第一篇：加強檔案管理，助推物業(yè)企業(yè)上水平

物業(yè)管理工作形成的文件主要有兩大部分，即物業(yè)管理公司日常運作形成的普通管理文件和物業(yè)管理實際操作接收和形成的多種專業(yè)性文件，這些文件完成了現(xiàn)行功能之后，就過渡為物業(yè)檔案。

隨著房地產(chǎn)尤其是物業(yè)管理市場的建立和完善，現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)對檔案資源的依賴程度逐漸增強，檔案資源已經(jīng)成為現(xiàn)代物業(yè)企業(yè)經(jīng)營管理不可或缺的重要資源。在

現(xiàn)代物企業(yè)里，企業(yè)的重大決策、服務(wù)品牌和人事管理、提高企業(yè)服務(wù)能力和競爭力、建立和傳承企業(yè)文化等都離不開檔案，離不開對檔案資源的管理。

一、 加強檔案管理，經(jīng)濟效益上水平

實現(xiàn)經(jīng)濟效益是企業(yè)追求的目標，物業(yè)管理企業(yè)也不例外。檔案管理的重要地位不容忽視。

一方面檔案資源可以發(fā)揮證據(jù)作用，為物業(yè)企業(yè)防范風險挽回經(jīng)濟損失。比如：1999年10月16日下午，馬樂與同學到天津市河東區(qū)麗苑小區(qū)云麗園蕩秋千，在玩耍中馬樂不慎被秋千頂端的軸夾破手指，后經(jīng)手術(shù)，右手中指末節(jié)部分被截指。馬樂因此將該秋千購置單位小區(qū)開發(fā)商與天津市幼教用品實業(yè)公司以及小區(qū)物業(yè)管理公司告上法庭。要求賠償原告醫(yī)療費、殘疾者生活補償費、精神損害賠償費、陪伴費等經(jīng)濟損失共計60417.8元。后經(jīng)查證，物業(yè)公司于201*年1月1日正式接管該小區(qū)進行物業(yè)管理，事發(fā)時物業(yè)公司尚未對云麗園進行物業(yè)管理，所以法院不支持原告要求物業(yè)公司進 行賠償?shù)闹鲝垺?/p>

再比如，201*年7月18日碧華里小區(qū)5號樓4樓房屋漏水，將屋內(nèi)木地板泡了起鼓，為此該業(yè)主要求物業(yè)公司賠償其經(jīng)濟損失近10萬元。物業(yè)公司經(jīng)過查證該業(yè)主辦理入住手續(xù)時的《房屋驗收單》，證明入住時該房屋各項設(shè)施設(shè)備完好。該業(yè)主在鐵證面前無言以對。

一個物業(yè)企業(yè)在管理、服務(wù)等過程中，通過對檔案資料的開發(fā)利用，減少了內(nèi)耗，相對地節(jié)省了人力、物力、財力和時間，本身就是降低成本、提升利潤的表現(xiàn)。

另一方面加強檔案管理可以防止知識流失。員工是物業(yè)企業(yè)人力資本，也是“知識資本”或“智力資本”，作為一種無形資產(chǎn)和源泉，其掌握物業(yè)知識和管理經(jīng)驗存儲在人的大腦里，尤其是物業(yè)管理作為一種共生性的服務(wù)工作，服務(wù)受眾對服務(wù)者的認可度是需要時間和過程的，如果不及時加以保留和保存，一旦人員流動或變化，企業(yè)將承擔知識流失的風險和高額人力資源成本。

二、 加強檔案管理，領(lǐng)導決策上水平

北宋皇帝本著“明乎得失之跡，存王道之正，垂鑒于后世”的宗旨，責成司馬光編著了歷史史卷《資治通鑒》。檔案資源是歷史的活化石，使歷史經(jīng)驗和教訓的總結(jié)，對于企業(yè)決策、制定戰(zhàn)略具有借鑒作用。借鑒以往的經(jīng)驗，吸取以往的教訓，可以使企業(yè)領(lǐng)導的決策更加適應(yīng)市場要求，更加有利于企業(yè)發(fā)展，更加受到員工擁護。檔案資源在企業(yè)的決策過程中，扮演著參謀的角色，為領(lǐng)導的決策提供了重要依據(jù)。另外，借鑒其他物業(yè)企業(yè)的成果，利用物業(yè)協(xié)會和物業(yè)辦他人的知識信息和資源，為企業(yè)發(fā)展決策服務(wù)也是很重要的。這需要物業(yè)企業(yè)密切與開發(fā)商、業(yè)主會、行業(yè)主管部門和其他物業(yè)企業(yè)的關(guān)系，獲取更多的學習和獲取知識的機會，為我所用，更好地充實企業(yè)檔案和發(fā)揮檔案的參謀作用。

首先是檔案人員不但要在領(lǐng)導決策前根據(jù)決策要求，收集所有檔案信息，提供相關(guān)原始資料和準確完整的數(shù)據(jù)，還要在決策執(zhí)行過程中，當好領(lǐng)導的參謀。為領(lǐng)導提供有價值的材料，供領(lǐng)導借鑒；其次在決策落實后，更要做好收集、整理工作，將決策執(zhí)行全過程所形成的各種文件資料，及時立卷歸檔，作為新的信息資料儲備在檔案之中，以便日后查考。

三、 加強檔案管理，競爭能力上水平

物業(yè)企業(yè)的發(fā)展主要靠市場開發(fā)和提高原有項目的收繳率兩個基本途徑，檔案管理對這兩個方面都是有幫助的。

加強檔案管理，輔助市場開發(fā)。比如，201*年7月10日在東麗區(qū)政府招投標過程中，東麗區(qū)政府采購中心負責人專程到我公司檔案室參觀考察。規(guī)范的檔案也證明了我公司不愧為一級資質(zhì)的科學管理的大型的物業(yè)管理公司，令東麗區(qū)政府采購中心負責人刮目相看，規(guī)范的檔案為在物業(yè)的招投標中脫穎而出，一舉中標起到一定的作用。

挖掘檔案潛力，提高物業(yè)收繳率。物業(yè)企業(yè)應(yīng)在檔案的基礎(chǔ)上，及時總結(jié)，建立企業(yè)自己的資料庫，包括服務(wù)教材、對法律法規(guī)的解釋、對某一共性問題例如裝修、業(yè)主繳費等業(yè)主有疑問如何解釋等。這樣的資料多了，就形成了企業(yè)自己的無形資產(chǎn)，它的實際作用是巨大的，可以產(chǎn)出可觀的經(jīng)濟效益。當服務(wù)人員遇到任何問題時，只要一查，所有的必要信息和相關(guān)流程、作業(yè)方法、經(jīng)典案例等都能了解和掌握，同時，員工也可以在網(wǎng)上隨時存儲相關(guān)信息，并化為行動。這樣的服務(wù)功能，不僅工作效率提高，而且客戶滿意度也會提升。

物業(yè)企業(yè)競爭已經(jīng)上升為知識競爭，通過從檔案和資料庫或數(shù)據(jù)庫獲取所需的

知識資源，更為迅速、省錢、便捷，更重要的是切合企業(yè)需要。因此，知識、經(jīng)驗的獲取和積累對企業(yè)競爭力的幫助極大，可以培養(yǎng)企業(yè)的創(chuàng)新能力和集體創(chuàng)造能力。

四、 加強檔案管理，企業(yè)文化上水平

物業(yè)企業(yè)是典型的服務(wù)企業(yè)，企業(yè)文化的建立與傳承決定了這一企業(yè)的發(fā)展是否長遠，因此有必要對檔案加強管理，因為它對企業(yè)文化是有幫

助的。

開發(fā)檔案資源不僅能產(chǎn)生經(jīng)濟效益，也能起到穩(wěn)定企業(yè)的作用。，面對時下盛行的物業(yè)人員跳槽風，跳槽人員帶走管理經(jīng)驗怎么辦？更重要的是業(yè)主對新管理人員有一個認識熟悉過程，在這一過程中滿意度肯定會下降，直接影響收繳率。應(yīng)認識到問題的嚴重性，首先要做好管理人員的人事檔案工作，從中發(fā)現(xiàn)問題，向領(lǐng)導建議解決流動性強的問題。其次是對管理人員日常的業(yè)主檔案、使用的工程檔案、尤其是好經(jīng)驗、好做法注意收集整理、及時歸檔。保證了企業(yè)在人員跳槽的情況下能照樣服務(wù)照樣發(fā)展，為企業(yè)的穩(wěn)定和發(fā)展解決了后顧之憂。從某種程度上可以說，一個企業(yè)檔案資源開發(fā)利用的程度決定著企業(yè)的生存與發(fā)展。

培訓工作是物業(yè)企業(yè)發(fā)展的必要而迫切的事情。學習的內(nèi)容除了其他企業(yè)好的經(jīng)驗，利用企業(yè)檔案資源進行開發(fā)和享用，也是很重要的方面。由于物業(yè)工作的往復性和受眾宏觀上的一致性，決定了物業(yè)服務(wù)經(jīng)驗的可重復性。利用典型案例、經(jīng)驗講解、舉案說法等形式經(jīng)常性地開展培訓教育活動，不斷更新員工的知識，提高其綜合素質(zhì)和創(chuàng)造能力。

物業(yè)企業(yè)應(yīng)重視以企業(yè)商標檔案為代表的企業(yè)文化檔案的管理工作。隨著經(jīng)濟發(fā)展，物業(yè)企業(yè)面臨新的機遇和挑戰(zhàn)，在提高自身競爭力的同時，必須注重企業(yè)商標檔案的管理。因為注冊商標是企業(yè)形象的標志，是企業(yè)的無形資產(chǎn)，也是企業(yè)財富的主要組成部分。而商標檔案是確立和保護馳名商標專用權(quán)的憑證，首先要提高對商標本身價值的認識，重視對商標檔案的宣傳和管理，以在競爭中贏得商機。其次是收集應(yīng)完整準確，因為商標的形成經(jīng)歷了較長時間，要多方合作。最后商標的利用多為原件查閱，從保護角度，要規(guī)范查閱和借閱制度，由專人專管。

五、 加強檔案管理，社區(qū)和諧上水平

物業(yè)企業(yè)在經(jīng)濟建設(shè)、文化建設(shè)、綜合治理和環(huán)境綠化等多方面為社區(qū)做出了很多有益的工作，物業(yè)檔案有利于維護社區(qū)安定，便利居民生活，保障群眾利益，方便居民再就業(yè)，為轄區(qū)居民提供豐富多彩的文化生活。物業(yè)企業(yè)進入或撤出某一社區(qū)，是一件關(guān)系到老百姓的日常生活的大事。檔案管理在這兩個關(guān)鍵環(huán)節(jié)上起到的是重中之重的作用。

由于近年來社區(qū)發(fā)展過程中不可避免地要協(xié)調(diào)居委會、物業(yè)公司、業(yè)主委員會三者之間的關(guān)系，物業(yè)公司和業(yè)主委員會的相關(guān)資料也就成為搞好社區(qū)發(fā)展所必備的參考資料，因而社區(qū)檔案還應(yīng)該包括物業(yè)管理部門和業(yè)主委員會在實踐中形成的檔案；居委會、物業(yè)公司和業(yè)主委員會之間的關(guān)系并不是非常融洽，尤其是業(yè)主委員會和其他兩家之間的矛盾不少。而且業(yè)主會相對比較松散，居委會是社區(qū)的全面管理者，而物業(yè)企業(yè)是社區(qū)專業(yè)服務(wù)者。因此，物業(yè)企業(yè)必須加強對檔案的管理，這不僅是對企業(yè)負責，也是對轄區(qū)業(yè)主負責，對社區(qū)負責，對社會負責。

總之，檔案工作是物業(yè)企業(yè)的一項基礎(chǔ)性工作，物業(yè)行業(yè)的大發(fā)展，還是需要全體行業(yè)人踏踏實實從基礎(chǔ)做起。

第二篇：如何加強物業(yè)保安管理水平

如何加強物業(yè)保安管理水平

隨著物業(yè)市場化進程的不斷推進，在廣大居民居住生活質(zhì)量不斷提高的同時，居民對物業(yè)保安工作的要求也在不斷的提高。物業(yè)管理的目標是為居住區(qū)域內(nèi)的業(yè)主和使用人提供和保持安全、整潔、舒適的居住環(huán)境，高效、優(yōu)質(zhì)的物業(yè)保安服務(wù)是保障物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)良好公共秩序的重要保障。因此，加強居住物業(yè)區(qū)域內(nèi)的保安管理， 地產(chǎn)可持續(xù)發(fā)展、促進社會治安的穩(wěn)定，推進社會主義精神文明建設(shè)具有重要意義，也是新形勢下完善群防群治工作和推進治安防范社會化、專業(yè)化進程的客觀需要。

一、充分認識物業(yè)保安管理工作重要性

加強物業(yè)保安管理工作，提高物業(yè)保安管理水平，是動態(tài)環(huán)境下強化社會治安防控體系建設(shè)的必由之路，也是日益嚴峻復雜的社會治安形勢的緊迫要求。從黨的十六屆四中全會提出的提高黨的執(zhí)政能力建設(shè)，構(gòu)建社會主義和諧社會的高度出發(fā)，對維護社會穩(wěn)定，加強和完善社會治安綜合治理工作機制，依法打擊各類犯罪活動，保障人民群眾生命財產(chǎn)安全提出了更高的要求。作為中高檔及涉外住宅集聚的城區(qū)，物業(yè)保安管理水平直接關(guān)系到公司的形象和投資環(huán)境。要推進社會和經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展，迫切需要有一個良好的社會及居住區(qū)治安環(huán)境作保證。隨著社會和經(jīng)濟的發(fā)展，人民群眾對居住的環(huán)境、居住的安全提出的要求越來越高。

物業(yè)小區(qū)的保安管理工作是一項工作時間長，勞動強度大，工作責任重的工作，事關(guān)人民生命財產(chǎn)安全。與一般工作不同的是，處理正常工作日之外的夜間和節(jié)假日安全事務(wù)往往是保安管理工作的重中之重，因為這些時間段往往是一些安全隱患易于顯現(xiàn)的時間，因此夜間和節(jié)假日的物業(yè)保安工作就顯得尤為重要。但是，長期以來由于房地部門在這些時段內(nèi)缺乏檢查、監(jiān)督的機制，造成一些物業(yè)小區(qū)內(nèi)的保安管理工作存在著不少隱患，急需整改。這次與公安分局聯(lián)合制定的《實施意見》就是要把對物業(yè)保安管理工作納入聯(lián)合管理的機制，通過各自的管理途徑，實施各自的管理手段，進一步完善物業(yè)保安的管理機制，從源頭上防止物業(yè)小區(qū)內(nèi)各類安全問題的發(fā)生。

所以我們必須高度重視社區(qū)保安工作，要求措施有力，發(fā)展迅速，效果明顯。我們要虛心向兄弟省市學習先進經(jīng)驗，為進一步促進、提高物業(yè)保安管理水平，為創(chuàng)建一個和諧發(fā)展的社會環(huán)境打下基礎(chǔ)。

二、房地部門要切實履行監(jiān)督職能，全力配合公安部門切實加強物業(yè)保安管理工作 加強我區(qū)的物業(yè)保安工作，整體提高我區(qū)物業(yè)保安管理工作的質(zhì)量要靠各職能單位的通力合作和全體物業(yè)公司的全力配合。只有充分發(fā)揮房地局、公安分局管理、監(jiān)督、檢查和指導的職能，聯(lián)手我區(qū)區(qū)域內(nèi)實施物業(yè)管理的各個物業(yè)公司，形成居住小區(qū)安全防范的整體合力，才能把這項工作落到實處，從而完善我區(qū)物業(yè)保安管理機制，形成安居樂業(yè)的良好環(huán)境。 我們要充分發(fā)揮房地管理職能，房地局作為房地產(chǎn)行政管理部門，對其治安防范責任落實與否負有監(jiān)督和檢查的職能，責無旁貸。我們要從實踐“三個代表”，提高執(zhí)政能力和落實“讓群眾高興，讓黨放心”要求的高度，做好行政管理工作。房地局作為物業(yè)管理企業(yè)的行業(yè)主管部門，應(yīng)督促、指導物業(yè)公司做好居民區(qū)內(nèi)治安防范工作，對措施不力，造成不良后果的物業(yè)公司，應(yīng)依照有關(guān)規(guī)定進行批評教育甚至處罰。

我們要發(fā)揮房屋協(xié)管員隊伍的作用，房地行政職能在社區(qū)管理中的延伸和強化，也是房地專業(yè)執(zhí)法隊伍的補充。房屋協(xié)管員的職能之一，就是督促物業(yè)公司加強物業(yè)保安巡視力度，提高物業(yè)保安工作成效，所以要充分發(fā)揮這支隊伍在治安防范工作中的重要作用。 我們要配合公安部門以居住物業(yè)小區(qū)經(jīng)理記分工作為抓手，對物業(yè)保安工作抓的不得力的，對小區(qū)經(jīng)理給予扣分處理。同時我局在收到派出所開具的《物業(yè)保安檢查告知書》后，

將視違規(guī)情節(jié)，對小區(qū)經(jīng)理予以扣分處理，并督促物業(yè)公司落實整改措施。對小區(qū)經(jīng)理實行記分是我局根據(jù)市房地資源局文件精神，結(jié)合我區(qū)物業(yè)保安管理工作的實際情況進行管理的抓手之一，旨在通過強有力的制約措施，督促物業(yè)公司對保安工作這一關(guān)系到全體小區(qū)居民生命財產(chǎn)安全的重大問題予以應(yīng)有的重視，并及時捉補遺漏，消除小區(qū)的安全隱患。

此外，我們要將物業(yè)保安工作作為房地行政部門對物業(yè)企業(yè)資質(zhì)和從業(yè)人員資格的日常管理的重要內(nèi)容，實行治安一票否決制，對治安不達標及產(chǎn)生發(fā)現(xiàn)問題拒不整改的情節(jié)，作為物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)升級的一項重要審批依據(jù)，以確保將物業(yè)治安工作的管理納入房地行政部門法制化管理軌道。

三、物業(yè)公司要積極落實《實施意見》，提升物業(yè)保安工作整體水平

目前全區(qū)絕大多數(shù)的居民區(qū)都已經(jīng)實施了四位一體的物業(yè)管理模式，物業(yè)公司作為四位一體的組織者和執(zhí)行者，必須落實其在治安防范工作中的責任。物業(yè)公司是居民區(qū)安全保衛(wèi)工作的直接責任人，其下轄的保安員隊伍是居民區(qū)治安巡邏和防范的專業(yè)隊伍和力量，如何用好這支隊伍，很大程度在于物業(yè)公司的管理是否到位；在居民區(qū)治安防范工作中，需要投入資金進行技防、物防建設(shè)和開展各項專門工作，這筆資金中有相當部分通過物業(yè)維修基金和物業(yè)管理費來實現(xiàn)；物業(yè)管理部門和居委會是兩條線的工作協(xié)作關(guān)系，能否在實際工作中協(xié)調(diào)好這種關(guān)系，也是居民區(qū)治安防范工作成功與否的關(guān)鍵因素之一。因此物業(yè)管理公司已經(jīng)成為居民區(qū)治安防范工作中不可或缺的重要環(huán)節(jié)。凡是善于協(xié)調(diào)和物業(yè)的關(guān)系，善于調(diào)動和利用物業(yè)的資金優(yōu)勢，積極爭取職能部門與社區(qū)的領(lǐng)導的支持，治安防范工作較為主動，工作就開展得比較順利。

綜上所述，物業(yè)公司要積極貫徹物業(yè)法規(guī)，深化物業(yè)公司法制化、規(guī)范化運作。國務(wù)院《物業(yè)管理條例》是政府管理部門實施行政管理的依據(jù)，也是物業(yè)公司實施企業(yè)管理的準則，也是業(yè)主、使用人維護合法權(quán)益的保證。我們要認真學習和全面貫徹新規(guī)定，并在保安管理工作中加以合理的運用，從而提高政府依法行政的能力。各物業(yè)公司應(yīng)結(jié)合保安人員的日常培訓工作，組織公司內(nèi)的保安工作人員學習相關(guān)規(guī)定，要求保安人員在門衛(wèi)室職守工作中和巡邏工作中嚴格按照工作規(guī)范操作，從思想上提高保安人員的工作責任心，從規(guī)范上明確保安人員的工作職責，物業(yè)公司要從保安管理的工作規(guī)范入手，提高保安工作的規(guī)范化和標準化，提高物業(yè)管理的整體水平。同時，各物業(yè)公司要在學習物業(yè)保安工作規(guī)范的基礎(chǔ)上，嚴格對照規(guī)范要求，開展自查，重點針對夜間保安工作這一薄弱環(huán)節(jié)，對發(fā)現(xiàn)的問題要及時整改，嚴禁出現(xiàn)夜間值班人員脫崗、打瞌睡的現(xiàn)象，保證小區(qū)夜間的安全。

總之，物業(yè)小區(qū)的保安管理工作是關(guān)系到千家萬戶生命和財產(chǎn)安全的一項重要工作，房地局、公安分局和全區(qū)各個物業(yè)公司要以這次加強物業(yè)保安管理工作為契機，依據(jù)各自的職責范圍，本著“讓黨放心，讓人民高興”的基本原則，合力創(chuàng)造一個安全舒適生活環(huán)境。

第三篇：物業(yè)管理企業(yè)信用檔案

物業(yè)管理企業(yè)信用檔案

一、物業(yè)管理企業(yè)信用檔案

物業(yè)管理企業(yè)信用檔案，是指利用計算機和網(wǎng)絡(luò)信息手段，將物業(yè)管理企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員的基本情況，經(jīng)營業(yè)績，經(jīng)營中違規(guī)、違法劣跡及受到的處罰等情況按規(guī)定格式進行記錄，并向社會公示，接受社會監(jiān)督。

物業(yè)管理企業(yè)信用檔案工作的指導思想是：通過對計算機和網(wǎng)絡(luò)信息技術(shù)的應(yīng)用，建立客觀公正的物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)，為各級政府部門和社會公眾監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員市場行為提供依據(jù)，為社會公眾查詢企業(yè)和個人信用信息提供服務(wù)，為社會公眾對物業(yè)管理領(lǐng)域違法違規(guī)行為的投訴提供途徑。目的是為了整頓和規(guī)范物業(yè)管理市場秩序，規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員市場行為，增強物業(yè)管理企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員的信用意識，提高行業(yè)誠信度和服務(wù)水平。

二、物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的建立范圍

根據(jù)國家建設(shè)部《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的通知》(建住房函[201*]192號)及其他有關(guān)規(guī)定，物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的建立范圍是所有物業(yè)管理企業(yè)和物業(yè)管理師等執(zhí)(從)業(yè)人員。

全國物業(yè)管理企業(yè)信用檔案建設(shè)按照“統(tǒng)一規(guī)劃、分級建設(shè)、分步實施、信息共享”的原則，由國家建設(shè)部統(tǒng)一部署。各級物業(yè)管理行政主管部門負責組織所轄區(qū)域內(nèi)所有物業(yè)管理企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的建設(shè)與管理工作，具體職責分工是：

(1)建設(shè)部負責全國一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)的建立和監(jiān)督管理。中國物業(yè)物業(yè)管理師資料：http://edu.21cn.com/kcnet610/物業(yè)管理師培訓 http:///kcnet610/管理協(xié)會受建設(shè)部委托承擔系統(tǒng)管理部門的工作，負責一級資質(zhì)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案信息的采集、整理、更新及日常管理工作。

(2)地方物業(yè)管理行政主管部門負責二級資質(zhì)以下物業(yè)管理企業(yè)及執(zhí)(從)人員信用檔案系統(tǒng)的建立和監(jiān)督管理。

(3)建設(shè)部信息中心負責物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)建設(shè)的技術(shù)支持和系統(tǒng)運行與維護管理工作，并為各級物業(yè)管理行政主管部門和物業(yè)管理企業(yè)提供由建設(shè)部統(tǒng)一開發(fā)的物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)專用軟件。

三、物業(yè)管理企業(yè)信用檔案工作的目標和要求

物業(yè)管理企業(yè)信用檔案工作的目標是：以物業(yè)管理電子政務(wù)系統(tǒng)、物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會自律管理系統(tǒng)和企業(yè)經(jīng)營管理系統(tǒng)為基礎(chǔ)，形成覆蓋物業(yè)管理行業(yè)所有企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員的信用檔案系統(tǒng)，并通過中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)實現(xiàn)各級物業(yè)管理行政主管部門、行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站的互聯(lián)互通。

國家建設(shè)部對物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)建設(shè)的要求是：

(1)各級物業(yè)管理主管部門要提高認識，加強領(lǐng)導，積極組織、指導和推動物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)的建設(shè)工作。

(2)擴大物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的覆蓋面。凡是從事物業(yè)管理的企業(yè)和執(zhí)(從)業(yè)人員都應(yīng)當納入物業(yè)管理企業(yè)信用系統(tǒng)。凡是具有資質(zhì)等級(包括臨時資質(zhì))的物業(yè)管理企業(yè)都要全部上網(wǎng)。

(3)保證物業(yè)管理信用檔案系統(tǒng)信息的全面、準確。應(yīng)當有效利用政府掌握的信息資源，把物業(yè)管理企業(yè)和執(zhí)(從)業(yè)人員在經(jīng)營活動中的違規(guī)、違法劣跡以及受到的處罰等情況按

規(guī)定記入信用檔案。要將信用檔案建設(shè)與企業(yè)資質(zhì)管理結(jié)合起來，把是否如實、及時提供信用信(請關(guān)注m.seogis.com)息作為企業(yè)資質(zhì)年檢、晉級審批和執(zhí)(從)業(yè)注冊資格的條件。

(4)及時做好信用檔案記錄信息的更新工作。物業(yè)管理企業(yè)信用檔案記錄信息每季度至少更新一次。物業(yè)管理企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員應(yīng)在每季度后28日內(nèi)提交更新數(shù)據(jù)。各級物業(yè)管理行政主管部門、行業(yè)協(xié)會應(yīng)及時將企業(yè)(項目)情況變動、良好行為記錄、不良行為記錄及公眾投訴等情況記人物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)。

(5)統(tǒng)一系統(tǒng)數(shù)據(jù)平臺，保證信息傳遞暢通、資源共享。要按照“統(tǒng)一性、標準化”的要求，對物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)進行建設(shè)和完善，并與全國物業(yè)管理信用檔案系統(tǒng)數(shù)據(jù)平臺聯(lián)通。

(6)物業(yè)管理企業(yè)信用檔案記錄信息的報送、傳遞及有關(guān)事宜的聯(lián)系，主要采用電子郵件方式。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)設(shè)立信用檔案專用電子郵箱，具備條件的要建立企業(yè)網(wǎng)站，或在中國住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)、中國物業(yè)管理協(xié)會網(wǎng)以及地方主管部門、行業(yè)協(xié)會網(wǎng)站上建立網(wǎng)頁。

四、物業(yè)管理企業(yè)信用檔案的記錄內(nèi)容

物業(yè)管理企物業(yè)管理師資料：http://edu.21cn.com/kcnet610/物業(yè)管理師培訓 http:///kcnet610/業(yè)信用檔案的記錄內(nèi)容主要包括企業(yè)及執(zhí)(從)業(yè)人員的基本情況、業(yè)績及良好行為記錄、經(jīng)營活動中的違法違規(guī)行為、服務(wù)質(zhì)量問題及其他不良行為記錄和公眾投訴及處理情況等。

五、信用檔案記錄內(nèi)容的采集

物業(yè)管理企業(yè)信用檔案系統(tǒng)記錄的內(nèi)容，主要通過政府部門、協(xié)會、物業(yè)管理企業(yè)、執(zhí)(從)業(yè)人員、其他中介機構(gòu)及社會公眾等多種途徑依法采集。核準資質(zhì)等級或通過年檢的物業(yè)管理企業(yè)以及獲準注冊的物業(yè)管理師等執(zhí)(從)業(yè)人員的信用檔案記錄內(nèi)容及更新信息，可從其資質(zhì)申報、年檢、執(zhí)業(yè)資格注冊資料中采集。除此以外的信用檔案記錄內(nèi)容及更新信息，由行政主管部門和行業(yè)協(xié)會組織物業(yè)管理企業(yè)和執(zhí)(從)業(yè)人員按時報送。

六、物業(yè)管理企業(yè)信用檔案投訴處理

各級物業(yè)管理企業(yè)信用檔案，應(yīng)當接受社會公眾按照統(tǒng)一格式提交的有關(guān)物業(yè)管理服務(wù)方面的網(wǎng)上投訴。信用檔案管理部門對收到的投訴信息進行登記、整理和分類，并根據(jù)投訴對象和投訴內(nèi)容，分別提交有關(guān)部門進行核查，或轉(zhuǎn)給被投訴企業(yè)處理。信用檔案管理部門根據(jù)核查結(jié)果和企業(yè)反饋情況，確定該宗投訴及其處理結(jié)果是否公示和記入該企業(yè)信用檔案。

投訴信息轉(zhuǎn)給被投訴企業(yè)后，被投訴企業(yè)應(yīng)在15天內(nèi)將處理意見反饋給信用檔案管理部門，反饋意見應(yīng)由當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門簽章。無正當理由不按期反饋的，可作為不良記錄記入企業(yè)或執(zhí)(從)業(yè)人員的信用檔案并進行公示。

第四篇：漳州市房地產(chǎn)管理局關(guān)于加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案管理工作的通知

漳州市房地產(chǎn)管理局關(guān)于加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔

案管理工作的通知

漳房[201*]93號

各物業(yè)服務(wù)企業(yè)：

根據(jù)國務(wù)院《物業(yè)管理條例》、《福建省物業(yè)管理條例》及建設(shè)部《物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)管理辦法》的有關(guān)規(guī)定和建設(shè)部《關(guān)于建立房地產(chǎn)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員信用檔案系統(tǒng)通知》的有關(guān)精神，為了進一步規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)行為，經(jīng)研究，我局決定加強物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案管理工作，現(xiàn)將有關(guān)事項通知如下：

一、物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案工作是指行政主管部門規(guī)范物業(yè)服務(wù)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員市場行為，增強物業(yè)服務(wù)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員的信用和服務(wù)意識，提高行業(yè)誠信和服務(wù)水平，分為良好和不良。

二、良好主要包括物業(yè)服務(wù)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員獲得縣級以上行政主管部門和行業(yè)協(xié)會表彰、評優(yōu)評先、榮譽稱號及其他良好評價、認定、認證等情況。

三、不良包括

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員違反國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《福建省物業(yè)管理條例》等有關(guān)法律、法規(guī)、規(guī)章以及行業(yè)管理有關(guān)規(guī)定的；

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)及執(zhí)（從）業(yè)人員因失信、違約、不正當競爭等行為或情況受到行政管理機關(guān)和行業(yè)協(xié)會不良評價、認定的情況；

3、公眾投訴事件。經(jīng)查實，屬于物業(yè)服務(wù)企業(yè)違法、違規(guī)經(jīng)營、工作失職的，經(jīng)督促，仍不進行整改或整改不力的；

4、媒體曝光事件。經(jīng)查實，確定由于物業(yè)服務(wù)企業(yè)公司管理失職而造成較大影響的問題；

5、在創(chuàng)衛(wèi)創(chuàng)模工作中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理服務(wù)項目由于管理不到位被有關(guān)行政主管部門曝光的，經(jīng)督促，仍不進行整改或整改不力的；

6、未按規(guī)定及時完成上級行政主管部門交辦工作的。

四、信用檔案的評定情況

1、物業(yè)服務(wù)企業(yè)信用檔案每年評定一次，若企業(yè)被評為優(yōu)秀，年終時行政主管部門將給予公告表彰；

2、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不良記錄一次的，行政主管部門給予警告并責令改正；若不良行為記錄兩次的，該企業(yè)不能參加年度考核評比，并將按有關(guān)規(guī)定處理；

3、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不良記錄三次以上的，本年度該企業(yè)資質(zhì)年檢時將按有關(guān)規(guī)定處理，外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)不良記錄三次以上的，我局將暫緩辦理外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)進入本市從事物業(yè)管理經(jīng)營活動的備案登記手續(xù)；

4、兩年內(nèi)物業(yè)服務(wù)企業(yè)不良記錄累計達五次以上的，該物業(yè)服務(wù)企業(yè)被認定為不嚴格執(zhí)行服務(wù)質(zhì)量，該企業(yè)資質(zhì)將按有關(guān)規(guī)定處理，其所承擔的物業(yè)項目按有關(guān)法律規(guī)定進行移交，并按國務(wù)院《物業(yè)管理條例》和《福建省物業(yè)管理條例》以及相關(guān)規(guī)定給予行政處罰；

5、二級資質(zhì)以上及外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)的不良記錄，將上報上級資質(zhì)管理部門，并按有關(guān)規(guī)定給予處理；

6、不良記錄記入該企業(yè)信用檔案并上網(wǎng)公示。

五、該項工作由市物業(yè)管理站負責。

漳州市房地產(chǎn)管理局

二〇一四年十一月十三日

第五篇：提升物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營水平的思考

提升物業(yè)管理企業(yè)經(jīng)營水平的思考

隨著我國加入wto，物業(yè)管理行業(yè)將面臨更多的機遇和挑戰(zhàn)，要使前進中的物業(yè)管理發(fā)展得更快、更規(guī)范、更有生機，除在管理體制上向社會化、企業(yè)化、市場化方面發(fā)展外，還必須進一步樹立科學、正確的經(jīng)營思想，不斷提高經(jīng)營管理水平。

一、樹立品牌意識，加強品牌塑造

作為一種無形資產(chǎn)，品牌的效用是任何廣告所不能比擬的，物業(yè)管理品牌形象所形成的口碑效應(yīng)不僅能給物業(yè)管理公司帶來超額利潤，而且能作為開發(fā)商招攬顧客的賣點，極大地促進物業(yè)的銷售。雖然不少物業(yè)管理公司已深刻認識到了這一點，但囿于諸多因素的限制，他們對物業(yè)管理品牌效應(yīng)的認識尚流于表面，所謂的品牌競爭往往如隔靴搔癢，并不能最大限度地提升自身物業(yè)管理服務(wù)的市場競爭力。各物業(yè)管理公司應(yīng)該結(jié)合實際需要，積極探索，大膽實踐，按照塑造品牌的高標準、嚴要求，以創(chuàng)建整潔、文明、高雅、安全、方便、舒適的人居環(huán)境為目標，通過嚴謹、高效的科學管理，倡導“隨時隨地、盡心盡力”的服務(wù)理念，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。初創(chuàng)品牌后，物業(yè)管理公司要適時地進行品牌運營，一方面要利用品牌效應(yīng)為企業(yè)擴大市場服務(wù)，提高市場占有率；另一方面又要保護品牌，既要運用法律手段提供知識產(chǎn)權(quán)的保護，又要通過不斷的努力保持并進一步提高物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量。

二、進行資本運作，實現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營

實施規(guī)�；�經(jīng)營以及由此而來的低成本優(yōu)勢一般是在一個行業(yè)步入成長期后，企業(yè)為求得其發(fā)展所采用的策略。而物業(yè)管理所具有的服務(wù)性和微利性特點，使物業(yè)管理在產(chǎn)生時就要求其經(jīng)營必須達到相當?shù)囊?guī)模。因此，對物業(yè)管理企業(yè)而言，進行資本運作、實施規(guī)�；�經(jīng)營、獲得規(guī)模效益不僅僅是企業(yè)發(fā)展壯大的重要因素之一，更是其賴以生存的基礎(chǔ)和重要關(guān)鍵點。

隨著物業(yè)管理企業(yè)化、專業(yè)化、社會化程度的不斷提高，某些具有一定實力的物業(yè)管理公司應(yīng)該在市場競爭中進行資本運作，通過適當?shù)馁Y產(chǎn)重組和企業(yè)兼并，形成跨行業(yè)、跨部門、跨地區(qū)的企業(yè)集團公司，同時，以規(guī)模經(jīng)營為目標，進行四個方面的拓展。一是擴大經(jīng)營規(guī)模。物業(yè)管理是微利服務(wù)行業(yè)，只有通過擴大規(guī)模，降低成本，一業(yè)為主，多種經(jīng)營，提高管理服務(wù)水平，才能生存發(fā)展。二是擴大管理類型。新老住區(qū)、零散住宅、農(nóng)民住宅、學校、銀行、商場、醫(yī)院、酒店等，都應(yīng)納入物業(yè)管理市場范圍，成為各物業(yè)管理公司競爭的目標和服務(wù)的對象。三是擴大地域范圍。特別是各省會城市、計劃單列市，以及各中等城市，由于其集聚效應(yīng)強，輻射范圍廣，應(yīng)該是各大型物業(yè)管理公司努力拓展發(fā)展空間的區(qū)域。四是擴大品種類型。應(yīng)積極開拓系列產(chǎn)品業(yè)務(wù)，為社會提供服務(wù)，增加企業(yè)經(jīng)濟效應(yīng)，豐富專業(yè)內(nèi)涵，同時有效地支持物業(yè)管理主業(yè)的發(fā)展。

三、實施多元化經(jīng)營，提高專業(yè)化水平

如何擺脫物業(yè)管理低利潤的狀況，積累其存續(xù)和發(fā)展所需的資金，成為物業(yè)管理經(jīng)營者共同面臨的難題。根據(jù)國內(nèi)外的成功經(jīng)驗，物業(yè)管理企業(yè)依據(jù)自身的優(yōu)勢，實施多元化經(jīng)營是降低單一經(jīng)營風險、回避業(yè)務(wù)萎縮和擴大規(guī)模的有效途徑。物管公司可結(jié)合自身實際，逐漸跨行業(yè)經(jīng)營。如依賴物業(yè)管理企業(yè)自身的獨特優(yōu)勢，在管理的住宅小區(qū)內(nèi)大力開辦第三產(chǎn)業(yè)，這不僅方便了小區(qū)居民生活，還為物業(yè)管理公司創(chuàng)造了收入，也彌補了物業(yè)管理費的不足。當然，多元化發(fā)展在降低單一經(jīng)營風險的同時，也增加了進入其它行業(yè)而帶來的風險，必須注意結(jié)合實際，凸現(xiàn)優(yōu)勢，在多元化發(fā)展中處理好與專業(yè)化發(fā)展的關(guān)系，使二者協(xié)同配合，共同打造可持續(xù)發(fā)展的物業(yè)管理品牌企業(yè)。

在實施多元化經(jīng)營的同時，要不斷提高專業(yè)化水平，樹立專業(yè)化經(jīng)營理念，成立專業(yè)化的物業(yè)管理公司。所有房屋的物業(yè)管理應(yīng)由獨立經(jīng)營的專業(yè)化物業(yè)管理公司管理，由業(yè)主與物業(yè)管理公司簽定協(xié)議，從而保證住區(qū)物業(yè)管理的水平的連續(xù)性和服務(wù)質(zhì)量的不斷提高。國家也應(yīng)該明確專業(yè)化物業(yè)公司的法律地位，并在產(chǎn)業(yè)政策上支持其跨地區(qū)發(fā)展，形成物業(yè)管理行業(yè)的集團公司和名牌企業(yè)。同時，物業(yè)管理的專業(yè)化還體現(xiàn)在物業(yè)管理未來的經(jīng)營方式上，一種方式是繼續(xù)

傳統(tǒng)的組織方式，物業(yè)管理公司擁有同素質(zhì)的管理人員，公司下設(shè)不同的維修和服務(wù)隊伍；另一種方式是物業(yè)管理公司只配備必須的管理人員，對房屋的維修、清潔、保安等全部依賴市場競爭所形成的社會分工，需要時由物業(yè)管理公司通過招標、分包或臨時購買等方式解決，從而在更深的層次上實現(xiàn)了物業(yè)管理的專業(yè)化。后一種方式在組織上更具有靈活性，成本上更具有優(yōu)勢，因此更能適應(yīng)未來市場競爭的需要。

四、完善管理手段，進行集約化經(jīng)營

由于種種原因，目前物業(yè)管理手段落后，智能化水平低，還基本上處于簡單的手工操作階段。這種粗放、低水平的管理、不僅制約了物業(yè)管理的進一步發(fā)展，而且與市民所需要的那種多層次、多樣性、全面規(guī)范的管理極不相適應(yīng)。因此，依靠科學規(guī)范的嚴格管理和高素質(zhì)的員工隊伍，走集約化經(jīng)營的道路，是我國物業(yè)管理實現(xiàn)其可持續(xù)發(fā)展的必然選擇。這需要從以下兩個方面對我國的物業(yè)管理企業(yè)進行改造：一是企業(yè)員工知識技能的學習和積累，包括員工個人的知識技能水平與結(jié)構(gòu)以及企業(yè)員工的整體素質(zhì)與知識技能結(jié)構(gòu)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該通過培訓、對外合作、在實踐中的創(chuàng)造性的“干中學”以及招聘優(yōu)秀的人才從事物業(yè)管理等多種手段全面提高員工素質(zhì)。同時采用先進的管理手段，實施減員增效，降低企業(yè)管理成本。二是技術(shù)設(shè)施的完善。技術(shù)設(shè)是一個由一系列配套的技術(shù)決竅、設(shè)施裝備和技術(shù)

規(guī)則構(gòu)成的，包括軟件和硬件及其協(xié)同作用的有機系統(tǒng)。物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該加強小區(qū)智能化設(shè)施建設(shè)，同時加強對舊小區(qū)智能化設(shè)施的建設(shè)和改造，提高物業(yè)管理手段。

五、樹立人才競爭理念，提高從業(yè)人員素質(zhì)

我國現(xiàn)階段，從事物業(yè)管理的人員不少是老弱病殘，知識層次低，缺乏職業(yè)技能。特別是高水平專業(yè)化人才匱乏，制約了物業(yè)管理向高水平、深層次發(fā)展。一方面，高層次物業(yè)管理人才少，能夠適應(yīng)大廈、酒店、寫字樓、高檔住宅區(qū)管理的專業(yè)人才明顯不足，能夠擔任物管企業(yè)經(jīng)理、副經(jīng)理或部門經(jīng)理等中層以上專門管理人才更少，尤其是能夠適應(yīng)智能建筑物業(yè)管理的專業(yè)人才嚴重缺乏。另一方面，復合型物管人才少，在物業(yè)管理公司中既能勝任自己所分管的工作，又能撐握其他專業(yè)技能的一專多能的人才偏少，能夠通過多種經(jīng)營為企業(yè)帶來較大效益的人才更少。對此，物業(yè)管理公司應(yīng)樹立人才競爭理念，不僅要通過給待遇、給位置，從社會上招聘能人，同時要加強員工的培訓，從員工中發(fā)現(xiàn)人才、培養(yǎng)人才。要制定計劃，分期分批對各類人員進行專業(yè)培訓，要根據(jù)管理人才的實際情況和工作需要，定期或不定期對在職人員舉辦專題學習；要從在職管理人員中選拔有培養(yǎng)前途的員工，參加企業(yè)管理專業(yè)學歷教育，為企業(yè)發(fā)展培養(yǎng)后備人才；可以通過理論研討、聽專題講座、舉行專項訓練等形式，提高物業(yè)管

理人員的理論水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)。同時，還可以通過組織物業(yè)管理人員到國內(nèi)外考察，學習借鑒其它同類企業(yè)物業(yè)管理的成功經(jīng)驗和作法，取人之長，補己之短。

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