地產(chǎn)企業(yè)本年到位資金已連續(xù)7個(gè)月呈現(xiàn)增長(zhǎng)，前11個(gè)月同比增長(zhǎng)14.1%，其中來自個(gè)人按揭貸款貢獻(xiàn)最大，增速達(dá)到23.7%。

3、政策環(huán)境：中央層面口風(fēng)始終嚴(yán)謹(jǐn)，地方政府闖關(guān)由顯性轉(zhuǎn)為隱性

中央層面來說，相比201*-201*年多輪次、力度不斷升級(jí)的政策調(diào)控，今年從本質(zhì)上并沒有全新的政策出臺(tái)，但是，中央層面對(duì)調(diào)控的口風(fēng)一直維持在相對(duì)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)膶用妗Ｖ醒腩I(lǐng)導(dǎo)人在多個(gè)場(chǎng)合反復(fù)強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，敲邊鼓式的提醒從未間斷；此外，中央對(duì)于個(gè)別放松力度較大、輿論反應(yīng)強(qiáng)烈的地方性放松仍然堅(jiān)決叫停，例如年初時(shí)的蕪湖財(cái)稅補(bǔ)貼、年中時(shí)的重慶補(bǔ)繳公積金等，均遭到了中央層面的壓力而流產(chǎn)。地方層面來說，相比201*年個(gè)別城市超越中央底線的觸碰限購紅線，今年以來明顯變得更加謹(jǐn)慎，“闖關(guān)”舉動(dòng)從201*年的顯性逐漸轉(zhuǎn)向隱性。從地方政府政策調(diào)整形式上來看，今年多采用的是調(diào)整普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、公積金、信貸優(yōu)惠這樣比較溫和的方式。根據(jù)研究中心統(tǒng)計(jì)，201*年至今全國有28個(gè)城市先后對(duì)公積金貸款政策進(jìn)行了調(diào)整，方式從年初時(shí)相對(duì)較輕的延長(zhǎng)貸款年限、增加貸款上限，到下半年后下調(diào)首套房、二套房公積金貸款首付比例。

二、一二線城市引領(lǐng)全國市場(chǎng)銷售明顯回暖

1、全國總量：201*年全國市場(chǎng)交易規(guī)模將再創(chuàng)新高統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，201*年前11個(gè)月全國商品房銷售面積達(dá)到9.17億平方米，同比上漲2.4%，今年以來首度同比歸正，鑒于201*年12月份的成交低位因素，我們預(yù)計(jì)全年同比漲幅將在前11個(gè)月基礎(chǔ)上進(jìn)一步擴(kuò)大，201*年市場(chǎng)銷售量再創(chuàng)新高已毫無懸念。

縱觀今年房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行軌跡，基本可以分為四個(gè)階段：第一階段是1-2月，彼時(shí)正值春節(jié)，加上政策環(huán)境仍相對(duì)偏嚴(yán)厲，因此市場(chǎng)交易仍然延續(xù)201*年的低迷狀態(tài)；第二階段是3-6月，政策面相對(duì)寬松的格局逐漸成型、全國品牌企業(yè)依然延續(xù)去年降價(jià)跑量的策略，導(dǎo)致市場(chǎng)剛需開始集中釋放，推動(dòng)各城市交易量快速攀升；第三階段是7-10月，由于市場(chǎng)銷售持續(xù)良好，因此大多數(shù)企業(yè)資金壓力明顯緩解，而之前持續(xù)跑量所導(dǎo)致的利潤大量流失逼使企業(yè)價(jià)格策略逐漸趨于保守，但購房者一方卻依舊停留在前期“不降價(jià)，無銷售”的慣性思維，市場(chǎng)交投雙方正展開新一輪的博弈，導(dǎo)致交易量較前期有所下降，市場(chǎng)進(jìn)入一個(gè)相對(duì)平穩(wěn)的階段；第四階段是11-12月，各重點(diǎn)城市市場(chǎng)交易量出現(xiàn)年底翹尾，究其原因，時(shí)逢年底，一部分前期價(jià)格策略相對(duì)保守的中小型房企，由于時(shí)逢年底業(yè)績(jī)沖刺，因而推案規(guī)模和促銷力度有所增加，另一方面，過去3-4個(gè)月出現(xiàn)在各大重點(diǎn)城市中的價(jià)格回漲暫告一段落，相當(dāng)一部分購房需求擔(dān)憂明年市場(chǎng)進(jìn)一步回暖進(jìn)而加快入市。

2、各線城市：一二線城市市場(chǎng)明顯好轉(zhuǎn)，三四線增長(zhǎng)趨勢(shì)有所放緩

從全國24個(gè)樣本城市中看，一二線城市市場(chǎng)狀況顯著好轉(zhuǎn)，201*年樣本一二線城市銷售面積同比分別上漲了33%和32%，而其201*年的成交量同比則均下降了19%；而三、四線城市增長(zhǎng)趨勢(shì)則有所放緩，今年樣本三四線城市交易量同比增長(zhǎng)15%，漲幅較201*年大幅收窄。

城市間出現(xiàn)上述分化，主要原因在于去年一二線城市深受調(diào)控影響，市場(chǎng)需求被嚴(yán)重積壓，而隨著今年政策面的逐漸寬松，需求得以集中釋放；而三四線城市未在本輪調(diào)控政策的覆蓋區(qū)域，而近年來在整個(gè)行業(yè)層面上出現(xiàn)了進(jìn)軍三四線的浪潮，導(dǎo)致前期諸多熱點(diǎn)三四線城市市場(chǎng)快速膨脹，但與此同時(shí)，這類城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平依然落后、市場(chǎng)需求規(guī)模相對(duì)有限的缺陷也逐漸顯露出來，在經(jīng)歷了前幾年的快速擴(kuò)張之后，市場(chǎng)有效需求正遭遇階段性低谷。

3、產(chǎn)品需求：熱銷項(xiàng)目結(jié)構(gòu)發(fā)生漸變，剛需、改善、投資類需求陸續(xù)入市

201*年以來，伴隨著房地產(chǎn)行情的逐步好轉(zhuǎn)，購房需求經(jīng)歷了一個(gè)從剛需、改善再到投資逐步持續(xù)釋放的過程。3、4月份市場(chǎng)熱銷項(xiàng)目依然延續(xù)了去年年底的一波以剛性需求為主的行情，如上海的保利葉語、廣州的碧桂園鳳凰城等；6月以后，中大戶型的改善型產(chǎn)品也開始在熱銷項(xiàng)目上嶄露頭角，典型項(xiàng)目如上海的

中海紫御豪庭、南京的世茂外灘新城，均創(chuàng)造了開盤銷售破億的亮眼成績(jī)；而7、8月以后，包括旅游度假產(chǎn)品在內(nèi)的異地投資類項(xiàng)目也進(jìn)入到熱銷的隊(duì)列中，最具代表的例子如啟東的恒大海上威尼斯，開盤當(dāng)天售出2509套房源，備案金額超過20億元，再如惠州的碧桂園十里銀灘，項(xiàng)目主要客群為深圳、廣州等周邊的異地投資客戶，開盤當(dāng)天成交3300套房源。

三、全年土地市場(chǎng)成交下滑，下半年開始市場(chǎng)熱度有所回升

1、全國總量：全年土地市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，下半年行業(yè)環(huán)境持續(xù)好轉(zhuǎn)后有所起色

201*年全國24個(gè)樣本城市土地市場(chǎng)成交總建筑面積4.45億平方米，同比下降11%，平均樓板價(jià)為2257元/平方米，同比下降7%。

分階段來看，今年土地市場(chǎng)先抑后揚(yáng)的特征非常顯著，1-5月份由于房地產(chǎn)市場(chǎng)剛從低迷期中走出來，此時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)普遍將關(guān)注重心放在銷售端，而對(duì)于剛剛有所起色的政策環(huán)境也仍有余悸，因此表現(xiàn)在土地市場(chǎng)上即是成交量相對(duì)委靡，以樣本城市為例，今年前5個(gè)月共成交土地1.5億平方米，僅相當(dāng)于201*年同期的61%，而平均成交樓板價(jià)也較201*年同期下跌8%；

下半年之后，隨著行業(yè)大環(huán)境持續(xù)改善，企業(yè)銷售狀況好轉(zhuǎn)，帶動(dòng)土地市場(chǎng)交投逐漸復(fù)蘇，尤其是一部分在過去一年由于擔(dān)憂調(diào)控延續(xù)而在投資環(huán)節(jié)全面收縮的房企，開始顯露出強(qiáng)烈的補(bǔ)庫存的意愿，如在年初時(shí)曾號(hào)稱進(jìn)入“冬天模式”、“今年不輕易拿地”的萬科，下半年以來每月都有200萬平方米以上的新增土儲(chǔ)，10月份更是拿下448萬平方米土地，創(chuàng)下其近兩年以來單月最大手筆，從市場(chǎng)數(shù)據(jù)來看，6-12月份24個(gè)樣本城市月均成交土地4300萬平方米，已經(jīng)超過201*年月均水平；從地價(jià)的角度看，經(jīng)過6-8月份的企穩(wěn)過渡，9月份之后開始出現(xiàn)明顯攀升，最近三個(gè)月，北京、廣州、上海等核心城市高溢價(jià)成交地塊、甚至地王不斷涌現(xiàn)，北京萬柳地王高達(dá)33831元/平方米的樓板價(jià)曾一度引起轟動(dòng)，時(shí)隔半月，霞光里地塊成交單價(jià)高達(dá)37875元/平方米，進(jìn)而成為新單價(jià)地王。

2、各線城市：二線城市土地市場(chǎng)交易保持平穩(wěn)，三四線城市地價(jià)保持快速上漲今年土地市場(chǎng)總體成交情況不甚理想，各線城市的表現(xiàn)也存在較大差異。

從成交量角度看，一線城市和三四線城市今年土地交易規(guī)模均大幅度萎縮程度，跌幅分別達(dá)到39%和35%，究其原因，我們認(rèn)為一線城市由于地價(jià)平均水平偏高，在調(diào)控主基調(diào)未變、企業(yè)普遍加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)管控的背景下，土地成交不暢是完全可以預(yù)料的結(jié)果；而三四線城市方面其實(shí)也是受困于風(fēng)險(xiǎn)因素，只是這部分城市的風(fēng)險(xiǎn)不在于地價(jià)高，而在于未來短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的不確定性，過去兩三年整個(gè)行業(yè)范圍內(nèi)出現(xiàn)進(jìn)軍三四線城市的浪潮，而從今年市場(chǎng)的反饋來看，相當(dāng)一部分前期熱點(diǎn)的三四線城市市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了交易低谷，而這必然已經(jīng)引起企業(yè)的警惕。而與前兩者相比，二線城市無論在地價(jià)還是市場(chǎng)需求方面都更為可控，因此從土地市場(chǎng)來看交易量與去年基本持平。

從地價(jià)角度看，一線城市雖然土地成交總體低迷，但由于稀缺因素，地價(jià)仍與去年持平；二線城市方面今年平均樓板價(jià)下跌14%，在我們看來，這與相當(dāng)一部分地方政府主動(dòng)調(diào)低出讓底價(jià)有重要關(guān)系；而三四線城市方面，盡管今年土地成交量下滑，但地價(jià)依然走在持續(xù)上漲的軌跡中，這與這部分地區(qū)本身處于城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的高增長(zhǎng)期有關(guān)，但就27%的漲幅來看，其土地市場(chǎng)熱度過高的風(fēng)險(xiǎn)依然存在。

3、流拍、溢價(jià)：地方政府改變拍賣方式抑地價(jià)，流拍率同比小漲、溢價(jià)率回落

201*年全國30重點(diǎn)城市土地流拍率為9%，與去年相比提升了1個(gè)百分點(diǎn)。201*年上半年流拍率相對(duì)較低，主要是土地供應(yīng)量大幅收縮，而隨著下半年土地市場(chǎng)回暖，地方政府集中供地，導(dǎo)致流標(biāo)地塊數(shù)量有所增長(zhǎng)。

201*年土地市場(chǎng)底價(jià)成交占主流，高溢價(jià)地塊占比出現(xiàn)明顯下滑，全年平均溢價(jià)率在50%以上的占比僅為4%，與201*年相比下降8個(gè)百分點(diǎn)，較201*年、201*年時(shí)的33%和24%更是明顯偏低。這一方面是由于企業(yè)拿地整體較為理性，尤其是上半年典型企業(yè)多為底價(jià)拿地，競(jìng)爭(zhēng)不激烈，另一方面也是政府調(diào)控的結(jié)果。201*年5月，國土部重申溢價(jià)率超過50%的地塊需上報(bào)，而201*年以來杭州、廣州、濟(jì)南等城市在競(jìng)拍方式上也做出了改變，如采取“限地價(jià)、競(jìng)配建”、“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”等方式，這使土地出讓溢價(jià)率得到有效抑制，所以201*年從總體來看，高溢價(jià)地塊并不常見。[展望篇：新十年兩大關(guān)鍵字推動(dòng)行業(yè)持續(xù)發(fā)展，201*年春意已現(xiàn)]

201*年將是新一屆政府執(zhí)政的第一年，是新一輪政治周期的第一年，其將為未來十年整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展定下主基調(diào)，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)而言，剛剛經(jīng)歷了201*年的觸底回穩(wěn)，其上行趨勢(shì)能否在201*年得以延續(xù)，相信這是廣大房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前最為關(guān)心的話題。站在這兩個(gè)層面上，我們將對(duì)未來十年行業(yè)發(fā)展的重要方向，以及201*年房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)作出判斷，一家之言，僅供參考。一、新十年兩大關(guān)鍵字

1、“新型城鎮(zhèn)化”將是未來十年房地產(chǎn)行業(yè)最大利好

在過去的十年中，伴隨著全國城鎮(zhèn)化進(jìn)程的推進(jìn)，中國總共新增大約2億的城市人口，按照人均30平的住房需求測(cè)算，這將為房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了60億平方米的需求；但是根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)，過去十年全國商品住宅竣工面積總共不足50億，也就是說單單是城鎮(zhèn)化就造成了10億平方米的供應(yīng)缺口，而這才是過去房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠抵御一切調(diào)控、越挫越勇，進(jìn)而締造黃金十年的真正秘密。那么在未來的十年，城鎮(zhèn)化還會(huì)給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來如此巨大的推動(dòng)力嗎？毫無疑問，答案是肯定的。

李克強(qiáng)總理在201*年的多次講話中提到，未來中國經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式必須從依賴出口轉(zhuǎn)變到依靠?jī)?nèi)需上來，而城鎮(zhèn)化正是我國最大的內(nèi)需。由此可見，在新十年中中國的城鎮(zhèn)化進(jìn)程將繼續(xù)提速，而更為重要的是，未來的城鎮(zhèn)化將從以往關(guān)注速度轉(zhuǎn)變?yōu)楦�關(guān)注質(zhì)量。

在過去相當(dāng)一段時(shí)間內(nèi)，我國的城鎮(zhèn)化、尤其是相當(dāng)一部分中小城鎮(zhèn)的城鎮(zhèn)化，更多體現(xiàn)在數(shù)字形態(tài)上的提高，而在相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展上卻明顯落后，相當(dāng)一部分所謂的新市民無法融入城市生活的渠道，甚至中西部的部分城鎮(zhèn)出現(xiàn)“趕”農(nóng)民進(jìn)樓的現(xiàn)象，如此的城鎮(zhèn)化確實(shí)在一定程度上導(dǎo)致了三四線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)真正的新增有效需求其實(shí)相對(duì)有限。而這樣的局面在新十年中有望逐步改善。

在十八大會(huì)議政府工作報(bào)告中，我們觀察到關(guān)于城鎮(zhèn)化進(jìn)程的表述發(fā)生了重要的變化，首次提出了城鎮(zhèn)化、工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和信息化四化同步發(fā)展的理論：工業(yè)化為城市提供更多的非農(nóng)業(yè)就業(yè)機(jī)會(huì)；農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化提高農(nóng)村勞動(dòng)生產(chǎn)率、進(jìn)而釋放更多的農(nóng)村人口，更可在部分農(nóng)村實(shí)現(xiàn)大型產(chǎn)業(yè)結(jié)合的經(jīng)營模式，推動(dòng)農(nóng)村直接升級(jí)為城鎮(zhèn)；信息化則是促進(jìn)工業(yè)化和農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化更好更快實(shí)現(xiàn)的重要推手。綜合來看，將工業(yè)化、農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化和信息化和城鎮(zhèn)化進(jìn)程捆綁在一起，已經(jīng)成為未來我國促進(jìn)更有質(zhì)量城鎮(zhèn)化的基本國策。在此情況下，未來我國城鎮(zhèn)化將為房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造更多真正意義上的有效需求，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展來說，尤其是三四線城市來說，或許才是真正的春天。2、“保障房建設(shè)”將是未來十年行業(yè)發(fā)展重心在過去的調(diào)控十年中，被外界詬病最多的是房?jī)r(jià)越調(diào)越高。究其根本原因在于頂層設(shè)計(jì)的缺乏，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展方向的掌控基本是頭疼醫(yī)頭、腳疼醫(yī)腳的應(yīng)對(duì)式調(diào)整。而事實(shí)上，早在1998年房改之初，朱基總理便對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展方向有過非常具體周詳?shù)捻攲釉O(shè)計(jì)，在當(dāng)年著名的國發(fā)(1998)23號(hào)文《國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》中，住房雙軌制的藍(lán)圖就已經(jīng)寫就，根據(jù)文件的精神，高收入人群應(yīng)通過商品房市場(chǎng)改善居住條件，中低收入人群則通過政府保障房解決住房問題，并在此基礎(chǔ)上發(fā)揮房地產(chǎn)業(yè)對(duì)經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長(zhǎng)的推動(dòng)作用。但是遺憾的是，在這之后的十余年里，由于種種原因，上述規(guī)劃并沒有得到很好的落實(shí)。

那么，站在當(dāng)前這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，房地產(chǎn)業(yè)重拾頂層設(shè)計(jì)，是我們已經(jīng)可以看得到的未來行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)。首先，從近兩年政府的調(diào)控思路來看，保障房的建設(shè)工程已經(jīng)在逐步推進(jìn)，5年3600萬套的建設(shè)目標(biāo)已經(jīng)被層層分包給各級(jí)地方政府，各地保障房每年的新開工數(shù)量也都有了一個(gè)詳細(xì)的計(jì)劃表；其次，從十七大以來中央層面上對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控的分工來看，溫家寶總理主抓政策調(diào)控，而李克強(qiáng)作為副總理時(shí)則主抓保障房建設(shè)，而十二五規(guī)劃中全國5年內(nèi)新建3600萬套保障房的計(jì)劃即由李牽頭制訂，而根據(jù)我們的監(jiān)測(cè)，201*年以來李在公開場(chǎng)合關(guān)于房地產(chǎn)調(diào)控的講話共計(jì)24次，而每一次都無一例外提到了保障房，從中可見新一屆國務(wù)院總理對(duì)保障房的關(guān)注�？梢灶A(yù)見，在新十年內(nèi)，保障房體系建設(shè)仍將是中央政府在住房問題上的最重要工作。毫無疑問，伴隨著浩浩蕩蕩的保障房建設(shè)工程，未來勢(shì)必將分流一部分商品房市場(chǎng)需求，尤其是中低端需求。但是，在短期內(nèi)我們認(rèn)為尚不必過分憂慮，盡管保障房覆蓋中低收入人群是大勢(shì)所趨，但是從目前來看依然存在著許多亟待解決的問題，其中首到其沖的即是資金渠道，當(dāng)前各地保障房建設(shè)資金來源主要有三種渠道：其一是以政府信用做擔(dān)保，向商業(yè)銀行做無抵押貸款；其二是地方政府或國有開發(fā)企業(yè)發(fā)行的債券；其三是政府在土地出讓的環(huán)節(jié)強(qiáng)制性要求企業(yè)必須配建一定數(shù)量的保障房，綜觀以上三種融資模式，無論哪一種都不能產(chǎn)生可持續(xù)的資金循環(huán)，這已經(jīng)使得我國保障房體系建設(shè)嚴(yán)重受困，從這個(gè)意義上講，5年3600萬套的規(guī)劃能否如期完成其實(shí)尚未可知，201*年全國保障房建設(shè)目標(biāo)從1000萬套下調(diào)到700萬套，201*年目標(biāo)繼續(xù)下調(diào)到600萬套，這其中反映出中央層面已經(jīng)對(duì)當(dāng)前的保障房建設(shè)思路做出了一定的反思。在我們看來，本輪保障房的集中開工高峰始自201*年，按照保障房規(guī)劃建設(shè)周期，第一波供應(yīng)高潮至少應(yīng)該在201*年之后；根據(jù)我們的測(cè)算，201*年竣工的保障房規(guī)模大致占當(dāng)年商品房總竣工量的10%，201*年這個(gè)比例大概將在15-20%之間，因此，單從201*年一年來看，保障房入市規(guī)模遠(yuǎn)不足以對(duì)商品房市場(chǎng)造成太大威脅。二、201*年走勢(shì)預(yù)判

1、宏觀經(jīng)濟(jì)：政府投資將確保經(jīng)濟(jì)總體平穩(wěn)，中長(zhǎng)期結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型仍有不確定因素

201*年將是黨的新一屆領(lǐng)導(dǎo)集體上任后的第一個(gè)完整的財(cái)政年度，預(yù)計(jì)其“穩(wěn)增長(zhǎng)”力度將會(huì)超過201*年，因此，我們對(duì)于明年經(jīng)濟(jì)層面的基本判斷仍然是政府投資引導(dǎo)國內(nèi)需求，在此推動(dòng)下，201*年中國經(jīng)濟(jì)將暫時(shí)走出增速快速下滑的局面，但在穩(wěn)定增長(zhǎng)中尋求結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型的基調(diào)目前看來并沒有改變。內(nèi)在層面，國內(nèi)人口紅利結(jié)構(gòu)正在發(fā)生轉(zhuǎn)變，過去十年里支撐我國經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的廉價(jià)生產(chǎn)要素已經(jīng)不在，傳統(tǒng)制造業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力將面臨巨大挑戰(zhàn)；外在層面，當(dāng)前中國主要貿(mào)易伙伴都無法看到明確的復(fù)蘇希望，美國復(fù)蘇緩慢且面臨“財(cái)政懸崖”，歐洲債務(wù)危機(jī)仍在持續(xù)發(fā)酵，經(jīng)濟(jì)仍處在較大的下滑風(fēng)險(xiǎn)當(dāng)中，目前出口中增長(zhǎng)最為強(qiáng)勁的是新興市場(chǎng)國家，但也無法完全替代歐美國家需求。

綜合判斷，我們認(rèn)為201*年依靠投資拉動(dòng)GDP應(yīng)能維持在8%左右的增速，但從中長(zhǎng)期來看，經(jīng)濟(jì)不穩(wěn)定因素依然存在，這對(duì)于政策前景尚不明朗的房地產(chǎn)行業(yè)來說，也許反而是較為理想的局面。2、行業(yè)政策：限購政策仍將存續(xù)，房產(chǎn)稅短期內(nèi)對(duì)市場(chǎng)影響有限

在當(dāng)前這個(gè)時(shí)間點(diǎn)上，相信整個(gè)行業(yè)最關(guān)注的話題，是本輪以限購為核心的政策調(diào)控在201*年會(huì)否出現(xiàn)變化，尤其是在中央最高層領(lǐng)導(dǎo)人已經(jīng)換屆的情況下。對(duì)此，我們的看法是：其一，住房問題事關(guān)經(jīng)濟(jì)和民生兩大領(lǐng)域，要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)十年進(jìn)行調(diào)控，這絕非一兩個(gè)領(lǐng)導(dǎo)人可以憑借一己之力推動(dòng)的工程，房地產(chǎn)調(diào)控一定是在黨中央、最高決策層得到了相當(dāng)?shù)闹С�；其二，新一屆政府的主要領(lǐng)導(dǎo)人也正是當(dāng)前調(diào)控的主要執(zhí)行者；其三，房地產(chǎn)調(diào)控在民間客觀上確實(shí)具有相當(dāng)廣泛的群眾基礎(chǔ)。綜合以上三點(diǎn)因素，我們認(rèn)為201*年調(diào)控主基調(diào)不會(huì)出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，限購政策將繼續(xù)執(zhí)行。

但是另一方面，限購政策不退出并不意味著201*年房地產(chǎn)政策面會(huì)更緊張。事實(shí)上只要中央層面不進(jìn)一步加壓，地方層面就仍然存在松動(dòng)的壓力和動(dòng)力；而從201*年以來的現(xiàn)實(shí)經(jīng)驗(yàn)看，只要中央和地方在政策尺度的拿捏上達(dá)成相對(duì)共識(shí)，市場(chǎng)交易量就足以企穩(wěn)回升，同時(shí)在適當(dāng)?shù)恼�策壓力下整個(gè)行業(yè)也不至于過熱，在我們看來，對(duì)于新一屆政府而言，對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)起到舉足輕重影響的房地產(chǎn)業(yè)，能夠保持這樣平穩(wěn)的狀態(tài)恰恰是最合適的局面。

至于另一個(gè)行業(yè)內(nèi)的熱門話題房產(chǎn)稅，我們認(rèn)為擴(kuò)大試點(diǎn)范圍基本已經(jīng)板上釘釘。但是不容忽視的一點(diǎn)是：從當(dāng)前已經(jīng)試點(diǎn)的上海和重慶來看，無論從只征增量不征存量的稅收范圍，還是從稅率本身來看，其真正對(duì)市場(chǎng)所能產(chǎn)生的影響依然十分有限。以上海為例，201*年以來新購商品住宅中僅有1/3的部分被納入應(yīng)稅范圍，而根據(jù)201*年稅務(wù)局的數(shù)據(jù)，當(dāng)年上海地方財(cái)政收入中產(chǎn)生于房產(chǎn)稅的部分是22.1億元，僅占總體的0.6%�；�于以上我們認(rèn)為：即使201*年房產(chǎn)稅的試點(diǎn)城市數(shù)量增加，但是考慮到當(dāng)前房產(chǎn)稅的實(shí)際現(xiàn)狀，而短期內(nèi)又不具備全面清算存量的條件，起碼在201*年內(nèi)，房產(chǎn)稅仍然不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成太大影響。

3、市場(chǎng)走勢(shì)：開發(fā)投資溫和上漲，201*年全國市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升

房地產(chǎn)開發(fā)投資方面，201*年前11個(gè)月投資增速已回升至16.7%，隨著行業(yè)大環(huán)境的持續(xù)改善，該增速已基本企穩(wěn)；對(duì)于201*年，我們可以從兩方面去判斷：首先，201*年1000萬套保障房新開工的結(jié)轉(zhuǎn)效應(yīng)依然存在，將使201*年保障房投資繼續(xù)維持在高位；其次，房地產(chǎn)行業(yè)整體環(huán)境的持續(xù)好轉(zhuǎn)將提升企業(yè)信心，商品房投資企穩(wěn)回升應(yīng)是大概率事件，但受困于新開工數(shù)據(jù)短期內(nèi)仍將負(fù)增長(zhǎng)的拖累，預(yù)計(jì)201*年投資額增長(zhǎng)幅度有限。綜合來看，我們判斷201*年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大致在18%左右，較201*年微幅上漲。交易量方面，201*年前11個(gè)月全國商品房銷售面積9.17億平方米，近三年以來12月單月占全年比例穩(wěn)定在20%左右(前11個(gè)月缺漏數(shù)據(jù)年底統(tǒng)一入庫)，故判斷201*年全年銷售量大致將在11.5億平方米，同比增幅約為4.3%；對(duì)于201*年，由于行業(yè)內(nèi)外部環(huán)境持續(xù)趨緩，故市場(chǎng)增長(zhǎng)速度高于201*年應(yīng)無懸念，以此來看，201*年全國商品房銷售面積將突破12億平方米。從城市來看，一、二線城市，只要行業(yè)政策環(huán)境不出現(xiàn)惡化，預(yù)計(jì)201*年交易量將繼續(xù)201*年的上升趨勢(shì)；而對(duì)于三四線城市，我們認(rèn)為可以分為兩類：其一是近兩年市場(chǎng)迅速發(fā)展的熱點(diǎn)三四線城市，在經(jīng)過201*年盤整后，201*年將迎來新的復(fù)蘇，至于另一部分?jǐn)?shù)量龐大的普通三四線城市，201*年將是其嶄露頭角的新起點(diǎn)。

房?jī)r(jià)方面，預(yù)計(jì)201*年全國商品房銷售價(jià)格將在201*年的基礎(chǔ)上上漲5-10%。分城市看：一二線城市中心城區(qū)由于最近兩年持續(xù)的嚴(yán)厲調(diào)控，房?jī)r(jià)漲勢(shì)基本停滯，預(yù)計(jì)201*年將出現(xiàn)強(qiáng)烈的補(bǔ)漲效應(yīng)，預(yù)計(jì)漲幅將在10-20%；而城郊板塊方面，由于主力客需以首置和首改為主，因此價(jià)格敏感度相對(duì)偏高，開發(fā)商大幅度漲價(jià)仍將迅速失去市場(chǎng)的支撐，這類區(qū)域201*年房?jī)r(jià)將呈現(xiàn)10%以下的溫和回漲。至于三四線城市，由于市場(chǎng)本身正處于發(fā)展的大方向中，在行業(yè)大環(huán)境轉(zhuǎn)好的情況下，熱點(diǎn)城市漲幅將相對(duì)較大，而普通三四線城市由于市場(chǎng)規(guī)模普遍較小，因此房?jī)r(jià)走勢(shì)受具體項(xiàng)目的定價(jià)影響更大。4、產(chǎn)品需求：剛需項(xiàng)目主流地位不變，改善、投資等產(chǎn)品將呈“百花齊放”

從項(xiàng)目結(jié)構(gòu)上看，201*-201*年九大重點(diǎn)城市90-140平米房源成交套數(shù)占總量的比例保持在40%左右，而90平米以下中小戶型占比大致在30%左右，另外140平米以上大戶型也占到30%左右的比例，在我們看來，這樣的結(jié)構(gòu)比例與一二線城市市場(chǎng)需求的構(gòu)成是符合的。時(shí)至201*-201*年，由于限購政策的介入，一二線城市中高端項(xiàng)目成交占比明顯萎縮，近兩年90-140平米成交占比降到33%和36%，而140平米以下占比更是低至23%，相應(yīng)地，90平米以下中小戶型占比則連續(xù)兩年突破40%。在我們看來，過去兩年重點(diǎn)城市中高端需求存在較大面積的積壓。

對(duì)于201*年，由于限購政策的存續(xù)，剛需類產(chǎn)品依然將是市場(chǎng)成交的主力軍，但其所占份額將較201*年則將下降，而改善、投資類產(chǎn)品銷售狀況將在201*年下半年基礎(chǔ)上繼續(xù)好轉(zhuǎn)。改善需求相對(duì)于首置剛需而言，購買力更強(qiáng)、但購房急迫性較弱，因而在201*年房?jī)r(jià)預(yù)期總體看跌的背景下這部分需求入市積極性偏低，而隨著整個(gè)市場(chǎng)環(huán)境的企穩(wěn)回暖，預(yù)計(jì)201*年一二線城市中規(guī)模巨大的改善需求將全面回歸，所占市場(chǎng)比例將在201*年基礎(chǔ)上明顯提升，大致將回歸到40%左右的水平；而對(duì)于投資性需求而言，依然存續(xù)的限購政策將是其回歸的最大桎梏，201*年異地投資將仍然是這部分需求最大的釋放渠道，類似于惠州碧桂園十里銀灘、啟東恒大海上威尼斯這樣的銷售佳績(jī)將繼續(xù)在二三四線城市涌現(xiàn)。

5、土地市場(chǎng)：政策趨穩(wěn)供需兩旺，201*年土地市場(chǎng)將量?jī)r(jià)齊升

土地市場(chǎng)將延續(xù)201*年四季度以來的熱度，201*年土地供應(yīng)量及成交量總體上將保持穩(wěn)中有升。具體來看，1月末、2月初，各地推地?zé)岢比詫⒊掷m(xù)，土地成交量保持較高水平，這之后成交量將有所回落進(jìn)入平穩(wěn)期，下半年、尤其是四季度，土地成交量將再度上揚(yáng)。

從各線城市來看，一線城市土地成交量將比今年有明顯增長(zhǎng)，其中深圳將以大量城市更新項(xiàng)目為土地開發(fā)主要手段，二線城市的成交量將持續(xù)今年的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，而三四線城市將出現(xiàn)冷熱不均現(xiàn)象，發(fā)展?jié)摿ο鄬?duì)較大的三四線城市土地成交量將較今年小幅上漲，而其他三四線城市的土地市場(chǎng)較不看好。

土地價(jià)格整體走勢(shì)也將是溫和上漲的，具體來看，一季度末土地價(jià)格或有小幅回落，但跌幅不會(huì)過于顯著，主要是受到推地結(jié)構(gòu)調(diào)整、傳統(tǒng)淡季等影響，對(duì)于今年沒有拿地的企業(yè)是補(bǔ)充土儲(chǔ)的窗口期，此時(shí)土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較少，有利于低價(jià)拿地。二季度之后，如果沒有更為嚴(yán)厲的政策出臺(tái)，土地成本將有顯著攀升，三四季度土地價(jià)格將達(dá)到峰值。

從流拍、溢價(jià)來看，在政策趨穩(wěn)的預(yù)期下，201*年土地市場(chǎng)將好于201*年，土地流拍率也會(huì)相應(yīng)回落，流拍地塊將集中在一季度末、二季度初；而高溢價(jià)地塊數(shù)量則不會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)性增長(zhǎng)，應(yīng)該只是小幅提升，主要集中出現(xiàn)在201*年四季度�！窘Y(jié)束語】

在剛剛過去的201*年，中國經(jīng)濟(jì)遭遇到了始料未及的困境，問題既來自于外部，也來自于內(nèi)部；與此同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)卻在經(jīng)歷連續(xù)兩年調(diào)控之后迎來了些許轉(zhuǎn)機(jī)，政策環(huán)境逐漸緩和，市場(chǎng)交易量溫和復(fù)蘇，品牌房企銷售業(yè)績(jī)也較為理想。

然而我們也看到，企業(yè)的整體利潤率持續(xù)下降，銷售在城市之間、企業(yè)之間分布的不均衡性加劇……未來仍存在較大的不確定性，能否在行業(yè)轉(zhuǎn)型的大浪中破浪前行取決于對(duì)大勢(shì)的把握和專業(yè)性的增強(qiáng)，更重要的是二者之間節(jié)奏的把控。

當(dāng)新一屆政府正式躍上歷史舞臺(tái)時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)，這個(gè)在過去十年里既扮演了推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的“好孩子”，同時(shí)又充當(dāng)了引發(fā)社會(huì)激烈矛盾的“壞孩子”，這樣一個(gè)充滿矛盾的角色，將會(huì)何去何從？作為房地產(chǎn)行業(yè)里的一員，無論新的十年會(huì)給我們帶來怎樣的機(jī)遇，又會(huì)讓我們迎接怎樣的挑戰(zhàn)？積極修煉內(nèi)功，順勢(shì)而為，迎接改變，才是迎接未來的最好方式！

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