物業(yè)管理工作匯報(bào)

（201*年12月5日）

一、物業(yè)管理現(xiàn)狀

（一）基本情況

目前我縣城區(qū)居民小區(qū)共51個(gè)，總建筑面積145.7萬(wàn)㎡，多層建筑158棟，高層建筑59棟，總戶數(shù)1.06萬(wàn)戶，已入住5325戶，入住人口1.62萬(wàn)人，平均入住率為50.2%。其中有物業(yè)公司管理的小區(qū)為20個(gè)，占40%，無(wú)物業(yè)公司但有實(shí)際管理人的16個(gè)，占31%，無(wú)物業(yè)管理又無(wú)實(shí)際管理人員的15個(gè)，占29%。

（二）物業(yè)管理企業(yè)基本情況

目前在我縣注冊(cè)的物業(yè)管理企業(yè)為6家，物業(yè)管理資質(zhì)均為三級(jí)，外地入駐我縣小區(qū)從事物業(yè)管理服務(wù)的企業(yè)有5家，共11家。全縣物業(yè)公司管理人員177人，無(wú)物業(yè)公司有實(shí)際管理人51人，其中持有各類上崗證的32人，僅占14%。

（三）收費(fèi)情況

多層建筑為0.35—0.4元/㎡；高層建筑為1.0—1.2元/㎡。

二、近期開(kāi)展的主要工作

（一）成立組織，召開(kāi)會(huì)議，加大宣傳

于7月12日縣政府成立了住宅物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組；住建局、孫口鎮(zhèn)、城關(guān)鎮(zhèn)也先后成立了相應(yīng)組織，7月14日召開(kāi)了領(lǐng)導(dǎo)小組成員負(fù)責(zé)人會(huì)議，學(xué)習(xí)新版物管條例，7月17日-18日又召開(kāi)了開(kāi)發(fā)企業(yè)和物管企業(yè)負(fù)責(zé)人會(huì)議，安排近期物管工作和消防安全工作。同時(shí)利用小區(qū)宣傳櫥窗、專欄等多種載體，通過(guò)召開(kāi)座談會(huì)、物業(yè)管理工作會(huì)議、現(xiàn)場(chǎng)會(huì)等多種形式，廣泛宣傳物業(yè)管理有關(guān)政策法規(guī)和物業(yè)知識(shí)，對(duì)物業(yè)管理熱點(diǎn)問(wèn)題進(jìn)行正面的輿論引導(dǎo)，規(guī)范物業(yè)企業(yè)的行為。

（二）加強(qiáng)學(xué)習(xí)，確保規(guī)范管理

7月25日，我局對(duì)新版《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》向各物業(yè)小區(qū)經(jīng)理、負(fù)責(zé)人進(jìn)行了培訓(xùn)、解讀，新版條例由原來(lái)的52條增加到95條，最大的亮點(diǎn)是進(jìn)一步明確了各職能部門的職責(zé)和居民關(guān)心的漲物業(yè)費(fèi)、電梯卡人、業(yè)主投訴和“黑名單”及處罰規(guī)定等做了具體規(guī)定。會(huì)后我們又組織參觀了明珠花園、新城國(guó)際物業(yè)示范小區(qū)，現(xiàn)場(chǎng)觀摩學(xué)習(xí)了物業(yè)管理好的經(jīng)驗(yàn)做法，收到了良好的效果。

（三）突出重點(diǎn)，夯實(shí)物管基礎(chǔ)

一是于12月5日列出工作臺(tái)賬，摸清底數(shù)，加大監(jiān)管、主動(dòng)指導(dǎo)，幫助物業(yè)服務(wù)企業(yè)做好服務(wù)，營(yíng)造和諧小區(qū)氛圍。如在明珠花園小區(qū)指導(dǎo)物業(yè)主動(dòng)給業(yè)主增加保潔車庫(kù)門、購(gòu)置巡邏車、新上剪草機(jī)等

二是認(rèn)真做好轄區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的備案工作，至目前，11家物業(yè)公司全部進(jìn)行了備案。

三是督促指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)企業(yè)開(kāi)展小區(qū)精神文明建設(shè)活動(dòng)，豐富小區(qū)居民的精神生活。今年在華府一品、新城國(guó)際等小區(qū)設(shè)立固定宣傳欄13個(gè)，宣傳內(nèi)容豐富多彩、通俗易懂。

四是對(duì)新開(kāi)發(fā)住宅小區(qū)項(xiàng)目方案設(shè)計(jì)中，明確物業(yè)用房和設(shè)施、設(shè)備的配置，提高小區(qū)公共設(shè)施建設(shè)，為下一步物業(yè)管理打下良好基礎(chǔ)。如在新開(kāi)發(fā)的建業(yè)·森林半島項(xiàng)目中，我們嚴(yán)把規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)，按照標(biāo)準(zhǔn)配備了240㎡的物業(yè)用房，又配備了社區(qū)服務(wù)用房180㎡，社區(qū)服務(wù)站150㎡，四點(diǎn)半課堂200㎡，老年人活動(dòng)中心320㎡等公共服務(wù)設(shè)施。

五是在即將新入駐的小區(qū)，我們積極引進(jìn)一級(jí)企業(yè)的物業(yè)公司，如龍鼎御園引進(jìn)鄭州新康橋物業(yè)公司，在城市之光引進(jìn)北京溢海物業(yè)公司等。

六是及時(shí)協(xié)調(diào)化解群眾矛盾。我局工作人員不等不靠，主動(dòng)搞好宣傳、解釋工作，今年已協(xié)調(diào)解決盛世龍鼎、尚品春天、領(lǐng)秀城等十余起物業(yè)問(wèn)題，及時(shí)化解了矛盾糾紛。

七是加強(qiáng)對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的督導(dǎo)檢查，與物業(yè)管理企業(yè)簽訂目標(biāo)責(zé)任書，共簽訂目標(biāo)責(zé)任書22份。同時(shí)采取季度綜合檢查和不定期的隨機(jī)抽查的方式加強(qiáng)行業(yè)監(jiān)管。

三、存在問(wèn)題

（一）召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)主委員會(huì)行動(dòng)遲緩

物業(yè)管理?xiàng)l例中明確規(guī)定，住建部門對(duì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)行業(yè)務(wù)指導(dǎo)、培訓(xùn)和監(jiān)督管理；鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府負(fù)責(zé)組織、指導(dǎo)、協(xié)調(diào)本轄區(qū)內(nèi)各物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的具體工作。目前城關(guān)、孫口鎮(zhèn)雖然成立了物管組織，但只有孫口鎮(zhèn)轄區(qū)內(nèi)東晟花園召開(kāi)了業(yè)主大會(huì)，成立了業(yè)主委員會(huì)，其他已建成的小區(qū)中幾乎都沒(méi)有召開(kāi)過(guò)業(yè)主大會(huì)和建立業(yè)主委員會(huì)，居民區(qū)的物業(yè)管理基本上處于自建自管、自生自長(zhǎng)的狀態(tài)。除一部分新建的小區(qū)物業(yè)管理由開(kāi)發(fā)商聘請(qǐng)的物業(yè)公司代管外，老舊小區(qū)和分散的居民住宅樓都沒(méi)有進(jìn)行實(shí)質(zhì)意義上的物業(yè)管理，甚至還有一定數(shù)量的棄管樓院存在。

（二）規(guī)劃、建設(shè)與管理脫節(jié)，開(kāi)發(fā)遺留問(wèn)題較多

一是已建成的小區(qū)大部分沒(méi)有足夠的物業(yè)管理用房，只有一個(gè)幾平方的門崗，比如錦繡源、新城小區(qū)等。根據(jù)《河南省物業(yè)管理?xiàng)l例》第四十一條規(guī)定，物業(yè)管理用房應(yīng)不低于總建筑面積的千分之二至四，而我縣沒(méi)有一個(gè)小區(qū)能夠達(dá)到這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)。

二是已建成的居民小區(qū)普遍沒(méi)有按規(guī)定收取維修基金，給物業(yè)管理留下隱患，容易引發(fā)鄰里糾紛和社會(huì)矛盾，比如綠苑東區(qū)等。

三是基礎(chǔ)配套設(shè)施差，給物業(yè)管理造成諸多困難。由于開(kāi)發(fā)商不遵守規(guī)劃的容積率，超面積、間距小、見(jiàn)縫蓋房現(xiàn)象較嚴(yán)重，沒(méi)有按照規(guī)范要求配套相應(yīng)的基礎(chǔ)公用設(shè)施，開(kāi)發(fā)商把房屋賣給個(gè)人以后不再過(guò)問(wèn)，從現(xiàn)狀看，除一些新建的小區(qū)外，大多數(shù)居民區(qū)都存在活動(dòng)場(chǎng)地狹小、停車位短缺、戶外休息和健身設(shè)備偏少、無(wú)公廁（6—10㎡/千人）和垃圾箱等必須的公用設(shè)施，比如明珠花園二期、公路家園等。

（三）物業(yè)服務(wù)質(zhì)量不高，雙方矛盾明顯

由于物業(yè)管理企業(yè)準(zhǔn)入門檻較低，大都是開(kāi)發(fā)商沒(méi)經(jīng)過(guò)招投標(biāo)找的前期物業(yè)管理公司，管理水平參差不齊，加之人員沒(méi)經(jīng)過(guò)正規(guī)的培訓(xùn)，無(wú)上崗證，素質(zhì)低下，致使管理水平低，服務(wù)能力弱。從現(xiàn)狀看，大部分物業(yè)管理人員，服務(wù)理念有偏差，重收費(fèi)輕服務(wù)，只追求利潤(rùn)，忽視為業(yè)主的服務(wù)，所謂的物業(yè)管理，基本上就是拉一些生活垃圾、打掃一下衛(wèi)生而已，收費(fèi)與服務(wù)不相符，業(yè)主對(duì)此意見(jiàn)較大。個(gè)別沒(méi)有物業(yè)公司但有開(kāi)發(fā)商指定的管理者，實(shí)為開(kāi)發(fā)商的親戚或附近村村民，以管理者自居，態(tài)度強(qiáng)橫，不隨心意或一言不合就斷水?dāng)嚯�，惡化了與業(yè)主的關(guān)系。

四、下一步工作計(jì)劃

（一）根據(jù)職責(zé)，明確任務(wù)

目前縣政府已成立住宅物業(yè)管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組，住建局、城關(guān)鎮(zhèn)、孫口鎮(zhèn)也已成立了物業(yè)管理相應(yīng)的組織機(jī)構(gòu)，并分別明確了一名副職分管，下一步鄉(xiāng)鎮(zhèn)需要成立3—4人的物業(yè)管理辦公室，具體任務(wù)是召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，成立業(yè)主委員會(huì)，選聘物管公司等；住建局做好業(yè)務(wù)指導(dǎo)、監(jiān)督管理工作，并對(duì)該項(xiàng)工作列出詳細(xì)的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，建立工作臺(tái)帳。

（二）召開(kāi)會(huì)議，調(diào)整臺(tái)賬

下一步計(jì)劃在12月10日前根據(jù)臺(tái)賬上的工作計(jì)劃，召開(kāi)孫口鎮(zhèn)、城關(guān)鎮(zhèn)分包居民小區(qū)負(fù)責(zé)人參加的會(huì)議，重點(diǎn)培訓(xùn)如何按計(jì)劃召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)，招聘物業(yè)公司等業(yè)務(wù)知識(shí)。同時(shí)調(diào)整臺(tái)賬，分門別類，重點(diǎn)治理。2019年6月底前，有計(jì)劃、有組織的在做好宣傳的情況下，分三類小區(qū)逐步實(shí)施召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，選舉業(yè)委會(huì)。一類小區(qū)為有物業(yè)管理的小區(qū)；二類小區(qū)為有實(shí)際人管理的小區(qū)；三類小區(qū)為無(wú)人管理小區(qū)。計(jì)劃先從無(wú)人管理小區(qū)入手，分批分類逐步實(shí)施。

（三）深化業(yè)務(wù)培訓(xùn)，樹(shù)樣板小區(qū)

2019年2月底前，聘請(qǐng)省物管專家，組織領(lǐng)導(dǎo)小組成員、鄉(xiāng)鎮(zhèn)小區(qū)負(fù)責(zé)人及物管企業(yè)負(fù)責(zé)人等參加的培訓(xùn)，重點(diǎn)學(xué)習(xí)如何提高小區(qū)服務(wù)及各職能部門的工作職責(zé)，會(huì)后參觀3—4個(gè)物管樣板先進(jìn)小區(qū)。

（四）選聘物業(yè)公司

至2019年6月前，讓成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)，通過(guò)招投標(biāo)的方式選聘物業(yè)公司。對(duì)小區(qū)規(guī)模小或住戶少的小區(qū)根據(jù)具體情況劃區(qū)域選聘物管公司進(jìn)行正規(guī)化管理。

通以上措施，爭(zhēng)取使我縣物業(yè)管理工作上水平、上臺(tái)階，為廣大居民創(chuàng)造一個(gè)好的工作、生活、學(xué)習(xí)環(huán)境。

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