第一篇：房屋買賣合同糾紛

“一房二賣”構(gòu)成違約 （201*）贛中民一終字第13號(hào)民事判決書

江西省贛州市中級(jí)人民法院民事判決書

（201*）贛中民一終字第13號(hào)

上訴人（原審被告）黃成建，男，1965年10月3日生，漢族，南康市人，南康市國(guó)稅局干部，住南康市國(guó)稅局。

被上訴人（原審原告）李亮亮，男，1987年11月10日生，漢族，南康市人，住南康市橫寨鄉(xiāng)長(zhǎng)塘村井頭2號(hào)，現(xiàn)住南康市旭山北路唐江餐館。

委托代理人劉洪基，南康市蓉江法律服務(wù)所法律工作者，一般代理。

上訴人黃成建因與被上訴人李亮亮商品房買賣糾紛一案，不服南康市人民法院（201*）康民一初字第881號(hào)民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭審理了本案，現(xiàn)已審理終結(jié)。

原審法院經(jīng)審理查明：原、被告經(jīng)南康市芙蓉房產(chǎn)中介中心介紹，于201*年2月16日簽訂了一份《房屋買賣協(xié)議書》，約定由被告將位于南水新區(qū)芙蓉新城慧蓉苑1座701號(hào)套房一套轉(zhuǎn)讓給原告，協(xié)議內(nèi)容為：該房面積為93平方米，總房?jī)r(jià)為人民幣153800元；付款方式為在簽訂協(xié)議時(shí)先付2萬(wàn)元定金，被告交付鑰匙后原告除銀行按揭款外把剩余款付清給被告，開發(fā)商代收費(fèi)用及稅收除被告支付契稅外，其余費(fèi)用由原告承擔(dān)；被告協(xié)助原告辦理過(guò)戶手續(xù)，費(fèi)用由原告負(fù)責(zé)；協(xié)議生效后，不得反悔，如有違約，違約方應(yīng)向守約方賠償違約金3萬(wàn)元等等。協(xié)議簽訂當(dāng)日，原告向被告支付了2萬(wàn)元購(gòu)房定金。201*年農(nóng)歷初8（2月25日），原、被告一起到南康市中聯(lián)芙蓉新城開發(fā)有限公司，原告以被告名義向該公司繳納了共計(jì)2230.20元的物業(yè)管理等費(fèi)用。因被告未向原告交付房屋鑰匙及出示房產(chǎn)權(quán)證明，原告當(dāng)日并未向被告交付剩余購(gòu)房款。后雙方對(duì)于購(gòu)房問(wèn)題幾次協(xié)商，原告要求被告交付房屋鑰匙并出示房產(chǎn)證明后，自己才能付清剩余房款，而被告則要求原告付清剩余購(gòu)房款，故雙方未能達(dá)成一致意見。后被告于201*年3月16日在南康市中聯(lián)芙蓉新城開發(fā)有限公司辦理房屋交接手續(xù)，領(lǐng)取慧蓉苑1座701號(hào)房鑰匙。201*年4月期間被告在原告未明確表示放棄購(gòu)買該房屋的情況下將該房售于案外人張興財(cái)，并向其交付了該房鑰匙。

另查明，被告于201*年6月6日在南康市中聯(lián)芙蓉新城開發(fā)有限公司領(lǐng)取了慧蓉苑1座701號(hào)房產(chǎn)證。在法庭辯論終結(jié)前，被告未向原告交付房屋鑰匙，原告也未向被告支付剩余房款。

原審法院認(rèn)為，依法成立的合同受法律保護(hù)，合同雙方應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議，是雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，不違反法律規(guī)定，屬有效合同。原被告應(yīng)當(dāng)按照約定全面履行自己的義務(wù)。協(xié)議簽訂后，原告依約支付了購(gòu)房定金2萬(wàn)元，已履行了自己的義務(wù)。根據(jù)該買賣協(xié)議第二條：“??.，鑰匙交付乙方（即原告李

亮亮）后乙方除銀行按揭款外把剩余款付清給甲方（即被告黃成建）。??”的約定，被告應(yīng)先將房屋鑰匙交給原告后，原告才把剩余房款付清給被告，但是由于被告未及時(shí)在芙蓉新城辦理交接房手續(xù)，導(dǎo)致被告無(wú)法及時(shí)向原告交付房屋鑰匙，所以原告未向被告支付剩余房款并未違反合同約定，不構(gòu)成違約。201*年4月期間，被告在原告未明確表示放棄購(gòu)買房屋的情況，將該房屋售于他人，并將房屋交付他人，致使原被告簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)法履行，被告的這一行為違反了我國(guó)民法中的誠(chéng)實(shí)信用原則，構(gòu)成違約，其應(yīng)按照合同約定承擔(dān)違約責(zé)任。因原被告簽訂協(xié)議已經(jīng)無(wú)法履行，所以原告要求與被告解除協(xié)議，由被告返還原告定金2萬(wàn)元并支付違約金3萬(wàn)元給原告的訴訟請(qǐng)求理由充分，符合法律規(guī)定，予以支持。原告以被告名義交納買賣房屋的物業(yè)管理費(fèi)用2230.20元因被告違約將房屋售于他人，現(xiàn)原告要求被告返還此款，理由充分，符合法律規(guī)定，予以支持。據(jù)此，原審法院依照《中華人民共和國(guó)合同法》第六十條、第六十七條、第九十四條、第一百零七條、第一百一十四條、第一百一十六條、《中華人民共和國(guó)民法通則》第九十二條之規(guī)定，判決：一、解除201*年2月16日原、被告簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》；二、限被告黃成建于判決生效后七日內(nèi)向原告李亮亮返還購(gòu)房定金201*0元及支付違約金30000元，共計(jì)人民幣50000元；三、限被告黃成建于判決生效后七日內(nèi)向原告李亮亮償還其代繳的物業(yè)管理費(fèi)用等計(jì)人民幣2230.20元。如果被告黃成建未按本判決指定的期間履行給付金錢義務(wù),應(yīng)當(dāng)依照《中華人民共和國(guó)訴訟法》第二百三十二條之規(guī)定,加倍支付遲延履行期間的債務(wù)利息。案件受理費(fèi)1205.6元由被告黃成建負(fù)擔(dān)。

上訴人黃成建不服原審判決，上訴至本院，其上訴理由及請(qǐng)求為：201*年2月25日雙方一同前往房屋開發(fā)公司交相關(guān)費(fèi)用，在各自交完自己應(yīng)交的代收費(fèi)用后，被上訴人回去取交房款的錢，因被上訴人的父親不知何故不同意拿錢給被上訴人，房屋交易暫時(shí)擱淺。后被上訴人和其兄找到上訴人說(shuō)他們無(wú)法做通其父親的工作，要求放棄購(gòu)買房屋，退回保證金。上訴人于是自己湊錢交清購(gòu)房款。上訴人拿到房屋鑰匙的第二天發(fā)了一條短信給被上訴人的哥哥，要求他們?cè)?01*年3月20日前來(lái)拿鑰匙和付清購(gòu)房款余款。同時(shí)上訴人還告知中介公司房屋鑰匙已拿到，中介公司也告知了被上訴人，被上訴人再次表示無(wú)法做通其父親的工作，請(qǐng)求退回保證金，因此上訴人將該房屋出售他人，上訴人沒有違約。原審認(rèn)定上訴人沒有先把鑰匙交給被上訴人構(gòu)成違約，這不符合商品交易規(guī)則，交錢和交鑰匙應(yīng)該同時(shí)進(jìn)行，而被上訴人未履行交錢的完全義務(wù)。請(qǐng)求二審法院依法撤銷原審判決，改判由被上訴人支付給上訴人違約金3萬(wàn)元，一、二審案件受理費(fèi)及物業(yè)管理費(fèi)2230.20元由被上訴人承擔(dān)。

被上訴人李亮亮辯稱：201*年2月25日被上訴人攜帶9萬(wàn)多元現(xiàn)金與上訴人一同前往房屋開發(fā)公司辦理交房的相關(guān)手續(xù)，因上訴人未向被上訴人交付房屋鑰匙及出示房產(chǎn)權(quán)證明，故被上訴人按協(xié)議第二條約定未向上訴人支付剩余購(gòu)房款，只以上訴人的名義向開發(fā)公司交納了物業(yè)管理費(fèi)2230.20元。而上訴人于201*年3月16日才領(lǐng)取房屋鑰匙。其后被上訴人多次督促上訴人履行合同義務(wù)，及時(shí)交房，但上訴人卻將房屋賣給了案外人張興財(cái)，致使上訴人與被上訴人所簽訂的房屋買賣協(xié)議無(wú)法履行，上訴人構(gòu)成了根本違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，處理正確，請(qǐng)求二審法院駁回上訴，維持原判。

二審認(rèn)定的事實(shí)與原審法院查明的事實(shí)一致。

本院認(rèn)為：上訴人黃成建與被上訴人李亮亮簽訂的《房屋買賣協(xié)議書》，系雙方當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，內(nèi)容合法，為有效合同。被上訴人李亮亮已按約定向上訴人黃成建支付了購(gòu)房定金2萬(wàn)元，并代繳物業(yè)管理費(fèi)2230.20元。對(duì)剩余購(gòu)房款雙方約定鑰匙交付后付清。

但上訴人黃成建不僅未將房屋鑰匙交付給被上訴人，在雙方所簽《房屋買賣協(xié)議書》尚未解除的情況下，將房屋轉(zhuǎn)讓給他人，上訴人黃成建已構(gòu)成違約，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。上訴人黃成建主張其是在被上訴人已放棄購(gòu)房的前提下才轉(zhuǎn)讓房屋證據(jù)不足，本院不予采信。上訴人的上訴理由不能成立，本院不予支持。原審判決認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律及處理正確。據(jù)此，依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第一項(xiàng)之規(guī)定，判決如下： 駁回上訴，維持原判決。

二審案件受理費(fèi)1205.60元，由上訴人黃成建負(fù)擔(dān)。

本判決為終審判決。

審判長(zhǎng)徐軍

審判員傅忠

代理審判員鄭小兵

二○○八年一月三十一日

書記員黃中林

第二篇：房屋買賣合同糾紛

（房屋買賣合同糾紛）民事起訴狀（樣本）

原告：姓名，性別，出生年月日，民族，文化程度，籍貫，工作單位，住址，身份證號(hào)碼，聯(lián)系電話；

被告：姓名，性別，出生年月日，民族，文化程度，籍貫，工作單位，住址，身份證號(hào)碼，聯(lián)系電話；

訴訟請(qǐng)求：

一、請(qǐng)求貴院判令被告繼續(xù)履行合同，并限期被告無(wú)條件交付原告之房屋合法手續(xù)。

二、請(qǐng)求貴院判令被告即日給付原告因延遲收房產(chǎn)生的銀行同期貸款利息人民幣×××元，違約金×××元/天，（由201*年10月31日至201*年6月10日）逾期7個(gè)月，（按銀行同期貸款利率計(jì)算）。

三、原告以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加違約金數(shù)額。要求按照22元／月／建筑平方米向原告支付補(bǔ)償金，共計(jì)人民幣×××元（大寫：）。

四、請(qǐng)求貴院判令被告因延期交房給原告辦理房屋產(chǎn)權(quán)延期帶來(lái)的損失×××元。（按銀行現(xiàn)利率執(zhí)行）。

五、請(qǐng)求貴院判令本案包含訴訟費(fèi)在內(nèi)的一切相關(guān)費(fèi)用由被告承擔(dān)。

事實(shí)與理由

原告與被告系商品房買賣合同關(guān)系。原告于200×年×月×日與被告簽署了《商品房的買賣合同》，原告購(gòu)買被告開發(fā)的紅橋區(qū)咸陽(yáng)路南端東側(cè)龍悅花園×樓×門×××號(hào)商品房一套。合同中對(duì)原、被告之間的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行了詳細(xì)約定。原告于200×年×月×日將首付款人民幣×××元，于200 ×年×月×日將貸款人民幣×××元付于被告帳戶，合計(jì)總房款×××元全部支付到被

告指定帳戶。原告依據(jù)合同中的約定履行了自己作為一個(gè)買受人應(yīng)盡的付款義務(wù)。根據(jù)合同

第三條約定，該商品房應(yīng)于201*年10月31日前驗(yàn)收合格并交付使用，但由于被告沒有依照《天津市商品房管理?xiàng)l例》合法取得《住宅商品房準(zhǔn)許交付使用證》，導(dǎo)致至今201*年×月×日，原告不能合法入住。被告的行為構(gòu)成了嚴(yán)重違約且惡意拖欠賠償款。按照合同第五條第一款之約定，“甲方應(yīng)支付乙方已付款利息，利息自合同約定甲方應(yīng)交付商品房之日次日起至實(shí)際交付商品房之日止，按銀行同期貸款利率計(jì)算。

依照《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十六條當(dāng)事人以約定的違約金低于造成的損失為由請(qǐng)求增加的，應(yīng)當(dāng)以違約造成的損失確定違約金數(shù)額；第十七條損失賠償額標(biāo)準(zhǔn)：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期間有關(guān)主管部門公布的或者有資格的房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)定的同地段同類房屋租金標(biāo)準(zhǔn)確定。參照“天津市國(guó)土資源和房屋管理局”《關(guān)于發(fā)布201*年房屋租賃市場(chǎng)指導(dǎo)租金的通知》中《紅橋區(qū)201*年住宅房屋指導(dǎo)租金》06-05邵公莊新區(qū)22元／月／建筑平方米，以此為依據(jù)要求增加違約金數(shù)額。自201*年10月31日至201*年6月10日的違約金為人民幣×××元。 原告多次向被告提出按照合同約定支付利息及違約金的合理請(qǐng)求都遭到拒絕，被告故意躲避原告之詢問(wèn)，無(wú)奈之下，原告只得拿起法律武器來(lái)維護(hù)自己的合法權(quán)益。現(xiàn)根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》、《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》201*年6月1日?qǐng)?zhí)行版的相關(guān)規(guī)定，向貴院提起訴訟，請(qǐng)求人民法院依法予以支持。

證據(jù)和證據(jù)來(lái)源，證人姓名和住址

此致

×××人民法院

附：一、本訴狀副本×份（按被告人人數(shù)提交）；

二、證據(jù)×份。

具狀人：×××

×年×月×日

原告：于xx女漢族19x年x月x日生北京xxx生物科技發(fā)展以公司

住址：朝陽(yáng)區(qū)磨房北里x樓xx居室

委托代理人：李振軍北京市中潤(rùn)律師事務(wù)所律師電話：13521179765

被告：胡xx男1979年x月x日生 北京xx廣告有限公司經(jīng)理 電話：139xxxx

住址：朝陽(yáng)區(qū)八里莊南里x樓15x室

案由：商品房買賣合同糾紛

訴訟請(qǐng)求：

1請(qǐng)依法判令被告繼續(xù)履行合同并于本判決生效后立即為原告辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)

2請(qǐng)依法判令被告立即支付原告違約金21260元人民幣

3請(qǐng)判令被告承擔(dān)本案訴訟費(fèi)用

事實(shí)與理由：

原告與被告通過(guò)北京我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司于201*年10月1日簽訂一份《北京市存量房屋買賣合同》由原告購(gòu)買被告私有房產(chǎn)一套。合同約定：房產(chǎn)位于通州區(qū)潞苑南大街15號(hào)樓x棟xx室；建筑面積70.70平方米；房屋成交價(jià)為400000元人民幣，銀行按揭貸款支付；

房屋無(wú)抵押（事實(shí)上有抵押）；如發(fā)生爭(zhēng)議依法向房屋所在地人民法院起訴。

另，原告與被告于201*年1月4日簽訂一份補(bǔ)充協(xié)議并由北京市我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司見證。協(xié)議約定：由原告在201*年1月份自行支付給被告部分房款15201*元用于被告辦理房地產(chǎn)提前還貸、解抵押手續(xù)，被告于當(dāng)月（201*年1月）提前還貸、解抵押；被告在解抵押完畢后，需立即將房產(chǎn)證原件等房產(chǎn)轉(zhuǎn)移所需材料交給丙方（即補(bǔ)充協(xié)議見證方)用于辦理產(chǎn)權(quán)登記及產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移手續(xù)；剩余部分房款30000元由原告于房產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記當(dāng)天支付給被告。

原告按合同及補(bǔ)充協(xié)議約定履行了自己的合同約定義務(wù)，并將剩余30000元房款于201*年3月14日提前給付被告，截止至201*年3月14日原告共計(jì)給付被告房?jī)r(jià)款240000人民幣。被告并未按協(xié)議約定于201*年1月份辦理解抵押手續(xù)，被告于201*年3月14日在原告及見證方的要求并陪同下才辦理了房產(chǎn)解抵押手續(xù)。按照補(bǔ)充協(xié)議約定，被告于辦理完解抵押手續(xù)后，立即將房產(chǎn)證等證件原件轉(zhuǎn)移給原告方用于辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)移手續(xù)，但被告當(dāng)日并沒有將房產(chǎn)證等證件交與原告及見證方，沒有配合原告履行過(guò)戶手續(xù)，這已構(gòu)成違約。原告多次找被告要求其配合辦理房產(chǎn)過(guò)戶手續(xù)，但被告一直推脫不與配合。原告認(rèn)為，被告怠于履行過(guò)戶義務(wù)已構(gòu)成嚴(yán)

重違約，并侵犯了原告的合法民事權(quán)益，因此訴至貴院。

此致

北京市通州區(qū)人民法院

具狀人：于xx

1995年11月中旬，城鎮(zhèn)戶口的島城市民尚女士花 2．48萬(wàn)元在嶗山區(qū)某村購(gòu)買了一套房屋。201*年下半年，原房主以“農(nóng)村宅基地不能買賣”等為由，要求收回房屋。在未得到尚女士同意的情況下，原房主起訴了尚女士。而經(jīng)評(píng)估，該套房屋因拆遷補(bǔ)償已升值至 89萬(wàn)余元！那么，這份簽訂于9年前的購(gòu)房合同是否有效？對(duì)于房屋的升值部分，法院又應(yīng)作出怎樣的判決？

賣房9年后

要收回房子

1995年 11月 15日，嶗山區(qū)某村村民錢某與島城市民尚女士簽訂了一份房屋買賣合同。根據(jù)約定，錢某將自家的三間房屋、兩間廂房及院子，一并賣給了尚女士。同時(shí)按照約定，在簽約當(dāng)日，錢某將房屋建筑印契證、房屋產(chǎn)權(quán)證明書交給了尚女士，而尚女士則付給了錢某2．48萬(wàn)元。

合同簽訂后，當(dāng)事雙方簽名并按了手印，同時(shí)該村村委負(fù)責(zé)人藍(lán)某也作為證明人簽名捺印。1998年8月，錢某去世。

轉(zhuǎn)眼間，近 9年過(guò)去了。201*年 6月 30日，針對(duì)近9年前簽訂的這份房屋買賣合同，該村村委出具了這樣一份證明，稱尚女士并非該村村民，村委會(huì)不同意他們之間的房屋買賣。據(jù)此，錢某的老伴兒孫女士找到了尚女士，要求收回自己的房子，但此舉遭到了尚女士的反對(duì)。

一審認(rèn)為合同有效

賣房人不服遂上訴

于是，孫女士便向法院提交起訴書，狀告了尚女士，要求法院依法判令當(dāng)初簽訂的房屋買賣合同無(wú)效。201*年年初，青島市嶗山區(qū)人民法院對(duì)這起房屋買賣合同糾紛案，作出了一

審判決。

法院審理認(rèn)為，當(dāng)年錢某與尚女士簽訂的房屋買賣合同，是雙方的真實(shí)意思表示，而且雙方按合同約定履行了相應(yīng)義務(wù)。雙方之間的房屋買賣行為，也沒有損害國(guó)家利益和集體利益。同時(shí)，我國(guó)《土地管理法》也僅僅規(guī)定農(nóng)村村民出賣、出租住房后，如果再申請(qǐng)宅基地將不予批準(zhǔn)，即現(xiàn)行的法律法規(guī)對(duì)農(nóng)村房屋的出賣沒有禁止性規(guī)定，同時(shí)，規(guī)定“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地”的國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》發(fā)布于201*年12月24日，此規(guī)定對(duì)于1995年簽訂的該房屋買賣合同沒有約束力。

尚女士購(gòu)買房屋后，對(duì)所購(gòu)買的房屋進(jìn)行了維修，且在該房屋內(nèi)住了近9年，因此法院認(rèn)為，尚女士并非為了炒賣房屋，因此不應(yīng)依據(jù)國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》確定該房屋買賣合同無(wú)效。據(jù)此，一審法院認(rèn)為，作為房屋共有人的孫女士在出賣房屋時(shí)已經(jīng)不在該房屋內(nèi)居住，現(xiàn)在反悔要求被告尚女士返還房屋，有悖于“民事活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守誠(chéng)實(shí)信用和公平”的原則，故依法駁回了原告孫女士的訴訟請(qǐng)求。

拿到一審判決后，孫女士當(dāng)即表示不服，并向青島市中級(jí)人民法院提起了上訴。

在上訴狀中，上訴人孫女士提出，當(dāng)初簽訂的房屋買賣合同觸犯了農(nóng)村宅基地不得買賣的禁止性規(guī)定，因此該合同應(yīng)當(dāng)無(wú)效。對(duì)此，被上訴人尚女士則認(rèn)為，原審正確，要求二審法院維持原判。

■法院調(diào)查：

房屋升值至89萬(wàn)元

二審認(rèn)定合同無(wú)效

為了查明事實(shí)，在二審過(guò)程中，青島市中院的法官前往當(dāng)?shù)嘏沙鏊�進(jìn)行了調(diào)查取證，并了解到尚女士購(gòu)買的房屋所在村的居民仍為農(nóng)業(yè)戶口。同時(shí)，在201*年 7月 27日，被上訴人向青島市中院主審法官提出申請(qǐng)，要求對(duì)當(dāng)初所購(gòu)買的房屋進(jìn)行評(píng)估。隨后，青島市中院委托司法鑒定中心進(jìn)行了評(píng)估，結(jié)論為該房屋的政府拆遷補(bǔ)償價(jià)值為 89萬(wàn)余元！

青島市中院審理后認(rèn)為，上訴人孫女士的戶口至今仍為農(nóng)業(yè)戶口，其宅基地也沒有轉(zhuǎn)化為國(guó)有，因此按法律規(guī)定，孫女士的宅基地不能發(fā)生違法轉(zhuǎn)移。當(dāng)初雙方簽訂的房屋買賣合同，雖然是雙方的真實(shí)意思表示，但是因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)土地與房屋之間，是相互依著的關(guān)系，這就意味著，孫女士的房屋隨著合同的簽訂而轉(zhuǎn)移，其宅基地也勢(shì)必會(huì)隨之發(fā)生轉(zhuǎn)移。因此，當(dāng)初簽訂的房屋買賣協(xié)議應(yīng)被認(rèn)定為無(wú)效。

同時(shí)，二審法院認(rèn)為，上訴人孫女士作為宅基地的使用人，明知道轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地是非法行為，卻與被上訴人尚女士簽訂了房屋買賣合同，主觀上存有過(guò)錯(cuò)，而被上訴人尚女士購(gòu)買該房屋，也存有過(guò)錯(cuò)。按法律規(guī)定，依照無(wú)效合同而取得的財(cái)物應(yīng)當(dāng)返還，雙方均有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。就該案而言，法院認(rèn)為，當(dāng)事雙方各應(yīng)承擔(dān)50％的責(zé)任。

依公平原則

原房主補(bǔ)償

買房人43．3萬(wàn)

對(duì)于房屋所處地段已升值數(shù)十倍的現(xiàn)實(shí)情況二審法院認(rèn)為，既然雙方的買賣行為已事隔多年該地段房屋的市場(chǎng)行情大幅上漲，所以單純地由原房主向購(gòu)房人返還原購(gòu)房款已顯失公平，因此應(yīng)參照相關(guān)地段的價(jià)值，依據(jù)公平原則確定原房主向購(gòu)房人承擔(dān)因該房屋升值而引發(fā)的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償責(zé)任。同時(shí)，上訴人孫女士是在合同簽訂后多年才提出訴訟的，因此向被上訴人作出經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償也較為合理。

至于補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)，二審法院認(rèn)為，司法鑒定部門作出的該房屋的拆遷補(bǔ)償價(jià)值較合理地反映了該房屋的現(xiàn)實(shí)價(jià)值，因此應(yīng)依此確定補(bǔ)償數(shù)額：由拆遷補(bǔ)償價(jià)值減去原購(gòu)房款數(shù)額，剩余差額是該房屋的升值部分，上訴人應(yīng)當(dāng)以升值部分的 50％向被上訴人進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。于是，青島市中院于近日作出終審判決撤銷一審法院判決；尚女士將房屋騰還給孫女士孫女士返還尚女士購(gòu)房款 2．48萬(wàn)元；孫女士向尚女士支付補(bǔ)償款 43．3萬(wàn)余元。 本報(bào)記者 李存國(guó)

非法轉(zhuǎn)讓，合同無(wú)效

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓（包括買賣）：1、以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)條件的；2、司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；3、依法收回土地使用權(quán)的；4、共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其他共有人書面同意的；5、權(quán)屬有爭(zhēng)議的；6、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；7、法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。

買房目的已經(jīng)實(shí)現(xiàn)，則上述房屋買賣行為可以認(rèn)定有效

第三篇：房屋買賣合同(律師版)

房屋買賣合同

出賣人：（以下稱“甲方”）

買受人：（以下稱“乙方”）

第一條、甲方自愿將其房屋出售給乙方，乙方也已充分了解該房屋具體狀況，

并自愿買受該房屋。該房屋具體狀況如下：

(一) 座落于，建筑面積平方米；結(jié)構(gòu)，房屋的使用性質(zhì)為（住宅或者商業(yè) ）

(二) 出售房屋的所有權(quán)證證號(hào)為；

(三) 房屋平面圖及其四至范圍見附件一；

第二條、甲方保證已如實(shí)陳述上述房屋權(quán)屬狀況和其他具體狀況，保證該房

屋不受他人合法追索。

第三條、乙方在本合同生效時(shí)付給甲方定金人民幣元（￥.00）。

上述定金在乙方最后一次付款時(shí)充抵房款。

第四條、乙方自愿以人民幣元（￥.00）購(gòu)買甲方上述房屋。

乙方在合同生效后內(nèi)付清全部購(gòu)房款。

乙方未按規(guī)定支付房?jī)r(jià)款的，則按下列約定承擔(dān)違約責(zé)任：

乙方逾期支付房?jī)r(jià)款的，每逾期一天，按應(yīng)付到期房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之三支付違

約金。

乙方的任何一次付款，逾期支付房?jī)r(jià)款超過(guò)十天，甲方有權(quán)解除本合同。甲

方在解除合同后十天內(nèi)將已收房?jī)r(jià)款退還乙方，所收定金不予退還；并有權(quán)要求乙方支付十萬(wàn)元的違約金。

第五條、甲、乙雙方定于（請(qǐng)協(xié)商確定具體時(shí)間）

正式交付該房屋；甲方應(yīng)在正式交付房屋前騰空該房屋。甲方在乙方付清全部購(gòu)房款后配合乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)的過(guò)戶手續(xù)。

甲方未按規(guī)定履行以上義務(wù)的，則按下列約定承擔(dān)違約責(zé)任：

甲方逾期交付房屋的，每逾期一天，按總房?jī)r(jià)款的萬(wàn)分之三支付違約金。 甲方逾期交付房屋超過(guò)七天的，乙方有權(quán)解除本合同。甲方應(yīng)在乙方解除本合同后三天內(nèi)將已收房?jī)r(jià)款和雙倍定金返還乙方，并按總房?jī)r(jià)款的百分之三支付違約金。

第六條、甲、乙雙方確認(rèn)，雖然房屋所有權(quán)證未作記載，但依法對(duì)該房屋享有共有權(quán)的權(quán)利人均已書面同意將該房屋出售給乙方。（如房產(chǎn)證登記為一個(gè)人，有配偶的情況下，需要有此條約定）

第七條、甲、乙雙方同意，在乙方支付本合同約定全部購(gòu)房款后七日內(nèi)，共同向房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，辦理過(guò)程中應(yīng)當(dāng)繳納的稅費(fèi)由乙方承擔(dān)。

第八條、甲、乙雙方向房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記，登記機(jī)關(guān)準(zhǔn)予登記的，則雙方提出申請(qǐng)的時(shí)間為該房屋權(quán)利轉(zhuǎn)移時(shí)間。

第九條、該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自房屋正式交付之日起轉(zhuǎn)移給乙方。

第十條、該房屋正式交付后的物業(yè)管理、水、電、燃?xì)狻⒂芯�電視、通訊等相關(guān)雜費(fèi)，由乙方自行承擔(dān)。

第十一條、本合同未盡事宜，甲、乙雙方可另行訂立補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充條款或補(bǔ)充協(xié)議以及本合同的附件均為本合同不可分割的部分。

第十二條、本協(xié)議自甲乙雙方簽訂之日起生效。

第十三條、甲、乙雙方在履行本合同中若發(fā)生爭(zhēng)議，應(yīng)協(xié)商解決。協(xié)商不成的，依法向房屋所在地人民法院起訴 。

第十四條、本協(xié)議一式五份。其中甲、乙雙方各執(zhí)兩份，為申請(qǐng)房屋所有權(quán)

轉(zhuǎn)移登記提交房屋權(quán)屬登記機(jī)關(guān)一份。

附件一

文本：房屋平面圖和四至范圍。

第四篇：房屋買賣合同糾紛起訴書

起訴書

原告：陳瑤瑤女漢族 1988年01月24日出生 身份證號(hào)：110104198801240825 住址：聯(lián)系電話：

被告：張春鵬男漢族 1969年08月10日出生 身份證號(hào)：132929196908103430 住址：聯(lián)系電話：

案由：房屋買賣合同糾紛

訴訟請(qǐng)求：

1、請(qǐng)求法院依法判決被告履行《房屋買賣合同》義務(wù)，將北京市朝陽(yáng)區(qū)廣渠路28號(hào)210號(hào)樓16層1908a的房屋所有權(quán)過(guò)戶給原告；

2、請(qǐng)求法院依法判決被告支付原告逾期辦理房屋過(guò)戶事宜的違約賠償人民幣201*00元；

3、本案訴訟費(fèi)及其它相關(guān)費(fèi)用由被告承擔(dān)。

事實(shí)與理由：

201*年7月25日，原告經(jīng)北京市嘉禾家美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司介紹，與被告簽訂了關(guān)于北京市朝陽(yáng)區(qū)廣渠路28號(hào)210號(hào)樓16層1908a的《房屋買賣合同》，并于當(dāng)日交付了購(gòu)房定金人民幣50000元。

雙方同意，被告應(yīng)配合原告在合同簽訂后一個(gè)月內(nèi)（即201*年8月25日前）辦理完畢該房屋過(guò)戶事宜，原告亦多次催促被告履行合同義務(wù)，進(jìn)行網(wǎng)簽及后續(xù)房屋過(guò)戶事宜，被告均以各種借口予以拖延，導(dǎo)致該房屋至今未辦理任何過(guò)戶手續(xù)。按照約定，被告拖延逾期辦理過(guò)戶手續(xù)視為違約，被告應(yīng)支付原告逾期辦理房屋過(guò)戶事宜的違約賠償人民幣201*00元.

原告購(gòu)買本房屋是為年底結(jié)婚作為婚房使用，被告遲遲不履行房屋過(guò)戶義務(wù)已經(jīng)給原告造成了諸多損失，無(wú)奈之下訴至法院，請(qǐng)求法庭依法判決被告按照合同履行義務(wù)，將房屋過(guò)戶給原告，并賠償原告損失，以維護(hù)原告的合法權(quán)益。

此致

北京市朝陽(yáng)區(qū)人民法院

原告：

日期：

第五篇：房屋買賣合同糾紛代理詞

房屋買賣合同糾紛代理詞

尊敬的審判長(zhǎng)：

廣東蛇口律師事務(wù)所黃華律師受原告__的委托，指派我擔(dān)任__與__房屋買賣合同糾紛一案的訴訟代理人，參與本案的訴訟，現(xiàn)根據(jù)庭審舉證和質(zhì)證，發(fā)表如下代理意見：

一、原被告雙方于201*年2月25日簽訂合同，定金2萬(wàn)元，合同生效當(dāng)日支付1萬(wàn)元，在合同生效后2日內(nèi)（含當(dāng)日）支付一萬(wàn)元（見證據(jù)1《房屋轉(zhuǎn)讓合同書》第3條），根據(jù)《資金托管協(xié)議》，原告已經(jīng)于201*年2月25日向資金托管方__公司支付了2萬(wàn)元定金（見證據(jù)3《正式收據(jù)》），根據(jù)合同約定，原告支付定金的日期應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為201*年2月25日，而不是被告答辯書中說(shuō)的201*年3月4日，原告已履行了合同義務(wù)。

二、《房屋轉(zhuǎn)讓合同書》還約定，首期款10萬(wàn)元于201*年3月15日前支付至指定監(jiān)管銀行的監(jiān)管賬號(hào)（見《房屋轉(zhuǎn)讓合同書》第4條）。原告根據(jù)合同約定，向銀行申請(qǐng)貸款按揭（見證據(jù)10），于201*年3月10日取得貸款承諾書（見證據(jù)6），并根據(jù)中國(guó)銀行深圳市分行南油支行出具的《二手樓交易資金委托監(jiān)管協(xié)議》和《交易資金委托監(jiān)管業(yè)務(wù)收款收據(jù)》，于201*年3月15日支付首期款1201*0元，已履行了合同義務(wù)。（見證據(jù)5）

三、原告曾于201*年3月16日委托律師向被告發(fā)出催告履約律師函，要求被告按時(shí)履行合同，但是遭到被告拒收，被告有意回避原告（見證據(jù)7、8），并且終止履行擔(dān)保贖樓義務(wù)，以實(shí)際行為明確表示不履行《房屋轉(zhuǎn)讓合同書》，拒不退還定金（見證據(jù)9、11、12、13）。

四、原告在履行合同期間，沒有收到被告任何期望終止履行合同的通知，由于被告已經(jīng)明確表示不再履行合同，違約在先，原告被迫依法以《律師解約函》的方式解除《房屋轉(zhuǎn)讓合同書》。（證據(jù)14、15）

五、根據(jù)國(guó)眾聯(lián)出具的《報(bào)告書》，評(píng)估價(jià)格為723，350元。對(duì)此原告已經(jīng)提出異議，認(rèn)為《報(bào)告書》評(píng)估價(jià)格低于實(shí)際市場(chǎng)價(jià)格。（理由見《異議書》）

綜上，原被告簽訂的房屋買賣合同合法有效，被告在原告毫不知情的情況下，單方解除合同，既不與原告聯(lián)系也不退還定金，給原告造成了較大損失，現(xiàn)依據(jù)《合同法》第一百一十五條之規(guī)定，請(qǐng)求貴院依法查明事實(shí)，支持原告的訴訟請(qǐng)求。

代理人：

深圳律師黃華 咨詢電話：13242966417

廣東蛇口律師事務(wù)所（中國(guó)首家律師事務(wù)所）

深圳市南山區(qū)創(chuàng)業(yè)路海王大廈a座14層

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