第一篇：商業(yè)地產(chǎn)項目可行性研究報告

最近中國產(chǎn)業(yè)競爭情報網(wǎng)發(fā)布的《商業(yè)地產(chǎn)項目可行性研究報告》，就是通過對項目的市場需求、資源供應(yīng)、建設(shè)規(guī)模、工藝路線、設(shè)備選型、環(huán)境影響、資金籌措、盈利能力等方面的研究，從技術(shù)、經(jīng)濟、工程等角度對項目進行調(diào)查研究和分析比較，并對項目建成以后可能取得的經(jīng)濟效益和社會環(huán)境影響進行科學(xué)預(yù)測，為項目決策提供公正、可靠、科學(xué)的投資咨詢意見。如果對內(nèi)容感興趣的話，可以去華經(jīng)縱橫咨詢問一下。

以下內(nèi)容是報告的詳細目錄，可以給你做個參考：

第一部分 商業(yè)地產(chǎn)項目總論

總論作為可行性研究報告的首要部分，要綜合敘述研究報告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對項目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。

一、商業(yè)地產(chǎn)項目背景

（一）項目名稱

（二）項目的承辦單位

（三）承擔(dān)可行性研究工作的單位情況

（四）項目的主管部門

（五）項目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標

（六）項目建設(shè)地點

二、項目可行性研究主要結(jié)論

在可行性研究中，對項目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額籌措、項目的

財務(wù)效益和國民經(jīng)濟、社會效益等重大問題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：

（一）項目產(chǎn)品市場前景

（二）項目原料供應(yīng)問題

（三）項目政策保障問題

（四）項目資金保障問題

（五）項目組織保障問題

（六）項目技術(shù)保障問題

（七）項目人力保障問題

（八）項目風(fēng)險控制問題

（九）項目財務(wù)效益結(jié)論

（十）項目社會效益結(jié)論

（十一）項目可行性綜合評價

三、主要技術(shù)經(jīng)濟指標表

在總論部分中，可將研究報告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟指標匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟指標表，使

審批和決策者對項目作全貌了解。

四、存在問題及建議

對可行性研究中提出的項目的主要問題進行說明并提出解決的建議。

第二部分 商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)背景、必要性、可行性

這一部分主要應(yīng)說明項目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項目開展的支撐性條件等等。

一、商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)背景

（一）國家或行業(yè)發(fā)展規(guī)劃

（二）項目發(fā)起人以及發(fā)起緣由

（三）……

二、商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)必要性

（一）……

（二）……

（三）……

（四）……

三、商業(yè)地產(chǎn)項目建設(shè)可行性

（一）經(jīng)濟可行性

（二）政策可行性

（三）技術(shù)可行性

（四）模式可行性

（五）組織和人力資源可行性

第三部分 商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品市場分析

市場分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個項目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對市場需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價格、銷售收入，最終影響到項目的盈利性和可行性。在可行性研究報告中，要詳細研究當前市場現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。

一、商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品市場調(diào)查

（一）商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品國際市場調(diào)查

（二）商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品國內(nèi)市場調(diào)查

（三）商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品價格調(diào)查

（四）商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品上游原料市場調(diào)查

（五）商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品下游消費市場調(diào)查

（六）商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品市場競爭調(diào)查

二、商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品市場預(yù)測

市場預(yù)測是市場調(diào)查在時間上和空間上的延續(xù)，利用市場調(diào)查所得到的信息資料，對本項目產(chǎn)品

未來市場需求量及相關(guān)因素進行定量與定性的判斷與分析，從而得出市場預(yù)測。在可行性研究工作報

告中，市場預(yù)測的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項目建設(shè)規(guī)模參考的重要根據(jù)。

（一）商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品國際市場預(yù)測

（二）商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品國內(nèi)市場預(yù)測

（三）商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品價格預(yù)測

（四）商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品上游原料市場預(yù)測

（五）商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品下游消費市場預(yù)測

（六）商業(yè)地產(chǎn)項目發(fā)展前景綜述

第四部分 商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品規(guī)劃方案

一、商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案

二、商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案

（一）工藝設(shè)備選型

（二）工藝說明

（三）工藝流程

三、商業(yè)地產(chǎn)項目產(chǎn)品營銷規(guī)劃方案

（一）營銷戰(zhàn)略規(guī)劃

（二）營銷模式

在商品經(jīng)濟環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場情況，制定合格的銷售模式，爭取擴大市場份額，穩(wěn)定

銷售價格，提高產(chǎn)品競爭能力。因此，在可行性研究報告中，要對市場營銷模式進行詳細研究。

1、投資者分成

2、企業(yè)自銷

3、國家部分收購

4、經(jīng)銷人代銷及代銷人情況分析

（三）促銷策略

……

第二篇：投資可行性研究報告商業(yè)地產(chǎn)

房地產(chǎn)商業(yè)項目

——成都環(huán)達通廣場

思路總結(jié)

房地產(chǎn)商業(yè)項目，可行性研究報告主體有七大部分，分別為項目總論、市場分析及前景預(yù)測、建設(shè)單位基本情況、項目建設(shè)方案、投資估算資金籌措及貸款償還計劃、財務(wù)評價、項目風(fēng)險分析。

我們小組認真學(xué)習(xí)了該報告，對整個項目的流程有了大致的了解。按照報告所示，在實際操作中首先要到實地考察該項目，對項目名稱（成都環(huán)達通泰盈房地產(chǎn)開發(fā)有限公司“環(huán)達通”商業(yè)項目）、項目建設(shè)單位概況，建設(shè)地點、規(guī)模、期限及建設(shè)內(nèi)容、投資估算及資金籌措、可行性研究報告編制依據(jù)等做到心中有數(shù)，然后再進行市場分析和財務(wù)評價。

現(xiàn)在具體操作如下：

一、 市場分析與前景預(yù)測。首先要對投資環(huán)境及城市規(guī)劃和成都市商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展狀況

有一個大致的了解，在此基礎(chǔ)上再進行項目分析，項目分析的內(nèi)容包括項目概況、南部新區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展狀況（在做這個的同時，可以參考類似商業(yè)物業(yè)重點個案和區(qū)域互補商業(yè)物業(yè)兩種，對他們的基本情況要有所了解）、項目sm.seogis.comdash;—商業(yè)地產(chǎn)的生命力

在停發(fā)第三套房貸、限購令出臺、央行加息、提高公積金貸款利率等樓市調(diào)控政策頻出的背景下，人們已經(jīng)注意到，限購令限購的是住宅，非住宅的商業(yè)地產(chǎn)等不在限購范圍內(nèi)。因此，商業(yè)地產(chǎn)無疑將是各房地產(chǎn)商實現(xiàn)逆市突圍的一把利器、加速此類產(chǎn)品的創(chuàng)新力度將實現(xiàn)集團階段性的企業(yè)目標。目前，遼寧事業(yè)部有沈陽棋盤山國賓館項目、本溪綠地中心項目和大連綠地中心項目三個涉及商辦類產(chǎn)品的項目。但三個項目仍處在方案規(guī)劃階段，商辦類產(chǎn)品的定位仍然沒有明確的敲定。因此，這里僅對創(chuàng)新在未來我國商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展方向進行一些研究。

一、商業(yè)地產(chǎn)模式的創(chuàng)新

1. 商業(yè)地產(chǎn)模式創(chuàng)新的本質(zhì)是需求的變化

商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)的不同在于商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)系到商場，商業(yè)地產(chǎn)最后就是研究商業(yè)。經(jīng)濟發(fā)展的不同的階段，人們對商品的追求、消費的追求是不同的，這樣就會產(chǎn)生不同的需求。創(chuàng)新的本質(zhì)是因為新的需求的出現(xiàn)，新的需求是商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新的根本動力。人們對生活的追求是不會有盡頭的，而且隨著社會的發(fā)展，新的生活方式也會不斷地出現(xiàn)，商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新成為必然。

2. 商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新模式介紹

201*年，在商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式上，以萬達廣場等為代表的城市綜合體、購物中心仍然是主流模式，同時出現(xiàn)了文化與商業(yè)地產(chǎn)、藝術(shù)與商業(yè)地產(chǎn)結(jié)合以及首創(chuàng)奧特萊斯“新城市主義”等商業(yè)地產(chǎn)新模式：誠品書店融書店、文化創(chuàng)意商店和餐飲旅游服務(wù)為一體，打造“文化創(chuàng)意城中城”；內(nèi)地首個ｋ１１藝術(shù)購物中心將藝術(shù)欣賞、人文體驗、自然綠化與購物想結(jié)合，引領(lǐng)購物休閑新體驗；首創(chuàng)推出“新城市主義”，在奧特萊斯周邊，有酒店、電影院、餐飲、大賣場以及住宅等，打造集品牌購物、嘉年華游樂、影視娛樂中心三位一體的商業(yè)新模式。

3. 商業(yè)地產(chǎn)非標準化模型的創(chuàng)新

未來十年將是商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的黃金十年。在這黃金十年里，以購物中心為主體的商業(yè)綜合體將成為發(fā)展的焦點。萬達集團是較早進入商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域并成功創(chuàng)建了萬達廣場，創(chuàng)造出了所謂的訂單模式。那么在后起之秀中若要發(fā)展，就不能完全走萬達的訂單商業(yè)模式，必須開辟屬于綠地集團的富有競爭力的模式。如今的消費者講求體驗式經(jīng)濟，體驗不一樣的感受，而標準化就是在扼殺這種客戶的體驗。而無錫哥倫布廣場所追求的非標準則是每一個產(chǎn)品根據(jù)項目所在地的消費群的結(jié)構(gòu)、消費能力和周邊的競爭環(huán)境，而做出不同的業(yè)態(tài)組合和里面商鋪品牌的組合，以及內(nèi)部環(huán)境的設(shè)計。201*年3月28日新

區(qū)哥倫布廣場舉行了盛大的奠基儀式，除了已落成的廣益哥倫布廣場，五洲國際集團還將會在無錫洛社投資第三個哥倫布廣場，但是每一個哥倫布廣場都會給市民不一樣的感受。哥倫布廣場模式的成功正是五洲國際在萬達訂單式模式之下的一種創(chuàng)新。

二、商業(yè)地產(chǎn)綠色節(jié)能的創(chuàng)新

據(jù)最新研究顯示，201*年上半年全球商業(yè)地產(chǎn)投資額累計為1320億美元，遠超201*年上半年的760億美元。與201*年上半年相比，今年上半年亞太地區(qū)的交易額上升了40%。201*年僅第二季度，亞太地區(qū)直接商業(yè)房地產(chǎn)投資額就達到160億美元。近來，以中國市場為例，北京、上海、廣州三大城市寫字樓新增供應(yīng)面積大幅上漲，最高單月環(huán)比漲幅達到179.70%；銷售面積同樣出現(xiàn)強勢增長的態(tài)勢，環(huán)比增長71.41%。因此，在關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)未來發(fā)展的同時，更進一步強調(diào)的是低碳經(jīng)濟背景之下的商業(yè)地產(chǎn)創(chuàng)新之路，尤其是商業(yè)地產(chǎn)在綠色節(jié)能方面的創(chuàng)新。

有統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，建筑的能耗約占全社會總能耗的30%。按照住建部的政策要求，從201*年開始，城鎮(zhèn)新建建筑要達到90%以上是節(jié)能型建筑。因而，低碳節(jié)能正在成為商業(yè)地產(chǎn)新一輪的發(fā)展趨勢。環(huán)保時代來臨，商業(yè)地產(chǎn)如何通過打好“環(huán)保牌”來推動地產(chǎn)進一步發(fā)展，更成為亞太地區(qū)新一輪焦點。此外，根據(jù)201*年美國圣地亞哥大學(xué)和世邦魏理仕聯(lián)合完成的一項名為《綠色建筑的錢景和前景》的研究發(fā)現(xiàn)，在綠色建筑中工作的人員病假天數(shù)減少，辦公面積的空置率低，且租金回報較高。

“在低碳經(jīng)濟的背景之下，商業(yè)地產(chǎn)節(jié)能化已成主流。創(chuàng)新運用更多的綠色產(chǎn)品，推動商業(yè)地產(chǎn)的不斷創(chuàng)新，并進一步促進經(jīng)濟社會的可持續(xù)發(fā)展。

三、商業(yè)地產(chǎn)規(guī)劃的創(chuàng)新

1. 商業(yè)地產(chǎn)功能要全面，創(chuàng)新要滿足客戶需求

現(xiàn)在很多城市綜合體項目，都談一個叫我們要打造城市標志，或者標志性建筑。標志性的兩個方面，第一個方面是體量。比方說全球最大的，要么就是最高，這兩個都具有標志。如果講高度的話，我覺得我們也比不了。比如拿上海來說，東方明珠原來是最高的，后來是金茂，后來金融中心。我覺得盲目地追求高沒有意義。如果是標志，我們功能是一個集中，功能是一個復(fù)合，同時功能一定要全面，這才是我們的標志。我們不貪大，但是我們一定要全面，一定要符合全客群的需求，做到功能上的互補。

2. 商業(yè)地產(chǎn)建筑風(fēng)格要符合城市的定位及風(fēng)格

談到建筑設(shè)計，整體建筑風(fēng)格的統(tǒng)一性。現(xiàn)在我們很多城市綜合體也好，很多都是在建筑，我們跟國際的建筑業(yè)在一起交流，很多都是從藝術(shù)性和從美觀性，要做標志性的，要做一個城市的名片，都是這樣說。實際上業(yè)內(nèi)也會經(jīng)常談到一個話題，有幾個項目能像故宮一樣流芳百世。前一階段剛開始請了很多日韓設(shè)計師，現(xiàn)在是歐美系。我前

一陣看到一個報道，說是在江西某一個新興的城市，設(shè)計了幾棟非常前衛(wèi)的綜合體項目，后來很多專家議論，說整個把我們中國市場作為國外設(shè)計師練筆的地方，我們希望我們中國新興的市場，我們希望我們中國這么好的市場，成為國外設(shè)計師的搖籃曲，我不希望做這個。我講到的建筑風(fēng)格的統(tǒng)一性，只是講要符合城市的定位和城市的風(fēng)格，整個城市的沿襲。

四、商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合的創(chuàng)新

1. 商業(yè)地產(chǎn)業(yè)態(tài)組合要個性化，招攬客源

在整個招商過程中，每一個購物中心要對地區(qū)有研究，否則這個購物中心就像卵生兄妹一樣，每個購物中心蓋出來以后大家都一樣�，F(xiàn)在就碰到同行交流，現(xiàn)在大家都以我們要引進獨特的，如果全上海都是這樣，沒有個性化在里面，可能逛了一下不會再去第二家。包括臺灣有一個店，24小時，開的風(fēng)風(fēng)火火，對人消費的研究，包括業(yè)態(tài)的組合等等都非常重要。

記得我有一次專門看過在日本有一家店，這家店把業(yè)態(tài)組合做的很好，便利店加音響店加咖啡店，加夜校店，到了12點和早晨的時候營業(yè)額最好。所以購物中心招商的時候，商家組合，品牌組合，業(yè)態(tài)組合和消費行為的組合都要考慮，這樣做出來的購物中心，再加上大的主力店集群，可能我們有10個主力店，甚至有15個主力店。主力店很多開發(fā)商對商業(yè)地產(chǎn)認知不足的時候，都覺得租金太低，為什么要引進資金。但是他能給你奠定最基本的客源，他有極強的攬客的能力。我們講要做到旺鋪，一個好的開發(fā)商，加好的經(jīng)營者，再加好的管理者才能經(jīng)營好。同樣我們在招商的時候，如果不考慮這些因素的話，后續(xù)的進行很困難。所以在我們整個招商過程中，而且在招商先行的時候要重視這些品牌商家業(yè)態(tài)公投的組合，包括購物中心業(yè)態(tài)分類，適合哪一類人群，你的跨度有多少，都是你日后成功與否的關(guān)鍵。前面粗略地講了一些招商，大家在購物中心招商的時候基本兩個原則。

2. 商業(yè)地產(chǎn)要做好業(yè)態(tài)組合，品類組合，品牌組合，品種組合

業(yè)態(tài)綜合hopsca本身就是一個業(yè)態(tài)組合，無論是酒店，還是寫字樓，還是商業(yè)，還是停車等等，這個配置不是說誰多，都希望多，但是先有容積率等因素，怎么樣最佳組合，包括里面購物占多少，餐飲占多少，娛樂占多少，配套占多少，這都有合理。各個綜合體不同的項目也不完全一樣，以前聽說有個532的觀念，這一個理論上的數(shù)字。實際上不完全這樣，我們是各商業(yè)為主，所以我們很多商業(yè)體會有60%以上的商業(yè)，因為這樣才會給大家?guī)�來更好的收益，餐飲只是帶來更多的豐富和配合的概念。

我們?nèi)绻�做城市綜合體的業(yè)態(tài)，如果有一個酒店，對我們整個奢侈品的提升會好。會把非核心業(yè)態(tài)作為自己的配置，我們的立足點會在商業(yè)部分。同時寫字樓和酒店公寓，

特別酒店公寓是比較新的業(yè)態(tài)。包括寫字樓也是這樣的功能，提升了流行和時尚品牌，這是不可或缺的幾個部分，但是我認為不是城市綜合體主要的。

第二個品類組合，最近有一些臺灣的學(xué)者研究區(qū)域，實際上就是一個分類，我認為他講的很有道理。比方說拿女裝品牌來說，如果到了每一個地方，這個女裝有職業(yè)女裝，淑女女裝等分類，但是這樣的分類還不夠，應(yīng)該有更加細分的，小分類的概念。我們現(xiàn)在研究商業(yè)布局當中，我們會分的很細，如果能夠做到這一點的話對我們后面的組合會有更好的布局。這也是我們在設(shè)計當中所研究的新的課題。

第三個品牌組合，主力店，次主力店，然后是一般品牌。

第四個是品種組合，商業(yè)綜合體，一個商業(yè)中心可能有很多百貨店。我們希望在不同的購物中心，不同的城市綜合體當中他的品種都應(yīng)該不一樣。我們不是說請您進來，你賣什么不管你，那不行。你賣的不好的話請你出去，再吸引新的品牌進來，只有這樣才會把我們的商業(yè)做的更加豐富，否則一潭死水。

五、商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)企業(yè)要注重提高自身的素質(zhì)

因為商業(yè)地產(chǎn)我雖然接觸不多，但是商業(yè)地產(chǎn)感覺到地產(chǎn)商業(yè)投資的雙重綜合性行業(yè)。對我們從事這個行業(yè)的一些企業(yè)，和企業(yè)的員工提出的在素質(zhì)上更高的要求。我覺得個人從事商業(yè)地產(chǎn)，可能在融資能力方面，財務(wù)管理方面，規(guī)避風(fēng)險的能力方面，要比住宅高。另一方面，我們怎么樣建立咱們的信息技術(shù)，互聯(lián)網(wǎng)的技術(shù)，這也是需要研究的課題�，F(xiàn)在從總體來說，咱們要提倡精密化的管理。另外基于商業(yè)地產(chǎn)方面還有重要的課題，怎么樣努力和上下游的企業(yè)建立戰(zhàn)略性的伙伴關(guān)系，減少交易的緩解，降低交易的成本，提高運行的效益，實現(xiàn)合作共贏是重大的課題。所以我希望大家在這方面努力提高自身的素質(zhì)，通過自身素質(zhì)的提高，促進產(chǎn)業(yè)的升級，通過產(chǎn)業(yè)的升級，促進咱們商業(yè)地產(chǎn)的平穩(wěn)健康持續(xù)發(fā)展。

第五篇：商業(yè)項目可行性研究報告

商業(yè)項目可行性研究報告

一、市調(diào)工作，市場調(diào)查與分析

目標：主要通過市場調(diào)查確立項目的商業(yè)定位、概念定位、經(jīng)營定位、管理定位、商業(yè)布局、商鋪面積、商鋪銷售價格、租賃價格。

調(diào)查提綱：

1．總體商業(yè)業(yè)態(tài)調(diào)查與分析

（1）商業(yè)中心分析

（2）商業(yè)業(yè)態(tài)布局

（3）商業(yè)發(fā)展方向

（4）商業(yè)的風(fēng)險

以此確定地區(qū)或者區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)開發(fā)的機會與風(fēng)險

2．周邊區(qū)域的商業(yè)規(guī)劃與商業(yè)項目調(diào)查與分析

（1）已建成的項目

（2）正在建設(shè)的項目

（3）未來規(guī)劃的項目

（4）本區(qū)域總體商業(yè)策劃

3．競爭性（對手）商業(yè)項目的調(diào)查與分析

（1）業(yè)態(tài)形式

（2）建筑規(guī)模

（3）經(jīng)營狀態(tài)

（4）管理方式

（5）租金水平

（6）優(yōu)勢與劣勢

4．商圈調(diào)查與分析

（1）主要區(qū)域商圈

（2）次要區(qū)域商圈

（3）邊緣區(qū)域商圈

（4）人口因素(人口數(shù)、家庭戶數(shù)、人口密度、年齡構(gòu)成、職業(yè)構(gòu)成、教育程度構(gòu)成等)

（5）收入狀況

（6）購物規(guī)律

城市性質(zhì)

交通設(shè)施

商業(yè)建筑特點

居住分布特點

居民生活狀況

消費特點

品牌偏好

流動范圍

人口規(guī)律分析

5．購物方式的調(diào)查與分析

（1）顧客來源

（2）附加顧客來源

（3）汽車購物人的狀況

（4）自行車購物人的狀況

（5）公交車購物人的狀況

（6）步行購物人的狀況

（7）正常工作購物狀況

（8）節(jié)假日購物的狀況

（9）購物觀念的變化情況

6．外部環(huán)境的調(diào)查與分析

商業(yè)街的規(guī)模調(diào)研

（1）商業(yè)街的長度、寬度

（2）商業(yè)街的構(gòu)成與層數(shù)

（3）地勢與氣候特點

（4）當?shù)刂鲗?dǎo)風(fēng)向

（5）擬建項目的朝向

（6）比鄰項目的衛(wèi)生狀況、照明狀況

（7）廣告位置

公共設(shè)施的調(diào)研與分析

（1）公交車停靠站

（2）街道指示牌

（3）廣告牌

（4）電話亭

（5）綠化

（6）噴泉

（7）小品

（8）消防

（9）垃圾箱

城市文脈的調(diào)研與分析

（1）商業(yè)街名稱

（2）歷史文化特點

（3）地域特色

（4）周邊人口特色

（5）家庭特征

（6）環(huán)境狀況

7、商鋪投資人調(diào)查

(1)投資類型

(2)收入

(3)投資方向

(4)投資經(jīng)驗

(5)職業(yè)

(6)教育狀況

(7)社會階層

(8)投資能力

(9)價格認知度

(10)區(qū)域投資狀況分析

8、商鋪租賃人(或經(jīng)營者)調(diào)查

(1)單位、個人

(2)面積

(3)租金

(4)類型

(5)經(jīng)營品類

(6)經(jīng)營經(jīng)驗

(7)周邊商業(yè)經(jīng)營者經(jīng)營分布與狀況調(diào)查分析

(8)各租賃人支付能力與方式

(9)租賃需求分析

9、項目位置調(diào)查

(1)人流量、人流分布

(2)人流、車流、物流的方向

(3)未來人流分布

(4)人流類別

(5)交通狀況

(6)進出口狀況

(7)停車狀況

10、 商業(yè)物業(yè)分析

商業(yè)物業(yè)供應(yīng)分析

（1）大型購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

（2）區(qū)域購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

（3）社區(qū)購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

（4）郊區(qū)購物中心（商業(yè)中心、商業(yè)街、商業(yè)城）

（5）購物中心的分類

（6）出租率

（7）租金水平

商業(yè)物業(yè)需求分析

（1）百貨店

（2）超市

（3）專業(yè)店

（4）專賣店

（5）便利店

（6）餐飲店

（7）美容店

（8）特色店

（9）折扣店

（10）直銷點

（11）影劇院

（12）娛樂中心

（13）酒吧、茶館

（14）汽車店

（15）書店等

（16）飽和度

（17）租金水平

市場調(diào)查工作要圍繞以下幾個重點予以透徹展開：

其一，商業(yè)街所在區(qū)域的居民收入狀況、購物習(xí)慣、文化教育背景。——（居住人群和流動人群）

其二，商業(yè)街所在區(qū)域的歷史、文化、社會、政治背景與環(huán)境。——（人文環(huán)境和歷史沉淀）

其三，商業(yè)街所在區(qū)域的未來發(fā)展規(guī)劃與未來新增人流。——（未來前景與新增機會）

其四，商業(yè)街所在區(qū)域的未來風(fēng)險評估與挑戰(zhàn)。（風(fēng)險評估）

其五，商業(yè)街所在區(qū)域的交通便利性。——（交通導(dǎo)線）

從而，確定該商業(yè)街的整體定位。

二、市場定位工作

1．項目總體市場定位

（1）整體定位

（2）總體概念

（3）總體策劃思想與理念

（4）定位的原則

2．經(jīng)營定位

（1）經(jīng)營方式的比例構(gòu)成

（2）商圈范圍

（3）年齡劃分

（4）業(yè)態(tài)、業(yè)種構(gòu)成

（5）主力店、次主力店、專業(yè)店、專賣店、特色店構(gòu)成比例

3．業(yè)態(tài)功能分區(qū)

1）品類分區(qū)：

（1）平面分區(qū)（樓層分區(qū)）

（2）縱向分區(qū)（各層分區(qū)）

（3）百貨類

（4）超市類

（5）專業(yè)店類

（6）專賣店類

（7）餐飲類

（8）娛樂類

（9）文化類

（10）服務(wù)類

（11）信息類

（12）展示類

2)業(yè)態(tài)功能分區(qū)

（1）主力店

（2）次主力店

（3）商業(yè)街

（4）面積分配比例

3)外部交通組織

（5）汽車

（6）公交車

（7）自行車

4)內(nèi)部交通組織

（8）步行人流

（9）貨流

（10）汽車交通

（11）停車場

（12）主通道、次通道

（13）電梯、貨梯、坡梯、步行梯

4)周邊地區(qū)的規(guī)劃與策劃

（14）主題、特色

（15）與項目的相溶性

（16）策劃內(nèi)容

4．內(nèi)外部導(dǎo)線規(guī)劃

（1）人流導(dǎo)線圖

（2）車流導(dǎo)線圖

（3）貨物導(dǎo)線圖

（4）外部交通組織圖

5．商鋪租賃人(經(jīng)營者)定位

(1)租賃人分類

(2)經(jīng)營類型

(3)經(jīng)營經(jīng)驗

(4)租金意向、租期

(5)租賃面積

(6)租賃形式

(7)目標客戶群

6．商鋪投資人定位

(1)目標客戶

(2)投資習(xí)慣

(3)付款能力

(4)意向性價格

(5)按揭

7．建筑物定位建議

（1）項目規(guī)劃建議

（2）組團規(guī)劃建議

（3）交通道路

（4）整體風(fēng)格建議

（5）外立面建議

（6）園林景觀建議

（7）樓宇建議

（8）裝修建議

（9）裝飾建議

（10）物業(yè)建議

市場定位主要解決以下幾個問題： 其一，經(jīng)營特色與文化理念 其二，業(yè)態(tài)布局與功能分區(qū) 其三，建筑物特點與風(fēng)格

其四，店鋪設(shè)計格局與戶型面積

其五，外部交通與內(nèi)部交通導(dǎo)線規(guī)劃 其六，通道形式與通道寬度 其七，銷售面積與租賃面積 其八，招商客戶介紹與租金評估 其九，總體策劃理念與銷售理

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