第一篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃書

第一部分：市場(chǎng)分析

一、 項(xiàng)目概況

二、 項(xiàng)目sm.seogis.com)

2.3商圈分析（城市發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)格局、商圈范圍）

3、客戶分析

1、經(jīng)營范圍分析 2、投資動(dòng)向分析 3、經(jīng)營狀況分析 4、客戶需求分析

4、消費(fèi)者分析

1、消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究 2、消費(fèi)水平研究

5、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況 2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況

6、未來商業(yè)預(yù)測(cè)分析

7、swot分析

二、如何進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研分析

1、工作任務(wù)：

通過對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、本市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、項(xiàng)目所在區(qū)域同類商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析；再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行swot分析，以上述調(diào)查資料基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，和項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)分析，捕捉贏利的機(jī)會(huì)。并把開發(fā)理念，轉(zhuǎn)化成項(xiàng)目持續(xù)品牌戰(zhàn)略，指導(dǎo)項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避鳳險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，同時(shí)

對(duì)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出鹽業(yè)意見，使項(xiàng)目投資邁出成功的第一步。

2、主要工作：

（1）項(xiàng)目定向市場(chǎng)調(diào)查研究工作

（2）項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略的制定工作

（3）項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)總體策略報(bào)告

3、工作目的：

（1）深度把握項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)境，洞悉項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會(huì)；

（2）以未來界定現(xiàn)在的策劃模式，賦予項(xiàng)目獨(dú)一無二、個(gè)性化的主題概念，與同區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目形成賣點(diǎn)落差，提煉項(xiàng)目的核心吸引力；

（3）細(xì)化項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，塑造項(xiàng)目的真正差異化，塑造項(xiàng)目耀眼的特色性質(zhì)

第三篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃書模版

商業(yè)地產(chǎn)策劃書模版

商業(yè)項(xiàng)目前期策劃主要內(nèi)容

1、市場(chǎng)調(diào)研分析

1.1宏觀市場(chǎng)分析 1.2區(qū)域市場(chǎng)分析 1.3客戶分析 1.4消費(fèi)者分析

1.5競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 1.6 swot分析 1.7未來商業(yè)預(yù)測(cè)分析

2、定位分析

2.1戰(zhàn)略性總體定位 2.2商業(yè)定位

3、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

3.1、市場(chǎng)依據(jù) 3.2、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 3.3、市場(chǎng)總體形象 3.4、規(guī)劃概念設(shè)計(jì)

3.5、環(huán)境景觀概念設(shè)計(jì) 3.6、建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)

4、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃

4.1業(yè)種選擇 4.2業(yè)種組合比例 4.3業(yè)種功能設(shè)計(jì) 4.4品牌業(yè)種布局 4.5樓層主題

5、經(jīng)濟(jì)分析

5.1指標(biāo)預(yù)算 5.2分析評(píng)估

前期策劃第一步 市場(chǎng)調(diào)研分析

一、市場(chǎng)調(diào)研分析的主要內(nèi)容

1、宏觀市場(chǎng)分析

1.1行業(yè)環(huán)境 1.2城市規(guī)劃 1.3政策法規(guī) 1.4宏觀環(huán)境

2、區(qū)域市場(chǎng)分析

2.1本市商業(yè)環(huán)境 2.2區(qū)域商業(yè)環(huán)境

2.3商圈分析（城市發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)格局、商圈范圍）

3、客戶分析

1、經(jīng)營范圍分析 2、投資動(dòng)向分析 3、經(jīng)營狀況分析 4、客戶需求分析

4、消費(fèi)者分析

1、消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究 2、消費(fèi)水平研究

5、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況 2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況

6、未來商業(yè)預(yù)測(cè)分析

7、swot分析

二、如何進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研分析

1、工作任務(wù)：

通過對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、本市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、項(xiàng)目所在區(qū)域同類商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀、經(jīng) 營商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析；再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行swot分析，以上述調(diào)查資料基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，和項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)分析，捕捉贏利的機(jī)會(huì)。并把 開發(fā)理念，轉(zhuǎn)化成項(xiàng)目持續(xù)品牌戰(zhàn)略，指導(dǎo)項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避鳳險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出鹽業(yè) 意見，使項(xiàng)目投資邁出成功的第一步。

2、主要工作：

（1）項(xiàng)目定向市場(chǎng)調(diào)查研究工作

（2）項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略的制定工作

（3）項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)總體策略報(bào)告

3、工作目的：

（1）深度把握項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)境，洞悉項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會(huì)；

（2）以未來界定現(xiàn)在的策劃模式，賦予項(xiàng)目獨(dú)一無二、個(gè)性化的主題概念，與同區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目形成賣點(diǎn)落差，提煉項(xiàng)目的核心吸引力；

（3）細(xì)化項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，塑造項(xiàng)目的真正差異化，塑造項(xiàng)目耀眼的特色性質(zhì)

（4）通過專業(yè)運(yùn)作及戰(zhàn)略聯(lián)盟商家的實(shí)際需求，界定項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位，領(lǐng)跑同行業(yè)內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)，成為同區(qū)域商圈的新商業(yè)革命引擎。

4、工作內(nèi)容：

（1）市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

通過對(duì)本市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)總體的供求情況和項(xiàng)目的區(qū)域性供求情況的調(diào)查及對(duì)特定目標(biāo)群體的調(diào)查，了解目標(biāo)商家的分布及消費(fèi)心理、消費(fèi)特征，整合地分析、判斷本市商用物業(yè)市場(chǎng)未來3－5年內(nèi)的趨勢(shì)走向，從而為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、開發(fā)策略及項(xiàng)目規(guī)劃等提供依據(jù)和指導(dǎo)性意見。

（2）項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略的規(guī)劃制定

項(xiàng)目整體開發(fā)報(bào)告是在縝密的市場(chǎng)調(diào)查和分析研究的前提下，展開戰(zhàn)略的基礎(chǔ)思考及深度思考，具體對(duì)發(fā)戰(zhàn)略思想、產(chǎn)品整體開發(fā)步驟等方面進(jìn)行綜合性的 研究，并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立未來項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)與進(jìn)程的行動(dòng)計(jì)劃以在未來的地塊開發(fā)、招商、經(jīng)營中有計(jì)劃地執(zhí)行。從而為項(xiàng)目的開發(fā)制定一套整 體發(fā)決策和計(jì)劃方案：

1、項(xiàng)目整體開發(fā)目標(biāo)

2、項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略

3、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的控制：分階段開發(fā)戰(zhàn)略

4、項(xiàng)目目標(biāo)商家總體分析

5、項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位分析

6、項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)策略考慮

7、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的構(gòu)筑

8、項(xiàng)目年度發(fā)展策略

三、市場(chǎng)調(diào)研分析策略

1、市場(chǎng)調(diào)研步驟

第一步：界定問題 第二步：尋求解決問題的方法

第三步：制定調(diào)研方案 第四步：進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)或收集數(shù)據(jù)

第五步：整理和分析數(shù)據(jù) 第六步：準(zhǔn)備及呈送調(diào)研報(bào)告

2、市場(chǎng)調(diào)研分類研究

市場(chǎng)調(diào)研按以識(shí)別問題為目的和以解決問題為目的兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)分類；

（1）以識(shí)別問題為目的的調(diào)研有助于確認(rèn)潛在的可能發(fā)生的問題；

①市場(chǎng)潛力――攀升、下降； ②市場(chǎng)分額――擴(kuò)大、縮�。� ③企業(yè)形象

④市場(chǎng)特征 ⑤招商與銷售 ⑥市場(chǎng)趨勢(shì)――短期與長(zhǎng)期預(yù)測(cè)

（2）以解決問題為目的的調(diào)研步驟

①市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù) ②確定細(xì)分的依據(jù)

③確定各種細(xì)分的市場(chǎng)潛力 ④選擇目標(biāo)市場(chǎng)

3、市場(chǎng)調(diào)研各類各類

調(diào)研種類 所需資料 研究范圍

商圈研究 對(duì)項(xiàng)目所在的商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍，業(yè)態(tài)情況、營業(yè)品種、商業(yè)租金水平、人流狀況、與交通狀況及其購買力

消費(fèi)者研究 對(duì)消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、消費(fèi)力分析、消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好等作調(diào)研

投資客戶研究 對(duì)投資客戶投資的商鋪，作基本調(diào)研，如營業(yè)時(shí)間、業(yè)績(jī)、鋪面狀況等

4、確定市場(chǎng)調(diào)研的方法

市場(chǎng)調(diào)研的準(zhǔn)確與否，很大程度取決于所采用的市場(chǎng)調(diào)研方法。一般情況下，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)研可采用

以下四種方式：

（1）直接調(diào)查

直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、社會(huì)有關(guān)機(jī)構(gòu)以及市場(chǎng)中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請(qǐng)教，以較快的速度獲利所需的市場(chǎng)信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信。

（2）間接調(diào)查

通過報(bào)紙、刊報(bào)及其他媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、發(fā)展動(dòng)態(tài)、市場(chǎng)分析等材料，當(dāng)然對(duì)這些材料要對(duì)比分析，去偽存真。

（3）直接征詢

這一方法的難度相對(duì)較大，但獲得的信息具有較強(qiáng)的參照性，對(duì)項(xiàng)目的定位和營銷的制定很有意義。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填 寫。咨詢調(diào)查要注意對(duì)象的選擇，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員，使調(diào)查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機(jī)訪詢或在展銷會(huì)上作問卷 調(diào)查。

（4）現(xiàn)場(chǎng)“踩點(diǎn)”調(diào)查

調(diào)查人員以買樓者身份直接進(jìn)入銷售現(xiàn)場(chǎng)，通過索取樓盤資料，聽售樓員介紹，實(shí)地調(diào)查觀察，從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸 大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現(xiàn)場(chǎng)及其他途徑從側(cè)面，內(nèi)部人員和一些已購房人士作深入的調(diào)查，增大調(diào)查結(jié)果的可靠程度。

四、調(diào)研分析執(zhí)行

1、商業(yè)項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

（1）人口因素分析 （2）經(jīng)濟(jì)水平、gdp狀況分析 （3）政策法規(guī)

（4）市政規(guī)劃和建設(shè) （5）社會(huì)環(huán)境及文化分析 （6）交通狀況

2、商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)總體分析

通過對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、區(qū)域同類商業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析。

包括本市的商業(yè)環(huán)境分析、本區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析和本街區(qū)商業(yè)環(huán)境分析即商圈分析三大板塊。

（1）項(xiàng)目所在城市商業(yè)環(huán)境分析

包括本市國民生產(chǎn)總值、gdp狀況、生活水平、購買力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、人口及人口增長(zhǎng)率等對(duì)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響分析以及本市商業(yè)發(fā)展情況、發(fā)展模式、商業(yè)結(jié)構(gòu)分布、商業(yè)消費(fèi)特征等的分析。

（2）項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析

①區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查分析

針對(duì)本區(qū)域即項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)整體規(guī)劃、商業(yè)布局、商業(yè)功能及業(yè)態(tài)分布、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的格局、商圈分布、商業(yè)形態(tài)、未來規(guī)劃、主要商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模及業(yè)態(tài)狀況等進(jìn)行調(diào)研與分析。

②區(qū)域整體商業(yè)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析

供求走勢(shì)、價(jià)格走勢(shì)、租金走勢(shì)、鋪位分割走勢(shì)、業(yè)態(tài)功能走勢(shì)、交付標(biāo)準(zhǔn)等分析

③區(qū)域內(nèi)行業(yè)情況分析

④區(qū)域內(nèi)商戶調(diào)研分析

各種類型商家的特點(diǎn)、選址要求、不同商業(yè)種類的承租能力及對(duì)承租面積的要求、不同商家對(duì)商場(chǎng)配套的要求。

⑤區(qū)域內(nèi)終端客戶分析

消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究

⑥區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查

競(jìng)爭(zhēng)樓盤開發(fā)地塊狀況研究、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工程進(jìn)度、配套、現(xiàn)場(chǎng)包裝、媒體選擇、廣告效率、售價(jià)、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營狀況、物管等分析。

⑦未來3－5年城市發(fā)展方向及項(xiàng)目區(qū)域地位預(yù)測(cè)

（3）項(xiàng)目所在商圈及競(jìng)爭(zhēng)商圈分析

商圈也稱購買圈、商勢(shì)圈，是指零售店以其所在點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單地說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。理論上是由當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模、人均可支配收入、出行成本、商業(yè)業(yè)態(tài)所決定。

第四篇：商業(yè)地產(chǎn)策劃書模版大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃模版

商業(yè)地產(chǎn)策劃書模版大型商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目前期策劃模版

商業(yè)項(xiàng)目前期策劃主要內(nèi)容

1、市場(chǎng)調(diào)研分析

1.1宏觀市場(chǎng)分析 1.2區(qū)域市場(chǎng)分析 1.3客戶分析 1.4消費(fèi)者分析

1.5競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析 1.6 swot分析 1.7未來商業(yè)預(yù)測(cè)分析

2、定位分析

2.1戰(zhàn)略性總體定位 2.2商業(yè)定位

3、規(guī)劃設(shè)計(jì)建議

3.1、市場(chǎng)依據(jù) 3.2、規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 3.3、市場(chǎng)總體形象 3.4、規(guī)劃概念設(shè)計(jì)

3.5、環(huán)境景觀概念設(shè)計(jì) 3.6、建筑產(chǎn)品概念設(shè)計(jì)

4、業(yè)態(tài)組合規(guī)劃

4.1業(yè)種選擇 4.2業(yè)種組合比例 4.3業(yè)種功能設(shè)計(jì) 4.4品牌業(yè)種布局 4.5樓層主題

5、經(jīng)濟(jì)分析

5.1指標(biāo)預(yù)算 5.2分析評(píng)估

前期策劃第一步 市場(chǎng)調(diào)研分析

一、市場(chǎng)調(diào)研分析的主要內(nèi)容

1、宏觀市場(chǎng)分析

1.1行業(yè)環(huán)境 1.2城市規(guī)劃 1.3政策法規(guī) 1.4宏觀環(huán)境

2、區(qū)域市場(chǎng)分析

2.1本市商業(yè)環(huán)境 2.2區(qū)域商業(yè)環(huán)境

2.3商圈分析（城市發(fā)展?fàn)顩r、商業(yè)環(huán)境、商業(yè)格局、商圈范圍）

3、客戶分析

1、經(jīng)營范圍分析 2、投資動(dòng)向分析 3、經(jīng)營狀況分析 4、客戶需求分析

4、消費(fèi)者分析

1、消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究 2、消費(fèi)水平研究

5、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析

1、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手情況 2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目情況

6、未來商業(yè)預(yù)測(cè)分析

7、swot分析

二、如何進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研分析

1、工作任務(wù)：

通過對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境、本市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況、項(xiàng)目所在區(qū)域同類商業(yè)物業(yè)的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析；再結(jié)合項(xiàng)目進(jìn)行swot分析，以上述調(diào)查資料基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的市場(chǎng)定位，和項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)現(xiàn)分析，捕捉贏利的機(jī)會(huì)。并把開發(fā)理念，轉(zhuǎn)化成項(xiàng)目持續(xù)品牌戰(zhàn)略，指導(dǎo)項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行定價(jià)模擬和投入產(chǎn)出分析，并就規(guī)避鳳險(xiǎn)進(jìn)行策略提示，同時(shí)對(duì)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏提出鹽業(yè)意見，使項(xiàng)目投資邁出成功的第一步。

2、主要工作：

（1）項(xiàng)目定向市場(chǎng)調(diào)查研究工作

（2）項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略的制定工作

（3）項(xiàng)目產(chǎn)品開發(fā)總體策略報(bào)告

3、工作目的：

（1）深度把握項(xiàng)目所在區(qū)域的環(huán)境，洞悉項(xiàng)目商業(yè)機(jī)會(huì)；

（2）以未來界定現(xiàn)在的策劃模式，賦予項(xiàng)目獨(dú)一無二、個(gè)性化的主題概念，與同區(qū)域內(nèi)其他項(xiàng)目形成賣點(diǎn)落差，提煉項(xiàng)目的核心吸引力；

（3）細(xì)化項(xiàng)目的市場(chǎng)定位，塑造項(xiàng)目的真正差異化，塑造項(xiàng)目耀眼的特色性質(zhì)

（4）通過專業(yè)運(yùn)作及戰(zhàn)略聯(lián)盟商家的實(shí)際需求，界定項(xiàng)目的戰(zhàn)略定位，領(lǐng)跑同行業(yè)內(nèi)商業(yè)市場(chǎng)，成為同區(qū)域商圈的新商業(yè)革命引擎。

4、工作內(nèi)容：

（1）市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告

通過對(duì)本市商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)總體的供求情況和項(xiàng)目的區(qū)域性供求情況的調(diào)查及對(duì)特定目標(biāo)群體的調(diào)查，了解目標(biāo)商家的分布及消費(fèi)心理、消費(fèi)特征，整合地分析、判斷本市商用物業(yè)市場(chǎng)未來3－5年內(nèi)的趨勢(shì)走向，從而為項(xiàng)目的市場(chǎng)定位、開發(fā)策略及項(xiàng)目規(guī)劃等提供依據(jù)和指導(dǎo)性意見。

（2）項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略的規(guī)劃制定

項(xiàng)目整體開發(fā)報(bào)告是在縝密的市場(chǎng)調(diào)查和分析研究的前提下，展開戰(zhàn)略的基礎(chǔ)思考及深度思考，具體對(duì)發(fā)戰(zhàn)略思想、產(chǎn)品整體開發(fā)步驟等方面進(jìn)行綜合性的研究，并就上述主要內(nèi)容做出初步判斷，確立未來項(xiàng)目開發(fā)特點(diǎn)與進(jìn)程的行動(dòng)計(jì)劃以在未來的地塊開發(fā)、招商、經(jīng)營中有計(jì)劃地執(zhí)行。從而為項(xiàng)目的開發(fā)制定一套整體發(fā)決策和計(jì)劃方案：

1、項(xiàng)目整體開發(fā)目標(biāo)

2、項(xiàng)目整體開發(fā)戰(zhàn)略

3、項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏的控制：分階段開發(fā)戰(zhàn)略

4、項(xiàng)目目標(biāo)商家總體分析

5、項(xiàng)目總體戰(zhàn)略定位分析

6、項(xiàng)目整體競(jìng)爭(zhēng)策略考慮

7、項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)的構(gòu)筑

8、項(xiàng)目年度發(fā)展策略

三、市場(chǎng)調(diào)研分析策略

1、市場(chǎng)調(diào)研步驟

第一步：界定問題 第二步：尋求解決問題的方法

第三步：制定調(diào)研方案 第四步：進(jìn)入現(xiàn)場(chǎng)或收集數(shù)據(jù)

第五步：整理和分析數(shù)據(jù) 第六步：準(zhǔn)備及呈送調(diào)研報(bào)告

2、市場(chǎng)調(diào)研分類研究

市場(chǎng)調(diào)研按以識(shí)別問題為目的和以解決問題為目的兩個(gè)標(biāo)準(zhǔn)分類；

（1）以識(shí)別問題為目的的調(diào)研有助于確認(rèn)潛在的可能發(fā)生的問題；

①市場(chǎng)潛力――攀升、下降； ②市場(chǎng)分額――擴(kuò)大、縮��； ③企業(yè)形象

④市場(chǎng)特征 ⑤招商與銷售 ⑥市場(chǎng)趨勢(shì)――短期與長(zhǎng)期預(yù)測(cè)

（2）以解決問題為目的的調(diào)研步驟

①市場(chǎng)細(xì)分的依據(jù) ②確定細(xì)分的依據(jù)

③確定各種細(xì)分的市場(chǎng)潛力 ④選擇目標(biāo)市場(chǎng)

3、市場(chǎng)調(diào)研各類各類

調(diào)研種類 所需資料 研究范圍

商圈研究 對(duì)項(xiàng)目所在的商圈作出基礎(chǔ)研究，另找出商圈的輻射范圍，業(yè)態(tài)情況、營業(yè)品種、商業(yè)租金水平、人流狀況、與交通狀況及其購買力

消費(fèi)者研究 對(duì)消費(fèi)群結(jié)構(gòu)、消費(fèi)力分析、消費(fèi)習(xí)慣、收入、偏好等作調(diào)研

投資客戶研究 對(duì)投資客戶投資的商鋪，作基本調(diào)研，如營業(yè)時(shí)間、業(yè)績(jī)、鋪面狀況等

4、確定市場(chǎng)調(diào)研的方法

市場(chǎng)調(diào)研的準(zhǔn)確與否，很大程度取決于所采用的市場(chǎng)調(diào)研方法。一般情況下，商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)調(diào)研可采用以下四種方式：

（1）直接調(diào)查

直接與政府人士、房地產(chǎn)代理商、發(fā)展商、金融部門、行業(yè)協(xié)會(huì)、社會(huì)有關(guān)機(jī)構(gòu)以及市場(chǎng)中的活躍人士廣泛交流接觸，詢問、請(qǐng)教，以較快的速度獲利所需的市場(chǎng)信息。通過這種方法取得的信息往往比較可信。

（2）間接調(diào)查

通過報(bào)紙、刊報(bào)及其他媒體收集有關(guān)房地產(chǎn)信息、發(fā)展動(dòng)態(tài)、市場(chǎng)分析等材料，當(dāng)然對(duì)這些材料要對(duì)比分析，去偽存真。

（3）直接征詢

這一方法的難度相對(duì)較大，但獲得的信息具有較強(qiáng)的參照性，對(duì)項(xiàng)目的定位和營銷的制定很有意義。使用這種方法，首先要把咨詢了解的問題編制問卷、填寫。咨詢調(diào)查要注意對(duì)象的選擇，要合理選擇各階層不同年齡、文化、收入層次的被訪人員，使調(diào)查具有代表性。這種方法也可以街頭隨機(jī)訪詢或在展銷會(huì)上作問卷調(diào)查。

（4）現(xiàn)場(chǎng)“踩點(diǎn)”調(diào)查

調(diào)查人員以買樓者身份直接進(jìn)入銷售現(xiàn)場(chǎng)，通過索取樓盤資料，聽售樓員介紹，實(shí)地調(diào)查觀察，從而獲得資料。不過要注意樓盤資料和售樓員介紹是否有夸大和不全面之處，不要為其表象所迷惑。盡可能通過參觀樓盤、施工現(xiàn)場(chǎng)及其他途徑從側(cè)面，內(nèi)部人員和一些已購房人士作深入的調(diào)查，增大調(diào)查結(jié)果的可靠程度。

四、調(diào)研分析執(zhí)行

1、商業(yè)項(xiàng)目宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析

（1）人口因素分析 （2）經(jīng)濟(jì)水平、gdp狀況分析 （3）政策法規(guī)

（4）市政規(guī)劃和建設(shè) （5）社會(huì)環(huán)境及文化分析 （6）交通狀況

2、商業(yè)項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)總體分析

通過對(duì)項(xiàng)目環(huán)境的綜合考察和市場(chǎng)調(diào)研分析，以項(xiàng)目為核心，針對(duì)項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、商業(yè)環(huán)境、區(qū)域同類商業(yè)項(xiàng)目的現(xiàn)狀、經(jīng)營商家的承租行為進(jìn)行調(diào)研分析。

包括本市的商業(yè)環(huán)境分析、本區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析和本街區(qū)商業(yè)環(huán)境分析即商圈分析三大板塊。

（1）項(xiàng)目所在城市商業(yè)環(huán)境分析

包括本市國民生產(chǎn)總值、gdp狀況、生活水平、購買力、經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度、人口及人口增長(zhǎng)率等對(duì)區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響分析以及本市商業(yè)發(fā)展情況、發(fā)展模式、商業(yè)結(jié)構(gòu)分布、商業(yè)消費(fèi)特征等的分析。

（2）項(xiàng)目所在區(qū)域商業(yè)環(huán)境分析

①區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀調(diào)查分析

針對(duì)本區(qū)域即項(xiàng)目所在區(qū)域的商業(yè)整體規(guī)劃、商業(yè)布局、商業(yè)功能及業(yè)態(tài)分布、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的格局、商圈分布、商業(yè)形態(tài)、未來規(guī)劃、主要商業(yè)項(xiàng)目規(guī)模及業(yè)態(tài)狀況等進(jìn)行調(diào)研與分析。②區(qū)域整體商業(yè)市場(chǎng)態(tài)勢(shì)分析

供求走勢(shì)、價(jià)格走勢(shì)、租金走勢(shì)、鋪位分割走勢(shì)、業(yè)態(tài)功能走勢(shì)、交付標(biāo)準(zhǔn)等分析③區(qū)域內(nèi)行業(yè)情況分析

④區(qū)域內(nèi)商戶調(diào)研分析

各種類型商家的特點(diǎn)、選址要求、不同商業(yè)種類的承租能力及對(duì)承租面積的要求、不同商家對(duì)商場(chǎng)配套的要求。

⑤區(qū)域內(nèi)終端客戶分析

消費(fèi)水平、消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)結(jié)構(gòu)研究

⑥區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目調(diào)查

競(jìng)爭(zhēng)樓盤開發(fā)地塊狀況研究、主題概念、功能區(qū)劃、業(yè)態(tài)組合、工程進(jìn)度、配套、現(xiàn)場(chǎng)包裝、媒體選擇、廣告效率、售價(jià)、租金、招商率、商戶組合、經(jīng)營狀況、物管等分析。⑦未來3－5年城市發(fā)展方向及項(xiàng)目區(qū)域地位預(yù)測(cè)

（3）項(xiàng)目所在商圈及競(jìng)爭(zhēng)商圈分析

商圈也稱購買圈、商勢(shì)圈，是指零售店以其所在點(diǎn)為中心，沿著一定的方向和距離擴(kuò)展，吸引顧客的輻射范圍，簡(jiǎn)單地說，也就是來店顧客所居住的地理范圍。理論上是由當(dāng)?shù)厝丝谝?guī)模、人均可支配收入、出行成本、商業(yè)業(yè)態(tài)所決定。

信念啟的銷售活動(dòng)范圍通常都有一定的地理界限，即有相對(duì)穩(wěn)定的商圈。不同的店由于所在地區(qū)、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營方式、經(jīng)營品種、經(jīng)營條件的不同，使得商圈

第五篇：一份好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書應(yīng)注意什么

一份好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書應(yīng)注意什么

---文章內(nèi)容摘自【智地網(wǎng)】余源鵬房地產(chǎn)大講堂

一份好的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃書比需要重視商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的定位，這主要是因?yàn)橐韵聨�點(diǎn)：

（1）現(xiàn)代商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)實(shí)際表明，商業(yè)地產(chǎn)的定位從某種意義上講將比選擇地段更重要。

（2）就一個(gè)成功的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來說，準(zhǔn)確的定位可以賦予項(xiàng)目獨(dú)特鮮明的個(gè)性。如北京王府井、國貿(mào)為國際商品特區(qū)，定位于高檔購物消費(fèi)中心；廣州崗頂天河廣場(chǎng)定位為大型一站式購物中心，集購物、休閑、娛樂、旅游等于一體，吸引的則是大眾消費(fèi)者。項(xiàng)目的定位傳達(dá)的是項(xiàng)目的精髓、項(xiàng)目的中旨，定位不準(zhǔn)甚或不當(dāng)，項(xiàng)目就很難適應(yīng)市場(chǎng)，甚至難以生存。

（3）以前有些開發(fā)商做商業(yè)經(jīng)常在定位不清的前提下做設(shè)計(jì)，然后施工，最后再去招商，一招商問題就出來了，商家引不來，人氣聚不足，技術(shù)沒考慮等等問題。項(xiàng)目定位準(zhǔn)確與否，直接決定了項(xiàng)目未來的運(yùn)營結(jié)果，定位準(zhǔn)確，可確保項(xiàng)目運(yùn)營成功了一半，既能充分體現(xiàn)開發(fā)商的發(fā)展戰(zhàn)略，提升開發(fā)商的品牌價(jià)值，實(shí)現(xiàn)開發(fā)商價(jià)值最大化，又能使項(xiàng)目以嶄新的、具有鮮明、獨(dú)特的形象進(jìn)入市場(chǎng)，被市場(chǎng)接受和認(rèn)可，從而為投資者、經(jīng)營者、管理者創(chuàng)造一個(gè)經(jīng)營良好的市場(chǎng)環(huán)境和發(fā)展空間。

（4）對(duì)開發(fā)商來說，從來沒有一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目是因?yàn)樵O(shè)計(jì)得好而很成功的。商業(yè)只有運(yùn)營成功了才是真正的成功，而前期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行全方位的定位并進(jìn)而進(jìn)行商業(yè)規(guī)劃才是保證項(xiàng)目成功的前提和基礎(chǔ)。

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■涉及商業(yè)地產(chǎn)定位、策劃、銷售、招商和商業(yè)規(guī)劃的商業(yè)地產(chǎn)投資商、商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營商、商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營管理企業(yè)、商業(yè)地產(chǎn)咨詢顧問公司、商業(yè)地產(chǎn)策劃代理公司的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)及從業(yè)人士。

■涉及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、裝飾設(shè)計(jì)的設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)師和領(lǐng)導(dǎo)，以及商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的的材料供應(yīng)商和設(shè)備供應(yīng)商的相關(guān)人士。

■全國廣大百貨公司、超市、大賣場(chǎng)、家具專賣場(chǎng)、數(shù)碼專賣場(chǎng)、家電專賣場(chǎng)、品牌專賣店、便利店、連鎖餐飲店、影院、電玩城等等商業(yè)地產(chǎn)的主力商家的選址和經(jīng)營管理人士。 ■其他涉及購物中心、城市綜合體、商業(yè)街、社區(qū)商業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)、綜合商場(chǎng)、主題商城的開發(fā)和運(yùn)營的材料設(shè)備供應(yīng)商和管理服務(wù)人員。

■政府規(guī)劃部門、商業(yè)研究機(jī)構(gòu)以及廣大商鋪購買投資人士。

資料參考：

智地網(wǎng)

智地網(wǎng)【 余源鵬房地產(chǎn)大講堂】；

智地網(wǎng)【商業(yè)地產(chǎn)培訓(xùn)課程】；

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