商業(yè)地產(chǎn)拓展市場調(diào)查報告內(nèi)容及格式

附件二

商業(yè)地產(chǎn)拓展市場調(diào)查報告內(nèi)容及格式

第一部分：商業(yè)市場調(diào)研1、商圈研究2、消費者研究3、投資型客戶研究4、競爭對手研究一、市場調(diào)研情況1、調(diào)研時間

2、調(diào)研地點和地區(qū)3、回收問券4、調(diào)查方法5、基本結(jié)論

二、宏觀背景分析

1、周邊主要城市商業(yè)物業(yè)發(fā)展水平比較2、該地區(qū)GDP主要指標(biāo)

3、當(dāng)?shù)卣�府有關(guān)政策和舉措，以及該城市遠(yuǎn)景規(guī)劃、社會因素分析三、區(qū)域商業(yè)市場調(diào)研（一）區(qū)域商圈研究

1、城市發(fā)展?fàn)顩r，GDP、人口分布、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)

2、項目所在區(qū)域商業(yè)結(jié)構(gòu)情況，交易狀況、恩格爾系數(shù)、居民收入、消費機構(gòu)

3、人流研究：包括垂直人流水平人流，研究范圍包括：人流類量停留時間、每次消費、對

不同類別的消費需求等

4、商圈輻射范圍、及范圍內(nèi)競爭項目（二）終端消費研究1、消費習(xí)慣2、逛商場頻率3、偏愛的商場4、對項目商圈評價（三）投資客戶研究1、經(jīng)營范圍2、投資動向

3、商圈內(nèi)商鋪經(jīng)營狀況（四）競爭對手研究1、競爭對手基本情況2、競爭項目

四、消費者消費習(xí)性探討1、基本結(jié)論2、專題研究

五、項目經(jīng)營方式論證1、項目與同類物業(yè)的比較論證2、項目業(yè)態(tài)探討與可持續(xù)發(fā)展論證3、項目消費者群體分析與引導(dǎo)性消費行為論證4、項目商業(yè)價值與租金價值風(fēng)險性論證5、項目設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)與經(jīng)營管理水平的論證

第二部分：項目可行性研究

一、前言：項目總體情況說明、分析、總結(jié)二、項目概況

1、項目具體位置、規(guī)模2、項目規(guī)劃經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)三、整體市場分析1、區(qū)域商業(yè)市場情況

2、根據(jù)項目特點分析當(dāng)?shù)嘏c所評估項目相關(guān)的商業(yè)零售業(yè)市場供需狀況及價格水平分析

價格、居民收入、消費偏好、相關(guān)產(chǎn)品價格、對未來預(yù)期及經(jīng)濟政策等因素對商業(yè)零售業(yè)的影響，通過對這些影響因素的分析和預(yù)測項目的市場發(fā)展趨勢；3、主要競爭對手分析：對區(qū)域內(nèi)競爭對手分析比較和調(diào)查4、項目SWOT分析：優(yōu)勢、劣勢、機會、威脅

5、項目市場定位：通過比較分析，確定項目整體市場定位，功能定位、檔次定位、客戶定

位、價格定位、營銷定位等，為項目的開發(fā)設(shè)計方案提供依據(jù)

6、項目初步開發(fā)設(shè)計方案：通過前面的分析，確定項目最佳的開發(fā)設(shè)計方案7、項目投資成本估算：估算項目的投資費用,包括土地費用、前期工程費用、主體開發(fā)費用、

管理費、銷售費用、稅費、財務(wù)資金費用、其他不可預(yù)見費用等

8、項目投資效益預(yù)測：主要依據(jù)項目的未來銷售收入和收益情況，計算項目的投資利潤、

財務(wù)凈現(xiàn)值、內(nèi)部收益率、投資回收周期等經(jīng)濟指標(biāo)，以此測算項目建成后的近期和遠(yuǎn)期效益

9、風(fēng)險分析：對項目可能出現(xiàn)的風(fēng)險進行分析并提出規(guī)避方案10、可行性研究：可行性研究結(jié)論

第三部分：項目規(guī)劃發(fā)展建議一、項目分析1、項目基本情況分析2、綜合評價（SWOT）二、項目定位建議

1、綜合定位：特征定位、價格定位、名稱定為2、品質(zhì)定位：檔次定位、風(fēng)格定位、形象定位3、市場定位：目標(biāo)客群定位、群體表現(xiàn)特征三、綜合素質(zhì)營造建議

1、整體設(shè)計建議：商場設(shè)計目標(biāo)及理念2、單體設(shè)計建議：建筑風(fēng)格

3、素質(zhì)營造：活動場地、裝修標(biāo)準(zhǔn)4、環(huán)境景觀塑造建議5、物業(yè)管理與服務(wù)要點6、項目配套設(shè)施與功能建議四、商業(yè)布局建議

1、項目商業(yè)策劃與規(guī)劃方案整改建議2、商業(yè)分區(qū)功能布局及調(diào)整方案3、商業(yè)銷售及租賃區(qū)域規(guī)劃建議4、項目外觀及景觀建議5、項目人流及物流動向建議五、項目商業(yè)組合建議1、商業(yè)結(jié)構(gòu)及業(yè)態(tài)分析

2、項目商業(yè)組合的可行性探討3、項目電梯位置和利用建議

4、項目環(huán)境、景觀塑造：購物氣氛的營造建議5、項目配套設(shè)施與功能建議

第四部分：招商、營銷傳播策略一、項目商圈分析

商圈SWOT分析，商圈結(jié)構(gòu)性分析二、項目租售價格定位

1、租賃價格標(biāo)準(zhǔn)租賃期租金價格厘定

租金水平展望和預(yù)測租金調(diào)整環(huán)境及遞增率2、銷售價格

銷售價格厘定

銷售區(qū)域及鋪位分割建議銷售價格之階段策略性建議銷售與租金價格互動建議及檢討三、商場經(jīng)營方式建議

1、直接和間接商鋪出租2、商場經(jīng)營方式可行性探討

3、草擬《商場租賃意向書》及《租約藍本》四、營銷傳播策略建議

1、招商攻擊戰(zhàn)術(shù)

2、階段性招商推廣建議及節(jié)點劃分3、市場營銷攻擊戰(zhàn)術(shù)

4、階段性營銷推廣建議及節(jié)點劃分5、營銷與招商傳播推廣策略互動建議6、宣傳資料及媒介選擇五、招商營銷執(zhí)行

1、招商營銷方案執(zhí)行

第五部分：經(jīng)營管理建議一、商場前期經(jīng)營管理建議

1、商場上也布局的設(shè)計和控制2、全程客戶跟進3、商場商戶安排4、商場內(nèi)外部涉及裝潢顧問5、開業(yè)宣傳推廣傳播策略6、商場日常管理建議

7、經(jīng)營管理問題咨詢及處理

8、統(tǒng)一管理、經(jīng)營、規(guī)范化運作體系二、商場管理制度制定

1、招商處管理制度

2、商場經(jīng)營管理制度的擬定3、商場裝修及設(shè)施安裝管理制度

4、商場各部室經(jīng)理及分區(qū)主任崗位職責(zé)三、商場經(jīng)營管理人員選聘和培訓(xùn)

1、商場各級管理人員選聘2、商場經(jīng)營管理培訓(xùn)資料四、商場管理

1、制定商場經(jīng)營管理目標(biāo)和計劃2、制定商場管理標(biāo)準(zhǔn)3、客戶資料分析

4、各項資料及文獻建檔

第六部分：項目標(biāo)識系統(tǒng)一、基本要素系統(tǒng)

1、樓盤標(biāo)志

2、標(biāo)志最小尺寸、空間限定及方格制圖法3、中文標(biāo)準(zhǔn)字體（簡稱、全稱）4、英文標(biāo)準(zhǔn)字體（簡稱、全稱）5、中英文標(biāo)準(zhǔn)字體制作6、常用字體7、標(biāo)準(zhǔn)顏色8、輔助色

9、標(biāo)志輔助圖形10、標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)字體使用規(guī)范、廣告語應(yīng)用規(guī)范二、基本要素組合系統(tǒng)

1、標(biāo)志與簡稱的組合2、標(biāo)志與簡稱的特殊組合3、中文簡稱與英文簡稱的組合4、標(biāo)志與全稱的組合三、實際應(yīng)用系統(tǒng)

1、案旗

2、禮儀旗、徽章3、中英文名片4、胸卡5、手提袋

6、服裝：保安、保潔、銷售人員、管理人員7、信封、信箋8、旗桿

9、物管識別標(biāo)志四、導(dǎo)視系統(tǒng)

1、售樓招牌2、售樓指引牌3、工地形象圍擋墻4、交通工具五、廣告系統(tǒng)

1、路牌燈箱廣告2、廣告旗3、形象展板

4、標(biāo)識英文簡稱組合5、標(biāo)準(zhǔn)顏色、輔助顏色

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吉安市商業(yè)地產(chǎn)市場調(diào)研報告

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按李總指示,

對吉安市商業(yè)地產(chǎn)進行調(diào)研,現(xiàn)將調(diào)研結(jié)果綜述如下:

**年6月12日

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目錄

一、吉安市城市背景介紹二、吉安經(jīng)濟概況三、吉安房地產(chǎn)分析

四、吉安商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研情況分析

基本情況

吉安商業(yè)租金水平分析經(jīng)營狀況分析商業(yè)配套分析

商業(yè)物業(yè)目標(biāo)客戶群分析

一、目標(biāo)客戶群結(jié)構(gòu)、特征分析二、投資客戶群分析三、自購經(jīng)營客戶群

五、項目SWOT分析

優(yōu)勢劣勢機遇挑戰(zhàn)

六、吉安建材市場分析

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一、吉安市城市背景介紹

吉安位處江西中部、贛江中游、是一座崛起中的青山綠水相輝映的濱江城市。全市現(xiàn)轄2區(qū)10縣和1縣級市，總?cè)丝?66.46萬，面積2.5萬平方公里，屬亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，年均氣溫18.3度、年均日照1762.3小時、年均降水量162703mm，79月局部地方性雷陣雨，偶有臺風(fēng)降雨。地質(zhì)為紅壤，水源充足，未受污染。

從交通地勢上看，吉安屬羅霄山脈中段。境內(nèi)有南北向的京九鐵路、贛粵高速公路、105國道和東西向的319國道及“三南”公路，是連接北京、西南、華南、福建、港澳地區(qū)，在江西省地理上占有特殊位置。

地理上，全市長約218公里，東西寬約208公里，總面積為25271平方公里。以山地、丘陵為主，山地占全市面積的51%，平原與崗地約占23%，丘陵約占22%，

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水面約占4%。市政府駐地吉州距省會南昌里程為219公里。**年5月11日，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，撤銷吉安地區(qū)設(shè)立地級吉安市，轄吉州區(qū)、青原區(qū)、井岡山市、吉安縣、吉水、安福、峽江、新干、永豐、泰和、萬安、遂川、永新共一市二區(qū)十縣。

二、吉安經(jīng)濟概況

初步核算，**年全市生產(chǎn)總值3**14億元，按可比價格計算，比上年增長

15.0%。按抽樣調(diào)查人口計算，當(dāng)年人均GDP達到6455元，比上年增長15.5%，是**年的1.79倍。全年財政總收入27.54億元，比上年增長21.4%。其中，地方財政收入17.84億元，增長20.6%。全年完成地方財政支出48.16億元，比上年增長29.5%。全市居民消費價格指數(shù)為1**5%，比同期回落2個百分點。

全市居民消費價格總指數(shù)為1**5,比上年上漲3.5%，增幅同比提高4.5個百分點；商品零售價格上漲1.6%。八大類商品及服務(wù)中，食品類、煙酒及用品類、娛樂教育文化用品服務(wù)類以及居住類價格分別比上年同期上漲10.8%、2.1%、6.2%、3.9%，食品類中糧食增幅最高，達33.4%。價格總水平漲幅增高。

吉安作為江西省一個直轄市，吉安經(jīng)濟社會各項事業(yè)得到了長足的發(fā)展。全市現(xiàn)已培植起優(yōu)質(zhì)糧油、名特果茶、蠶桑、煙葉、藥材、筍竹兩用林、特種養(yǎng)殖、反季節(jié)及高山蔬菜8大特色農(nóng)業(yè)基地，形成了食品、藥品、化工、電子、紡織、建材、冶金、煤炭、電力、機械、造紙等14個工業(yè)門類。全市生產(chǎn)總值在**年躍上200億元臺階后，**年繼續(xù)攀升，完成242.86億元，可以增長14.5%，增速比上年提高0.9個百分點。人均生產(chǎn)總值5225元，比上年增加745元，同比增長13.8%。

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三、吉安房地產(chǎn)分析

吉安作為江西省一個地級市，房地產(chǎn)開發(fā)熱潮剛剛掀起，處于開發(fā)的初級階

段，這意味著吉安房地產(chǎn)市場的不成熟，更意味著吉安房地產(chǎn)市場有很大的潛力可以挖掘，市場空間廣闊。

隨著宏觀調(diào)控政策的持續(xù)作用下，我省房地產(chǎn)開發(fā)投資增幅理性回落。吉安房地產(chǎn)進入相對低迷。**年商品房均價為1450元/，商鋪的均價為6500元/，同期開發(fā)項目較多，市場競爭較大，近兩年吉安經(jīng)濟發(fā)展較快，人均收入有所提高，購房的積極性也隨之高漲。政府有效的城市規(guī)劃與城市建設(shè)政策，以及投資環(huán)境的改善，境內(nèi)外一些地產(chǎn)開發(fā)商陸續(xù)登陸，這些公司憑其良好的資金優(yōu)勢和豐富的操作經(jīng)驗，必將給吉安房地產(chǎn)市場帶來強大的沖擊，市場格局將會出現(xiàn)較大的演變，開發(fā)企業(yè)將重新洗牌，市場的蛋糕將重新分配，未來吉安的房地產(chǎn)市場的競爭也必將日益激烈。

價格是消費者購房時考慮的首要因數(shù)，吉安屬于地級市，雖然近兩年經(jīng)濟發(fā)展很快，人均收入有所提高，購房積極性也隨之高漲，但受經(jīng)濟規(guī)模的限制，外來流動人口較少，商業(yè)仍不繁榮，人們的生活水平仍不是很高。因此消費者購買物業(yè)時考慮的首要因數(shù)就是價格。

吉洲大道是吉安現(xiàn)在投資和未來發(fā)展的熱點，現(xiàn)已有在建和在售的房地產(chǎn)項目10余個，該區(qū)域生態(tài)環(huán)境較好，交通便利，離城區(qū)相對較近。隨著政府的極力打造，大量人流將會匯集在該區(qū)域，形成以吉洲大道為中心的吉安新城。

四、吉安商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研情況分析

1、基本情況

吉安目前現(xiàn)有的專業(yè)市場及大型商業(yè)網(wǎng)點有：陽明商城、河?xùn)|貿(mào)易市場，香江國際裝飾家私城、天一圓家居廣場、文山路步行街、金羅灣女人世界、鼎泰商城等�，F(xiàn)將這些主要的專業(yè)市場及大型商業(yè)網(wǎng)點簡單的介紹如下：

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名稱占地面積建筑面積商鋪數(shù)量地理位置經(jīng)營業(yè)態(tài)開業(yè)時間陽明商城一樓350間、陽明東路二樓服裝、家電、超市河?xùn)|貿(mào)易140畝市場香江裝飾30畝26000家私城天一園家居廣場文山路步行街金鑼灣女人世界鼎泰商城

500間青原大道副食、建材、百貨一樓200間、吉贛公路與二樓家私后河交匯處韶山東路建材、家私家具文山路服裝文山路服裝文山路服裝

2、吉安商業(yè)租金水平分析：

名稱最高租位置金陽明商130元城/最低租位置金臨街面30元/及市場主入口銷售價主力面平均租優(yōu)惠政格二樓柜13000臺元/積30金一樓100元策半年免租、免/、二一年稅樓50務(wù)及物元/業(yè)河?xùn)|貿(mào)23元/主入口12元/市場內(nèi)30003017.5二、三零客網(wǎng)國內(nèi)最專業(yè)的零售行業(yè)|零售管理文檔資料在線閱讀網(wǎng)站零客網(wǎng)連鎖零售|商業(yè)地產(chǎn)|在線文檔交易|資料下載|人脈拓展|獵頭招聘

易市場街元/元/樓免費使用香江裝26元/飾家私城臨街面22元/市場內(nèi)3000街元/3016元/二、三樓免費使用，租金一年按8個月收取天一園16元/家居廣場文山路120元步行街/金鑼灣60元/女人世界鼎泰商100元城/臨街面12元/及主入口主街60元/主入口40元/市場內(nèi)未銷售未分割14元/街免半年支路40100元/沒有優(yōu)惠暫時全免租金市場內(nèi)鋪3050元/主入口60元/------30元/------40元/市場內(nèi)13000鋪元/4080元/人民路60元/中山路80元/井崗山大道------7000元/------8000元/6045元/6060元/從上表可以看出，吉安市專業(yè)市場及大型商業(yè)網(wǎng)點布局相對集中，其商業(yè)經(jīng)濟橫向發(fā)展，導(dǎo)致商業(yè)集中點整體租金價位偏高，且租金價格差異較大，透析其根本原因：一、是地理位置的影響過大，導(dǎo)致各專業(yè)市場及大型商業(yè)網(wǎng)點價格分

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布不均勻。二、是政府部門的政策傾向所至，致使部分的專業(yè)市場現(xiàn)有結(jié)構(gòu)及經(jīng)營業(yè)態(tài)與預(yù)期構(gòu)想不是很協(xié)調(diào)。

3、經(jīng)營狀況分析

陽明商城和文山路步行街，受片區(qū)經(jīng)濟輻射力影響，經(jīng)營狀況較好，且升值潛力巨大，鼎泰商城和金鑼灣步行街雖同屬此片區(qū)，但其經(jīng)營業(yè)態(tài)屬同質(zhì)化競爭，且地理位置相對較偏，目前該市場經(jīng)營狀況較差，入住率較低。河?xùn)|貿(mào)易市場位于青原大道，受政府發(fā)展策略影響，商業(yè)氛圍尚未聚集，發(fā)展?jié)摿κ茏琛Ｏ憬�裝飾家私城受自身建筑格局的影響，發(fā)展舉步維艱。中山路和人民路因地處市中心，零售商業(yè)較為強勁，經(jīng)營狀況較好，但發(fā)展空間較小。

4、商業(yè)配套分析

吉安目前商業(yè)配套比較匱乏，能夠滿足物流配送的目前只有河?xùn)|貿(mào)易市場，至于停車場、產(chǎn)品會展中心等吉安市均不具備，賓館、餐飲等在吉市均不發(fā)達，雖然已經(jīng)具備部分星級賓館和餐飲，但中低檔較少，說明消費需求不旺盛。吉安市目前商務(wù)意識較為加強，但在規(guī)模和具體設(shè)施上還未完善，存在概念模糊、針對性不強等弱點。真正意義上的成熟完善的商務(wù)配套設(shè)施還未出現(xiàn)。

5、商業(yè)物業(yè)目標(biāo)客戶群分析

◎、目標(biāo)客戶群結(jié)構(gòu)、特征分析

就目前吉安市現(xiàn)有的商業(yè)物業(yè)而言，目標(biāo)客戶群主要層面分為投資客及自購經(jīng)營的客戶群，然而自購經(jīng)營者和投資者的商業(yè)物業(yè)購買比例為4：6，大部分經(jīng)營者介于經(jīng)營的資金壓力和對經(jīng)營區(qū)域的觀望態(tài)度，一般選擇租賃經(jīng)營。目標(biāo)客戶群的總量及市場消化量是市場經(jīng)濟存在和賴以生存并發(fā)展壯大的原動力與基礎(chǔ)，他們的存在必然有其歷史根源與現(xiàn)實經(jīng)濟發(fā)展分不開的�！�、投資客戶群分析

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投資客戶群包括本地長線投資客戶群與外地投資客,所不同的是本地長線投資客戶主要以長期投資為主要目的,跟多關(guān)注的是物業(yè)現(xiàn)有的價值和物業(yè)以后升值發(fā)展的空間,外地投資客,主要以短線投資為主要目的,其更多關(guān)注的物業(yè)現(xiàn)有的價值及今后是否具有升值的空間.以達到通過低價買進短期內(nèi)高價賣出的目的,追求短期高回報.

※

投資理念鮮明,有一定的商業(yè)投資習(xí)慣理念和一定的商業(yè)投資實力,存在一定的投機和浮躁心理.※

有一定的閑散資金,但還不能足以達到完全支付全部價值的要求,要通過按揭的形式來購買,但是月供要與月租金相等或低于月租金�！�

政府行政機關(guān)單位，此類客戶收入較豐厚及穩(wěn)定，更多的是灰色收入的存放和漂白，促使他們選擇投資不動產(chǎn)�！�

以投資為目的的，這些人群更多的注重物業(yè)本身的地理位置和投資回報率，分析表明只有具備更多保障的商業(yè)物業(yè)才能夠吸引該類人群。※

吉安市的中產(chǎn)階層，該類客戶主要希望所購物業(yè)能夠保值，能夠持續(xù)回報�！�

年齡結(jié)構(gòu)較為均勻，投資客戶群的年齡結(jié)構(gòu)比較寬泛，基本從30---50歲之間�！�※

文化水平較高，家庭負(fù)擔(dān)較輕。

外地投資客，已完成了基本的資金積累過程，所購物業(yè)檔次較高，區(qū)位較好，資金多來源以民間資金，此類客戶功利務(wù)實，有強烈的商業(yè)意識，以市區(qū)非居住物業(yè)為主�！颉⒆再徑�(jīng)營客戶群※

本地成長的行業(yè)經(jīng)營主力，具有一定的購買能力和抗風(fēng)險能力，對物業(yè)要求較高，因為這是他們今后賴以生存的根本，如果物業(yè)適合經(jīng)營，選擇購買的比例較高，但購置的面積不會太大，多以3050為主�！�

規(guī)模化大中型企業(yè)、大公司的分支機構(gòu)，該類客戶資金雖然雄厚，但對物業(yè)的產(chǎn)權(quán)化要求反而不高，大部分以租賃為主，如果選擇購買，購置的物業(yè)面積較大，基本以600以上為主。

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※高檔次服務(wù)性企業(yè)，該類客戶更多的是關(guān)注物業(yè)本身的檔次、配套、定位、及周邊進駐的公司、企業(yè)、行政單位的性質(zhì)，因為這些因數(shù)直接影響到該公司的形象和經(jīng)營，另一方面是周邊交通的便捷及信息服務(wù)的多渠道、多樣化。此類客戶多以租賃為主，如果選擇購買，面積多在1000左右，具有較強的生存能力和輻射力。

※

置業(yè)以市中心地段為主

六、項目SWOT分析

優(yōu)勢：

※

地處中山西路與吉州大道交界處，該區(qū)域?qū)儆谀壳凹�安市的投資熱點，是吉安市未來的發(fā)展方向�！�※※

緊靠市中心，承接市區(qū)的經(jīng)濟輻射。交通便利，適合商業(yè)地產(chǎn)的長足發(fā)展。

全新的規(guī)劃，相對與老城區(qū)，必然更科學(xué)、更便利、更適合人們經(jīng)營和生活，具備較大的發(fā)展空間。※

可期待的完善配套

劣勢

※※※

項目周邊的開發(fā)還未到位，還沒有形成人氣。配套設(shè)施還不具備，極度缺乏。

項目周邊的底商售價過低，給產(chǎn)品的定價帶來壓力，難以達到利潤最大化�！�

吉安市的經(jīng)營戶沒有商業(yè)物業(yè)的購買欲望，如何打動和引導(dǎo)是項目的推廣難點�！�

吉安市的商業(yè)物業(yè)的售價差異過大，給產(chǎn)品的定位帶來一定的難點。

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※吉安市沒有可觀的支柱產(chǎn)業(yè)群，消費力普遍不高，目標(biāo)客戶群難以鎖定。

※項目規(guī)劃已經(jīng)定型，難以更改。

機遇

※※※

本項目所處未來市政府重點發(fā)展規(guī)劃區(qū)域。吉安市目前還沒有高檔次的商業(yè)地產(chǎn)。一站式購物的理念肯定能在該市取得一定的效果。

吉安市的商業(yè)地產(chǎn)還沒有炒作過，具有大量的潛在客戶群和推廣運作空間。

挑戰(zhàn)

※※※※※※

吉安市房地產(chǎn)發(fā)展還處于起步階段，政府的支持力度效應(yīng)不明顯。河?xùn)|貿(mào)易市場的前期操作，動用過政府手段，這直接影響到項目的前期招商，必然面對客戶的觀望態(tài)勢。

吉安商業(yè)地產(chǎn)大都贈送二樓或一樓層高高于6米。致使項目6.6米的層高不具優(yōu)勢。

吉安市整體的消化能力較弱，對大型商業(yè)物業(yè)的消化較難。吉州大道的商業(yè)物業(yè)的體量過大，竟?fàn)幈容^明顯。

市場整體銷售模式受歷史特定因數(shù)影響，對于開發(fā)利潤的獲取必須承受長時期的運作風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險。

六、吉安建材市場分析

市場當(dāng)前存在的主要問題

經(jīng)全面調(diào)查了解發(fā)現(xiàn)吉安建材市場在建設(shè)和經(jīng)營管理中存在四個方面的突出問題：

（一）市場發(fā)展定位不夠高，不適應(yīng)當(dāng)前社會經(jīng)濟發(fā)展的需要。作為吉安地區(qū)的商貿(mào)集散地，吉安市有著悠久的商貿(mào)歷史和較好的商業(yè)發(fā)展前景。而建材市場的建立和發(fā)展，由于認(rèn)識上的局限性，其發(fā)展戰(zhàn)略定位不是很高。表現(xiàn)在二個方面：一是市場建設(shè)檔次不高，大部分建材經(jīng)銷商雖能夠歸行入市，但是經(jīng)營方式仍停留在攤位式經(jīng)營，商品以低、劣居多；二是市場銷售覆蓋面不廣，目前市場上的

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商品多銷在本地，及周邊一些縣城，知名度低，輻射范圍不廣，銷售量有限，影響力低下。

（二）政策法規(guī)配套跟不上，進一步發(fā)展受阻。表現(xiàn)為：一是行政引導(dǎo)不力，造致了市場分散。當(dāng)前吉安市區(qū)內(nèi)還有很多建筑材料店鋪未能歸行入市。如人民路和中山路上的陶瓷、地板、建筑涂料店和其它各種裝修材料店，香江家私市場的管材店和板材店，河?xùn)|貿(mào)易市場的燈具等等。市場的分散既不利于市場的管理，也不利于市場的良性發(fā)展，更不利于市場品位的提升。二是征費政策過緊，各種征費過高。行內(nèi)業(yè)主普遍反映征費偏高，這無疑會打擊業(yè)主的投資信心，很大程度上阻礙了市場的進一步發(fā)展。

（三）市場設(shè)施不配套，服務(wù)質(zhì)量不高。主要表現(xiàn)在：一、是門店面積大小不一，不合適。業(yè)主普遍反映是小戶不夠用，大戶用不完。二、是貨物無法直接卸入店中，建筑格局的硬傷導(dǎo)致了物流的致命軟肋。三、是無地磅設(shè)施。四、是倉儲設(shè)施不配套，倉庫容量遠(yuǎn)不能滿足業(yè)主的需要，且相對較偏，不利于經(jīng)營的便利性。五、是生活設(shè)施不配套。

（四）地理位置已不相適應(yīng)城市發(fā)展要求。地處市中心，其地理位置決定承載建材商品的重（大）型貨運車輛將不再適宜進出市區(qū)內(nèi)的市場，在市區(qū)內(nèi)設(shè)置建材市場，一方面對其自身發(fā)展是一個限制，另一方面影響到城區(qū)居民的正常生活，影響到城市的品位和檔次。

市場當(dāng)前擁有的機遇

根據(jù)當(dāng)前吉安建材行業(yè)的發(fā)展形勢以及吉安市經(jīng)濟社會發(fā)展的需要，調(diào)查結(jié)合調(diào)查到的情況認(rèn)為建設(shè)專業(yè)的、配套齊全的、能滿足一站式購物功能的建材市場，擁有較大機會點，這是因為：

1、鑒于城區(qū)的擴展，現(xiàn)在的建材市場在市區(qū)之中，承載建材貨物的重（大）型車輛將不能再在市區(qū)內(nèi)自由進出市場以及現(xiàn)有的建材市場離鐵路和公路交通要道太遠(yuǎn)，運輸不方便。

2、現(xiàn)有建材市場建設(shè)的不規(guī)范、不集中，倉儲保管、生活辦公設(shè)施不配套，遠(yuǎn)不能滿足業(yè)主的需求。

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3、目前現(xiàn)有的建材市場銷售狀況已飽和，規(guī)模小、檔次低，周邊缺乏發(fā)展空間，已不適應(yīng)當(dāng)前城市建設(shè)發(fā)展的需求。

因此我們具有重新整合建材市場的可能性，但必須建造高品質(zhì)的專業(yè)建材市場，要有足夠的資源打動現(xiàn)有建材經(jīng)營戶，促使他們整體搬遷。

建設(shè)新的建材市場應(yīng)該考慮的幾個問題

1、市場定位。新建市場應(yīng)按照立足現(xiàn)在，著眼未來的要求，建設(shè)成為吉安城區(qū)范圍內(nèi)唯一的綜合性建材經(jīng)營地，成為專門、集中、門類廣泛、品種齊全、管理統(tǒng)一、服務(wù)優(yōu)質(zhì)的專業(yè)市場，成為憑借吉安傳統(tǒng)的區(qū)位優(yōu)勢，充分展現(xiàn)吉安地區(qū)商貿(mào)都會魅力，有品位、上檔次、有影響力的專業(yè)建材市場；進一步建設(shè)成為吉安地區(qū)以經(jīng)營建筑材料為主，集展示、交易、信息、倉儲、服務(wù)為一體的建材貿(mào)易集散中心。

2、建設(shè)規(guī)模：新建材市場占地※萬平方米，其中營業(yè)面積※萬平方米，倉庫面積※萬平方米，營業(yè)門店設(shè)計為二層，上面為辦公室、住房，下層為經(jīng)營門店，倉庫設(shè)計為單層建造與市場周邊。新市場經(jīng)營門店為※個。

3、市場的管理和經(jīng)營。市場的管理建議引進物業(yè)管理理公司管理，或是開發(fā)商自己組建管理部門負(fù)責(zé)實施經(jīng)營管理。經(jīng)營方式采取先進的敞開式、一站式經(jīng)營，里面經(jīng)營商品齊全，基礎(chǔ)設(shè)施配套齊備，實現(xiàn)“一站式”采購，提供細(xì)致周到的售后服務(wù)。

4、加強協(xié)調(diào)，組建市場管理體制。

5、加大市場宣傳引導(dǎo)和管理力度，將城區(qū)范圍內(nèi)與建筑業(yè)相關(guān)的、分散的專業(yè)門類店歸行納市，遷入建材市場之內(nèi)。如人民路，中山路上的各種裝修材料店，香江市場的管材店和板材店，河?xùn)|貿(mào)易市場的燈具店和各種建材店等等所有分散的經(jīng)營戶一律引進市場內(nèi)經(jīng)營，進一步增強市場競爭力，擴大市場影響力，提高市場活力。

6、營造良好經(jīng)營環(huán)境。幫助建立建材行業(yè)協(xié)會，充分發(fā)揮協(xié)會幫助協(xié)商解決經(jīng)營業(yè)主之間的矛盾，協(xié)助組建專業(yè)的裝卸、搬運、運輸隊伍。制訂出臺統(tǒng)一管理和統(tǒng)一收費標(biāo)準(zhǔn)，除按服務(wù)內(nèi)容收取相應(yīng)的服務(wù)費外，在征費上免收業(yè)主店租，降低經(jīng)營戶的經(jīng)營成本。出臺相適應(yīng)的優(yōu)惠政策，以優(yōu)惠的政策和優(yōu)質(zhì)的服務(wù)穩(wěn)定和吸引廠家直銷商和其他經(jīng)銷商進駐市場。

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**年6月15日

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