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大連地產(chǎn)市場(chǎng)形式分析總結(jié)報(bào)告

網(wǎng)站:公文素材庫(kù) | 時(shí)間:2019-05-29 21:10:18 | 移動(dòng)端:大連地產(chǎn)市場(chǎng)形式分析總結(jié)報(bào)告

大連地產(chǎn)市場(chǎng)形式分析總結(jié)報(bào)告

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大連市房地產(chǎn)形式分析報(bào)告

一、整體發(fā)展

2、政策調(diào)控力度較大

201*年是房地產(chǎn)市場(chǎng)特別是住宅市場(chǎng)的政策年,面對(duì)迅速上漲的房?jī)r(jià),今年中央政府出臺(tái)了一系列政策,在5月中旬國(guó)務(wù)院“國(guó)六條”和中央九部委發(fā)布《關(guān)于調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的意見(jiàn)》之后,大連市也相繼出臺(tái)了一系列政策,如重新界定了普通住宅標(biāo)準(zhǔn),即:房屋套型建筑面積在144平方米以下、小區(qū)容積率在1.0以上、成交價(jià)格低于政府公布的普通住房?jī)r(jià)格標(biāo)準(zhǔn)。從6月1日起,如住房不能同時(shí)滿足以上3個(gè)條件,就屬于非普通住房,其交易時(shí)要繳納4%的契稅,而普通住房(含二手房)的契稅標(biāo)準(zhǔn)為1.5%。

6月16日大連市公布了《關(guān)于私人投資、購(gòu)買商品房戶口遷入暫行辦法》,將市外人員及本市農(nóng)業(yè)人口本人、配偶及未婚子女在市內(nèi)四區(qū)購(gòu)房落戶的標(biāo)準(zhǔn)由201*年9月規(guī)定的住宅購(gòu)房款35萬(wàn)元以上或公建購(gòu)房款50萬(wàn)元以上調(diào)整為購(gòu)買首次出售的單套商品住宅80萬(wàn)元以上或公建100萬(wàn)元以上。6月24日還公布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的實(shí)施方案》,提出了10項(xiàng)具體調(diào)控細(xì)則。

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上述政策出臺(tái)后,市場(chǎng)經(jīng)歷了近半年的觀望,隨著政策措施落實(shí)程度的不斷深入,調(diào)控效果正不斷顯現(xiàn)出來(lái),房?jī)r(jià)漲幅逐漸趨緩。

分析政策我們可以看到,各項(xiàng)調(diào)控措施的主要意圖是:增加供給、轉(zhuǎn)變住宅供給結(jié)構(gòu)、抑制投機(jī)、限制大戶型、整頓交易秩序、抑制房?jī)r(jià)的過(guò)快增長(zhǎng)。房地產(chǎn)新政對(duì)普通居民的自主性需求影響相對(duì)較小,但對(duì)投機(jī)性需求影響較大。另外,新落戶政策提高了外來(lái)人口和本市農(nóng)業(yè)戶口在主城區(qū)購(gòu)買商品房遷入戶口的門檻,對(duì)控制主城區(qū)房?jī)r(jià)的上漲起到了較為明顯的效果。

今年出臺(tái)的這些政策雖然短期內(nèi)因市場(chǎng)觀望造成了成交量降低,但就長(zhǎng)期而言,對(duì)保證房地產(chǎn)業(yè)根本上健康發(fā)展有著積極的意義。

3、土地供應(yīng)增加,中低價(jià)位住宅項(xiàng)目比重增大

從土地成交情況來(lái)看,截止到12月份,201*年共成交土地52塊,用地面積363.57萬(wàn)平方米,預(yù)計(jì)在未來(lái)1-2年內(nèi)形成新供應(yīng)建筑面積約600萬(wàn)平方米。其中住宅項(xiàng)目用地約330萬(wàn)平方米,規(guī)劃建筑面積530萬(wàn)平方米。

從下表可以看出,中山、西崗、沙河口三區(qū)土地出讓面積較少,甘井子區(qū)由于地處城市外圍,可供開(kāi)發(fā)土地較多,加上一些郊區(qū)鄉(xiāng)鎮(zhèn)相繼劃入城市規(guī)劃版圖,導(dǎo)致甘井子區(qū)土地供應(yīng)量充足,可以預(yù)見(jiàn),未來(lái)甘井子區(qū)將繼續(xù)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)。

區(qū)域土地成交塊數(shù)用地面積(萬(wàn))22.98形成建筑面積(萬(wàn))75.81中山區(qū)11

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西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)

734.5543.491438.87103.217260.32361.98高新園區(qū)36.8517.13合計(jì)52363.57601.62

201*年成交土地各區(qū)域比例分布(占地面積)

4、大連房地產(chǎn)的發(fā)展吸引了諸多海內(nèi)外地產(chǎn)商及投資基金的關(guān)注

201*年以來(lái),國(guó)際知名投行或投資基金已逐步將投資重點(diǎn)轉(zhuǎn)移至二線城市,大連作為二線城市中的佼佼者,其快速發(fā)展的城市經(jīng)濟(jì)和較佳的投資環(huán)境已經(jīng)吸引了諸多國(guó)際財(cái)團(tuán)的關(guān)注,今年隨著招商引資的不斷深入,一些外埠的大型資本逐步進(jìn)入大連投資置地,如華潤(rùn)置地先后斥資在星海灣、天津街以及開(kāi)發(fā)區(qū)南部濱海新區(qū)收購(gòu)?fù)恋睾晚?xiàng)目,沿海綠色家園集團(tuán)在星海灣置地開(kāi)發(fā),瑞安集團(tuán)聯(lián)手億達(dá)、摩根大通接手希望大廈,新世界集團(tuán)購(gòu)買奔德大廈,并更名為新世界大廈。香港九龍倉(cāng)時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目、裕景中心項(xiàng)目在沉寂多年后正式開(kāi)始進(jìn)入實(shí)施階段。另有具備國(guó)際影響力的投資基金也紛紛進(jìn)入大連市場(chǎng),201*年4月16日,摩根斯坦利在正源地產(chǎn)的增資擴(kuò)股中成為正源地產(chǎn)的第二大股東,其通過(guò)直接投資和買入物業(yè)的方式,以1.2億美元獲得了正源近25%的股份。201*年11月17日,外資背景的旭日投資公司成功摘牌得到大連開(kāi)發(fā)區(qū)中北大廈的開(kāi)發(fā)權(quán)。眾多國(guó)際性房地產(chǎn)資金也對(duì)大連房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)出濃厚興趣。二、住宅市場(chǎng)

1、住宅價(jià)格漲幅明顯

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201*年上半年,大連房?jī)r(jià)的增長(zhǎng)速度較快。這輪上漲首先是由城市中心區(qū)的樓盤引發(fā)的,隨著城市中心區(qū)房?jī)r(jià)迅速攀升,消費(fèi)者將目光投向大連市區(qū)周邊范圍,如城市北部的泉水區(qū)域、城市西部的石門新區(qū)、紅旗鎮(zhèn)等,帶動(dòng)了周邊區(qū)域的房?jī)r(jià)水漲船高,又推動(dòng)了城市中心區(qū)房?jī)r(jià)和市區(qū)住宅整體均價(jià)的提升。

自201*年6月以后,受一系列調(diào)控政策影響,大連房?jī)r(jià)漲幅開(kāi)始趨緩,在全國(guó)70個(gè)主要城市中漲幅連續(xù)幾個(gè)月位居三甲之后,6月大連商品住宅均價(jià)同比上漲幅度下降為第7位,7月的住宅環(huán)比價(jià)格還出現(xiàn)下降。10月以后,隨著秋季房交會(huì)的結(jié)束,大連市區(qū)開(kāi)盤樓盤增多,市場(chǎng)成交有所增加,住宅成交均價(jià)又呈現(xiàn)上漲趨勢(shì),201*年第四季度,市內(nèi)四區(qū)住宅成交均價(jià)與201*年底相比上漲約20%?傮w來(lái)看,201*年大連市住宅市場(chǎng)房?jī)r(jià)整體漲幅大約在20%左右。

2、住宅供給大幅增加

201*年,大連主城區(qū)及新城區(qū)全部新開(kāi)盤商品住宅項(xiàng)目79個(gè),建筑面積合計(jì)780萬(wàn)平方米;其中市內(nèi)四區(qū)新開(kāi)盤住宅項(xiàng)目42個(gè),建筑面積合計(jì)408萬(wàn)平方米。就市內(nèi)四區(qū)而言,新開(kāi)盤面積比上年增加15%。

區(qū)域新增供應(yīng)個(gè)數(shù)建筑面積(萬(wàn)平方米)中山西崗沙河口甘井子開(kāi)發(fā)區(qū)旅順口

911418181087.686.0144.18170.17160.57149.21金州962.5合計(jì)79780.31

中山區(qū)、西崗區(qū)、沙河口區(qū)作為城市中心區(qū),經(jīng)過(guò)多年的發(fā)展,城市功能已經(jīng)相當(dāng)完善,中央政府限制各城市拆遷規(guī)模的相關(guān)措施使城區(qū)內(nèi)可供開(kāi)發(fā)的土地較少,新供應(yīng)住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格較高。甘井子區(qū)是大連市區(qū)擴(kuò)展的重要區(qū)域,可供開(kāi)發(fā)用地較多,土地成本相對(duì)較低。在北部、西部等原城鄉(xiāng)結(jié)合部區(qū)域大規(guī)模建設(shè)中低價(jià)位商品住宅不但開(kāi)發(fā)了新城,也使普通市民在能夠接受的價(jià)格范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)了安居。

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開(kāi)發(fā)區(qū)、金州區(qū)和旅順口區(qū)作為快速崛起的新城,住宅發(fā)展引人注目,價(jià)格及交易量都有較快增長(zhǎng)。201*年金州區(qū)開(kāi)盤住宅項(xiàng)目9個(gè),項(xiàng)目總建筑面積合計(jì)約62.5萬(wàn)平方米;旅順口區(qū)開(kāi)盤10個(gè),建筑面積合計(jì)約149.21萬(wàn)平方米。預(yù)計(jì)隨著交通及生活配套設(shè)施的不斷完善和人們消費(fèi)心理的改變,上述區(qū)域的住宅市場(chǎng)仍將保持較快增長(zhǎng)。

經(jīng)濟(jì)適用房的推出對(duì)改善大連市的住宅供給結(jié)構(gòu)有著重要的意義。隨著位于泡崖的大連首批經(jīng)濟(jì)適用房正式入市,面向1100戶的廉租補(bǔ)貼的發(fā)放,標(biāo)志著經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房雙房體系開(kāi)始推進(jìn),這也意味著大連的住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)矛盾開(kāi)始逐漸得到緩解。經(jīng)濟(jì)適用房的推出也在一定意義上緩解了住宅價(jià)格的上漲壓力。

3、成交數(shù)量有所減少

201*年大連市內(nèi)四區(qū)住宅成交數(shù)量較去年有所下降,根據(jù)目前掌握的數(shù)據(jù),預(yù)計(jì)全年總成交套數(shù)和總成交面積將分別較去年同期下降17%、19%左右。從市內(nèi)四區(qū)看,除了甘井子區(qū)較去年交易件數(shù)和面積呈正增長(zhǎng)外,其他如沙河口區(qū)、中山區(qū)、西崗區(qū)均有不同幅度下降。

201*年1-11月商品住宅分區(qū)交易面積區(qū)域成交面積(萬(wàn))中山西崗沙河口甘井子合計(jì)

銷售比重(%)17.3922.950.8100同比(%)37.619.549.7110.48217.28-20.1-30.1-54.428.8-19.4住宅市場(chǎng)交易量萎縮的原因是多方面的:首先,市區(qū)住宅價(jià)格高起、中低價(jià)房源稀缺使普通消費(fèi)者的購(gòu)買愿望受到抑制;其次,國(guó)家和大連市新近出臺(tái)了一系列政策,對(duì)樓市進(jìn)行調(diào)控,使部分消費(fèi)者持幣觀望,開(kāi)始以冷靜理智的心態(tài)面對(duì)樓市;另外,今年6月大連新落戶政策的出臺(tái)也在一定程度上抑制了外地人來(lái)連置業(yè)的積極性;今年國(guó)內(nèi)股市牛氣沖天,投資基金賺錢效應(yīng)明顯,分流了較多的房地產(chǎn)投資、投機(jī)資金。上述因素綜合起來(lái),導(dǎo)致今年的住宅市場(chǎng)成交減少。

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4、二手房市場(chǎng)價(jià)漲量縮

201*年1-11月,大連市內(nèi)四區(qū)二手房共交易2.234萬(wàn)套,同比減少10%左右,成交均價(jià)為3759元/,較去年上升28%。整體而言,今年二手市場(chǎng)受政策影響較大。自今年5月政府出臺(tái)一系列政策之后,二手房的成交量和價(jià)格都開(kāi)始降低,交易量明顯“縮水”的主要原因是政府出臺(tái)了“個(gè)人購(gòu)買住房不足2年轉(zhuǎn)手交易的,全額征收營(yíng)業(yè)稅”的政策迫使以短線炒房為獲利手段的投資、投機(jī)行為大量退出市場(chǎng),加上落戶政策的調(diào)整、房屋供給的增多,使買方和賣方均對(duì)市場(chǎng)持觀望態(tài)度。年中二手房?jī)r(jià)格曾出現(xiàn)回落,價(jià)格下跌的主要原因是部分二手房持有者擔(dān)心國(guó)家調(diào)控政策會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)下跌以及擔(dān)心交易稅費(fèi)進(jìn)一步增加,部分投資客戶急于將房屋變現(xiàn),出現(xiàn)了降低價(jià)格力求成交的狀況。

秋季房展會(huì)之后,由于新房?jī)r(jià)格居高不下,二手房市場(chǎng)重新出現(xiàn)反彈,價(jià)格和成交量均重新上揚(yáng),隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的不斷深入,預(yù)計(jì)自主性需求將成為支撐二手房市場(chǎng)的主導(dǎo)力量。

五、展望

1、住宅市場(chǎng)

今年,大連市內(nèi)四區(qū)已批項(xiàng)目包括在建及待建項(xiàng)目總建筑面積2055萬(wàn)平方米,其中在建面積1128.4萬(wàn)平方米,待建面積926.6萬(wàn)平方米,在待建面積中,普通商品住宅項(xiàng)目約占60%。而泉水、石門山經(jīng)濟(jì)適用房和春山巷、石灰石礦地塊限價(jià)商品房的啟動(dòng)也表明未來(lái)大連的住房供應(yīng)體系將會(huì)日趨完善。

6000元/以上的中高檔住宅方面,據(jù)本行統(tǒng)計(jì),201*年大連市區(qū)單價(jià)在6000元以上的住宅,銷售量約110萬(wàn)平方米左右,項(xiàng)目結(jié)余(已開(kāi)盤和做宣傳但未開(kāi)盤),合計(jì)約為220萬(wàn)平方米。根據(jù)201*-201*年土地出讓狀況,201*年有可能新開(kāi)盤的單價(jià)在6000元/以上的住宅至少25個(gè)項(xiàng)目,約215萬(wàn)平方米左右。兩項(xiàng)合計(jì),201*年,大連市區(qū)單價(jià)在6000元以上的住宅項(xiàng)目現(xiàn)實(shí)供應(yīng)和潛在供應(yīng)合計(jì)為435萬(wàn)平方米以上,中高檔房屋供給狀況將保持在一個(gè)較為充足的狀態(tài)。

價(jià)格方面,我們認(rèn)為:相對(duì)充足的住宅供給和日漸完善的住房保障體系將使住宅漲幅趨緩,住宅的漲幅將主要體現(xiàn)在項(xiàng)目用地具備稀缺資源特征的項(xiàng)目及城市中心區(qū)以外的絕對(duì)價(jià)格較低的甘井子、旅順、金州等區(qū)域中。

擴(kuò)展閱讀:大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)分析總結(jié)報(bào)告40頁(yè)(完全版)

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201*年大連市房地產(chǎn)報(bào)告

指南針地產(chǎn)市場(chǎng)部201*年12月29日

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目錄

1.201*年房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境............................................................................................-4-1.1宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長(zhǎng),固定資產(chǎn)投資增速加快.........................................................-4-1.2人民幣升值,物價(jià)上升.....................................................................................................-5-1.3國(guó)際資本充斥內(nèi)地市場(chǎng).....................................................................................................-6-2.年度重大政策盤點(diǎn)與回顧.....................................................................................................-6-3.大連城市發(fā)展?fàn)顩r...............................................................................................................-11-4.土地市場(chǎng)................................................................................................................................-11-4.1市內(nèi)四區(qū)土地供應(yīng)量.......................................................................................................-11-4.1.1基本概況....................................................................................................................-11-4.1.2同比狀況....................................................................................................................-12-4.2市內(nèi)各區(qū)土地供應(yīng)量.......................................................................................................-12-4.3保障性住房土地供應(yīng).......................................................................................................-14-5.商品房市場(chǎng)............................................................................................................................-15-5.1供應(yīng)狀況...........................................................................................................................-15-5.1.1建設(shè)工程竣工狀況....................................................................................................-15-5.1.2商品房供應(yīng)狀況........................................................................................................-15-5.1.2.1在售狀況............................................................................................................-15-5.1.2.2未來(lái)供應(yīng)狀況....................................................................................................-16-5.2成交狀況...........................................................................................................................-18-5.3區(qū)域分析...........................................................................................................................-20-5.3.1中山區(qū):地段價(jià)值明顯,供應(yīng)總類齊全................................................................-20-5.3.2西崗區(qū):市場(chǎng)供應(yīng)稀缺,大盤顯現(xiàn)區(qū)域價(jià)值........................................................-20-5.3.3沙河口區(qū):高檔區(qū)域結(jié)合精品打造筑就高價(jià)........................................................-20-5.3.4甘井子區(qū):成交卓越,產(chǎn)品多樣化發(fā)展................................................................-20-5.3.5新城區(qū):百萬(wàn)項(xiàng)目崛起,未來(lái)供應(yīng)可觀................................................................-21-

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5.4未來(lái)區(qū)域熱點(diǎn)分析...........................................................................................................-21-6.二手房、租賃市場(chǎng)...............................................................................................................-22-6.1二手房市場(chǎng).......................................................................................................................-22-6.1.1成交量........................................................................................................................-22-6.1.2報(bào)盤量........................................................................................................................-24-6.1.3報(bào)盤均價(jià)................................................................................................................-24-6.1.4四區(qū)報(bào)盤均價(jià)........................................................................................................-25-6.1.5貸款指標(biāo)統(tǒng)計(jì)............................................................................................................-26-6.1.6供應(yīng)結(jié)構(gòu)....................................................................................................................-27-大連市二手房總房款價(jià)格區(qū)間分布........................................................................-27-大連市二手房單價(jià)區(qū)間分布....................................................................................-27-大連市二手房面積供應(yīng)結(jié)構(gòu)....................................................................................-28-6.2租賃市場(chǎng)...........................................................................................................................-28-6.2.1報(bào)盤量區(qū)域分布........................................................................................................-29-6.2.2報(bào)盤量結(jié)構(gòu)................................................................................................................-29-6.2.3放量結(jié)構(gòu)看投資........................................................................................................-30-6.2.4租金情況....................................................................................................................-30-6.2.5租售比情況................................................................................................................-31-6.2.6租賃熱點(diǎn)商圈............................................................................................................-31-6.2.7高端租賃熱點(diǎn)商圈....................................................................................................-32-6.2.8未來(lái)租賃市場(chǎng)分析....................................................................................................-32-7201*年大連房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展望........................................................................................-32-7.1當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)與問(wèn)題...............................................................................-32-7.2201*年大連市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析......................................................................................-33-附錄一:201*年主要房地產(chǎn)政策出臺(tái)情況............................................................................-36-

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201*年大連房地產(chǎn)年報(bào)

1.201*年房地產(chǎn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)環(huán)境

1.1宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)快速增長(zhǎng),固定資產(chǎn)投資增速加快

201*年,中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展可以僅用一個(gè)“快”字來(lái)形容,主要表現(xiàn)在四個(gè)化:第一是工業(yè)化,第二是城鎮(zhèn)化,第三是市場(chǎng)化,第四是國(guó)際化,這四個(gè)化為拉動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展提供了強(qiáng)勁的力量。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局剛公布的數(shù)據(jù),中國(guó)今年前三季度GDP達(dá)到16.6萬(wàn)億元人民幣,同比增長(zhǎng)11.5%。今年前三季,中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率分別為11.1%、11.9%及11.5%。從201*年開(kāi)始,中國(guó)GDP的增長(zhǎng)速度都在10%以上。一直到201*年,經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度始終沒(méi)有下降。而在這個(gè)期間,世界經(jīng)濟(jì)平均增長(zhǎng)率僅有4.9%。城鄉(xiāng)居民收入持續(xù)快速增長(zhǎng),增幅為多年所少有,截止上半年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入7052元,扣除價(jià)格因素,實(shí)際增長(zhǎng)14.2%;農(nóng)民人均現(xiàn)金收入2111元,同比增加314元,扣除價(jià)格因素,實(shí)際增長(zhǎng)13.3%。

固定資產(chǎn)投資方面,1-11月份,國(guó)房景氣指數(shù)連續(xù)攀升,11月份達(dá)到106.59的高位,同比上升2.67點(diǎn);城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)累計(jì)投資100605億元,同比增長(zhǎng)26.8%。其中,完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資21632億元,同比增長(zhǎng)31.8%,住宅完成投資15440億元,增長(zhǎng)33.7%,包括經(jīng)濟(jì)適用住房投資693億元,增長(zhǎng)31.7%;全國(guó)完成土地開(kāi)發(fā)面積2.14億平方米,增長(zhǎng)8%;房屋施工面積21.66億平方米,增長(zhǎng)23%,住宅施工面積17.11億平方米,增長(zhǎng)24.2%,辦公樓施工面積7930萬(wàn)平方米,增長(zhǎng)18.4%,商業(yè)營(yíng)業(yè)用房施工面積2.39億平方米,增長(zhǎng)12.4%。截止到11月末,全國(guó)商品房空置面積為11797萬(wàn)平方米,同比下降4.5%。其中,空置商品住宅5766萬(wàn)平方米,下降14.2%。

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圖1-1:全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)趨勢(shì)圖

1.2人民幣升值,物價(jià)上升

201*年人民幣在國(guó)際市場(chǎng)的升值壓力空前高漲。從201*年7月至201*年12月,人民幣始終保持小幅上漲態(tài)勢(shì),今年尤其嚴(yán)重,人民幣對(duì)美元匯率由開(kāi)始的8點(diǎn)1以上,已經(jīng)升值到目前的7.4以下,而未來(lái)升值壓力仍然巨大,升值給國(guó)內(nèi)市場(chǎng)所帶來(lái)的就是貨幣的貶值,物價(jià)的上漲。

圖1-2:人民幣匯率中間價(jià)(對(duì)美元)

經(jīng)歷了從1992年到1996年連續(xù)5年的明顯通脹之后,我國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格在長(zhǎng)達(dá)10年的時(shí)間里,一直保持基本穩(wěn)定,其中還有三年是負(fù)增長(zhǎng)。自201*年以來(lái),我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)出高增長(zhǎng)、低通脹的良好態(tài)勢(shì)。但從今年開(kāi)始,這一態(tài)勢(shì)出現(xiàn)重大變化,3月份以來(lái),CPI漲幅連續(xù)9個(gè)月超過(guò)3%的警戒線(如圖3)。8月份以來(lái),又連續(xù)4個(gè)月超過(guò)6%,11月,受食品價(jià)格持續(xù)上漲等因素影響,全國(guó)居民消費(fèi)價(jià)格(CPI)

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同比上漲了6.9%,這一數(shù)據(jù)不僅是今年以來(lái)的最高值,也創(chuàng)下了11年來(lái)的最高,通脹壓力進(jìn)一步加大。統(tǒng)計(jì)局總經(jīng)濟(jì)師預(yù)計(jì),201*年全年CPI漲幅約為4.7%,這一漲幅將是自1996年以來(lái)的最高點(diǎn)。由于今年漲價(jià)對(duì)明年的滯后影響較大,加之受國(guó)際市場(chǎng)大宗商品價(jià)格上漲、國(guó)內(nèi)市場(chǎng)需求旺盛以及推進(jìn)資源性產(chǎn)品價(jià)格和環(huán)保收費(fèi)改革等因素影響,明年價(jià)格總水平上漲的壓力仍然較大,完成防止價(jià)格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@通貨膨脹的任務(wù)相當(dāng)艱巨。

圖1-3:201*年度1-11月份CPI變化趨勢(shì)圖

1.3國(guó)際資本充斥內(nèi)地市場(chǎng)

國(guó)家商務(wù)部數(shù)據(jù)顯示,今年上半年,房地產(chǎn)業(yè)實(shí)際利用外資占同期全國(guó)實(shí)際利用外資總計(jì)的比重達(dá)到24.1%,比201*年全年比重提高近11個(gè)百分點(diǎn)。這在地方上也表現(xiàn)明顯:上海統(tǒng)計(jì)局統(tǒng)計(jì),前三季度上海房地產(chǎn)業(yè)實(shí)到金額13.98億美元,增長(zhǎng)76.3%,占第三產(chǎn)業(yè)實(shí)到外資的33.5%;而大連雖然沒(méi)有公布房地產(chǎn)外資投資數(shù)額,但上半年我市實(shí)際使用外商直接投資同比增長(zhǎng)99.2%,對(duì)于房地產(chǎn)這一熱門行業(yè)的沖擊自然不言而喻。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中利用外資的增長(zhǎng)速度也開(kāi)始逐步加大,并遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于同期房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資本身的增長(zhǎng)速度。201*年1至2月和1至3月,全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資本年資金來(lái)源中,利用外資的增長(zhǎng)速度比上年同期分別增長(zhǎng)232.5%和154.4%,增幅比201*年全年高179.5和101.4個(gè)百分點(diǎn),比201*年1至2月和1至3月的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)高208.2和127.5個(gè)百分點(diǎn)。根據(jù)上海統(tǒng)計(jì)局消息,前三季度上海外商直接投資合同金額正逐季由小變大,增幅上升,顯示了外商不斷增強(qiáng)的投資信心。廣東省社會(huì)科學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所剛完成的《境外熱錢在國(guó)內(nèi)非正常流動(dòng)調(diào)查報(bào)告》指出,大量境外熱錢在國(guó)內(nèi)進(jìn)行非正常流動(dòng)和投機(jī)已經(jīng)成為事實(shí),并且還有繼續(xù)擴(kuò)大流入量的發(fā)展趨勢(shì)。境外熱錢具有明顯的投機(jī)賭博特征,其主要投資方向是房地產(chǎn)和股市等高利潤(rùn)增長(zhǎng)行業(yè)。這對(duì)于放大房市、股市泡沫起到了極其負(fù)面的效應(yīng)。

2.年度重大政策盤點(diǎn)與回顧

201*年1月16日,國(guó)稅總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》

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1月16日,國(guó)稅總局發(fā)布《關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知》,明確房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅進(jìn)行清算式繳納的適用范圍,扭轉(zhuǎn)以“預(yù)征”為主的土地增值稅繳納現(xiàn)狀,標(biāo)志著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)迎來(lái)土地增值稅“清算”時(shí)代!锻ㄖ芬(guī)定,土地增值稅以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算,對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)征收30%-60%不等的土地增值稅,對(duì)于分期開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目,以分期項(xiàng)目為單位清算,避免開(kāi)發(fā)商以分期開(kāi)發(fā)為由拒絕清算土地增值。另外,《通知》要求,除房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全部竣工外,納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅清算的條件還包括:整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目,以及直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的項(xiàng)目。主

管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人清算的條件包括:已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售比例85%以上,或該比例雖未超過(guò)85%,但剩余面積已出租或自用;取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未售完;納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)等情況。新規(guī)自201*年2月1日起執(zhí)行。

機(jī)構(gòu)觀點(diǎn):土地增值稅的重劍出擊,一個(gè)顯而易見(jiàn)的結(jié)果是房地產(chǎn)商的成本將急劇上升,此消息一出,房地產(chǎn)股大跌,20多只地產(chǎn)股跌停!爸改厢樖袌(chǎng)部”認(rèn)為,總體上看,土地增值稅的征收對(duì)利潤(rùn)率較高的項(xiàng)目,如別墅、公寓等高檔房的影響比較大。對(duì)低價(jià)拿地的房企影響也較大;通過(guò)“招拍掛”拿地的企業(yè)由于拿地價(jià)格較高,比通過(guò)協(xié)議拿地的企業(yè)受到的影響相對(duì)要小;剡^(guò)頭看,這也是對(duì)地方政府收入的補(bǔ)償。其對(duì)于價(jià)格的影響,市場(chǎng)無(wú)法準(zhǔn)確的衡量,但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,該政策是促使201*年度房?jī)r(jià)高漲的“始作俑者”。

3月16日《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》勝利通過(guò),并于10月1日正式實(shí)施

10月1日實(shí)施的《物權(quán)法》,正式以法律形式對(duì)公民的物權(quán)加以確認(rèn)和規(guī)范。首次將私有財(cái)產(chǎn)置于與國(guó)家、集體財(cái)產(chǎn)平等的地位,明確了“住宅建設(shè)用地使用權(quán)屆滿自動(dòng)續(xù)期”,同時(shí)明確界定了物業(yè)的權(quán)屬關(guān)系包括專有部分、共有部分及約定部分所有權(quán)劃分的原則。規(guī)范了物管服務(wù),確立了物業(yè)管理向物業(yè)服務(wù)的轉(zhuǎn)型等等。該法律充分保障了民眾安居樂(lè)業(yè),也為房地產(chǎn)發(fā)展的后續(xù)保駕護(hù)航。

機(jī)構(gòu)觀點(diǎn):《物權(quán)法》的實(shí)施,主要是保護(hù)老百姓自身的利益。從開(kāi)發(fā)角度看,雖然對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格影響不明顯,但其已經(jīng)滲透到了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的各個(gè)環(huán)節(jié)。比如開(kāi)發(fā)初期的拆遷工作,小區(qū)權(quán)屬劃分、買賣合同等等。對(duì)于未來(lái)的開(kāi)發(fā),開(kāi)發(fā)商應(yīng)該更加注重開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的標(biāo)準(zhǔn)化,程序化,追求樓盤品質(zhì)應(yīng)該成為買賣雙方雙贏的價(jià)值取向。年內(nèi)連續(xù)六次加息

表2-1:央行歷次加息時(shí)間表

調(diào)整時(shí)間201*年3月18日調(diào)整內(nèi)容上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率0.27個(gè)百分點(diǎn)。201*年5月19日從201*年6月5日起,上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。從《201*房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)!全國(guó)送貨上門!貨到驗(yàn)貨后付款!

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201*年5月19日起,上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn),一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn),其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)。自201*年7月21日起上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率。金融機(jī)構(gòu)一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn),由現(xiàn)行的3.06%提高到3.33%;一年期貸款基準(zhǔn)利201*年7月20日率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn),由現(xiàn)行的6.57%提高到6.84%;其他各檔次存貸款基準(zhǔn)利率也相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率相應(yīng)上調(diào)0.09個(gè)百分點(diǎn)。201*年8月22日一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn);一年期貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn)。一年期存款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn),由現(xiàn)行的3.60%提高到3.87%;一年期貸201*年9月15日款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn),由現(xiàn)行的7.02%提高到7.29%。從201*年12月21日起調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率,一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的3.87%提高到4.14%,上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn);一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的201*年12月21日7.29%提高到7.47%,上調(diào)0.18個(gè)百分點(diǎn);其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整,五年以上貸款利率不變。機(jī)構(gòu)觀點(diǎn):由于通脹日益嚴(yán)重,社會(huì)流動(dòng)資金明顯過(guò)剩,從而加劇了房市及股市的泡沫,央行年內(nèi)連續(xù)六次加息!爸改厢樖袌(chǎng)部”認(rèn)為,幾次的加息效果并沒(méi)有像央行預(yù)期的那樣對(duì)市場(chǎng)形成壓制或利空預(yù)期,反而兩市屢次出現(xiàn)加息后的“報(bào)復(fù)性”增長(zhǎng);但隨著配套政策的組合式打擊,樓市年底開(kāi)始陷入買賣雙方的僵持狀態(tài),或許明年年初將是未來(lái)樓市走向的真正岔路口!墩袠(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》

201*年10月10日,國(guó)土部明確開(kāi)發(fā)商拿地將不得分期付款。國(guó)土資源部正式發(fā)布最新版本《招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定》(39號(hào)令),明確規(guī)定工業(yè)用地必須通過(guò)招拍掛公開(kāi)方式出讓,此外,建設(shè)用地使用權(quán)證書必須在完全付清土地款的情況下才能獲得。國(guó)土資源部有關(guān)部門負(fù)責(zé)人表示,如果不違反合同約定,開(kāi)發(fā)商拿地還可以“分期付款”,但不可以分期拿證。該規(guī)定是防止在實(shí)際操作過(guò)程中,一些地方存在著受讓人未繳清全部出讓金,就取得了土地使用權(quán)證,或根據(jù)付款進(jìn)程和支付比例部分取得了建設(shè)用地使用權(quán)證書,造成了一些項(xiàng)目房子都賣了還沒(méi)交齊土地出讓金的現(xiàn)象出現(xiàn),同時(shí),也造成了一些公司只支付少量首付資金,就大量拿地的問(wèn)題。

機(jī)構(gòu)觀點(diǎn):39號(hào)令是在201*年頒布的11號(hào)令的基礎(chǔ)上修改的,其中第三條最為重要。可以理解為開(kāi)發(fā)商取得建設(shè)用地使用權(quán)可以按合同約定分期付款,但地方政府不得為開(kāi)發(fā)商分期辦理建設(shè)用地使用權(quán)證。規(guī)定一是為了防止開(kāi)發(fā)商以少量資金囤積大量土地牟取不當(dāng)利益;二是要避免開(kāi)發(fā)商在未繳清全部土地出讓價(jià)款的情況下獲取建設(shè)用地使用權(quán)證,或者以少量資金獲得大塊宗地中的小幅地塊建設(shè)用地使用權(quán)

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證的情況下向銀行融資,增加銀行的風(fēng)險(xiǎn);三是保障商品房購(gòu)房者的合法權(quán)益,避免開(kāi)發(fā)商在未繳清土地價(jià)款而取得建設(shè)用地使用權(quán)的情況下出售房地產(chǎn),影響產(chǎn)權(quán)人利益。

國(guó)土部:確保中低價(jià)位房用地不得低于總量的70%,單宗土地開(kāi)發(fā)建設(shè)禁超3年

國(guó)土資源部近日發(fā)出通知,要求各地進(jìn)一步加強(qiáng)土地供應(yīng)調(diào)控,采取切實(shí)措施,確保用于解決城市低收入家庭住房困難的土地供應(yīng)資源。根據(jù)通知精神,各市、縣國(guó)土資源管理部門將優(yōu)先安排廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)用地,其年度供應(yīng)總量不得低于住宅供應(yīng)總量的70%。同時(shí)為防止開(kāi)發(fā)商“囤積”土地,國(guó)土部要求,單宗土地的開(kāi)發(fā)建設(shè)時(shí)限原則上不得超過(guò)3年。

機(jī)構(gòu)觀點(diǎn):建立中低收入階層的住房保障體系是當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策的一大側(cè)重點(diǎn),該通知是針對(duì)前期“70/90”等土地政策的進(jìn)一步深化,嚴(yán)格的數(shù)據(jù)指標(biāo)是指導(dǎo)政策在操作層面的具體表現(xiàn),“政策形似一紙空文”將不再被容忍,國(guó)土部開(kāi)始關(guān)注政策的執(zhí)行力度;仡07,年度內(nèi)的土地政策出臺(tái)是較為頻繁的,這也說(shuō)明了國(guó)家對(duì)于土地管理的重視程度。土地,確實(shí)是房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行的源頭,合理管制土地供給,將有利于平衡房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需矛盾。連續(xù)限制外資政策頒布

由于人民幣升值預(yù)期強(qiáng)烈,外資蜂擁進(jìn)入國(guó)內(nèi)投資領(lǐng)域且明顯集中于樓市和證券市場(chǎng),更加激化了我國(guó)房地產(chǎn)和證券市場(chǎng)的泡沫式增長(zhǎng),從今年上半年開(kāi)始,商務(wù)部以及外管局等部門連續(xù)發(fā)布了多個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)限外政策,其中包括5月23日聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》(50號(hào)文),規(guī)定外商投資內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目必須通過(guò)審批,未來(lái)所有由地方部門審批的外資房地產(chǎn)公司必須上報(bào)商務(wù)部備案。7月份《國(guó)家外匯管理局綜合司關(guān)于下發(fā)第一批通過(guò)商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項(xiàng)目名單的通知》(130號(hào)文)對(duì)外資公司結(jié)匯進(jìn)行了嚴(yán)格限制。11月頒布《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(201*年修訂)》,正式限制外商投資房地產(chǎn)業(yè)。

機(jī)構(gòu)觀點(diǎn):合理利用外資,可以加速發(fā)展國(guó)民經(jīng)濟(jì)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì),提高GDP;但面對(duì)國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)及人民幣升值,過(guò)分的放寬外資限制不但對(duì)于本國(guó)尚處于發(fā)展初期的弱小經(jīng)濟(jì)體是極其不利,更加為未來(lái)出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)埋下隱患,這就有了“利用外資還是被外資利用”這一說(shuō)。根據(jù)廣東省社會(huì)科學(xué)院產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所剛完成的《境外熱錢在國(guó)內(nèi)非正常流動(dòng)調(diào)查報(bào)告》,“大量境外熱錢在國(guó)內(nèi)進(jìn)行非正常流動(dòng)和投機(jī)已經(jīng)成為事實(shí),并且還有繼續(xù)擴(kuò)大流入量的發(fā)展趨勢(shì)。境外熱錢具有明顯的投機(jī)賭博特征,其主要投資方向是房地產(chǎn)和股市等高利潤(rùn)增長(zhǎng)行業(yè)!笨梢(jiàn)房地產(chǎn)業(yè)的泡沫激增,外資難辭其咎,限制外資在行業(yè)發(fā)展,有利于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。

央行:第2套住房貸款首付不得低于40%,利率1.1倍

中國(guó)人民銀行、銀監(jiān)會(huì)9月27日發(fā)布通知明確,對(duì)已利用貸款購(gòu)買住房、又申請(qǐng)購(gòu)買第二套(含)以上住房的,貸款首付款比例不得低于40%。該通知的主要內(nèi)容是:一、嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款管理,二、嚴(yán)格

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規(guī)范土地儲(chǔ)備貸款管理,三、嚴(yán)格住房消費(fèi)貸款管理,四、嚴(yán)格商業(yè)用房購(gòu)房貸款管理,五、加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸征信管理,六、加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)測(cè)和風(fēng)險(xiǎn)防范工作。12月12日,中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》,再次明確二套房操作原則:一、以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)為單位認(rèn)定房貸次數(shù)。二、對(duì)于已利用銀行貸款購(gòu)買首套自住房的家庭,如其人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄,再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的,可比照首套自住房貸款政策執(zhí)行,但借款人應(yīng)當(dāng)提供當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)管理部門依據(jù)房屋登記信息系統(tǒng)出具的家庭住房總面積查詢結(jié)果。當(dāng)?shù)厝司》科骄揭越y(tǒng)計(jì)部門公布上年度數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。其他均按第二套房貸執(zhí)行。三、已利用住房公積金貸款購(gòu)房的家庭,再次向商業(yè)銀行申請(qǐng)住房貸款的,按前款規(guī)定執(zhí)行。四、商業(yè)銀行應(yīng)切實(shí)履行告知義務(wù),要求借款人按誠(chéng)信原則提交真實(shí)的房產(chǎn)、收入、戶籍、稅收等證明材料。

機(jī)構(gòu)觀點(diǎn):相對(duì)于銀行歷次的加息,首付提高四成更為直接地針對(duì)投資及投機(jī)行為,這也是年內(nèi)社會(huì)上最關(guān)注的熱點(diǎn)之一,由于沒(méi)有操作細(xì)則跟進(jìn),各家銀行執(zhí)行政策千奇百怪,使央行這項(xiàng)規(guī)定有名無(wú)實(shí),12月12日,央行發(fā)出嚴(yán)格認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn),被業(yè)內(nèi)人士稱為“壓死開(kāi)發(fā)商的最后一棵稻”,這也使年底的觀望潮達(dá)到了空前的高峰。“指南針市場(chǎng)部”認(rèn)為,年底的觀望更偏向于需求的壓制,而不是需求無(wú)力的事實(shí),明年年初將得到有效的釋放。社會(huì)保障性住房辦法接連出臺(tái)

201*年8月14日,中國(guó)政府網(wǎng)公布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》,明確多渠道解決城市低收入居民的居住問(wèn)題。明確:1、保障所有低收入住房困難家庭;2、至少10%土地收益要建廉租房;3、年底前建立低收入家庭住房檔案;4、“90/70”政策必須落實(shí);5、政府機(jī)構(gòu)嚴(yán)禁集資建房,這是向建立保障性住房制度邁出的重要一步。隨著十七大勝利召開(kāi),溫總理的訪新,最終確定了08年保障性住房的工作重點(diǎn)。201*年11月27日、30日,建設(shè)部、國(guó)家發(fā)展和改革委員會(huì)、監(jiān)察部、財(cái)政部、國(guó)土資源部、中國(guó)人民銀行、國(guó)家稅務(wù)總局等九部門又聯(lián)合發(fā)布《廉租住房保障辦法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》。辦法指出,廉租房和經(jīng)濟(jì)適用住房制度是解決城市低收入家庭住房困難政策體系的組成部分。經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)對(duì)象與廉租住房保障對(duì)象相銜接。

機(jī)構(gòu)觀點(diǎn):從溫家寶總理在新加坡考察之始,“指南針市場(chǎng)部”就預(yù)測(cè)未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成“社會(huì)保障性住房和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)商品房的二分天下”!读庾》勘U限k法》、《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》的出臺(tái),標(biāo)示著未來(lái)保障性住房必然成為未來(lái)城市規(guī)劃建設(shè)的重點(diǎn),建設(shè)部、國(guó)土部同時(shí)規(guī)定:未來(lái)將確保中低價(jià)位房用地不得低于總量的70%,主要包括:廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、“兩限”普通商品住房、中低價(jià)位和中小套型普通商品住房等五類住房的建設(shè),同時(shí)也強(qiáng)調(diào)社會(huì)各個(gè)層次的住房作到“無(wú)縫銜接”以解決社會(huì)中低收入者的住房難問(wèn)題。

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3.大連城市發(fā)展?fàn)顩r

201*年,大連城市建設(shè)和經(jīng)濟(jì)建設(shè)都取得了巨大的成果。有力地推進(jìn)了國(guó)際航運(yùn)中心、新型產(chǎn)業(yè)基地、社會(huì)主義新農(nóng)村和和諧社會(huì)建設(shè),預(yù)計(jì)全年完成地區(qū)生產(chǎn)總值突破3000億元,增長(zhǎng)17%以上;地方財(cái)政一般預(yù)算收入264億元,增長(zhǎng)35%;完成全社會(huì)固定資產(chǎn)投資1900億元,增長(zhǎng)30%以上;實(shí)際使用外商直接投資30億美元左右,增長(zhǎng)34.5%;全市規(guī)模以上工業(yè)實(shí)現(xiàn)增加值1100億元,增長(zhǎng)27%;完成高技術(shù)產(chǎn)業(yè)產(chǎn)值2370億元,增長(zhǎng)37%;港口完成貨物吞吐量2.2億噸,增長(zhǎng)10%;集裝箱吞吐量380萬(wàn)標(biāo)箱,增長(zhǎng)18.4%;萬(wàn)元地區(qū)生產(chǎn)總值能耗下降4%;主要污染物排放總量下降3.4%;實(shí)現(xiàn)城鎮(zhèn)就業(yè)16.1萬(wàn)人,城鎮(zhèn)登記失業(yè)率控制在2.5%以下。城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)民人均純收入分別為15000元和8300元,分別增長(zhǎng)13%和19%以上。

今年以來(lái),我市固定資產(chǎn)投資保持較快增長(zhǎng),增幅繼7、8兩月回落之后,9月開(kāi)始回升,已連續(xù)三個(gè)月累計(jì)投資增速超過(guò)30%。三次產(chǎn)業(yè)投資均較快增長(zhǎng),第二產(chǎn)業(yè)投資比重上升;“大”項(xiàng)目牽動(dòng)作用增強(qiáng);房地產(chǎn)投資增幅回升,商品房銷售快速增長(zhǎng)。1-11月,全市固定資產(chǎn)投資累計(jì)完成1655.8億元,比06年全年增長(zhǎng)12.7%,其中,完成城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資1377.9億元,農(nóng)村固定資產(chǎn)投資277.9億元。在城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資343.2億元,比06年增長(zhǎng)18.8%。

07年,城市建設(shè)取得了長(zhǎng)足的進(jìn)步,星海國(guó)際金融中心建設(shè),機(jī)場(chǎng)新區(qū)城市副城區(qū)建設(shè),泉水區(qū)域的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),07年可謂是城市建設(shè)收獲的一年,也是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的一年。

4.土地市場(chǎng)

4.1市內(nèi)四區(qū)土地供應(yīng)量4.1.1基本概況

表4-1:07年土地掛牌出讓狀況表

掛牌總建筑面積(平)成交總建筑面積(平)成交住宅總面積(平)成交住宅總金額(萬(wàn)元)成交住宅樓面價(jià)(元/平)5895910.785234302.384570947.3812884242818.72201*年度大連市掛牌土地總建筑面積為5895910.78平方米,土地總成交建筑面積為5234302.38平方米,其中成交住宅總面積為4570947.38平方米,成交住宅總金額達(dá)1288424萬(wàn)元,住宅折合樓面價(jià)為2818.72元/平方米。

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圖4-1:07年土地掛牌出讓狀況圖

4.1.2同比狀況

表4-2:土地供應(yīng)狀況同比

指標(biāo)成交地塊數(shù)量(幅)成交占地面積(萬(wàn))成交建筑面積(萬(wàn))出讓金總金額(億元)樓板價(jià)(元/)06年58383.91618.38107.81743.2607年36176.3523.43128.842818.72同比指數(shù)-37.93%-54.08%-15.35%19.52%61.69%07年共成交土地36幅,總占地面積為176.3萬(wàn)平方米,同去年相比有所萎縮,但受一些高層超高層的帶動(dòng),建筑面積相對(duì)差別不是很大。另外,受商品房市場(chǎng)的火熱影響,本年度的地價(jià)不斷飆升,“地王”不斷刷新,出讓金總額由此高于去年,平均樓面價(jià)同比上漲了約61.69%。4.2市內(nèi)各區(qū)土地供應(yīng)量

表4-3:四區(qū)土地掛牌出讓狀況

區(qū)域掛牌面積(平)成交面積(平)成交金額(萬(wàn)元)平均樓面價(jià)(元)

中山區(qū)54230034500117103394.20西崗區(qū)3768303768301119382970.52沙河口區(qū)1201*6811724684576423903.24甘井子區(qū)總計(jì)3775012.785895910.782987149.384570947.387071342367.2512884242818.72《201*房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)!全國(guó)送貨上門!貨到驗(yàn)貨后付款!

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圖4-2:四區(qū)土地掛牌分布

從市內(nèi)四區(qū)的土地掛牌分布來(lái)看,甘井子區(qū)的供應(yīng)占比相對(duì)較大,約占市內(nèi)四區(qū)總掛牌量的65%;其次為沙河口區(qū),掛牌總量約占四區(qū)總和的20%;中山西崗作為城市中心區(qū),可供應(yīng)量相對(duì)稀缺,掛牌兩分別僅占總量9%和6%。

圖4-3:四區(qū)土地成交面積與金額

甘井子區(qū)由于掛牌面積顯赫,土地成交面積也位居四區(qū)之首,總建筑面積為298.71萬(wàn)平方米,總成交金額為707134萬(wàn)元;沙河口區(qū)次之,總成交面積為117.25萬(wàn)平方米,成交總金額為457642萬(wàn)元;西崗區(qū)總成交建筑面積為37.68萬(wàn)平方米,成交總金額為111938萬(wàn)元;中山區(qū)成交量最少,僅為3.45萬(wàn)平方米,成交金額為11710萬(wàn)元。

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圖4-4:四區(qū)平均樓面價(jià)對(duì)比

商品房?jī)r(jià)格的不斷上揚(yáng),房地產(chǎn)市場(chǎng)前景被看好,地價(jià)也隨之不斷攀升。從平均樓面價(jià)來(lái)看,四區(qū)總體平均達(dá)2818.72元/平方米,同比上升了約61.69%。其中,沙河口區(qū)由于地理位置的優(yōu)越性及個(gè)別地塊競(jìng)爭(zhēng)激烈的帶動(dòng)下,平均樓面價(jià)獨(dú)占鰲頭,達(dá)到3903.24元/平方米;中山區(qū)的中心優(yōu)勢(shì)也得以體現(xiàn),平均樓面價(jià)位居第二,約為3394.2元/平方米;西崗區(qū)受供應(yīng)量的影響,樓面價(jià)僅高于四區(qū)平均值100余元;甘井子區(qū)成交平均樓面價(jià)為2367.25元。盡管在房?jī)r(jià)一路上揚(yáng)的現(xiàn)階段,地價(jià)已不是房?jī)r(jià)的主要決定因素,但成本的加大勢(shì)必對(duì)房?jī)r(jià)有一定的影響。4.3保障性住房土地供應(yīng)

盡管今年調(diào)控政策的出臺(tái)幾乎達(dá)到了每月一次的密度,但最引人關(guān)注的還是住房保障制度的完善。8月,國(guó)務(wù)院發(fā)布《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》,將保障性住房建設(shè)重新納入到政府公共服務(wù)的范疇。隨后,廉租房資金保障和實(shí)施辦法、經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法等配套政策相繼出臺(tái)。

201*年大連市內(nèi)四區(qū)經(jīng)濟(jì)適用住房(含單位集資建房)、限價(jià)商品住房用地供應(yīng)約92.4萬(wàn)平方米,其中經(jīng)濟(jì)適用房約50萬(wàn)平方米,同時(shí)本年度7683套經(jīng)濟(jì)適用房投入市場(chǎng),明年規(guī)劃將建80萬(wàn)平經(jīng)濟(jì)適用房,收購(gòu)300套房源用于廉租,并擴(kuò)大保障范圍,提升保障標(biāo)準(zhǔn),保障性住房政策將服務(wù)人民住有所居。

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5.商品房市場(chǎng)

5.1供應(yīng)狀況

5.1.1建設(shè)工程竣工狀況

圖5-1:市內(nèi)四區(qū)月份竣工面積圖

圖5-2:四區(qū)竣工分布圖

201*年總竣工面積為2625674.7平方米,四區(qū)基本處于均衡狀態(tài)。其中甘井子區(qū)竣工924286.8平方米,約占總竣工量的35%;中山區(qū)竣工數(shù)量為765080.3平方米,約總量的29%;沙河口區(qū)竣工數(shù)量約占總竣工量的22%左右,竣工面積達(dá)568292.9平方米;西崗區(qū)由于供應(yīng)量稀缺,竣工面積僅占總量的14%,約為368014.7平方米。5.1.2商品房供應(yīng)狀況5.1.2.1在售狀況

表5-1:大連市各區(qū)域樓盤信息表

區(qū)域在售樓盤形象宣傳樓盤總數(shù)《201*房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)!全國(guó)送貨上門!貨到驗(yàn)貨后付款!

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中山區(qū)西崗區(qū)沙河口區(qū)甘井子區(qū)旅順口區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)金州區(qū)合計(jì)66143124162111894131312736115102744362324179截至到201*年年末,大連市各區(qū)域總項(xiàng)目個(gè)數(shù)為179個(gè),其中市內(nèi)四區(qū)為96個(gè),約占總體的53.6%;新城區(qū)項(xiàng)目總數(shù)為83個(gè),約占總體的46.4%;另外,從項(xiàng)目銷售周期來(lái)看,在售項(xiàng)目共計(jì)118個(gè),占項(xiàng)目總數(shù)的65.9%;形象展示項(xiàng)目達(dá)61個(gè),占項(xiàng)目總數(shù)的34.1%。5.1.2.2未來(lái)供應(yīng)狀況

圖5-3:市內(nèi)四區(qū)可售套數(shù)

截至201*年末,市內(nèi)四區(qū)市場(chǎng)上猶存27262套商品房可供應(yīng),其中甘井子區(qū)的存量仍然占據(jù)主體,目前可售套數(shù)為14730套,占比達(dá)54.03%;沙河口區(qū)以5832的剩余供應(yīng)量占據(jù)總體的21.39%;中山區(qū)次之,約占總體的19.09%,可售套數(shù)為5203套;西崗區(qū)的自身供應(yīng)量有限,可售套數(shù)僅為1497套,約占總體的5.49%。

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圖5-4:大連市各區(qū)域可供應(yīng)面積

大連市未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)量充足,總建筑面積為1696.22萬(wàn)平方米,市內(nèi)四區(qū)可供應(yīng)面積總計(jì)達(dá)804.65萬(wàn)平方米,約占大連市總體未來(lái)供應(yīng)的47.4%,其中甘井子區(qū)可供應(yīng)面積達(dá)305.42萬(wàn)平方米,未來(lái)可供應(yīng)量較為樂(lè)觀。另外新城區(qū)本年度的崛起不得不令人刮目相待,供應(yīng)量的迅速加大,存量也隨之上浮,未來(lái)的百萬(wàn)平項(xiàng)目數(shù)量可觀,未來(lái)可供應(yīng)量達(dá)891.57萬(wàn)平方米,占大連市各區(qū)域總體的52.6%。

圖5-5:各區(qū)域未來(lái)供應(yīng)量占比狀況

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5.2成交狀況

圖5-6:201*年市內(nèi)四區(qū)商品房成交量?jī)r(jià)圖

從201*年市內(nèi)四區(qū)商品房成交量?jī)r(jià)圖可以看出,成交均價(jià)的一路上揚(yáng)。2月份受供應(yīng)量的萎縮影響,成交均價(jià)有所下滑,3-4月份的展會(huì)效應(yīng)尤其明顯,在持續(xù)了4月至9月的平穩(wěn)上升后,第四季度放假得以爆發(fā)。年度最高均價(jià)出現(xiàn)在12月份,成交均價(jià)為8042.95元/平方米,從整體發(fā)展歷程來(lái)看,一路高歌的趨勢(shì)明顯。成交套數(shù)的高峰期出現(xiàn)在8月,據(jù)“指南針地產(chǎn)”市場(chǎng)部分析,夏展的后續(xù)效應(yīng)引發(fā)了供應(yīng)量的增加和市場(chǎng)的火熱,從而創(chuàng)造了成交量的高峰。

圖5-7:市內(nèi)四區(qū)月份成交面積與金額

從年度成交面積和成交金額來(lái)看,最高值均出現(xiàn)在8月份,成交面積達(dá)421964平方米,成交金額達(dá)278097萬(wàn)元,集中放量的影響不可小窺。最低值出現(xiàn)在2月份,由于春節(jié)假期,市場(chǎng)出現(xiàn)短期淡季而成,

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成交面積僅為155717平方米,成交金額因而也出現(xiàn)低潮,為78277萬(wàn)元。

圖5-8:201*年市內(nèi)四區(qū)成交套數(shù)

201*年大連市內(nèi)四區(qū)累計(jì)成交商品房37273套,其中甘井子區(qū)供應(yīng)量和價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯,成交量約占67.3%,成交套數(shù)為25084套;其余三區(qū)成交套數(shù)則相對(duì)較為低迷,沙河口區(qū)成交6875套,約占總體的18.4%;中山區(qū)成交4214套,整體占比為11.3%;受供應(yīng)量影響,西崗區(qū)成交狀況最為低落,成交套數(shù)僅1100套,整體占比僅為3.0%。

圖5-9:201*年市內(nèi)四區(qū)成交均價(jià)

根據(jù)大連市房地產(chǎn)市場(chǎng)公布數(shù)據(jù)顯示,201*年成交的商品房均價(jià)為6421.4元/平方米,同比上升了11.3%。其中中山區(qū)的中心區(qū)域價(jià)值體現(xiàn)得淋漓盡致,區(qū)域均價(jià)高達(dá)8684元/平方米,占據(jù)四區(qū)榜首;沙河口區(qū)受星海灣區(qū)域的高端項(xiàng)目帶動(dòng),成交均價(jià)緊隨中山區(qū)域其后,每平方米達(dá)8336元;西崗區(qū)作為大連市的行政中心,其價(jià)值一直很被認(rèn)可,但因?yàn)槭袌?chǎng)供應(yīng)量的短缺,成交一直不甚火熱,年度成交均價(jià)為7678元/平方米,位居四區(qū)第三;甘井子區(qū)的地理位置較為偏遠(yuǎn),配套相對(duì)落后,因此價(jià)格相對(duì)較低,年度成交均價(jià)為5022元/平方米。

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5.3區(qū)域分析

5.3.1中山區(qū):地段價(jià)值明顯,供應(yīng)總類齊全

身為大連中心繁華地段,中山區(qū)總體放量一直較為稀缺,因此也一直領(lǐng)高價(jià)格。從整體來(lái)看,目前中山區(qū)集酒店、寫字間、公寓、別墅等建筑形式于一身,供應(yīng)總類齊全,精品供應(yīng)量充足,完善成熟的生活配套,城市顯赫的地理位置,高品質(zhì)的精品打造,鑄成了中山區(qū)的高昂價(jià)位。從目前的形象展示項(xiàng)目來(lái)看,明年將會(huì)涌入市場(chǎng)的項(xiàng)目種類繁多,可選擇性較大,如海之韻廣場(chǎng)的別墅項(xiàng)目萬(wàn)隆托斯卡納、勞動(dòng)公園附近的高品質(zhì)公寓楓景豪庭,景山區(qū)域的生態(tài)住宅卡納意鄉(xiāng),且多以品質(zhì)說(shuō)話,倡導(dǎo)繁華街區(qū)的精致生活,預(yù)計(jì)未來(lái)在價(jià)格方面將會(huì)繼續(xù)一路走高。

5.3.2西崗區(qū):市場(chǎng)供應(yīng)稀缺,大盤顯現(xiàn)區(qū)域價(jià)值

西崗區(qū)一直是大連市的供地緊張區(qū)域,且均價(jià)大多已過(guò)萬(wàn)元。作為大連市的行政中心,西崗區(qū)的參展項(xiàng)目種類各樣,其中不乏大盤和精品。于秋季房展會(huì)后盛大開(kāi)盤的遠(yuǎn)洋風(fēng)景聲勢(shì)浩大,開(kāi)盤伊始均價(jià)即達(dá)到多層高層11000元/平方米、16000元/平方米的高位,當(dāng)然與優(yōu)越的地理位置和遠(yuǎn)洋精心打造的高品質(zhì)息息相關(guān)。錦華銀座主打復(fù)式精裝修小戶型公寓,高級(jí)物業(yè)管理服務(wù)令人神往。頤和香榭的多種戶型也吸引眼球,并且開(kāi)發(fā)商在大連創(chuàng)造的“地王”也令人刮目相看,自身價(jià)值提升不淺。目前的展示項(xiàng)目預(yù)計(jì)會(huì)在明年上半年集中放量,將會(huì)緩解一定的西崗供應(yīng)緊缺現(xiàn)狀。5.3.3沙河口區(qū):高檔區(qū)域結(jié)合精品打造筑就高價(jià)

沙河口區(qū)的201*年房地產(chǎn)市場(chǎng)花樣繁多,從區(qū)域來(lái)講,星海灣的高檔區(qū)迅勢(shì)崛起,華潤(rùn)集團(tuán)的星海灣壹號(hào)及君悅酒店立足打造型海灣區(qū)域的精品高檔住宅,未來(lái)前景值得期待;沿海集團(tuán)的國(guó)際綜合體組合配套,豪言傲世星海灣。同時(shí),泛星海區(qū)域的幸福e家福源力顯中國(guó)大戶人家風(fēng)采,另有大華御庭、世嘉星海2期等項(xiàng)目活躍市場(chǎng),星海灣區(qū)域價(jià)值潛質(zhì)愈發(fā)無(wú)限;軟件園地帶本年度也異;馃,億達(dá)集團(tuán)傾力打造的精裝小戶型宅語(yǔ)原及傍山豪宅東方圣荷西為這一區(qū)域增添幾分色彩;另外馬蘭區(qū)域的觀山滿庭芳及明年上市的潤(rùn)德春柳公園也補(bǔ)充沙河口區(qū)的市場(chǎng)供應(yīng)。受高端項(xiàng)目及經(jīng)典品質(zhì)的影響,沙河口區(qū)的成交均價(jià)也在不斷高企,從目前展示項(xiàng)目看未來(lái)沙河口市場(chǎng),前景一片美好。5.3.4甘井子區(qū):成交卓越,產(chǎn)品多樣化發(fā)展

受“西拓北進(jìn)”規(guī)劃思想的利好指導(dǎo),甘井子區(qū)的發(fā)展體現(xiàn)在配套設(shè)施的逐漸完善和供應(yīng)量及成交量的不斷追漲,受品牌效應(yīng)影響及市場(chǎng)整體發(fā)展的趨勢(shì)帶動(dòng),產(chǎn)品價(jià)值也在逐漸提升。本年度的甘井子區(qū)供應(yīng)量及成交量均居大連市內(nèi)四區(qū)之首,且毫無(wú)撼動(dòng)之疑。市內(nèi)四區(qū)66%的土地供應(yīng),35%的竣工占比,46%的在售項(xiàng)目占比,38%的未來(lái)可售占比,67%的成交占比一連串的數(shù)字顯赫甘井子的供應(yīng)主體地位。甘井子區(qū)201*年在產(chǎn)品種類上有所發(fā)展,促進(jìn)路板塊的唯美品格項(xiàng)目將西班牙建筑風(fēng)格帶到大連,一炮打響西北區(qū)域的房?jī)r(jià)新高,且成交火爆;高品質(zhì)的品牌同時(shí)立足機(jī)場(chǎng)新區(qū),預(yù)計(jì)明年開(kāi)盤的第五郡又將引

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領(lǐng)整個(gè)機(jī)場(chǎng)片區(qū)的價(jià)格和價(jià)值洗禮。新增別墅項(xiàng)目萬(wàn)科溪之谷也填補(bǔ)了甘井子區(qū)的別墅空白,都市稀缺的優(yōu)美山地景觀,匯聚萬(wàn)科的精心卓越打造,項(xiàng)目?jī)r(jià)值完美呈現(xiàn)。5.3.5新城區(qū):百萬(wàn)項(xiàng)目崛起,未來(lái)供應(yīng)可觀

201*年的大連新城區(qū)發(fā)展將“大大連”詮釋的名目可鑒。旅順口區(qū)土羊高速公路緊張施工,大連至旅順公交車7月31日順利通車;旅順南路軟件園產(chǎn)業(yè)帶大連天地軟件園工程于9月16日成功啟動(dòng);旅順輕軌規(guī)劃擬建中各種規(guī)劃與優(yōu)勢(shì)利導(dǎo)無(wú)疑宣告著旅順的已經(jīng)開(kāi)始邁出了融入主體的一大步,未來(lái)的發(fā)展上升一個(gè)新臺(tái)階。與此同時(shí)供應(yīng)急速上升,新老城區(qū)齊頭并進(jìn),一系列優(yōu)美的名字一一現(xiàn)于視野,同時(shí)海景項(xiàng)目發(fā)展卓越,藍(lán)灣別墅的火爆足以認(rèn)證區(qū)域精品價(jià)值。

開(kāi)發(fā)區(qū)的金馬路板塊、麗嬌灣板塊、小孤山板塊、保稅區(qū)板塊和金石灘板塊各具特色,配套設(shè)施齊全、完美海景配合、因特爾的進(jìn)駐、旅游優(yōu)勢(shì)呈現(xiàn)等,產(chǎn)品多樣化發(fā)展。華潤(rùn)海中國(guó)、潤(rùn)德海洋公園均為百萬(wàn)平米以上的建筑面積,大盤地位顯赫,附著高端精品打造,未來(lái)供應(yīng)品質(zhì)值得期待,同時(shí)在價(jià)格上也會(huì)有新的發(fā)展和突破。

金州區(qū)域目前在售總量可觀,照比大連市開(kāi)發(fā)區(qū)的價(jià)格優(yōu)勢(shì)明顯,落戶政策的相對(duì)優(yōu)惠也對(duì)周邊區(qū)域的購(gòu)房者吸引力明顯。同時(shí)不乏精品樓盤,其中代表項(xiàng)目五一路的松源翰林一品“CIHAF201*年度中國(guó)名盤”、“影響大連201*十大樓盤”、“201*年最受市民喜愛(ài)的戶型舒適大盤”于一身,足以見(jiàn)證區(qū)域的發(fā)展?jié)撡|(zhì)和價(jià)值提升。

無(wú)論供應(yīng)量、產(chǎn)品種類、項(xiàng)目品質(zhì)還是價(jià)值體現(xiàn),新城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)都可謂突飛猛進(jìn)、精彩紛呈。5.4未來(lái)區(qū)域熱點(diǎn)分析

201*年樓市的不平靜給201*年發(fā)展增添了一份疑惑,綜觀大連,總有些區(qū)域在透過(guò)迷霧閃光。星海灣區(qū)域:放眼星海灣,華潤(rùn)集團(tuán)傾力打造的星海灣壹號(hào)讓人駐足,沿海國(guó)際中心的綜合完善值得期待,同時(shí),君悅和萬(wàn)豪酒店的進(jìn)駐更是讓星海灣的名字格外激蕩,明年集中放量,產(chǎn)品多樣化釋放,星海灣絕對(duì)堪稱傲視大連。衍生到泛星海區(qū)域,今年的高地價(jià)地塊原大醫(yī)預(yù)計(jì)也將在明年嶄露頭角,高地價(jià)高成本,品牌實(shí)力打造,泛星海區(qū)域的價(jià)值逐步呈現(xiàn)精彩。

機(jī)場(chǎng)新區(qū):在“西拓北進(jìn)”及“全力推進(jìn)城市化”的主旋律中,在大連市政府的大力推進(jìn)和重視之下,地處甘井子區(qū)的機(jī)場(chǎng)新區(qū)作為大連重點(diǎn)規(guī)劃的城市副中心呼之欲出。在機(jī)場(chǎng)新區(qū)整體規(guī)劃的利好下,項(xiàng)目集中發(fā)展,且產(chǎn)品類型豐富,包括多層、小高層、聯(lián)排別墅等,可以滿足不同客戶的居住需求。以第五郡為引領(lǐng),同時(shí)還有美術(shù)日記、鑫境界等項(xiàng)目簇?fù),明年都將逐步進(jìn)入市場(chǎng),文化教育及生活配套也在同步發(fā)展,產(chǎn)業(yè)的集聚、大規(guī)模低密度住宅的建設(shè)開(kāi)發(fā),良好的山體地貌、旅順中路沿線不可復(fù)制的生態(tài)環(huán)境優(yōu)勢(shì)使這個(gè)城市副中心區(qū)具有著不可估量的巨大發(fā)展?jié)摿Α?/p>

旅順南路:大連軟件園二期的規(guī)劃發(fā)展為旅順南路的未來(lái)前景點(diǎn)燃一盞明燈。作為旅順南路軟件產(chǎn)業(yè)

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帶的重要組成部分,黃泥川軟件園在未來(lái)5年內(nèi)就將崛起為國(guó)內(nèi)最大的軟件和服務(wù)外包基地。目前黃泥川軟件園的規(guī)劃面積為400萬(wàn)平方米,按照發(fā)展規(guī)劃,在5年后將匯聚8-10萬(wàn)名軟件工程師,年銷售收入將突破300億元,成為集生態(tài)、生活、工作于一體的國(guó)內(nèi)最大的軟件和服務(wù)外包基地。從項(xiàng)目發(fā)展來(lái)看,明年供應(yīng)藍(lán)灣、西城故事、奧林匹克花園等項(xiàng)目,總建筑面積接近百萬(wàn)平方米,預(yù)計(jì)將會(huì)掀起旅順南路發(fā)展的一片新高潮。

開(kāi)發(fā)區(qū)濱海新區(qū):開(kāi)發(fā)區(qū)作為大連市重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn),是規(guī)劃中的新城區(qū),未來(lái)的城市副中心,也是大連市人口的主要疏散地之一。海濱新區(qū)又是開(kāi)發(fā)區(qū)的重點(diǎn)規(guī)劃區(qū)域,超長(zhǎng)海岸線為這一區(qū)域的發(fā)展錦上添花,集中開(kāi)發(fā)將熱點(diǎn)詮釋明朗。僅百萬(wàn)平米以上項(xiàng)目就匯聚群英,華潤(rùn)集團(tuán)的海中國(guó)建筑面積130萬(wàn)平方米,潤(rùn)德集團(tuán)的海洋公園建筑面積120萬(wàn)平方米,熱島黃金海岸建筑面積45萬(wàn)平方米如此大體量集中涌入市場(chǎng),加之未來(lái)跨海大橋的貫通,將開(kāi)發(fā)區(qū)的濱海新區(qū)與大連緊密相連,未來(lái)發(fā)展前景無(wú)限值得期待。

金州大黑山區(qū)域:金州區(qū)作為市區(qū)的緩步臺(tái),并且輻射北三市的需求群體,未來(lái)潛力有待于挖掘。其中自然環(huán)境優(yōu)越的大黑山區(qū)域,明年集中放量顯著,建筑面積達(dá)113萬(wàn)平方米的松源翰林一品集數(shù)獎(jiǎng)項(xiàng)于一身,對(duì)周邊資源的整合與配套的完善都為未來(lái)城市發(fā)展鑄就輝煌,同時(shí)還有自然天成等項(xiàng)目,預(yù)計(jì)明年供應(yīng)量及品質(zhì)等都將有進(jìn)一步提升。

6.二手房、租賃市場(chǎng)

6.1二手房市場(chǎng)6.1.1成交量

圖6-1:201*-201*年二手房成交狀況

大連市今年1-11月二手房總成交量為21814套,預(yù)計(jì)今年底可達(dá)到2.3萬(wàn)套,總體與201*年的成交量保持在同一水平。201*年大連市二手房全年成交2.7萬(wàn)套,201*年共成交2.3萬(wàn)套環(huán)比下降14.8%。201*年在經(jīng)過(guò)國(guó)家頻繁的政策調(diào)控后,大連市二手房市場(chǎng)也經(jīng)歷了一系列的風(fēng)云變化,總體交易量呈良好態(tài)勢(shì),

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這也是由于大連市規(guī)范的二手房市場(chǎng)秩序和較高的自住型客戶為主的市場(chǎng)體系。

圖6-2:市內(nèi)四區(qū)每月成交狀況

二手房市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的“晴雨表”,房地產(chǎn)市場(chǎng)上任何細(xì)微的變化都會(huì)在二手房市場(chǎng)有直接反應(yīng)。201*年大連二手房成交量出現(xiàn)了三次峰值,分別是4月、6月和9月都有大幅度的增長(zhǎng),環(huán)比增長(zhǎng)51.68%、32.03%和25.77%。從出現(xiàn)的時(shí)間來(lái)看,都是在臨近展會(huì)前后成交量大幅增長(zhǎng),說(shuō)明房交會(huì)直接促進(jìn)了二手房的成交量。4月由于春季房交會(huì)的帶動(dòng),成交量2251套,達(dá)到201*年第一個(gè)峰值。5月份第二次加息政策到來(lái),使得該月成交量下滑,經(jīng)過(guò)一個(gè)月消化期后6月份成交量恢復(fù)到201*套以上,達(dá)到今年的第二個(gè)峰值。9月份大連市二手房成交量達(dá)到全年最高點(diǎn)共成交3089套,造成9月份交易量快速上升,是由于第二套房貸政策即將出臺(tái)的風(fēng)聲,直接影響了購(gòu)房者買房的腳步,促使該月成交量有突破性的增長(zhǎng)。房交會(huì)促進(jìn)成交量迅速上升,而國(guó)家政策的影響直接導(dǎo)致了二手房的成交量大幅下滑,進(jìn)入12月后國(guó)家推出第二套房貸政策的《補(bǔ)充通知》和今年的第六次加息政策后,使得二手房市場(chǎng)異常寒冷,成交量進(jìn)入低谷。國(guó)家的一次次加息政策就像溫水煮青蛙,貸款利率小幅上調(diào),根本改變不了自住型需求強(qiáng)烈購(gòu)房欲望,經(jīng)過(guò)短暫的消化器后,成交量又迅速反彈。直到第二套房貸政策的出臺(tái),使得二手房市場(chǎng)冷了下來(lái),消費(fèi)者進(jìn)入持幣觀望期,而部分賣方則出售手中的房源降低風(fēng)險(xiǎn)?傮w來(lái)看大連市二手房在經(jīng)過(guò)一年的各種政策后,依然保持著良性發(fā)展。

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6.1.2報(bào)盤量

圖6-3:下半年二手房報(bào)盤量

今年10月和12月報(bào)盤量出現(xiàn)大幅上漲,環(huán)比分別上漲14.6%和14.8%,12月沙河口區(qū)和甘井子區(qū)的報(bào)盤總量都超過(guò)或接近201*0條以上,造成報(bào)盤量大幅上漲主要是第二套房貸政策的影響從而導(dǎo)致報(bào)盤量大幅上升。第二套房貸政策及年底的收縮信貸影響賣方對(duì)于未來(lái)漲勢(shì)的預(yù)期,紛紛出售手中的房源。

甘井子區(qū)一直是大連市內(nèi)四區(qū)報(bào)盤總量最高,成交量最大的區(qū)域,但是在11月沙河口區(qū)的成交量超過(guò)了甘井子區(qū),一方面原因在于甘區(qū)限價(jià)商品房供量較大,而二手房房?jī)r(jià)早已超越新商品房?jī)r(jià);另一方面無(wú)論任何政策,中低收入者是對(duì)政策最為敏感。

中山區(qū)在連續(xù)幾個(gè)月超過(guò)10%的增長(zhǎng)后,上漲勢(shì)頭依然明顯,尤其是高檔房源表現(xiàn)更甚。大連市內(nèi)四區(qū)總體報(bào)盤量,在各項(xiàng)政策的高壓作用下預(yù)計(jì)到明年三月前仍將保持高位。6.1.3報(bào)盤均價(jià)

圖6-4:下半年二手房報(bào)盤均價(jià)

201*年二手房?jī)r(jià)有較大漲幅,年度漲幅超千元,下半年報(bào)盤均價(jià)每平方米上漲了近600元,12月成交均價(jià)比7月份成均價(jià),上漲9.57%。201*年下半年政策相對(duì)集中,但是從8-12月報(bào)盤均價(jià)來(lái)看,呈現(xiàn)

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緩慢增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。加息政策和第二套房貸政策都影響大連二手房市場(chǎng),成交量總體大幅下滑,但是報(bào)盤均價(jià)卻不斷走高。這是由于買方和賣方發(fā)生了分歧,消費(fèi)者在政策連續(xù)出臺(tái)后看見(jiàn)了希望,持幣觀望的情緒迅速上升,而買方仍然認(rèn)為房?jī)r(jià)將繼續(xù)上漲短期內(nèi)降價(jià)可能性不大,從而造成10-11月成交量下滑和報(bào)盤均價(jià)上升的局面。買方和賣方互相對(duì)持的態(tài)勢(shì)將繼續(xù)持續(xù),預(yù)計(jì)到明年春節(jié)之后會(huì)有所改善,在這段時(shí)間內(nèi)大連市二手房?jī)r(jià)總體仍將保持穩(wěn)定,并且伴隨房?jī)r(jià)的小幅上漲。6.1.4四區(qū)報(bào)盤均價(jià)

圖6-5:12月各區(qū)報(bào)盤均價(jià)

201*年市內(nèi)四區(qū)報(bào)盤均價(jià)都呈上升態(tài)勢(shì),其中中山區(qū)的均價(jià)上升最快,主要是中山區(qū)年底新增樓盤分布區(qū)域較廣,而且預(yù)期價(jià)格都在萬(wàn)元以上,直接帶動(dòng)中山區(qū)整體區(qū)域價(jià)值的提升,7-12月上升了近1300元。其次是沙河口區(qū)和西崗區(qū)也有保持穩(wěn)步的上漲,報(bào)盤均價(jià)上漲了近700元;而甘井子區(qū)總體上升的幅度不大,7-12月上漲300元左右,主要是由于甘井子區(qū)總量較大和較低的樓盤價(jià)位。

201*大連市各大熱點(diǎn)商圈報(bào)盤均價(jià)也有大幅的上漲,排名前十的商圈均價(jià)都超過(guò)8000元/平以上,超萬(wàn)元的商圈也出現(xiàn)了兩個(gè)。二手房高端市場(chǎng)在商品房的帶動(dòng)下漲幅明顯,尤其是城市中心區(qū)的部分次新房產(chǎn),緊跟新房?jī)r(jià)格的腳步,參考定價(jià)使得他們?nèi)缤嘶鸺频膬r(jià)格迅速上升。具有代表性的是體育場(chǎng)商圈的萬(wàn)達(dá)華府、前城國(guó)際,在遠(yuǎn)洋風(fēng)景未開(kāi)盤之前,價(jià)格剛超萬(wàn)元,而遠(yuǎn)洋風(fēng)景開(kāi)盤之后,目前價(jià)格已到一萬(wàn)三千元左右。

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6.1.5貸款指標(biāo)統(tǒng)計(jì)

圖6-6:二手房各月貸款比重狀況

今年的貸款比重總體保持在65%左右,持續(xù)的上漲通道,使得貸款購(gòu)房成為主流。也正因?yàn)槿绱,在年底?dāng)各銀行收縮信貸之時(shí),導(dǎo)致了市場(chǎng)整體發(fā)生了微妙的變化,大家對(duì)于未來(lái)的房地產(chǎn)預(yù)期處于觀望狀態(tài),買賣博弈正式拉開(kāi)序幕。

圖6-7:各月二手房貸款成數(shù)狀況

201*年總體貸款額在七成左右,這也是目前可貸款額度的最高線,說(shuō)明消費(fèi)者選擇購(gòu)買二手房的實(shí)際能力有限。在9月第二套房貸政策的影響下,貸款成數(shù)下滑到五成,由此可見(jiàn)第二套貸款政策對(duì)市場(chǎng)的波動(dòng)影響很大,在隨后的幾個(gè)月貸款成數(shù)回升,這也是大連二手房市場(chǎng)以自住型客戶為主的具體表現(xiàn)。

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6.1.6供應(yīng)結(jié)構(gòu)

大連市二手房總房款價(jià)格區(qū)間分布

圖6-8:總價(jià)各區(qū)間分布情況

市內(nèi)四區(qū)總房款分布情況,20萬(wàn)以下占比0.80%,20-40萬(wàn)占比29.42%,40-60萬(wàn)28.37%,60-80萬(wàn)占比16.06%,80-100萬(wàn)占比9.30%,100萬(wàn)以上占比16.05%?偡靠钤60萬(wàn)元以下的占據(jù)總體房源的大半,20-40萬(wàn)和40-60萬(wàn)區(qū)間總房款為主力價(jià)格,隨著房?jī)r(jià)的上漲使得總價(jià)在40萬(wàn)元以下的房源不斷減少,下降3.78個(gè)百分點(diǎn),而100萬(wàn)以上的房源占比快速上漲,與7月份相比上升3.36個(gè)百分點(diǎn),有逐漸擴(kuò)大的趨勢(shì)?傮w來(lái)看總價(jià)各個(gè)區(qū)間所占的比重相對(duì)均勻,可選擇范圍比較全面,這是由于大連二手房市場(chǎng)較為成熟,市場(chǎng)內(nèi)二手房流通性較好。大連市二手房單價(jià)區(qū)間分布

圖6-9:?jiǎn)蝺r(jià)格區(qū)間分布狀況

大連市目前的主力價(jià)格在5000-7000元,價(jià)格的上漲導(dǎo)致該區(qū)間所占的份額在不斷減小,尤其是5000元以下和5000-6000元區(qū)間的房源大幅下降,與7月相比分別下降了6.32和9.34個(gè)百分點(diǎn);而7000元以上占比大幅擴(kuò)大,7000-8000元區(qū)間、8000-10000區(qū)間、10000元以上與7月相比分別上升,2.57、4.02、6.19個(gè)百分點(diǎn),高端二手房源的價(jià)格上漲速度較快,導(dǎo)致占比不斷擴(kuò)大。7000-10000元區(qū)間占比不斷擴(kuò)大,即將成為大連市下一個(gè)主力價(jià)位。

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大連市二手房面積供應(yīng)結(jié)構(gòu)

圖6-10:面積各區(qū)間分布狀況

本月30平以下占0.41%,30-50平占比13.68%,50-70平占比23.55%,70-90平占比22.54%,90-110平占比15.70%,110-130平占比9.70%,130以上占比14.43%。90平以下的房源為60.18%,基本保持穩(wěn)定?傮w來(lái)看各區(qū)間比重相對(duì)均衡,供應(yīng)結(jié)構(gòu)比較合理,消費(fèi)者可挑選的范圍較大。

經(jīng)歷了201*政策調(diào)控年,國(guó)家連續(xù)六次提高銀行貸款基準(zhǔn)利率和第二套房貸政策,大連二手房市場(chǎng)經(jīng)受住了考驗(yàn),二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了變化,但總體依然保持平穩(wěn)。今年前四次加息政策出臺(tái),大連市二手房?jī)r(jià)依然保持快速上漲和交易量的不斷攀升的局面,但是在國(guó)家第五次加息和第二套房貸政策出臺(tái)后,樓市進(jìn)入了觀望期,最顯著的是成交量迅速下降。國(guó)家這一政策對(duì)樓市進(jìn)行了一次大降溫,在這次政策出臺(tái)后終于“號(hào)”穩(wěn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的脈相,房地產(chǎn)投資過(guò)熱導(dǎo)致房?jī)r(jià)上升的真相,更是讓國(guó)家看清了下一步調(diào)控的重點(diǎn)。201*年底更加嚴(yán)厲的第二套房貸政策的出臺(tái),明確的指向房地產(chǎn)投資者,抑制投資防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是今后的國(guó)家調(diào)控的重點(diǎn)。大連市在眾多政策的影響下,成交量繼續(xù)下滑,預(yù)計(jì)在明年春節(jié)后會(huì)有所改善,二手房?jī)r(jià)格將繼續(xù)保持平穩(wěn)小幅上揚(yáng)。6.2租賃市場(chǎng)

201*年大連市租賃市場(chǎng)基本保持良好發(fā)展勢(shì)頭,1-9月份市場(chǎng)運(yùn)行平穩(wěn),9月份以后受“第二套房”政策影響,讓一部分閑置房源和出售房源涌入租賃市場(chǎng),租賃房源報(bào)盤量激增,給年末的租賃市場(chǎng)帶來(lái)不小的沖擊,導(dǎo)致年末租金均價(jià)下滑,但全年租金情況受商品房?jī)r(jià)格提升以及市場(chǎng)旺盛需求影響,租金均價(jià)仍小幅提升,預(yù)計(jì)明年各類政策對(duì)二、三級(jí)市場(chǎng)的影響仍會(huì)波及租賃市場(chǎng),市場(chǎng)會(huì)有一定程度的波動(dòng),但是有旺盛的租賃需求支撐,仍會(huì)保持穩(wěn)健發(fā)展。

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6.2.1報(bào)盤量區(qū)域分布

圖6-11:各區(qū)租賃報(bào)盤分布

綜合全年報(bào)盤量數(shù)據(jù)分析,目前大連市租賃市場(chǎng)房源供應(yīng)格局比較穩(wěn)定,目前主要是以中山、沙河口為主,兩者各占供應(yīng)房源的35%,西崗區(qū)占20%,甘區(qū)占10%,中山、西崗區(qū)域普通租賃放量已無(wú)太大上升空間,隨著政策對(duì)投資和投機(jī)的打壓,明年高端租賃放量也極其有限,未來(lái)的增量房源應(yīng)該是以目前的閑置房源和“由售轉(zhuǎn)租”的房源為主。沙河口和甘井子區(qū)自住性需求相對(duì)比較高,未來(lái)出租房源供應(yīng)也不會(huì)出現(xiàn)太大波動(dòng),預(yù)計(jì)短期內(nèi)租賃市場(chǎng)供應(yīng)房源結(jié)構(gòu)不會(huì)有太大改變。6.2.2報(bào)盤量結(jié)構(gòu)

圖6-12:市內(nèi)四區(qū)租賃結(jié)構(gòu)分布

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圖6-13:租賃檔次結(jié)構(gòu)比

結(jié)合全年報(bào)盤數(shù)據(jù)分析,目前大連市出租房源主要是以一室和兩室為主,各占到40%,三室及以上房源占比為20%。從房源品質(zhì)方面來(lái)看,普通租賃占比較低,均在4成以下,高端租賃占比各區(qū)均在60%以上。主要受租房人群收入影響,高端租賃成交情況沒(méi)有普通租賃活躍,導(dǎo)致報(bào)盤量較高。6.2.3放量結(jié)構(gòu)看投資

圖6-14:各區(qū)高端租賃放量占比

高端租賃房源大多為投資性購(gòu)房,從數(shù)據(jù)可以看出各區(qū)域投資性購(gòu)房的傾向,中山、西崗區(qū)域受單價(jià)較高的影響,投資購(gòu)房主要以一室為主,兩區(qū)一室的租賃房源均過(guò)半,沙河口區(qū)投資傾向相對(duì)比較平均,甘井子區(qū)是以兩室為主,整體看,房屋總價(jià)是決定投資傾向的主因。6.2.4租金情況

圖6-15:07年租賃市場(chǎng)價(jià)格走勢(shì)

201*年大連市四區(qū)租金均價(jià)為24.54元/平/月,從全年的價(jià)格走勢(shì)看,整體情況基本是遵循租賃市場(chǎng)淡旺季的走勢(shì),3-9月份旺季價(jià)格相對(duì)較高并且比較穩(wěn)定,今年受商品房房?jī)r(jià)影響,6、7月份租金有一個(gè)小的漲幅,9月份淡旺季的臨界期價(jià)格達(dá)到最高。淡季價(jià)格相對(duì)較低,并且有一定的波動(dòng),1月份開(kāi)始租金開(kāi)始“復(fù)蘇”,年底受“第二套房”政策影響,市場(chǎng)放量對(duì)租金產(chǎn)生影響,導(dǎo)致年底租金降幅較大。

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6.2.5租售比情況

圖6-16:07年各月租售比

大連市201*年平均租售比為267.5,整體租售比情況除年底受房?jī)r(jià)漲而租金降的影響,趨于警戒線,12月甚至超出1:300。但全年情況基本介于1:200和1:300之間,租金和房?jī)r(jià)基本處于正常狀態(tài),房?jī)r(jià)對(duì)租金有一定的帶動(dòng)作用,但是房?jī)r(jià)漲幅明顯高于租金漲幅,導(dǎo)致租售比變化基本和房?jī)r(jià)走勢(shì)吻合。6.2.6租賃熱點(diǎn)商圈

圖6-17:普通租賃熱點(diǎn)區(qū)域

西安路、三八廣場(chǎng)、北京街、太原街、馬欄五個(gè)區(qū)域?yàn)?01*年普通租賃的熱點(diǎn)商圈,數(shù)據(jù)為12月五區(qū)域的報(bào)盤量和租金價(jià)格,這五個(gè)區(qū)域從全年的表現(xiàn)來(lái)看,一直在普通租賃市場(chǎng)中表現(xiàn)活躍,報(bào)盤量每月均進(jìn)入前十,并且排名比較穩(wěn)定,尤其是西安路區(qū)域一直保持“龍頭“地位。

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6.2.7高端租賃熱點(diǎn)商圈

圖6-18:高端租賃熱點(diǎn)區(qū)域

數(shù)據(jù)為12月5區(qū)域的報(bào)盤量和租金價(jià)格,高端租賃熱點(diǎn)區(qū)域主要分布在中山區(qū)和沙河口區(qū),價(jià)格方面除中山友好區(qū)域外,基本持平,沙河口區(qū)在高端租賃市場(chǎng)方面已經(jīng)可以和中山平分秋色。6.2.8未來(lái)租賃市場(chǎng)分析

雖然政府的宏觀調(diào)控和微觀調(diào)控讓明年大連的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)撲朔迷離,但不管怎樣,租賃市場(chǎng)是產(chǎn)業(yè)鏈條上的末端,輻射作用有限,受政策影響明年投資性購(gòu)房比例會(huì)有所下降,明年成交的商品房進(jìn)入租賃市場(chǎng)的數(shù)量有限,但是今年商品房成交套數(shù)在37000套左右,其中有相當(dāng)一部分在201*年交房,這部分房源很有可能進(jìn)入租賃市場(chǎng),所以明年高端租賃房源仍有上漲空間。同時(shí)需求會(huì)持續(xù)旺盛,基本上會(huì)保持供需的一種平衡,租金方面和房?jī)r(jià)關(guān)聯(lián)度較大,在出現(xiàn)高端品質(zhì)樓盤的局部區(qū)域,普通租賃租金會(huì)小幅上漲,高端租賃的報(bào)盤價(jià)格可能會(huì)出現(xiàn)上漲情況,但成交情況不會(huì)有太大突破。預(yù)計(jì)在春節(jié)過(guò)后,外來(lái)人員大量涌入的高峰期,租賃市場(chǎng)會(huì)結(jié)束壓抑的淡季而開(kāi)始“回暖”。

7201*年大連房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展展望

7.1當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的主要特點(diǎn)與問(wèn)題

07年房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)得主要特點(diǎn)可以歸結(jié)為:在頻繁宏觀調(diào)控下,房?jī)r(jià)快速增長(zhǎng)。根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的一份研究報(bào)告表明,引起各方面關(guān)注的房?jī)r(jià)增長(zhǎng)呈現(xiàn)三個(gè)特點(diǎn):

(1)、房?jī)r(jià)增長(zhǎng)高位運(yùn)行。201*年房?jī)r(jià)增長(zhǎng)總體特點(diǎn)是高位運(yùn)行,但年終趨緩。房?jī)r(jià)增長(zhǎng)今年前4個(gè)月在5%-6%的區(qū)間運(yùn)行,接近于去年全年的水平,5月起逐月加快。到今年10月,接近兩位數(shù)水平,即比上年同期增長(zhǎng)9.5%,增幅比今年1月高3.9個(gè)百分點(diǎn),比今年9月高0.6個(gè)百分點(diǎn)。

(2)、住宅特別是高檔住宅推高房?jī)r(jià)。今年房?jī)r(jià)高位增長(zhǎng)的結(jié)構(gòu)性因素,主要表現(xiàn)在住宅價(jià)格增長(zhǎng)高

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于非住宅價(jià)格、高檔住宅價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快兩個(gè)方面。

第一,住宅價(jià)格增長(zhǎng)高于非住宅價(jià)格。今年前10個(gè)月,住宅價(jià)格增長(zhǎng)始終高于非住宅價(jià)格。到今年10月,住宅價(jià)格比上年同期增長(zhǎng)10.6%,增幅比非住宅價(jià)格高3.9個(gè)百分點(diǎn);住宅價(jià)格增長(zhǎng)領(lǐng)先于非住宅商品房?jī)r(jià)格的優(yōu)勢(shì)比今年3月擴(kuò)大3.6個(gè)百分點(diǎn),比今年8、9月分別擴(kuò)大1.1和0.9個(gè)百分點(diǎn)。

住宅價(jià)格增長(zhǎng)高于非住宅的原因:一是住宅用地市場(chǎng)化程度高于非住宅用地。二是住宅需大于供的矛盾大于非住宅。如前所述,當(dāng)前房屋市場(chǎng)存在需大于供的矛盾,與此相比,占房屋主體地位的住宅這一矛盾更加突出。今年1-10月,商品住宅竣工面積23164.3萬(wàn)平方米,僅占同期商品住宅銷售面積的47.3%,比商品房竣工面積占銷售面積比重低5.2個(gè)百分點(diǎn);比上年同期增長(zhǎng)8.8%,增幅比房屋竣工面積低0.3個(gè)百分點(diǎn)。就是說(shuō),與商品房相比,住宅市場(chǎng)供給不足壓力更重。

第二,高檔住宅價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快。今年以來(lái),高檔和普通住宅價(jià)格均增長(zhǎng)過(guò)快;高檔住宅價(jià)格增長(zhǎng)除5月份低于普通住宅價(jià)格外,其他月份均高于普通住宅價(jià)格。高檔、普通住宅價(jià)格增長(zhǎng)過(guò)快,主要原因是用地來(lái)源和價(jià)格形成機(jī)制的不同,以及面積過(guò)大造成的。高檔住宅價(jià)格增長(zhǎng)高于普通住宅,重要原因是土地供給的緊張和高檔住宅供給量的不足。一方面,由于國(guó)家禁止別墅類土地供給等因素,高檔住宅土地的供給減少和價(jià)格上升。今年前3個(gè)季度,高檔住宅用地價(jià)格增長(zhǎng)除第2季度低于普通住宅外,其它兩個(gè)季度均高于普通住宅。另一方面,由于政策性因素,高檔住宅特別是其供應(yīng)套數(shù)增長(zhǎng)空間縮小。當(dāng)前,別墅、高檔住宅投資增長(zhǎng)仍然較快,如今年1-10月其規(guī)模為1436.7億元,占住宅投資的10.5%;比上年同期增長(zhǎng)36.8%,增幅比住宅投資高3.1個(gè)百分點(diǎn)。但其主要原因是地價(jià)、原材料價(jià)格的增長(zhǎng),而隨著90平方米以下和保障性住房規(guī)模的擴(kuò)大,高檔住宅增長(zhǎng)空間將進(jìn)一步縮小。如201*年,別墅、高檔公寓竣工139632套,占住宅竣工合計(jì)套數(shù)的3.5%,與同期別墅、高檔公寓銷售套數(shù)相比相差80350套;別墅、高檔公寓竣工套數(shù)比上年增長(zhǎng)3.2%,增幅比同期住宅竣工合計(jì)套數(shù)低5.6個(gè)百分點(diǎn),比同期別墅、高檔公寓投資低34.5個(gè)百分點(diǎn)。

(3)、部分城市領(lǐng)漲房?jī)r(jià)。近來(lái)房?jī)r(jià)增長(zhǎng)除了住宅價(jià)格高于非住宅,高檔、普通住宅價(jià)格高于經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的結(jié)構(gòu)性矛盾外,地區(qū)結(jié)構(gòu)上主要表現(xiàn)為部分城市房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快,或部分城市領(lǐng)漲全國(guó)房?jī)r(jià)的特點(diǎn)。

7.2201*年大連市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)分析

作為全國(guó)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的代表性城市,201*年大連城市發(fā)展也可圈可點(diǎn)。整體來(lái)看,呈現(xiàn)政府規(guī)劃帶動(dòng)及品牌帶動(dòng)兩大特點(diǎn)。201*年大連的樓市可以稱為全國(guó)的縮影,但也表現(xiàn)出了隨“牛市”而走卻堅(jiān)挺于年底“熊市”的強(qiáng)生存能力!爸改厢樀禺a(chǎn)”市場(chǎng)部認(rèn)為,大連樓市的泡沫成分相對(duì)于其他城市比較有限,自主需求,特別是外來(lái)自主需求對(duì)本地樓市起到了強(qiáng)有力的支撐。隨著城市魅力逐步在世界人眼前展現(xiàn),城市的“向心力”正在逐步加強(qiáng),根據(jù)業(yè)內(nèi)統(tǒng)計(jì),目前大連樓市已有超過(guò)50%的購(gòu)買力來(lái)源于市外。因此,

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那么,08年大連房市路向何方?“指南針地產(chǎn)”市場(chǎng)部認(rèn)為:08整體樓市價(jià)格穩(wěn)健,間歇伴隨小幅上漲;但地產(chǎn)業(yè)不再會(huì)是個(gè)大團(tuán)圓結(jié)局,兩極分化日漸清晰。

政策調(diào)控力度難測(cè),大市繼續(xù)向好

201*年應(yīng)該可以稱作“貨幣政策年”,也可以稱為與資本市場(chǎng)彼此博弈的一年。為了平抑通貨膨脹和投資過(guò)熱,央行連續(xù)6次加息,為了控制信貸風(fēng)險(xiǎn),間接抑制投資,年內(nèi)10次提高銀行準(zhǔn)備金率,控制第二套房貸,抑制外資等等,而綜合起來(lái),07年也就是抑制國(guó)內(nèi)流動(dòng)性過(guò)剩的一年。另一方面,國(guó)內(nèi)的通脹,巨大的貿(mào)易順差,國(guó)際社會(huì)的政治壓力,使央行承擔(dān)了巨大的人民幣升值壓力,并被迫實(shí)施了有史以來(lái)最大力度的外匯占款對(duì)沖:10次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率、發(fā)行1.55萬(wàn)億特別國(guó)債、公開(kāi)市場(chǎng)操作8000億元左右的凈回籠等;即使如此,人民幣對(duì)美元匯率中間價(jià)也已經(jīng)從年初的7.8附近一路攀升至7.32左右,升值幅度超過(guò)6%,而明年,報(bào)著穩(wěn)定匯率的目標(biāo),面對(duì)可用外匯占款余額不足的事實(shí),貨幣對(duì)沖力度還將有多大?如果財(cái)政政策不能及時(shí)出臺(tái)補(bǔ)缺,樓市或許會(huì)在“政策的接力棒”的交棒處,強(qiáng)勢(shì)反彈。

無(wú)論調(diào)控也好,調(diào)空也好,房地產(chǎn)的大市還是持續(xù)向好的。因?yàn)榻?jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的大環(huán)境是上下共識(shí),而房地產(chǎn)行業(yè)的矛盾卻還是沒(méi)有解決。首先是土地供應(yīng)瓶頸與需求不斷擴(kuò)大的矛盾,然后就是商品房供應(yīng)的緩慢和購(gòu)買基數(shù)的高漲矛盾,類似的財(cái)政收入與控制房?jī)r(jià)的矛盾、既怕過(guò)熱又怕過(guò)冷的矛盾更不必多提。201*年,這個(gè)充滿矛盾的市場(chǎng)將繼續(xù)在現(xiàn)存的體制中運(yùn)行。所以07年的大市走向不會(huì)改變,保持房?jī)r(jià)合理增長(zhǎng),保障老百姓“住有所居”,是我國(guó)目前的首要經(jīng)濟(jì)問(wèn)題和社會(huì)問(wèn)題,也是08年的整治重點(diǎn)。

上半年供量爆發(fā),左右樓市價(jià)格走向

根據(jù)“指南針市場(chǎng)部”調(diào)查結(jié)果顯示,到當(dāng)前統(tǒng)計(jì)日為止(如圖),08年預(yù)計(jì)開(kāi)盤樓盤61個(gè),可供銷售面積1156.37以上,其中83.60%將于08上半年開(kāi)盤銷售,供應(yīng)量上會(huì)有明顯的高峰出現(xiàn)。再細(xì)分來(lái)看,上半年供應(yīng)將出現(xiàn)2次波峰,首先是3、4月份的集中供量,以中小開(kāi)發(fā)商為主要參與者,樓盤體量不大,分布較為散亂,同時(shí)需要注意07年底由于種種原因暫緩或順延開(kāi)盤的樓盤,也會(huì)在年初同步放量,預(yù)計(jì)該階段價(jià)格不會(huì)有太大波動(dòng),但其成交數(shù)量或許可為08年整體房地產(chǎn)的冷熱定下基調(diào)。而后,就是6月份的放量高峰,將以大品牌,大體量樓盤為主體,價(jià)格走勢(shì)會(huì)受年初及08政策影響,但其漲勢(shì)大小,將為全年商品房?jī)r(jià)格的定心盤。而從全年來(lái)看,由于07年底政策對(duì)需求的打壓,購(gòu)買力的集中或許會(huì)出現(xiàn)于2次供應(yīng)高峰,如果08年財(cái)政政策不能很好的做出調(diào)控的“接續(xù)”工作,積累很長(zhǎng)時(shí)間的價(jià)格出現(xiàn)再次的“報(bào)復(fù)性增長(zhǎng)”也在情理之中,畢竟有更多的大品牌,高品質(zhì)的樓盤棲身于大連市場(chǎng)了。

表7-1:201*年展示項(xiàng)目分布

區(qū)域中山區(qū)西崗區(qū)展示樓盤94預(yù)計(jì)上半年開(kāi)盤85預(yù)計(jì)下半年開(kāi)盤10《201*房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃大全》策劃必備資料庫(kù)!全國(guó)送貨上門!貨到驗(yàn)貨后付款!

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沙河口區(qū)甘井子區(qū)旅順口區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)金州區(qū)總計(jì)比重1313127361100%11135725183.60%207011116.40%優(yōu)勝劣汰,開(kāi)發(fā)商將衍化兩極

07年的大連房地產(chǎn)商可謂皆大歡喜的,城市規(guī)劃利好,各個(gè)區(qū)域地段價(jià)值都有所提升,特別是品牌開(kāi)發(fā)商借助品牌和品質(zhì)優(yōu)勢(shì)更是大展拳腳。大面積覆蓋性的利好盤活了整體銷售市場(chǎng),領(lǐng)頭鳥(niǎo)的帶動(dòng)造成區(qū)域比漲勢(shì)頭瘋狂,換句話說(shuō),這一年是大連房市價(jià)格比漲的一年,07年的定價(jià)法只有一種:參考定價(jià)法。

年底兩月來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了普遍的銷售減緩,在北京、深圳等甚至出現(xiàn)了變相降價(jià),根據(jù)數(shù)據(jù),11月末,我國(guó)金融機(jī)構(gòu)人民幣各項(xiàng)存款余額38.55萬(wàn)億元,同比增長(zhǎng)超過(guò)15%。其中當(dāng)月居民戶存款增加2628億元,同比多增845億元。這絕對(duì)不是一筆小錢。投資資金回流了,而這會(huì)不會(huì)是一種趨勢(shì)?

顯而易見(jiàn),08年的投資需求和改善需求更加嚴(yán)格受限了,根據(jù)前文敘述,08年,特別是上半年,市場(chǎng)供應(yīng)量將有爆發(fā)性增長(zhǎng),供給增加,需求穩(wěn)健的局面很可能在某一時(shí)點(diǎn)或階段突顯出來(lái)。那么,比漲能否繼續(xù)?答案是肯定的:不但不能繼續(xù),還要優(yōu)勝劣汰。好房子依然會(huì)供不應(yīng)求,當(dāng)日售罄現(xiàn)象還會(huì)出現(xiàn),無(wú)論是你有好的地段、你有好的品牌,還是你有高的性價(jià)比,前文提到,供不應(yīng)求的局面在短時(shí)間內(nèi)是不會(huì)改變的;而借市銷售、趁火打劫,或者跟風(fēng)盲目做高、做大的在08年恐怕會(huì)不太好過(guò)了,07是大連購(gòu)房者“競(jìng)爭(zhēng)”的一年,08該是大連開(kāi)發(fā)商“競(jìng)爭(zhēng)”的戰(zhàn)場(chǎng)了,地產(chǎn)界的行業(yè)洗牌即將開(kāi)始,但預(yù)計(jì)還不會(huì)發(fā)生賣方市場(chǎng)向買方市場(chǎng)的轉(zhuǎn)變。

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附錄一:201*年主要房地產(chǎn)政策出臺(tái)情況

國(guó)家法律201*/01/01

中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法201*/10/01

中華人民共和國(guó)物權(quán)法201*/08/30

中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法

建設(shè)部201*/12/01廉租住房保障辦法201*/11/19

關(guān)于建筑業(yè)企業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理資質(zhì)管理制度向建造師執(zhí)業(yè)資格制度過(guò)渡有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充通知201*/11/19

經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法201*/11/09

關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范房屋建筑和市政工程生產(chǎn)安全事故報(bào)告和調(diào)查處理工作的若干意見(jiàn)201*/11/05

建筑施工人員個(gè)人勞動(dòng)保護(hù)用品使用管理暫行規(guī)定201*/10/31

關(guān)于燃?xì)馊紵骶甙惭b、維修企業(yè)資質(zhì)管理有關(guān)事項(xiàng)的通知201*/10/31

關(guān)于印發(fā)《國(guó)家機(jī)關(guān)辦公建筑和大型公共建筑能源審計(jì)導(dǎo)則》的通知201*/10/18

建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定實(shí)施意見(jiàn)201*/09/21

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建設(shè)部關(guān)于廢止《工程建設(shè)重大事故報(bào)告和調(diào)查程序規(guī)定》等部令的決定201*/09/21

關(guān)于印發(fā)《工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資格認(rèn)定辦法實(shí)施意見(jiàn)》的通知201*/09/01

建設(shè)工程勘察設(shè)計(jì)資質(zhì)管理規(guī)定201*/09/01

建筑業(yè)企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定201*/08/03

關(guān)于建筑施工企業(yè)主要負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和專職安全生產(chǎn)管理人員安全生產(chǎn)考核合格證書延期工作的指導(dǎo)意見(jiàn)201*/08/01

工程監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定201*/07/31

關(guān)于印發(fā)《工程監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)管理規(guī)定實(shí)施意見(jiàn)》的通知201*/07/21

關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房公積金存貸款利率的通知201*/05/21

工程監(jiān)理企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)201*/05/18

建設(shè)部關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房公積金存貸款利率的通知201*/04/11

關(guān)于做好《建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費(fèi)管理規(guī)定》貫徹實(shí)施工作的通知201*/03/29

關(guān)于印發(fā)《工程設(shè)計(jì)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》的通知201*/03/26

外商投資建設(shè)工程服務(wù)企業(yè)管理規(guī)定201*/03/13

關(guān)于印發(fā)《施工總承包企業(yè)特級(jí)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》的通知

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201*/03/01

工程建設(shè)項(xiàng)目招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)資格認(rèn)定辦法201*/03/01

城市排水許可管理辦法201*/02/01

關(guān)于印發(fā)修訂《建設(shè)部園林綠化一級(jí)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)和審批工作規(guī)程》和《城市園林綠化企業(yè)資質(zhì)標(biāo)準(zhǔn)》的通知201*/01/15

信息產(chǎn)業(yè)部、建設(shè)部關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范住宅小區(qū)及商住樓通信管線及通信設(shè)施建設(shè)的通知201*/01/12

建筑市場(chǎng)誠(chéng)信行為信息管理辦法201*/01/05

關(guān)于印發(fā)《外商投資建設(shè)工程設(shè)計(jì)企業(yè)管理規(guī)定實(shí)施細(xì)則》的通知201*/01/05

關(guān)于加強(qiáng)大型公共建筑工程建設(shè)管理的若干意見(jiàn)201*/01/01

建設(shè)部關(guān)于印發(fā)《房屋權(quán)屬登記信息查詢暫行辦法》的通知

財(cái)政部201*/07/01

財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于印發(fā)《中部地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍暫行辦法》的通知201*/02/08

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于單位低價(jià)向職工售房有關(guān)個(gè)人所得稅問(wèn)題的通知201*/01/19

財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院關(guān)于修改《中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)土地使用稅暫行條例》的決定的通知

稅務(wù)局201*/06/11

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于取消部分地方稅行政審批項(xiàng)目的通知201*/06/01

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于承受裝修房屋契稅計(jì)稅價(jià)格問(wèn)題的批復(fù)

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201*/05/31

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的外商投資企業(yè)售后回租業(yè)務(wù)所得稅處理問(wèn)題的批復(fù)201*/03/15

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于做好外資企業(yè)城鎮(zhèn)土地使用稅征管工作的通知201*/02/01

國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問(wèn)題的通知國(guó)務(wù)院201*/01/01

中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例201*/10/01物業(yè)管理?xiàng)l例201*/08/07

國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)

國(guó)土資源部201*/11/19土地儲(chǔ)備管理辦法201*/11/01

招標(biāo)拍賣掛牌出讓國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)規(guī)定201*/10/01

中華人民共和國(guó)物權(quán)法201*/09/05

實(shí)際耕地與新增建設(shè)用地面積確定辦法201*/08/30

中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法(201*年修正)

發(fā)改委201*/12/01

外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄(201*年修訂)201*/10/01

物業(yè)服務(wù)定價(jià)成本監(jiān)審辦法(試行)201*/10/01

城市供熱價(jià)格管理暫行辦法

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201*/05/01

國(guó)家級(jí)專項(xiàng)規(guī)劃管理暫行辦法201*/01/05

國(guó)家發(fā)展改革委關(guān)于印發(fā)固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查指南(201*)的通知

金融政策201*/12/05

中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知201*/09/27

中國(guó)人民銀行、中國(guó)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會(huì)關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知

大連201*/04/01

大連市市內(nèi)區(qū)城市房屋拆遷最低貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和房屋建筑面積補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)201*/04/01

大連市建筑工程安全生產(chǎn)監(jiān)督管理辦法201*/04/01

大連市城市房屋拆遷管理辦法(201*年2月修正)201*/03/01

大連市建筑工程施工許可管理規(guī)定201*/03/01

大連市城市飲食娛樂(lè)服務(wù)企業(yè)污染防治管理辦法

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