房地產估價—市場比較法總結

一、市場比較法：難點是交易修正。

1、適用對象和條件：適用對象是經常性交易的房地產。適用條件是同一供求范圍內的類似房地產交易案例較多。

2、搜集交易實例。搜集內容：①交易雙方的基本情況和交易目的。要說明交易雙方是否在公開的市場狀況下進行公平自愿的交易，即屬正常交易還是非正常交易。交易目的是指交易雙方為什么而交易，一般包括買賣、入股、抵債等;②交易實例房地產的狀況（權益、區(qū)位、實物三方面）。包括坐落位置、形狀與面積，地質條件，購物、交通等環(huán)境條件，土地利用現狀與規(guī)劃用途，有關地上建筑物的基本情況，權利狀況;③成交日期;

④成交價格。包括房地總價、房屋總價、土地總價及相應的單價和房屋租金等，同時應說明價格類型、價格水平及貨幣種類和貨幣單位等情況;

⑤付款方式。一次付清、分期付款及比例、抵押貸款比例、租金支付方式等內容;⑥交易情況。（見下面5）

3、選取可比實例。選取可比實例時應符合：（案例在3個以上10個以下）

①可比實例所處地區(qū)應與估價對象所處的地區(qū)相同，或是在同一供求范圍內的類似地區(qū)。②可比實例的用途應與估價對象的用途相同（居住、商業(yè)、辦公、旅館、工業(yè)、農業(yè)等）。③可比實例的建筑結構應與估價對象的建筑結構相同。（鋼結構、鋼砼結構、磚混結構、磚木結構、簡易結構）

④可比實例規(guī)模應與估價對象的規(guī)模相當（面積不能相差太大）。⑤可比實例的權利性質應與估價對象的權利性質相同（出讓與劃撥、商品住宅與經濟適用房等）。

⑥可比實例的交易類型應與估價目的吻合（抵押、租賃、買賣、征用等）。⑦可比實例的成交日期應與估價時點接近（一般在一年以內）。

⑧可比實例的成交價格應是正常成交價格或可修正為正常成交價格。

4、建立價格可比基礎。統(tǒng)一付款方式、統(tǒng)一采用單價、統(tǒng)一幣種和貨幣單位（不同幣種之間的換算，應按中國人民銀行公布的成交日期時的市場匯率中間價計算買入價和賣出價的平均價）、統(tǒng)一面積內涵（土地分劃撥、出讓，建筑物分使用面積、套內面積和建筑面積）、統(tǒng)一面積單位。

5、交易情況修正。進行交易情況修正，應排除交易行為中的特殊因素所造成的可比實例成交價格偏差，將可比實例的成交價格調整為正常價格。（a有利害人之間的交易;b急于出售或急于購買的交易;c交易雙方或某一方對市場行情缺乏了解的交易;d交易雙方劃某一方有特別動機或偏好的交易;e特殊方式的交易，如拍賣、招標、哄抬或拋售;f交易稅費非正常負擔，如應由買方繳納的稅費，買賣雙方協議由賣方來繳納或應由賣方繳納的稅費買賣雙方協議由買方來繳納;g相鄰房地產合并交易;h受債權債務關系影響的交易。）對于交易稅費非正常負擔的調整方法：

①正常成交價格－應由賣方負擔的稅費＝賣方實際得到的價格②正常成交價格+應由買方負擔的稅費＝買方實際支付的價格。

6、交易日期修正。應將可比實例在其成交日期時的價格調整為估價時點的價格。可通過價格指數或價格變動率進行調整。房地產價格變動率，有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內平均上升或下降的價格變動率兩種。

①采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行交易日期修正的公式為：可比實例在成交日期時的價格×（1±價格變動率）期數＝在估價時點的價格②采用期內平均上升或下降的價格變動率進行交易日期修正的公式為：可比實例在成交日期時的價格×（1±價格變動率×期數）＝在估價時點的價格在實際的交易日期修正中，有下列幾類價格指數或價格變動率可供選用：①一般物價指數或變動率;②建筑造價指數或變動率;③建筑材料價格指數或變動率;④建筑人工費指數或變動率;⑤房地產價格指數或變動率。如果引起房地產價格變動的是單純的通貨膨脹因素，則可選用一般物價指數或變動率。

在無房地產價格指數或變動率的情況下，估價人員可以根據當地房地產價格的變動情況和發(fā)展趨勢及自己的經驗積累進行判斷，加以修正。

7、房地產狀況修正�？煞譃闄嘁鏍顩r修正、區(qū)位狀況修正和實物狀況修正。

擴展閱讀：房地產估價的市場比較法研究

房地產估價的市場比較法研究專業(yè):結構工程碩士生:王秋麗

指導教師:孟周濟高工摘要

市場比較法較于其它估價方法估價原理簡單易懂，最重要的是在估價過程中能直接反映房地產的市場狀態(tài)，這些特點使其在估價方法體系中成為最簡單、最直接、最常用的一種方法，得到國際估價界的公認。我國《房地產估價規(guī)范》規(guī)定:在有條件的地方必須應用市場比較法來估價土地或房地產價格。本文從理論上對房地產價格的影響因素，房地產估價的內容、原則及特點，市場比較法的應用原理、步驟及應用現狀做了深入研究，總結了市場比較法在我國應用過程中存在的主要問題和難點:可比實例選擇的隨意性，因素修正的主觀性、不完備性，交易案例不易得到等，以及目前所采用的市場比較法數學估價模型存在的不科學性和不合理性，急需尋找更科學、更合理的估價模型以及更科學地應用市場比較法估價的途徑。本文主要探討了模糊理論在市場比較法中的應用，在現有房地產估價理論的基礎上，結合模糊理論的最新研究成果，建立了市場比較法的模糊數學模型:在修正區(qū)域因素和個別因素過程中，采用德爾菲調查法確定價格影響因素指標，在確定某因素隸屬于某種特征的程度時引入了隸屬函數，在確定權重時引入了層次分析法和模糊上下因素法，在選擇可比實例過程中引入了貼近度，在確定最終價格時引入了指數平滑法。最后針對我國估價案例庫匾乏的現狀提出了引入計算機的建議，就改進算法的研究結果進行了總結，并指出市場比較法是一門與計算機密切相關的方法，應該加大計算機在市場比較法中的應用。關鍵詞:市場比較法德爾菲調查法模糊上下因素法貼近度層次分析法指數平滑法

西安建筑科技大學碩士學位論文

StudyontheMarketComParisonAPProaehoftheRealEstateAPPraisal

SPecialty:StruetureEngineerName:節(jié)厄ngQiuliInstrUctor:MengZhoujiABSTRACT

ThemarketcomParisonaPProach15uulversallyrecognizedasoneofthesimPlest，themostdirectandfrequentmethodsintheintemationalevaluatingsystemofreal

estate.Ononehand，comParedwithothermethods，theworkingPrineiPlesofmarketcomParisonaPProachareeasytounderstand:ontheotherhand，itdireetlyrefiectsthesituationoftherealestatemarket.ChinaRealEstateRegulationstiPulatesthatif

conditionsPennitted，it15bettertousemarketcomParisonaPProachtoevaluatebothlandandrealestate.theeffeetofrealPriee，thecontent，thePrineiPleandthe

characteristieofrealestate，theutiliZationPrineiPle，thestcPandthePresentconditionsofusingmarketeomParisonaPProaehareanalyzedtheoretically，thedifficultyandtheproblems，thatthechoieeofcomParedexamPlesatwill，thefactorrevisesubjeCtivelyandincomPletely，thechoieeoftransactioneaseuneasyandatPresent，thefuzzythcorymoleofmarketcomParisonaPProachhassomeunseientifienatureandunfairness，whichexitintheProeessofusingmarketcomParisonaPProach，areconcluded.50it15

urgenttoseekmoreseientifie，reasonableestimatemodelsandtheProcessof

seientificallyusingthemarketcomP碩sonapProaches.ThisartielemaiulydiscussedtheaPPlicationoffuzzytheoryinthemarketcomParisonaPProaeh，andinbaseoftherealestateaPPraisaltheoryandthenewestresearehresultsoffuzzytheory，thefuzzymathematicalmodelofthemarketcomParisonaPProach15established:IntheP代‘essofrevisingtheregionfactorandtheindividualfaetor’Whendeterminingthefactor，whiehinflueneethePriee，theDelPhi15used.Whendetermininghowsimilarthefaeersare，theSubordinationfunetion15used.WhendetermininghowimPortantthefactor15，theA圣IPandFuzzyfactormethodsareused.WhenchoosingcomParedexamPle，thesimilaritydegree15used.Whendeterminingtheultimateeost，theindexmethod15used.FinallyaimedatthePresentsituationoflackingeasesinthestorehous吐inourCountry，西安建筑科技大學碩士學位論文

somesuggestionsaregiven，theresearchresultsareeoneluded，andPointoutthemarketcomParisonaPProaChhasacloserelationwithcomPuter，50itshouldenlargetheusingofeomPuterinthemarketcomParisonaPProaeh.

Keywords:marketcomParisonaPProach，DelPhi，fuzzyfactormethod，similaritydegree，analytiehierarehyProeess(AHP)，indexsmoothmethod西安建筑科技大學碩士學位論文目錄緒論.”””””””””.“““””““”””““..”“”“”””..“““”“”“”””“”..””“二”.““““”””””..”..“.1

第1章房地產價格與房地產估價.”.”””:.”””””“””“.”.”””.”..“””””..”.”..““”””“.51.1房地產的概念與特點..............................51.2房地產價格............................................................................................51.2.1房地產價格的形成.......................................51.2.2房地產價格的分類.....................................，51.2.3房地產價格的影響因素...................61.3房地產估價....................................................................................................61.3.1房地產估價的定義..........................................61.3.2房地產估價的特點........................................61.3.3房地產估價的注意事項....................7第2章房地產主要估價方法及其相關聯系..””“..”””二””..”..””..”.””“..82.1房地產主要估價方法................................82.1.1市場比較法..........................................................................82.1.2收益還原法..............................................................................102.1.3成本法..............................................................，...............................n

2.1.4假設開發(fā)法............................，.............................................122.2房地產的價值標準及四種估價方法的相互聯系.......................................12第3章市場比較法研究的必要性.”””..”””“”二”“““”“..””.““”“..””.””””“.”..“.143.1市場比較法的綜述................................................143.2傳統(tǒng)市場比較法的缺陷..................................1433市場比較法中新思路的引入.......................................................................17第4章市場比較法建模的工程數學理論””“”“””“”““”..””““”““““““..”“””.194.1模糊數學基本概念.........................................................194.1.1模糊集的表示法..............................................................194.1.2模糊集的運算............................................................................194.2隸屬函數的確定...................................................................19

4.3最大隸屬原則和擇近原則...........................................................................214.3.1最大隸屬原則...........................................................................214.3.2閥值原則...............................................................................................22西安建筑科技大學碩士學位論文

4.3.3擇近原則...............................................................................................224.4聚類分析.......................................................................................................244.5權重的確定方法...........................................................................................264.6指數平滑法...................................................................................................31第5章市場比較法模糊數學估價模型.””“..”“““.””.”“”..””””““””””“”:.“”””.325.1概述...............................................................................................................325.2基于快速遞減加權式比較法的數學模型...................................................325.3基于快速遞減加權式比較法的估價程序...................................................355.3.1概述.......................................................................................................355.3.2選取房地產主要特征影響因素...........................................................355.3.3確定主要特征影響因素權重...............................................................375.3.4確定主要特征影響因素隸屬函數值...................................................425.3.5修正交易情況和交易日期...................................................................435.3.6模糊聚類分析.......................................................................................455.3.7選擇最佳可比實例...............................................................................465.3.8求取比準價格......，..........................................................................465.4應用實例.......................................................................................................47第6章市場比較法模糊數學估價系統(tǒng).““”””“””.””.““”.””.”“““..“““””“.”.”..”.526.1概述....................................................，....................................................526.2模糊數學估價流程圖...................................，.........................................526.2.1因素指標隸屬函數值的確定...............................................................536.2.2案例庫的建立.......................................................................................546.2.3模糊聚類...............................................................................................556.2.4模糊數學估價.......................................................................................56

第7章結論.“”“”..”””““”””.”.”””“.””“.“.”””““二”””.“..””“..”.”二“.”.”.“.“.58

7.1結論...............................................................................................................587.1.1本文的研究結論..........................................................................‘..587.1.2本模型的局限性分析...........................................................................597.2展望...............................................................................................................59參考文獻.“““二””“.““”“”“”””””“.”””“..”””““””””““”“””..“”““”””””“”..”””..“”.60致謝.“.””““”””””“.”””““””..“““”””“”””””““”””“““”“”““““””““”””““”..”.62附錄.”.“”””““““””.””.””.”“..”””““”..””“:.””””..””””““.””””“..”””””“””””.63西安建筑科技大學碩士學位論文緒論

1房地產估價方法研究的目的和意義

房地產業(yè)是國民經濟產業(yè)構成中的重要組成部分，具有其基礎性、先導性的地位和特點，它的發(fā)展必然對國民經濟增長發(fā)揮巨大的促進作用，同時對擴大投資需求和消費需求發(fā)揮著重大作用。房地產市場是房地產業(yè)的核心內容，保持市場平衡、穩(wěn)定、較快發(fā)展，并與國民經濟發(fā)展相適應是一條基本原則。國家“十一五”規(guī)劃中對房地產市場的總體要求是:調整住房供應結構，重點發(fā)展普通商品房和經濟適用房，嚴格控制高檔商品房，按照保障供給穩(wěn)定房價的原則加強房地產一、二級市場和租賃市場的調控。顯然，穩(wěn)定房價是核心內容。

房地產價格是房地產市場的指示器，房地產估價是控制房價的重要手段。隨著土地使用權制度改革和住房制度改革，住房商品化，房地產開發(fā)應運而生，房地產估價也由國外資本主義發(fā)達國家傳入我國.十幾年來，房地產估價已成為房地產市場中不可缺少的一項專業(yè)性、技術性工作。它在房地產買賣、租賃、抵押、典當、保險、損害賠償、稅收、征收、征用、糾紛調處、管理、有關司法鑒定及企業(yè)兼并重組等環(huán)節(jié)廣泛應用，與房地產開發(fā)、投資、經營、管理、市場等方面密切相關。

我國從1993年開始建立了房地產估價師制度。目前已注冊的估價師2萬多人，于1999年頒發(fā)了《房地產估價規(guī)范》(GB/T50291一1999)，它標志著我國房地產估價有了國家統(tǒng)一的執(zhí)業(yè)標準。房地產估價，毫無疑問應當做到客觀公正、科學合理。而要做到客觀公正、科學合理，就必須遵循房地產價格形成的客觀規(guī)律。房地產價格的形成有其客觀性，并不以個人的主觀意志的改變而轉移，因此，房地產估價也就必須遵循一定的原則，并采用適當的估價方法將待估房地產的客觀價值反映出來。所謂估價原則，是指能符合房地產價格形成的客觀規(guī)律，能使估價工作順利、有效地展開，并最終取得成果的那些應遵守的法則和標準。這些原則是人們在房地產估價的實踐中反復摸索、總結出來的，具有普遍的指導意義。《房地產估價規(guī)范》中，對房地產估價方法推薦了市場比較法、收益還原法、成本法、假設開發(fā)法，并且對多種方法都給出了數學公式、應用條件、注意事項。市場比較法的理論依據主要是替代原理，成本法的理論依據是勞動價值論，收益還原法的依據是收益價值論，而房地產價格形成的供求理論是采用任何方法，確定任何商品價格都必須考慮的重要因素。由于市場比較法是以替代原理為理論依據，符合當事人的現實經濟行為，又以市場上實際的交易價格為估價基礎，所以它是一西安建筑科技大學碩士學位論文

種說服力強，具有現實性，適用范圍廣，被普遍采用的重要估價方法。經調查凡

是上市交易的房地產幾乎都是采用市場比較法，除了拆遷及一些無法采用市場比較法的，其它都采用市場比較法。

市場比較法估價的步驟首先需要解決的問題是可比實例的選定，然后是對可比實例的成交價格進行交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素的修正，最后根據可比實例修正后的價格確定估價對象的估價價格�？杀葘嵗�選擇的恰當與否，將直接影響應用市場比較法的估價精度，但是由于房地產商品的特殊性、獨一無二性、使得市場上沒有完全相同的兩個房地產商品，甚至非常相似的房地產亦難找到。因此，在估價實踐中，如何科學選擇與估價對象有較大相似性的可比實例，成為一個難題。房地產的不可移動性特征，造成了房地產市場大多是不完全市場，其價格往往受一些特殊行為的影響，為此估價時必須將比較實例的個別特殊性排除，使其正常化。隨著時間的推移，房地產價格可能發(fā)生變動，所以對其進行日期、區(qū)域因素和個別因素的修正是市場比較法的關鍵，且對估價結果的準確性影響較大。由于房地產價格影響因素的復雜，估價實踐中可比實例修正系數確定的主觀隨意性大，即使是經驗豐富的估價人員，也難以保證估價結果的客觀、科學、公正。由于房地產估價本身具有的現實性、市場性、預測性等特性，幾種主要的估價方法在實際應用中都存在一定的問題。市場比較法中對類似房地產交易案例的選擇及因素修正，不同可比案例影響權重等參數的確定需要估價人員的主觀判斷。而且規(guī)范給出的兩種市場比較法的數學估價模型具有很多不科學、不合理的地方，確切的說是經驗之作、隨意性大，急需有科學、規(guī)范的模型來取代。中國房地產估價師學會對這些問題非常重視，多次對房地產估價方法做出深層次研究。本文將模糊數學理論引入房地產估價方法中，能從實際上較大程度的解決傳統(tǒng)估價方法面臨的疑難問題，為目前國內房地產估價市場提供一種可信的科學的理論依據和實際操作方法，對改變估價機構長期以來由于估價過程中的主觀因素而導致價格的不實現象具有重要意義和實際應用價值;同時，它將帶來房地產估價方法的新思路、新方法，對科學確定房地產價格，完善房地產交易市場管理具有較好的理論意義和實際應用價值。2國內外房地產估價研究的歷史和現狀

現代房地產估價起源于英國，英國將為業(yè)主服務的估價技術人員統(tǒng)稱為測量師，測量師就相當于我國現在的房地產估價師、土地估價師。至今天，資產估價

業(yè)發(fā)展的全部歷史己有100多年。從1940年以后，資產估價才成為一個專業(yè)性行業(yè)，伴隨著房地產市場的發(fā)展，房地產估價也逐漸成為資產估價中相對獨立的分支。西安建筑科技大學碩士學位論文

但當時各國自成體系，尚無統(tǒng)一的標準與模式，至1981年國際資產估價標準委員會伽ehitemationalvaluationstandardsCommittee簡稱Tlvsq成立，才開始統(tǒng)一估

價標準。至1985年，TIVSC得到聯合國經濟社會委員會的認可后，資產估價業(yè)進入快速發(fā)展階段。推動了房地產估價行業(yè)的發(fā)展，房地產估價也發(fā)揮著越來越重要的作用。本世紀20年代以來，西方主要國家進入城市化高速發(fā)展時期，房地產業(yè)出現空前繁榮，進而推動了房地產估價研究的發(fā)展，西方國家的房地產估價的研究大體上可以分為三個階段:

第一階段是土地經濟學派的興起，奠定了土地價值理論基礎。這一階段的代表著作有:費希爾(伽ingFishing)的《房地產原理》(1923)，巴比科可(FrederickM.BobCOCk)的《房地產估價》(1924)。

第二階段是摩茨科(劫herJ.Mertzke)在房地產估價界發(fā)表具有劃時代意義的論著《房地產估價過程》。他在此書中將價值理論與估價理論緊密結合起來，指出

在完全競爭的均衡條件下，正常價值、長期成本和資本收益價值之間互為等值，這一思想成為房地產價格估價中不同估價方法相互驗證的理論基礎。

第三階段的代表人物是海德(K址eHyder)、阿特金森似別汀yGrantAikinson)和舒姆茨(GcorgeL.sc知muts)。他們分別推廣和發(fā)展了市場比較法、收益法和成本法中的價值估價技術。特別是舒姆茨在《估價過程》一書中構造的估價模型被美國房地產估價協會收入到《房地產估價》中。該書到目前為止仍然是西方房地產界最具權威的房地產估價專著。從地域上看，由于各個國家和地區(qū)情況不同，房地產估價方法的發(fā)展與應用也不同。國際上房地產價格估價方法可以分為兩大類，一是以英國為代表的英聯邦國家，采用五種基本估價方法:市場比較法、收益法、成本法、利潤法、剩余法。在進行房地產估價時注重經驗、藝術，注重市場信息，在推算時很少采用數學模型。他們認為在市場發(fā)達的情況下，直接根據市場信息估價更為可靠。二是以美國為代表的北美國家，采用三種基本方法:市場比較法、收益法、成本法。在進行房地產估價時，注重技術與計量，注重數學模型，即從投入產出的角度來計算房地產價值。他們認為，通過建立具體的數學模型來估價更為公平合理，因此，要求對一宗房地產估價時盡量同時采用三種方法，以便做出比較分析。我國的房地產估價開始于80年代末，是伴隨土地使用制度改革和房屋的商品化而逐步發(fā)展起來的，二十年來發(fā)展迅速，得到了政府與社會的高度重視。其發(fā)展的基本經歷如下:

1、1989年10月，經人事部批準國有資產管理局成立中國資產估價中心;2、1991年，國務院發(fā)布《國有資產評估管理辦法》(91號令);

3、1992年，建設部頒布了《城市房地產市場評估管理暫行辦法》;西安建筑科技大學碩士學位論文

4、1993年12月，中國資產估價協會成立;5、1994年7月，《中華人民共和國城市房地產管理法》公布，其中第33條規(guī)定國家實現房地產價格估價制度;

6、1994年9月12日，成立全國性的房地產估價師專業(yè)團體中國房地產估價師學會;

7、1995年3月，中國資產估價協會加入國際估價標準委員會;8、1995年3月，《房地產估價師執(zhí)業(yè)資格暫行規(guī)定》頒布;9、1999年2月12日，《房地產估價規(guī)范》頒布，并于1999年6月1日起實施，第一次建立行業(yè)估價的統(tǒng)一標準。

我國房地產估價研究和實務工作，大體可分為兩個階段:

1994年以前，我國尚未建立估價制度，也沒有經權威機構確認的注冊估價師。管理體制上是實行房、地分開管理，估價機構多頭審批，使得不少估價機構人員比較復雜，估價水平參差不齊。估價中采用的原理和方法也大多直接照搬國外的方法，結合中國國情開展的研究工作不多。

1994年我國房地產估價制度的正式確立，以首批注冊估價師的產生為標志，呈現出估價人員資格認定的正規(guī)化、估價機構和估價執(zhí)業(yè)的法制化、估價理論研究人員的專業(yè)化和高水平的態(tài)勢。目前，己有多所高校設置相關專業(yè)以及設立了專門的研究機構。我國房地產估價方法受英國體系影響較大，一般注重經驗與藝術。盡管不斷有學者探討引入各種數學模型，如模糊數學、層次分析法、回歸分析、灰色預測等，但大多數缺少全面、系統(tǒng)的分析，尚未引起房地產估價界的轉變。在實踐應用方面，學者們也開始與房地產企事業(yè)單位聯手，將計算機技術、地理信息系統(tǒng)、專家系統(tǒng)等技術引入房地產估價領域，這將可能是未來房地產估

價應用研究的發(fā)展方向。

西安建筑科技大學碩士學位論文第1章房地產價格與房地產估價房地產的概念與特點

房地產是土地、建筑物及其他地上定著物。它是實物、權益、區(qū)位三者的綜合體。房地產與其他經濟物品，包括房地產市場與其他經濟物品市場，房地產價格與其他經濟物品價格，有許多不同之處。這些不同之處是由房地產的特性決定的。所以，從事房地產估價對應房地產的特性有全面深入的認識。

房地產包括土地、建筑物和其他地上定著物，其中，土地是大自然的產物，是永存的;建筑物和其它地上定著物為人工建造，它定著在土地上。因此，房地產的特性主要取決于土地的特性，是以土地的特性為基礎的。從房地產估價和把握房地產價值的角度來看，房地產主要有不可移動、獨一無二、壽命長久、供給有限、價值量大、流動性差、用途多樣、相互影響、易受限制和保值增值十個特性。

.2房地產價格

在理論上房地產價格是房地產經濟價值的貨幣表現。在房地產估價上，房地產價格一般是指房地產市場價格，但有時根據特殊的估價目的及估價條件也需要估價人員確定房地產的特定價格。1.2.1房地產價格的形成

房地產價格的形成是由房地產供求，非線性、非均衡市場競爭，稀缺地域性，政策干預性，產品特性等相互作用的結果。在現實生活中，不同房地產的價格之所以有高低之別，同一房地產的價格之所以有所變化，歸納起來也是這三者的程度不同及其變化所引起的。1.2.2房地產價格的分類

從估價目的來劃分，房地產價格可分為:土地使用權出讓和掛牌土地使用權

價格，企業(yè)改制、上市、資產重組、聯營、兼并、合并、破產清算等各種經濟活動中涉及的房地產價格，房地產抵押價格，專業(yè)仲裁及司法訴訟中有關的房地產價格，征地和房屋拆遷補償的價格，房地產轉讓價格，房地產租賃價格，房地產分割、合并價格，房地產拍賣底價，房地產課稅價格，房地產保險價格，他目的的房地產價格。

西安建筑科技大學碩士學位論文.2.3房地產價格的影響因素

對影響房地產價格的因素可以按兩種方法進行分類。一種是將影響因素分為一般因素、個別因素和區(qū)域因素。一般因素是指對各個地區(qū)、各種類型的房地產價格水平有所影響的因素;區(qū)域因素是指對某一區(qū)域范圍內的房地產價格水平有影響的因素。另一種分類方法是將影響房地產價格的因素分為:供求狀況、物理因素、環(huán)境因素、人口因素、經濟因素、社會因素、行政因素、心理因素、國際因素和其它因素。.3房地產估價

.3.1房地產估價的定義

房地產估價原本是僅對房地產價格或價值的一種估計，是任何人都可以做出的，不論它是對還是錯，也不論其結果是令人信服還是使人懷疑。但是房地產估價現今己發(fā)展成為一門學科、一種專門職業(yè)、一個行業(yè)、一種經濟鑒證行為�，F只能由經過專門教育和培訓、具備相應的專業(yè)知識和經驗的專業(yè)房地產估價人員

來從事。

從專業(yè)估價角度來講，房地產估價的核心，是為特定的目的，對特定的房地產(或房地產權益)在特定時點的客觀合理價格或價值的測算和判定。房地產估價的完整概念是:專業(yè)房地產估價人員根據估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在對影響估價對象價格的因素進行綜合分析的基礎上，對估價對象在估價時點的客觀合理價格或價值進行測算和判定的活動。.3.2房地產估價的特點

房地產估價不同于其他資產估價，有其自身的特點:

1、土地與房屋位置的固定性、不可移動性決定了房地產估價的特性，而除土地和房屋以外的資產是可移動的。因此，在估價時主要了解估價對象所處的區(qū)域狀況。

2、土地供應缺乏彈性也決定了房地產估價的特點。土地價格大多受需求方面的影響，同時對土地的需求是一種引導需求，即由對土地上產品和勞務的需求而引起的需求。

3、房地產的個別性也決定了房地產估價的特點。一般商品可標準化，其價格較一致。而土地由于其個別性，沒有兩宗土地是完全相同的，所以基本上是一宗土地一個價格，且相差較大，因而地價也具有個別性。

4、土地的保值、增值性也決定了房地產估價的特點。一般物品有折舊現象，西安建筑科技大學碩士學位論文

其價值隨著時間的流逝而降低。土地由于具有耐久性，不僅無折舊，而且有增值的現象，其價格通常隨著時間流逝而自然升高。當然，建筑物隨著時間的移動也存在折舊問題，我國土地使用權是有期限的，對于使用權人而言，土地也存在折!日的問題。

5、房地產價格受政府政策影響較大。如果政府決定將某一地區(qū)定為經濟技術

開發(fā)區(qū)，那這一地區(qū)的地價也會隨之上升。政府的規(guī)劃制度對地價的影響也很大，如限定容積率、建筑密度、建筑高度等。所以在估價時應充分考慮政策影響，特別是可遇見政策的影響如規(guī)劃因素、住房政策等。

6、房地產價值量大，在估價中考慮的因素多，且不確定因素也多。因此在估價中要對其進行充分的實地勘察，不得有半點疏忽。.3.3房地產估價的注意事項

正確理解房地產估價，需要掌握以下兩點:一、房地產估價是科學與藝術的有機結合:主要表現為必須有明確的估價目的;必須遵循房地產估價的原則和程序;必須依賴充足的房地產市場資料，深入分析房地產價格影響因素;必須選擇科學、合適的估價方法;必須充分了解和掌握待估房地產的各種權利狀態(tài):必須具有明確的估價時點;房地產估價的整個過程中，都要伴隨估價人員的推測和判斷。二、房地產估價是把客觀存在的房地產價格揭示、顯示出來:房地產估價所估的是房地產的市場價值或價值量，不是估價人員對房地產的主觀定價。對于一定產權狀態(tài)和一定時點的房地產，在正常市場狀況下，其價值量是客觀存在的，不因估價與否或估價人員的不同而不同。西安建筑科技大學碩士學位論文

第2章房地產主要估價方法及其相關聯系2.1房地產主要估價方法2.1.1市場比較法一、概念與理論依據

比較法(markatcomparison叩proach)，或稱市場比較法，是將待估房地產與

同一供需圈內近期己經發(fā)生了交易的類似房地產進行比較，并根據后者己知的成交價格，修正得到待估房地產在一定時點、一定產權狀態(tài)下市場價值的一種估價方法。

比較法的理論依據是房地產價格形成的替代原理。替代原理是市場比較法的基本原理，根據經濟學理論，在同一供求圈中，具有相同效用的物品，即具備完全的替代關系，因此，在同一市場上，兩個以上具有替代關系的商品同時存在時，該類商品的價格就由這種有替代關系的商品相互競爭，相互牽制，最終趨于一致。房地產價格也符合這一規(guī)律，任何理性的買者和賣者，都會將其擬買或擬賣的房地產與該地區(qū)相近時間內發(fā)生的類似房地產交易價格進行比較，任何買者不會接受比市場價格過高的價格成交，同樣，任何賣者也不會接受比市場價格過低的價格成交，最終是該地區(qū)的同類房地產，價格相互牽制，相互接近。所以，在房地產估價中，當估價對象與比較實例之間具有相似性和替代性，且比較實例是房地產市場近期發(fā)生的案例時，估價對象在市場上出售，就會有相似的市場價格反映。當然，由于在現實交易中交易者的心態(tài)、偏好、對市場的了解程度、討價還價能力等的不同，具體到一宗房地產的交易價格可能會偏離其正常的市場價格。但是，只要有足夠多的交易實例，其成交價格的綜合結果可作為正常市場價格的最好指標。這一點是基于“大數法則”，該法則也稱大數定律，是隨機現象中的基本規(guī)律。正是因為房地產交易中替代原理的作用，故在房地產估價時，可用類似房地產己知的成交價格。由于房地產不可移動性，具有獨一無二性，在市場上幾乎找不到一模一樣的房地產，所以，要對類似房地產進行相關因素的比較修正，通過比準價格求得待估房地產的未知價格，這種估價方法稱為市場比較法。市場比較法的原理告訴我們，如果市場上存在的類似房地產與估價對象的相似度越高，它們的替代性就越強，根據替代原理，該類房地產價格就會趨向一致。因此，在同一市場上，房地產間的相似度與其價格客觀上存在密切的相關關系，即房地產的相似度差異越小，它們的價格越接近，房地產的相似度差異越大，價格差異越大。也西安建筑科技大學碩士學位論文

就是說，可以通過測算類似房地產與估價對象的相似度，根據相似度與價格的相關擬合函數關系，求取估價對象的價格。二、方法的特點和適用范圍方法特點:

(l)具有現實性，說服力強。市場比較法利用近期發(fā)生的與估價對象具有替

代性的交易案例作為比較標準，修正推算待估房地產的價格，能夠反映近期市場行情，容易被接受。

價)以替代關系為原理，以價格求價格。市場比較法是在實踐中產生可行的方法，應用范圍廣，但對其估價的經驗數學模型的應用尚不完善。

(3)是基礎性的估價方法。由于市場比較法是最能體現房地產估價的基本原

理、最直觀、適應性最廣的估價方法，在成本法、收益法、基準地價修正法、假設開發(fā)法中都涉及到用市場比較法來確定其計算公式的參數，因此，市場比較法又是房地產估價中的基礎性的估價方法。

(’)需要估價人員具有較高的素質。應用市場比較法需要對交易情況、交易

日期、區(qū)域因素及個別因素等一系列項目進行比較修正，這就要求估價人員要具備多方面的知識和豐富的經驗，以提高估價結果的精度。

適用范圍:比較法適合于有豐富交易案例的房地產的估價，以替代原理為理

論依據，利用比較法進行估價，必須掌握豐富而可靠的交易案例。因此，應用比較法應符合下列條件:房地產市場發(fā)育;交易案例資料可靠;比較案例與待估房地產具有替代性。三、估價步驟

應用比較法估價一般按下列步驟進行:①收集交易實例

②選取可比實例()3個)③建立價格可比基礎④進行交易情況修正⑥進行交易日期修正⑥進行房地產狀況修正⑦進行使用年期修正⑧求取比準價格四、實質、難點

實質:比較法是最常用、最能反映房地產估價的價值標準的方法，其實質也

就是房地產估價過程的實質，即通過大量已經成交的相同或類似房地產的成交價西安建筑科技大學碩士學位論文

格，來確定待估房地產在公開市場上最可能的成交價。

難點:由于房地產位置的固定性和不可移動性，每宗房地產都有其地區(qū)性和

個別性，形成鮮明的單件性，如何選擇與待估房地產條件相同的交易實例，并進行因素差異的量化修正;計算出各交易實例的修正價格后，又如何確定待估房地產的價格。收益還原法

一、概念與理論依據

收益還原法(incomeaPProach)，又稱收益資本化法、收益現值法，是將估價

對象房地產未來各期的純收益通過適當的資本化率折算到估價時點，求其之和作為估價對象房地產價格的一種估價方法。

收益還原法的理論依據是經濟學中的預期原理，是指房地產市場主體對估價對象房地產在未來將要取得的收益做出預測和估計，并據此求出在估價時點上的房地產價格。具體說就是由于房地產具有恒久性，其使用年限可以維持相當長的一段時間，其中的土地部分在正常的情況下可以永久使用，占有某一收益房地產時，不僅現在能夠取得一定的純收益，而且，能期待在未來年間可以繼續(xù)源源不斷地取得這種純收益。當我們將這種隨時間的推移不斷取得的純收益，按一定的資本化率折算為現在價值的總額，就可以把它看作是房地產的現實價格。二、方法特點和適用范圍

方法特點:理論性強，方法中收益與價格的關系反映了房地產市場之租金與

售價的關系，收益法估價結果的正確性依賴于未來純收益與資本化率兩個參數，而更主要地取決于資本化率選擇的正確與否。

適用范圍:收益法適用的對象是有收益或有潛在收益的房地產，但不限于估

價對象本身現在是否有收益，只要它所屬的這類房地產有收益即可。適用條件是房地產的收益和風險易于量化。三、估價步驟

運用收益法估價一般分為下列幾個步驟:①收集有關房地產收入和費用的資料

②估算潛在毛收入③估算有效毛收入④估算運營費用⑤估算凈收益

⑥選用適當的還原利率

西安建筑科技大學碩士學位論文⑦選用適宜的計算公式求出收益價格四、實質、難點

實質:是以房地產在估價時點之后所能創(chuàng)造的收益確定房地產在估價時點的

價值，具體的計算方法是收益逐年折現到估價時點并累加，累加之和即為房地產估價時點的價值。

難點:一是求取凈收益時扣除項目的準確界定，二是確定還原利率。2.1.3成本法

一、概念與理論依據

成本法(costaPproach)，是以開發(fā)建造房地產所耗費的各項必要費用之和為

依據，再加上正常的利潤和應納稅金求取估價對象在估價時點的重新構建價格，然后通過一定的折舊方法，扣除己記提的折舊來確定估價對象房地產價格的一種估價方法.其求得的價格為積算價格。

成本法的理論依據是經濟上的生產費用價值論，可以從買賣雙方不同的角度加以分析。從買方的角度來看，成本法的理論依據是替代原理，即買方愿意支付的最高價格，不能高于他所預計的重新開發(fā)建造房地產所需花費的代價，如果高于該代價，他還不如自己開發(fā)建造;從賣方的角度來看，成本法的理論依據是生產費用價值論，即房地產的價格是基于其“生產費用”，重在過去的投入。具體一點講，是賣方愿意接受的最低價格，不能低于他為開發(fā)建造該房地產已花費的代價，如果低于該代價，他就要虧本。二、方法特點和適用范圍

方法特點:成本不等于價格，不一定符合最有效使用原則。

適用范圍:新開發(fā)土地或新建房地產的估價，那些既沒有或極少有市場比較

資料，又沒有收益或潛在收益的房地產，在房地產市場發(fā)育之初，市場資料較少且透明度不高的情況下，常采用成本法。三、估價步驟

成本法估價一般分為下列幾個步驟:

①收集有關房地產開發(fā)的成本、稅費、利潤等資料②估算重新購建價格③估算折舊④求取積算價格四、實質、難點

實質:成本法是通過對估價對象房地產的各組成部分的市場價格的估算，最終確定估價對象整體的市場價格。西安建筑科技大學碩士學位論文

難點:相對于求取重置價格或重建價格而言，折舊的求取更難。因為估價中

的折舊是指估價對象房地產因使用和時間的推移而造成的價值折損。嚴格說這不是靠計算可以確定的，而要靠市場來確定。2.1.4假設開發(fā)法

一、概念與理論依據

假設開發(fā)法(hypothetiealdevel叩mentmethod)，又稱剩余法，是將估價對象

房地產預期開發(fā)后的價值，扣除預期的正常開發(fā)費用、銷售費用、利息、稅金、和開發(fā)利潤，將剩余的部分作為估價對象房地產價格的一種估價方法。假設開發(fā)法的理論依據與收益法相同，是預期收益原理。二、方法的特點和適用范圍

方法特點:預期性估價，價格與費用不在同一時點，應用估價方法。

適用范圍:假設開發(fā)法主要適用于待開發(fā)土地建成房屋的估價，生地或毛地

開發(fā)成熟地的估價，在建工程續(xù)建成房屋的估價，也常用于房地產開發(fā)項目的可行性研究中。三、估價步驟

假設開發(fā)法估價一般按下列步驟進行:①調查待開發(fā)房地產的基本情況②選擇最佳的開發(fā)利用方式③估計開發(fā)經營期

④預測開發(fā)完成后的房地產價值

⑤估算開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤及投資者購買待開發(fā)房地產應負擔的稅費等

⑥進行具體計算，求出待開發(fā)房地產的價值四、實質、難點

實質:假設開發(fā)法主要用于估價地價，但實際上它可以用于估價一切非最終

產品的房地產。假設開發(fā)法既應用了市場比較法，又應用了成本法，而理論依據又與收益法相同。

難點:利潤的估算是假設開發(fā)法的主要難點，另一個難點是預計估價對象開發(fā)完成后的價值。

2.2房地產的價值標準及四種估價方法的相互聯系

房地產估價的價值標準要解決的是房地產估價的最根本的問題即“估什么”西安建筑科技大學碩士學位論文

的問題，同時也是一個影響房地產估價全過程的重要問題。從估價方法的應用到估價結論的確定，都要受房地產估價的價值標準的影響。目前最常用、最容易取得不同估價師共識的價值標準是公開市場價值標準，即在公開市場上最可能形成或成立的價格。確定該價格最好方法是參照與估價對象類似的房地產公開市場上實際成交的價格，而這正是比較法的基本原理。從比較法的定義可知，比較法的出發(fā)點，是實際交易的類似房地產的客觀合理價格或價值，也即是公開市場價值。同時，比較法又強調了成交價格為正常價格或可修正為正常價格。所有這些都告訴我們，應用比較法估價終極目的，就是確定估價對象的公開市場價值。可見，比較法是公開市場價值標準的估價方法中的直接體現。

經過深入分析和研究發(fā)現不僅比較法體現了公開市場價值，其他估價方法也如此。成本法是通過估價對象的各組成部分的公開市場價值來確定估價對象整體的公開市場價值;收益法是通過估價對象的正常凈收益來推算估價對象的公開市場價值;假設開發(fā)法是通過估價對象成為最終產品后的公開市場價值來反算估價對象作為半成品時的公開市場價值。由于比較法是最直接體現公開市場價值標準的一種估價方法，其它估價方法的實質也是要確定估價對象的公開市場價值，所以認為其它估價方法都是市場比較法的變形和補充。

比較法的理論依據是房地產價格形成的替代原理;收益法的理論依據是房地產價格的預期原理;成本法的理論依據是房地產價格的生產費用價值論;假設開發(fā)法的理論依據與收益法相同是預期原理。進一步研究發(fā)現，收益法是用估價對象未來的收益還原來估價對象在估價時點的價格;成本法是用估價對象各組成部分的花費來積算估價對象在估價時點的價格;假設開發(fā)法中既應用了比較法，又應用了成本法，理論依據又與收益法相同。由此可見，這三種方法最終都與替代原理的比較法相聯系。它們在理論上是有區(qū)別的，應用上各有適用條件，實際中，市場比較法應用頻率極高。

根據以上對公開市場價值標準與各種估價方法以及各種估價方法的“替代”原理的分析和研究，各種估價方法的目的是一致的，且得知四種主要房地產估價方法的“龍頭”是比較法。西安建筑科技大學碩士學位論文第3章市場比較法研究的必要性3.1市場比較法的綜述

市場比較法是房地產估價中的首選方法。它是以經濟學中的替代原理為理論依據的估價方法，是將待估房地產與同一供需圈內近期已經發(fā)生了交易的類似房地產進行比較，(這里所說的類似房地產是指在功能、結構、區(qū)位、環(huán)境、交易目的等諸方面相同或大致相同的房地產。)并根據可比實例的成交價格，修正到待估房地產一時點，一定產權狀態(tài)下市場價值的估價方法。由于市場比較法選取的比較實例是市場上實際成交的一定數量的可比實例，在市場穩(wěn)定的前提下，由于價格的客觀性取向，基本上可以兼顧交易雙方主觀判斷，應當說市場比較法的估價符合現實的經濟行為，比較實際，最能反映市場的綜合作用。

目前，我國房地產市場經過十幾年的培育發(fā)展，交易資料已經比較豐富，在

房地產市場比較發(fā)達的地區(qū)是應用最廣泛、可信度最高、說服力最強的估價方法。我國《房地產估價規(guī)范》規(guī)定:在有條件的地方必須應用市場比較法來估價土地或房地產價格。所以如何科學地運用市場比較法進行房地產估價已經成為一種趨勢，是我國房地產界迫切需要解決的問題。3.2傳統(tǒng)市場比較法的缺陷

目前，市場比較法已成為最廣泛應用的估價方法，但至今市場比較法的數學模型比較簡單，一般應用系數修正法，逐一分步修正。對交易情況、估價日期的修正勉強能采用百分比修正，對區(qū)域因素和個別因素修正就顯得比較粗淺。房地產估價規(guī)范推薦了以下兩種市場比較法數學計算模型:

①比準價格.比較實例房地產價格x正常交易價格(100)估價時點價格(100二)賣礫菱葛麗麗不石硯萬x及嘎鱺麗碾石而萬對象區(qū)域價格(100)

x賣麗醫(yī)碩麗落不麗誣下x對象個別狀況價格(100)實例個別狀況價格(100，)p君xAxBxCxD

_1000100100.君XX一XX010000(3一1)

西安建筑科技大學碩士學位論文

②比較實例房地產價格比準價格、[l+實際交易價格修正值

正常交易價格(100)交易當時價格修正值+福而雨百疥藉滅而麗

實例區(qū)域差異價格修正值實例個別狀況差異價格修正值+一~~二-二，，，，，二，二，二二--，~~--+一--，，二，~二~二，，，，，對象區(qū)域價格(100)對象個別狀況價格(100)月px(1+A+B+C+D)

__a，扛c，.尸x《1+--二-+--二-+一100100100d，、+一J100‘(3一2)

即:尸_一一且一一.1+A+B+C+D君_

1+生+主+丘+左(3一3)

100100100100

式中:尸為比準價格，月為比較實例價格;A、B、C、D分別表示交易情況、

交易日期、區(qū)域因素、個別因素的修正值。特別值的注意的是①式中交易日期修正的比較基準是比較實例，而②式中交易日期修正以及兩式中其他因素修正的比較基準都是估價對象。

我們從理論上來分析這兩種計算模型:

連乘式①因各項因素修正相互干擾，后項修正必然產生對前項修正的再修正，使得本來取值正確、合理的前項因素修正變的不正確、不合理了。而且重復修正使得各因素修正結果意義不明確、難以準確量化，抹殺了因素修正的獨立性，而因素修正本應是相互獨立、不受其它因素干擾。分析到這有人認為那就用②式，而②式雖然各因素修正相互獨立、互不干擾，但這與客觀實際相悖。下面我們來看個計算對比來分析為什么說連加式②與客觀實際相悖。

某一待估房地產與某一可比實例:第一種情況:比較實例的個別因素優(yōu)于估

價對象10個百分點，即峨二+10;第二種情況:比較實例的個別因素優(yōu)于估價對象10個百分點，且估價對象估價時點的同類房地產價格指數高于比較實例成交日期指數20個百分點，即熟二+20，d‘=+10同時考慮。第一種情況下:

用①式計算:尸一只、i、i、i、一2絲匕=0.goge二e一9.1%尸100+10

用②式計算:尸.一一二三一二01+0+0+0+

10.909君二君一9.1%君100

其實際意義是:當個別因素修正值d‘二+10時，其比較實例的實際修正值為西安建筑科技大學碩士學位論文

一9.1%，即比準價格尸提高10%等于比較實例價格月，而比較實例價格月減低9.1%

則等于此時的比準價格P。第二種情況下:

用①式計算:p一尸、1、型吐絲‘1、衛(wèi)絲一=1.091君100100+10

因兩式中交易日期修正的比較基準不同，需對交易日期修正值做變換處理，設②式交易日期修正值為互君xlx1oo100+20b’._.

.尸x(1+一~三一、得b二一16.7100‘用②式計算:尸.--一二泛.-二11一0.167+0.1.072P，

兩式計算結果不同，說明因素修正在兩式中的實際修正量在第二重情況下已不同了。

因修正計算是通過修正比較實例價格君來求取比準價格尸，所以用君為基數做比較分析.用連乘式①計算求取比準價格的演算過程可表示如下:P=只、i、燮、i、塑10()110

12君xo9091LZ君x(l一0.090外1.明一1091%君

式中1.2君項可以理解為交易日期因素八=+2o對君獨立修正的結果。如果把

一10.91%君項理解為個別因素對只的修正量，顯然與第一種情況中的個別因素對只的修正量一9.1%君不符，絕對修正量增大了20%。原因是考慮了交易日期因素影響后，個別因素君修正計算的基數已改為1.2君，其實際意義是:受該類房地產價格指數上揚20%的影響，個別因素對君的絕對修正量也隨之增大了20%�？梢哉J為是交易日期修正對個別因素修正進行了再修正。反過來，也可以認為是個別因素修正對交易日期修正進行再修正。在這里再修正實際上是必要的，否則難以與客觀實際相符。而連加式②，其本質是要表明各因素修正的獨立性和互不干擾性，在本例中其含義表示不允許考慮房地產價格指數漲跌對個別因素的影響，與客觀實際相悖，通過比較可見，各因素修正相互干擾、重復修正是科學的、合理的，而過分強調因素修正的獨立性，并加以絕對化，反而不科學、不合理。

從理論上分析，我們看到了房地產估價規(guī)范中推薦的兩種數學計算模型具有

不科學、不合理的地方。事實上經調查，現行市場比較法在實際應用中也存在著若西安建筑科技大學碩士學位論文口目目粵縣粵粵粵粵粵粵粵目粵粵目干問題:

其一，選取可比實例的兩難境地。市場比較法是參照市場上已經成交的房地產的價格來確定估價對象的價格，為了保證估價結果客觀合理，要求所選可比實例的成交價格客觀合理，但怎樣才能保證這一點呢?這又需要估價人員的主觀判斷。這可以說是房地產估價中的一個比較難以解決的悖論。

其二，因素修正過于簡單化和主觀化。對各因素進行百分比修正時沒有一個

比較標準，主觀性強，僅憑估價經驗進行處理，缺乏相關技術支持。例如調整臨街

寬深時，如果估價房地產臨近主干道，而可比實例臨近次干道，則應將可比實例的價格向上調整，但具體應上調多少，并沒有明確的規(guī)定與理論依據，不同的估價師根據自己的估價經驗會有不同的判斷，這種不確定性可能導致估價結果的失真。另外，部分估價人員對房地產市場行情把握不準，這些問題直接影響到估價結果的精度。

其三，最終結果的確定方法顯得粗略。根據不同的可比實例進行因素修正后得到的比準價格是不同的，現行市場比較法對這些不同的比準價格進行簡單的處理，比如求平均數、加權平均數或眾數等，即得到估價對象的估價價格，運用這種粗略的方法得出的最終估價結果難以使人信服。

其四，估價中的不確定性還有可能導致道德風險。例如估價機構可以借此為迎合委托方的要求而刻意低估或高估房地產的價格。

為避免上述四種情況所導致的弊端，在房地產估價方法中建立定量分析模型，降低主觀隨意性十分必要。在市場比較法中創(chuàng)建一個適用的模型，綜合考慮各必要的因素，并應用合理的方法確定其參數值，可在此基礎上得出一個較公正客觀合理的評估價格。

3.3市場比較法中新思路的引入

應用市場比較法進行房地產估價的關鍵環(huán)節(jié)有兩個:一是可比實例的選擇，案例選擇恰當與否直接影響到修正效果;二是可比實例的修正。難點是:選擇與估價對象最具有可比性的交易實例及確定可比實例的修正幅度，并控制在規(guī)定的范圍內。在求比準價格時，對可比實例進行比較修正時，所謂的待估房地產的區(qū)位、交通狀況、環(huán)境等價格影響因素比可比實例好、較好、一般、劣的程度等都具有不確定性，難以用精確的數學語言來描述，而且這種不確定性是由于這些指標的外延不清晰引起的。我們知道描述不確定性的數學方法有概率論和模糊數學等。概率論研究隨機現象，是由于條件不充分才導致對象的不確定性，是對“因果律”的突破;而模糊數學研究模糊現象，是由于外延模糊而引起對象的不確定西安建筑科技大學碩士學位論文

性，是對“排中律”的突破。由于房地產估價領域有不少特征因素在概念上沒有明確的外延或難以量化，大多為無量綱指標，不能用精確的數值來衡量，而帶有較大的模糊性，而模糊數學這個新興的數學分支，正是應用微積分、線性代數、概率論和數理統(tǒng)計等理論和方法來研究和處理日常生活、經濟、管理等領域遇到的這些難以定量化的模糊控制方法。分析可知房地產市場比較法因素修正過程中引入模糊數學理論比較合理。西安建筑科技大學碩士學位論文

第4章市場比較法建模的工程數學理論4.1模糊數學基本概念4.1.1模糊集的表示法

論域U是有限集U二{x1，xZ，，x。}，U上的任一模糊集冬，其隸屬函數為{以x.)}(i==1，2，，n)。本文采用zadeh表示法:

A_盡(xl).盡(xz).:J(xn)A二三泛習匕+三三二三乙++二三芝二二二xl凡xn這里盡(x，)xi

不是分數，“+”也不表示求和，只有符號意義，它表示點氣對模糊集冬的隸屬度是盡(x，)。

4.1.2模糊集的運算

設冬和盡是論域u上的兩個模糊集，定義冬U盡、冬門盡、冬.盡、冬0盡分別為下述隸屬函數描述的模糊集:

拭x)U盡(x)=max〔冬(x)，盡(x)〕二叔x)v盡(x)叔x)門盡(x)二min(感你)，盡(x)〕二以x)^盡(x)冬.盡二v〔以x)，盡(x)〕冬O盡二，(套(x)v盡(x)〕4.2隸屬函數的確定

隸屬程度的思想是模糊數學的基本思想。應用模糊數學方法的關鍵和難點在于建立符合實際的隸屬函數。隸屬函數的確定方法很多有模糊統(tǒng)計法、二元對比法及常見的模糊分布及隸屬函數等。這里主要介紹一下適合房地產估價的隸屬函數確定方法。

1、借用己有的模糊分布及隸屬函數

對于一些房地產價格影響因素具有成熟的影響規(guī)律，這些影響規(guī)律經過長期的實踐已經成為公認的對客觀事物真實的刻畫。這類的影響因素可以直接通過隸屬函數來描述:19

西安建筑科技大學碩士學位論文

例如在房地產估價中以下影響因素:距離電影院、公園、學校、郵局、醫(yī)院等的距離，可以用線型方程來描述:0

排放物及噪音最危險的距離是O一60米，中等危險的是60一200米，最安全的是200米以外)，可以用對數方程來描述:1

In(“2)一600

0

則認為該行元素為第一優(yōu)越(不一定唯一)。

在優(yōu)先關系矩陣中除去第1優(yōu)越元素，可以得到新的優(yōu)先關系矩陣，用同樣方法可以得到第2優(yōu)越元素。如此進行，可以將全部元素排出順序。

知道了論域U上各元素對盡的隸屬順序，可以利用下面的公式計算隸屬度盡(u，)h【m一，(u，11/In(m一l)式中;(u‘)表示元素“*的隸屬順序，m。+2o4.3最大隸屬原則和擇近原則4.3.1最大隸屬原則

1、論域U是有限集U二{x，，xZ，，x。}，有m個模糊子集冬‘，冬2，冬“(即m個模型)，構成了一個標準型庫，若對任一x。任U，有i任儀2，，m}使得人(x0)“熱(x0)，則認為x0相對隸屬于人。

2、設論域U二{x:，xZ，，x。}上有一個標準模型冬，待識別的對象有n個xl，xZ，，x。任U。如果有某個xk滿足盡(x*)v盡(x，)則應優(yōu)先錄取乓。西安建筑科技大學碩士學位論文

上述最大隸屬原則，在房地產估價中選取相似(可比)案例中，具有極其重要的作用。4.3.2閥值原則

設論域U二{x1，xZ，，x。}上有m個模糊子集擴，冬，，感“(即m個模型)，構成了一個標準型庫。對任一x0任U，取定水平。任[0，l]，若存在人，12，，幾，使‘，(x0)‘“(j“2，，k)，則判決為，x。相對地隸屬于毯:n人n.二門人。若v蕊(x0)

{v睡(x)^盡(x)]+{1一^囚x)v盡(x)l}}為冬西安建筑科技大學碩士學位論文

由模糊集的內積與外積的性質可知，單獨使用內積或外積還不能完全刻畫兩個模糊集小盡之間的貼近度。模糊集的內積與外積都只能部分地表現兩個模糊集的靠近程度。現從直觀上進一步說明這一點，在圖1中所表示的兩個模糊集盡與盡交點的縱坐標越大時，則盡與盡越靠近，而內積冬.盡二v陣(x)A盡(x11正是表現了模糊集盡與盡交點的縱坐標。在圖2中所表示的兩個模糊集盡與盡交點縱坐標越小時，則盡與盡越靠近，而冬。盡二，【以x)v盡(x)】正好表現了這一點。

綜上所述，內積越大，模糊集越靠近;外積越小，模糊集也越靠近。因此，可用二者相結合的“格貼近度”來刻畫兩個模糊集的貼近度較為合適。

但格貼近度仍有不

足之處。如圖3所示，兩個正態(tài)模糊集冬、盡有很大差異:a，aZ一。，磯，幾，但它們的格貼近度a0(冬刀)1。這些表明，格貼近度是一定條件下的產物，難免具有局限性，有時還不能如實反映實際情況。雖然公理化定義的貼近度滿足:幾依扮=1，a0(冬刀)幾姆，扮，冬二盡gC，可得

幾依O二幾(今刀)，幾(C勸，顯得自然、合理、直觀，避免了格貼近度的不足之處，具有理論價值，但公理化定義并沒有提供一個計算貼近度的方法，因此，不便操作。

②加權海明距離

設冬和盡是論域U上的兩個模糊子集，具有n個元素，其隸屬函數分別為叔xj)，盡(xj)，則定義冬、盡兩模糊子集的加權海明距離弓(盡冬)為:‘(“，‘，一，一客{，(x，，一‘(x，)J、，其中、是第j個元素的權”，它滿足”一化條件:菩W，一‘，在多個模糊集合相似程度的度量上，利用’口權海明距離來度量是較好的方法且很有實際意義。

從格貼近度和加權海明距離各自的計算理論和過程來看，格貼近度取大“v”和取小“A”算子較模糊，丟失的信息多，即在眾多影響因素中只考慮了隸屬度最小中的最大一個及最大中的最小一個，換句話說，模糊集之間的相似程度只決定于其所有元素中其中的兩個。而加權海明距離在度量多個模糊集相似程度時分別給各個元素賦予了不同權重，而且把所有具有不同權重的元素都考慮進去了。相比之下，加權海明距離比格貼近度考慮的更加全面。因此本文在后面計算時建議采用加權海明距離來進行多個模糊集合相似程度的計算。③擇近原則

設論域u上有m個模糊子集擴，冬2，冬“，(即m個模型)，構成了一個標準型庫{少，冬2，冬‘}，盡任r似)為待識別的模型。若存在i任儀2，m}，使得幾體場刀)一v幾體k刀)，則稱盡與農。最貼近，或者說把盡歸并到農。類。4.4聚類分析

“人以群分，物以類聚”。聚類是一個古老的問題，它伴隨著人類社會的產生西安建筑科技大學碩士學位論文

和發(fā)展而不斷深化，人類要認識世界就必須區(qū)別不同事物并認識事物間的相似性。

按確定的標準對客觀事物進行分類的數學方法稱為聚類分析。聚類分析是數t統(tǒng)計中多元分析的一個分支，它是一種硬劃分，把每個待辨識的對象嚴格地劃分到某個類中，具有非此即彼的性質，因此這種分類的類別界限是分明的。由于現實的分類往往伴隨著模糊性，所以用模糊理論來進行聚類分析會顯得更自然，更符合客觀實際，這就是模糊聚類分析。在模糊聚類分析中，物體帶著相應的隸屬度被指定給多個區(qū)間，此外在模糊聚類分析中還存在一個附加條件，也就是一個物體對所有區(qū)間的隸屬度之和必須等于1，并且不存在空的區(qū)間。市場比較法估價過程中有很多因素如區(qū)位、交通便捷度、環(huán)境質量等定性評價指標沒有明確的外延，難以量化，只能用“優(yōu)”、“較優(yōu)”、“相近”、“良好”、“便捷”等方式描述，具有很大的模糊性，所以選用模糊聚類分析法進行分類比較科學、合理。聚類分析的思想是用相似性尺度來衡量事物之間的親疏程度，并以此來實現分類，模糊聚類分析的實質就是根據研究對象本身的屬性來構造模糊矩陣，在此基礎上根據一定的隸屬度來確定其分類關系。利用模糊等價關系進行聚類分析的具體步驟如下:①確定分類對象，抽取因素數據:

聚類對象即論域E:{擴，冬2，冬，}，它表示在市場上已經交易了的房地產，并選取可以描述聚類對象特征的因素指標集x{xl，凡，氣}，對于被研究的對象，這些指標應有明確的實際意義，有較強的可分辨性和代表性。通過直接觀測或采用統(tǒng)計資料，得到各個對象相應于這些指標所取數值的向量，即

軍一{x:.，拭1，禮}，其中長是第i個對象相對于第k個指標的數值，于是得到m、。階矩陣X[x{】稱為原始資料矩陣。

②數據標準化

由于反映樣本性質、特征的指標的各種數據之間的量綱、單位和數值大小各異，故需把各指標的數據(矩陣各列)按指標(不是按對象)標準化(或稱正規(guī)

化)，即把各指標的數據變換到【0，l]區(qū)間內，以便用模糊數學工具來處理，較簡

③建立

模糊相似關系

把原始資料數據標準化后，為構造模糊關系矩陣，即相似關系矩陣，就要根據各被分類對象的各個不同因素的標準化數據，計算出被分類對象間的相似程度

與，0‘與‘1(i人2，m;j人2，n)，即各被分類對象間的距離，這一步驟也稱為標定。這里i，j指被分類對象的編號或序號，于是可確定相似關系矩陣:

其中rzj表示第i個交易實例與第j個交易實例的貼近度，叭表示房地產第k個特征因素指標的權重。

④改造模糊相似關系為模糊等價關系:用上述方法建立起來的相似關系矩陣R’，一般只滿足反身性和對稱性，不滿足傳遞性。因而還不是模糊等價關系。為此，需要將礦改造成模糊等價關系。其方法是用最小平方法對礦進行傳遞閉包運算，即將r進行褶積，求模糊等價關系矩陣R。(即礦自乘得r、r一R’，，再自乘r，。r，.r‘，直到礦2k。r‘為止，則杯介便是一個模糊等價關系矩陣，令為R)。⑤聚類:

對模糊等價關系盡進行聚類處理，給定不同置信水平的。，求矩陣凡，得到

普通的分類關系。當幾.1時，每個分類對象自成一類，隨著a值的降低，由細到粗逐漸歸并，最后得到動態(tài)聚類譜系圖。

但是，最小平方法的計算過程比較復雜，為了簡化計算過程，在實際操作中，常常采用直接聚類法，由模糊相似矩陣r對u進行直接分類。4.5權重的確定方法

權重的確定方法很多，有統(tǒng)計法確定權重，模糊協調決策法確定權重，判斷分析法確定權重等，這里針對房地產的特性及其估價方法的特點主要介紹適合于西安建筑科技大學碩士學位論文

房地產估價的層次分析法和模糊上下因素分析法確定權重。

層次分析法(analytiohierarchyprocess簡稱AHp)是指一種可用于處理復雜

的社會、政治、經濟、技術等方面決策問題的多目標決策方法。AHP法的主要思路是:根據問題的性質和要求達到總目標，把問題按層次進行分解，分成相互聯系的有序層次，如目標層、準則層、子準則層以及方案層等，然后按照問題的結構層次從上而下，逐層確定同層次上各元素的相對重要性權數。AHP法是通過兩兩比較各元素之間的相對重要性，構成一個判斷矩陣，以此矩陣的最大特征值的特征向量的各分量，作為各元素的權數。下一層次上各子目標的權重，既要考慮本層，還要考慮上一層次各目標的權重。層次間各元素的支配關系不一定是完全的，即上一層元素不一定與下一層次的每一個元素存在著支配關系。層次分析法的具體步驟如下:

①建立所研究的問題的層次結構模型;②構造兩兩對比判斷矩陣;

③計算各層各元素的合成權重。

1、建立問題的層次結構模型是在對問題深入了解和細致分析基礎上完成的。

所建立起來的遞階層次結構應能較好地反映基本目標的要求。構造兩兩對比判斷矩陣。遞階層次結構模型建立后，上下兩層間各元素的隸屬關系也就確定了，假定上一層元素層ck對下一層元素xl，XZ，戈有支配關系，則可建立q與戈，XZ，戈間的兩兩對比判斷矩陣X。其形式為:

矩陣X中的元素xtj是針對

準則Ck，元素戈相對于Xj的重要程度，因此很顯然xii.1，凡“一，X;’

且xtj>0，即矩陣X是一個互反矩陣。

為了確定x，j的數值，要確定針對準則層q，戈與Xj哪一個重要，重要程度如何?通常層次分析法中還有一點值得注意，適當標度的選擇是專家做出正確判西安建筑科技大學碩士學位論文

斷的前提。到目前為止，人們提出了近十種標度法，本課題在應用層次分析法的

標度選擇中選用1~9標度法，因為人在區(qū)分事物性質的差別時，習慣用相同、較強、強、很強、極強。再進一步細分，還可以在相鄰二級中插入折中的提法，這樣形成了9級。其次，心理學的實驗表明，大多數人對不同事物在相同屬性上差別的分辨能力不超過9級。1~9級標度的定義為:戈與Xj同樣重要，則:x，j二1，x，=1i，3151

戈與Xj稍微重要，戈與Xj明顯重要，戈與Xj非常重要，戈與Xj極端重要，xlj二3，xll二xlj二5，xjl二

.“nJ‘llllJm火m火則:xij二7，則:x，l二9，

如果戈與Xj的重要程度介于兩者之間可以分別取xij二2、4、6、8，xjl取相應的倒數。

2、計算各層中各元素的合成權重。首先要根據判斷矩陣計算針對某一準則下

層各元素的相對權重，由于矩陣X中的元素是主觀判斷確定的，因此X不一定有規(guī)范的一致性，所以還要進行一致性檢驗，當不能通過一致性檢驗，則需調整xl]值，重新計算。

設計對某一準則，各元素的權重向量為:砰(wl，叭，從)r可以通過解下列方程式求得W，即:式中幾max一矩陣X的最大特征值。用幾何平均法計算矩陣X的最大特征值，尤W.幾maxw其步驟如下:月

(l)計算判斷矩陣‘各行各個元素的乘積miOml一耳“(z)計算ml的n次方根wi。_1

wi一(m，)”--一~一月~

(s)對向量平一‘wl，wZ，從’r進行歸一化處理，w‘一砰i/萬瑪。而向量砰(wl，叭，氣)r即為所求權重向量。

(’)計算矩陣x的最大特征值hax。hax一生著(刃牙)‘wl西安建筑科技大學碩士學位論文

對判斷矩陣X進行一致性檢驗，步驟如下:計算一致性指標cIamax一nn一1

然后再查表得平均隨機一致性指標RI后，計算得相對一致性指標cR_旦RI

表4.1平均隨機一致性指標

一般講cR值愈小愈好，這時判斷矩陣的一致性愈好，通常認為cR‘0.1時，判斷矩陣已經具有令人滿意的一致性。

模糊上下因素分析法(簡稱上下因素分析法)是對美國運籌學家T.Lsatty在

20世紀70年代中期提出的層次分析法應用的發(fā)展，和在房地產估價中的應用。(l)價值因素的確定和分層:

價值因素是指對目標估價能起較大影響作用，能體現目標品質差異的諸多因素。就房地產估價來說，是指對房地產收益和市場價格形成起主要影響作用的交易情況、區(qū)域因素和個別因素等。實際操作中應該根據估價對象選擇確定。然后對這些價值因素進行準則層、方案層的分層。(2)確定準則層價值因素的權重:

①應用“01”功能評分法對確定的各價值因素按重要性排序

“01”功能評分法的評分原則，是計分因素比比較因素功能重要時計1分，次要或相同時計0分。當若干個因素的重要性基本相同時，應用“01”法排序，

則將得到相同的計分，從而可有相同的排序序號。②確定價值因素的權重a.上下因素比的確定方法

將上下因素比分為等級、計分、調整三列，等級列為相鄰兩個價值因素相對于高一層次的重要性差異程度分等。這里的差異，是指相鄰兩因素中排序在下的因素比排序在上的因素的重要性相差程度。從重要性排序第二的因素開始，用三個數字表示等級數，先確定個位上的數字，由估計下因素的重要性低于上因素的程度，分三等記;再確定第一位小數的數字，由對上步已定的等級數需作偏向調整而定;最后確定第二位小數的數字，由估價心理上對兩步的定級數是偏嚴或偏寬需作的調整而定，對等級列匯總如表4.2。西安建筑科技大學碩士學位論文

表4.2等級列重要性差異程度及調整表

計分列為等級列的差異等級定分值，由等級數的前兩個數字確定。表4.3計分列重要性差異程度調整表

b.重要程度比計算

本價值因素重要程度比，等于上一價值因素重要程度比乘本價值因素調整數。c.權重計算

首先計算出重要程度比之和，然后進行權重歸一處理。當若干個因素的重要性相同時，也就是這些因素有相同的序號時，則在確定上下因素比及重要程度比時，應把它們看成一個因素，從而可合放在表的一行中，但在用“歸一法”求權

重時，要分開計算。

(3)確定“方案層”價值因素的權重

按同樣的方法和程度，對方案層各元素，確定相對于準則層各因素的權重。西安建筑科技大學碩士學位論文4.6指數平滑法

指數平滑法是生產預測中常用的一種方法。它是指以某種指標的本期實際數和本期預測數為基礎，引入一個簡化的加權因子，即平滑系數，以求得平均數的一種預測方法。它是加權移動平均預測的一種變化。不同的是，對過去的數據不舍棄，而是給予逐漸減弱的影響程度。隨著數據的遠離，賦予逐漸減為零的權數。平滑系數介于(0，l)之間。其計算公式為:

下期預測數二本期預測數+平滑系數(本期實際數一本期預測數)

該公式的含義是:在本期預測數上加上一部分用平滑系數調整過的本期實際

數與本期預測數的差，就可求出下期預測數。平滑系數的大小，可根據過去的預測數與實際數比較而定，差額大的則平滑系數應取大一些，反之，則小一些。平滑系數愈大，則近期傾向性變動影響愈大;反之，則小。

房地產估價模型中的貼近度序列，具有和生產預測模型中的時間序列相同的性質，即:房地產估價模型中，貼近度越大，交易實例的數據排序越靠前，對估價結果影響越明顯;而在生產模型中，數據時間距離預測日期越近，排列位置越靠前，對于預測結果影響越明顯。所以指數平滑法適合房地產估價最終價格的確定。

西安建筑科技大學碩士學位論文第5章市場比較法模糊數學估價模型5.1概述

應用比較法評估房地產價格，是從廣泛搜集的房地產交易實例中選取可供比較參照的交易實例，然后進行交易情況、交易日期、交易狀況等的修正，最后綜合估價確定價值數額。從形成房地產價格的原因來看，主要受社會、經濟、自然、物理、道路、交通、建筑物情況，以及國家政策等諸多因素的影響，由于影響因素極其復雜、不清晰、難以確定和量化，正確應用比較法，估價師面臨兩個棘手的問題需要解決:一是，如何選擇與待估房地產條件相似的交易實例，并進行因素差異的量化修正。由于房地產位置的固定性和不可移動性，每宗房地產都有其地區(qū)性和個別性，形成鮮明的單件性。比較法要求，盡可能在同一市場供求范圍內選擇與待估房地產條件相似的交易實例，而相似程度的確定具有較大的模糊性。而模糊數學是研究和處理模糊性現象的數學方法，它可使模糊概念在一定的精確程度上定量化，所以模糊數學是解決該問題的最好方法。二是，計算出各交易實例的修正價格后，如何確定待估房地產的價格。目前在實際工作中，一般采用均值法、中位數法和眾數法。顯然，實際工作中采用的比較法相對上述兩個問題的處理方法顯得過于粗略，影響最終估價結果的可信度。如將待估房地產與交易實例之間的貼近度大小轉化為權數，用指數平滑法計算最終的價格，能較好的解決該問題。本章將較系統(tǒng)的闡述模糊數學在市場比較法中的應用。5.2基于快速遞減加權式比較法的數學模型

將模糊數學理論引入市場比較法，即應用模糊數學來選取可比實例和進行各因素的修正，最后通過指數平滑法將待估房地產與交易實例之間的貼近度大小轉化為權數，計算最終價格:

設有n個房地產交易實例擴，冬2，冬“，叫表示第i個房地產交易實例的特征

向量，其所包含的元素x，j是通過德爾菲(Delphi)調查法來確定的。E‘表示第i個房地產交易實例的價格向量，由此得到特征矩陣A和價格矩陣E:

式中

xlj為房地產交易實例農第j個特征因素的隸屬函數值，該值是通過“模糊專家得分法”來確定的;。‘為選取的最佳可比實例澎的成交價格;C為待估房地產特征向量;wj為第j個特征因素的權重，該值是通過層次分析法(AHP法)即:才W幾maxw(5一1)牙(wl，叭，叭)r(5一2)

或模糊上下因素分析法得來的(本文選用模糊上下因素分析法求權重)。根據待估房地產及可比實例的特征向量對可比實例成交價格。‘進行修正，步驟如下:碗

①計算戈著xcj‘wj(5一3)用

戈菩“wj(5一4)

②利用。:二丘、ei(5一5)對交易實例成交價格�！�進行修正�！菊f明:這一步的修正是必要的，因為在用指數平滑法時，由于各個比較實例的權重均小于1，所有權重之和為1，換句話說，如果不進行修正，待估房地產的價格只能介于所選比較實例中價格最高和最低的房地產價格之間，不符合實際。而隸屬函數和權重正是評價房地產價格高低的指標，隸屬函數和權重乘積之和是衡量房地產價格的綜合指標，這兒應用了隸屬函數和權重乘積之和對價格進行調整是合理的，符合條件好價格高，條件差價格低的市場原則」利用加權海明距離喝(C，勸一‘一客lc(x，，一“，)lw，(5一6)

計算待估房地產C與房地產交易實例澎的貼近度，其大小排序為

從二從二二、從，對應房地產交易實例價格為風，EZ，，只(盡，e，)。與待估房地產最相似的交易實例價格為El，次相似的為E2，依次類推。當貼近度相同時，利用模糊關系系數倪用

T’一善wlxtj/(max:-l寫wjx，j’(5一7)西安建筑科技大學碩士學位論文

大小排序。設第i個交易實例價格算術平均估價值為可，其相應的交易實例的修正價格為盡，估價誤差為乓一可，則第i一1個交易實例價格算術平均估價值:E二:二E:+N，(E*一E:)=N，E‘+(1一N‘)E:(5一sa)

式(5一sa)是指第i一1個交易實例價格算術平均估價值等于對第i個交易實例價格的算術平均估價值進行修正，修正的方法是加上估價誤差和交易實例與待估房地產的貼近度的乘積。利用(5一sa)展開，可計算待估房地產的價格:

E’二[N;E，+NZ(1一Nl)EZ+N3(1一NZ)(1一Nl)E，+(1一N3)(1一NZ)(1一N;)(盡+E:+

凡3

+(1一N，)(1一Ni-，)(1一NZ)(1一Nl減(5一sb)式中《為估價初始值，可取n個交易實例的算術平均值。

從式(5一8b)可知，待估房地產的估價價格就是各交易實例價格(修正后)與其

算術平均值的加權平均值，其權值變化從大到小逐漸趨于0，且滿足歸一化條件，所有權值之和等于1，即

N，+NZ(l一N;)+N3(l一NZ)(1一Nl)++N:(1一Ni-1)(1一NZ)(1一Nl)+(1一N:)(1一N卜1)(1一NZ)(1一Nl)=1(5一sc)

在傳統(tǒng)估價中是用各交易實例價格(修正后的)的算術平均值(即《)來對

待估房地產進行估價，精度顯然不夠，所以用各交易實例價格(修正后的)與算術平均值之差乘上相應的由貼近度組成的權值來進行調整，相似程度高的交易實例其權值就大，所起的調整作用也大，相似程度低的交易實例，權值就小，相應所起的調整作用也小。用相似程度的大小來控制相應交易實例的調整作用，是符合邏輯的。

在實際工作中，由于權值是指數級遞減，衰減很大，貼近度為第4的交易實例的權值就已相當小。因此，只要取前3個交易實例就滿足精度要求，所以估價模型可簡化為:

E‘=[N;E，+NZ(1一N，)EZ+N3(1一NZ)(1一NI)E，+(1一N3)(1一NZ)(1一Nl)(凡+E:+凡3

(5一sd)

由于選擇可比實例只是與待估房地產相似，而且確定特征因素隸屬函數時也西安建筑科技大學碩士學位論文

存在誤差，所以計算結果要進行修正，由估價師經驗確定，一般取修正系數人為0.95一1.05。于是最后的估價模型為:E‘=幾[N，E，+NZ(1一N，)EZ+N3(1一NZ)(1一Nl)E，+(1一N3)(1一NZ)(1一N;)(凡+E:+凡3

(5一8)

值得注意的是《房地產估價規(guī)范》中所提出的，采用綜合平均或加權平均法得出的價格不符合最大貼近度原則，同時由較為接近的緊后兩個房地產價格在有限范圍內予以補充是十分必要的。

5.3基于快速遞減加權式比較法的估價程序5.3.1概述

采用市場比較法評估房地產價格時，應根據估價對象狀況和估價目的，從搜集的交易實例中選出幾個可比實例。這些實例應具有下列性質:①與估價對象房地產的用途相同;②與估價對象房地產的建筑結構應相同;③與估價對象房地產所處的地區(qū)應相同，或在同一供需圈內的類似地區(qū);④與估價對象房地產的價格類型應相同;⑤與估價對象房地產的估價時點應相近;⑥收集的交易實例必須為正常的交易或可修正為正常的交易。這些性質也就是房地產價格的影響因素，可以簡單的分為交易情況、交易日期、區(qū)域因素和個別因素。采用市場比較法估價房地產價格時，除要進行區(qū)域因素和個別因素修正外，還要進行交易情況和交易日期修正。由于交易情況和交易日期修正不便用隸屬函數來描述，而且有更客觀

的辦法來處理，可以單獨考慮。分析可知基于快速遞減加權式的市場比較法的估價程序可以簡單的分為以下七個步驟:①選取房地產主要特征因素;②確定主要特征因素權重;

③確定主要特征因素隸屬函數值;④交易情況和交易日期的修正;⑤模糊聚類分析;⑥選擇最佳可比實例;⑦求取比準價格。

5.3.2選取房地產主要特征影響因素

房地產的價格水平，是眾多影響房地產價格的因素相互作用的結果，或者說西安建筑科技大學碩士學位論文

是這些因素交互匯聚而成的。房地產估價主要難點是，影響房地產價格的因素極其復雜，而且難以把握。其原因在于:①各種影響房地產價格的因素對房地產價格的影響是不盡相同的，有的因素降低房地產的價格，有的因素則是提高房地產的價格。②各種影響房地產價格的因素對房地產價格的影響程度也是不盡相同的，有的因素對房地產價格的影響較大，有的因素則影響較小。但是，隨著地區(qū)不同，時間不同，或者房地產的類型不同，那些影響較大的因素也許會變成影響較小的因素，相反，那些影響較小的因素也有可能成為主要的影響因素。③各種影響房地產價格的因素與影響房地產價格之間的影響關系是不盡相同的，有些因素對房地產價格的影響是單向性的，即隨著各種因素的變化提高(或降低)房地產價格;

有些因素影響是雙向性的，即在某些條件下隨著該因素的變化降低房地產的價格，在某些條件下隨著該因素的變化提高房地產的價格。④某些因素對房地產價格的影響完全是無形的，雖然可以感覺到，但難以用數學公式表示出來，至于它們對房地產價格究竟有多大程度的影響，主要是靠估價人員借助長期積累的豐富經驗做出判斷。

在比較法中，通常影響房地產價格的因素分為交易情況、交易日期、房地產狀況等。對于不同的房地產估價對象，根據估價目的不同，特征因素的選取也不同，而且在眾多的影響因素中，要確定具有代表性的主要特征因素。選取特征因素的原則是:①影響大，對估價結果有重要作用，這里的影響大是指對估價結果具有舉足輕重的影響，如果缺乏這些因素，即使其它次要因素再多，也不能客觀評價估價對象。②要有針對性地適用于估價對象。對估價結果各因素都有一定的影響，必須針對估價對象和可比實例的差異選取。特征因素的選取一般請專家評定，用德爾菲(Delp址)調查法。

德爾菲(Delp址)調查法是一種反饋匿名函詢法，其作法是在對要預測的問題

征得專家意見之后，進行整理、歸納、核計，再匿名反饋給各專家，再次征求意見，再集中再反饋，直至得到穩(wěn)定的意見，其過程可簡單表示如下:第一步:挑選專家組成小組，專家們不會面，彼此不了解;第二步:要求每位專家對所研究的問題進行匿名分析;第三步:所有專家都會收到一份全組專家的綜合分析答案，并要求所有專家在該次反饋的基礎上重新分析，如有必要可重復進行。利用專家打分法選擇特征因素，在選擇重要性因素時，雖說影響因素比較多，但是由于因素的外延在概念上比較清楚，使得其中的協調就相對容易一些，專家們一般都可以得到比較統(tǒng)一的結果。

表51是一家房地產公司通過專家打分法確定出來的關于西安市居住房地產狀

況的主要特征影響因素。

西安建筑科技大學碩士學位論文

表5.1居住房地產價格主要特征影響因素表

通常對于某一類型的房地產，一旦確定了主要特征因素，在一定時期內將相對穩(wěn)定，不應經常變更。

5.3.3確定主要特征影響因素權重

房地產價格影響因素眾多，對于不同用途的房地產，其特征影響因素不同，同一特征因素對不同用途的房地產影響程度也不同，權重是反映評價指標相對于評價目標的重要性程度。目前，在房地產估價過程中，通常是憑經驗給出權重，在一定程度上能反映實際情況。但憑經驗給出的權重往往帶有很大的主觀性，有時不能客觀地反映實際情況，估價結果可能“失真”。因此在房地產估價中，各特征因素權重的確定是至關重要的。權重的確定方法很多，有統(tǒng)計法，模糊協調決策法，判斷分析法等，這里針對房地產的特性及其估價方法的特點主要引入適合于房地產估價的層次分析法和模糊上下因素分析法確定權重。

以西安市居住房地產為例，用層次分析法AHP和模糊上下因素分析法確定各特征因素的權重。層次分析法(AHP法):

根據市場比較法的估價技術路線及層次分析法的原理，可以建立如下指標體系層次結構模型:

各元素取值的依據是:

1對居住房地產而言，個別因素(區(qū)域因素)自身一樣重要2對居住房地產而言，個別因素比區(qū)域因素相對不重要0.5對居住房地產而言，區(qū)域因素比個別因素重要

類似的可以做出第二層因素指標X對第一層因素指標0的判斷矩陣:ol一xq一X。各兩兩對比矩陣的構造(賦值)及計算結果如下:

于是得X層次總排序為

:

所以影

響居住房地產價格主要特征因素權重為表5.20表5.2居住房地產價格影響因素權重表

模糊上下因素分析法:(1)價值因素的確定和分層

a.八個價值因素:交通便捷度、城市基礎設施、城市服務設施、環(huán)境質量、結構質量、建筑設施設備、新舊、裝修情況。西安建筑科技大學碩士學位論文b.價值因素的分層:

(2)準則層價值因素權重的確定:

①應用“01”功能評分法對價格各影響因素按重要性排序表5.3居住房地產價格影響因素排序表

②價格影響因素權重的確定

由模糊上下因素分析法確定的居住房地產價格影響因素權重為表5.50

房地產估價中確定權重的兩種常用方法的比較:層次分析法要求每個元素同

同一層次上其他所有元素作重要性比較，建立判斷矩陣X，由于矩陣X中的元素是主觀判斷確定的，因此X不一定有規(guī)范的一致性，所以要進行一致性檢驗，當不能通過一致性檢驗時要調整xlj，重新計算;而模糊上下因素分析法只是對上下兩個因素作相對重要比較，不需判斷重要的程度，后者比前者易于操作，而且求出的權重也容易驗證，一定能構成一致性矩陣，因此避免了前者檢驗矩陣一致性誤差帶來的麻煩，而且形式簡單、結構嚴謹、更具有廣泛的應用領域，綜合考慮，在此采用模糊上下因素分析法來確定居住房地產價格影響因素的權重。表5.6居住房地產價格影響因素權重表

5.3.4確定主要特征影響因素隸屬函數值

選定影響房地產價格的主要特征因素后，那么待估房地產與各交易實例分別具有多少這些特征呢?隸屬函數就是表示元素隸屬于某種特征的函數，隸屬函數用值在10，11區(qū)間的一個函數來表示，其值越接近，意味著隸屬度越高。確定隸屬函數值的過程，實際上就是市場比較法中進行區(qū)域因素和個別因素修正的過程，

即將有關修正系數的百分比轉化為隸屬函數值。

隸屬函數的建立從本質上來說是客觀的，但在理論上還沒有普遍適用的方法。通常確定隸屬函數的方法有統(tǒng)計法、概率法、相對比較法等，都有一定的主觀性，但這種主觀性通常是根據經驗、統(tǒng)計和某些專家的評分模糊確定的。許多情況，常常是初步確定粗略的隸屬函數，然后通過研究和實踐檢驗逐步修正和改善，從而達到主觀和客觀的一致。

房地產估價中，可以利用各地有關估價實施細則的規(guī)定來確定隸屬函數。影響房地產價格的主要特征因素指標可以分為兩類，像建筑結構，其概念的外延易于確定，稱為硬指標。對于硬指標，其外延可以明確量化，可選擇其合適的隸屬函數，確定其取值的變化范圍，將指標值代入隸屬函數，求其隸屬函數值。最常見最重要的幾種模糊分布為:戒上型、戒下型、中間對稱型。而每一種又分為:矩形分布、r分布、正態(tài)分布、哥西分布、梯形分布、嶺形分布，隸屬函數的選取要根據特征因素的性質來確定，選擇適合該因素性質的函數。例如:在房地產估價中距離電影院、公園、學校、郵局、醫(yī)院的距離等影響因素可采用線型方程:

而交通排放物、噪音等(拒測算知道交通排放物及噪音最危險的距離是0一60米，中等危險的是60一200米，最安全的是200米以外)等影響因素可采用對數方程:

而對于像交通便捷度，環(huán)境景觀等，其概念沒有明確的外延，難以量化，稱為軟指標。對于軟指標是定性描述的，可以用二元對比排序法建立隸屬函數。其具體過程詳見4.2節(jié)。在這我們選用“模糊專家評分法”來確定各因素的隸屬函數值。即將各影響因素的影響程度分等級，即，【“優(yōu)”、“較優(yōu)”、“一般”、“較差’，、“差”J分別賦值為【1，0.75，0.5，0.25，0J。請若干專家對各影響因素進行打分，再用模糊綜合評價的方法確定各因子的隸屬函數值。

例如確定西安市某房地產A的價格因素影響指標的隸屬函數值如下:首先邀

請10位專家對房地產A的價格影響因素指標體系進行估價設想選擇。共有10位專家參與項目評價，評價結果見表5.70表5.7價格因素影響指標隸屬函數值表

表5.7中的第一行因素交通便捷度對應的(7，3，0，0，0)表示對房地產A在交通便捷度方面有7位專家認為是優(yōu)，有3位專家認為是較優(yōu)，有0位專家認為是一般，有0位專家認為是較劣，有O位專家認為是劣。于是可以得到該指標因素的隸屬度拭x:)二1/10減IX7+0.75冷+0.5沖+0.25沖+0沖)，其余的類同。5.3.5修正交易情況和交易日期1、交易情況修正

由于房地產具有種種特性，不易實現完全的市場交易，其交易價格，往往因個別交易而形成，其價格受個別情況的影響很大，所以必須排除掉交易行為中的西安建筑科技大學碩士學位論文

一些特殊因素所造成的交易價格偏差，使其正�；�。特殊情況的內容較復雜，但主要有以下幾項:

(l)有特殊厲害關系的相互交易。例如親族之間，企業(yè)與員工之間，公司與機構內部之間等的房地產交易，通常均以低于時價的價格進行。

(2)一些特殊方式的交易，如拍賣、招標。在這種情況下，由于一般購買者不易參加，所以價格通常也是低于或高于正常價格。

(3)交易時有特殊的動機。這里主要指急欲拋售或急欲購買。

仔)購買相鄰房地產，由于該相鄰房地產與原來房地產合并后，會增加原有房地產的效用，所以購買價格有時要高于該房地產單獨出售時的正常價格。(5)買方或賣方不了解市場行情。如果買方不了解市場行情，盲目購買，往往交易價格偏高。相反，賣方不了解市場行情，盲目出售，則交易價格偏低。(6)附帶有特殊條件的交易。如銷售者要求購買者在新建的住宅樓中劃出一部分抵充部分價格或要求購買者增加部分公共設施來抵充部分價格等，這些交易都會使出售的房地產價格偏低。

口)政府的政策、計劃和管理的影響。如政府對一些房地產實行特殊政策，或對一些房地產的交易進行計劃干預。

上述7種情況，在進行估價時都應對其進行交易情況修正。修正的一般步驟為:

(l)測定各種特殊因素對房地產交易價格的影響程度，即分析在正常情況下和

這些特殊情況下，房地產交易價格可能的偏差大小。測定方法可以利用己掌握的同類型房地產交易資料分析計算，確定修正比例或系數。也可以由估價人員根據長期的經驗積累，判斷確定修正比例或系數。

(刀一般進行交易情況的修正通常采用百分率法，利用修正系數，修正求得可比實例的正常價格。修正比率的計算公式:

修正比率二正常交易情況(100丫實例交易情況(100力

但在實際應用中，由于市場比較法應用于市場比較活躍的地區(qū)，可比實例比較充足，我們可以選擇正常交易情況下的可比實例，只有當正常交易實例不夠時(即少于3個時)，才考慮選用非正常交易實例。2、交易日期修正

如果買賣實例的交易日期與對象房地產的估價日期有差異，就要具體考查這段日期房地產市場的價格變動情況。如果說這段時間房地產市場價格相對穩(wěn)定，就可以不進行交易日期的修正;反之，房地產市場的價格無論是上漲還是下跌，都要進行交易日期的修正。交易日期修正的具體方法有價格指數修正法和價格變動率修正法。

西安建筑科技大學碩士學位論文(l)價格指數法

價格指數有定基價格指數和環(huán)比價格指數。在價格指數編制中，需要選擇某個時期作為基期，如果是以某個固定時間為基期的，稱為定基價格指數:如果是以上一時期作為基期的，稱為環(huán)比價格指數。但在房地產相關的價格指數體系中，比較多的是采用定基價格指數。采用定基價格指數進行交易修正的公式為:估價時點的價格二可比實例在成交日期的價格只估價時點的價格指數/成交日期的價格指數

如果估價時點的價格指數大于成交日期的價格指數，表明房地產價格上漲，

交易時間修正系數大于1;如果估價時點的價格指數小于成交日期的價格指數，表明房地產價格下跌，交易時間修正系數小于1。(z)價格變動率法

房地產價格變動率有逐期遞增或遞減和期內平均上升或下降的價格變動率兩種。采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行交易日期修正的公式為:估價時點的價格二可比實例在成交日期的價格次1珊格變動率)服期內平均上升或下降的價格變動率進行交易日期修正的公式為:

估價時點的價格=可比實例在成交日期的價格次1出價格變動率瑚數)

在實際的交易日期修正中有一般物價指數或變動率、建筑材料價格指數或變動率、房地產價格指數或變動率，其中房地產價格指數或變動率又可細分為全國房地產價格指數或變動率、某地區(qū)房地產價格指數或變動率、全國某類房地產價格指數或變動率、某地區(qū)某類房地產價格指數或變動率等可供選用。至于具體應選用哪種價格指數或變動率進行交易日期修正，要看具體的估價對象和相關情況。最后，房地產價格還可通過分析房地產價格隨時間推移的變動規(guī)律，采用時間序列分析，建立房地產價格與時間的相互關系模型來求取。5.3.6模糊聚類分析

隨著時間的推移、房地產的商品化、市場化的不斷完善，房地產的交易越來越多，有關的交易資料數據也越來越豐富。資料的增加給資料處理和檢索帶來了麻煩，如何在眾多的交易實例中較快的找到與估價對象房地產具有可比性的交易

實例呢。聚類分析的思想是用相似性尺度來衡量事物之間的親疏程度，并以此來實現分類，很多房地產價格影響因素如區(qū)位、交通便捷度、環(huán)境質量等定性評價指標沒有明確的外延，難以量化，只能用“優(yōu)”、“較優(yōu)”、“相近”、“良好”、“便捷”等方式描述，具有很大的模糊性，所以選用模糊聚類分析法可以較好的解決西安建筑科技大學碩士學位論文

該問題，固在選擇最佳可比實例之前，可先進行模糊聚類分析。具體過程參見4.4節(jié)。

5.3.7選擇最佳可比實例

應用比較法估價，由于房地產本身的單件性，多件性以及位置的固定性等特點，不存在完全一樣的房地產，即使是同一類的房地產，它們總會在某些方面有差異，但可以在眾多的交易實例中找到差異比較小一些的房地產，也就是比較相似的房地產，換句話說，眾多的房地產交易實例之間存在著某些相似性，不同的房地產交易實例，它們的相似程度也不同。市場比較法估價，實質就是利用相似的交易實例對待估房地產價格所作的一種估計和推測，因而交易實例的相似程度將影響估價結果的精確性。研究發(fā)現模糊數學的加權海明距離所計算的貼近度很適合于選取最佳可比實例。

貼近度是描述兩模糊子集之間彼此相近程度的概念，貼近度是[0，11區(qū)間值。當貼近度等于1時，兩模糊子集完全貼近;當貼近度等于0時，兩模糊子集完全不貼近，所以選擇最相似的可比實例事實就是選擇貼近度最大的交易實例。計算貼近度的方法有很多，4王3分析了應用加權海明距離計算貼近度比較合理。用加權海明距離:式‘，‘‘一客{‘(x，)一“，)lw，(5一6)

計算貼近度，并對各交易實例澎與待估房地產C的貼近度進行大小排序，其從大到小排序為從二從妙二二從，當貼近度相等時利用模糊關系系數:用硯

T’一菩wj““max:-l菩wj‘’(5一7)

進行排序。選取可比實例是選取與待估房地產最接近的交易案例，即貼近度最大的交易案例。具體選取幾個可比實例可根據計算最終價格所采用的計算公式確定，本文采用指數平滑法只要選取前3個就可以滿足精度要求了。5.3.8求取比準價格

設e，為選取的最佳可比實例房地產Ai的成交價格(分析可知只要選取三個最佳可比實例即可)，C為待估房地產特征向量，根據待估房地產特征向量C對可比實例成交價格e，進行修正。步驟如下:西安建筑科技大學碩士學位論文①計算x。’藝x。‘wj(53)m

x、一藝x^，xwj;J一l(5一4)②利用月丘xei(5一5)x^-

對交易實例成交價格e。進行修正。

待估房地產C與可比實例少的貼近度大小排序為從‘從二從，對應房地產

交易實例價格為凡，凡，風(乓，el)，即與待估房地產最相似的交易實例價格為凡，次相似的為凡，依次類推。利用公式:

E‘二久[NIE;+NZ(1一N;)EZ+N3(1一NZ)(1一N;)E，+(1一N3)(l一NZ)(1一N;)(凡+乓+

凡3

(5一8)

計算最終價格。式中人為修正系數。由估價師經驗確定，一般取修正系數人為0.95~1.05。5.4應用實例

“我愛我家特n號”位于西安市電子四路緯零路與電子正街的東南角，框架

剪力墻結構，26層雙塔式聯體高層，總高79.95米，層高2.9米�？傉嫉孛娣e1409平方米，總建筑面積33147平方米，總戶數為672戶。部分陽臺封閉，通風與采光良好，戶型設計全部為明廚明衛(wèi)，并都設有獨立廚房。配套設施見表5.&表5.8配套設施表

與該房地產處于同一供需圈的同類居住房地產有A={擴，冬2，，冬6卜{“幸福時光”，“豪盛時代華城”，“瑞源清風”，“豐泰大廈”，“學林雅苑”，、“紫雁朗庭”}。其價格評價指標體系Ai二{x:，xZ，，x二}={交通便捷度、城市基礎設施、城市服務設施、環(huán)境質量、建筑結構與質量、建筑設施設備、新舊程度、裝修情況}，其特征因素指標的權重和隸屬函數值見表5.9。

表5.9特征因素指標的權重和隸屬函數值表

1、交易情況和交易日期修正

各交易實例都屬于正常交易不需要進行交易情況修正。且在這半年里房地產市場比較穩(wěn)定，價格波動小(其價格走勢見圖5.3)，可不進行交易日期修正。

二1一

(0x0.155+0x0.118+0.05x0.155+0.2x0.155+0.1‘0.148+0.2x0.106+0.lx0.084+0.05x0.079)二1一0.087=0.913

所以待估房地產“我愛我家特11號”的價格為3500元/平方米。第6章市場比較法模糊數學估價系統(tǒng)6.1概述

市場比較法適合于有豐富交易案例的房地產估價，隨著房地產的商品化、市場化的不斷完善，房地產的交易越來越多，有關的交易資料數據也越來越豐富。資料的增加，一方面提供了比較依據，增加了估價的說服力;另一方面也帶來了資料處理、檢索的麻煩。怎樣從日益龐雜的資料中尋找與待估房地產最接近的交易實例，如何對這些可比實例進行修正，這是估價師最感棘手的問題。為了解決上述問題，相關人員一直在進行積極探索，其中一個研究方向就是計算機技術與房地產估價業(yè)務的結合。計算機在數據處理方面有著人工無法比擬的高效性、準確性，使用計算機進行房地產交易資料的處理可以很好的解決市場比較法中的案例管理、選擇以及修正問題�；�于上述分析，遵循估價規(guī)范，設計并開發(fā)規(guī)范化、

結構化的市場比較法估價系統(tǒng)是可行的也是必要的。

建立市場比較法估價支持系統(tǒng)主要解決兩個方面的問題:一是案例集及管理

問題。該系統(tǒng)要解決交易實例數據庫與估價信息需求之間的矛盾。即增加信息收集環(huán)節(jié)，通過制定統(tǒng)一標準，確保交易案例與估價對象在結構上的一致性;通過一定規(guī)則建立案例庫，實現對案例的動態(tài)管理。二是估價流程問題。該系統(tǒng)試圖以估價規(guī)范為依據，結合估價業(yè)務實際，進行基于估價規(guī)范和估價師經驗的估價業(yè)務流程重組，通過結構化、程序化的估價流程設計，實現估價工作的科學化、規(guī)范化和智能化。

6.2模糊數學估價流程圖

我們可將模糊數學在市場比較法中的應用，用簡單的流程圖來表示，根據流程圖可以看出模糊數學估價的步驟為:

①建立一套描述房地產價格的指標體系，其中的指標要能夠全面反映每宗房地產交易的具體情況，如交易時間、房地產類型、坐落等。

②將已經發(fā)生的交易案例按照這些指標描述后，分類，輸入計算機，建立樣本庫。

③將估價對象房地產用各指標描述后，輸入計算機。應用模糊數學聚類分析方法進行分類。

④專家根據估價對象具體情況，以及自身所掌握的各種信息和經驗判斷，進行模糊數學估價。

西安建筑科技大學碩士學位論文

⑥估價結果經過檢驗，合理后，反饋到樣本庫中，作為以后估價的樣本存儲。

圖6.1模糊數學估價流程

6.2.1因素指標隸屬函數值的確定

因數指標隸屬函數值的確定詳見42節(jié)隸屬函數的確定。其計算機的應用見參考文獻【81。①建立數據文件

運行“優(yōu)先排序法數據”程序，文件界面見圖6.20

在圖6.2中一組評分標準的單選鈕，可以選擇分等數。隨后出現界面，見圖

6.3。有幾個交易實例，論域U的元素個數為幾。使用文本框作為錄入數據的載體。②建立隸屬函數

運行“隸屬函數”程序，首先進入文件界面，見圖6.4。建立數據文件時使用的評分標準是5等，入計算界面。單擊

這里也應該維持不變。單擊文件界面的“確定”按鈕后，進“計算”按鈕，在屏幕上立刻顯示計算結果，見圖6.50

6.2.2案例庫的建立

根據估價規(guī)范及估價實踐，對房地產價格影響因素進行了詳細的分解與歸類，輸入計算機。第一次輸入房地產交易實例的基本信息:名稱、地址、區(qū)位、地段等級、用途、土地類別、建筑面積、產權狀況、土地使用權年限、交易時間、交易價格、交易類型、交易情況、付款方式、價格類型、位置簡圖、平面簡圖、審查意見等;第二次輸入修正信息:商服繁華程度、交通狀況、公共服務配套、基礎設施等區(qū)域因素;土地形狀、建筑物設施設備、建筑物新舊程度、裝修、朝向

等個別因素。這些信息中包括定性和定量的，對于定性因素，給出了相應的文字性描述，并通過制定統(tǒng)一標準進行量化。

錄入案例時，輸入名稱、區(qū)位、地段等級、用途、交易時間、交易價格等基

本信息【l]。系統(tǒng)進行付款方式、幣種、總價、面積、交易日期等【2』處理，計算交易單價，系統(tǒng)根據案例名稱、地址、交易時間等因素【3]執(zhí)行案例校核功能，檢查是否存在同一案例重復錄入現象，并進入相應處理流程。為保證案例錄入信息的準確性，系統(tǒng)提供二次錄入功能。案例信息全部錄入后，系統(tǒng)自動進行案例編號處理，案例入庫完成，并提示是否錄入下一個案例。案例錄入流程圖見圖6.6。

6.2.3模糊聚類

模糊聚類方法詳見第四章的4.4節(jié)模糊聚類。其計算機的應用見參考文獻【81。模糊聚類算法

數據文件的建立和編輯、建立(1)目的

形成適于模糊聚類分析的數據文件。

(2)方法

所需要的數據文件是數據表型的，應該調用“數據表”子目錄下的“新建”程序�！靶陆ā背绦虻膮�數界面見圖6.802、編輯

在錄入文件存盤之后，可以調用“數據表”目錄下的“編輯”程序。模糊聚類分析程序功能.數據處理.形成相似矩陣咬換為等價矩陣

.對所有可能的人截值進行分類6.2.4模糊數學估價可比實例的選擇:

為了解決最佳可比案例選擇問題，根據估價規(guī)范的要求，可以設計二次篩選機制。一次篩選保證案例的可比性，其篩選因素為強制條件“1，“2，“，，“4，即估價規(guī)范要求的可比實例必須滿足:“:與估價對象房地產的用途相同(主要指大類用途相同)，“2與估價對象房地產的建筑結構相同(主要指大類建筑結構相同)，u3與估價對象房地產所處的地段等級應相同;“4成交日期與估價對象房地產的估價時點應相近。二次篩選是為了提高案例的可比性，篩選因素包括強制條件的細分因素“:，，“2‘，需要單獨調整的因素以及修正頻率較高的因素“，，“‘，，其基本特征是“不滿足也行，滿足更好”。簡單的說一次篩選條件Tl二“，門“2門“3門“。，其中“3和“;的取值根據實際情況可進行一定范圍的浮動。二次篩選條件TZ=“，‘U“2‘U“，U“。UU“。。在選取可比實例時，通過計算各可比實例與待估房地產的貼近度，根據貼近度越大越貼近的原則選取最佳可比實例。若沒有滿足要求的案例，則可根據具體情況適當放松篩選條件。如果滿足條件的案例太多，則可按更多、更細的因素進行篩選，直到滿足要求為止。其流程圖見圖6.90(W為所選案例與估價對象的吻合程度)比準價格的求取:

選出可比實例后，根據價格影響因素的權重及隸屬函數值對各交易實例的價格進行修正，求取比準價格，最后根據指數平滑法計算最終的價格(具體步驟見56召節(jié)求比準價格)o

最后對估價結果進行審核，合理后反饋到樣本庫中，作為以后估價的樣本存

儲。

第7章結論7.1結論

7.1.1本文的研究結論

人們常把數學稱為精確科學，因為它處理的都是精確概念，數量分明，要求準確。而模糊現象在房地產估價、土地管理科學中處處可見，過去無法用數學方法去處理。隨著數學學科的發(fā)展，模糊數學的誕生，模糊概念已可能在一定的精確(甚至非常精確)程度上定量化，從而用數學方法去處理。本文較全面地研究了模糊數學在市場比較法中的應用，主要工作為:

1、分析了現行的房地產主要估價方法及其相互關系，指出市場比較法是應用頻率最高，最直接體現公開市場價值標準的一種估價方法，其它估價方法的實質也是要確定估價對象的公開市場價值，估價目的是一致的，且它們的理論依據都與市場比較法的替代原理有關系，認為其他估價方法都是市場比較法的變形和補充，都與市場比較法相聯系，但在理論上又有區(qū)別，各有適用條件。2、從理論上和實際操作中指出了現行市場比較法存在的問題:

從理論上分析，房地產估價規(guī)范推薦了(3一1)、(3一2)兩種市場比較法數學計算模型:(3一l)因各項因素修正相互干擾，使本來取值正確、合理的前項因素修正變的不正確、不合理了;而(3一2)式雖然各因素修正相互獨立、互不干擾，但與客觀實際相悖。在實際應中:可比實例選取的兩難境地:因素修正過于簡單化和主觀化，缺乏相關技術支持;最終結果的確定方法顯得粗略;估價中的不確定性有可能導致道德風險。

3、分析發(fā)現用科學的模糊手段處理房地產估價中的模糊性問題是符合實際

的，從而在市場比較法和現有模糊理論研究成果的基礎上建立了房地產估價的模糊數學模型。

4、討論了模型構造過程中的關鍵問題及其解決方法，在進行區(qū)域因素和個別因素修正過程中，確定價格影響因素指標時采用了德爾菲調查法，確定某因素隸屬于某種特征的程度時引入了隸屬函數，在確定權重時引入了層次分析法和模糊上下因素法，在選擇可比實例過程中引入了貼近度，在確定最終價格時引入了指數平滑法。

5、針對目前市場比較法案例搜集及管理等問題，提出了引進計算機、建立數據庫、科學估價的思路。

西安建筑科技大學碩士學位論文7.1.2本模型的局限性分析

房地產估價既是一門科學，更是一門藝術，離不開估價人員的專業(yè)知識、豐富的經驗和對當地房地產市場行情、交易習慣等的深入了解和判斷。本文使用模糊數學方法進行房地產估價，針對房地產估價過程中區(qū)域和個別因素的評價、最佳可比實例的篩選兩個方面，引入了模糊數學方法，減輕了對估價人員主觀判斷的依賴，能夠在一定程度上提高市場比較法的估價精度。但是，由于房地產估價工作的復雜性和影響因素的不確定性，模糊數學估價方法仍然離不開估價人員的經驗和判斷，存在著一定的局限性。例如:影響因素指標體系隸屬函數和特征因素權重的確定。不同用途的房地產對應不同的影響因素指標體系和特征因素權重，具體的待估房地產狀況和估價目的對其同樣存在一定的影響。因此，模糊數學估價方法的應用，要注意根據估價工作的實際情況合理的調整價格影響因素指標體系，再進行專家標度和評分，以確定合適的特征因素權重和隸屬度。盡量避免判斷矩陣不一致情況的出現。還有建筑物的新舊程度的確定是房地產估價中的一個

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