第一篇：上海房產(chǎn)律師-二手房中介服務(wù)合同糾紛案件中“跳中介”問題應(yīng)如何處理

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上海房產(chǎn)律師-二手房中介服務(wù)合同糾紛案件中“跳

中介”問題應(yīng)如何處理

近年來，隨著二手房交易的日趨頻繁，房屋中介機構(gòu)以房屋買受人與出賣人私下達成交易或另行委托他人居間（即所謂的“跳中介”）為由，要求對方承擔(dān)違約責(zé)任的案件時有發(fā)生。在司法實踐中，各法院對此類中介服務(wù)合同約定條款的效力、“跳中介”行為是否構(gòu)成違約、責(zé)任如何承擔(dān)等的認定存在一定的差異。我們認為，此類糾紛的處理應(yīng)當(dāng)遵循誠實信用、平等保護的原則，既要維護房屋交易雙方的合法權(quán)益，也要促進房屋中介市場有序發(fā)展。

1、關(guān)于約定條款的效力。目前，中介服務(wù)合同中普遍存在著“跳中介”要承擔(dān)違約責(zé)任的合同條款。我們認為此類條款如果是中介機構(gòu)為了保護自身合法權(quán)益，在提供一定中介服務(wù)后，防止當(dāng)事人利用已獲得的服務(wù)進行私下交易的背信行為，則不宜簡單地一概認為是免除自身責(zé)任、加重對方責(zé)任、排除對方主要權(quán)利的格式條款而認定無效。

2、關(guān)于“跳中介”行為是否構(gòu)成違約的認定。包括“跳中介”構(gòu)成違約等條款在內(nèi)的中介服務(wù)合同簽訂后，當(dāng)事人事后沒有通過該中介機構(gòu)達成購房協(xié)議，是否構(gòu)成違約，一般應(yīng)結(jié)合房屋出賣人的委托情況（如：中介機構(gòu)是否獨家代理）、當(dāng)事人是否存在私下交易、房屋成交價格等方面的事實綜合進行判斷，而不能僅以買賣雙方達成購房協(xié)議即認定當(dāng)事人存在“跳中介”違約行為。

3、關(guān)于違約金的調(diào)整。中介服務(wù)合同往往約定，如果發(fā)生“跳中介”行為買受人或出賣人即要向中介機構(gòu)承擔(dān)一定數(shù)額的違約金。審批實踐中，對此類合同約定的違約金是否過高，法院能否主動審查，存在一定的爭議。我們認為，違約金的調(diào)整屬權(quán)利阻卻事由的抗辯，法院不宜主動干預(yù)。一般情況下，在當(dāng)事人提出請求調(diào)整違約金的主張后，法院方可予以審查。對于當(dāng)事人僅以不構(gòu)成違約進行抗辯的，法院可以通過適當(dāng)?shù)姆绞接枰葬屆�，以明確當(dāng)事人在法院認定其違約時，是否行使調(diào)整違約金的權(quán)利。違約金調(diào)整的具體標準，應(yīng)結(jié)合中介機構(gòu)已提供服務(wù)的內(nèi)容，當(dāng)事人的過錯程度以及獲利情況等綜合因素，根據(jù)公平原則和誠實信用原則予以衡量，并作出裁決。 上海婚姻律師

來源：上海房產(chǎn)律師，吉建明律師：1582170201*

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第二篇：找法網(wǎng)王旭東律師談房產(chǎn)新政下的房產(chǎn)買賣合同糾紛

房產(chǎn)新政下如何處理房產(chǎn)買賣合同糾紛

——找法網(wǎng)王旭東律師

前言: 為了遏制房價過快上漲的勢頭，國務(wù)院下發(fā)了一系列調(diào)控房價的政策措施，特別是201*年4月17日國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》（以下簡稱“房產(chǎn)新政”）后，對在此政策調(diào)整前已經(jīng)簽訂的各類現(xiàn)房、期房、二手房買賣合同的履行帶來諸多問題，如何合理的應(yīng)用《合同法》以及其他法律文件的規(guī)定，幫助由于政策調(diào)整而存在合同履行障礙的出賣人、買受人、居間人等妥善處理他們已經(jīng)簽訂的房屋買賣合同，就成了迫切需要解決的法律問題。筆者作為一名從事房地產(chǎn)行業(yè)的專業(yè)律師，將從《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[201*]7號）和《最高人民法院關(guān)于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋(二)》（法釋[201*]5號）第二十六條規(guī)定中確定的情勢變更原則的角度出發(fā)，結(jié)合自己辦理的類似案件，通過本文對房產(chǎn)買賣合同各方當(dāng)事人共同關(guān)心的此類合同能否變更或解除、如何確定雙方的責(zé)任承擔(dān)等等問題做出一個初步的法律分析，希望能對房產(chǎn)買賣雙方和居間人有所幫助，也非常愿意和關(guān)心此類問題的朋友共同探討。

一、房產(chǎn)新政及其帶來的法律問題

201*年以來，房價成為輿論的焦點，3月份的“兩會”以后，房價依然堅挺，房價問題已由單純的價格問題演變?yōu)槊裆鷨栴}，為切實有效抑制房價，遏制投機炒房行為，201*年4月17日國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，其核心內(nèi)容為：

1、提高按揭貸款首付比例。房產(chǎn)新政規(guī)定，對購買首套自住房且套型建筑面積在90平方米以上的家庭（包括借款人、配偶及未成年子女，下同），貸款首付款比例不得低于30%；對貸款購買第二套住房的家庭，貸款首付款比例不得低于50%，貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。

2、提高二套及以上住房貸款比例。房產(chǎn)新政規(guī)定，對貸款購買第二套住房的家庭貸款利率不得低于基準利率的1.1倍；對貸款購買第三套及以上住房的，貸款首付款比例和貸款利率應(yīng)大幅度提高。

3、暫停發(fā)放購買第三套及以上住房貸款；

4、對不能提供1年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會保險繳納證明的非本地居民暫停發(fā)放購買住房貸款。

5、 對境外機構(gòu)和個人購房，嚴格按有關(guān)政策執(zhí)行。

房產(chǎn)新政實施后，改變了過去房市吸虹過剩貨幣流動性的通道，投資、投機性需求失去了通過價差交易獲利的機會，從而逆轉(zhuǎn)了對市場對房價的預(yù)期。同時，房產(chǎn)新政未能就新政出臺前所簽訂的沒有完成交易的購房協(xié)議是否要遵循房產(chǎn)新政等做出清晰的劃定，導(dǎo)致執(zhí)行部門一刀切的統(tǒng)一執(zhí)行新的購房和房貸新政，部分購房人因購房、房貸門檻的提高，無法再按照原合同約定繼續(xù)履行合同。

房產(chǎn)政策的劇變對房產(chǎn)買賣產(chǎn)生了巨大的沖擊，是信守承諾繼續(xù)交易，還是變更或解除合同？買受人能否以房產(chǎn)新政為“不可抗力”或“情勢變更”為由變更或解除房產(chǎn)買賣合同？解除或變更房產(chǎn)買賣合同后的法律責(zé)任如何承擔(dān)？守約方如何維護自己的合法權(quán)益等問題，這些都是出賣人、買受人、居間人迫切需要解決的問題。為正確適用法律，妥善解決糾紛，保護房屋買賣各方當(dāng)事人的合法權(quán)益，筆者以下提出法律意見，供房產(chǎn)買賣雙方和居間人參考。

二、房產(chǎn)新政在房產(chǎn)買賣合同中法律定性。

房產(chǎn)新政出臺后，由于首付提高、利息增加、貸款額度減少、貸不出款，引發(fā)買受人退

房潮，焦點主要在于，房產(chǎn)新政是不可抗力或者情勢變更，還是屬于正常的商業(yè)風(fēng)險，買受人要求退房是否屬于違約，要不要承擔(dān)違約責(zé)任？

買受人認為房產(chǎn)新政屬于情勢變更，買受人可以解除或變更合同，無需承擔(dān)違約責(zé)任，其理由是：雙方簽訂的房產(chǎn)買賣合同雖然有效，但在合同履行過程中，由于房產(chǎn)新政實施，導(dǎo)致首付提高、利息增加、貸款額度減少、貸不出款，改變了房款支付方式和比例，這是雙方在簽訂房產(chǎn)買賣合同時所無法預(yù)料的，無法避免的，是一種無法防止的外因，而非買受人個人原因?qū)е拢�而且超過了買受人承受能力，買受人無法克服。若按照原合同繼續(xù)履行，對買受人來說將導(dǎo)致明顯不公平。所以，房產(chǎn)新政屬于情勢變更，買受人可以解除合同而且不應(yīng)承擔(dān)解除合同的違約責(zé)任。

出賣人認為房產(chǎn)新政屬于正常的商業(yè)風(fēng)險，買受人應(yīng)繼續(xù)履行合同。其理由是：雙方簽訂的房產(chǎn)買賣合同是在平等互利、等價有償?shù)脑瓌t下經(jīng)過協(xié)商一致自愿達成的，是一份有效合同，且合同的內(nèi)容也不違反現(xiàn)行法律和法規(guī)。對有效合同，雙方均應(yīng)全面履行。而且房地產(chǎn)調(diào)控政策并非不可預(yù)見、并非不可克服，因此房產(chǎn)新政不屬于情勢變更，屬于商業(yè)風(fēng)險，買受人要求變更或解除房產(chǎn)買賣合同沒有法律依據(jù)，買受人應(yīng)繼續(xù)履行合同。

筆者認為，上述兩種意見的爭議焦點是房產(chǎn)新政在房產(chǎn)買賣合同中的法律定性問題。合同簽訂后，在合同履行過程中房產(chǎn)新政出臺，對房產(chǎn)買賣產(chǎn)生巨大的沖擊，房產(chǎn)新政這種情況屬于商業(yè)風(fēng)險，還是情勢變更？合同一方能否以情勢變更要求對合同的相關(guān)條款進行變更或要求解除合同？要分析這個問題，我們應(yīng)對情勢變更原則及相關(guān)構(gòu)成等作一定的了解和分析。

1、適用情勢變更原則變更或解除合同的法律依據(jù)

《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋

[201*]7號）第二十三條的規(guī)定：商品房買賣合同約定，買受人以擔(dān)保貸款方式付款、因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，對方當(dāng)事人可以請求解除合同和賠償損失。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由未能訂立商品房擔(dān)保貸款合同并導(dǎo)致商品房買賣合同不能繼續(xù)履行的，當(dāng)事人可以請求解除合同，出賣人應(yīng)當(dāng)將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國合同法》若干問題的解釋（二）（法釋[201*]5號）第二十六條規(guī)定，合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險的重大變化，繼續(xù)履行合同對于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實際情況確定是否變更或者解除。

這兩個司法解釋是目前房產(chǎn)新政下引用情勢變更原則申請法院或仲裁機構(gòu)變更或解除合同的法律依據(jù)。

2、情勢變更原則的含義

情勢變更原則是一項涉及合同履行的法律原則。指在合同成立后至履行完畢前這段時間內(nèi)，因不可歸責(zé)于雙方當(dāng)事人的原因而發(fā)生情勢變更，致使繼續(xù)維持該合同之原有效力對受其影響的一方當(dāng)事人顯失公平，則允許該當(dāng)事人單方變更或者解除合同。所謂情勢，應(yīng)指合同成立之后、履行之前所發(fā)生的不可預(yù)見，無法控制，致使合同之基礎(chǔ)或環(huán)境發(fā)生根本性變化，并且其影響及于社會全體或者是局部，而不是單單只影響該合同本身，而且不是直接對合同的利益產(chǎn)生影響，而是通過該事由影響了合同訂立所依賴的客觀環(huán)境或者是基礎(chǔ)，進而影響該合同的，在這種情形下，履行該合同會造成合同當(dāng)事人雙方利益的不均衡，出現(xiàn)顯失公平的局面，有悖誠實信用原則。所謂的變更，是指合同賴以訂立的基礎(chǔ)或者環(huán)境（即情勢）發(fā)生了異常的、根本性的變動。這主要是與商業(yè)風(fēng)險的區(qū)別。一般的變化，如果不足以影響

到合同的實質(zhì)性內(nèi)容，不足以對合同訂立的基礎(chǔ)造成動搖，那么，就可以認為是一般的商業(yè)風(fēng)險。

3、情勢變更原則的構(gòu)成要件

（1）、不能預(yù)見性。即情勢變更的發(fā)生是合同雙方當(dāng)事人于訂立合同之時客觀上不能預(yù)見的。此處的不可預(yù)見與不可抗力的不可預(yù)見性應(yīng)具有一致性，并且可能會有某種關(guān)聯(lián)性，很多的情勢變更是由于不可抗力造成的。

（2）、不可歸責(zé)性。民法上以過錯責(zé)任為主要的歸責(zé)原則，當(dāng)事人對于自己的故意或者過失所造成的損失都要承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任。不可歸責(zé)的構(gòu)成要件之一是當(dāng)事人不存在故意或者過失。

（3）、該情勢變更發(fā)生在合同有效存續(xù)期間。即情勢變更發(fā)生于合同成立之后，完全履行之前，而不是發(fā)生在合同成立之前或者是履行完畢之后。

（4）、繼續(xù)履行合同會造成顯失公平。所謂顯失公平，是指非常明顯的不公平，而不是一般的利益不等或者對價不均。即符合《民法通則》若干問題的意見第72條“雙方的權(quán)利和義務(wù)明顯違反公平、等價有償原則”，可以認定為顯示公平。倘是已經(jīng)履行的合同造成了顯失公平，情勢變更原則就不能適用了，因為情勢變更原則只對于約定的合同履行期間生效，無溯及既往的法律效力。

（5）、適用情勢變更原則后不會造成新的不公平。依誠實信用原則以及公平原則，當(dāng)事人之間適用情勢變更原則而進行的合同調(diào)整或者解除，倘調(diào)整或者解除合同的行為不足以衡平當(dāng)事人雙方的利益，更甚者若造成對方當(dāng)事人的顯失公平，則非適用情勢變更原則的本意，更加違背了誠實信用原則和公平原則，因此，須適用情勢變更原則后進行的合同調(diào)整不會造成新的不公平，這是一個很基本的要件。

4、情勢變更原則與不可抗力、商業(yè)風(fēng)險的區(qū)別

（1）、情勢變更與不可抗力區(qū)別

所謂不可抗力，是指 “不能預(yù)見、不能避免并不能克服的客觀情況”，主要包括自然災(zāi)害、政府行為和戰(zhàn)爭等社會異�，F(xiàn)象。兩者雖都有當(dāng)事人不可預(yù)見、因客觀情況發(fā)生變化非當(dāng)事人故意或過錯引起，都在合同履行期間發(fā)生等相同點，但兩者之間還是有區(qū)別的，主要表現(xiàn)在，一是兩者對合同的阻礙程度不同。不可抗力是不可抗拒的，一般構(gòu)成履行不能或者是大部分履行不能，是絕對的不能。而情勢變更，則是對履行合同義務(wù)的一方當(dāng)事人構(gòu)成了顯失公平，屬于可以履行或者是履行困難，是相對的履行困難，而不是履行不能。二是引發(fā)是有原因不同。不可抗力主要有，一為自然災(zāi)害、政府行為、社會的異常變動等情況，如海嘯、地震、政府征收征用、戰(zhàn)爭、罷工、社會動亂等。而情勢變更則主要表現(xiàn)為合同基礎(chǔ)的變更，如物價暴漲暴跌、“非典”事件等。三是當(dāng)事人的權(quán)利性質(zhì)不同。不可抗力情形下，當(dāng)事人享有形成權(quán)，即只需在不可抗力事件發(fā)生后，通知對方當(dāng)事人即可，無須進行協(xié)商。而情勢變更則與之不同，當(dāng)事人所享有的是請求權(quán)，須經(jīng)司法判決來進行合同變更或者解除。四是法律后果不同。不可抗力是法定的免責(zé)事由，當(dāng)事人只要證明其履行困難或者履行不能是由于不可抗力造成的，即可獲得免責(zé)，而情勢變更不是法定免責(zé)事由，而且法官在自由裁量時，需要綜合考慮雙方當(dāng)事人的利益均衡，旨在平衡合同雙方當(dāng)事人的利益平衡問題，而不是免除誰的責(zé)任，并且情勢變更的法律后果是變更合同或者解除合同，而不是免除一方當(dāng)事人的合同義務(wù)。

（2）情勢變更原則與商業(yè)風(fēng)險的區(qū)別

所謂商業(yè)風(fēng)險，一般是指在商業(yè)經(jīng)濟活動中，因經(jīng)濟失利所應(yīng)承擔(dān)的正常商業(yè)損失。情勢變更原則與商業(yè)風(fēng)險之間的區(qū)別主要表現(xiàn)在：一是可預(yù)見性。商業(yè)風(fēng)險是可以預(yù)見的，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)預(yù)見或推定可以預(yù)見的情況或者事變，由于其故意或過失沒有預(yù)見，所造成的損失由其自行負擔(dān)。但是情勢變更原則卻要求該事變必須是當(dāng)事人所不可預(yù)見的。二是對當(dāng)事人

的過錯要求不同。情勢變更原則要求當(dāng)事人雙方均無過失才可以適用，但是商業(yè)風(fēng)險則可能是為當(dāng)事人過失所致。三是客觀情勢的變化程度不同。情勢變更一般是根本性的變化，而商業(yè)風(fēng)險則是在價格規(guī)律范圍內(nèi)的小幅度波動，是一般性的變化。四是看是否因繼續(xù)履行合同而構(gòu)成顯失公平，這也是判斷是否屬于商業(yè)風(fēng)險還是情勢變更的重要依據(jù)。究其本質(zhì)，情勢變更的原因是不可預(yù)見的非常情況，而商業(yè)風(fēng)險則屬于正常經(jīng)濟范圍內(nèi)的波動。

5、將房產(chǎn)新政認定為情勢變更，符合法律規(guī)定，更能體現(xiàn)當(dāng)事人的利益均衡，也與當(dāng)前的房產(chǎn)調(diào)控目標不相悖。

從房產(chǎn)新政來看，房產(chǎn)新政對于買賣雙方在已經(jīng)簽署合同但尚未履行完畢前來說都是不能預(yù)見的，責(zé)任也不可歸于一方，新政前合同賴以存在的客觀情況確實已發(fā)生變化，違背了購房人訂立合同時的基本條件，也并非出賣人的合理預(yù)期。房產(chǎn)新政的規(guī)定對于雙方來說都是必須要接受的，如果繼續(xù)履行會對一方顯失公平，因此這種情況認定為情勢變更，從而解除合同，符合法律規(guī)定，也能符合合同履行的公平原則，與政策調(diào)控的目標并不相悖。房產(chǎn)新政雖然屬于當(dāng)事人不能預(yù)見的情形，但并未達到不能避免并且不能克服的客觀程度，合同也并非絕對不能履行，不應(yīng)認定為不可抗力。如果將此種情況認定為不可抗力，則可預(yù)見的后果是不可抗力認定范圍的過寬，將造成合同穩(wěn)定性受到極大影響。另外，房產(chǎn)新政使購房人增加的負擔(dān)，并不屬于一般性的商業(yè)風(fēng)險，其后果不應(yīng)該由購房人承擔(dān)。如果因為政策調(diào)整而相應(yīng)地調(diào)整房屋買賣合同的履行方式，比如要求購房者提高首付款比例，在不能貸款的情況下一次性付款，那就等于強制購房人單方承擔(dān)政策調(diào)整帶來的全部不利后果，而出賣人利益不受實質(zhì)影響，甚至有所獲利，這顯然并不公平。

所以，將房產(chǎn)新政認定為情勢變更，更符合法律規(guī)定，也更能體現(xiàn)當(dāng)事人的權(quán)益平衡。從更深層次來看，房產(chǎn)新政的目的，一方面是通過提高購房首付和提高貸款利率來降低購房人資金承受力，遏止購房需求，減少房屋成交，以抑制高房價；另一方面是通過提高購房成本，減少購房需求來改變公眾的房價預(yù)期，從而遏止房價過快上漲。如果法院不將房產(chǎn)新政認定為情勢變更，維護房產(chǎn)買賣合同的有效性，判決繼續(xù)履行合同，將與政策調(diào)整的基本導(dǎo)向相悖，間接支持了高房價，對買受人來說，也導(dǎo)致顯示公平。

三、房產(chǎn)新政出臺后房產(chǎn)買賣合同糾紛的處理

由于房產(chǎn)買賣合同當(dāng)事人的具體情況差別很大，這些也將使各個房產(chǎn)買賣合同在新政出臺后的解決方式各有不同，或繼續(xù)履行，或變更，或解除，或承擔(dān)違約責(zé)任，或雙方免責(zé)，或協(xié)商解決，或仲裁訴訟，因此，針對房產(chǎn)新政下的房產(chǎn)買賣合同糾紛，應(yīng)根據(jù)不同情況，房產(chǎn)買賣合同當(dāng)事人應(yīng)根據(jù)不同情況采取不同的法律應(yīng)對措施。

1、對房產(chǎn)買賣合同糾紛，應(yīng)按照約定優(yōu)先、法定補充原則處理。

合同有約定的，按照合同約定處理，這是《合同法》處理合同糾紛的基本原則。如果房產(chǎn)買賣合同約定，因政府或銀行政策等原因發(fā)生變化，買受人屆時不能取得貸款或貸款額度不夠，應(yīng)自行籌措資金補齊房款，否則按已交房款（房屋總價）的一定比例承擔(dān)違約責(zé)任的，或約定買受人人因自身原因不能獲得銀行貸款，因自行補齊房屋全款，否則應(yīng)按房款（房屋總價）的一定比例支付違約金的，買受人必須按照合同約定補齊房款差價，而不得以房產(chǎn)新政為由要求解除合同。

2、未納入房產(chǎn)新政調(diào)整范圍的房產(chǎn)買賣合同糾紛，不得以房產(chǎn)新政為由要求解除合同。對貸款購買首套自住房且面積小于90平方米的房屋、以及購買商業(yè)性用房等，并未納入房產(chǎn)新政調(diào)整范圍，買受人不得以房產(chǎn)新政為由要求解除合同。

3、因首付提高、利息增加、銀行貸款額度減少或者貸不出款，致使買受人無法履行付款義務(wù)，買受人要求解除房屋買賣合同的處理。

一般情況下，首付提高、利息增加、銀行貸款額度減少或者貸不出款不會當(dāng)然導(dǎo)致買受人不能繼續(xù)履行合同，買受人也可以通過其它途徑籌措資金履行付款義務(wù)。因此，當(dāng)事人在

無特別約定的情況下，一般不得以此為由主張解除房屋買賣合同。但是，買受人能舉證證明首付提高、利息增加、銀行貸款額度減少或者貸不出款，確實嚴重影響其履約能力，房屋買賣合同事實上已不可能繼續(xù)履行，且該履行障礙并非買受人的信用等個人原因所致，買受人主張解除房屋買賣合同的，可以允許。也就是說，買受人可適用情勢變更原則解除房產(chǎn)買賣合同。

對一手房買賣（即指開發(fā)商將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的形式），買受人可直接引用《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[201*]7號）第二十三條的規(guī)定，請求人民法院或仲裁機構(gòu)解除合同，要求出賣人將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。由于法釋[201*]7號文只適用于一手房買賣，對于二手房買賣并不適用。對二手房買賣，買受人可根據(jù)《合同法解釋二》（法釋[201*]5號）第二十六條規(guī)定，請求人民法院或仲裁機構(gòu)解除合同，要求出賣人將收受的購房款本金及其利息或者定金返還買受人。

4、因房產(chǎn)新政調(diào)控引起稅費調(diào)整，當(dāng)事人對調(diào)整后稅費的支付沒有約定或約定不明的處理。

當(dāng)事人對稅費的支付沒有約定或約定不明的，應(yīng)根據(jù)國家稅費法規(guī)確定承擔(dān)主體。若雙方對稅費的支付作出約定后，又因宏觀政策調(diào)控而發(fā)生稅費增減的，除當(dāng)事人協(xié)商一致外，增減部分仍應(yīng)按國家稅費法規(guī)確定承擔(dān)主體。當(dāng)事人不得以稅費調(diào)整或雙方未作約定以及約定不明為由，要求解除合同。

四、房產(chǎn)新政下房產(chǎn)買賣合同解除或變更后的法律責(zé)任。

如上文所述，在房產(chǎn)新政調(diào)控政策出臺后，在發(fā)生情勢變更導(dǎo)致合同變更或解除的情況下，都會涉及要承擔(dān)什么樣的法律責(zé)任問題，筆者認為應(yīng)當(dāng)分別按照如下原則確定各方的責(zé)任承擔(dān)。

1、雙方協(xié)商一致解除合同，或者對房屋買賣合同的條款進行變更的，雙方互不承擔(dān)責(zé)任。

房產(chǎn)新政出臺后，由于客觀情況發(fā)生了變化，使原合同無法履行的，經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致可解除合同，并對解除后的有關(guān)事項作出約定的，雙方按照約定辦理即可。當(dāng)事人雙方也可對原合同條款進行的修改或補充，雙方按照補充協(xié)議約履行即可。在這種情況下，雙方是互不承擔(dān)合同責(zé)任的。如出賣人或者購房人擅自解除或變更買賣合同的，不僅不能對合同的另一方產(chǎn)生約束力，而且還可能構(gòu)成違約。

2、買受人可通過向人民法院或仲裁機構(gòu)申請變更合同。

因情勢變致使合同履行顯失公平，雙方不能協(xié)商一致時，買受人可通過向人民法院或仲裁機構(gòu)申請，請求變更合同條款，如通過變更付款方式等，消除顯失公平現(xiàn)象，在當(dāng)事人之間重新實現(xiàn)風(fēng)險平衡、利益平衡，建立新的對價關(guān)系，以使合同目的仍得以實現(xiàn)。

3、買受人以發(fā)生情勢變更為由解除合同的，出賣人可要求賠償損失。

我國《民法通則》第115 條規(guī)定：“合同的變更或解除，不影響當(dāng)事人要求賠償損失的權(quán)利�！比缳I受人以情勢變更為由向人民法院或仲裁機構(gòu)申請解除合同的，出賣人可要求買受人賠償損失，如房價降低造成的損失。

4、買受人以發(fā)生情勢變更為由解除合同的，居間人仍可要求支付一定的居間費用。但由于居間人已經(jīng)促成雙方簽約，只因政策原因未能履行，居間人要求支付一定居間報酬亦屬合理，可根據(jù)居間人已經(jīng)完成的居間行為，由買賣雙方支付一定居間報酬。

房產(chǎn)新政出臺后，雖然買受人可依據(jù)法律規(guī)定適用情勢變更變更或解除合同，但在法律實務(wù)中，情勢變更的使用往往很謹慎。按照最高人民法院有關(guān)負責(zé)人解讀合同法司法解釋

（二）中的觀點，司法解釋（二）要求嚴格區(qū)分變更的情勢與正常的市場風(fēng)險之間的區(qū)別，

審慎適用情勢變更原則。對必須適用情勢變更原則進行裁判的個案，要層報高級人民法院審查批準，最大限度地避免對交易安全和市場秩序造成大的沖擊。顯然法院對運用情勢變更原則處理因為房產(chǎn)新政引起的法律糾紛持慎重態(tài)度。因此，對房產(chǎn)新政出臺后的各類房產(chǎn)買賣合同糾紛，房產(chǎn)買賣雙方和居間人應(yīng)根據(jù)不同情況，具體分析，妥善處理。確需運用情勢變更原則要求變更或解除房屋買賣合同的，在舉證上一定要充分。

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第三篇：房產(chǎn)合同糾紛

房產(chǎn)合同糾紛

一、常見的房產(chǎn)合同包括哪些？

房產(chǎn)合同是由房管局統(tǒng)一編制、用以明確買賣雙方權(quán)利的合同，所有的商品房銷售都必須簽訂房產(chǎn)合同。常見的房產(chǎn)合同包括：房產(chǎn)買賣合同、房產(chǎn)租賃合同、房產(chǎn)代理合同、房產(chǎn)中介合同、房產(chǎn)抵押合同、房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同、房產(chǎn)銷售合同、房產(chǎn)贈與合同等等。

二、什么是房產(chǎn)合同糾紛？

房產(chǎn)合同糾紛是房產(chǎn)糾紛中最常見的一種糾紛，如果房產(chǎn)買賣雙方一方未按合同的要求履行合同規(guī)定的內(nèi)容就會產(chǎn)生房產(chǎn)合同糾紛，例如買方不按時支付房產(chǎn)費；賣方不按時給買方辦理房產(chǎn)證等。由于房產(chǎn)買賣涉及的相關(guān)法律法規(guī)較多，房產(chǎn)買賣的交易當(dāng)事人由于風(fēng)險意識差、房產(chǎn)法律知識不足等原因，在現(xiàn)實的房產(chǎn)買賣中很容易引起房產(chǎn)合同糾紛的發(fā)生。

三、什么樣的房產(chǎn)合同被視為無效合同？

1.產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。

出賣房產(chǎn)的主體必須是該房產(chǎn)的所有權(quán)人。若干人共有房產(chǎn)時，須提交共有人同意證明書。部分共有人未取得其它共有人同意，擅自出賣共有房產(chǎn)的，其買賣行為也無效。

2.房產(chǎn)分離出賣，合同無效。

由于房產(chǎn)是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房產(chǎn)所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓。如果賣方將房地產(chǎn)和土地分別賣于不同的買方，或者出賣房產(chǎn)時只轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買方可以提出這種房產(chǎn)買賣合同無效。

3.非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。

下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；依法收回土地使用權(quán)的；共有房地產(chǎn)，未得到其它共有人書面同意的；權(quán)屬有爭議的；未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其它情形。

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第四篇：濟南房產(chǎn)律師_房產(chǎn)糾紛律師_房產(chǎn)律師收費標準

濟南房產(chǎn)律師_房產(chǎn)糾紛律師_房產(chǎn)律師收費標準

什么濟南房產(chǎn)律師，就是專職于濟南房產(chǎn)糾紛律師，在濟南找一個這樣的房產(chǎn)律師收費標準是多少

濟南房產(chǎn)律師 濟南房產(chǎn)律師：一般是指擁有中華人民共和國律師執(zhí)業(yè)資格， 并且主要以提供房產(chǎn)方面的訴訟或非訴訟法律服務(wù)業(yè)務(wù)的律師。 通常情況下，由于社會關(guān)系的多樣性，房產(chǎn)律師在處理房產(chǎn)領(lǐng)域的法律問題時，或多或少的會涉及其他方面的法律問題，如公司并購，婚姻，繼承等方面的法律問 題，為此，房產(chǎn)律師一般定義為主要提供房產(chǎn)法律服務(wù)，同時提供與房產(chǎn)有關(guān)的法律服務(wù)。

房產(chǎn)糾紛律師 房產(chǎn)糾紛律師： 房產(chǎn)律師在我國屬新興的專業(yè)領(lǐng)域律師，目前就全國范圍而言，房產(chǎn)律師為數(shù)很少。房產(chǎn)律師主要為人民群眾和房產(chǎn)公司提供法律服務(wù)，涉及到的方面包括：公司顧 問、房產(chǎn)訴訟、房產(chǎn)調(diào)查、房產(chǎn)析產(chǎn)等各個方面，從事這一職業(yè)不僅要求法律功底扎實，思維嚴謹，口頭表達能力強，具有較強的分析、處理、及解決問題的能力， 最好還需要有房產(chǎn)公司的工作經(jīng)驗或者熟知中國房地產(chǎn)市場的改革和發(fā)展歷程。

房產(chǎn)律師收費標準 房產(chǎn)律師收費標準：涉及財產(chǎn)關(guān)系的：每件基礎(chǔ)服務(wù)費1000～201*元。爭議財產(chǎn)標的額超過1萬元的，按下列比例分段累進計算。

爭議標的額計費比率

10001元—100000元部分5%～6%

100001元—1000000元部分4%～5%

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第五篇：東莞律師提供房產(chǎn)合同范本

東莞專業(yè)律師網(wǎng)鄭桃林提供

房屋買賣合同

賣方(甲方)：買方(乙方)：

姓名：姓名：

身份證號：身份證號：

共有人姓名：共有人姓名：

身份證號：身份證號：

電話：電話：

地址：地址：

根據(jù)《中華人民共和國合同法》，《中華人民共和國物權(quán)法》、《中華人民共和

國城市房地產(chǎn)管理法》及其他有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，在居間人居間服務(wù)幫助下，買賣雙方在平等、自愿、公平、協(xié)商一致的基礎(chǔ)上就下列房地產(chǎn)的買賣，訂立本合同，以共同遵守。

第一條：出售標的

甲方房地產(chǎn)(下稱該房地產(chǎn))坐落于房地產(chǎn)證號為房地產(chǎn)用途為，登記建筑面積為平方米。土地使用權(quán)年限自年月日至年月日止。目前物業(yè)管理公司管理費為元/平方米。

該房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，出賣人對專有部分以外的共有部分的權(quán)利與義務(wù)同時轉(zhuǎn)移。

該房地產(chǎn)約定交付的附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等見附件一。

第二條：房地產(chǎn)抵押現(xiàn)狀

買賣雙方均清楚該物業(yè)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀并確認該物業(yè)是以現(xiàn)狀出售，該物業(yè)產(chǎn)權(quán)現(xiàn)狀為以下第()種：

1、已辦理商品房房地產(chǎn)證，沒有設(shè)定抵押，賣方對該物業(yè)享有完整的所有權(quán)。能完全支配及處理。

2、處于抵押狀態(tài)，抵押權(quán)人為 。抵押權(quán)人同意賣方出售該房地產(chǎn)。

3、處于抵押狀態(tài)，賣方同意于簽署合同之日天內(nèi)還清貸款，辦妥解除抵押登記手續(xù)。

第三條：房地產(chǎn)租約現(xiàn)狀

雙方均清楚本房地產(chǎn)之上所附租賃債務(wù)現(xiàn)狀并同意以下第種處理辦法。

1、該物業(yè)沒有租約。

2、該物業(yè)之上存有租約，其租期到年月日止。租金為元/月，押金為元。承租人已書面放棄優(yōu)先購買權(quán)。賣方須于合同簽訂日將承租人的放棄優(yōu)先權(quán)的書面文件原件交予買方。雙方同意由賣方在實際交付房地產(chǎn)時處理與承租人的租賃關(guān)系事宜。

3、該物業(yè)之上存有租約，其租期到年月日止。租金 為元/月，押金為元。承租人已書面放棄優(yōu)先購買權(quán)。賣方須于合同簽訂日將承租人的放棄優(yōu)先權(quán)的書面文件原件交予買方。雙方同意由買方處理與承租人的有關(guān)剩余租期事宜。賣方所收取的押金轉(zhuǎn)交予買方。剩余租期的租金由買方收取。

第四條：附著于物業(yè)之上的戶口

本物業(yè)之上所附著的戶口(無論是出售人自已的還是別人的)，出售人保證于收到房地產(chǎn)成交全部價款之日起日內(nèi)遷出，否則，買方有權(quán)要求其遷出。同時賣方可按本合同房地產(chǎn)總價款的百分之向買方承擔(dān)違約責(zé)任。

第五條：物業(yè)轉(zhuǎn)讓價格

甲方自愿將上述房地產(chǎn)出售給乙方，轉(zhuǎn)讓價為。該成交價不含稅費。

第六條：交易定金和履約保證金

經(jīng)雙方協(xié)商，買方同意在本合同生效的同時向賣方支付定金人民幣元整(小寫：)。

為防范交易風(fēng)險，督促賣方按約定如期交付物業(yè)和結(jié)清所有費用，雙方協(xié)商同意在房款中暫扣元作為履約保證金。此款在賣方實際交付房地產(chǎn)時進行結(jié)算。

第七條：稅費承擔(dān)

第八條：買方付款方式

經(jīng)買賣雙方協(xié)商一致，約定買方按下述第種方式給付定金、履約保證金之外的樓款(ab兩種方式選取其中一種)

a、一次性付款

雙方同意，買方須將除定金、履約保證金之外的樓款人民幣元整(小寫)于年月日之前交由雙方指定的銀行監(jiān)管。(買賣雙方另行簽訂資金監(jiān)管協(xié)議)。

b、買方向銀行按揭付款

1、買方須將首期款(不含定金)人民幣元整(小寫)于年月日之前交由雙方指定的銀行監(jiān)管；

2、買方于年月日前向銀行提交抵押貸款申請的相關(guān)資料，并配合銀行進行貸款調(diào)查，審查和審批等手續(xù)，抵押貸款金額以銀行承諾發(fā)放貸款金額為準，放款時間為銀行約定時間交付予賣方。

如買方支付首期款之余額少于交易價格與銀行承諾發(fā)放貸款的差額之余額，則首期款金額應(yīng)相應(yīng)增加，買方須于銀行出具承諾貸款函后三日內(nèi)補足并交由雙方指定銀行監(jiān)管。

第九條：買方逾期付款的違約責(zé)任

買方未按照本合同約定的期限付款的，按照下列第種方式處理：

1、按照逾期時間和欠款比例，分別處理

a、逾期在90日內(nèi)(含90日的)，或逾期超過90日但未支付到期價款的金額未達到全部價款的五分之一的，自約定的應(yīng)付款期限屆滿之次日起至實際全部支付應(yīng)付款之日起，買方按日向賣方支付該筆逾期應(yīng)付款萬分之三的違約金。合同繼續(xù)履行。

b、逾期超過90日后，且未支付到期價款的金額達到全部價款的五分之一的，賣方有權(quán)要求買方支付全部價款或者在該款項付款期限屆滿之日起半年內(nèi)解除合同，賣方解除合同的，買方按累計應(yīng)付款的百分之十向賣方支付違約金。賣方應(yīng)當(dāng)返還已付的全部購房價款。買方愿意繼續(xù)履行合同的，經(jīng)賣方同意，合同繼續(xù)履行，自約定的應(yīng)付款期限屆滿日之次日起至實際全額支付應(yīng)付款之日止，買方按日向賣方支付逾期應(yīng)付款萬分之四的違約金。

本條中的逾期應(yīng)付款是指按照本合同約定的到期應(yīng)付款與該期實際已付款的差額;采取分期付款的，按相應(yīng)的分期付款與該期實際已付款的差額確定。2：雙方自行約定的處理辦法

第十條：房地產(chǎn)交付

乙方應(yīng)當(dāng)于將上述房地產(chǎn)交付予買方。在交付房屋時，應(yīng)當(dāng)履行下列第手續(xù)：

1、買賣雙方共同對該房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單等具體情況進行驗收，記錄水、電、氣表的讀數(shù)、并交接該附表一中所列物品。

2、買賣雙方在房屋附屬設(shè)施設(shè)備、裝飾裝修、相關(guān)物品清單上簽字。

3、移交該房屋鑰匙。

4、

5、

第十一條：延遲交房的違約責(zé)任

除合同另有約定的特殊情況外，賣方未按本合同約定的期限將本房地產(chǎn)交付

買方，按下列第種方式處理：

一、按逾期時間，分別處理：

1、逾期在90日內(nèi)(含90日)，自約定的交付期限屆滿之次日起至實際交付日止，賣方每逾期一日，應(yīng)向買方支付相當(dāng)于房地產(chǎn)總價款萬分之四的違約金，合同繼續(xù)履行；

2、逾期超過90日的，買方有權(quán)在約定的交付期限屆滿之日起半年內(nèi)解除合同。買方解除合同的，賣方應(yīng)當(dāng)退還全部已付購房款和銀行同期存款利息。同時，賣方按本房地產(chǎn)總價款的百分之十向買方支付違約金。并承擔(dān)買方因本次交易所發(fā)生的傭金、贖樓費、稅費等等一切相關(guān)費用；

3、逾期超過90日，買方要求繼續(xù)履行合同的，合同繼續(xù)履行，但自約定交付期限屆滿次日起至實際交付日止，賣方以本房地產(chǎn)總價款為基數(shù)以日萬分之四向買方支付違約金。

二、雙方約定的其方式

1、

2、

第十二條、物業(yè)附隨債務(wù)的處理

賣方在交房前，應(yīng)將附隨于該物業(yè)的水費、電費、有線電視費、物業(yè)管理費、垃圾清運費、煤氣費、電話費等費用結(jié)清，結(jié)清單據(jù)須交買方確認，否則，買方有權(quán)從履約保證金中抵扣上述欠費。

第十三條：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記

甲、乙雙方自所簽合同生效之日起日內(nèi)，共同到房地產(chǎn)權(quán)登記部門申請預(yù)告登記，預(yù)告登記后日內(nèi)雙方應(yīng)攜帶房地產(chǎn)證書到房地產(chǎn)權(quán)登記部門辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中發(fā)生的各項稅費，均依照國家、省、市有關(guān)規(guī)定交納。雙方另有約定的，從其約定。辦理《房地產(chǎn)證》的有關(guān)稅費，按雙方所約定處理。未有約定的，按國家、省、市的規(guī)定由甲乙雙方各自承擔(dān)。

第十四條：合同附件

本合同共有附件份，頁數(shù)為頁。合同附件為合同重要組成部分，與本合同具有同等法律效力。買賣雙方應(yīng)于各附件每頁簽字確認。

第十五條：法律適用與糾紛解決

因本合同發(fā)生糾紛，由甲乙雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成時，向東莞市第二人民法院起訴。

第十六條：

本合同一式五份，自雙方簽訂之日起生效，甲乙雙方各執(zhí)一份，其他交有關(guān)部門，均具同等法律效力。

買方：賣方：

年 月 日年 月 日

附件一：

房屋買賣物業(yè)室內(nèi)現(xiàn)狀

家用電器：

室內(nèi)家俱：

其它：

賣方聲明：賣方保證在交房按現(xiàn)狀進行交房，保證將本表所列物品交付予買方。如有違反，愿意按合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。

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