第一篇：商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋

商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋(全文

商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋

【發(fā)布單位】最高人民法院

【發(fā)布文號(hào)】法釋[201*]7號(hào)

【發(fā)布日期】201*-04-28

最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋

(法釋[201*]7號(hào))

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》已于２００３年３月２４日由最高人民法院審判委員會(huì)第１２６７次會(huì)議通過(guò)�，F(xiàn)予公布，自２００３年６月１日起施行。

二○○三年四月二十八日

為正確、及時(shí)審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件，根據(jù)《中華人民共和國(guó)民法通則》、《中華人民共和國(guó)合同法》、《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《中華人民共和國(guó)擔(dān)保法》等相關(guān)法律，結(jié)合民事審

判實(shí)踐，制定本解釋。

第一條 本解釋所稱的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣(mài)人）將尚未建成或者

已竣工的房屋向社會(huì)銷(xiāo)售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買(mǎi)受人，買(mǎi)受人支付價(jià)款的合同。

第二條 出賣(mài)人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買(mǎi)受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定無(wú)效，但是

在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認(rèn)定有效。

第三條 商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違

約責(zé)任。

第四條 出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人

雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。

第五條 商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并且出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

第六條 當(dāng)事人以商品房預(yù)售合同未按照法律、行政法規(guī)規(guī)定辦理登記備案手續(xù)為由，請(qǐng)求確認(rèn)合同

無(wú)效的，不予支持。

當(dāng)事人約定以辦理登記備案手續(xù)為商品房預(yù)售合同生效條件的，從其約定，但當(dāng)事人一方已經(jīng)履行主

要義務(wù)，對(duì)方接受的除外。

第七條 拆遷人與被拆遷人按照所有權(quán)調(diào)換形式訂立拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議，明確約定拆遷人以位置、用途特定的房屋對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償安置，如果拆遷人將該補(bǔ)償安置房屋另行出賣(mài)給第三人，被拆遷人請(qǐng)求

優(yōu)先取得補(bǔ)償安置房屋的，應(yīng)予支持。

被拆遷人請(qǐng)求解除拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議的，按照本解釋第八條的規(guī)定處理。

第八條 具有下列情形之一，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無(wú)法取得房屋的買(mǎi)受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人未告知買(mǎi)受人又將該房屋抵押給第三人；

（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同訂立后，出賣(mài)人又將該房屋出賣(mài)給第三人。

第九條 出賣(mài)人訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除的，買(mǎi)受人可以請(qǐng)求返還已付購(gòu)房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣(mài)人承擔(dān)不超過(guò)已付購(gòu)房款一倍的賠償責(zé)

任：

（一）故意隱瞞沒(méi)有取得商品房預(yù)售許可證明的事實(shí)或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實(shí)；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣(mài)給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)。

第十條 買(mǎi)受人以出賣(mài)人與第三人惡意串通，另行訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同并將房屋交付使用，導(dǎo)致其無(wú)

法取得房屋為由，請(qǐng)求確認(rèn)出賣(mài)人與第三人訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效的，應(yīng)予支持。

第十一條 對(duì)房屋的轉(zhuǎn)移占有，視為房屋的交付使用，但當(dāng)事人另有約定的除外。

房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，在交付使用前由出賣(mài)人承擔(dān)，交付使用后由買(mǎi)受人承擔(dān)；買(mǎi)受人接到出賣(mài)人的書(shū)面交房通知，無(wú)正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付使用之日起

由買(mǎi)受人承擔(dān)，但法律另有規(guī)定或者當(dāng)事人另有約定的除外。

第十二條 因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核

驗(yàn)確屬不合格，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第十三條 因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴(yán)重影響正常居住使用，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問(wèn)題，在保修期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承

擔(dān)。

第十四條 出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積不符，合同

有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以下原則處理：

（一）面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi)（含３％），按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合

同的，不予支持；

（二）面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息由出賣(mài)人返還

買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。

第十五條 根據(jù)《合同法》第九十四條的規(guī)定，出賣(mài)人遲延交付房屋或者買(mǎi)受人遲延支付購(gòu)房款，經(jīng)催告后在三個(gè)月的合理期限內(nèi)仍未履行，當(dāng)事人一方請(qǐng)求解除合同的，應(yīng)予支持，但當(dāng)事人另有約定的除

外。

法律沒(méi)有規(guī)定或者當(dāng)事人沒(méi)有約定，經(jīng)對(duì)方當(dāng)事人催告后，解除權(quán)行使的合理期限為三個(gè)月。對(duì)方當(dāng)

事人沒(méi)有催告的，解除權(quán)應(yīng)當(dāng)在解除權(quán)發(fā)生之日起一年內(nèi)行使；逾期不行使的，解除權(quán)消滅。

第十六條 當(dāng)事人以約定的違約金過(guò)高為由請(qǐng)求減少的，應(yīng)當(dāng)以違約金超過(guò)造成的損失３０％為標(biāo)準(zhǔn)適當(dāng)減少；當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)

額。

第十七條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定違約金數(shù)額或者損失賠償額計(jì)算方法，違約金數(shù)額或者損失賠償

額可以參照以下標(biāo)準(zhǔn)確定：

逾期付款的，按照未付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門(mén)公布或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)

定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

第十八條 由于出賣(mài)人的原因，買(mǎi)受人在下列期限屆滿未能取得房屋權(quán)屬證書(shū)的，除當(dāng)事人有特殊約

定外，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任：

（一）商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限；

（二）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；

（三）商品房買(mǎi)賣(mài)合同的標(biāo)的物為已竣工房屋的，自合同訂立之日起９０日。

合同沒(méi)有約定違約金或者損失數(shù)額難以確定的，可以按照已付購(gòu)房款總額，參照中國(guó)人民銀行規(guī)定的

金融機(jī)構(gòu)計(jì)收逾期貸款利息的標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

第十九條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定或者《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》第三十三條規(guī)定的辦理房屋所有權(quán)登記的期限屆滿后超過(guò)一年，由于出賣(mài)人的原因，導(dǎo)致買(mǎi)受人無(wú)法辦理房屋所有權(quán)登記，買(mǎi)受人請(qǐng)求

解除合同和賠償損失的，應(yīng)予支持。

第二十條 出賣(mài)人與包銷(xiāo)人訂立商品房包銷(xiāo)合同，約定出賣(mài)人將其開(kāi)發(fā)建設(shè)的房屋交由包銷(xiāo)人以出賣(mài)人的名義銷(xiāo)售的，包銷(xiāo)期滿未銷(xiāo)售的房屋，由包銷(xiāo)人按照合同約定的包銷(xiāo)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)，但當(dāng)事人另有約定的

除外。

第二十一條 出賣(mài)人自行銷(xiāo)售已經(jīng)約定由包銷(xiāo)人包銷(xiāo)的房屋，包銷(xiāo)人請(qǐng)求出賣(mài)人賠償損失的，應(yīng)予支

持，但當(dāng)事人另有約定的除外。

第二十二條 對(duì)于買(mǎi)受人因商品房買(mǎi)賣(mài)合同與出賣(mài)人發(fā)生的糾紛，人民法院應(yīng)當(dāng)通知包銷(xiāo)人參加訴訟；出賣(mài)人、包銷(xiāo)人和買(mǎi)受人對(duì)各自的權(quán)利義務(wù)有明確約定的，按照約定的內(nèi)容確定各方的訴訟地位。第二十三條 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定，買(mǎi)受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，對(duì)方當(dāng)事人可以請(qǐng)求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可

以請(qǐng)求解除合同，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收受的購(gòu)房款本金及其利息或者定金返還買(mǎi)受人。

第二十四條 因商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除，致使商品房擔(dān)保貸款合同的目的無(wú)法

實(shí)現(xiàn)，當(dāng)事人請(qǐng)求解除商品房擔(dān)保貸款合同的，應(yīng)予支持。

第二十五條 以擔(dān)保貸款為付款方式的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的當(dāng)事人一方請(qǐng)求確認(rèn)商品房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效或者撤銷(xiāo)、解除合同的，如果擔(dān)保權(quán)人作為有獨(dú)立請(qǐng)求權(quán)第三人提出訴訟請(qǐng)求，應(yīng)當(dāng)與商品房擔(dān)保貸款合同糾紛合并審理；未提出訴訟請(qǐng)求的，僅處理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛。擔(dān)保權(quán)人就商品房擔(dān)保貸款合同糾紛另

行起訴的，可以與商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛合并審理。

商品房買(mǎi)賣(mài)合同被確認(rèn)無(wú)效或者被撤銷(xiāo)、解除后，商品房擔(dān)保貸款合同也被解除的、出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將收

受的購(gòu)房貸款和購(gòu)房款的本金及利息分別返還擔(dān)保權(quán)人和買(mǎi)受人。

第二十六條 買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，亦未與擔(dān)保權(quán)人辦理商品房抵押登記手續(xù)，擔(dān)保權(quán)人起訴買(mǎi)受人，請(qǐng)求處分商品房買(mǎi)賣(mài)合同項(xiàng)下買(mǎi)受人合同權(quán)利的，應(yīng)當(dāng)通知出賣(mài)人參加訴訟；擔(dān)保權(quán)人同時(shí)起訴出賣(mài)人時(shí)，如果出賣(mài)人為商品房擔(dān)保貸款合同提供保證的，應(yīng)當(dāng)列為共同被告。第二十七條 買(mǎi)受人未按照商品房擔(dān)保貸款合同的約定償還貸款，但是已經(jīng)取得房屋權(quán)屬證書(shū)并與擔(dān)保權(quán)人辦理了商品房抵押登記手續(xù)，抵押權(quán)人請(qǐng)求買(mǎi)受人償還貸款或者就抵押的房屋優(yōu)先受償?shù)�，不�?yīng)當(dāng)

追加出賣(mài)人為當(dāng)事人，但出賣(mài)人提供保證的除外。

第二十八條 本解釋自２００３年６月１日起施行。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，本解釋公布施

行后尚在一審、二審階段的，適用本解釋。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行后訂立的商品房買(mǎi)賣(mài)合同發(fā)生的糾紛案件，在本解釋公布

施行前已經(jīng)終審，當(dāng)事人申請(qǐng)?jiān)賹徎蛘甙凑諏徟斜O(jiān)督程序決定再審的，不適用本解。

《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》施行前發(fā)生的商品房買(mǎi)賣(mài)行為，適用當(dāng)時(shí)的法律、法規(guī)和《最

高人民法院〈關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)案件若干問(wèn)題的解〉》。

第二篇：買(mǎi)賣(mài)合同解釋3

《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》與司法考試（一）

每個(gè)領(lǐng)域均有其王者。買(mǎi)賣(mài)合同是合同之王。所以呀，除了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》，現(xiàn)在又有了《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》。將來(lái)還會(huì)出現(xiàn)《電子商務(wù)買(mǎi)賣(mài)合同解釋》、《網(wǎng)絡(luò)虛擬財(cái)產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同解釋》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋（二）》、《關(guān)于器官移植條例若干問(wèn)題的解釋》等調(diào)整買(mǎi)賣(mài)合同的法律規(guī)范。

201*年5月10日最高人民法院頒布了《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》），該解釋于201*年7月1日生效。201*年的司法考試不會(huì)直接考到《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》，但很可能間接考到它。因?yàn)椤顿I(mǎi)賣(mài)合同解釋》確立的規(guī)則多為民法領(lǐng)域的通說(shuō)觀點(diǎn)，在涉及買(mǎi)賣(mài)合同的司法考試考題中，出題人也許會(huì)不由自主地（或下意思地）考察到《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》確立的規(guī)范內(nèi)容。

《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》制定的規(guī)范可大別為三類：第一類，前所未有的規(guī)范。如：①保留所有權(quán)買(mǎi)賣(mài)（第34—37條）；②送交買(mǎi)賣(mài)合同風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)規(guī)則（第12條）。第二類，對(duì)此前規(guī)范的細(xì)化與補(bǔ)充。如：①在途貨物買(mǎi)賣(mài)合同風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)規(guī)則（第13條）；②買(mǎi)受人及時(shí)檢驗(yàn)并通知的義務(wù)（第15—20條）；③動(dòng)產(chǎn)一物數(shù)賣(mài)中的實(shí)際履行規(guī)則（第9—10條）；④試用買(mǎi)賣(mài)（第41—43條）。第三類，對(duì)此前規(guī)范的修改。如：①因無(wú)權(quán)處分訂立的買(mǎi)賣(mài)合同的效力（第三條）；②買(mǎi)受人檢驗(yàn)并通知的合理期間與最長(zhǎng)期間（第17條）。

根據(jù)司法考試的規(guī)律，前所未有的規(guī)范和對(duì)此前規(guī)范予以修改補(bǔ)充的規(guī)范皆為司法考試的重中之重，加之許多朋友十分關(guān)心該司法解釋。鐘某不揣淺陋，結(jié)合司法考試的特點(diǎn)，根據(jù)自己的理解，擬陸續(xù)對(duì)《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》的幾個(gè)最重要制度予以解讀，期能有助于各位朋友的備考。喜兮樂(lè)，快兮爽！

一、因無(wú)權(quán)處分訂立的買(mǎi)賣(mài)合同的效力

《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》

第三條當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。

出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)�，人民法院�?yīng)予支持。

一、規(guī)則內(nèi)涵

《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第3條規(guī)定的意思是：若無(wú)其他效力瑕疵，因無(wú)權(quán)處分訂立的買(mǎi)賣(mài)合同有效，但是（即使動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)交付或者不動(dòng)產(chǎn)已經(jīng)辦理過(guò)戶登記）所有權(quán)變動(dòng)的效果效(小編推薦你關(guān)注好范文 網(wǎng)m.seogis.comdash;種任意性的指導(dǎo)性意見(jiàn)，而不具有強(qiáng)制力，只是作為當(dāng)事人的—種參考。

具備《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買(mǎi)賣(mài)合同的主要內(nèi)容，并不要求具備全部?jī)?nèi)容，只需要對(duì)合同的主要內(nèi)容作出約定的，再加上第二個(gè)條件，就可以認(rèn)定為實(shí)為商品房買(mǎi)賣(mài)合同，至于哪些是合同的主要內(nèi)容，可以參照合同法的相關(guān)規(guī)定確定，一般包括商品房的位置、樓層、總面積、單價(jià)、總價(jià)、交付、付款方式等。

“出賣(mài)人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款”的內(nèi)涵為：認(rèn)購(gòu)書(shū)已經(jīng)實(shí)際履行，出賣(mài)人已經(jīng)收取了購(gòu)房款。既包括全款，也包括部分購(gòu)房款；對(duì)付款方式?jīng)]有要求，既包括一次性付清，又包括分期付款，還包括住房貸款方式。

三、認(rèn)購(gòu)書(shū)中的定金問(wèn)題

在商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在與購(gòu)房人訂約前向其收取一定費(fèi)用的情形較為普遍。這種費(fèi)用常被冠以“定金、“訂金、“押金、“保證金”等名稱，而且一般對(duì)返還問(wèn)題都沒(méi)有明確規(guī)定。在購(gòu)房實(shí)務(wù)中，因?yàn)橘?gòu)房人對(duì)該房屋不滿意，或?qū)��?gòu)房合同磋商不成功時(shí)，購(gòu)房人要求返還定金或所交預(yù)定款，而開(kāi)發(fā)商往往以購(gòu)房人違約為借口，拒絕返還定金。認(rèn)購(gòu)所交定金在以后的處理成了現(xiàn)實(shí)中的難題，如何破解？

一）、《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第二十二條“不符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用。

符合商品房銷(xiāo)售條件的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同之前向買(mǎi)受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款；當(dāng)事人未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同的，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用；當(dāng)事人之間另有約定的，從其約定。”

依據(jù)上述規(guī)定，可以分為三種情形來(lái)處理：

一是符合商品房銷(xiāo)售條件的，所預(yù)交款項(xiàng)又明確約定為定金或明確約定適用定金罰則的，由于購(gòu)房人的當(dāng)方面原因?qū)е挛茨苡喠⑸唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同的，定金不返還。由于開(kāi)發(fā)商單方面原因?qū)е挛茨苡喠⑸唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同的，雙倍返還定金。 二是符合商品房銷(xiāo)售條件的，所預(yù)交款項(xiàng)沒(méi)有明確約定為定金或明確約定適用定金罰則的，無(wú)論誰(shuí)的原因?qū)е挛茨苡喠⑸唐贩抠I(mǎi)賣(mài)合同的，開(kāi)發(fā)商都應(yīng)當(dāng)向買(mǎi)受人返還所收費(fèi)用。

三是不符合商品房銷(xiāo)售條件的，開(kāi)發(fā)商不得銷(xiāo)售商品房，不得向買(mǎi)受人收取任何預(yù)訂款性質(zhì)的費(fèi)用。那么，收取的費(fèi)用都應(yīng)當(dāng)返還。

二）、《擔(dān)保法》司法解釋第115條規(guī)定：“當(dāng)事人約定以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的，給付定金的一方，拒絕訂立主合同的，無(wú)權(quán)要求返還定金；接受定金的一方拒絕訂立主合同的，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。”

《解釋》第四條 “出賣(mài)人通過(guò)認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等方式向買(mǎi)受人收受定金作為訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同擔(dān)保的，如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買(mǎi)賣(mài)合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理；因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將定金返還買(mǎi)受人。”

值得注意的是：1、怎么理解“因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買(mǎi)賣(mài)合同未能訂立的”？

通常理解為：簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)后，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目被政府行政決定取消、緩建、開(kāi)發(fā)商的主體資格喪失、自然災(zāi)害導(dǎo)致開(kāi)發(fā)項(xiàng)目滅失等。

2、當(dāng)事人不能就商品房買(mǎi)賣(mài)合同的內(nèi)容協(xié)商一致，是否就可推論是一方拒絕訂立合同呢？是否均應(yīng)適用定金罰則？

對(duì)于這一問(wèn)題，一般認(rèn)為，只要當(dāng)事人在協(xié)商的主合同里沒(méi)有特別約定，則不能認(rèn)為是任何一方當(dāng)事人違反預(yù)約合同拒絕訂立主合同，不能適用定金罰則。

如有一個(gè)案件，雙方簽訂了認(rèn)購(gòu)書(shū)，交付了定金，后在這正式簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)，買(mǎi)方發(fā)現(xiàn)合同文本中增加了11條補(bǔ)充條款（是有關(guān)延期交款和交房責(zé)任等方面的規(guī)定），買(mǎi)方意欲刪除，被告不同意，后因未協(xié)商一致而未簽訂商品房買(mǎi)賣(mài)合同。

后買(mǎi)方起訴要求雙方返還定金。一審判被告有過(guò)錯(cuò)，雙倍返還定金。二審法院認(rèn)為，在簽訂認(rèn)購(gòu)合同時(shí)，被告未出示銷(xiāo)售合同的補(bǔ)充條款，致原告不能接受此時(shí)出示的合同補(bǔ)充條款，雙方對(duì)認(rèn)購(gòu)書(shū)約定的買(mǎi)賣(mài)房屋的意思表示未能達(dá)成一致，雙方均不存在違約，被告應(yīng)返還原告定金。

案例二：一消費(fèi)者許高訴中鴻天房地產(chǎn)公司認(rèn)購(gòu)合同糾紛案。xx年1月8日雙方簽訂soho現(xiàn)代城認(rèn)購(gòu)書(shū)一份，約定認(rèn)購(gòu)預(yù)售商品房一套，1月21日至30日簽預(yù)售合同，交付定金3萬(wàn)元作為合同擔(dān)保。在簽訂預(yù)售合同時(shí)，中鴻天未取得商品房銷(xiāo)售許可證。許高提出取證后再簽，中鴻天拒絕，引發(fā)糾紛。一審法院認(rèn)為，認(rèn)購(gòu)合同無(wú)效，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。無(wú)效后，定金失去擔(dān)保效力，一次性返還3萬(wàn)元。許高不服上訴。二審認(rèn)為，雙方當(dāng)事人簽訂的認(rèn)購(gòu)書(shū)約定了定金條款，符合以交付定金作為訂立主合同擔(dān)保的特點(diǎn)，應(yīng)視為有效。該認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的立約定金的生效是獨(dú)立的，在主合同之前就已存在，許高已交納定金，該認(rèn)購(gòu)書(shū)的效力自其交付定金后即已存在，且對(duì)雙方均有約束力。該定金條款只在認(rèn)購(gòu)書(shū)中約定的條件、范圍內(nèi)對(duì)是否簽訂主合同發(fā)生擔(dān)保效力，對(duì)該認(rèn)購(gòu)書(shū)以外的情況并無(wú)約束力。被告抗辯主合同無(wú)效并不成立。根據(jù)擔(dān)保法司法解釋115規(guī)定：當(dāng)事人約定以交付定金作為主合同擔(dān)保的，適用定金罰則。二審改判，雙倍返還定金。

四、商品房買(mǎi)賣(mài)合同主要內(nèi)容有哪些？

(1)當(dāng)事人名稱或者姓名和住所；

一般包括，買(mǎi)賣(mài)雙方的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。如果有委托代理人的話，那么包括委托代理人的名稱(姓名)、地址、郵政編碼、聯(lián)系電話。

(2)商品房基本狀況；

有關(guān)房屋的情況是對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同標(biāo)的物的基本描述，也是標(biāo)的物特定化的過(guò)程，這主要包括以下內(nèi)容：a．房屋的坐落位置、朝向、日照時(shí)間、采光通風(fēng)等；b．所買(mǎi)賣(mài)房屋的面積，應(yīng)注明實(shí)際建筑面積和所分?jǐn)偟墓�用建筑面積分別多少；巳房屋是現(xiàn)房還是預(yù)售的商品房；d．房屋的配套設(shè)施和裝修標(biāo)準(zhǔn)。

(3)商品房的銷(xiāo)售方式；

在房地產(chǎn)市場(chǎng)中商品房銷(xiāo)售的方式有很多，不同的銷(xiāo)售方式下,當(dāng)事人之間的權(quán)利義務(wù)也就有所不同，所以明確銷(xiāo)售方式也是非常重要的，譬如是現(xiàn)房銷(xiāo)售，還是商品房預(yù)售，或者是商品房包銷(xiāo)等方式。

(4)商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、付款方式、付款時(shí)間；

—般新建的商品房及預(yù)售的商品房都是按所買(mǎi)賣(mài)房屋的建筑面積來(lái)計(jì)算房屋的價(jià)格，即約定每平方米建筑面積的售價(jià)為多少元，然后用單價(jià)乘以建筑面積來(lái)計(jì)算房屋所需支付的價(jià)款。舊房的買(mǎi)賣(mài)有時(shí)就直接約定每套房屋或每幢房屋所需支付的價(jià)款。在合同中一般要列一個(gè)付款時(shí)間進(jìn)度表，買(mǎi)方按該進(jìn)度表將每期所需支付的價(jià)款交付給賣(mài)方�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)交易價(jià)格管理暫行規(guī)定》第4條規(guī)定，國(guó)家對(duì)房產(chǎn)交易價(jià)格實(shí)行直接管理與間接管理相結(jié)合的原則，建立主要由市場(chǎng)形成價(jià)格的機(jī)制。保護(hù)正當(dāng)?shù)膬r(jià)格競(jìng)爭(zhēng)，禁止壟斷、哄抬價(jià)格。《商品住宅價(jià)格管理暫行規(guī)定》中也規(guī)定了商品房?jī)r(jià)格實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)格，銷(xiāo)售方與購(gòu)買(mǎi)方可以考慮房屋結(jié)構(gòu)質(zhì)量低和市場(chǎng)行情等因素對(duì)房屋價(jià)格在合同中確定�！渡唐贩夸N(xiāo)售管理辦法》第18條規(guī)定，商品房銷(xiāo)售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，國(guó)家另有規(guī)定的除外。在簽定合同中要避免暫定價(jià)格的形式，盡量確定價(jià)格，否則日后出現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)較大或者是因?yàn)閲?guó)家政策調(diào)整、建筑材料漲價(jià)等，就會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商變更價(jià)格。在合同中不僅要標(biāo)明每平方米的價(jià)格，而且要寫(xiě)明總價(jià)款。一旦當(dāng)事人之間因?yàn)閮r(jià)格問(wèn)題發(fā)生糾紛時(shí)，應(yīng)該按照以下原則進(jìn)行調(diào)解和解決：a.除國(guó)家規(guī)定必須執(zhí)行國(guó)家定價(jià)的以外，當(dāng)事人根據(jù)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格議定的價(jià)格應(yīng)該予以保護(hù)。一方以政府調(diào)整與房地產(chǎn)有關(guān)的稅費(fèi)為由要求變更合同約定的價(jià)格的，可以支持。—方以建筑材料或商品房市場(chǎng)價(jià)格變化為由要求變更合同約定價(jià)格的，一般不予支持。b.合同雙方約定的商品房銷(xiāo)售價(jià)格，同時(shí)又約定商品房銷(xiāo)售價(jià)格以主管部門(mén)的核定價(jià)格為準(zhǔn)的，—方要求按照核定價(jià)格為準(zhǔn)的應(yīng)該予以支持。c.合同雙方約定的商品房銷(xiāo)售價(jià)格不明確的，或者在合同履行中發(fā)生不可抗力等情況的，合同雙方當(dāng)事人可以另行約定商品房銷(xiāo)售價(jià)格；協(xié)商不成的，參照當(dāng)?shù)卣�府公布的價(jià)格、房地產(chǎn)部門(mén)認(rèn)可的評(píng)估價(jià)格或者當(dāng)?shù)赝�期同類質(zhì)量房屋的市場(chǎng)價(jià)格處理。d.在逾期交付商品房的同時(shí)，因?yàn)樯唐贩夸N(xiāo)售價(jià)格變化造成的損失由過(guò)錯(cuò)方承擔(dān)。

(8)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任條款。

賣(mài)方保證在交付房屋時(shí)，該房屋沒(méi)有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，保證在交付時(shí)已清除該房屋上原由賣(mài)方設(shè)定的抵押權(quán)。如果房屋交付后發(fā)生該房屋交付前即存在的權(quán)利糾紛，由賣(mài)方承擔(dān)全部責(zé)任。

(9)購(gòu)房者知情權(quán)條款。

一般包括，了解施工進(jìn)程，并查看設(shè)計(jì)、勘察、施工、監(jiān)理測(cè)量質(zhì)量監(jiān)管物業(yè)管理等機(jī)構(gòu)的資格證書(shū)；了解與商品房相關(guān)的設(shè)計(jì)資料、建筑材料的質(zhì)量等。購(gòu)房者有權(quán)查看一切與房屋有關(guān)的原文件，并可以請(qǐng)求復(fù)印。

(10)違約責(zé)任條款。

買(mǎi)賣(mài)雙方都應(yīng)切實(shí)履行合同中所約定的義務(wù)，如果買(mǎi)賣(mài)雙方有任何一方違反合同的約定，則應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任并在合同中應(yīng)明確約定買(mǎi)方有按期支付購(gòu)房款所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，賣(mài)方不按期交付房屋所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任，以及賣(mài)方‘所交付房屋不符合合同約定所應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任等等。

(11)合同雙方認(rèn)為應(yīng)當(dāng)約定的其他事項(xiàng)

a.裝飾、設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)承諾；供水、供電、供熱、燃?xì)狻⑼ㄓ�、道路、綠化等配套基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的交付承諾和有關(guān)權(quán)益、責(zé)任；另外，所購(gòu)樓的樓號(hào)、房l單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應(yīng)在合同中寫(xiě)明之作為附件;b．關(guān)于不可抗拒力。房產(chǎn)銷(xiāo)售合同有關(guān)違約責(zé)任的條件；一般都有“銷(xiāo)售方遇不可抗力導(dǎo)致逾期交房，不承擔(dān)責(zé)任。”這樣表述。我國(guó)《民法通則》第一百五十三條規(guī)定：“本法所稱的‘不可抗力’是指不能預(yù)見(jiàn)、不可避免并不能克服的客觀情況，如：地震、火災(zāi)、戰(zhàn)爭(zhēng)等。”依照此法，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同中設(shè)定了有關(guān)延伸、擴(kuò)張。但售房方不能把發(fā)展商自己的過(guò)錯(cuò)，如：對(duì)市場(chǎng)判斷不準(zhǔn)確投失誤、項(xiàng)目設(shè)計(jì)不周密修改方案等因素歸之為不可抗力，同時(shí)也不能把應(yīng)該預(yù)計(jì)到而沒(méi)有預(yù)計(jì)到的季節(jié)影響、上級(jí)行為、政府行為等因素歸之為不可抗力，從而免除自己理應(yīng)承擔(dān)的違約責(zé)任。因此簽訂合同時(shí)，應(yīng)特別注意“不可抗力”在合同中是如何界定的。c．售后物業(yè)管理的條款。這是購(gòu)房人在簽合同時(shí)容易忽略的內(nèi)容。目前我國(guó)對(duì)物業(yè)管理方面的法律、法規(guī)及相關(guān)政策尚不健全，房產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)雙方責(zé)任不好界定，但購(gòu)房人還是可以從以下幾個(gè)方面進(jìn)行把握，如：業(yè)主、物業(yè)管理公司的選擇權(quán)利；業(yè)主對(duì)物業(yè)管理方式確定的權(quán)利；物業(yè)管理公司的職責(zé)范圍；物業(yè)管理費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的制定等。保證購(gòu)房人人住后水、電、氣供應(yīng)，保安、房屋維修、公用設(shè)施、郵政、通訊等服務(wù)到。并按規(guī)定收取物業(yè)管理費(fèi)；d、公共配套建筑的產(chǎn)權(quán)歸屬；辦理產(chǎn)權(quán)登記有關(guān)事宜；解決爭(zhēng)議的方法等。

第四篇：商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋

《商品房買(mǎi)賣(mài)合同解釋》第十四條適用要點(diǎn) i．法律法規(guī)： ．法律法規(guī)： 1. 《最高人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》 第十四條： 出賣(mài)人交付使用的房屋套內(nèi)建筑面積或者建筑面積與商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定面積 不符，合同有約定的，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，按照以 下原則處理： （一） 面積誤差比絕對(duì)值在３％以內(nèi) （含３％） 按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算， ， 買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持； （二）面積誤差比絕對(duì)值超出３％，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同、返還已付購(gòu)房款及利 息的， 應(yīng)予支持。 買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同， 房屋實(shí)際面積大于合同約定面積的， 面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人按照約定的價(jià)格補(bǔ)足， 面積誤差比超出３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人；房屋實(shí)際面 積小于合同約定面積的，面積誤差比在３％以內(nèi)（含３％）部分的房?jī)r(jià)款及利息 由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人， 面積誤差比超過(guò)３％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受 人。 產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積 面積誤差比＝─────────────×１００％ 合同約定面積 ii．深層導(dǎo)讀： ．深層導(dǎo)讀： 本條解釋主要解決的問(wèn)題是“商品房買(mǎi)賣(mài)糾紛面積誤差的處理原則”。 一、常見(jiàn)商品房房屋面積種類及計(jì)算 面積就是長(zhǎng)寬之積。 但在商品房買(mǎi)賣(mài)中面積是房屋使用價(jià)值和房屋交易價(jià)格的基 礎(chǔ)。 在商品房買(mǎi)賣(mài)合同中面積的約定很復(fù)雜， 經(jīng)常會(huì)見(jiàn)到的有關(guān)面積方面的述語(yǔ)， 大概就有這樣幾個(gè)：銷(xiāo)售面積、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、套內(nèi)使用面積、公攤 面積或公用建筑面積等。 銷(xiāo)售面積：來(lái)源于建設(shè)部制定的《商品房銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī) 則》，商品房的銷(xiāo)售面積是指購(gòu)房者所購(gòu)買(mǎi)的套內(nèi)或單元內(nèi)的建筑面積(即套內(nèi) 建筑面積)與應(yīng)分?jǐn)偣�用建筑面積之和。即： 商品房銷(xiāo)售面積=套內(nèi)建筑面積+分?jǐn)偟墓�用建筑面積 建筑面積：亦稱建筑展開(kāi)面積，它是指住宅建筑外墻外圍線測(cè)定的各層平面面積 之和。 它是表示一個(gè)建筑物建筑規(guī)模大小的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 它包括三項(xiàng)， 即使用面積、 輔助面積和結(jié)構(gòu)面積。因?yàn)榻ㄖ�面積是計(jì)算商品房?jī)r(jià)格的結(jié)算數(shù)據(jù)，所以對(duì)于購(gòu) 房者來(lái)說(shuō)，了解建筑面積的計(jì)算方法是非常重要的。 套內(nèi)建筑面積：就是俗稱的“地毯面積”，陽(yáng)臺(tái)如果是不封閉的，按照一半面積 算，如果是封閉的（包括飄窗）按照全部面積算。即成套房屋的套內(nèi)建筑面積＝ 套內(nèi)房屋使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積。 套內(nèi)使用面積：是指實(shí)際的房屋利用面積，

即使用面積。套內(nèi)使用面積的計(jì)算應(yīng) 符合下列規(guī)定：(1)套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、 假層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶門(mén)內(nèi)面積總和；(2)躍層住宅中的房?jī)?nèi)樓梯按 自然層樓的面積總和計(jì)入使用面積；(3)不包含在結(jié)構(gòu)面積內(nèi)的煙囪、通氣道等 面積。

公攤面積：公攤面積指的是直接為居住服務(wù)的公共空間，比如過(guò)道、樓梯等，這 部分空間分?jǐn)偟矫刻追恐校�由買(mǎi)房人共攤，所以稱之為公攤面積。房屋銷(xiāo)售面積 一般都是由兩部分組成：一部分是室內(nèi)面積，另一部分叫“公攤面積”。在消費(fèi) 者購(gòu)買(mǎi)商品房發(fā)生的糾紛中，公攤面積糾紛占有相當(dāng)數(shù)量。針對(duì)這一點(diǎn)，建設(shè)部 頒布了《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》，該通知針對(duì) 因開(kāi)發(fā)商多算分?jǐn)偣�共使用面積而引起的糾紛事件， 詳細(xì)制定出了一定的計(jì)算標(biāo) 準(zhǔn)，從而讓百姓在購(gòu)房時(shí)心中有數(shù)。 以上面積種類繁多，購(gòu)買(mǎi)人根本很難弄明白。 二、本條司法解釋對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中面積的約定是怎樣規(guī)定的？ 本條司法解釋對(duì)商品房買(mǎi)賣(mài)合同中面積僅以“房屋套內(nèi)建筑面積”或者“建筑面 積”兩種形式。 房屋的套內(nèi)建筑面積＝套內(nèi)房屋使用面積＋套內(nèi)墻體面積＋套內(nèi)陽(yáng)臺(tái)面積。 1、套內(nèi)使用面積的計(jì)算應(yīng)符合下列規(guī)定：(1)套內(nèi)使用面積包括臥室、起居室、 廳、過(guò)道、廚房、衛(wèi)生間、假層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁柜等分戶門(mén)內(nèi)面積總和；(2) 躍層住宅中的房?jī)?nèi)樓梯按自然層樓的面積總和計(jì)入使用面積；(3)不包含在結(jié)構(gòu) 面積內(nèi)的煙囪、通氣道等面積。 2、套內(nèi)墻體面積的計(jì)算：新建住宅各套內(nèi)使用空間周?chē)�的維護(hù)或承重墻體，有 公用墻和非公用墻兩種。 新建住宅各套之間的分隔墻，套與公用建筑空間之間的分隔墻以及外墻(包括外 山墻)均為公用墻，公墻墻體按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 非公用墻墻體也按水平投影面積的一半計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 內(nèi)墻面裝修厚度均計(jì)入套內(nèi)墻體面積。 3、陽(yáng)臺(tái)建筑面積的計(jì)算：(1)原設(shè)計(jì)的封閉式陽(yáng)臺(tái)，按其外圍水平投影面積計(jì)算 建筑面積；(2)挑陽(yáng)臺(tái)(底陽(yáng)臺(tái))按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積；(3) 凹陽(yáng)臺(tái)按其凈面積(含女兒墻墻體面積)的一半計(jì)算建筑面積；(4)半挑半凹陽(yáng)臺(tái)， 挑出部分按其底板水平投影面積的一半計(jì)算建筑面積， 凹進(jìn)部分按其凈面積的一 半計(jì)算建筑面積。 三、“房屋套內(nèi)建筑面積”和“建筑面積”有什么區(qū)別？ 很明顯，“房屋套內(nèi)建筑面積”作為計(jì)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)的，排除了公攤面積。而“建筑面 積”則在“房屋套內(nèi)建筑面積”的基礎(chǔ)上，另外加上了“公攤面積”。近來(lái)，一 些城市

市出臺(tái)了按“套內(nèi)面積”計(jì)價(jià)的新規(guī)定，解除了“公攤面積”的紛擾。 四、建設(shè)部《新商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》對(duì)面積約定是怎樣的？ 《新商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本》第五條 面積確認(rèn)及面積差異處理 ： 根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】【套內(nèi)建筑面積】（本條 款中均簡(jiǎn)稱面積）為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。 當(dāng)事人選擇按套計(jì)價(jià)的，不適用本條約定。 合同約定面積與產(chǎn)權(quán)登記面積有差異的，以產(chǎn)權(quán)登記面積為準(zhǔn)。 商品房交付后，產(chǎn)權(quán)登記面積與合同約定面積發(fā)生差異，雙方同意按第＿＿＿＿ ＿＿＿＿＿＿種方式進(jìn)行處理： 1．雙方自行約定：

（1）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （2）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （3）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿； （4）＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿。 2．雙方同意按以下原則處理： （1）面積誤差比絕對(duì)值在 3％以內(nèi)（含 3％）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款； （2）面積誤差比絕對(duì)值超出 3％時(shí)，買(mǎi)受人有權(quán)退房。 買(mǎi)受人退房的，出賣(mài)人在買(mǎi)受人提出退房之日起 30 天內(nèi)將買(mǎi)受人已付款退還給 買(mǎi)受人，并按＿＿＿＿＿＿＿＿＿＿利率付給利息。 （含 買(mǎi)受人不退房的， 產(chǎn)權(quán)登記面積大于合同約定面積時(shí)， 面積誤差比在 3％以內(nèi) 3％）部分的房?jī)r(jià)款由買(mǎi)受人補(bǔ)足；超出 3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，產(chǎn)權(quán) 歸買(mǎi)受人。 產(chǎn)權(quán)登記面積小于合同登記面積時(shí)， 面積誤差比絕對(duì)值在 3％以內(nèi) （含 3％）部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人返還買(mǎi)受人；絕對(duì)值超出 3％部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài) 人雙倍返還買(mǎi)受人。 產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積 面積誤差比＝─────────────×１００％ 合同約定面積 因設(shè)計(jì)變更造成面積差異，雙方不解除合同的，應(yīng)當(dāng)簽署補(bǔ)充協(xié)議。

律師提醒：按不同面積標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算房屋銷(xiāo)售價(jià)格的，差別會(huì)很大。所以當(dāng)您聽(tīng)到房 律師提醒 屋價(jià)格時(shí)，要查看一下“根據(jù)當(dāng)事人選擇的計(jì)價(jià)方式，本條規(guī)定以【建筑面積】 【套內(nèi)建筑面積】 本條款中均簡(jiǎn)稱面積） （ 為依據(jù)進(jìn)行面積確認(rèn)及面積差異處理。 ” 中，勾是打在哪個(gè)面積上，叉掉得是哪個(gè)面積。 還要注意一個(gè)問(wèn)題是：產(chǎn)權(quán)登記是按建筑面積進(jìn)行登記的；物業(yè)管理費(fèi)等其他費(fèi) 用也是按建筑面積收取的。 五、住宅公攤面積計(jì)算有什么新的規(guī)定？ 發(fā)展商在向業(yè)主交房時(shí)， 常常為房高、 外裝主體、 斜面結(jié)構(gòu)屋頂、 不規(guī)范維護(hù)物、 變形縫、非垂直墻體、公共通道中的面積測(cè)量引起糾紛，為了解決這些問(wèn)題，

國(guó) 家建設(shè)部日前下發(fā)了通知。通知指出，自 201* 年 5 月起，對(duì)已有的《房產(chǎn)測(cè)量 規(guī)范》未作規(guī)定或規(guī)定不明確的部分，按《通知》新的規(guī)定進(jìn)行房屋測(cè)量�！锻� 知》中明確規(guī)定：凡是計(jì)算建筑面積的房屋，層高均應(yīng)在 2．20 米以上（含 2．20 米，下同）。房屋屋頂斜面結(jié)構(gòu)的，層高 2．20 米以上的部位計(jì)算建筑面積。房 屋墻體向外傾斜以及陽(yáng)臺(tái)、挑廊等水平投影超出底板外沿的，以投影計(jì)算建筑面 積。 對(duì)傾斜、 弧狀等非垂直墻體的房屋， 層高 2． 米以上的部位計(jì)算建筑面積。 20 房屋套內(nèi)具有使用功能但層高低于 2．20 米的部分，在房屋權(quán)屬登記中應(yīng)明確其 相應(yīng)權(quán)利的歸屬。依照規(guī)定，同一樓層外墻，既有主墻，又有玻璃幕墻的，以主 墻為準(zhǔn)計(jì)算建筑面積，墻厚按主墻體厚度計(jì)算。各樓層墻體厚度不同時(shí)，分層分 別計(jì)算。 樓梯已計(jì)算建筑面積的， 其下方空間不論是否利用均不再計(jì)算建筑面積。 臨街樓房、挑廊下的底層作為公共道路街巷通行的，不論其是否有柱，是否有維 護(hù)結(jié)構(gòu)，均不計(jì)算建筑面積。

六、房屋計(jì)量有哪些規(guī)定？ 商品房面積“缺斤短兩”一直是消費(fèi)者投訴的熱點(diǎn)。為此建設(shè)部制定了《商品房 銷(xiāo)售面積計(jì)算及公用建筑面積分?jǐn)傄?guī)則》，國(guó)家質(zhì)量技術(shù)監(jiān)督管理部門(mén)也制定了 《商品房銷(xiāo)售面積測(cè)量與計(jì)算》，對(duì)商品房的建筑面積、套內(nèi)建筑面積及應(yīng)合理 分?jǐn)偟墓�用建筑面積，銷(xiāo)售面積的測(cè)量方法，計(jì)算及測(cè)量偏差都作了相應(yīng)規(guī)定。 最新頒布的《商品房銷(xiāo)售管理辦法》與《商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本 》均規(guī)定商品房可以按照套內(nèi)建筑面積或建筑面積計(jì)價(jià)。商品房建筑面積是指層 高在 2.20 米 （含 2.20 米） 以上的房屋外墻水平投影面積。 套內(nèi)建筑面積由套 （單 元）內(nèi)的使用面積、套內(nèi)墻體面積、陽(yáng)臺(tái)建筑面積三部分組成。 （一）計(jì)算全部建筑面積的范圍： 1．永久性結(jié)構(gòu)的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上外圍水平 面積計(jì)算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計(jì)算。 2．穿過(guò)房屋的通道、房屋內(nèi)的大廳、門(mén)廳，不論其高度，均按一層計(jì)算。 3．樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然層計(jì)算。 4．封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其外圍水平投影面積計(jì)算。 （二）計(jì)算一半建筑面積的范圍： 1．與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無(wú)柱的走廊、檐廊，按其圍護(hù)結(jié)構(gòu) 外圍水平投影面積一半計(jì)算。 2．獨(dú)立柱、單排柱的門(mén)廊、車(chē)棚、貨棚、站臺(tái)等永久性建筑，按其上蓋水平投 影面積的一半計(jì)算。 3．未封閉的陽(yáng)臺(tái)、挑廊按其水平投影面積的一半計(jì)算。 （三）不計(jì)算建筑面積的范圍： 1

．凸出房屋墻面的構(gòu)件、配件、挑檐、半園柱、勒腳、臺(tái)階等。 2．半園柱的雨篷。 3．房屋的天面、挑臺(tái)，天面上的花園、游泳池。 （四）應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積： 1．各產(chǎn)權(quán)戶共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設(shè)備間、公共 門(mén)廳、過(guò)道、地下室、值班警衛(wèi)室以及為整幢房屋服務(wù)的共有房屋和管理用房均 作為共有部位計(jì)算建筑面積。 2．套（單元）與公用建筑空間之間的隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投 影面積的一半，為共有建筑面積。 （五）不應(yīng)分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ�面積： 1．從屬于人防工程的地下室、半地下室。 2．供出租或出售的固定車(chē)位或?qū)Ｓ密?chē)庫(kù)。 七、商品房買(mǎi)賣(mài)雙方因面積誤差產(chǎn)生糾紛的原因 商品房買(mǎi)賣(mài)合同約定的面積與產(chǎn)權(quán)證的面積常有誤差。其主要原因有：1.雙方簽 訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同后因商品房開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)變更造成的房屋面積誤差；2.因產(chǎn)權(quán) 登記時(shí)露臺(tái)�煒琼斊脚_(tái) 不計(jì)算為房屋建筑面積， 而買(mǎi)賣(mài)雙方在房屋買(mǎi)賣(mài)合同中 將獨(dú)立或不獨(dú)立使用的露臺(tái)�煒琼斊脚_(tái) 面積計(jì)入房屋建筑面積造成的面積誤 差；3.適用的測(cè)量規(guī)則標(biāo)準(zhǔn)不同造成的面積誤差。上述原因造成的面積誤差比絕 對(duì)值一般在 3％以上，買(mǎi)賣(mài)雙方往往因此產(chǎn)生糾紛。另外，由于施工、測(cè)繪規(guī)則 允許的誤差而造成的面積誤差在所難免， 因誤差比值較小， 雙方一般能協(xié)商解決。

八、什么是面積誤差？什么是面積誤差比？ 面積誤差，是指房屋在嚴(yán)格按照規(guī)劃核準(zhǔn)、設(shè)計(jì)的要求進(jìn)行建設(shè)，竣工后實(shí)測(cè)面 積與預(yù)測(cè)面積產(chǎn)生的誤差。 房屋的面積誤差比，根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》相關(guān)規(guī)定，房屋的面積誤差比 的計(jì)算公式為： 產(chǎn)權(quán)登記面積－合同約定面積 面積誤差比＝─────────────×１００％ 合同約定面積 九、購(gòu)房人怎么發(fā)現(xiàn)面積誤差？ “很難發(fā)現(xiàn)。可以說(shuō)公攤面積方面的誤差幾乎無(wú)法發(fā)現(xiàn)，第一合同中往往不寫(xiě)明 公攤部分在什么地方，沒(méi)有辦法確定總測(cè)量對(duì)象與總面積；第二消費(fèi)者拿不到設(shè) 計(jì)與施工圖紙，連墻厚都不知道，怎么測(cè)量建筑面積？第三、測(cè)量就要將全樓測(cè) 量，每樓的最低測(cè)量費(fèi)用大概不低于 3 萬(wàn)元，哪個(gè)消費(fèi)者會(huì)出 3 萬(wàn)元來(lái)為一個(gè)整 樓進(jìn)行測(cè)量呢，所以說(shuō)讓消費(fèi)者核實(shí)面積誤差不可能的。（著名房產(chǎn)律師秦兵） 十、發(fā)現(xiàn)面積誤差，怎么處理？ 現(xiàn)在，有不少房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在房屋面積上做文章，往往會(huì)有實(shí)測(cè)面積少于圖紙上住 房面積的情況出現(xiàn)。由于購(gòu)房金額巨大，這樣會(huì)使買(mǎi)受人造成不少的損失。 面積誤差的處理原則： 第一、依據(jù)合同約定的處理原則處理。 購(gòu)房時(shí)應(yīng)在合同中寫(xiě)明銷(xiāo)售房屋包括套內(nèi)面

積和公攤面積在內(nèi)的暫測(cè)總建筑面 積，并明確約定：“預(yù)售時(shí)根據(jù)甲方暫測(cè)面積付款，最終以房地局認(rèn)定的實(shí)測(cè)面 積為準(zhǔn)”。以及實(shí)測(cè)面積與暫測(cè)面積誤差比及其處理原則。 第二、據(jù)實(shí)結(jié)算。 如合同無(wú)約定或者約定不明確，面積誤差比絕對(duì)值在 3%以內(nèi)（含 3%），按照 合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同的，不予支持。 第三、退房還款。面積誤差比絕對(duì)值超過(guò) 3%，買(mǎi)受人請(qǐng)求解除合同，返還已付 購(gòu)房款及利息的，應(yīng)予支持。 第四、不退房，分別對(duì)待。如買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同，房屋實(shí)際面積大于合同 約定面積的，面積誤差比在 3%以內(nèi)（含 3%）部分的房?jī)r(jià)由買(mǎi)受人按照約定的 價(jià)格補(bǔ)足，面積誤差比超出 3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人承擔(dān)，所有權(quán)歸買(mǎi)受人。 第五、還款與雙倍返還。房屋實(shí)際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在 3% 以內(nèi)（含 3%）部分的房?jī)r(jià)款及利息，由出賣(mài)人返還給買(mǎi)受人，面積誤差比超過(guò) 3%部分的房?jī)r(jià)款由出賣(mài)人雙倍返還買(mǎi)受人。 附一：秦兵律師對(duì)本條的釋義： 釋義：中國(guó)的商品房買(mǎi)賣(mài)合同中會(huì)出多少個(gè)面積方面的述語(yǔ)，據(jù)我所知大概有以 下五個(gè)：銷(xiāo)售面積、建筑面積、套內(nèi)建筑面積、套內(nèi)實(shí)用面積、公攤面積，其實(shí) 面積就是長(zhǎng)寬之積，為什么要做得這么復(fù)雜呢？其中一個(gè)重要的基本原理是：將 簡(jiǎn)單的事情復(fù)雜化后就可以獲得暴利。所以說(shuō)北京現(xiàn)在的業(yè)主，幾乎人人都知道 自己房屋的建筑面積是多少， 但是能夠知道自己的建筑面積中分?jǐn)偟墓�用面積是 多少、公用部位又在何處的人可以說(shuō)是萬(wàn)里挑一。為什么實(shí)用面積這么簡(jiǎn)單的內(nèi) 容推廣不開(kāi)，而建筑面積這么復(fù)雜的概念卻大行其事，就是因?yàn)閷?shí)用面積太容易

核實(shí)了，開(kāi)發(fā)企業(yè)很難做假；而建筑面積不僅容易做假，而且即使被查出來(lái)也可 以以“由第三方測(cè)量”為理由開(kāi)脫責(zé)任；所以說(shuō)中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)是欺詐者的天 堂，再老實(shí)的企業(yè)到中國(guó)搞房地產(chǎn)也要學(xué)著搞點(diǎn)小動(dòng)作，而且往往從面積開(kāi)始。 這個(gè)司法解釋早就開(kāi)始準(zhǔn)備了，我本來(lái)以為會(huì)在面積問(wèn)題上有所突破，例如：業(yè) 主是否有權(quán)選擇測(cè)量單位、 測(cè)量失誤的責(zé)任是否應(yīng)當(dāng)由開(kāi)發(fā)企業(yè)與測(cè)量企業(yè)共同 承擔(dān)、面積測(cè)量報(bào)告是否應(yīng)當(dāng)附圖等具體問(wèn)題上進(jìn)行規(guī)定，但是很顯然，司法解 釋依然沒(méi)有說(shuō)清楚這一點(diǎn)，例如：如果套內(nèi)實(shí)用面積減少 10%，但總建筑面積僅 減少 2%，能不能解除合同？看來(lái)這又給我們留下了很多工作；中國(guó)消費(fèi)者維權(quán) 的道路已經(jīng)很漫長(zhǎng)了，中國(guó)商品房消費(fèi)者維權(quán)的道路會(huì)更加漫長(zhǎng)。 附二： 《關(guān)于房屋建筑面積計(jì)算與房屋權(quán)屬登記有關(guān)問(wèn)題的通知》 建住房[201*]74 號(hào) 各省、自

第五篇：《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》考點(diǎn)解讀

《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》考點(diǎn)解讀

《最高人民法院關(guān)于審理買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律問(wèn)題的解釋》（以下簡(jiǎn)稱《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》）經(jīng)過(guò)12年的醞釀，12稿增刪修訂，最終于201*年6月5日公布，并將于7月1日起施行。這部司法解釋對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同的成立及效力、標(biāo)的物交付和所有權(quán)轉(zhuǎn)移、標(biāo)的物毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)、標(biāo)的物的檢驗(yàn)、違約責(zé)任、所有權(quán)保留、特種買(mǎi)賣(mài)等具體適用法律問(wèn)題作出了明確細(xì)致的規(guī)定。為了讓大家更好地理解這部司法解釋，進(jìn)而加深對(duì)合同法制度的掌握，我們?yōu)榇蠹覂A心打造了這次《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》的集體解讀。需要說(shuō)明的是，由于這部司法解釋并未納入201*年司法考試大綱，因此直接以該司法解釋的條文命題的可能性較小。但由于《買(mǎi)賣(mài)合同解釋》中的大部分條文其實(shí)是對(duì)于之前已形成通說(shuō)的學(xué)理的落實(shí)和條文化，因此，即使沒(méi)有這部司法解釋，今年的考試中以其中的條文所涉知識(shí)命題，嚴(yán)格來(lái)說(shuō)亦不超綱。由此言之，準(zhǔn)確掌握這部司法解釋，對(duì)于201*年的司法考試就有了直接的現(xiàn)實(shí)意義。至于極少數(shù)與《合同法》考點(diǎn)相沖突的條文，根據(jù)以往的命題規(guī)律，這樣的知識(shí)點(diǎn)通常會(huì)被有意識(shí)地回避，不會(huì)出現(xiàn)在考試之中，大家無(wú)需過(guò)慮。

第一部分 買(mǎi)賣(mài)合同的成立及效力

知識(shí)點(diǎn)1：合同關(guān)系之證明

第一條當(dāng)事人之間沒(méi)有書(shū)面合同，一方以送貨單、收貨單、結(jié)算單、發(fā)票等主張存在買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)當(dāng)結(jié)合當(dāng)事人之間的交易方式、交易習(xí)慣以及其他相關(guān)證據(jù)，對(duì)買(mǎi)賣(mài)合同是否成立作出認(rèn)定。對(duì)賬確認(rèn)函、債權(quán)確認(rèn)書(shū)等函件、憑證沒(méi)有記載債權(quán)人名稱，買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人一方以此證明存在買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系的，人民法院應(yīng)予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。

知識(shí)點(diǎn)2：預(yù)約合同之效力

第二條當(dāng)事人簽訂認(rèn)購(gòu)書(shū)、訂購(gòu)書(shū)、預(yù)訂書(shū)、意向書(shū)、備忘錄等預(yù)約合同，約定在將來(lái)一定期限內(nèi)訂立買(mǎi)賣(mài)合同，一方不履行訂立買(mǎi)賣(mài)合同的義務(wù)，對(duì)方請(qǐng)求其承擔(dān)預(yù)約合同違約責(zé)任或者要求解除預(yù)約合同并主張損害賠償?shù)�，人民法院�?yīng)予支持。

知識(shí)點(diǎn)3：無(wú)權(quán)處分合同之效力

第三條當(dāng)事人一方以出賣(mài)人在締約時(shí)對(duì)標(biāo)的物沒(méi)有所有權(quán)或者處分權(quán)為由主張合同無(wú)效的，人民法院不予支持。出賣(mài)人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移，買(mǎi)受人要求出賣(mài)人承擔(dān)違約責(zé)任或者要求解除合同并主張損害賠償?shù)�，人民法院�?yīng)予支持。

第二部分 標(biāo)的物交付和所有權(quán)轉(zhuǎn)移

知識(shí)點(diǎn)4：點(diǎn)子信息產(chǎn)品的交付

第五條標(biāo)的物為無(wú)需以有形載體交付的電子信息產(chǎn)品，當(dāng)事人對(duì)交付方式約定不明確，且依照合同法第六十一條的規(guī)定仍不能確定的，買(mǎi)受人收到約定的電子信息產(chǎn)品或者權(quán)利憑證即為交付。

知識(shí)點(diǎn)5：超過(guò)約定數(shù)量交付的處理

第六條根據(jù)合同法第一百六十二條的規(guī)定，買(mǎi)受人拒絕接收多交部分標(biāo)的物的，可以代為保管多交部分標(biāo)的物。買(mǎi)受人主張出賣(mài)人負(fù)擔(dān)代為保管期間的合理費(fèi)用的，人民法院應(yīng)予支持。買(mǎi)受人主張出賣(mài)人承擔(dān)代為保管期間非因買(mǎi)受人故意或者重大過(guò)失造成的損失的，人民法院應(yīng)予支持。

知識(shí)點(diǎn)6：交付義務(wù)已履行之證明

第八條出賣(mài)人僅以增值稅專用發(fā)票及稅款抵扣資料證明其已履行交付標(biāo)的物義務(wù)，買(mǎi)受人不認(rèn)可的，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)提供其他證據(jù)證明交付標(biāo)的物的事實(shí)。合同約定或者當(dāng)事人之間習(xí)慣以普通發(fā)票作為付款憑證，買(mǎi)受人以普通發(fā)票證明已經(jīng)履行付款義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持，但有相反證據(jù)足以推翻的除外。

知識(shí)點(diǎn)7：多重買(mǎi)賣(mài)場(chǎng)合下的履行規(guī)則

第九條 出賣(mài)人就同一普通動(dòng)產(chǎn)訂立多重買(mǎi)賣(mài)合同，在買(mǎi)賣(mài)合同均有效的情況下，買(mǎi)受人均要求實(shí)際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：

（一）先行受領(lǐng)交付的買(mǎi)受人請(qǐng)求確認(rèn)所有權(quán)已經(jīng)轉(zhuǎn)移的，人民法院應(yīng)予支持；

（二）均未受領(lǐng)交付，先行支付價(jià)款的買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；

（三）均未受領(lǐng)交付，也未支付價(jià)款，依法成立在先合同的買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持。

第十條出賣(mài)人就同一船舶、航空器、機(jī)動(dòng)車(chē)等特殊動(dòng)產(chǎn)訂立多重買(mǎi)賣(mài)合同，在買(mǎi)賣(mài)合同均有效的情況下，買(mǎi)受人均要求實(shí)際履行合同的，應(yīng)當(dāng)按照以下情形分別處理：

（一）先行受領(lǐng)交付的買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人履行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；

（二）均未受領(lǐng)交付，先行辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人履行交付標(biāo)的物等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；

（三）均未受領(lǐng)交付，也未辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，依法成立在先合同的買(mǎi)受人請(qǐng)求出賣(mài)人履行交付標(biāo)的物和辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)等合同義務(wù)的，人民法院應(yīng)予支持；

（四）出賣(mài)人將標(biāo)的物交付給買(mǎi)受人之一，又為其他買(mǎi)受人辦理所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，已受領(lǐng)交付的買(mǎi)受人請(qǐng)求將標(biāo)的物所有權(quán)登記在自己名下的，人民法予支持。

第三部分 標(biāo)的物風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)

知識(shí)點(diǎn)8：代辦托運(yùn)之認(rèn)定

第十一條 合同法第一百四十一條第二款第（一）項(xiàng)規(guī)定的“標(biāo)的物需要運(yùn)輸?shù)摹保�是指�?biāo)的物由出賣(mài)人負(fù)責(zé)辦理托運(yùn)，承運(yùn)人系獨(dú)立于買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人之外的運(yùn)輸業(yè)者的情形。標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)，按照合同法第一百四十五條的規(guī)定處理。

知識(shí)點(diǎn)9：標(biāo)的物需運(yùn)送場(chǎng)合的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)

第十二條 出賣(mài)人根據(jù)合同約定將標(biāo)的物運(yùn)送至買(mǎi)受人指定地點(diǎn)并交付給承運(yùn)人后，標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)由買(mǎi)受人負(fù)擔(dān)，但當(dāng)事人另有約定的除外。

知識(shí)點(diǎn)10：出賣(mài)人的貨損告知義務(wù)

第十三條 出賣(mài)人出賣(mài)交由承運(yùn)人運(yùn)輸?shù)脑谕緲?biāo)的物，在合同成立時(shí)知道或者應(yīng)當(dāng)知道標(biāo)的物已經(jīng)毀損、滅失卻未告知買(mǎi)受人，買(mǎi)受人主張出賣(mài)人負(fù)擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。

知識(shí)點(diǎn)11：種類物特定化前的風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)

第十四條當(dāng)事人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)負(fù)擔(dān)沒(méi)有約定，標(biāo)的物為種類物，出賣(mài)人未以裝運(yùn)單據(jù)、加蓋標(biāo)記、

通知買(mǎi)受人等可識(shí)別的方式清楚地將標(biāo)的物特定于買(mǎi)賣(mài)合同，買(mǎi)受人主張不負(fù)擔(dān)標(biāo)的物毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)的，人民法院應(yīng)予支持。

第四部分 違約責(zé)任

知識(shí)點(diǎn)12：質(zhì)量瑕疵的違約責(zé)任承擔(dān)

第二十三條標(biāo)的物質(zhì)量不符合約定，買(mǎi)受人依照合同法第一百一十一條的規(guī)定要求減少價(jià)款的，人民法院應(yīng)予支持。當(dāng)事人主張以符合約定的標(biāo)的物和實(shí)際交付的標(biāo)的物按交付時(shí)的市場(chǎng)價(jià)值計(jì)算差價(jià)的，人民法院應(yīng)予支持。價(jià)款已經(jīng)支付，買(mǎi)受人主張返還減價(jià)后多出部分價(jià)款的，人民法院應(yīng)予支持。

知識(shí)點(diǎn)13：逾期付款的違約責(zé)任

第二十四條買(mǎi)賣(mài)合同對(duì)付款期限作出的變更，不影響當(dāng)事人關(guān)于逾期付款違約金的約定，但該違約金的起算點(diǎn)應(yīng)當(dāng)隨之變更。買(mǎi)賣(mài)合同約定逾期付款違約金，買(mǎi)受人以出賣(mài)人受價(jià)款時(shí)未主張逾期付款違約金為由拒絕支付該違約金的，人民法院不予支持。買(mǎi)賣(mài)合同約定逾期付款違約金，但對(duì)賬單、還款協(xié)議等未涉及逾期付款責(zé)任，出賣(mài)人根據(jù)對(duì)賬單、還款協(xié)議等主張欠款時(shí)請(qǐng)求買(mǎi)受人依約支付逾期付款違約金的，人民法院應(yīng)予支持，但對(duì)賬單、還款協(xié)議等明確載有本金及逾期付款利息數(shù)額或者已經(jīng)變更買(mǎi)賣(mài)合同中關(guān)于本金、利息等約定內(nèi)容的除外。買(mǎi)賣(mài)合同沒(méi)有約定逾期付款違約金或者該違約金的計(jì)算方法，出賣(mài)人以買(mǎi)受人違約為由主張賠償逾期付款損失的，人民法院可以中國(guó)人民銀行同期同類人民幣貸款基準(zhǔn)利率為基礎(chǔ)，參照逾期罰息利率標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算。

知識(shí)點(diǎn)14：合同解除后的違約金責(zé)任

第二十六條買(mǎi)賣(mài)合同因違約而解除后，守約方主張繼續(xù)適用違約金條款的，人民法院應(yīng)予支持；但約定的違約金過(guò)分高于造成的損失的，人民法院可以參照合同法第一百一十四條第二款的規(guī)定處理。

知識(shí)點(diǎn)15：定金與賠償金的并用

第二十八條買(mǎi)賣(mài)合同約定的定金不足以彌補(bǔ)一方違約造成的損失，對(duì)方請(qǐng)求賠償超過(guò)定金部分的損失的，人民法院可以并處，但定金和損失賠償?shù)臄?shù)額總和不應(yīng)高于因違約造成的損失。

知識(shí)點(diǎn)16：違約中的與有過(guò)失

第三十條 買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人一方違約造成對(duì)方損失，對(duì)方對(duì)損失的發(fā)生也有過(guò)錯(cuò)，違約方主張扣減相應(yīng)的損失賠償額的，人民法院應(yīng)予支持。

第五部分 所有權(quán)保留

知識(shí)點(diǎn)17：所有權(quán)保留買(mǎi)賣(mài)的適用范圍

第三十四條買(mǎi)賣(mài)合同當(dāng)事人主張合同法第一百三十四條關(guān)于標(biāo)的物所有權(quán)保留的規(guī)定適用于不動(dòng)產(chǎn)的，人民法院不予支持。

知識(shí)點(diǎn)18：出賣(mài)人取回標(biāo)的物的情形及限制

第三十五條當(dāng)事人約定所有權(quán)保留，在標(biāo)的物所有權(quán)轉(zhuǎn)移前，買(mǎi)受人有下情形之一，對(duì)出賣(mài)人造成損害，出賣(mài)人主張取回標(biāo)的物的，人民法院應(yīng)予支持：

（一）未按約定支付價(jià)款的；

（二）未按約定完成特定條件的；

（三）將標(biāo)的物出賣(mài)、出質(zhì)或者作出其他不當(dāng)處分的。取回的標(biāo)的物價(jià)值顯著減少，出賣(mài)人要求買(mǎi)受人賠償損失的，人民法院應(yīng)予支持。

第三十六條買(mǎi)受人已經(jīng)支付標(biāo)的物總價(jià)款的百分之七十五以上，出賣(mài)人主張取回標(biāo)的物的，人民法院不予支持。在本解釋第三十五條第一款第（三）項(xiàng)情形下，第三人依據(jù)物權(quán)法第一百零六條的規(guī)定已經(jīng)善意取得標(biāo)的物所有權(quán)或者其他物權(quán)，出賣(mài)人主張取回標(biāo)的物的，人民法院不予支持。

知識(shí)點(diǎn)19：標(biāo)的物的回贖及另行出賣(mài)

第三十七條出賣(mài)人取回標(biāo)的物后，買(mǎi)受人在雙方約定的或者出賣(mài)人指定的回贖期間內(nèi)，消除出賣(mài)人取回標(biāo)的物的事由，主張回贖標(biāo)的物的，人民法院應(yīng)予支持。買(mǎi)受人在回贖期間內(nèi)沒(méi)有回贖標(biāo)的物的，出賣(mài)人可以另行出賣(mài)標(biāo)的物。出賣(mài)人另行出賣(mài)標(biāo)的物的，出賣(mài)所得價(jià)款依次扣除取回和保管費(fèi)用、再交易費(fèi)用、利息、未清償?shù)膬r(jià)金后仍有剩余的，應(yīng)返還原買(mǎi)受人；如有不足，出賣(mài)人要求原買(mǎi)受人清償?shù)�，人民法院�?yīng)予支持，但原買(mǎi)受人有證據(jù)證明出賣(mài)人另行出賣(mài)的價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格的除外。

第六部分 特種買(mǎi)賣(mài)

知識(shí)點(diǎn)20：分期付款買(mǎi)賣(mài)

第三十八條合同法第一百六十七條第一款規(guī)定的“分期付款”，系指買(mǎi)受人將應(yīng)付的總價(jià)款在一定期間內(nèi)至少分三次向出賣(mài)人支付。分期付款買(mǎi)賣(mài)合同的約定違反合同法第一百六十七條第一款的規(guī)定，損害買(mǎi)受人利益，買(mǎi)受人主張?jiān)摷s定無(wú)效的，人民法院應(yīng)予支持。

第三十九條分期付款買(mǎi)賣(mài)合同約定出賣(mài)人在解除合同時(shí)可以扣留已受領(lǐng)價(jià)金，出賣(mài)人扣留的金額超過(guò)標(biāo)的物使用費(fèi)以及標(biāo)的物受損賠償額，買(mǎi)受人請(qǐng)求返還超過(guò)部分的，人民法院應(yīng)予支持。當(dāng)事人對(duì)標(biāo)的物的使用費(fèi)沒(méi)有約定的，人民法院可以參照當(dāng)?shù)赝�類�?biāo)的物的租金標(biāo)準(zhǔn)確定。

知識(shí)點(diǎn)21：樣品買(mǎi)賣(mài)

第四十條合同約定的樣品質(zhì)量與文字說(shuō)明不一致且發(fā)生糾紛時(shí)當(dāng)事人不能達(dá)成合意，樣品封存后外觀和內(nèi)在品質(zhì)沒(méi)有發(fā)生變化的，人民法院應(yīng)當(dāng)以樣品為準(zhǔn)；外觀和內(nèi)在品質(zhì)發(fā)生變化，或者當(dāng)事人對(duì)是否發(fā)生變化有爭(zhēng)議而又無(wú)法查明的，人民法院應(yīng)當(dāng)以文字說(shuō)明為準(zhǔn)。

知識(shí)點(diǎn)22：試用買(mǎi)賣(mài)

第四十一條試用買(mǎi)賣(mài)的買(mǎi)受人在試用期內(nèi)已經(jīng)支付一部分價(jià)款的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)受人同意購(gòu)買(mǎi)，但合同另有約定的除外。在試用期內(nèi)，買(mǎi)受人對(duì)標(biāo)的物實(shí)施了出賣(mài)、出租、設(shè)定擔(dān)保物權(quán)等非試用行為的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定買(mǎi)受人同意購(gòu)買(mǎi)。

第四十二條買(mǎi)賣(mài)合同存在下列約定內(nèi)容之一的，不屬于試用買(mǎi)賣(mài)。買(mǎi)受人主張屬于試用買(mǎi)賣(mài)的，人民法院不予支持：

（一）約定標(biāo)的物經(jīng)過(guò)試用或者檢驗(yàn)符合一定要求時(shí)，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物；

（二）約定第三人經(jīng)試驗(yàn)對(duì)標(biāo)的物認(rèn)可時(shí)，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)購(gòu)買(mǎi)標(biāo)的物；

（三）約定買(mǎi)受人在一定期間內(nèi)可以調(diào)換標(biāo)的物；

（四）約定買(mǎi)受人在一定期間內(nèi)可以退還標(biāo)的物。

第四十三條試用買(mǎi)賣(mài)的當(dāng)事人沒(méi)有約定使用費(fèi)或者約定不明確，出賣(mài)人主張買(mǎi)受人支付使用費(fèi)的，人民法院不予支持。

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