存量房工作進展匯報材料

關(guān)于楊凌示范區(qū)地方稅務(wù)局開展存量房交易稅收征管工作的情況匯報

自全系統(tǒng)開展應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)評估存量房交易申報計稅價格工作以來，楊凌示范區(qū)地稅局高度重視，明確目標(biāo)，精心組織，采取有力措施扎實推進評估工作的開展，現(xiàn)將情況匯報如下：

一是及時匯報，取得支持。及時向示范區(qū)政府主要領(lǐng)導(dǎo)就應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)評估存量房交易申報計稅價格工作的重要意義、總局、省局的工作要求、需要的外部環(huán)境等情況進行了專題匯報，示范區(qū)政府對該項工作給予了全力支持，多次召集相關(guān)部門召開會議予以肯定和鼓勵，增強了工作的權(quán)威性。

二是健全機構(gòu)，制定方案。成立了實施領(lǐng)導(dǎo)小組，建立示范區(qū)管委會相關(guān)職能部門間的協(xié)作配合工作機制。及時制定了實施方案，明確了工作目標(biāo)、工作任務(wù)、職責(zé)分工和具體方法，起草了存量房評估工作流程，制作了流程圖，嚴(yán)格按照規(guī)范性文件制定程序，制定了《楊凌示范區(qū)地方稅務(wù)局存量房交易價格爭議處理辦法（試行）》，使各個環(huán)節(jié)有章可循，實現(xiàn)了組織、制度、職責(zé)和人員“四保障”。

三是積極聯(lián)動，加強配合。應(yīng)用工作中，加強與

省局的匯報聯(lián)系，同時從工作方案的制定到人力資源的配備，從評估公司的選擇到各項信息的審定，從運行資金保障到人員培訓(xùn)，每一個關(guān)鍵的工作節(jié)點都嚴(yán)格把關(guān)，積極為應(yīng)用工作營造良好的運行環(huán)境。我局主管局長帶領(lǐng)相關(guān)部門人員赴咸陽市地稅局的實地學(xué)習(xí)，進一步提高了我局相關(guān)人員對存量房評估推廣工作的高度認(rèn)識，明晰了實際操作過程中的具體步驟，對我局存量房評估推廣工作深入開展起了重要的促進作用，同時在前期準(zhǔn)備、信息采集、等各個環(huán)節(jié)過程中，得到了房管、國土、規(guī)劃等部門大力配合，保證了房評工作的順利開展。

四是扎實宣傳，創(chuàng)造良好輿論氛圍。在宣傳方面，我局通過報紙、電視，發(fā)放宣傳資料等各種方式宣傳此項工作的的必要性、重要性、以及陜西省存量房交易價格申報評估系統(tǒng)的專業(yè)性、權(quán)威性，從而使廣大納稅人了解存量房評估機制的客觀性、公正性，以樹立存量房評估工作的公信力，為評估系統(tǒng)上線創(chuàng)造良好的社會輿論氛圍。

五是加強培訓(xùn)，奠定理論基礎(chǔ)。為確保推廣工作的如期開展，我局采取多項措施加強人員培養(yǎng)，我局對各直屬機構(gòu)人員開展了存量房估價工作培訓(xùn)會。主管副局長向參訓(xùn)人員簡要介紹了存量房估價工作基本情況并提出了培訓(xùn)要求；示范區(qū)局稅政科和征信科分別就開展存量房估價工作的

基本內(nèi)涵、背景、意義、目的、工作流程、我局進展情況及評估系統(tǒng)操作進行了詳細講解，為存量房估價工作在我局順利推廣奠定了堅實的理論基礎(chǔ)。

六是準(zhǔn)確采集、精確導(dǎo)入，確保順利上線。我局和評估公司及時溝通后，就外包的具體業(yè)務(wù)、工作要求等內(nèi)容進行了詳細的談判，要求評估公司嚴(yán)格按照國家資產(chǎn)評估操作規(guī)程、房地產(chǎn)評估規(guī)范及相關(guān)法律法規(guī)、技術(shù)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)及合同約定對楊凌示范區(qū)內(nèi)所有小區(qū)數(shù)據(jù)進行準(zhǔn)確采集、評估，并對其所悉的價格、系數(shù)等數(shù)據(jù)嚴(yán)格保密。我局稅政及信息人員對測試系統(tǒng)的各個模塊功能進行反復(fù)使用、測試，及時對遇到的問題和軟件公司人員進行溝通解決，盡量做到萬無一失，確保系統(tǒng)順利上線。

七是措施得力，總體運行情況良好。201*年1月1日，經(jīng)過數(shù)據(jù)成功導(dǎo)入，參數(shù)設(shè)置后，陜西省存量房交易價格申報評估系統(tǒng)在全區(qū)范圍內(nèi)成功上線，1月13日首筆存量房交易稅款通過評估系統(tǒng)順利入庫。截止2月底共成功評估交易16例，納稅人申報價格280.56萬元，系統(tǒng)評估價格376.74萬元，增值額為96.18萬元，增值率達到34.28%。從這兩個月的運行情況看，系統(tǒng)評估價格較為科學(xué)合理，納稅人易于接受，截止目前沒有發(fā)生一起爭議處理，總體運行情況良好。

擴展閱讀：領(lǐng)導(dǎo)在漢中加強房地產(chǎn)存量房評估征管工作的講話

在漢中市推廣應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作會議上的講話

省局黨組成員、副局長xxx

（201*年11月18日）

同志們：

大家早上好！這次來漢中調(diào)研，正巧趕上全市召開存量房評估推廣工作會議，我感到很高興。早上利用會前這段時間，利用這個難得的機會，一是看望與會全體代表，大家常年在稅收工作一線，競競業(yè)業(yè)完成了繁重的工作任務(wù)，在秦巴山區(qū)的艱苦環(huán)境中，為全省地稅事業(yè)做出了卓有成效的貢獻。我代表省局黨組對大家表示衷心的問候和崇高的敬意！二是就如何搞好存量房評估推廣工作和大家進行探討。

按照國家稅務(wù)總局的安排部署，從今年7月1日起，應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)加強存量房交易稅收征管工作，在試點的基礎(chǔ)上，進入全面推廣階段。為加快全省推廣工作進度，上周省局在河北邯鄲舉辦了全省各地市實施小組人員培訓(xùn)班。省局會議一結(jié)束，漢中即舉辦全省推廣工作會議，表明漢中市對此項工作高度重視。

咱們這次會議研究的主要問題是存量房評估推廣工作。在座各位是稅收業(yè)務(wù)專家，“二手房”交易所涉及的稅收收入相對于地稅收入總量大家是心中有數(shù)的，所占比重較小。那么，為什么今年國務(wù)院辦公廳國辦1號文件明確要求要加快存量房評估推廣工作進度？為什么財政部、國家稅務(wù)總局連續(xù)三年三次發(fā)文部署存量房評估推廣工作？為什么國家稅務(wù)總局連續(xù)兩年分別在天津、武漢對各省地稅“一把手”進行專題業(yè)務(wù)培訓(xùn)，推動存量房評估推廣工作？為什么省局二次在全省“一把手”參加的有關(guān)會議上，姚局長親自對這項工作的時間進度做出要求？為什么省局不遠千里把大家?guī)У胶�鄲考察培�?xùn)學(xué)習(xí)？下面，著重講四個方面的問題，和大家探討存量房評估推廣工作，供同志們在工作中參考。一是推廣存量房評估工作的目的和對地方稅制改革的意義；二是省局對全省推廣工作的時間；三是當(dāng)前推廣工作的重點任務(wù)；四是做好存量房評估推廣工作應(yīng)把握的關(guān)鍵問題。

一、推廣存量房評估工作的目的和對地方稅制改革的意義

探究推廣存量房評估工作的目的，還需從“二手房”交易稅收征管工作的實際情況說起。

自然人存量住宅交易后，第一，產(chǎn)權(quán)承受人要到房管部門辦理房產(chǎn)證變更手續(xù)。第二，房產(chǎn)交易雙方要按照國家稅收政策的規(guī)定，承擔(dān)相應(yīng)的納稅義務(wù)。但，回想前多年，我們“二手房”交易市場實際管理狀況是：交易發(fā)生后，一方面，產(chǎn)權(quán)承受人積極辦理房產(chǎn)變更手續(xù)，另一方面，由于控管不力，“二手房”交易稅收漏征漏管嚴(yán)重。分析稅收漏征漏管嚴(yán)重的原因，主要有兩點：一是部分自然人依法自覺申報納稅意識不高，逃避交納稅款使他們有利可圖；二是存量住宅交易者大多為自然人，而我國目前的稅收控管手段大多是基于對法人的稅收征管制度，對自然人的稅收控管手段不力。

稅收征管過程實質(zhì)上是稅務(wù)部門與納稅人博弈的過程。為了確保自然人在“二手房”交易后，依法履行納稅義務(wù)，堵塞“二手房”交易市場的稅收漏洞，財政部、國家稅務(wù)總局、住建部等部門聯(lián)合發(fā)出通知，對“二手房”交易稅收“實行一體化管理”，“以契稅為把手，建立先稅后證制度”，要求地稅部門進住房地產(chǎn)交易大廳，方便納稅人辦理“二手房”交易后的各項涉稅事項。“先稅后證”制度在形式上是納稅人先繳納契稅等各項地方稅收，再到房管部門辦理產(chǎn)權(quán)變更手續(xù)。其實質(zhì)是通過“先稅后證”制度的建立，堵塞“二手房”交易過程中形成的稅收漏洞。

在地方政府的支持和相關(guān)部門的配合下，經(jīng)過不懈努力，我們大多數(shù)征收部門進駐了房地產(chǎn)交易大廳，落實了對“二手房”交易的“先稅后證”制度。房地產(chǎn)市場不成熟、沒有設(shè)立房地產(chǎn)交易大廳的地方也因地制宜，采取各種方式落實了“先稅后證”制度。近幾年，隨著城鎮(zhèn)化步伐加快，房產(chǎn)市場鋼性需求增加，房價飛速上漲，“二手房”成交量和成交金額越來越大。伴隨著“二手房”市場的活躍，投機炒房者和房產(chǎn)中介機構(gòu)也越來越多�！跋榷惡笞C”制度落實后，“二手房”交易市場稅收管理得以加強，按照稅收政策規(guī)定繳納稅款后，很大程度上減少了投機炒房者的利益預(yù)期。在公民納稅意識不高、國家對自然人稅收控管手段不力和個人利益的趨使下，部分投機炒房者鋌而走險，在正式交易合同外編造虛假的交易合同，向稅收征收機關(guān)少申報“二手房”的交易額，以期達到少交稅款的目的。在房產(chǎn)中介機構(gòu)的推波助瀾下，利用“陰陽合同”少交稅款已成為“二手房”交易市場的潛規(guī)則。為堵塞“二手房”交易市場“陰陽合同”形成的稅收漏洞，稅務(wù)機關(guān)和納稅人又展開了一場博弈。全國多個地方的稅收征收機關(guān)進行了“二手房”交易市場稅收管理手段創(chuàng)新，嘗試應(yīng)用房地產(chǎn)估價技術(shù)，評估“二手房”交易價格的真實性，加強“二手房”交易市場稅收管理（財政部、稅務(wù)總局把這項工作簡稱“存量房評估”），有效堵塞了“二手房”交易過程中的稅收漏洞，取得了明顯成效，得到財政部、國家稅務(wù)總局的認(rèn)可。所以，財政部、國家稅務(wù)總局自201*年以來連續(xù)三年三次下發(fā)文件部署存量房評估推廣工作。存量房評估工作的主要工作內(nèi)涵是：根據(jù)稅法規(guī)定的計稅原則，采用科學(xué)的估價方法，依托信息技術(shù)評估納稅人申報的“二手房”交易價格的準(zhǔn)確度，依照相關(guān)規(guī)定核定納稅人的應(yīng)納稅額。其目的是堵塞“二手房”交易“陰陽合同”產(chǎn)生的稅收漏洞，屬納稅評估的工作范疇。

房地產(chǎn)稅制改革是黨的十六大確定的工作目標(biāo)之一。中央在制定“十二五”規(guī)劃的建議中進一步提出要求，研究推進房產(chǎn)稅制改革。房產(chǎn)稅的征稅對象是公民保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)，具有稅收收入穩(wěn)定的特點。國家試圖通過房產(chǎn)稅改革，使其成為區(qū)縣一級地方政府的主體稅源，為基層地方政府提供穩(wěn)定的稅收收入，使基層政府把更多的精力用在社會建設(shè)和提高社區(qū)的服務(wù)質(zhì)量上。房產(chǎn)稅改革的主要內(nèi)容是將現(xiàn)行房產(chǎn)稅與土地使用稅合并，目標(biāo)是按房產(chǎn)的評估值征稅。按照國務(wù)院的總體部署，201*年財政部和國家稅務(wù)總局啟動房地產(chǎn)模擬評稅（確定房產(chǎn)的評估值）試點工作以來，房地產(chǎn)評稅技術(shù)在理論上已經(jīng)基本成熟。在存量房交易稅收征管中，應(yīng)用評估技術(shù)：一是有利于社會各界了解房地產(chǎn)計稅價格評估技術(shù)，為房地產(chǎn)稅

制改革減少阻力；二是有利于鍛煉和培養(yǎng)評估人才，為房地產(chǎn)稅制改革提供人力儲備；三是有利于完善適合我國國情的計稅價格評估技術(shù)，積累工作經(jīng)驗，為房地產(chǎn)稅制改革做好技術(shù)儲備；四是有利于建立省、市集中模式下的房地產(chǎn)登記信息庫，構(gòu)建家庭住房檔案，便于掌握第一手?jǐn)?shù)據(jù)信息，為房地產(chǎn)稅制改革奠定基礎(chǔ)。

總的來講，存量房評估推廣工作，立足當(dāng)前，是房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策的要求，是堵塞“二手房”交易市場稅收漏洞的需要，是防范“二手房”交易市場稅收風(fēng)險的有效措施；著眼長遠，為房地產(chǎn)稅制改革進行必要的技術(shù)、人才和基礎(chǔ)數(shù)據(jù)準(zhǔn)備。

二、完成存量房評估推廣工作任務(wù)時間要求

全國省級地稅局主要領(lǐng)導(dǎo)財產(chǎn)行為稅研討班9月23日結(jié)束后，姚局長在9月28日全省稅源專業(yè)化管理工作會上，對各市完成存量房評估推廣工作任務(wù)的時間提出了明確要求。他要求：201*年元月1日咸陽全市各單位都要上線運行《存量住宅交易價格申報質(zhì)量評估信息系統(tǒng)》，并開展商用存量房評估試點，為全省商用房評估工作探路；銅川、商洛、漢中、安康、楊凌市政府所在地城區(qū)，明年元月1日要上線運行《存量住宅交易價格申報質(zhì)量評估信息系統(tǒng)》；榆林、延安、寶雞、渭南市政府所在地城區(qū)，明年4月1日要上線運行《存量住宅交易價格申報質(zhì)量評估信息系統(tǒng)》；西安市明年6月1日要上線運行《存量住宅交易價格申報質(zhì)量評估信息系統(tǒng)》。

各市其他縣區(qū)《存量住宅交易價格申報質(zhì)量評估信息系統(tǒng)》具體上線時間，由各市局制訂上線計劃，但必須確保明年6月底前全面完成存量房評估推廣工作任務(wù)。

三、要把握好當(dāng)前推廣工作的重點

全省存量房評估推廣工作會議后，各市對此項工作高度重視，主要做了三方面工作：一是進行了推廣工作會議精神的匯報傳達，取得了各方的重視和支持；二是制訂了推廣工作方案，理清了開展工作的頭緒，為推廣工作順利有序開展奠定了基礎(chǔ)；三是建立了組織架構(gòu)，成立了推廣工作領(lǐng)導(dǎo)小組和推廣工作實施小組，為推廣工作提供了組織保障。

在加快存量房評估推廣進度問題上，省局的工作思路是：全省搭建統(tǒng)一的信息服務(wù)平臺，復(fù)雜問題簡單化，所有估價技術(shù)問題依靠估價軟件去解決。為此，在省局層面主要做好以下幾方面工作：一是做好軟件本地化改造工作，11月上旬完成全省統(tǒng)一信息平臺的搭建任務(wù)；二是抓好業(yè)務(wù)培訓(xùn)，主要做好實施小組人員培訓(xùn)和估價系統(tǒng)上線前操作人員應(yīng)用培訓(xùn)；三是統(tǒng)一全省存量房評估工作各稅征管工作流程思路（納稅人到房產(chǎn)交易后，先交納營業(yè)稅等地方各稅，再繳納契稅，然后納稅人再辦理房產(chǎn)證變更）。

按照省局的要求，如期完成推廣工作任務(wù)，各市必須弄清推廣工作步驟和方法，必須統(tǒng)籌安排工作時間節(jié)點，把握好工作進度。咱們各市實施小組應(yīng)做好以下幾方面工作：一是建立估價信息系統(tǒng)。主要是制訂各市的估價技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、進行估價分區(qū)、建立標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價格、確定影響房價因素的技術(shù)參數(shù)并聘請相關(guān)方面的專家和人員進行可行性論證，報省局審批存量房交易價格估值下浮比例。在估價系統(tǒng)中維護上述數(shù)據(jù)。系統(tǒng)維護結(jié)束后，開展軟件數(shù)據(jù)和模塊的綜合測試，測試重點是標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價格的準(zhǔn)確程度和最低計稅價格的通過率。二是開展征管應(yīng)用。主要是建立相關(guān)的配套制度、優(yōu)化征管流程、建立價格爭議處理機制和加強

存量房評估工作的輿論引導(dǎo)和宣傳。三是強化估價信息系統(tǒng)的后期管理。主要是定期測評估價系統(tǒng)運行效果、補充稅源基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、動態(tài)調(diào)整標(biāo)準(zhǔn)房基準(zhǔn)價格，確保系統(tǒng)按房地產(chǎn)市場的價格規(guī)律運行。四是因地制宜請求政府協(xié)調(diào)解決推廣工作中遇到的問題。主要包括“先稅后證”機制的建立、取得與存量房評估工作的相關(guān)基礎(chǔ)數(shù)據(jù)等。

四、要抓住推廣工作的關(guān)鍵

總結(jié)各地存量房評估推廣工作實踐，有以下幾方面的經(jīng)驗值得大家在工作中借鑒：

（一）主要領(lǐng)導(dǎo)重視是關(guān)鍵。實踐證明，凡是主要領(lǐng)導(dǎo)高度重視，親自部署并抓工作落實的地區(qū)，其存量房評估工作就能夠順利和較快地推進。

（二）人才培養(yǎng)是基礎(chǔ)。培養(yǎng)掌握估價技術(shù)的人才，是開展存量房評估的基礎(chǔ)。在具體人員先用上，一定要選用愛學(xué)習(xí)、會學(xué)習(xí)、善學(xué)習(xí)、能學(xué)習(xí)，熱愛這項工作的干部從事這項工作，并且從事這項工作的人員一定要穩(wěn)定。

（三）建立部門配合機制是保障。各地要通過建立政府領(lǐng)導(dǎo)下的部門配合機制，為工作的開展提供組織保障。要通過內(nèi)部協(xié)作機制的建立，有效調(diào)動內(nèi)部的力量，優(yōu)化內(nèi)部資源配置，提高工作效率。

（四）加強宣傳和輿論引導(dǎo)是前提。要加大對存量房評估工作的宣傳力度，主動引導(dǎo)輿情，使社會各方面特別是廣大納稅人正確認(rèn)識這項工作的重大意義和在公平稅負方面的作用，是各地存量房評估工作平衡運行的重要前提。

建立存量房評估工作機制，總的要求是認(rèn)識要到位、人員要保障、協(xié)調(diào)要主動、目標(biāo)不動搖。這項工作意義重大，任務(wù)繁重，對于地稅系統(tǒng)來講，這項工作是“大事、急事、難事”。希望同志們按照市局的要求，把這項工作做好，按期完成推廣工作任務(wù)。

謝謝大家！

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