個人出租房屋稅收征管

市地稅局加強個人出租房屋稅收征管采取四項措施

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一、爭取政府支持，突破工作難點。針對個人出租房屋稅收征管工作中普遍存在的納稅人難找、計稅依據(jù)難確定、稅收負(fù)擔(dān)偏重、房屋使用情況界定難等實際問題，該局制定了《牡丹江市地方稅務(wù)局關(guān)于加強個人出租房屋稅收征管工作的意見》，并積極向市政府領(lǐng)導(dǎo)匯報，取得了市政府的支持，以牡政辦發(fā)〔201*〕43號文件轉(zhuǎn)發(fā)了該《意見》，增強了執(zhí)行效力。該《意見》主要明確了四個方面的問題：一是明確了代收代繳義務(wù)人。規(guī)定房屋租賃雙方應(yīng)簽訂租賃合同，并在合同中注明由承租人或?qū)嶋H使用人代收代繳應(yīng)納稅款；對租賃雙方?jīng)]有簽訂合同或合同中沒有注明代收代繳事項的，由承租人或?qū)嶋H使用人代繳稅款。二是明確了綜合征收率。規(guī)定了按綜合征收率征收個人出租房屋稅收的辦法及市區(qū)和外縣（市）的綜合征收率，并明確對房產(chǎn)面積較大、所得較多的，綜合征收率可提高1－5個百分點。三是明確了計稅依據(jù)。對房屋租賃雙方能提供真實有效的房屋租賃合同且租金收入申報真實的，規(guī)定以納稅人申報的租金收入為計稅依據(jù)，據(jù)實征收；對拒不向地稅機關(guān)提供房屋租賃合同、協(xié)議等納稅資料或提供虛假資料的，發(fā)生納稅義務(wù)但未按照規(guī)定的期限辦理納稅申報，經(jīng)地稅機關(guān)責(zé)令限期申報，逾期仍不申報的，納稅人申報的計稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，由主管地稅機關(guān)按房屋建筑面積參照同類區(qū)域、同一地段的房屋租金標(biāo)準(zhǔn)核定租金收入計算征收稅款。四是明確了房屋自用與出租的界定標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)定個人利用自有房屋從事生產(chǎn)、經(jīng)營的，須向主管地稅機關(guān)提供營業(yè)執(zhí)照、房屋產(chǎn)權(quán)證、戶口簿，法定代表人、產(chǎn)權(quán)人、戶主姓名一致的，確認(rèn)為自有自用房產(chǎn)；夫妻之間、父母與子女之間無償使用產(chǎn)權(quán)所有人房產(chǎn)的，可視為自有自用房屋；其他情況認(rèn)定為出租房屋。

二、積極探索實踐，明確工作要求。針對個人出租房屋稅收征管工作中普遍存在的稅源底數(shù)不清、稅收管理不到位等實際問題，該局組織人員進行了深入細(xì)致地調(diào)查研究，并在綏芬河市進行了試點。結(jié)合試點經(jīng)驗和實際工作情況，該局提出了"清查稅源、分類管理、動態(tài)監(jiān)控、部門協(xié)作"的個人出租房屋稅收征管工作的總體要求。"清查稅源"，即逐街逐戶開展清查，摸清稅源底數(shù)，建立稅源管理檔案；"分類管理"，即按照自有自用房屋（含無租使用房屋）和有償出租房屋兩種類型對納稅人實行分類管理；"動態(tài)監(jiān)控"，即認(rèn)真落實稅收管理員巡（檢）查制度，對稅源變動情況和納稅人履行納稅義務(wù)情況進行動態(tài)監(jiān)控；"部門協(xié)作"，即：加強公安、工商、房產(chǎn)、街道（社區(qū)）等部門間協(xié)作配合，建立健全協(xié)稅護稅網(wǎng)絡(luò)，形成工作合力。三、開展集中整頓，摸清稅源底數(shù)。為進一步強化和規(guī)范個人出租房屋稅收管理，該局從9月份開始在全市范圍內(nèi)開展了個人出租房屋稅收管理集中整頓工作。一方面，以市區(qū)和縣（市）為單位，按照經(jīng)濟繁華程度，將所轄地域劃分為若干區(qū)域，組織人員對2155戶不同地段的房屋租金情況進行了典型調(diào)查，確定了不同區(qū)域、不同地段的租金標(biāo)準(zhǔn)。另一方面，采取分片包干，逐街（路）、逐戶，"拉網(wǎng)式"檢查的方式，組織人員對個人出租房屋稅收進行清理檢查。認(rèn)真核實房屋權(quán)屬、房屋建筑面積、房屋使用和稅款繳納情況，仔細(xì)甄別自用房屋和出租房屋行為，確定代收代繳義務(wù)人和應(yīng)納稅額。同時，按照邊檢查、邊入庫、邊規(guī)范管理的原則，對納稅人未繳少繳稅款進行補征；對各項基礎(chǔ)材料和信息進行收集、整理和登記，建立和完善個人出租房屋稅收管理檔案和管理臺賬。截至目前，該局共對8634戶個人出租房屋進行了清理檢查，補征稅款418萬元。

四、加強組織領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)格指標(biāo)考核。將加強個人出租房屋稅收征管工作作為"一把手"工程，成立了由市局局長擔(dān)任組長，其他局領(lǐng)導(dǎo)擔(dān)任副組長的領(lǐng)導(dǎo)小組，切實加強工作領(lǐng)導(dǎo)力度，積極推進工作落實。同時，還確定了各征收單位個人出租房屋稅收管理工作的考核指標(biāo)，將指標(biāo)完成情況作為年終目標(biāo)管理考核的考核依據(jù)，與年初確定的十項重點工作一同參與全年目標(biāo)管理考核，確保此項工作取得實效。

（來源：市地稅局）

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對個人房屋出租稅收征管現(xiàn)狀及對策的研究

余華

近年來，隨著我國市場經(jīng)濟持續(xù)、快速發(fā)展和住房體制改革的深化，城市建設(shè)規(guī)模越來越大，城市流動人口大量增加，直接帶動了城市個人房屋出租業(yè)的發(fā)展。但同時也出現(xiàn)了稅收征管難、稅款流失嚴(yán)重的局面。如何加強個人房屋出租稅收征管，已成為當(dāng)前我們亟待解決的問題。

一、個人房屋出租稅收征管存在的問題

個人房屋出租稅收一直是稅收征管中的難點。究其原因既有房主納稅意識差、社會欠缺較好的納稅環(huán)境等問題，也有地稅部門本身重視不夠、宣傳力度小、欠缺科學(xué)合理的征管辦法等問題，既有私房出租隱蔽性強，納稅人難尋找、租金額難界定、稅款難征收的問題，也有部門監(jiān)管缺位，源泉控管難等問題，還有稅制不完善，稅種繁多計算復(fù)雜操作難、稅負(fù)較重納稅人遵從難等問題。具體表現(xiàn)在以下幾個方面：

1、納稅意識不強。以往的稅法宣傳大多集中在企事業(yè)單位，而對個人出租房屋行為申報納稅的相關(guān)稅法宣傳重視不夠，宣傳不多，有相當(dāng)一部分的房主根本不知道要繳稅，即使知道也不關(guān)心，納稅意識淡薄，主動申報納稅的房東微乎其微，大部分房東抱著“能逃則逃，能少則少”的心態(tài)，認(rèn)為，稅務(wù)機關(guān)查出來是國家的，查不出來的就是我的，誰也不愿主動申報納稅，導(dǎo)致納

稅相當(dāng)被動、消極，能逃則逃，能偷則偷，致使稅收大量流失。此外，個人房屋租賃的納稅人群體多、情況比較復(fù)雜，地稅部門要將房屋租賃稅收政策宣傳到位存在一定的難度。

2、稅源信息不明。由于個人房屋出租分布面廣，承租人又來自四面八方，稅源零星分散，加上租賃雙方大多采取口頭協(xié)議，現(xiàn)金支付的形式，從而導(dǎo)致個人房屋出租稅收流失。再加上信息不暢，資料不完整，盡管經(jīng)過定期清理，但漏征漏管戶時有發(fā)生。一是租房協(xié)議不真實或業(yè)主不提供。房屋租賃是指房屋所有權(quán)人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付一定租金的一種經(jīng)濟行為。按照現(xiàn)行稅法規(guī)定，房屋出租除要繳納房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、印花稅、營業(yè)稅及附加外，個人出租房屋還應(yīng)按規(guī)定繳納個人所得稅。無論是營業(yè)稅、房產(chǎn)稅還是個人所得稅，其計稅依據(jù)都是租金收入，為達(dá)到少繳稅金的目的，往往出租方與承租方形成一種默契，簽訂兩份合同，一份對付各類檢查，另一份作為收取租金的依據(jù)，而且兩份合同在租金收入上存在很大的差異，因而租金收入少報、漏報嚴(yán)重，直接導(dǎo)致稅收流失；二是變相出租。房主假借無償給親朋好友使用，沒有收租金，而實際上是有協(xié)議，或變通以折舊、維修費形式收取租金，拒不提供真實的租金收入憑據(jù)。這種行為往往比較隱蔽，一般外人不知道情況，稅務(wù)機關(guān)更無從掌握。

3、稅源控管乏力。將個人房屋從事租賃，既不需要在工商

局辦理營業(yè)執(zhí)照，又不需要在房管部門或其他職能部門注冊登記，只要租賃雙方達(dá)成協(xié)議，私下簽訂一張承租合同就可以現(xiàn)金交易，收入帶有很大的隱蔽性，造成稅務(wù)機關(guān)底數(shù)不清，管理困難。要對個人房屋出租實施有效征管必將花費大量的人力物力，由于當(dāng)前地稅部門收入任務(wù)重、征管力量相對不足等實際情況，長期來，這一塊的稅收管理沒有得到足夠的重視，甚至出現(xiàn)征管真空的現(xiàn)象。目前對個人房屋出租稅收進行有效監(jiān)管的方式方法比較匱乏，如果僅靠比較簡單、低級的征管措施對個人房屋出租進行突擊性、清查式的管理，一則加重了基層地稅部門的負(fù)擔(dān)，二則違背精細(xì)化、規(guī)范化、科學(xué)化管理的要求，容易激發(fā)社會不穩(wěn)定的因素，效果也必然不理想。

4、征稅依據(jù)難定。按規(guī)定，對個人房屋出租取得的租金收入征收稅款，應(yīng)嚴(yán)格據(jù)實計征。但現(xiàn)實情況是，因為出租房屋面積不同、地段不同、房間朝向不同、裝修程度不同、房型不一、樓層有異，甚至是房東、房客性格的不同，都會影響到租金的高低，房屋租金一房一價，相差懸殊。倘若房東、房客結(jié)成“攻守同盟”，拒絕提供租賃協(xié)議，或提供租賃協(xié)議不實或不能如實申報租賃收入的，稅務(wù)人員根本無從知曉房東所取得的真實的租金收入，也不能在核定房東租金收入時來個“一刀切”。

5、稅收負(fù)擔(dān)過重。房屋出租涉及房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加、印花稅和個人所得稅等稅種，涉

及稅種多、稅負(fù)高，稅務(wù)機關(guān)難以納入正常稅收征管。按現(xiàn)行的稅收政策，個體房屋出租收入的名義稅收負(fù)擔(dān)最高可達(dá)37.65%以上（其中房產(chǎn)稅12%，租賃業(yè)營業(yè)稅、城建稅及教育費附加5.55%，印花稅0.1%，個人所得稅20%），并且個人的同一項房屋出租收入既要征房產(chǎn)稅，又要征營業(yè)稅和個人所得稅，明顯存在重復(fù)征稅的問題。過高的稅負(fù)不但增加該項稅收征管工作的難度，同時也使一部分納稅人想方設(shè)法偷逃稅款。二、加強個人房屋出租稅收征管的對策

1、加大稅法宣傳力度。由于房屋租賃業(yè)稅收涉及稅種多，征收起步晚，個人私房出租戶多且納稅意識普遍較差。因此，要廣泛開展宣傳工作。通過報紙、電視、廣播等媒體，宣傳與房屋租賃相關(guān)的法規(guī)和政策，增強群眾的法律意識、防范意識和納稅意識，贏得社會各界和廣大出租戶、業(yè)主的理解、配合與支持，使群眾明白，只有主動簽訂房屋租賃合同，并到房產(chǎn)租賃管理部門辦理房屋租賃手續(xù)與登記備案，才能在關(guān)鍵時刻用法律武器維護自己的合法權(quán)益。要做到征收與宣傳相結(jié)合，做好各項服務(wù)，使房屋租賃業(yè)稅收深入人心，引導(dǎo)大家自覺申報納稅。2、改革現(xiàn)有稅制，促進稅收征管。按租金收入稅率偏高，距次單一，從而不利于調(diào)動納稅人的積極性，不利于發(fā)揮房產(chǎn)稅在地方收入中的主體作用。改革現(xiàn)行房產(chǎn)稅制，取消從租計征，只采用從價計征房產(chǎn)稅，從根本上解決現(xiàn)行房產(chǎn)稅兩種計稅依據(jù)

并存所產(chǎn)生的稅負(fù)不公的問題。

3、加強部門之間配合，健全協(xié)稅護稅機制。建立健全以公安、房管、房屋租賃中介機構(gòu)、居委會、村委會、物業(yè)管理等為依托的房屋租賃業(yè)稅收代征網(wǎng)絡(luò)和協(xié)稅護稅網(wǎng)絡(luò)，進一步提高對房屋租賃業(yè)稅源監(jiān)控水平。比如加強與房管部門的協(xié)作，房屋出租收入和房產(chǎn)價值必須由稅務(wù)部門依據(jù)國家有關(guān)法律、法規(guī)，結(jié)合實際按位優(yōu)劣、房屋結(jié)構(gòu)、質(zhì)量、面積等綜合標(biāo)準(zhǔn)具體量化，這樣可杜絕納稅人申報收入的隨意性。加強與工商部門的對口銜接，及時把握納稅人“進”、“出”情況，從而摸清房源、稅源。加強與公安、社區(qū)密切配合，為稅務(wù)部門掌握私有住房出租情況提供可靠的依據(jù)。此外，為了彌補稅務(wù)機關(guān)征管力量的不足，還可以在居委會抽選1-2名熟悉情況、熱心公益、責(zé)任心強的居委會干部，組成協(xié)稅員隊伍，做好政策宣傳工作，定期提供房產(chǎn)使用情況，及時掌握納稅人變化，以規(guī)范稅收征管，減少稅收流失。4、完善登記管理制度，健全稅收監(jiān)控機制。建立健全以《房屋租賃合同》為依托的私房出租戶登記制度，個人出租私房必須簽訂統(tǒng)一格式的《房屋租賃合同》，出租方憑《房屋租賃合同》向有關(guān)部門申領(lǐng)《房屋租賃許可證》，并在合同簽訂后一個月內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)辦理有關(guān)稅務(wù)登記手續(xù)、申報納稅及申請?zhí)铋_《房屋出租專用發(fā)票》。租賃雙方須在《房屋租賃合同》簽訂后一個月內(nèi)持合同文本按合同租金向主管稅務(wù)機關(guān)報驗并購貼印

花稅票。同時，積極探索和建立由付租方代扣代繳房屋出租稅款的征管辦法，嚴(yán)格實行由稅務(wù)機關(guān)開具《房屋租賃業(yè)發(fā)票》，承租方憑發(fā)票支付租金的制度，如果出租方未提供發(fā)票，承租方有權(quán)拒收。出租方不在當(dāng)?shù)氐�，由承租方扣留相�?dāng)于應(yīng)付租金30%的款項，于房屋租賃合同規(guī)定付款期到期之日15日內(nèi)向主管稅務(wù)機關(guān)申報納稅。

5、實行房屋租賃業(yè)舉報獎勵制度。地稅部門要定期對個人房屋出租稅收的征管情況予以公告，提高個人房屋出租稅收征管的透明度，促使個人房屋出租者相互監(jiān)督。要建立個人房屋出租欠稅公告和舉報獎勵制度，通過獎勵促使群眾對個人房屋出租逃稅行為進行舉報，形成一種社會監(jiān)管的良好氛圍。

6、加大懲處力度，提高納稅人偷逃稅款成本。對不依法納稅的納稅人實施“小稅重罰”，加大納稅人偷逃稅款的貨幣成本，從根源上遏制納稅人偷逃稅款的念頭。對查出和被舉報存在偷逃稅行為的納稅戶，按高稅率進行補稅和罰款；對不履行代扣代繳義務(wù)的單位和個人，按新《征管法》及其實施細(xì)則有關(guān)規(guī)定處理，增加偷稅的風(fēng)險成本，降低偷逃稅的預(yù)期收益。同時，強化地稅人員自身素質(zhì)建設(shè)，提高征管和檢查水平，防止稅收執(zhí)法中的不規(guī)范行為。

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