萬達(dá)成本試題總結(jié)

成本試題總結(jié)

一、管理能力：

1、簡單介紹下工作及教育情況，根據(jù)所做的項(xiàng)目提問工作職責(zé)，上下關(guān)系，成

本合約方面怎么管理？

2、最近兩家公司成本方面工作怎么開展的？分幾塊？兩塊，一塊是招標(biāo)采購，一塊是成本管理，互相制約互相監(jiān)督

3、成本管理、招標(biāo)方面總部做什么？項(xiàng)目做什么？集團(tuán)與項(xiàng)目公司間矛盾怎么

處理？項(xiàng)目很急，集團(tuán)還要走流程，怎么辦？

總部:建立集團(tuán)公司成本管理體系，明確和掌握所有開發(fā)項(xiàng)目的目標(biāo)成本，進(jìn)行目標(biāo)成本管理和動(dòng)態(tài)成本管理，確保項(xiàng)目成本控制在規(guī)定的范圍內(nèi)，以降低經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。建立完善物資招標(biāo)采購工作模式，規(guī)范招投標(biāo)工作體系架構(gòu)，對具體工作流程進(jìn)行監(jiān)督管理，規(guī)避可能產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)，對總部范圍內(nèi)的勞務(wù)分包、材料等進(jìn)行招采。項(xiàng)目：對項(xiàng)目授權(quán)范圍內(nèi)的材料進(jìn)行采購，匯總各成本信息匯報(bào)到總部，變更簽證等量的確認(rèn)。

4、當(dāng)你的直接上級和公司的領(lǐng)導(dǎo)之間意見不一致，你將作何處理？5、做成本副總的話關(guān)注點(diǎn)有哪些？你的優(yōu)勢是什么？成本還是招標(biāo)？

1）根據(jù)集團(tuán)管理制度在滿足項(xiàng)目總體目標(biāo)的前提下尋求成本的優(yōu)化（2）統(tǒng)籌目標(biāo)成本制定、實(shí)施（3）成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控與評價(jià)

（4）參與招標(biāo)、合同管理及工程變更管理（5）材料限價(jià)與預(yù)決算管理

（6）負(fù)責(zé)招標(biāo)代理與成本顧問公司的招標(biāo)選擇,全面管理成本顧問公司（7）組織部門內(nèi)部員工學(xué)習(xí)，熟悉業(yè)務(wù)及相關(guān)財(cái)務(wù)、招標(biāo)知識(shí)（8）收集主要競爭對手的成本資料并整理，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)6、做一個(gè)成本管理者要具備的素質(zhì)有哪些？7、管理一個(gè)團(tuán)隊(duì)從哪些方面入手？

8、你帶團(tuán)隊(duì)（或管理上）最大的困惑和難點(diǎn)是什么？你是如何處理的？9、你覺得到了一家新的公司怎么快速融入？二、專業(yè)能力

1、如何理解房地產(chǎn)公司成本方面應(yīng)該控制哪些點(diǎn)？（前期策劃設(shè)計(jì)、招標(biāo)、合約管理、變更簽證等。）2、成本管理的總結(jié)和心得？

成本前置（前期策劃設(shè)計(jì)階段就開始介入），招標(biāo)策劃，過程控制（減少變更洽商，固定價(jià)格等），

3、成本管理最重要的環(huán)節(jié)是什么？成本控制（工作的矛盾和焦點(diǎn)在哪里？）矛盾和焦點(diǎn)在于及時(shí)發(fā)現(xiàn)偏差，采取糾正措施，使生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物資資源和費(fèi)用支出被控制在原來所規(guī)定的范圍之內(nèi)，并不斷降低成本，以保證實(shí)現(xiàn)或超過確定的成本目標(biāo)。

4、假設(shè)你是一位成本負(fù)責(zé)人，外派到一個(gè)項(xiàng)目上，你將如何開展工作？5、怎么建立成本體系？

6、甲方和乙方有哪些不同？甲方是產(chǎn)品的決策者，乙方是甲方產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)工作的一部分

7、目標(biāo)成本怎么做才能準(zhǔn)確呢？過程控制中抓住哪幾點(diǎn)才能保證目標(biāo)成本不突破？目標(biāo)成本指定參照類似項(xiàng)目考慮項(xiàng)目所在地的市場價(jià)格水平，招標(biāo)時(shí)中標(biāo)價(jià)格低于目標(biāo)成本，預(yù)留變更洽商的預(yù)算，合同履約是控制合同外工作量（控制變更簽證的額度），

8、目標(biāo)成本包括哪些方面？成本預(yù)測與目標(biāo)管理方法。目標(biāo)成本測算的原則？量價(jià)分離，恰當(dāng)選擇參考指標(biāo)，考慮市場波動(dòng)及地區(qū)差異

9、你覺得要做好招投標(biāo)，需要從哪幾個(gè)方面入手？招標(biāo)前的策劃，入圍單位的篩選、評標(biāo)辦法、合同條款的設(shè)定等

10、招標(biāo)是清單還是定額？你們自己分析嗎？對標(biāo)書分析有哪些內(nèi)容？分析出來之后怎么來判斷它？清單招標(biāo)有哪些關(guān)鍵點(diǎn)？

11、影響成本的主要因素是哪些（設(shè)計(jì)方案、招標(biāo)采購形式、付款方式）？影響造價(jià)的主要因素有哪些？

12、成本動(dòng)態(tài)管理是怎么回事？主要關(guān)注哪些方面？

在項(xiàng)目實(shí)施工程中時(shí)刻修監(jiān)測并修正各個(gè)單項(xiàng)合同（費(fèi)項(xiàng)）的實(shí)際成本與目標(biāo)成本保持一致。關(guān)注1設(shè)計(jì)質(zhì)量控制2招標(biāo)比價(jià)管理3變更簽證管理4竣工決算審計(jì)

13、指定分包合同里面，工期是怎么確定的？是獨(dú)立工期還是跟總包相關(guān)聯(lián)的工期？怎么關(guān)聯(lián)在一起？分包合同約定絕對工期，根據(jù)總包的總的進(jìn)度計(jì)劃中，確定此分包工期的起止時(shí)間，兩個(gè)工期要關(guān)聯(lián)。

14、包干合同碰到材料的市場價(jià)格變化將如何處理？設(shè)定漲幅線，例如±6%，超出部分調(diào)整

15、若候選人有上市公司背景：上市公司和非上市公司成本管理的差別？16、你覺得做商業(yè)（或公建、酒店）的成本管控跟住宅成本管控最大的不同是什么，請說3點(diǎn)。資金成本、招商成本、時(shí)間成本

17、一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目成本管理最關(guān)鍵的是哪些點(diǎn)？方案設(shè)計(jì)準(zhǔn)確，最大限度的避免增加費(fèi)用的變更

18、萬達(dá)項(xiàng)目業(yè)態(tài)復(fù)雜、體量大、周期短，你認(rèn)為這樣的項(xiàng)目成本控制的主要難點(diǎn)是？你將如何應(yīng)對？前期的規(guī)劃設(shè)計(jì)和后期的變更洽商、

19、現(xiàn)場簽證的管理需要注意哪些方面？簽證發(fā)生時(shí)的現(xiàn)場情況，簽證內(nèi)容工程量核實(shí)，簽證內(nèi)容的單價(jià)三、性格特質(zhì)

1、工作中你是什么性格的人？

2、你自己最大的不足是什么？你如何看待自己的不足？3、你認(rèn)為自己最大優(yōu)點(diǎn)是什么？

4、你覺得之前的工作經(jīng)歷中，哪段對自己影響最大，為什么？請說3點(diǎn)。四、專業(yè)細(xì)節(jié)

1、混凝土含量多少？地下1.2地上0.4鋼筋含量多少？（地下室140/地上50）過往項(xiàng)目的柱距？（標(biāo)準(zhǔn)：7.8,8.4等）2、寫字樓的消防報(bào)警系統(tǒng)一平米多少錢？20

3、土建的一些指標(biāo)：挖土方/石方的人工費(fèi)？土方8元/10立方，石方15元/10立方，

4、地下室一平米多少錢？2700-28005、挖基礎(chǔ)一平米多少錢？土方開挖，16-206、支護(hù)多少錢？土釘墻180-200元/7、地下室給排水多少錢110-130元/平米？

8、地下室消防80-90、空調(diào)、通風(fēng)350-400元/平方？9、辦公電梯梯速多少？用的什么品牌？1.75米/秒，芬蘭通力

10、商業(yè)寫字樓用的什么立面，幕墻是什么形式的？外裝多少錢一平米？玻璃幕墻+石材幕墻，800-1000元/平方米11、商業(yè)裙樓和辦公樓水電、土建有什么差別？商業(yè)裙樓跨度較大，其他水電和土建成本沒有太大差別12、15厚單價(jià)玻璃的報(bào)價(jià)？防火門、戶門、窗戶成本多少？

甲級防火門門體340-400元/平米，加各種配件等平均價(jià)格560-650元/平米左右；戶門550-1000元不等；約塑鋼窗約340元/平米

13、最近的鋼筋價(jià)格是多少？呈現(xiàn)怎樣的走勢？（10月份低谷是3000左右，3400，

最高的時(shí)候是在7月份，達(dá)到4000多.）

14、最近銅的價(jià)格是多少？呈現(xiàn)怎樣的走勢？（最近的銅價(jià)51500。）15、芬蘭防腐木目前價(jià)格多少？3500-3800元/立方

16、一個(gè)1.6米高消防栓箱大概多少錢1000元？共計(jì)包括哪些東西集消防水帶、

消火栓、水槍和電氣設(shè)備于一體的成套設(shè)備。

17、精裝修招標(biāo)評標(biāo)方法有哪些？（綜合評分法和合理低價(jià)法，不是加權(quán)平均等方式；）

18、目前開發(fā)的項(xiàng)目的鋼筋含量等指標(biāo)，包括地上和地下、當(dāng)?shù)氐钠骄�水平是多少�?/p>

19、某項(xiàng)目消防水多少錢？（50-60元/）占多少比例？消防電多少錢（20-25元/）？消防設(shè)備采用什么牌子？

20、招標(biāo)對于閥門一般怎么招標(biāo)，一般怎么選擇廠家？閥門公認(rèn)比較好的廠家有哪些家？

商務(wù)標(biāo)（60）和技術(shù)標(biāo)（40），專業(yè)最權(quán)威的閥門制造廠家有德國歐文托普，瑞典TA，OEM。

21、一個(gè)高檔商場的裝修，一般幾個(gè)月可以裝修完畢，裝修一平米多少錢(3000元可以裝修五星級酒店的大堂了。)？地面采用什么材料？石材

PS：除以上的題目之外，還會(huì)問一些關(guān)于工日、會(huì)議室內(nèi)部某個(gè)設(shè)備的造價(jià)、電線電纜每平米的成本、空調(diào)均攤到每平米的成本、玻璃等材料設(shè)備的知名品牌等問題。

擴(kuò)展閱讀：201*年萬達(dá)總結(jié)

一、201*年工作總結(jié)

一元復(fù)始，萬象更新，又到了年會(huì)。今年年會(huì)有新的意義，因?yàn)槿f達(dá)上了新臺(tái)階。另外萬達(dá)今年將邁入世界級企業(yè)門檻。我相信，201*年會(huì)一定會(huì)在萬達(dá)歷史上留下光彩的印跡。一、201*年工作總結(jié)1、超額完成總體目標(biāo)

201*年，萬達(dá)集團(tuán)在丁本錫總裁帶領(lǐng)的執(zhí)行團(tuán)隊(duì)和全體員工的共同努力下，成績非常喜人。集團(tuán)總資產(chǎn)1950億元，同比增長40%；收入1051億元，同比增長43%。在201*年嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控下，取得這樣的增長相當(dāng)不錯(cuò)。這是萬達(dá)創(chuàng)立24年歷史上，年收入首次邁進(jìn)千億大關(guān)，標(biāo)志萬達(dá)進(jìn)入新的發(fā)展階段。納稅163.4億元，同比增長72%。納稅增長多，說明企業(yè)運(yùn)行質(zhì)量好、企業(yè)利潤率高。凈利潤預(yù)計(jì)超過90億元，準(zhǔn)確數(shù)字以集團(tuán)年報(bào)為準(zhǔn)。商業(yè)地產(chǎn)公司201*年收入953億元，其中項(xiàng)目系統(tǒng)收入902億元，完成計(jì)劃的112%，同比增長36.5%；現(xiàn)金回款814億元，完成計(jì)劃的109%，同比增長32%；竣工入伙指標(biāo)完成500億元，完成年計(jì)劃的111%，同比增長33%。數(shù)字十分靚麗，遺憾的是有五家項(xiàng)目公司沒有完成銷售或回款計(jì)劃，未實(shí)現(xiàn)滿堂紅。201*年開工面積3108萬平方米，同比增長37.6%；其中新開工1327萬平方米，同比增長24.9%。新增持有物業(yè)面積333.6萬平方米，累計(jì)持有物業(yè)面積達(dá)903萬平方米，萬達(dá)持有物業(yè)規(guī)模進(jìn)入世界前八，已成為世界級的不動(dòng)產(chǎn)企業(yè)之一。新發(fā)展項(xiàng)目20個(gè)，購買土地樓面面積1016萬平方米，累計(jì)土地儲(chǔ)備達(dá)3530萬平方米。土地購買成本同比呈下降趨勢。當(dāng)然去年土地成本下降，也有全國土地出讓價(jià)格整體下降的因素。3500萬平方米正好是萬達(dá)一年的開工量，土地儲(chǔ)備規(guī)模剛剛好，萬達(dá)的商業(yè)模式是快買快干快竣工，不需要囤地，不需要通過土地升值來獲取利潤。

酒店建設(shè)公司新開業(yè)12家酒店，包括武漢萬達(dá)威斯汀等6家超五星級酒店、西安萬達(dá)希爾頓等6家五星級酒店，新增3585間客房。年收入16.3億元，業(yè)主利潤2.8億元，完成計(jì)劃的106%。開業(yè)酒店中，武漢萬達(dá)威斯汀、廣州萬達(dá)希爾頓、南京萬達(dá)希爾頓、濟(jì)南萬達(dá)凱悅四家酒店代表了中國奢華酒店的水平，特別是武漢萬達(dá)威斯汀酒店，是中國奢華酒店的旗艦酒店。

商管公司成功組織16個(gè)項(xiàng)目的順利開業(yè)，沒有發(fā)生任何安全事故。萬達(dá)不追求開業(yè)當(dāng)天30多萬人、40多萬人客流，這說明不了什么問題。開業(yè)當(dāng)天超過20萬客流就夠，主要看持續(xù)客流和經(jīng)營業(yè)績。世博會(huì)5平方公里的展區(qū)超過40萬人就要限流，鄭州中原萬達(dá)廣場開業(yè)當(dāng)天38萬人，讓人感到害怕，客流太大更多意味風(fēng)險(xiǎn)。商管公司租金收入34.6億元，同比增長77%；其中租金收繳率99.8%，物管費(fèi)收繳率99.9%，創(chuàng)造商業(yè)管理公司成立以來的最好紀(jì)錄，連續(xù)七年保持世界不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)租金收繳率第一的紀(jì)錄。201*年萬達(dá)廣場總客流6.99億人次，平均每個(gè)廣場每天5.5萬人次。這個(gè)數(shù)字不是由總?cè)舜纬��?65天得來，有些廣場只開業(yè)一兩個(gè)月。上海五角場萬達(dá)廣場排名第一，平均每天13.3萬人次；寧波鄞州萬達(dá)廣場、成都錦華路萬達(dá)廣場并列第二，平均每天8.4萬人次；廣州白云萬達(dá)廣場排名第三，平均每天7.7萬人次。白云萬達(dá)廣場作為僅開業(yè)一年的新店，建在搬遷的白云機(jī)場跑道上，周邊半徑1公里內(nèi)沒有居民，卻能創(chuàng)造每天7.7萬人次的客流，而且主要銷售指標(biāo)，包括零售、餐飲、文化等都排在全國萬達(dá)廣場前列，做商業(yè)管理的同志，要好好向白云萬達(dá)廣場學(xué)習(xí)。招商新引進(jìn)品牌67個(gè)，其中GAP等國際品牌51個(gè)；萬達(dá)合作品牌達(dá)到1767個(gè)。成功組織第五屆萬達(dá)商業(yè)年會(huì)，萬達(dá)商業(yè)年會(huì)已成為“中國商業(yè)第一會(huì)”，每次都有超過一千家商業(yè)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)前來參會(huì)。

萬千百貨新開業(yè)14家店，新增營業(yè)面積41.9萬平方米；累計(jì)達(dá)40家店，營業(yè)面積120.9萬平方米；201*年收入69億元，完成計(jì)劃的110%，虧損額相比計(jì)劃指標(biāo)大幅減少，超額完成年度減虧目標(biāo)。新引進(jìn)品牌365個(gè)，其中國際品牌39個(gè)。

萬達(dá)院線新開業(yè)影城15家，未完成開業(yè)影城的年度指標(biāo)；累計(jì)屏幕總數(shù)達(dá)730塊，規(guī)模亞洲第一；收入22.2億元，完成計(jì)劃的100.4%，同比增長39.4%，占有全國14.3%的市場份額。市場份額雖沒增加，但萬達(dá)僅用占全國不到百分之八的屏幕數(shù)，創(chuàng)造超過14%的全國市場份額，每塊屏幕的收入是行業(yè)平均水平的兩倍，凈利潤是行業(yè)平均水平的三倍。票房排名第一的上海五角場影城收入7600萬元；排名第二的北京CBD影城收入7270萬元；特別要表揚(yáng)排名第三的廣州白云影城，開業(yè)當(dāng)年收入達(dá)6840萬元，創(chuàng)造世界新開業(yè)影城的收入紀(jì)錄。

大歌星新開業(yè)14家店，累計(jì)達(dá)45家店，收入5.1億元，完成計(jì)劃的93%。去年是大歌星第一年合并報(bào)表運(yùn)營，計(jì)劃制定可能還不太準(zhǔn)確。按照規(guī)定，院線和大歌星兩家公司的年度獎(jiǎng)金要相應(yīng)扣減。

華夏時(shí)報(bào)收入1.3億元，完成計(jì)劃的108%。

新招聘員工15713人，其中大學(xué)生5825人，全集團(tuán)員工總數(shù)達(dá)46757人，說明萬達(dá)發(fā)展速度快。萬達(dá)員工平均年齡28.1歲，高管平均年齡39.4歲，預(yù)示著企業(yè)保持朝氣蓬勃。去年培訓(xùn)29147次，參加培訓(xùn)人員達(dá)66.6萬人次，同比增長41%。

網(wǎng)站發(fā)文1040篇，點(diǎn)擊量2476萬人次，同比增長136%。點(diǎn)擊量多，說明關(guān)注多，萬達(dá)發(fā)展得好，業(yè)務(wù)模式新穎。完成開業(yè)和在建90多個(gè)萬達(dá)廣場的互聯(lián)網(wǎng)衛(wèi)星地圖中英文信息標(biāo)注，使全世界的互聯(lián)網(wǎng)用戶可以方便地查到萬達(dá)廣場，給予表揚(yáng)。同時(shí)201*年要把酒店信息也標(biāo)注上去。月刊發(fā)文104萬字，照片871張。

信息管理中心軟件研發(fā)37個(gè)項(xiàng)目，超過計(jì)劃8個(gè)。其中“綜合體計(jì)劃模塊化管理系統(tǒng)”等14個(gè)項(xiàng)目軟件獲得國家知識(shí)產(chǎn)權(quán)證書，說明信息管理中心的工作非常優(yōu)秀，不僅結(jié)合業(yè)務(wù)好，而且創(chuàng)新程度高。

規(guī)劃院與公安部消防技術(shù)研究所共同完成部級科研項(xiàng)目“購物中心建筑防火技術(shù)要求”，填補(bǔ)國內(nèi)購物中心消防技術(shù)規(guī)范的空白。至此，萬達(dá)規(guī)劃院和商業(yè)管理公司一起，已分別為國家公安部、商務(wù)部、住建部制定中國購物中心國家級技術(shù)規(guī)范，從中可以看出萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)達(dá)到的高度。

201*年安全檢查383次，進(jìn)行消防培訓(xùn)18期，下發(fā)檢查通報(bào)4份、整改通知書174份，對違規(guī)和檢查不合格的26名責(zé)任人進(jìn)行了處罰。

201*年完成審計(jì)113次，發(fā)出審計(jì)通報(bào)2份、整改通知書44份，處理違規(guī)員工43人，其中移交司法追究刑事責(zé)任1人，除名23人。在此對審計(jì)部提出表揚(yáng)，他們通過審計(jì)發(fā)現(xiàn)兩個(gè)公司的營銷部門存在重大問題，其中長白山項(xiàng)目公司原營銷副總李儂涉嫌舞弊，原北京項(xiàng)目公司營銷策劃主管羅榮生涉嫌職務(wù)侵占。特別嚴(yán)重的是羅榮生，自己注冊廣告公司，跟北京項(xiàng)目公司簽訂廣告協(xié)議，而且廣告沒有完全真實(shí)投放。但天下沒有不透風(fēng)的墻，審計(jì)部接到舉報(bào)后，迅速查明真相，我們也決定向公安機(jī)關(guān)報(bào)案。現(xiàn)在此人已被正式批捕，很快要追究刑事責(zé)任。他的上級營銷副總聞聽此信，嚇得跑到美國，有沒有問題，待以后查清再說。長白山原營銷副總李儂，聽說要審計(jì)，心里害怕，還沒等問題查清，自己趕緊把100多萬廣告回扣款退回。要在別的企業(yè)，退回來也要追究刑事責(zé)任，萬達(dá)手下留情，只把他開除。世界范圍內(nèi)，房地產(chǎn)和建筑行業(yè)都是黑洞最大的行業(yè)，所以萬達(dá)除了制度約束和嚴(yán)格管理，還要靠內(nèi)部審計(jì)發(fā)現(xiàn)查處問題。2、品質(zhì)實(shí)現(xiàn)質(zhì)的提升

大家有一個(gè)共同感覺，去年開業(yè)的萬達(dá)廣場實(shí)現(xiàn)從量到質(zhì)的提升。

一是品質(zhì)提升幅度驚人。去年是萬達(dá)首個(gè)品質(zhì)年，經(jīng)過從設(shè)計(jì)到施工到管理等多方面的努力，新開業(yè)廣場和酒店品質(zhì)全面超越201*年標(biāo)桿項(xiàng)目合肥包河萬達(dá)廣場。去年下半年，由商業(yè)地產(chǎn)研究部牽頭，非常嚴(yán)格認(rèn)真組織評審，從外部裝飾、內(nèi)部裝飾、泛光照明、景觀環(huán)境、招商品質(zhì)五個(gè)方面打分，對新開業(yè)廣場和酒店進(jìn)行品質(zhì)排名，不僅有綜合排名，各單項(xiàng)也進(jìn)行排名。新開業(yè)萬達(dá)廣場中，福州倉山萬達(dá)廣場、廈門湖里萬達(dá)廣場、唐山路南萬達(dá)廣場分列綜合排名前三名。新開業(yè)酒店中，武漢萬達(dá)威斯汀酒店在6家超五星級酒店中排名第一，西安萬達(dá)希爾頓在6家五星級酒店中排名第一。

二是員工品質(zhì)意識(shí)極大增強(qiáng)。推行“品質(zhì)年”后，規(guī)劃院、項(xiàng)目公司、商管公司、酒店公司比學(xué)趕幫超，品質(zhì)意識(shí)極大增強(qiáng)。一有項(xiàng)目開業(yè)，后開業(yè)的公司馬上去學(xué)習(xí)，回來改進(jìn)，所以去年開業(yè)項(xiàng)目呈現(xiàn)出一個(gè)特點(diǎn)，下半年開業(yè)項(xiàng)目品質(zhì)明顯比上半年開業(yè)項(xiàng)目品質(zhì)高。更讓我高興的是，每個(gè)公司都體現(xiàn)出極強(qiáng)的集體榮譽(yù)感，萬達(dá)推行“品質(zhì)年”，不僅是為了評比，更主要是提升品質(zhì)意識(shí)。有的公司比較聰明，在總成本范圍內(nèi)，千方百計(jì)從工程、機(jī)電等方面省一點(diǎn)錢，花在外部裝飾、泛光照明、環(huán)境整治上。就像每家給一盒粉，聰明的人身上省著點(diǎn)用，把更多的粉打在臉上。

三是全國影響逐漸顯現(xiàn)。品質(zhì)提升不僅帶來旺場等直接效益，使新開業(yè)廣場的經(jīng)營業(yè)績、人流得到提升，更重要的是萬達(dá)廣場品牌影響更大。去年我接觸的很多業(yè)界同仁，無論是做設(shè)計(jì)還是做商業(yè)的，都說萬達(dá)像換了個(gè)企業(yè)，一年之間進(jìn)步神速，讓人眼暈。我們自己也有這種感覺，進(jìn)步確實(shí)非�？�。所以說，萬達(dá)的“品質(zhì)年”真正見到了成效，去年為提升品質(zhì)多投入的十幾億元沒白花，而且我相信，這種效果還會(huì)持續(xù)發(fā)酵。3、文化旅游發(fā)展迅速文化產(chǎn)業(yè)

一是武漢中央文化區(qū)一期開業(yè)。開業(yè)時(shí)，湖北省和武漢市的四大班子一把手全部到場。開業(yè)后效果超出預(yù)期。再次說明事在人為，過細(xì)工作就能獲得良好回報(bào)。楚河漢街周邊全是工地，對于是否如期開業(yè)，不少人有不同意見。為此我們想了很多辦法，比如將工地圍擋做高，所有工地只能在背向楚河漢街方向設(shè)一個(gè)出口，每個(gè)出口配備一臺(tái)價(jià)值100多萬的洗泥機(jī)等等。正因?yàn)椴扇×艘幌盗杏辛Υ胧�，所有去逛楚河漢街的人，絲毫感覺不到周邊是工地。開業(yè)后的第一個(gè)國慶假期，楚河漢街迎來230萬人流，在國家假日辦發(fā)布的“第七號通報(bào)”中，唯一提到的新開業(yè)項(xiàng)目就是楚河漢街，并且評價(jià)楚河漢街開創(chuàng)了都市文化休閑的新模式。國慶期間楚河漢街的人流量排在全國第三，游客人次前十名中九家都是故宮、長城這樣的名勝古跡，靠吃祖宗飯，只有楚河漢街是新項(xiàng)目。

二是成立合資演藝公司。去年萬達(dá)和美國弗蘭克德貢公司經(jīng)過長達(dá)一年的談判，簽約成立合資企業(yè)，由萬達(dá)控股，在全國投資100億元打造5臺(tái)世界最高水平的舞臺(tái)秀。這不僅是中國、也是世界最大的單筆文化產(chǎn)業(yè)投資，在全國引起極大震動(dòng)。目前武漢漢秀劇場已全面開工，201*年將正式開業(yè)。

三是成立萬達(dá)影視制作公司。萬達(dá)投資5億元，正式成立萬達(dá)影視制作公司，形成電影產(chǎn)業(yè)的完整產(chǎn)業(yè)鏈。

四是萬達(dá)院線收入突破20億元，成為全國首家年收入超過20億元的文化企業(yè)。五是海棠秀正式開演。開演當(dāng)天，海南省委、省政府一把手到場觀看，反響很好。由于萬達(dá)文化產(chǎn)業(yè)成績突出，成為全國文化產(chǎn)業(yè)的領(lǐng)頭羊。去年8月26日，中央十七屆六中全會(huì)召開前，萬達(dá)作為中國文化產(chǎn)業(yè)的代表企業(yè)，向中央領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)了萬達(dá)文化產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r，得到比較好的評價(jià)，國家級報(bào)刊、網(wǎng)站全文刊發(fā)發(fā)言。旅游投資

一是長白山項(xiàng)目完成工程計(jì)劃。在條件非常艱苦的情況下，長白山公司基本完成年度工程計(jì)劃，很不錯(cuò)。

二是大連金石、西雙版納兩個(gè)項(xiàng)目土地正式摘牌，標(biāo)志兩個(gè)項(xiàng)目正式啟動(dòng)。

三是武漢新年推出焰火秀。湖北省、武漢市黨政領(lǐng)導(dǎo)班子，湖北省100位勞動(dòng)模范和知名學(xué)者、專家出席，非常隆重。焰火秀十分精彩，現(xiàn)場有160萬人觀看，中央電視臺(tái)、鳳凰衛(wèi)視等全國幾十家電視臺(tái)進(jìn)行報(bào)道，焰火秀也因此成為武漢文化旅游新的品牌資源。今后每年12月31日放一次，持續(xù)幾年后，相信新年時(shí)武漢的酒店、賓館房間就會(huì)變得緊張。武漢萬達(dá)中心的焰火秀三年前開始策劃，世界上第一個(gè)在超高層建筑樓體中預(yù)埋燃放裝置。全世界每年在樓體上燃放焰火的建筑只有兩座，一個(gè)是臺(tái)北101大廈，另一個(gè)就是武漢萬達(dá)中心，但武漢萬達(dá)中心的焰火更炫酷，在燃放時(shí)間、編排等方面超過了臺(tái)北101大廈。4、企業(yè)管理明顯進(jìn)步

第一、計(jì)劃工作模塊化管理。萬達(dá)一直非常重視計(jì)劃，我多年前就講一句古語，吃不窮，穿不窮，計(jì)劃不到就受窮。古人農(nóng)耕時(shí)代都講計(jì)劃，大規(guī)模企業(yè)組織更應(yīng)該講計(jì)劃。在前年試行的基礎(chǔ)上，去年萬達(dá)正式實(shí)施計(jì)劃模塊化管理，模塊化管理軟件同時(shí)上線運(yùn)行，收到非常好的成效。不僅獲得國家知識(shí)產(chǎn)權(quán)證書，更重要的是使萬達(dá)的計(jì)劃工作更加科學(xué)、落到實(shí)處。我發(fā)現(xiàn)計(jì)劃模塊化管理實(shí)施后，規(guī)劃院的院長經(jīng)常著急找我簽字，說是快到計(jì)劃節(jié)點(diǎn)了。不僅規(guī)劃院有這種壓力，項(xiàng)目系統(tǒng)、商管系統(tǒng)也都有壓力，說明效果好。第二、產(chǎn)品進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)化。去年萬達(dá)出臺(tái)一系列標(biāo)準(zhǔn)化制度。豪宅經(jīng)過多年摸索，正式推出B版標(biāo)準(zhǔn)。標(biāo)準(zhǔn)出來后，各地公司不用自己去創(chuàng)新，按標(biāo)準(zhǔn)做就可以。如果放任各地公司自己去做，由于管理水平、成本控制能力等不一樣，會(huì)導(dǎo)致產(chǎn)品千差萬別。同時(shí)完成C版、D版精裝住宅標(biāo)準(zhǔn)的試點(diǎn)工作，今年將全面推行。商管公司推出租金標(biāo)準(zhǔn)化管理，管理模塊同步上線運(yùn)行。招商品牌庫進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)化，以前只要是品牌庫的品牌，所有廣場都可以引進(jìn)，不分檔次。結(jié)果有的廣場品牌好，有的廣場品牌差一些。還給員工留下犯錯(cuò)機(jī)會(huì)，商家關(guān)系好就什么廣場都能進(jìn)。去年招商部門把品牌庫里的一千多個(gè)品牌，分成A、B、C、D四個(gè)等級，明確規(guī)定，A級店只能選A、B級品牌，B級店只能選A、B、C級品牌，只有C級店才可以引入D級品牌，使招商管理更加規(guī)范。

第三、制度更具操作性。萬達(dá)每兩年對制度修訂一次，去年歷時(shí)四個(gè)多月時(shí)間，修訂頒布了201*版制度。制度修訂前，我明確要求減少文字量，201*版各項(xiàng)制度同內(nèi)容的文字量相比201*版制度平均減少35%。201*版制度實(shí)現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化、表格化，使制度更具操作性，可以說，201*版制度是萬達(dá)近些年制度修訂中做得最好的一次。

第四、信息管理水平提高。信息管理中心結(jié)合萬達(dá)業(yè)務(wù)，主動(dòng)推進(jìn)軟件研發(fā)，速度快，運(yùn)行好。幾年前萬達(dá)做出決策，成立自己的信息管理中心，現(xiàn)在看來完全正確。萬達(dá)曾經(jīng)和國內(nèi)外知名軟件企業(yè)合作，但他們跟不上萬達(dá)的發(fā)展速度，也不愿意多投入，所以下決心成立自己的信息管理中心。過去一個(gè)軟件半年做不出來，去年一年就開發(fā)十幾個(gè)，能及時(shí)跟進(jìn)萬達(dá)的業(yè)務(wù)發(fā)展。萬達(dá)的信息化建設(shè)業(yè)走在全國企業(yè)的前列，連續(xù)多年成為全國信息化百強(qiáng)企業(yè)，在民營企業(yè)中絕對領(lǐng)先，這是萬達(dá)管理水平提高的重要標(biāo)志。5、員工待遇大幅提升

一是收入普遍增長。去年萬達(dá)歷史上第一次全員漲薪，高管平均漲16.7%，不包括工齡工資，普通員工平均漲12%。所有高管薪酬升級，萬達(dá)歷史上是首次；員工除了工齡工資漲之外，還有超過40%的人漲薪，也創(chuàng)造萬達(dá)歷史。

二是工齡工資翻倍。萬達(dá)的產(chǎn)業(yè)有很多服務(wù)行業(yè)，如酒店、百貨、商管、院線等，這些行業(yè)的普通員工工資水平比較低，為了穩(wěn)定基層員工，萬達(dá)幾年前推出工齡工資制度，每工作一年，每月增加50元工齡工資，去年又將工齡工資翻倍，達(dá)到每月100元。也就是說，基層員工只要在萬達(dá)干滿一年，工齡工資就多拿1200元；干滿五年，每年可多拿6000元工齡工資，相當(dāng)于年年漲工資。工齡工資制度推行之后，萬達(dá)基層員工的穩(wěn)定性明顯增強(qiáng)。三是福利待遇提高。萬達(dá)前年提出要求，所有公司必須開辦員工食堂，去年全部得到落實(shí)，而且絕大部分員工食堂做到免費(fèi)提供一日三餐。對于基層員工來說，除了可以節(jié)省不少錢，但更重要的是吃得安全。去年，萬達(dá)在北京北部山區(qū)投資兩億開辦有機(jī)農(nóng)場。網(wǎng)上有人說，柳傳志、王健林都投資農(nóng)業(yè)，說明農(nóng)業(yè)的投資機(jī)會(huì)來了。他們沒搞清楚，萬達(dá)投資有機(jī)農(nóng)業(yè)是為了讓北京地區(qū)的201*多員工吃上放心肉、放心菜，不是為銷售。萬達(dá)的優(yōu)秀高管、員工獎(jiǎng)勵(lì)度假制度，去年人數(shù)翻倍，從100人增加到200人。6、帶頭承擔(dān)社會(huì)責(zé)任

帶頭創(chuàng)造就業(yè)崗位。去年萬達(dá)集團(tuán)創(chuàng)造就業(yè)崗位8.9萬人，其中大學(xué)生1.68萬人，萬達(dá)一個(gè)公司創(chuàng)造的就業(yè)崗位占全國新增就業(yè)崗位的0.74%。萬達(dá)已開業(yè)49個(gè)廣場、26家酒店，累計(jì)創(chuàng)造就業(yè)崗位超過30萬人。帶頭依法納稅。去年納稅163.4億元，同比增長72%，預(yù)計(jì)納稅在全國民企中繼續(xù)排第一，而且會(huì)超過大多數(shù)央企納稅額。

帶頭環(huán)境保護(hù)。去年新開業(yè)的13個(gè)萬達(dá)廣場、2家五星級酒店通過國家綠建認(rèn)證；萬達(dá)學(xué)院獲得國家綠建三星認(rèn)證，是全國唯一獲得綠建三星認(rèn)證的學(xué)校，萬達(dá)在綠色環(huán)保方面遙遙領(lǐng)先于其他企業(yè)。但去年有10家新開業(yè)酒店沒達(dá)到綠建標(biāo)準(zhǔn)，從今年開始，不僅要求萬達(dá)廣場全部達(dá)到綠建標(biāo)準(zhǔn)，酒店也要全部達(dá)到綠建標(biāo)準(zhǔn)，而且廣場、酒店運(yùn)營也要達(dá)到綠建標(biāo)準(zhǔn)。從201*年開始，住宅要求全部實(shí)現(xiàn)精裝修，這樣不僅能節(jié)省30%以上的裝修材料，還能成倍減少建筑垃圾。

帶頭慈善捐助。去年現(xiàn)金捐款2.57億元，其中捐助成都教育1億元，捐助團(tuán)中央創(chuàng)業(yè)基金201*萬元，捐助大連“送溫暖”活動(dòng)1000萬元。特別是去年7月，萬達(dá)決定三年內(nèi)出資6億元，支持中國足球振興，當(dāng)年足球捐款8500萬元，隨著活動(dòng)的展開，今年捐款會(huì)大幅增加。萬達(dá)支持中國足球振興，也在全國產(chǎn)生非常大的震動(dòng)。

帶頭進(jìn)行義工活動(dòng)。去年進(jìn)行義工活動(dòng)726次，48053人次參加。萬達(dá)規(guī)定，每個(gè)萬達(dá)員工每年必須做一次義工，各公司負(fù)責(zé)組織，誰沒做就通報(bào)誰。事情雖小，但能產(chǎn)生心靈凈化作用。

由于萬達(dá)工作出色，獲得眾多榮譽(yù)。每年萬達(dá)都獲得很多榮譽(yù)，就像一位員工所說，萬達(dá)獲獎(jiǎng)?wù)�常，不獲獎(jiǎng)才不正常，這里主要點(diǎn)一點(diǎn)國家部委以及國家級的協(xié)會(huì)等組織給予萬達(dá)的榮譽(yù)。1月，中國品牌監(jiān)測中心評選萬達(dá)為“201*十大增值品牌”。7月，在國家民政部主辦的201*年中華慈善獎(jiǎng)評選中，萬達(dá)獲得“最具愛心企業(yè)獎(jiǎng)”，這是萬達(dá)第五次榮獲中華慈善獎(jiǎng)，是全國近1000萬家企業(yè)中唯一五次獲獎(jiǎng)的企業(yè)。中華慈善獎(jiǎng)迄今只評了6次，而且內(nèi)部規(guī)定，原則上獲過獎(jiǎng)就不再評選，但我們拿了5次。中華慈善獎(jiǎng)是中國慈善事業(yè)的最高榮譽(yù)，六次頒獎(jiǎng)中有兩次是胡錦濤總書記親自頒發(fā)，其他幾次也是中央政治局領(lǐng)導(dǎo)頒發(fā)。除了汶川地震、玉樹地震這兩個(gè)特殊年份，中華慈善獎(jiǎng)評了100個(gè)獲獎(jiǎng)?wù)�，其他年份全國只評20個(gè)。萬達(dá)年年獲獎(jiǎng)，說明萬達(dá)慈善已成為中國楷模。7月，中國企業(yè)家聯(lián)合會(huì)頒給萬達(dá)“全國企業(yè)文化優(yōu)秀成果獎(jiǎng)”。8月，中國國際商會(huì)頒給萬達(dá)“中國華譜獎(jiǎng)”。8月，全國工商聯(lián)發(fā)布民營企業(yè)500強(qiáng)榜單，萬達(dá)收入名列第五，納稅名列第一。11月，中央統(tǒng)戰(zhàn)部、全國工商聯(lián)、人力資源與社會(huì)保障部等部委，授予我“建設(shè)小康社會(huì)作貢獻(xiàn)先進(jìn)個(gè)人”稱號。12月，中國商業(yè)聯(lián)合會(huì)評選萬達(dá)為“中國入世十年最具影響力企業(yè)”。由于萬達(dá)黨建工作做得好，9月，中組部等部委在全國首次評選“雙強(qiáng)（黨建強(qiáng)、發(fā)展強(qiáng)）百佳黨組織”，萬達(dá)集團(tuán)被評為“雙強(qiáng)百佳黨組織”。這些榮譽(yù)說明，萬達(dá)集團(tuán)不僅發(fā)展業(yè)績好，而且是全面先進(jìn)的企業(yè)。我在六年前說過，不管黨和國家是否對萬達(dá)提出要求，也不管人民群眾是否對萬達(dá)提出要求，我們對自己提出要求，就是要做中國民營企業(yè)的代表和典范。既然是代表就要讓人信服，企業(yè)發(fā)展、文化、慈善、黨建等方方面面都要好。二、去年存在的主要問題1、管理漏洞依然存在

去年審計(jì)部發(fā)現(xiàn)兩個(gè)項(xiàng)目公司銷售部存在問題，反映出管理上存在較大漏洞。前面提到的羅榮生，編造了200多萬元的假電視廣告合同，這個(gè)合同能審核通過，總經(jīng)理、財(cái)務(wù)都有責(zé)任。首先這個(gè)合同是在北京電視臺(tái)打廊坊項(xiàng)目廣告，為什么不先判斷一下，北京人會(huì)去買廊坊的房子嗎？其次，廣告的播放時(shí)段是24點(diǎn)，稍微有點(diǎn)常識(shí)的人都能看出來，選這個(gè)時(shí)間就是為了逃避檢查。這些漏洞的存在，說明萬達(dá)的管理仍有問題。今后除了業(yè)務(wù)部門自己要補(bǔ)上漏洞外，審計(jì)還要加強(qiáng)對銷售、財(cái)務(wù)、招商、成本等重點(diǎn)部門的監(jiān)管，像李總說的那樣，誰有權(quán)就監(jiān)督誰。2、節(jié)約意識(shí)普遍不強(qiáng)

萬達(dá)發(fā)展快、收入高，企業(yè)確實(shí)比較有錢，于是一些同志不知道節(jié)約，花錢大手大腳。這種現(xiàn)象在有些部門、公司還比較嚴(yán)重，甚至商管、百貨、院線這些微利公司也有浪費(fèi)現(xiàn)象。3、部分高管意志薄弱

突出表現(xiàn)在兩方面，一是部分高管順境才行，困境不行。形勢好，跟著好；形勢難，就玩完，不會(huì)在逆境下求發(fā)展，不會(huì)在困境下做工作。萬達(dá)要做百年企業(yè)，創(chuàng)立到現(xiàn)在24年，已經(jīng)歷5次大的調(diào)控。萬達(dá)提出要做百年企業(yè)，現(xiàn)在距離百年企業(yè)還有70多年，肯定還會(huì)遇到若干次經(jīng)濟(jì)起伏，甚至嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)危機(jī)，平均5年一次也會(huì)遇到十幾次。企業(yè)也好、個(gè)人也好，特別是一把手高管，一定要有在困境下工作的心理準(zhǔn)備和能力準(zhǔn)備，不會(huì)應(yīng)對逆境的企業(yè)不可能成為百年企業(yè)。

二是部分高管強(qiáng)調(diào)客觀多，主觀能動(dòng)少。有的公司銷售排名連續(xù)幾周靠后，一說原因就是形勢不好，全市都不好賣�？偛颗扇讼氯ザ�點(diǎn)，研究調(diào)整，結(jié)果銷售又起來了。這說明什么問題？如果市場銷售降50%，萬達(dá)銷售也降50%，那就不是萬達(dá)了。如果賣房子像賣白菜，我還用請你來嗎？去年年會(huì)我說過，201*年全國房地產(chǎn)市場銷售5.3萬億元，只要201*年還有4萬億銷售額，房地產(chǎn)行業(yè)就沒有崩盤，萬達(dá)依然可以擴(kuò)大份額。實(shí)踐證明，這樣說過于悲觀，201*年全國銷售額仍然在5萬億左右。4、少數(shù)員工缺乏綜合素質(zhì)

現(xiàn)在萬達(dá)除了從事服務(wù)行業(yè)的員工，都是本科、碩士、博士。但是我發(fā)現(xiàn)少數(shù)員工除了有限的專業(yè)知識(shí)，哲學(xué)歷史，文學(xué)音樂，孝道禮節(jié)，為人處世基本不懂。缺乏綜合素質(zhì)，怎么能成為社會(huì)精英？凡是有成就的人，不僅能力強(qiáng)，與人相處好，愛好也是多方面的。希望大家盡可能讀點(diǎn)歷史、文學(xué)、哲學(xué)，聽點(diǎn)音樂，最起碼學(xué)學(xué)為人處世。孟子說，“君子莫大乎與人為善”，君子最重要的事情是與人相處，古人都把為人處世看成天大的事，現(xiàn)代人不會(huì)與人相處更不可能成功，萬達(dá)員工最基本也要懂得與人相處、禮節(jié)禮貌。三、201*年工作安排1、主要工作目標(biāo)

集團(tuán)總目標(biāo)：資產(chǎn)2300億元，收入1160億元，納稅200億元，凈利潤超過100億元。商業(yè)地產(chǎn)公司收入970億元，其中項(xiàng)目系統(tǒng)收入900億元，現(xiàn)金回款750億元，入伙530億元，新增持有物業(yè)面積380萬平方米，到今年年底，萬達(dá)累計(jì)持有物業(yè)面積約1300萬平方米，位列全球不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)第四，明年持有物業(yè)面積近1700萬平方米，成為全球不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)第二。按目前速度發(fā)展下去，萬達(dá)將在201*年超過排名第一的美國西蒙公司，成為全球不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的老大。

酒店建設(shè)公司新開業(yè)12家酒店，其中超五星級酒店5家，五星級酒店5家，四星級酒店2家。

酒店管理公司收入25.3億元，重點(diǎn)做好萬達(dá)自己管理的6家新開業(yè)酒店。不僅組織好酒店開業(yè)，而且要高標(biāo)準(zhǔn)運(yùn)營，決不能因?yàn)樽约汗芾�，�?biāo)準(zhǔn)就比國際酒店低。

商管公司組織好19個(gè)項(xiàng)目的安全開業(yè)，其中包括18個(gè)萬達(dá)廣場和大連萬達(dá)中心。租金收入45億元，租金、物管費(fèi)收繳率不低于98%。組織好第六屆萬達(dá)商業(yè)年會(huì)。根據(jù)商務(wù)部發(fā)布的“中國服務(wù)業(yè)中長期發(fā)展綱要”和國家“十二五”規(guī)劃，201*年中國社會(huì)商品零售總額將達(dá)到32萬億元，比201*年翻一番；2020年零售總額超過60萬億元，再翻一番，屆時(shí)中國將超過美國成為全球最大的市場。這種形勢下，萬達(dá)商業(yè)年會(huì)不說辦成世界第一商業(yè)年會(huì)，至少也要辦成世界品牌商業(yè)年會(huì)。今年年會(huì)要好好策劃，特別要組織好論壇。今年的論壇不再讓商管公司主辦，由企業(yè)文化部負(fù)責(zé)。

萬千百貨新開業(yè)18家店，新增營業(yè)面積48萬平方米，年收入110億元。同時(shí)要求在品牌招商上有重大突破，特別是對奢侈品店的招商。

院線公司新開業(yè)影城30家，新增屏幕280塊，使萬達(dá)院線屏幕總數(shù)突破千塊，進(jìn)入世界前十，成為世界級的院線。年收入28億元，占全國市場份額有所增加。大歌星新開業(yè)18家店，店數(shù)規(guī)模達(dá)到全國行業(yè)第一，收入7.2億元。

華夏時(shí)報(bào)收入1.6億元，全球商業(yè)雜志收入1700萬元，演藝公司收入2200萬元，影視公司完成4部電影作品。

萬達(dá)集團(tuán)今年總體目標(biāo)偏低，只比201*年增加11%，特別是項(xiàng)目系統(tǒng)零增長，這在萬達(dá)24年歷史上是第一次，反映出萬達(dá)對市場的判斷和對宏觀調(diào)控的應(yīng)對。但目標(biāo)只是最低值，不是最終努力的標(biāo)桿。希望到年終，每個(gè)公司都比目標(biāo)值有所突破，特別是項(xiàng)目系統(tǒng)要爭口氣，商業(yè)地產(chǎn)公司今年收入目標(biāo)是970億元，多收入30億，就成為千億級公司，希望你們?yōu)樯虡I(yè)地產(chǎn)公司成為千億級企業(yè)而努力奮斗。這樣到今年年底，萬達(dá)旗下會(huì)有一個(gè)千億級公司、一個(gè)百億級公司；再過三年，萬達(dá)旗下有一個(gè)千億級以上公司、四個(gè)百億級以上公司，集團(tuán)年收入兩千億的目標(biāo)就能實(shí)現(xiàn)。到年底，如果每個(gè)公司都能實(shí)現(xiàn)目標(biāo)，萬達(dá)就邁進(jìn)世界級企業(yè)的門檻，收入指標(biāo)、企業(yè)資產(chǎn)、凈利潤和市場價(jià)值都達(dá)到世界級。到那時(shí)，就能自豪地說：我們都是驕傲的萬達(dá)人。2、狠抓計(jì)劃銷售

現(xiàn)在已經(jīng)是氣象學(xué)上的冬天，有學(xué)者說今年又是一個(gè)暖冬。但從經(jīng)濟(jì)學(xué)上看，今年可能是十年來最冷的冬天。中國經(jīng)濟(jì)正處于下行態(tài)勢，房地產(chǎn)又繼續(xù)調(diào)控，大家一定要做好過冬準(zhǔn)備。如何準(zhǔn)備呢，核心抓好兩件事。先說計(jì)劃。計(jì)劃是綱，綱舉目張。各公司的年計(jì)劃都已經(jīng)通過，最重要的是抓月計(jì)劃、周計(jì)劃。從第一月起，就要拿出精神頭，瞪圓眼珠，一個(gè)節(jié)點(diǎn)一個(gè)節(jié)點(diǎn)去抓，一周一周去落實(shí)，只有每周、每月都完成計(jì)劃，到年底才能完成年計(jì)劃，才好過年。一年之計(jì)在于春，第一季度特別重要。第一季度能完成，就樹立起信心。對于今年的經(jīng)濟(jì)形勢，我的基本判斷是前抑后揚(yáng)，前緊后松，上半年難過，下半年會(huì)好一點(diǎn)。所以只要上半年計(jì)劃能完成，特別是一季度能完成，今年一定過得去。

再說抓銷售。很多人說現(xiàn)在賣房難，其實(shí)是市場向正�；貧w。十年前我們賣房，既要規(guī)劃有賣點(diǎn)，又要合理定價(jià)，還要會(huì)營銷。三點(diǎn)都做好，才能慢慢賣出去。那個(gè)年代不敢想一個(gè)月、兩個(gè)月就清盤，一般要到項(xiàng)目竣工才能基本賣完，還要剩一些尾房慢慢賣�，F(xiàn)在賣房難，很重要的原因是做銷售的人把真功夫丟了�，F(xiàn)在做銷售就兩件事，打廣告、抓回款，廣告打得對不對，做得合不合適，不想那么多，因?yàn)榭偰苜u出去，銷售武功全廢了。什么是銷售真工夫？核心就四條：預(yù)期、方案、定價(jià)、過程。預(yù)期是心理學(xué)，對宏觀經(jīng)濟(jì)、地區(qū)經(jīng)濟(jì)和樓盤走勢要正確判斷。方案要抓住樓盤特點(diǎn)，研究如何把房子賣出去。過去賣一個(gè)樓盤要做幾本方案，分形勢好、普通、困難三種情況分別做三套預(yù)案，審查通過才能推盤。營銷中心對今年的新開盤項(xiàng)目，至少要做一套方案，方案里要把樓盤的特點(diǎn)、與眾不同之處說清楚。定價(jià)跟預(yù)期相聯(lián)系，定價(jià)要科學(xué)，前期不能太高，慢慢往上拉，前面一兩期可以低于平均定價(jià)，不要上來就與均價(jià)拉齊。不同時(shí)期要有不同的定價(jià)方法，定價(jià)準(zhǔn)不準(zhǔn)確是盤走得暢不暢的關(guān)鍵。過程就是過程控制，要有明確的過程控制指標(biāo)。開盤一個(gè)月，一般標(biāo)準(zhǔn)要求銷售50%以上，最低也要銷售30%，否則就是開盤失敗。然后盤中如何銷售，尾盤如何銷售。銷售要靠工夫，是一門學(xué)問，銷售行業(yè)能出大師。其它公司盡管行業(yè)不同，但營銷的基本規(guī)律是相通的。今年每個(gè)公司都要把銷售作為頭等大事，特別是院線、大歌星，年初就要抓緊。還是我十幾年前說的老話，“銷售為首，現(xiàn)金為王”，把這作為各公司的座右銘。再強(qiáng)調(diào)一遍，所謂“賣房難”就是向正�；貧w，中國房地產(chǎn)如果還想再發(fā)展20年，就必須維持現(xiàn)在這種態(tài)勢，如果泡沫繼續(xù)，就會(huì)徹底崩盤，然后經(jīng)歷三到五年極其痛苦的調(diào)整，就像亞洲金融危機(jī)后的香港、臺(tái)灣、泰國一樣，日本甚至用了20年都沒調(diào)整過來。所以三年前我就講，五年左右，中國房地產(chǎn)業(yè)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)一定會(huì)到來。3、繼續(xù)提升品質(zhì)

集團(tuán)決定今年繼續(xù)進(jìn)行品質(zhì)年活動(dòng)，而且要連續(xù)進(jìn)行三年。只有連續(xù)進(jìn)行三年，從產(chǎn)品品質(zhì)到員工品質(zhì)意識(shí)才能穩(wěn)定下來。

每年進(jìn)行綜合排名。不僅要公布廣場、酒店綜合排名，單項(xiàng)排名也要公布，讓大家對自己的位置有清醒認(rèn)識(shí)，年底對排名前兩名的廣場和各個(gè)級別排名第一的酒店進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，去年只是通報(bào)表揚(yáng)，今年精神物質(zhì)都獎(jiǎng)勵(lì)，就是要鼓勵(lì)大家干得更好一些。對于萬達(dá)自己運(yùn)營的6家酒店，管理品質(zhì)要跟得上。今年品質(zhì)提升的另一個(gè)重點(diǎn)是百貨、院線、大歌星等公司，集團(tuán)主抓廣場、酒店，其它系統(tǒng)自己要好好研究提升方案。

抓好重點(diǎn)項(xiàng)目。所有項(xiàng)目的品質(zhì)都要抓，特別要抓好特大城市的重點(diǎn)項(xiàng)目。一個(gè)楚河漢街的影響力超過十個(gè)萬達(dá)廣場，這就是抓重點(diǎn)項(xiàng)目的效果。武昌區(qū)委書記去年底到全國幾個(gè)城市的八個(gè)區(qū)進(jìn)行走訪，這八個(gè)區(qū)的區(qū)委書記都知道楚河漢街，說明楚河漢街的影響力非常大。楚河漢街開業(yè)到現(xiàn)在，上至中央領(lǐng)導(dǎo)，下至各省、市領(lǐng)導(dǎo)，接待幾百批。到201*年，武漢中央文化區(qū)兩個(gè)世界級文化項(xiàng)目、七個(gè)酒店、幾十萬平米甲級寫字樓全部建成開業(yè)后，這個(gè)項(xiàng)目不僅在全國有影響力，還會(huì)徹底改變武漢的城市定位。文化旅游本來不是武漢的城市發(fā)展定位，但中央文化區(qū)開業(yè)后，武漢的城市功能定位增加一條：世界級的文化旅游目的地。

今年重點(diǎn)抓好成都金牛、長沙開福、泉州3個(gè)A級店。去年沒有A級店，今年3個(gè)A級店的品質(zhì)要求超過去年最好的福州倉山萬達(dá)廣場�，F(xiàn)在這幾個(gè)店設(shè)計(jì)已經(jīng)完成，用的材料也很好，特別是長沙開福和成都金牛，外墻材料極其金貴，三個(gè)廣場的項(xiàng)目公司、規(guī)劃院、商管公司，要開動(dòng)腦筋、好好努力，要在細(xì)節(jié)方面動(dòng)腦筋，想辦法超越。同時(shí)抓好大連、太原、泉州、長沙4個(gè)重點(diǎn)酒店，這四個(gè)酒店品質(zhì)怎樣提升，大家想辦法�？傊�，A級店一定要抓好，比去年的B級店必須有創(chuàng)新突破，對得起A級店的名號。4、做大文化旅游旅游產(chǎn)業(yè)

第一、成立旅游投資公司。萬達(dá)聯(lián)合三家民營企業(yè)，今年將正式成立萬海文化旅游投資股份有限公司，注冊資本100億元。這反映萬達(dá)對中國旅游市場長期看好，決心把旅游板塊做大，長期目標(biāo)是將其打造成和商業(yè)地產(chǎn)并駕齊驅(qū)的集團(tuán)核心支柱產(chǎn)業(yè)。

第二、長白山項(xiàng)目開業(yè)運(yùn)營。目標(biāo)是7月底全面營業(yè)，酒店、商業(yè)街、旅游小鎮(zhèn)、文化中心等同時(shí)開業(yè)，滑雪場12月1日正式運(yùn)營，大劇院和洗浴中心要求同日開業(yè)。如果項(xiàng)目做得好，我們將比照楚河漢街的模式，全集團(tuán)的核心高管去長白山開現(xiàn)場表彰會(huì)。長白山項(xiàng)目是今年萬達(dá)的一號項(xiàng)目，不僅要開業(yè)，還要旺場經(jīng)營，要制訂具體的運(yùn)營指標(biāo)，比如滑雪場要銷售多少張會(huì)員卡、機(jī)場直飛幾個(gè)城市、旅游小鎮(zhèn)要百分之百開業(yè)等。第三、大連金石、西雙版納兩個(gè)度假區(qū)項(xiàng)目全面開工，要求完成今年收入指標(biāo)。第四、力爭落實(shí)三亞項(xiàng)目。春節(jié)后我將和幾位企業(yè)家向海南省委、省政府匯報(bào)規(guī)劃方案，爭取今年之內(nèi)把項(xiàng)目落實(shí)，加上武漢中央文化區(qū)，萬達(dá)就有五個(gè)文化旅游項(xiàng)目。文化產(chǎn)業(yè)

一是武漢漢秀劇場力爭主體竣工。二是武漢室內(nèi)電影文化公園完成設(shè)計(jì)和工程計(jì)劃。三是影視公司要完成四部作品，爭取有好作品問世。四是長白山秀要正式公演。五是做好中國足球希望之星去西班牙留學(xué)選拔活動(dòng)，特別要注意做到公平公正選拔。六是萬達(dá)網(wǎng)站、內(nèi)刊以及一報(bào)一刊要?jiǎng)?chuàng)新發(fā)展。網(wǎng)站去年做了衛(wèi)星地圖的信息標(biāo)注，能不能有更好的創(chuàng)新，要好好研究，需要費(fèi)用可以支持，需要人也可以支持。一報(bào)一刊要在行業(yè)內(nèi)力爭第一，萬達(dá)辦報(bào)刊不圖錢，但要得名。萬達(dá)從事的所有產(chǎn)業(yè)，最低標(biāo)準(zhǔn)都是中國行業(yè)第一。5、精化管理工作

第一、敢抓敢管。管理管理，不管不理，敢管是前提。老好人帶不好隊(duì)伍，靠人文關(guān)懷也不能贏得市場，管理工作的核心就是要敢抓敢管。第二、核心是持有物業(yè)的管理。我把商管看得比項(xiàng)目更重要，我們費(fèi)許多勁，好不容易把物業(yè)建成，項(xiàng)目建成后都交給商管管理，最終要看管得好不好、租金能不能收上來、能不能不斷升值。商業(yè)管理中要重點(diǎn)抓落后店的管理。

第三、升級信息管理系統(tǒng)。今年集團(tuán)投資2億元，以后每年還要繼續(xù)投入，對萬達(dá)信息系統(tǒng)繼續(xù)研發(fā)和升級，使萬達(dá)信息管理系統(tǒng)在中國企業(yè)里走在前列。

第四、成立酒店管理公司。為什么成立酒店管理公司，這個(gè)問題已經(jīng)討論一年多。去年萬達(dá)啟動(dòng)跟全球五大酒店管理公司的談判，條件是萬達(dá)做大股東，他們做小股東，在中國成立合資公司。談到現(xiàn)在，有兩家世界赫赫有名的酒店管理公司愿意與萬達(dá)成立合資公司，而且甘心當(dāng)小股東，這在世界上是首次。我們就面臨抉擇，是成立合資管理公司，還是自己先行搞管理公司。經(jīng)過綜合權(quán)衡，萬達(dá)下決心自己先干，干到一定階段，要合資可以再談。三個(gè)理由：一是外資管理沒有明顯優(yōu)勢。古人說，“不識(shí)廬山真面目，只緣身在此山中”�？鐕�公司訂房系統(tǒng)推薦的客戶，全國平均占比不到5%，北京、上海也只有10%，地級城市以下幾乎為零。二是負(fù)責(zé)精神差。外資管理公司不管酒店賠賺，只管收錢。萬達(dá)三亞的兩個(gè)酒店，生意上不去，我們很著急，這么好的酒店，為什么不好好做做營銷，可外方總經(jīng)理總說奢華酒店要慢慢養(yǎng)、坐著等，就是不動(dòng)。后來把他們派的總經(jīng)理換掉，讓我們的業(yè)主代表管理半年試試看，結(jié)果兩個(gè)小伙子做得很好，半年后業(yè)績大幅提升。三是為國爭光。中國能造“兩彈一星”，但到現(xiàn)在還沒有一家奢華酒店管理公司，國家旅游局邵局長講，中國搞奢華酒店管理公司，希望就在萬達(dá)。萬達(dá)要有為民族爭光的雄心壯志，一定要?jiǎng)?chuàng)立自己的酒店品牌。對酒店管理公司就講一句話，三年打基礎(chǔ)，十年樹品牌。以萬達(dá)現(xiàn)在的酒店建設(shè)速度、品質(zhì)，建設(shè)方和管理方的齊心協(xié)力，加上萬達(dá)雄厚的實(shí)力和品牌優(yōu)勢，相信幾年后，萬達(dá)酒店管理一定會(huì)讓業(yè)界刮目相看。6、辦好萬達(dá)學(xué)院

萬達(dá)學(xué)院硬件全國一流，現(xiàn)在的問題是如何使軟件也成為一流。首先搞好教學(xué)，學(xué)了有用。有沒有用，不是陳平院長說了算，而是在座各公司的老總說了算。經(jīng)過萬達(dá)學(xué)院培養(yǎng)的干部，看在工作中是否好用。其次參與考核、評價(jià)高管。高管每年到學(xué)院培訓(xùn)一、兩次，要考核表現(xiàn)怎么樣，業(yè)務(wù)能力有沒有提升。再就是出理論、出思想。萬達(dá)不僅要出業(yè)績，還要出理論。把經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)總結(jié)出來，而且無保留地告訴業(yè)界，讓大家少走彎路，讓有志者可以學(xué)一點(diǎn)東西。大家不要怕，萬達(dá)核心競爭力不是抄書抄軟件就能拿走的，如果核心競爭力可以任意拷貝，那還能叫核心競爭力嗎？要求學(xué)院在兩到三年內(nèi)，在現(xiàn)有的20多本教材基礎(chǔ)上，編輯出版發(fā)行商業(yè)地產(chǎn)、酒店、規(guī)劃、商業(yè)管理四個(gè)系列的叢書。萬達(dá)不但要出業(yè)績優(yōu)秀的企業(yè)家，還要出理論大師，將來要把萬達(dá)這幾方面有作為的人，培養(yǎng)成全國行業(yè)大師。7、跨國發(fā)展企業(yè)

中國有句老話，“不做家門口的漢子”，我現(xiàn)在把它改成“不做國門口的漢子”。敢闖敢試是萬達(dá)成功的核心經(jīng)驗(yàn)。大連金州新區(qū)一位領(lǐng)導(dǎo)曾說過一句話：什么清華大北大，不如膽子大。膽子大不是說蠻干，而是說敢創(chuàng)新，敢闖敢試。況且在跨國發(fā)展企業(yè)方面，萬達(dá)已經(jīng)不是第一個(gè)吃螃蟹，很多民營企業(yè)已經(jīng)走出去。十年之內(nèi)萬達(dá)要成為真正的跨國企業(yè)，這是集團(tuán)的奮斗目標(biāo)。一是為了發(fā)展，二是為了防范風(fēng)險(xiǎn)。只有成為跨國企業(yè)，業(yè)務(wù)遍及海內(nèi)外，才能真正成為世界品牌。

萬達(dá)跨國發(fā)展以并購為主。萬達(dá)不會(huì)到國外去買地搞建設(shè)，而是以并購為主，以相關(guān)業(yè)務(wù)并購為主，不搞跨業(yè)務(wù)并購。萬達(dá)的跨國發(fā)展，今年要邁出實(shí)質(zhì)性步伐。8、弘揚(yáng)企業(yè)文化

萬達(dá)優(yōu)秀，根本在于文化優(yōu)秀。

（1）追求成為社會(huì)企業(yè)。為什么我到這個(gè)年齡還有雄心壯志，要把企業(yè)做成世界級品牌，不是為自己，也不只是為員工，而是要為民營企業(yè)、民族企業(yè)爭光。萬達(dá)要辦成社會(huì)企業(yè)，對社會(huì)有貢獻(xiàn)，所以我的資產(chǎn)大部分要成為慈善基金。企業(yè)有這樣遠(yuǎn)大的目標(biāo)追求，希望萬達(dá)集團(tuán)的員工，特別是高管，高管當(dāng)中特別是一把手，應(yīng)該成為有理想的人。人不能只是行尸走肉，不能只知道追求享受，更要有精神層面的追求。除了精神層面的追求，還要有幾個(gè)能說真心話的朋友，這樣人才活得快樂。

（2）努力做到低碳環(huán)保。環(huán)保不僅是我們的目標(biāo)，也是全球社會(huì)的必然要求，不環(huán)保、不低碳，就要被世界、國家拋棄，最終走不下去。

（3）高標(biāo)準(zhǔn)工作。萬達(dá)有一句格言：讓一切工作成為精品。萬達(dá)對員工的要求確實(shí)高，但既然在萬達(dá)工作就必須適應(yīng)，就必須高標(biāo)準(zhǔn)開展工作。有的同志覺得壓力大，但壓力大鍛煉才大。要是壓力不大，憑什么萬達(dá)的部門經(jīng)理出去能當(dāng)老總，助理出去能當(dāng)總裁。如果企業(yè)沒有創(chuàng)新的業(yè)務(wù)，別的企業(yè)憑什么高薪挖你？個(gè)人價(jià)值只有在業(yè)務(wù)眾多、工作緊張的環(huán)境中才能提升。除了高標(biāo)準(zhǔn)工作，還要多學(xué)知識(shí)，有些人只管做好自己那點(diǎn)事，這樣怎能進(jìn)步？萬達(dá)用人并非一定專業(yè)對口，集團(tuán)高管中，曲德君不是學(xué)商管的，齊界原來是搞財(cái)務(wù)的，丁遙不是搞百貨出身，葉寧原來是學(xué)建筑的。只要人聰明、有責(zé)任心、有上升空間，我們就敢用，業(yè)務(wù)兩三年就能熟悉，熟悉業(yè)務(wù)后綜合素質(zhì)突出的人更優(yōu)秀。所以，每個(gè)人都要有心理準(zhǔn)備，想要進(jìn)步就多學(xué)知識(shí)。萬達(dá)業(yè)務(wù)多，規(guī)劃、招商、管理、酒店、院線、百貨、文化旅游等，有志者在萬達(dá)有很多進(jìn)步平臺(tái)。

（4）發(fā)展成果惠及員工，這是萬達(dá)發(fā)展的主要目的。做社會(huì)企業(yè)的前提是要惠及員工，去年高管100%漲薪，還會(huì)向一批高管贈(zèng)送股份。我經(jīng)常說一句話，你為萬達(dá)奮斗一陣子，萬達(dá)就管你一輩子。

（5）讓慈善成為企業(yè)文化，這個(gè)理念萬達(dá)已堅(jiān)持多年，今年捐贈(zèng)目標(biāo)是3億元，同時(shí)每個(gè)員工做一小時(shí)義工。

（6）做到公平正義。在萬達(dá)，工作好是最好的關(guān)系，工作好是進(jìn)步最好的途徑，靠能力掙錢，掙陽光錢。我沒有任何親屬在萬達(dá)工作，而且堅(jiān)決打擊幫派行為，努力踐行靠工作進(jìn)步的文化。同時(shí)堅(jiān)決懲治腐敗，萬達(dá)花大氣力監(jiān)督審計(jì)，就是要防止少數(shù)人通過腐敗賺錢。每年萬達(dá)都要推薦讀一本書。今年推薦讀《把工作做到極致》。今年是龍年，龍年在中國是最吉祥的年份。在新春到來之前，我代表集團(tuán)董事會(huì)、總裁班子，提前向全體員工拜年，并通過你們向家屬致以新年問候。祝大家龍馬精神、龍飛鳳舞、龍騰虎躍、龍行天下、人人龍年大吉！謝謝大家！

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