物業(yè)管理工作匯報

物業(yè)管理工作匯報

物業(yè)管理是政府房產行政管理的一個職能，是房地產開發(fā)的一個重要環(huán)節(jié)。物業(yè)管理工作的好壞，體現著一個城市的品位和形象，關乎著百姓的切身利益，能夠解善老百姓的人居環(huán)境和生活質量，也是構建和諧社會的保證。

物業(yè)管理工作中的重中之重，是建立商品住宅專項維修資金的歸集、管理和使用制度。我縣商品住宅專項維修資金的管理工作起步較晚，201*年，按照省、市相關文件（鄂建[1999]136號，黃政發(fā)[201*]13號）精神要求開始啟動，但一直未全面落實，直至201*年，國家建設部、財政部再次修改發(fā)布了新的《住宅專項維修資金管理辦法》（第165號令），我縣的這項工作才引起重視，由當時分管房產局的建設局付局長汪祖文組織帶隊，走訪考察了周邊縣市的進展情況，借鑒他們的先進經驗，然后經局支委會集體討論后，決定在我縣全面啟動商品住宅專項維修資金的征收工作。根據我縣的房地產發(fā)展水平和廣大業(yè)主的經濟水平，明確了專項維修資金的交存標準，并上報縣建設局，由縣建設局、財政局聯合發(fā)布了《關于開展繳存商品住宅專項資金的通知》（陽建發(fā)[201*]43號），文件界定，自201*年元月1日執(zhí)行。下面就執(zhí)行一年多來的工作向在坐的作一下匯報，供大家談論，并提出我個人的一些想法：

一、建立了交存維修資金的銀行專戶和管理臺帳，理順了維修資金交存辦證通知單辦事程序按照規(guī)定，由縣財政局指定在中國建設銀行立交橋營業(yè)所開設了專項維修資金專戶，并建立了分幢分戶臺帳，維修資金的管理嚴格實行“專戶存儲、專款專用、按幢設帳、核算到戶、政府監(jiān)督”。

維修資金的交存在交易所的密切配合和把關下，凡要求辦理房屋產權登記的個人，須在物業(yè)辦審理辦結交存了全部維修資金，憑物業(yè)辦出具的《住宅專項維修資金交存辦證聯系通知》方可發(fā)證。

二、商品住宅專項維修資金征收交存工作中存在的問題和解決辦法

（一）交存流程

我們現在的交存流程是：開發(fā)商提供樓盤信息資料→物業(yè)辦受理審核并開出維修資金繳存通知單→一樓大廳收費→物業(yè)辦核實錄入臺賬并出具《維修資金交存辦證聯系通知》→交易所辦證。

正常流程是：開發(fā)商提供樓盤信息資料→物業(yè)辦受理出具繳存通知單→銀行進賬→執(zhí)繳存憑證去行政服務大廳備案→物業(yè)辦核實錄入臺帳出具《辦證聯系通知》→交易所辦證。

（二）交存范圍和對象

建設部、財政部165號令第六條第一款明確規(guī)定，除只有一個業(yè)主所有且與其他物業(yè)不具有共用部位、共用設施設備的住宅不需交存專項維修資金外，其它所有商品住宅（含公有住房）均應執(zhí)行165號令由購房者個人交存專項維修資金，而我縣維修資金的征收現狀是：

1、連片開發(fā)的小區(qū)規(guī)模樓盤已按陽建發(fā)[201*]43號文規(guī)定由個人全額交存；

2、開發(fā)商開發(fā)的單棟住宅或建筑面積在3000平方米以下的住宅未征收維修資金；

3、新建的政策性住房未建立維修資金交存制度。針對第1種情況也有不足：同一小區(qū)甚至同一棟樓存在先期業(yè)主沒有交維修資金，僅由開發(fā)商交存了少部分，后期業(yè)主按標準全額交存。這種情況對以后維修資金分攤時將造成業(yè)主間發(fā)生糾紛，也為房產局工作留有隱患。按文件規(guī)定，先期那部分業(yè)主應按老文件規(guī)定標準補足交齊維修資金。

（三）交存標準

縣建設局、財政局文件《關于開展交存商品住宅專項維修資金的通知》陽建發(fā)[201*]43號文，僅規(guī)定了商品住宅磚混結構按20元/平方米，框架結構按24元/平方米征繳，當時未考慮到樓房是否配置有電梯，未進行區(qū)分。但實際上，由于電梯屬于共用設施設備，其使用頻率高，使用要求高，就容易出現故障和損壞，且電梯房的建安造價相對來說也要高些，因此在維修資金征收上要和無電梯房有所區(qū)別，適當調整提高征收標準，建議在相應結構住宅上，電梯房提高2-4元/平方米。另外，隨著我縣城市進程的擴展，拆遷安置集中。還建房此項工作已啟動，建議此類房屋征收維修資金，按陽建發(fā)[201*]43號文標準執(zhí)行，至于政府廉租房，也應建立維修資金制度。三、物業(yè)管理其他工作的個人想法和建議（一）物業(yè)管理的職責和履行職責的建議

通過學習和個人的理解，《物業(yè)管理條例》一共確立了七項物業(yè)管理基本制度，即：業(yè)主大會制度、管理規(guī)約制度、前期物業(yè)管理招投標制度、物業(yè)承接查驗制度、物業(yè)服務企業(yè)資質管理制度、物業(yè)管理專業(yè)人員職業(yè)資格制度、住宅專項維修資金制度。賦予我們房地產行政主管部門的職責主要有：

1、業(yè)主大會、業(yè)主委員會成立備案；

2、制訂物業(yè)管理《臨時規(guī)約》、《管理規(guī)約》、《業(yè)主大會議事規(guī)則》示范文本；

3、物業(yè)項目招投標備案；4、物業(yè)服務企業(yè)資質審核批準；5、物業(yè)管理專業(yè)人員的培訓準入管理；6、專項維修資金的征收和使用管理。

我局目前已啟動的工作主要是專項維修資金的征收和物業(yè)服務企業(yè)資質審核批準，其它工作均未規(guī)范或啟動。建議：①給物業(yè)辦配人，使本人從日常事務中解脫一些，為其它工作規(guī)范或啟動作準備；②適當投入，加強自身理論學習培訓和去外地考察，借鑒經驗；③我縣目前有資質的物業(yè)服務企業(yè)只有5家，外來企業(yè)2家，我們不僅要繼續(xù)擴大企業(yè)數量，還要提高企業(yè)的質量，每年不定期舉行從業(yè)人員培訓。

（二）物業(yè)辦與開發(fā)辦的工作協調

在我局工作中，開發(fā)辦是龍頭，物業(yè)辦是龍尾，只有龍頭和龍尾都行動起來，協調配合，才能更好促進房管事業(yè)的發(fā)展和進步。因此建議從物業(yè)規(guī)范化、完整化管理角度出發(fā)，要求物業(yè)靠前進入，在開發(fā)辦審批商品房預售許可時，必須要求有物業(yè)公司參與，也就是說，要先在物業(yè)辦進行開發(fā)商與物業(yè)公司的前期物業(yè)管理的合同備案。

（三）充分發(fā)揮物業(yè)辦職能，促進房產經濟發(fā)展1、利用開發(fā)辦與物業(yè)辦的密切配合，將我局下屬物業(yè)企業(yè)家安物業(yè)服務中心這一資源用好、用活，在前期物業(yè)管理活動中，在社會上招聘物業(yè)項目經理，與開發(fā)商簽訂短期物業(yè)服務合同，要求開發(fā)商進行前期物業(yè)管理投入，這樣也名正言順，也為房產局增加了經濟收益。

2、成立物業(yè)共同部位、共同設施設備維修施工隊，把握專項維修資金的使用。

隨著時間的推移，小區(qū)商品住宅的維修也超出了建筑施工企業(yè)國家規(guī)定的保修期限，相繼進入動用專項維修資金進行維修階段。為了保證維修質量，確保維修資金專款專用，由我們局自己成立專業(yè)維修隊伍，以獲取國家規(guī)定的正常利潤。

陽新縣物業(yè)管理辦公室二0一0年三月八日

擴展閱讀：房產局 關于社區(qū)物業(yè)管理工作情況匯報

區(qū)三屆人大常委會第36次會議材料

關于社區(qū)物業(yè)管理工作情況的匯報

區(qū)房產局局長楊康樂201*年4月29日

主任、各位副主任、各位委員：

我受區(qū)人民政府委托，向區(qū)人大常委會報告我區(qū)社區(qū)物業(yè)管理工作情況。

作為我區(qū)物業(yè)服務行業(yè)管理部門，區(qū)房產分局的主要職能是：①負責宣傳貫徹物業(yè)管理相關政策法規(guī)；②負責本區(qū)物業(yè)服務企業(yè)的資質年檢；③負責本區(qū)物業(yè)服務企業(yè)申報成立的資質初審；④負責指導本區(qū)各住宅小區(qū)的業(yè)主委員會的成立；⑤負責調處物業(yè)服務糾紛。

經過多年發(fā)展，我區(qū)城市化進程的不斷加快，城市面貌發(fā)生了很大變化，目前全區(qū)商品住宅小區(qū)總量已達150多個，已有60多個物業(yè)服務企業(yè)入駐本區(qū)進行服務，服務對象從單一的商品住宅小區(qū)發(fā)展到賓館、商業(yè)、辦公區(qū)等各類物業(yè)，形成了包括房屋及相關設施的維修養(yǎng)護、小區(qū)環(huán)境保潔、安全維護、綠化管養(yǎng)、生活服務、物業(yè)中介等配套服務。全區(qū)物業(yè)服務行業(yè)涌現出和力達物業(yè)、星輝物業(yè)、潤和物業(yè)等一批管理規(guī)范、服務周到、效益良好的知名企業(yè)。物業(yè)服務企

業(yè)正逐步由單一型低檔次向多元化高檔次邁進。自201*年9月1日，國務院正式頒布實施《物業(yè)管理條例》以來，在區(qū)委、區(qū)人大、區(qū)政府的關心和支持下，在市行業(yè)主管部門的指導幫助下，區(qū)房產分局切實履行自身職能，努力做好我區(qū)物業(yè)服務行業(yè)管理工作，獲得了上級主管部門的肯定，201*至201*連續(xù)兩年榮獲“岳陽市物業(yè)管理先進單位”。我們的主要作法是：

一、加強領導，加大投入，明確責任

區(qū)房產分局作為物業(yè)管理行政主管部門，我們把物業(yè)管理工作作為一件大事來抓，作為民心工程擺上重要議事日程。專門成立了負責協調物業(yè)管理工作的綜合管理股，安排了一名班子成員分管，并在業(yè)務線人員緊張、經費不足的情況下，調配4名職工到綜合管理股，并節(jié)省開支，擠出辦公經費，給綜合管理股添了五個檔案柜、一個保險柜、一臺電腦、配備一臺車、兩間辦公室。認真履行職責，與政府相關部門和有關公共事業(yè)單位，齊抓共管、形成合力，使我區(qū)物業(yè)管理工作逐步完善。

二、狠抓學習和宣傳培訓

以學習宣傳國務院、省、市物業(yè)管理條例（辦法）為先導，努力提高全區(qū)物業(yè)行業(yè)管理人員、從業(yè)人員的政策業(yè)務水平和服務水準，努力提高市民的知法程度和守法意識，在全區(qū)范圍內積極營造貫徹執(zhí)行條例的良好氛圍。

1.強化學習培訓，努力提高政策業(yè)務水平。讓物業(yè)管理人員和從業(yè)人員掌握政策是正確貫徹執(zhí)行條例的前提。為此，一是加強了學習培訓。在國務院新的《物業(yè)管理條例》和市物業(yè)管理辦法頒布實施時，區(qū)房產局均組織相關物業(yè)管理人員參加了全市培訓，系統(tǒng)學習物管條例相關條款內容。二是加強調研探討。三年多來，由區(qū)房產局出面多次邀請市物業(yè)辦專家上門進行政策指導，就實踐中出現的共性問題和工作難點加強探討和指導，不斷提升行業(yè)管理和指導水平。201*年，為開拓視野，學習先進管理服務經驗，取長補短，促進全區(qū)物業(yè)管理服務水平的整體提高，組織物管負責人前往邵陽參加了湖南省物業(yè)管理研討會，取各地物管之長，補己之短，收到非常大的成效。

2.強化宣傳，營造良好的社會氛圍。一是發(fā)揮優(yōu)勢做好重點群體的政策宣傳。區(qū)房產局發(fā)揮熟悉政策優(yōu)勢，把握時機做好社區(qū)業(yè)主、人大代表、政協委員、相關街道和部門負責人、物業(yè)公司老總等重點群體的政策宣傳解釋，爭取工作的更大理解支持，贏得工作主動權。二是做好上門宣傳指導工作。區(qū)房產局作為區(qū)物業(yè)管理的行業(yè)主管部門，相關人員對轄區(qū)各物管企業(yè)、各街道及小區(qū)，經常采取主動上門、應邀上門的方式，開展貼近式服務，主動做好物業(yè)管理政策宣傳、咨詢和業(yè)務指導工作，尤其是在調處物管糾紛矛盾、指導業(yè)主委員會成立與改選等工作中，做了大量宣傳和指導工

作。

三、堅持以人為本，全面整治問題小區(qū)。

由于歷史遺留、物業(yè)棄管、業(yè)主拒交服務費等多方面原因，我區(qū)尚有部分小區(qū)的物業(yè)管理存在著服務不到位，小區(qū)內公用設施損壞嚴重，個別小區(qū)甚至發(fā)生棄管現象。已經嚴重影響業(yè)主們的正常生活，意見很大，經常到有關部門上訪，要求徹底解決這些小區(qū)的物業(yè)管理問題。

區(qū)房產分局對問題小區(qū)的整治工作高度重視，安排工作人員深入到問題小區(qū)進行調研，聽取業(yè)主們的意見和建議，反饋到市局物業(yè)辦，并協同市局物業(yè)辦進行全面整頓，先后對“宏安樓”、“匯龍府”等多家問題較為嚴重，民生影響較大的小區(qū)進行了整治。

其中橋西的“宏安樓”小區(qū)，由于負責管理的康美物業(yè)在安保、收費等方面出現問題，并且為節(jié)約成本自行搞水改，使小區(qū)業(yè)主先后7戶被盜，水改沒多久就出現漏水情況、交的水費押金也不退等情況，導致業(yè)主怨聲載道，集體聯名上訪。區(qū)房產分局接訪后，為徹底解決小區(qū)遺留問題，區(qū)房產分局協同市局物業(yè)辦對該小區(qū)進行了認真細致的調研，并對矛盾雙方分別做工作，使雙方形成共識，矛盾得以解決，得到了全體業(yè)主和物業(yè)服務企業(yè)的一致好評。

“匯龍府”小區(qū)是由于開發(fā)商交房后，業(yè)主發(fā)現消防設備形成虛設，小區(qū)公共區(qū)域被某門面安裝空調占用、小區(qū)管

線零亂、衛(wèi)生臟亂，業(yè)主多次向物業(yè)反映情況，在問題得不到解決的情況下，業(yè)主多次到各相關部門上訪，區(qū)房產分局協同市局物業(yè)辦到小區(qū)了解情況并取證后，責令物業(yè)公司和開發(fā)商整改，并先后多次了解整改施工進展情況，并提出具體要求，確保整改質量。

經過區(qū)房產分局艱苦細致的工作，多個問題小區(qū)整改工作收到較好效果。小區(qū)業(yè)主的居住環(huán)境得到很大提高，廣大業(yè)主給予高度贊譽和好評。

四、積極開展業(yè)主委員會成立指導工作。

在物業(yè)管理活動中，能否發(fā)揮業(yè)主在物業(yè)管理中的主體地位，對行業(yè)健康發(fā)展啟到至關重要的作用。為提高廣大業(yè)主在物業(yè)管理活動中參與意識，實現業(yè)主“自我管理、自我服務、自我負責”的工作目標，一直以來，區(qū)房產局在指導成立業(yè)主大會籌備組、選舉產生、改選和換屆改選業(yè)主委員會等活動中，堅持主動介入，提供全方位指導服務，并對組建工作的各個環(huán)節(jié)進行了精心指導，并嚴格做到程序合法，手續(xù)合規(guī)。近三年，共指導“白楊苑”、“景湖灣”“水榭花都”等20多個小區(qū)成立了業(yè)主委員會，并對已成立的業(yè)主委員會，及時登記備案，指導其有效開展工作。

五、協調處理各種矛盾糾紛

物業(yè)管理牽涉到業(yè)主的切身利益，在物業(yè)管理工作的實施過程中，開發(fā)商、物業(yè)企業(yè)、業(yè)主之間常會產生矛盾與糾

紛，針對物管糾紛矛盾多發(fā)，區(qū)房產分局協同市局物業(yè)辦經常走訪各物管小區(qū)，發(fā)現糾紛苗頭，及時現場調處，并變事后的被動調處為主動及時介入處理，平息了大量物管糾紛矛盾，有效減少了投訴，維護了業(yè)主權益和社會穩(wěn)定。幾年來，區(qū)房產局共接受投訴六十余起，會同相關街道、相關部門妥善處理了“濱水新境界加收水電損耗”、“泰和物業(yè)欠費停水電”等一批具有典型性、社會影響較大的業(yè)主與開發(fā)商以及物管企業(yè)之間的矛盾糾紛，處理了“天倫城”小區(qū)業(yè)主與業(yè)主委員會之間的矛盾糾紛，有效控制了矛盾激化，取得了很好的社會效果。

六、全面落實部署物業(yè)“五創(chuàng)提質”工作。

按照市委、市政府“五創(chuàng)提質”工作部署，區(qū)房產分局配合市物業(yè)辦在全區(qū)開展物業(yè)“五創(chuàng)提質”活動。全區(qū)100多個物業(yè)小區(qū)，為了克服人手不夠的問題，區(qū)房產分局將全區(qū)100多個物業(yè)小區(qū)按巴陵中路和迎賓路分成四個片區(qū)，組織全體職工分成四個組，每個組由一名班子成員帶隊，連續(xù)利用多個休息日展開突擊檢查，對各物業(yè)服務單位小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、庭院亮化、綠化、公開收費等進行現場督查，發(fā)現問題現場整改，使我區(qū)物業(yè)在“五創(chuàng)提質”工作在一系列檢查中始終保持前列。

七、加大物業(yè)服務企業(yè)資質審查力度，確保資質合格度。物業(yè)企業(yè)的資質是否能按照規(guī)定條件審查，直接關系到

物業(yè)企業(yè)的服務水平，也直接關系到一個企業(yè)的生命力。在這方面，區(qū)房產分局嚴格堅持標準，把握原則，把好資質審批關，并能長年深入到企業(yè)進行審查、指導、監(jiān)督，使物業(yè)服務企業(yè)的資質水平基本符合國家、省要求的標準。

八、存在的主要問題和建議

回顧幾年多來物管工作，總體感到我區(qū)物業(yè)管理的總體情況是好的，取得了一定成績。但與組織的要求和人民群眾的期盼相比，但還存在較大的差距，還處在不斷發(fā)展完善階段，尚需不斷探索加強物管力量和舉措，及時化解深層次問題，樹立新理念，尋找新方法，開辟新途徑。

一是物業(yè)管理費標準偏低，收取不能足額，部分物管企業(yè)難以按合同約定標準提供管理服務。由于物業(yè)管理收費標準本身偏低，加上部分業(yè)主因現實困難、繳費意識淡漠等主客觀原因，常拒交物管費，收繳率普遍低下，導致部分物管企業(yè)難以按合同約定提供管理服務，不得不采取降低服務標準的方式，而物管企業(yè)是市場經營主體，自負盈虧，政府部門又不能用行政手段過多干預。

二是業(yè)主與物管企業(yè)之間矛盾突出，投訴多發(fā)。少數業(yè)主只要求服務，不履行應盡義務，加上對物業(yè)管理有償服務的內容認識模糊不清，也有部分物管企業(yè)存在侵權行為和降低服務標準現象，導致投訴多發(fā)。

三是業(yè)主委員會作用乏力。多數業(yè)主委員會成員是兼

職，難以有效發(fā)揮監(jiān)督作用，不作為現象較為嚴重；部分業(yè)主委員會成員業(yè)務素質有待加強，對物業(yè)公司工作的監(jiān)督、指導、配合方面以及對廣大業(yè)主的溝通聯系能力都需進一步提高。

四是規(guī)劃建設行為給后續(xù)物業(yè)管理留下諸多潛在隱患。主要是配套設施規(guī)劃建設不全、不合理。

解決上述問題，不可能一蹴而就，必須循序漸進，加強宣傳，加強管理，逐步完善。我們將重點要做好以下幾項工作：

１.進一步加強政策宣傳，努力營造行業(yè)發(fā)展的良好社會氛圍。進一步加強物管政策的社會宣傳，一方面教育引導廣大業(yè)主依法監(jiān)督物業(yè)管理、主動履行繳費義務，既維護好自身權益，又考慮到物管企業(yè)生存問題；另一方面教育物管企業(yè)依法誠信經營、規(guī)范服務，樹立品牌意識和業(yè)主至上思想，同時教育引導業(yè)主委員會積極正確履行職責。2.進一步明確責任，形成全區(qū)齊抓共管的工作合力和工作機制。進一步理順各部門、街道在物業(yè)管理工作中的責任，形成齊抓共管、各司其職的工作局面。建立聯席會議工作機制，共同商議解決物業(yè)管理工作中出現的難點、熱點問題，加強對違規(guī)管理行為的聯合執(zhí)法，形成強大工作合力，尤其是在包括拆除小區(qū)違建的綜合整治方面，要加強執(zhí)法，增強工作合力。

3.進一步完善物管矛盾快速反應調處工作機制，主動介入，加大力度，加快調處。增強預見性，及時發(fā)現苗頭，消除隱患。進一步暢通投訴渠道，明確處理責任，加大對違規(guī)管理行為和投訴的查處力度，尤其要主動介入物管矛盾糾紛的調處。

4.進一步探索創(chuàng)新管理機制，提高物業(yè)行業(yè)管理水平。重點探索將物業(yè)管理融入社區(qū)建設和管理的工作機制，發(fā)揮社區(qū)黨建、社委會、業(yè)委會、物管企業(yè)“四位一體”作用。創(chuàng)建資源共享、優(yōu)勢互補、互惠互利、聯手合作的和諧社區(qū)共建新模式，實現物業(yè)管理和社區(qū)管理的共贏。

建議：推行物業(yè)管理與社區(qū)管理有機結合，探索建立“條塊結合，以塊為主，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設統(tǒng)一管理”的新機制，把物業(yè)管理工作的重心下移，強化基層組織的具體職責，理順各方的關系。1要實行物業(yè)管理屬地管理，將物業(yè)管理納入社區(qū)建設，各社區(qū)居委會應當根據實際情況，落實專門部門，配備專職人員，物業(yè)公司的年審需社區(qū)居委會的意見。居委會以小區(qū)最大業(yè)主的身份參選業(yè)主委員會，居委會副主任可擔任業(yè)委會主任，使我區(qū)的物業(yè)管理形成“下有管理協調，上有督察指導”的自上而下的聯動機制。2對社區(qū)物業(yè)管理工作應給予適當的經費支持。一是財政應每年給予社區(qū)居委會一定的物業(yè)管理辦公經費。二是針對目前業(yè)委會工作無人肯管的情況，應給予小區(qū)業(yè)委會主任和委員適

當的報酬，以肯定他們的工作和鼓勵他們的工作積極性。三是安排業(yè)委會有一定的辦公場所和適當的辦公經費。

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