第一篇：物業(yè)服務(wù)定價成本

附：

物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審表

（）年度

住宅物業(yè)項目名稱 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 住宅物業(yè)項目地址 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)名稱 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)資格等級 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)法定代表人 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 物業(yè)服務(wù)企業(yè)地址 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 郵

負

填

電政責表編碼 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 人 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 人 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 話 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿ 傳真或郵箱地址 ＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿

物業(yè)服務(wù)企業(yè)蓋章年月日—1—

表一：物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本情況表

（注：上報數(shù)由經(jīng)營者按實際發(fā)生數(shù)填報）

表一：物業(yè)服務(wù)企業(yè)基本情況表（續(xù)）

表二：物業(yè)服務(wù)成本支出情況表

（注：上報數(shù)由經(jīng)營者按實際發(fā)生數(shù)填報）

表三：物業(yè)服務(wù)人員薪酬明細表

（注：上報數(shù)由經(jīng)營者按實際發(fā)生數(shù)填報）

表四：物業(yè)服務(wù)定價成本核定表

主題詞：住宅物業(yè)成本監(jiān)審辦法通知

青島市物價局辦公室201*年1月4日印發(fā)

第二篇：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審

《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》的規(guī)定

為提高政府制定物業(yè)服務(wù)收費的科學(xué)性，合理核定物業(yè)服務(wù)定價成本，根據(jù)《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》和《政府制定價格成本監(jiān)審辦法》等有關(guān)規(guī)定，國家發(fā)展改革委員會和建設(shè)部于201*年9月10日聯(lián)合印發(fā)了《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》（發(fā)改價格[201*]2285號），201*年10月1日起施行。根據(jù)《物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）》的規(guī)定，在教材第二章第二節(jié)“物業(yè)服務(wù)收費”的基礎(chǔ)上，補充增加以下內(nèi)容：

物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審

一、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的定義

1、物業(yè)服務(wù)定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務(wù)社會平均成本。

2、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審，是指價格主管部門為制定或者調(diào)整實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標準，對相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)的服務(wù)成本實施監(jiān)督和審核的行為。

二、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的原則和依據(jù)

1、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審應(yīng)當遵守以下原則：

（1）合法性原則

合法性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定；

（2）相關(guān)性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費用。

（3）對應(yīng)性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標準相對應(yīng)。

（4）合理性原則。影響物業(yè)服務(wù)定價成本各項費用的主要技術(shù)、經(jīng)濟指標應(yīng)當符合行業(yè)標準或者社會公允水平。

2、物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審的依據(jù)

核定物業(yè)服務(wù)定價成本，應(yīng)當以經(jīng)會計師事務(wù)所審計的年度財務(wù)會計報告、原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎(chǔ)。

三、物業(yè)服務(wù)定價成本的構(gòu)成

物業(yè)服務(wù)定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成。

其中：

1、人員費用是指管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。

2、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運行、維護保養(yǎng)所需的費用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責任而支出的維修費、應(yīng)由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

3、綠化養(yǎng)護費是指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農(nóng)藥化肥費等。

不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費和前期維護費。

4、清潔衛(wèi)生費是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。

5、秩序維護費是指維護物業(yè)管理區(qū)(請繼續(xù) 關(guān)注公文素材庫m.seogis.com)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。

6、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。

7、辦公費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。

8、管理費分攤是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔的管理費用。

9、固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。

10、經(jīng)業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費開支的費用。

四、物業(yè)服務(wù)定價成本審核的方法和標準

1、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、住房公積金以及醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數(shù)按照核定的相應(yīng)工資水平確定；工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費的計提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，住房公積金和社會保險費的計提比例按當?shù)卣�府�?guī)定比例確定，超過規(guī)定計提比例的不得計入定價成本。醫(yī)療保險費用應(yīng)在社會保險費中列支，不得在其它項目中重復(fù)列支；其他應(yīng)在工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費中列支的費用，也不得在相關(guān)費用項目中重復(fù)列支。

2、固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監(jiān)審時應(yīng)當按照實際可使用年限調(diào)整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按3%—5%計算；個別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定。

4、物業(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)的，其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)計費面積或者應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費加權(quán)分攤；物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營其它業(yè)務(wù)的，應(yīng)先按實現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分攤，然后按上述方法在所管轄的各物業(yè)項目之間分攤。

第三篇：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法

物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）

（征求意見稿）

第一條為規(guī)范政府價格主管部門物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審行為，提高政府制定物業(yè)服務(wù)價格的科學(xué)性、合理性，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《政府制定價格成本監(jiān)審辦法》等法律、規(guī)章和有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條本辦法適用于政府價格主管部門制定實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費時，對提供相關(guān)物業(yè)服務(wù)的經(jīng)營者實施定價成本監(jiān)審的行為。

第三條本辦法所稱物業(yè)服務(wù)，是指物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對所服務(wù)小區(qū)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序等的活動。

第四條物業(yè)服務(wù)定價成本審核應(yīng)當遵循下列主要原則：

（一）合法性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當符合《中華人民共和國會計法》等有關(guān)法律、行政法規(guī)和財務(wù)會計制度的規(guī)定。

（二）合理性原則。影響定價成本各項費用的主要技術(shù)、經(jīng)濟指標應(yīng)當符合行業(yè)標準或社會公允水平。

（三）相關(guān)性原則。計入物業(yè)服務(wù)定價成本的費用，需為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或間接相關(guān)的費用。

（四）權(quán)責發(fā)生制原則。本期成本應(yīng)負擔的費用，不論款項是否支付，均應(yīng)計入本期成本；不屬于本期成本應(yīng)負擔的費用，即使款項已經(jīng)支付，也不得計入本期成本。

第五條物業(yè)服務(wù)定價成本，應(yīng)當以經(jīng)會計師事務(wù)所審計的年度財務(wù)會計報告以及審核無誤、手續(xù)齊備的原始憑證及賬冊為基礎(chǔ)，做到真實、準確、完整、合理。

新投入使用的物業(yè)，物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者如不能提供上述資料，物業(yè)服務(wù)定價成本應(yīng)以審查批準的前期物業(yè)管理方案為基礎(chǔ)、按照本辦法規(guī)定的成本項目、參照其他物業(yè)服務(wù)平均合理的費用支出水平測算確定。

第六條物業(yè)服務(wù)定價成本由管理人員費用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備日常運行維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位和共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用、電梯及增壓水泵日常運行維護費用、辦公費用、固定資產(chǎn)折舊費、經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用等組成。

第七條管理人員費用，指物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者按規(guī)定發(fā)放給在物業(yè)服務(wù)小區(qū)從事管理工作的人員工資及按規(guī)定提取的福利費、繳納的各項社會保障費。本辦法所稱社會保障費，是指根據(jù)國家有關(guān)制度規(guī)定應(yīng)當繳納的養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險和住房公積金等。

第八條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運行及維護費，指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)消防、排污、監(jiān)控、道路、照明等共用部位的正常運轉(zhuǎn)、維護保養(yǎng)所需的日常運行費用和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等，不包括保修期內(nèi)的維修費、應(yīng)由物業(yè)維修專項資金支出的中修、大修和更新、改造費用。

第九條綠化養(yǎng)護費，指管理、養(yǎng)護綠化設(shè)施的費用，包括綠化工具購置費、勞保用品、農(nóng)藥化肥費、補苗費、綠化用水和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等。不包括開發(fā)企業(yè)支付的種苗種植費和前期維護費。

第十條清潔衛(wèi)生費，指公共區(qū)域衛(wèi)生打掃、經(jīng)常性的保潔所需費用，包括購置工具、勞保用品、消毒費、化糞池清理、清潔用料、垃圾清運、環(huán)衛(wèi)所需費用和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等。

第十一條秩序維護費，包括器材裝備費、保安人員人身保險費、由物業(yè)管理

企業(yè)支付的保安服裝費和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利、社會保障費等。

第十二條物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用，指物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者為小區(qū)辦理物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。

第十三條電梯及增壓水泵日常運行維護費，指為維護電梯及增壓水泵正常運行而發(fā)生的電費等日常運行、維修費和相應(yīng)專業(yè)人員的工資、福利費、社會保障費等，不包括保修期內(nèi)的維修費以及應(yīng)由物業(yè)維修專項資金支出的中修、大修和更新、改造費用。

第十四條辦公費，指物業(yè)管理企業(yè)為維護服務(wù)小區(qū)正常的物業(yè)管理活動而用于辦公所需的費用，包括辦公用品費、交通費、水電費、取暖費、通訊費、書報費、管理費分攤、財務(wù)費用等其它費用。

管理費分攤，指上級物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者分攤的管理費用。

第十五條固定資產(chǎn)折舊費，指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)、由物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的使用年限在一年以上的資產(chǎn)，包括交通工具、通訊設(shè)備、辦公設(shè)備、工具維修設(shè)備及其他設(shè)備等。不屬于物業(yè)服務(wù)主要設(shè)備的物品，單位價值在201*元以上，并且使用期限超過兩年的，也應(yīng)當作為固定資產(chǎn)。

第十六條經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費用，指按規(guī)定程序，經(jīng)業(yè)主大會同意由物業(yè)服務(wù)費開支的費用。

第十七條物業(yè)服務(wù)定價成本相關(guān)項目按本辦法第十八條至第二十六條規(guī)定的方法和標準審核。

第十八條物業(yè)服務(wù)小區(qū)服務(wù)的從業(yè)人員指直接從事物業(yè)管理小區(qū)服務(wù)的物業(yè)

服務(wù)人員，包括：在崗職工（含合同制職工）、臨時工及其他聘用、留用的人員。各項人員數(shù)指標均按年平均數(shù)確認。人員數(shù)量應(yīng)符合國家規(guī)定的定員標準，實際人員數(shù)量超過定員標準上限的，按定員標準上限核定；實際人員數(shù)量低于定員標準下限的，按定員標準的下限核定。

第十九條人均工資原則上據(jù)實核定，但最高不能超過當?shù)匦袠I(yè)職工平均工資；當?shù)匦袠I(yè)職工平均工資按統(tǒng)計部門公布的數(shù)據(jù)確定，最高不得超過當?shù)厣鐣�平均職工工資的1.2倍。人員工資總額按照核定的人員數(shù)量和人均工資核定。

第二十條 社會保障費計提基數(shù)按照核定的相應(yīng)工資水平確定，計提比例按當?shù)卣�府�?guī)定比例確定。職工福利費按核定的工資總額14%計提。醫(yī)療保險費用已在職工福利費中列支的，不得在社會保障費中重復(fù)計算；其他應(yīng)由職工福利費列支的費用，也不得在相關(guān)費用項目中重復(fù)計算。

第二十一條產(chǎn)權(quán)屬業(yè)主所有的物業(yè)服務(wù)用固定資產(chǎn)不計提折舊;閑置超過9個月的固定資產(chǎn)，不計提折舊；固定資產(chǎn)提足折舊后，不論是否繼續(xù)使用，均不得再提取折舊；提前報廢的固定資產(chǎn)，也不能補提折舊。

固定資產(chǎn)折舊原則上按照監(jiān)審核定的固定資產(chǎn)原值和財務(wù)制度規(guī)定的分類折舊年限中值核算。重要固定資產(chǎn)實際可使用年限超過財務(wù)制度規(guī)定的分類折舊年限上限10年以上的，價格主管部門可按照保護消費者利益和促進行業(yè)發(fā)展的原則合理確定其折舊年限。

第二十二條利用物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備進行經(jīng)營所得的收益，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業(yè)主大會的決定使用。未進入專項維修資金部分應(yīng)從物業(yè)服務(wù)成本中抵扣。

第二十三條針對特定物業(yè)安裝設(shè)備、提供服務(wù)等發(fā)生的費用，應(yīng)分別單獨核

算，并由特定物業(yè)業(yè)主承擔。

第二十四條物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者對某些專業(yè)知識或?qū)�業(yè)技能較強的公共性服務(wù)內(nèi)容采用承包形式外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項服務(wù)的成本按簽訂的服務(wù)承包合同所確定的承包金額核定。

第二十五條管理費分攤原則：從事物業(yè)服務(wù)的經(jīng)營者只從事物業(yè)服務(wù)的，其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)小區(qū)的物業(yè)服務(wù)計費面積或按應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費加權(quán)分攤；物業(yè)服務(wù)經(jīng)營者兼營其它業(yè)務(wù)的，則按實現(xiàn)收入所占比重分攤。

第二十六條物業(yè)服務(wù)單位成本，根據(jù)物業(yè)管理面積按不同物業(yè)類型分別核算。第二十七條本辦法未具體規(guī)定審核標準的其他費用項目按照有關(guān)財務(wù)制度和政策規(guī)定審核，原則上據(jù)實核定，但應(yīng)符合一定范圍內(nèi)社會公允的平均水平。第二十八條物業(yè)服務(wù)定價成本相關(guān)指標。

（一）服務(wù)小區(qū)示范等級，指政府主管部門組織評定的示范優(yōu)秀小區(qū)稱號。

（二）服務(wù)小區(qū)綠化率，指小區(qū)綠化面積占其總占地面積的比率，計算公式為：服務(wù)小區(qū)綠化率=小區(qū)綠化面積÷小區(qū)占地面積×100%

（三）服務(wù)小區(qū)入住率，指小區(qū)已入住戶數(shù)占其總戶數(shù)的比率，計算公式為：服務(wù)小區(qū)入住率=小區(qū)已入住戶數(shù)÷小區(qū)總戶數(shù)×100%

（四）服務(wù)小區(qū)物業(yè)管理面積，指應(yīng)收取小區(qū)物業(yè)服務(wù)費的計費建筑面積。

（五）物業(yè)管理用房面積，指用于物業(yè)管理小區(qū)的物業(yè)管理用房面積，不包括物業(yè)經(jīng)營用房面積。

（六）物業(yè)服務(wù)費收繳率=實收物業(yè)服務(wù)費÷應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費×100%

（七）服務(wù)小區(qū)公共配套設(shè)施項目，指物業(yè)管理小區(qū)內(nèi)設(shè)置的網(wǎng)球場、游泳池、健身房、閱覽室、活動室、幼兒園等硬件配套設(shè)施設(shè)備。

第二十九本辦法由國家發(fā)展和改革委員會解釋。第三十條本辦法自201*年 月 日起施行。附件：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審表

第四篇：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法(試行)

中華人民共和國國家發(fā)展和改革委員會

中華人民共和國建設(shè)部

二○○七年九月十日

物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審辦法（試行）

第一條 為提高政府制定物業(yè)服務(wù)收費的科學(xué)性、合理性，根據(jù)《政府制定價格成本監(jiān)審辦法》、《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》等有關(guān)規(guī)定，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于政府價格主管部門制定或者調(diào)整實行政府指導(dǎo)價的物業(yè)服務(wù)收費標準，對相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)實施定價成本監(jiān)審的行為。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同的約定，對房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。

本辦法所稱物業(yè)服務(wù)定價成本，是指價格主管部門核定的物業(yè)服務(wù)社會平均成本。

第三條 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審工作由政府價格主管部門負責組織實施，房地產(chǎn)主管部門應(yīng)當配合價格主管部門開展工作。

第四條 在本行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量眾多的，可以選取一定數(shù)量、有代表性的物業(yè)服務(wù)企業(yè)進行成本監(jiān)審。

第五條 物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審應(yīng)當遵循以下原則：

（一）合法性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當符合有關(guān)法律、行政法規(guī)和國家統(tǒng)一的會計制度的規(guī)定；

（二）相關(guān)性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當為與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)或者間接相關(guān)的費用。

（三）對應(yīng)性原則。計入定價成本的費用應(yīng)當與物業(yè)服務(wù)內(nèi)容及服務(wù)標準相對應(yīng)。

（四）合理性原則。影響物業(yè)服務(wù)定價成本各項費用的主要技術(shù)、經(jīng)濟指標應(yīng)當符合行業(yè)標準或者社會公允水平。

第六條 核定物業(yè)服務(wù)定價成本，應(yīng)當以經(jīng)會計師事務(wù)所審計的年度財務(wù)會計報告、原始憑證與賬冊或者物業(yè)服務(wù)企業(yè)提供的真實、完整、有效的成本資料為基礎(chǔ)。

第七條 物業(yè)服務(wù)定價成本由人員費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用、綠化養(yǎng)護費用、清潔衛(wèi)生費用、秩序維護費用、物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產(chǎn)折舊以及經(jīng)業(yè)主同意的其它費用組成。

第八條 人員費用是指管理服務(wù)人員工資、按規(guī)定提取的工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費，以及根據(jù)政府有關(guān)規(guī)定應(yīng)當由物業(yè)服務(wù)企業(yè)繳納的住房公積金和養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、工傷、生育保險等社會保險費用。

第九條 物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備日常運行和維護費用是指為保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用部位共用設(shè)施設(shè)備的正常使用和運行、維護保養(yǎng)所需的費用。不包括保修期內(nèi)應(yīng)由建設(shè)單位履行保修責任而支出的維修費、應(yīng)由住宅專項維修資金支出的維修和更新、改造費用。

第十條 綠化養(yǎng)護費是指管理、養(yǎng)護綠化所需的綠化工具購置費、綠化用水費、補苗費、農(nóng)藥化肥費等。不包括應(yīng)由建設(shè)單位支付的種苗種植費和前期維護費。

第十一條 清潔衛(wèi)生費是指保持物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生所需的購置工具費、消殺防疫費、化糞池清理費、管道疏通費、清潔用料費、環(huán)衛(wèi)所需費用等。第十二條 秩序維護費是指維護物業(yè)管理區(qū)域秩序所需的器材裝備費、安全防范人員的人身保險費及由物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付的服裝費等。其中器材裝備不包括共用設(shè)備中已包括的監(jiān)控設(shè)備。

第十三條 物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾

責任保險費用是指物業(yè)管理企業(yè)購買物業(yè)共用部位共用設(shè)施設(shè)備及公眾責任保險所支付的保險費用，以物業(yè)服務(wù)企業(yè)與保險公司簽訂的保險單和所交納的保險費為準。

第十四條 辦公費是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)為維護管理區(qū)域正常的物業(yè)管理活動所需的辦公用品費、交通費、房租、水電費、取暖費、通訊費、書報費及其它費用。

第十五條 管理費分攤是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)在管理多個物業(yè)項目情況下，為保證相關(guān)的物業(yè)服務(wù)正常運轉(zhuǎn)而由各物業(yè)服務(wù)小區(qū)承擔的管理費用。

第十六條 固定資產(chǎn)折舊是指按規(guī)定折舊方法計提的物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)的折舊金額。物業(yè)服務(wù)固定資產(chǎn)指在物業(yè)服務(wù)小區(qū)內(nèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)擁有的、與物業(yè)服務(wù)直接相關(guān)的、使用年限在一年以上的資產(chǎn)。第十七條 經(jīng)業(yè)主同意的其它費用是指業(yè)主或者業(yè)主大會按規(guī)定同意由物業(yè)服務(wù)費開支的費用。第十八條 物業(yè)服務(wù)定價成本相關(guān)項目按本辦法第十九條至第二十二條規(guī)定的方法和標準審核。第十九條 工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、住房公積金以及醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生育保險費等社會保險費的計提基數(shù)按照核

定的相應(yīng)工資水平確定；工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費的計提比例按國家統(tǒng)一規(guī)定的比例確定，住房公積金和社會保險費的計提比例按當?shù)卣�府�?guī)定比例確定，超過規(guī)定計提比例的不得計入定價成本。醫(yī)療保險費用應(yīng)在社會保險費中列支，不得在其它項目中重復(fù)列支；其他應(yīng)在工會經(jīng)費和職工教育經(jīng)費中列支的費用，也不得在相關(guān)費用項目中重復(fù)列支。

第二十條 固定資產(chǎn)折舊采用年限平均法，折舊年限根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況合理確定。企業(yè)確定的固定資產(chǎn)折舊年限明顯低于實際可使用年限的，成本監(jiān)審時應(yīng)當按照實際可使用年限調(diào)整折舊年限。固定資產(chǎn)殘值率按3%—5%計算；個別固定資產(chǎn)殘值較低或者較高的，按照實際情況合理確定殘值率。

第二十一條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)將專業(yè)性較強的服務(wù)內(nèi)容外包給有關(guān)專業(yè)公司的，該項服務(wù)的成本按照外包合同所確定的金額核定。

第二十二條 物業(yè)服務(wù)企業(yè)只從事物業(yè)服務(wù)的，其所發(fā)生費用按其所管轄的物業(yè)項目的物業(yè)服務(wù)計費面積或者應(yīng)收物業(yè)服務(wù)費加權(quán)分攤；物業(yè)服務(wù)企業(yè)兼營其它業(yè)務(wù)的，應(yīng)先按實現(xiàn)收入的比重在其它業(yè)務(wù)和物業(yè)服務(wù)之間分攤，然后按上述方法在所管轄的各

物業(yè)項目之間分攤。

第二十三條 本辦法未具體規(guī)定審核標準的其他費用項目按照有關(guān)財務(wù)制度和政策規(guī)定審核，原則上據(jù)實核定，但應(yīng)符合一定范圍內(nèi)社會公允的平均水平。

第二十四條 各省、自治區(qū)、直轄市價格主管部門可根據(jù)本辦法，結(jié)合本地實際制定具體實施細則。第二十五條 本辦法由國家發(fā)展和改革委員會解釋。

第二十六條 本辦法自201*年10月1日起施行。附：物業(yè)服務(wù)定價成本監(jiān)審表

第五篇：完善物業(yè)服務(wù)收費定價機制的思考

完善物業(yè)服務(wù)收費定價機制的思考

來源:發(fā)布時間:201*-3-5 11:09:24 訪問次數(shù):958次

一、物業(yè)服務(wù)產(chǎn)品屬性決定其價格形成的市場化

物業(yè)管理是一種區(qū)域性公共產(chǎn)品。對于不同物業(yè)管理區(qū)域來說，物業(yè)管理存在差異，業(yè)主需要何種質(zhì)量的產(chǎn)品，以及愿意為接受這種產(chǎn)品提供何種報酬，從根本上說是一種雙方的合同行為。因此，從物業(yè)管理的發(fā)展方向來說，物業(yè)服務(wù)應(yīng)采取市場化的價格形成機制。

國務(wù)院《物業(yè)管理條例》明確了物業(yè)服務(wù)收費在物業(yè)管理合同中的標準，為物業(yè)服務(wù)收費的市場化提供了法律保障；國家發(fā)展改革委和建設(shè)部制定的《物業(yè)服務(wù)收費管理辦法》進一步明確了物業(yè)服務(wù)收費實行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價兩種形式，政府價格主管部門不再核定具體物業(yè)的收費標準，為物業(yè)服務(wù)收費的市場化提供了政策依據(jù)，

由于物業(yè)管理服務(wù)的區(qū)域性公共產(chǎn)品性質(zhì)以及市場定價機制的缺失，在過去的較長時間里，國內(nèi)所有省市都對物業(yè)服務(wù)收費實行了不同程度的管制，這種管制對保障業(yè)主的合法權(quán)益、規(guī)范物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展發(fā)揮了重要作用。但是，政府核定具體物業(yè)服務(wù)收費標準的弊端也是顯而易見的：一是剝奪了業(yè)主對服務(wù)的選擇權(quán)。政府核定收費標準，往往實際給予物管企業(yè)已提供的服務(wù)，業(yè)主真正需要什么樣的服務(wù)，政府并不清楚。在此背景下，實際是政府代業(yè)主行使了對服務(wù)的選擇權(quán)；二是政府定價機制有其自身的缺陷。由于物管企業(yè)與政府、業(yè)主與政府之間存在信息的不對稱性，加之物業(yè)管理成本的軟約束，政府制定的收費標準往往難以做到準確真實。因此，物業(yè)服務(wù)收費實行政府定價，只是在物業(yè)管理市場化體制尚未建立或完善前提下對市場行為的一種矯正機制。物業(yè)服務(wù)收費由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)協(xié)商確定，才是物業(yè)服務(wù)收費管理體制改革的終極目標。

二、現(xiàn)階段物業(yè)服務(wù)收費制度值得商榷的問題

現(xiàn)行政策規(guī)定物業(yè)服務(wù)收費實行市場調(diào)節(jié)價和政府指導(dǎo)價兩種定價形式，住宅物業(yè)實行政府指導(dǎo)價，其他類型物業(yè)實行市場調(diào)節(jié)價。該規(guī)定至少在兩個方面值得商榷。

1.以物業(yè)類型劃分定價形式，缺乏法律和理論上的支持。

根據(jù)《價格法》的精神，產(chǎn)品和服務(wù)是由市場競爭形成價格還是實行政府管制，應(yīng)依據(jù)產(chǎn)品和服務(wù)的屬性。對壟斷性、稀缺性、公益性的產(chǎn)品和服務(wù)實行政府指導(dǎo)價或政府定價；對競爭性的產(chǎn)品和服務(wù)實行市場調(diào)節(jié)價。而物業(yè)管理服務(wù)就其屬性而言，不管是住宅物業(yè)，還是別墅、寫字樓、商場、工業(yè)區(qū)，都是一致的。所不同的是，有的物業(yè)具備了市場化定價的機制，有的物業(yè)暫時還不具備。

2.住宅物業(yè)服務(wù)收費標準應(yīng)該是一種政府指導(dǎo)性價格。

《價格法》意義上的政府指導(dǎo)價，指由政府部門規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導(dǎo)經(jīng)營者制定的價格。也就是說，在政府規(guī)定的基準價及其浮動幅度范圍內(nèi)，經(jīng)營者可以自主制定具體價格。就物業(yè)管理服務(wù)而言，其價格水平要么由業(yè)主與接受委托的物業(yè)管理企業(yè)雙方協(xié)商確定，；要么由政府價格主管部門黑的那個。由物業(yè)管理企業(yè)制定收費標準，對業(yè)主而言是不公平的。在國家政策規(guī)定取消政府定價形式的情況下，政府對住宅物業(yè)收費標準的指導(dǎo)，應(yīng)該是規(guī)定基準價和浮動幅度，而由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)雙方商定價格。這種指導(dǎo)價格不是《價格法》意義上的政府指導(dǎo)價，而是政府指導(dǎo)性價格，不應(yīng)具有法律強制性。

三、完善物業(yè)服務(wù)市場化機制面臨的困難

物業(yè)服務(wù)收費定價的市場化，依賴于市場化的物業(yè)管理體制的建立。當前，亟待完善三個機制：

1.業(yè)主自治體制。在法律地位上，《物業(yè)管理條例》對業(yè)主自治原則予以了明確，重點是要喚醒和引導(dǎo)業(yè)主的自知意識，明確業(yè)主委員會的法律地位，規(guī)范業(yè)主委員會的運作機制，防止實踐中存在的兩個極端：一是業(yè)主委員會與物管企業(yè)串通損害大多數(shù)業(yè)主的利益；二是少

數(shù)業(yè)主操縱業(yè)主委員會與物管企業(yè)惡意對立。

2.市場選擇機制。完善物業(yè)管理的招投標機制，讓物管企業(yè)進得來、出得去，讓業(yè)主真正自主選擇滿意的物管企業(yè)，淘汰服務(wù)差的企業(yè)，使有實力、服務(wù)好的物管企業(yè)脫穎而出。

3.監(jiān)督機制。包括政府對物管企業(yè)、業(yè)主委員會運作的監(jiān)督機制，業(yè)主對物管企業(yè)的監(jiān)督機制，重點要建立和完善業(yè)主對物管企業(yè)收費收支的監(jiān)督機制，讓業(yè)主的每一分錢交的明白，花的透明，用的滿意。

但是，從目前物業(yè)管理收費的實踐來看，政策的執(zhí)行還存在一次而問題，突出體現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)收費的市場調(diào)節(jié)價異化為物業(yè)管理企業(yè)自主定價，主要原因在于完善物業(yè)管理的市場化機制面臨以下困難。

1.運用市場化方式選擇物業(yè)管理企業(yè)難。由于物業(yè)管理企業(yè)屬勞動密集型，對資金的要求不高，市場準入門檻低，市場風(fēng)險小，出現(xiàn)了一大批依附于房地產(chǎn)開發(fā)商的物業(yè)管理公司。而且進駐管理后，很難讓其推出。通過業(yè)主大會招標選擇物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)單位少之又少。

2.業(yè)主大會及業(yè)主委員會成立難。按照物業(yè)管理法規(guī)規(guī)定，達到一定條件的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會，但實際情況是多數(shù)符合條件的物業(yè)單位都沒有成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會。原因有二：開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)沒有協(xié)助成立業(yè)主大會和業(yè)主委員會的積極性，不愿受到監(jiān)管，甚至有時阻撓業(yè)主委員會的成立；業(yè)主對物業(yè)管理這一準公共產(chǎn)品，存在搭便車心理，不愿參與公共事務(wù)。

3.業(yè)主委員會規(guī)范運作難。由于法律上沒有明確業(yè)主委員會的主體地位，業(yè)主委員會議事規(guī)則、權(quán)利義務(wù)關(guān)系也缺乏法律上的支持，使業(yè)主委員會和業(yè)主大會難以規(guī)范運作，實踐中往往走向兩個極端：要么業(yè)主委員會被物業(yè)管理企業(yè)操縱形同虛設(shè)，要么業(yè)主委員會與物業(yè)管理企業(yè)惡意對立。

物業(yè)管理服務(wù)市場化機制的缺失，對市場化的物業(yè)服務(wù)收費形成機制造成了體制障礙。物業(yè)服務(wù)收費標準由物業(yè)管理企業(yè)說了算，業(yè)主權(quán)益受到侵害時，價格主管部門對業(yè)主申訴處理無據(jù)，業(yè)主往往投訴無門。

四、推進物業(yè)服務(wù)收費市場化的法律保障

克服物業(yè)服務(wù)市場化價格形成機制面臨的困難，根據(jù)依法行政的原則，不可能通過價格政策加以解決，當務(wù)之急是要為市場化制定切實可行的法律規(guī)范。

1.賦予業(yè)主大會、業(yè)主委員會法律主體地位，解決市場化價格形成的“可以”問題。物業(yè)管理服務(wù)是基于業(yè)主委托，由物業(yè)管理企業(yè)開展的管理服務(wù)業(yè)務(wù)。必須解決委托主體的法律地位問題，明確業(yè)主大會和業(yè)主委員會的訴訟主體資格、對公共事務(wù)的管理權(quán)限、物業(yè)服務(wù)費用及維修基金的財產(chǎn)權(quán)屬、對物業(yè)服務(wù)支出的監(jiān)督權(quán)利等一系列問題。

2.明確業(yè)主大會和業(yè)主委員會的議事規(guī)則，解決市場化價格形成的“能夠”問題。哪類事務(wù)應(yīng)由業(yè)主大會決定，哪類事務(wù)可由業(yè)主委員會決定、業(yè)主委員會和業(yè)主大會如何議定事務(wù)，法律應(yīng)予明確，以防止議而不決、或者一部分業(yè)主侵害另一部分業(yè)主利益的情況發(fā)生。

3.建立物業(yè)管理服務(wù)的強制招標制度，解決市場化價格形成的“怎樣”問題。明確所有物業(yè)管理須經(jīng)招標選擇管理單位、收費標準。前期物業(yè)管理可以由房地產(chǎn)開發(fā)商組織招標，并確定收費標準，在售房時向物業(yè)買受人明示并在購房合同中約定物業(yè)管理事項及收費標準；業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會或授權(quán)業(yè)主委員會組織招標，確定收費標準。

五、完善物業(yè)服務(wù)收費管理政策的幾點思路

物業(yè)管理服務(wù)涉及廣大市民和工商企業(yè)的切身利益，基于物業(yè)管理行業(yè)當前存在的問題，完善管理政策，規(guī)范收費行為非常重要。然而，管理的思路和重心應(yīng)從管理具體收費標準轉(zhuǎn)變?yōu)橐?guī)范收費行為上來。筆者認為，當前和今后一段時間，價格主管部門可以做好以下幾個方面的工作。

1.規(guī)范物業(yè)管理服務(wù)收費項目。當前群眾對物業(yè)管理反映較多的問題除了對物業(yè)服務(wù)收費標

準的爭議外，主要集中在裝修期間的各種收費。價格主管部門亟需制定政策，明確哪些項目可以收費，收費標準如何確定；哪些項目禁止收費。

2.會同行業(yè)主管部門和行業(yè)協(xié)會，制定和發(fā)布不具強制力的物業(yè)服務(wù)收費的指導(dǎo)性價格標準和服務(wù)標準，指導(dǎo)業(yè)主和物業(yè)管理單位商定服務(wù)價格標準，服務(wù)業(yè)主解決信息不對稱的問題。

3.加強物業(yè)服務(wù)收費的監(jiān)督檢查，及時查處各種亂收費的行為。

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