房地產(chǎn)估價總結(jié)

估價目的：估價目的是指一個具體估價項目的估價結(jié)果的期望用途，不同的估價目的將影響估價結(jié)果。估價目的限制了估價報告的用途

估價原則：最高原則：獨立、客觀、公正

一般原則：合法原則、最高最佳使用原則、替代原則、估價時點原則、公平原則、預(yù)期原則等

估價方法的應(yīng)用：1收益性房地產(chǎn)的估價，應(yīng)選用收益法作為其中的一種估價方法。2在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進(jìn)行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。

同心圓理論：第一環(huán)帶是中心商業(yè)區(qū)，第二環(huán)帶為過渡地帶，第三環(huán)帶是工人住宅區(qū)，第四環(huán)帶是高收人階層住宅區(qū)，第五環(huán)帶為通勤人士住宅區(qū)

房地產(chǎn)價格形成基礎(chǔ)：1．有用性2．稀缺性3．有效需求

房地產(chǎn)價格特征：與一般物價共同之處：都是價格都有波動按質(zhì)論價

與一般物品價格的差異：1．供求變化不同2．生產(chǎn)成本不同3．折舊不同4．價格差異不同5．市場性質(zhì)不同6．價格形成時間不同

房地產(chǎn)價格特征：1.受區(qū)位的影響大2.本質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格3.出售價格與出租價格并重4.形成基礎(chǔ)是長期和綜合考慮的結(jié)果5.房地產(chǎn)價格通常是個別形成的，容易受交易者的個別因素的影響6.保值增值性房地產(chǎn)價格類型：根據(jù)內(nèi)涵分類（基準(zhǔn)地價，標(biāo)定地價，建筑物重置價格）

需求的一般概念：在一定的時期內(nèi)，一定的價格水平下，消費者愿意而且能夠購買的商品和勞務(wù)的數(shù)量。房地產(chǎn)需求的特點：多樣性，區(qū)域性，層次性，雙重性，可替代性

供給的一般概念：在一定的時期內(nèi)，一定的價格水平下，生產(chǎn)者愿意而且能夠提供出售的商品或勞務(wù)。房地產(chǎn)供給的特點：（1）缺乏彈性（2）層次性（3）滯后性

供給量=存量-拆毀量-轉(zhuǎn)換為其他種類房地產(chǎn)量+其他種類房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為該種房地產(chǎn)量+新開發(fā)量房地產(chǎn)供求與價格的一般關(guān)系：總的來說，房地產(chǎn)價格與需求正相關(guān)，與房地產(chǎn)供給負(fù)相關(guān)：

廣義與傳統(tǒng)地租的概念：廣義：泛指土地所有者將其所擁有的土地及與土地相關(guān)的房屋或其他附著物租給他人使用所獲取的報酬。傳統(tǒng)：是土地使用者租用土地所支付的租金，是其所獲利潤中超過平均利潤的部分。

馬克思主義地租理論的分類：級差地租，絕對地租，壟斷地租資產(chǎn)階級經(jīng)濟(jì)學(xué)的分類：契約地租，經(jīng)濟(jì)地租

城市地租：城市地租以農(nóng)業(yè)地租為基礎(chǔ)，區(qū)位級差地租是城市地租的主要形式，土地位置對級差地租的決定性影響，商業(yè)用地地租是城市地租的典型形態(tài)，城市地租具有相當(dāng)大的壟斷性，城市土地投資的地租效應(yīng)具有明顯的擴(kuò)散性，城市地租比農(nóng)業(yè)地租更具積累性

房地產(chǎn)的內(nèi)涵：房地產(chǎn)是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的有機結(jié)合。包括物質(zhì)實體和依托于物質(zhì)實體上的權(quán)益。

建筑物定義：人工建筑而成，由建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設(shè)備等組成的整體物。

其他地上定著物：是指固定在土地或建筑物上，與土地、建筑物不能分離，或者雖然可以分離，但是分離不經(jīng)濟(jì)，或者分離后會破壞土地、建筑物的完整性、使用價值或者功能，或者使土地、建筑物的價值明顯受到損害的物。實物和權(quán)益對價值的不同影響：有形資產(chǎn)：實物的好壞決定價值高低。如珠寶、家具等無形資產(chǎn)：權(quán)益決定價值房地產(chǎn)：實物和權(quán)益共同作用

房地產(chǎn)特性：自然特性，經(jīng)濟(jì)特性，社會特性，法律屬性

市場比較法的基本原理：將估價對象與近期內(nèi)已發(fā)生交易的類似房地產(chǎn)加以比較對照，以后者的已知價格為參照，進(jìn)行適當(dāng)修正和調(diào)整以求取待估房地產(chǎn)客觀合理價格的一種方法。該方法有很強的現(xiàn)實性和說服力，是一種可以普遍采用的成熟的方法。采用比較法求得的房地產(chǎn)價格又稱比準(zhǔn)價格

理論依據(jù)：替代原理：替代原理作用于房地產(chǎn)市場，表現(xiàn)為效用相同、條件相近的房地產(chǎn)價格總是相互牽引，趨于一致市場比較法的基本原理-使用條件：1房地產(chǎn)市場健全發(fā)達(dá)，較為成熟2充足有效的交易案例3估價人員具備扎實的估價理論知識，豐富的估價實踐經(jīng)驗

建立價格可比基礎(chǔ)1：統(tǒng)一付款方式，在成交日期一次付清2統(tǒng)一采用單價，土地：樓面地價3統(tǒng)一幣種和貨幣單位，與交易日期修正相結(jié)合4統(tǒng)一面積內(nèi)涵和面積單位，一般統(tǒng)一為建筑面積下的價格交易情況修正的方法：百分率法和差額法

估價步驟-房地產(chǎn)狀況修正：1實物狀況修正2權(quán)益狀況修正3區(qū)位狀況修正4區(qū)域因素修正5個別因素修正6權(quán)益因素修正。

成本法的基本原理：成本法是求取估價對象在估價時點的重新構(gòu)建價格（重置價格或重建價格），扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

成本法使用條件：1.自由競爭(即可以自由進(jìn)入市場)2.該種商品本身可以大量重復(fù)生產(chǎn)

成本法估價步驟：1搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料2估算重新購建價格3估算折舊4利用相應(yīng)的公式求取積算價格。房地產(chǎn)價格的構(gòu)成：1土地取得成本2開發(fā)成本3管理費用4投資利息5銷售費用6銷售稅費7開發(fā)利潤建筑物的重新購建價格：1估價時點的價格2客觀的價格3全新狀況下的價格

建筑物的重新購建價格：1重置價格，指在估價時點的建筑及裝修材料價格和人工勞務(wù)費用情況下，采用新的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝，重新建造一棟與原建筑物在結(jié)構(gòu)、功能、效用上相同的新建筑物的正常價格。

2重建價格，是指在估價時點的建筑及裝修材料價格和人工勞務(wù)費用情況下，采用原有的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝，重新建造一棟與原建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。

建筑物重置價格的估算：1．單位成本法290頁2．分部分項法291頁3．工料測量法294頁4．指數(shù)調(diào)整法294頁建筑物折舊：1.物質(zhì)折舊2.功能折舊3.經(jīng)濟(jì)折舊

建筑物折舊：1.年限法：根據(jù)建筑物的壽命、經(jīng)過年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系估算建筑物折舊。在估價中應(yīng)用最多的是直線法2．成新折扣法：通過估價人員對待估建筑物的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等完好情況進(jìn)行實地觀察，并判斷由物理、功能和經(jīng)濟(jì)因素等引起的各類價值的減損情況，予以統(tǒng)計，判斷建筑物總的折舊程度或成新度。3．分類折舊加總法

假設(shè)開發(fā)法的基本原理：1概念：假設(shè)開發(fā)法是將預(yù)測的估價對象未來開發(fā)完成后的價值，減去未來的正常開發(fā)成本、稅費和利潤等，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法，也稱剩余法。2理論依據(jù)：預(yù)期原理

假設(shè)開發(fā)法適用的對象：具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價。1待開發(fā)的土地（生地、毛地、熟地）2在建工程3可裝修改造或可改變用途的舊房

最基本的公式：1．計息方法（傳統(tǒng)方法）

待開發(fā)房地產(chǎn)的價值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值－開發(fā)成本－管理費用－投資利息－銷售費用－銷售稅費－開發(fā)利潤－投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費

2．折現(xiàn)方法（現(xiàn)金流量法）待開發(fā)房地產(chǎn)的現(xiàn)值＝開發(fā)完成后的房地產(chǎn)現(xiàn)值－開發(fā)成本現(xiàn)值－管理費用現(xiàn)值－銷售費用現(xiàn)值－銷售稅費現(xiàn)值－投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費折現(xiàn)率包含利息率和利潤率兩部分

基準(zhǔn)地價的概念：指在一定時間內(nèi)，對城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍各級土地或均質(zhì)地域，按照商業(yè)、住宅、工業(yè)等土地利用類型分別評估的法定最高出讓年期的土地使用權(quán)區(qū)域平均價格。路線價法：基本原理：替代原理、區(qū)位原理

地價分?jǐn)偙匾�性�?建筑物壽命終了時，房屋所有權(quán)分割出售2土地使用權(quán)續(xù)期，補交地價

建筑地價分?jǐn)偟姆椒ǎ?、按建筑面積進(jìn)行分?jǐn)?、按房地價值進(jìn)行分?jǐn)?、按土地價值進(jìn)行分?jǐn)?/p>

寫作要求寫作原則：1目標(biāo)性原則2公正性和客觀性原則3規(guī)范性原則4全面性原則5準(zhǔn)確性原則6概括性原則。對估價報告的總要求：1全面性2公正性和客觀性3準(zhǔn)確性4概括性5圖文并茂

擴(kuò)展閱讀：房地產(chǎn)估價實習(xí)心得

房地產(chǎn)估價實習(xí)心得

201*年7月1日，我們?nèi)�班去了位于武漢市江夏區(qū)廟山開發(fā)區(qū)江夏大道湯遜湖工業(yè)園（廟山村）房地產(chǎn)進(jìn)行了評估的實習(xí)，估價目的是為確定房地產(chǎn)抵押貸款額度提供價值參考依據(jù)而評估房地產(chǎn)抵押價值。雖然我們具體沒有做出最真實的估價金額，但是收獲頗豐。下面我就談一下自己對房地產(chǎn)的一些簡單認(rèn)識。

房地產(chǎn)，是一種稀卻的資源、重要的生產(chǎn)要素和生活必需品，是人們最重視、最珍惜、最具體的財產(chǎn)形式。隨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會進(jìn)步、人口增加，對其需求日益增長。在市場經(jīng)濟(jì)中，房地產(chǎn)還是一種商品，成為人們投資置業(yè)的良好對象。由房地產(chǎn)的投資開發(fā)、咨詢、估價、經(jīng)紀(jì)、物業(yè)管理等組成的房地產(chǎn)業(yè)，是國民經(jīng)濟(jì)中的一個重要產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)是一種特殊的商品，房地產(chǎn)業(yè)是一個特殊的產(chǎn)業(yè)。現(xiàn)代房地產(chǎn)業(yè)在我國的興起，雖然是近一二十年的事，但其來勢迅猛，一波三折，富有生命力，為世人矚目。特別是1992年和1993年我國曾一度出現(xiàn)“房地產(chǎn)熱”，1993年以后開始實施“宏觀調(diào)控”，1998年提出把住宅建設(shè)培育為新的經(jīng)濟(jì)增產(chǎn)點，等等。房地產(chǎn)業(yè)，在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中越來越重要。

房地產(chǎn)估價從表面上看，好像是估價人員在給房地產(chǎn)定價估價人員認(rèn)為值多少錢就值多少錢。但實際上，房地產(chǎn)估價不應(yīng)是估價人員的主觀隨意定價，而應(yīng)是估價人員模擬市場形成價格的機制和過程，將客觀存在的房地產(chǎn)價格或價值揭示、顯示出來，是科學(xué)與藝術(shù)的有機結(jié)合。要做好房地產(chǎn)估價，不僅需要通曉房地產(chǎn)估價的理論、方法和技巧，還需要具備房地產(chǎn)制度政策、開發(fā)經(jīng)營，以及經(jīng)濟(jì)、建筑、城市規(guī)劃、法律等多方面的知識，需要理論與實踐高度結(jié)合。實習(xí)中，通過與萬隆有關(guān)估價人員的接觸，可以了解到，他們原來有的是學(xué)建筑設(shè)計的，有的是學(xué)建筑經(jīng)濟(jì)的，有的甚至是學(xué)會計的，但在實踐中他們則必須各方面的知識融會貫通，只有這樣，才能將估價工作做得盡可能的完善。

房地產(chǎn)、房地、土地和建筑物的含義有所不同，其中：房地產(chǎn)可指土地，也可指建筑物，還可指土地與建筑物的合成體；房地指土地與建筑物的合成體；土地僅指土地部分，如說土地價格時，此價格不含地上建筑物的價格；建筑物僅指建筑物部分。

在我國有人習(xí)慣將房地產(chǎn)估價稱為房地產(chǎn)評估，但這種叫法不夠確切。因為評估一詞的含義太廣，不僅可以包含房地產(chǎn)價值評估，還可以包含房地產(chǎn)質(zhì)量、等級評估，甚至可以包含房地產(chǎn)制度政策評估、房地產(chǎn)企業(yè)資信評估等，所以，稱為房地產(chǎn)價值評估、房地產(chǎn)價格評估，或者簡稱房地產(chǎn)估價，更為準(zhǔn)確些。

從專業(yè)角度來講，房地產(chǎn)估價是指專業(yè)估價人員，根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在綜合分析影響房地產(chǎn)價格因素的基礎(chǔ)上，對房地產(chǎn)在估價時點的客觀合理價格或價值進(jìn)行估算和判定的活動。

房地產(chǎn)估價應(yīng)借助科學(xué)的估價方法，不能單純依靠估價人員的經(jīng)驗。在房地產(chǎn)估價上產(chǎn)生了三大基本方法，即：比較法、成本法、收益法。除此之外，還有一些其大的估價方法，如假設(shè)開發(fā)法、長期趨勢法、路線價法、基準(zhǔn)地價修正法等。但在實習(xí)中，通過一些案例，以及與估價人員的交談，可以看到，無論那種方法，最終還是由市場決定，任何一項房地產(chǎn)估價的案例，受市場這一因素的影響極大。

影響房地產(chǎn)價格的因素多而復(fù)雜，估價人員必須熟練地掌握各種影響房地產(chǎn)價格的因素，以及它們是如何，及在何種程度上影響房地產(chǎn)價格的。目前影響房地產(chǎn)價格的因素主要有以下9類：1、自身因素；2、環(huán)境因素；3、人口因素；4、經(jīng)濟(jì)因素；5、社會因素；6、行政因素；7、心理因素；8、國際因素；9、其他因素。

房地產(chǎn)估價程序，是指房地產(chǎn)估價全過程中的各項具體工作，按其內(nèi)在聯(lián)系性所排列出的先后進(jìn)行次序。一般來說，從獲取估價業(yè)務(wù)開始至完成估價后的資料歸檔時止，一宗房地產(chǎn)估價活動的全過程和步驟如下：1、獲取估價業(yè)務(wù)；2、受理估價委托及明確估價基本事項；3、擬訂估價作業(yè)方案；4、收集估價所需資料；5、實地查勘估價對象；6、選定估價方法計算；7、確定估價結(jié)果；8、撰寫估價報告；9、交付估價報告；10、估價資料歸檔。房地產(chǎn)估價雖然應(yīng)按照上述程序進(jìn)行，但在實際估價中各個步驟之間并不是割裂的，相互之間回有一些交叉，甚至需要一定的反復(fù)。

房地產(chǎn)估價總的要求是獨立、客觀、公正，在具體估價作業(yè)中應(yīng)遵循的原則主要有以下5項：1、合法原則；2、最高最佳使用原則；3、替代原則；4、估價時點原則；5、公平原則。房地產(chǎn)估價原則是使不同的估價人員對估價的基本前提具有認(rèn)識上的一致性，對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的估價結(jié)果具有近似性。

專業(yè)估價人員，是經(jīng)房地產(chǎn)估價人員資格考試合格，由有關(guān)主觀部門審定注冊，取得執(zhí)業(yè)資格證書后專門從事房地產(chǎn)估價的人員。要成為一名合格的房地產(chǎn)專業(yè)估價人員，不但要符合一定的要求，還應(yīng)遵循一定的職業(yè)道德。因為，估價人員的估價結(jié)果是否客觀公正，不僅取決于他對估價理論和方法的掌握程度，他所具有的估價實踐經(jīng)驗，還取決于他的職業(yè)道德修養(yǎng)。在實習(xí)過程中，我了解到萬隆的估價人員，他們不但有的具有注冊房地產(chǎn)估價師的資格，有的具有土地估價師的資格，有的還具有注冊會計師、注冊資產(chǎn)評估師的資格。在與他們短暫的兩個星期接觸中，我發(fā)現(xiàn)他們工作態(tài)度非常認(rèn)真，工作時極其仔細(xì)、專業(yè)，只有這樣，才能對估價對象負(fù)責(zé)。

其次，我再來談一談對房地產(chǎn)估價在感性上的認(rèn)識。雖然我們只實習(xí)了一天，但這一天我們認(rèn)識了很多房地產(chǎn)估價的前輩，也知道給予你一座房子你清楚用什么樣的步驟去估價。因為這一階段正是一年中他們業(yè)務(wù)較忙的時段，每年夏天他們都是“天大熱，人大干”。在這一天中，雖然大家都很疲乏，但卻感覺充實了很多。我想如果我們在多幾次這樣的實習(xí)估價，我們的專業(yè)水平一定更加上升一個檔次。

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