麥德龍市調總結1

麥德龍市調總結

201*年10月19日去麥德龍做市場調查。麥德龍倉儲超市是將倉庫和超市合而為一的銷售業(yè)態(tài)。與我超市經(jīng)營上有很多的不同，現(xiàn)將市調情況總結如下：

1、麥德龍沒有倉庫。麥德龍?zhí)岢觥拔覀兪穷櫩偷膫}庫”的概念，意味著每個商店不另設倉庫，同時商店本身就是倉庫。超市內部貨架高7-8米，只有2米以下作為銷售展示，上面直接當做倉庫使用。員工在上貨時也是使用叉車直接上貨，大多都是以整件上貨，減少了補貨的頻率。節(jié)約成本。

2、麥德龍交通便利。停車場和商場面積大小相同。營業(yè)時間為早6點到晚10點。方便大宗購物。

3、購物環(huán)境。麥德龍主要針對的是企事業(yè)單位，目標客戶明確。當天市調時整個賣場人很少，賣場沒有促銷叫賣和試吃試飲。購物環(huán)境和超市的喧囂不同。采用水泥拋光地面不容易臟。

4、大包裝的產(chǎn)品（例如50支裝的奶茶，5kg裝的醬油，200支裝的綠箭口香糖）、成組商品、進口食品和酒窖是他家特色。尤其是紅酒，麥德龍有自己的紅酒進貨和生產(chǎn)渠道，專門的展示區(qū)域。

5、對于部分商品的處理。在入口處設立臨期商品展臺，將各品類集中放置，以買贈為主。

6、自有品牌。自有品牌商品種類多。在陳列上也是大量集中陳列，價位上很低。

7、生鮮商品陳列。肉制品的陳列有專門的區(qū)域儲存售賣，溫度上和賣場內其他商品不同。果蔬陳列豐滿，水果進口占比較多，有相應的產(chǎn)品說明。蔬菜非常的新鮮，品類上也有很多是我們超市不常見的，如迷迭香、薄荷葉等。對于部分商品保存和食用方法也有相應的介紹。

8、會員管理。門口有專門辦理會員卡的兩名員工。需要身份證復印件才能辦理。會員卡實行實名制，卡背面有超市的聯(lián)系電話，方便團購顧客購物。

9、促銷海報。麥德龍17周年慶（10.17-10.30）促銷主要以第二價半價和組合銷售（如同時購買收藏箱和竹炭除味包可以省3元等）為主。賣場內的商品廣告較少。

10.價格簽。商品價簽上標明含稅和無稅價格。所有商品已經(jīng)包含增值稅。陳列在貨架底層的商品，價簽和上層貨架的商品價簽放置在一起，不用顧客蹲下去看。對于部分陳列數(shù)量少，單品多，放置集中的商品。把實物的圖片展示旁邊附上價格簽，方便顧客了解價格。

11、商品陳列展示。對于單價較高的產(chǎn)品如品牌自行車，有相應的品牌證書和授權經(jīng)營許可。有部分商品展示有“溫馨提示”

12、入口處有消防疏散示意圖，和消防知識的KT板。

13、當天開了2個收銀臺。每個收銀處一名收銀員，一名協(xié)助收銀的。

14、部分產(chǎn)品我超市沒有經(jīng)營。

擴展閱讀：東鳳房地產(chǎn)市調分析總結1

東鳳房地產(chǎn)市場調查報告

調查時間：201*-2-26調查范圍：東鳳全鎮(zhèn)樓盤

東鳳在售項目分布圖：

麗景花園東御世家穗茵庭逸湖半島佛奧陽光花園

東鳳房地產(chǎn)發(fā)展概述：

1、起步晚、發(fā)展快、勢頭猛

東鳳鎮(zhèn)作為中山的邊陲小鎮(zhèn)，地域狹小，房地產(chǎn)的發(fā)展在中山并不搶眼。但隨著近年特色小家電基地的確立，和工業(yè)強鎮(zhèn)模式的推動，全鎮(zhèn)經(jīng)濟飛速發(fā)展，和北部的近臨佛山已經(jīng)確立起“珠三角西岸一極”戰(zhàn)略地位等多種有利條件的推動，東鳳房地產(chǎn)發(fā)展環(huán)境得到全面改善。由原有的老牌樓盤麗景花園、逸湖半島，演變成多家樓盤的強勢開發(fā)。

2、品牌開發(fā)商進駐，樓盤開發(fā)地帶集中。

東鳳目前在開發(fā)的幾個大型樓盤主要集中于東鳳大道和東阜大道所圍合成的“冂”內，該區(qū)為東鳳中心區(qū)，配套和設施成熟，北東鳳鎮(zhèn)鎮(zhèn)政府一帶為新行政中心帶，南部東鳳大橋

直通小欖車站僅5分鐘車程，可謂是東鳳房地產(chǎn)發(fā)展垂危的“天然海港”。

201*年年底，佛山地產(chǎn)大鱷佛奧地產(chǎn)正式進駐東鳳，圈地360畝，從而掀起了東鳳房地產(chǎn)發(fā)展的新一輪熱潮。

東鳳在售樓盤對比分析：

1、物業(yè)類型較全，小高層成主流：逸湖半島高層，18層，20%佛奧陽光花園東御世家金鳳灣畔穗茵庭12層，100%70%多層，6層，30%高層，18-24層，75%小高層，11層，90%小高層，小高層，11層，小高層，12層，80%別墅，20%多層，6層，10%小高層，5-10層，5%，在佛奧陽光花園調查中發(fā)現(xiàn)，其13層以上至18層的單位銷售非常不理想，驗證了鄉(xiāng)鎮(zhèn)樓盤開發(fā)定律：高層水土不服。老牌發(fā)展商逸湖半島在項目最后期計劃做2幢18層高層產(chǎn)品，和東御世家及多數(shù)發(fā)展商，做小高層規(guī)劃和多層規(guī)劃產(chǎn)品，是把握住當?shù)鼐幼×晳T。

2、樓盤定位差異大，面市產(chǎn)品多樣：

東鳳鎮(zhèn)在售樓盤戶型比例復式1%別墅6%一房6%五房10%二房17%一房二房三房四房五房復式三房37%別墅四房23%

從圖表看出，三房和四房是東鳳房地產(chǎn)市場戶型規(guī)劃的主流產(chǎn)品，兩種產(chǎn)品比例之和高達60%，這說明目前東鳳房地產(chǎn)市場發(fā)展逐漸向中大戶型轉變，以大五房、復式、別墅為主的享受消費型占到17%，市場定位有向高端客戶看好的趨勢。以一房和公寓為代表的小戶型，在工業(yè)區(qū)周邊尚有一定市場。（以上統(tǒng)計的戶型比例數(shù)據(jù)來源于五個樓盤的部分數(shù)據(jù)，供做參考）

樓盤一房二房三房

逸湖半島佛奧陽光花園東御世家麗景花園金鳳灣畔穗茵庭合計30128310001400201*0097168120208230150453998四房五房復式別墅合計15892280746210150015065040000210165201*4504201*6006152622815026563、開發(fā)商面臨資金壓力，201*年營銷高漲：

201*年5月前后，大盤逸湖半島第三期新一批和佛奧陽花園第二期均有單位推出，東御世家也有營銷活動，將形成新年的第一個高峰推售期，放量1000套左右。目前五大樓盤均采取了不同程度的優(yōu)惠活動：逸湖半島至2月底購第三期首批單位有96折優(yōu)惠，和贈送價值1萬元的名牌家電。佛奧陽光花園現(xiàn)場購房98折，兩人團購98折+99折，三人及以上團購98折+98折。東御世家98折金鳳灣畔穗茵庭96折+96折98折

4、樓價差距較大，推售策略較單一：均價比較逸湖半島4500元/佛奧陽光花園高層電梯均價3900元/；小高層3400元/東御世家電梯均價3700元/；樓梯3400元/3100-4000元/金鳳灣畔3500元/穗茵庭3200元/價格范圍3500-4700元/3200-4500元/3200-3700元/3000-3500元/

①逸湖半島、佛奧陽光花房樓盤售價漸漸拉近與周邊的小欖、古鎮(zhèn)樓盤價格的距離，②樓價差異較大，同是電梯小高層，成熟樓盤逸湖半島性價比要高，均價在區(qū)域樓盤中目前是最高的。

③在推售策略中，最注重的是開盤活動和戶外廣告。

5、外來客戶群構成主驅動器：

調查中反映，小欖、佛山客戶群受房價洼地效應影響，部分選擇在東鳳置業(yè)，兩地置業(yè)者約占整體50%左右，東鳳本鎮(zhèn)居民占到30%，外來其它置業(yè)者約占20%。外來客戶構成東鳳房地產(chǎn)市場消費的主動力。

附：東鳳五個主要在售樓盤資料

1、佛奧陽光花園：樓盤名稱售樓部情況物業(yè)類型佛奧陽光花園售樓部占地約500,中空高6米,雙層,裝修講究豪華,藤條椅、功能分區(qū),比較方便洽談。高層（28幢18層、3幢24層，共201*戶）；小高層（5幢5-10層，約300戶）；聯(lián)排別墅18幢，共150套）項目開發(fā)進度地理位置交通狀況發(fā)展商代理商銷售電話物業(yè)管理管理費占地面積建筑面積綠化率容積率總幢數(shù)/戶數(shù)入住率總車位數(shù)車位租售價工程進度入伙時套小區(qū)配套公建配套周邊配套建筑風格定位一房一廳本兩房兩廳綜合會所，大型湖景，音樂廣場，商業(yè)街、泳池、中英文雙語幼兒園地下車庫，全部實現(xiàn)人車分流；東鳳首個安裝管道煤氣樓盤；全部實現(xiàn)IC卡門禁制度小瀝小學，東鳳中學、壹加壹超市、東海學校、銀行、郵局等地中海風情豪宅90（僅在會所樓上和幾幢小高層規(guī)劃有）140、170200-258220-350第一期約300套帶大面積的轉角入戶花園、主臥帶書房設計、高層電梯均價3900元/，3600-4500元/，小高層3400元/，別墅均價6000元/封頂時套開盤時套開發(fā)第一期，兩幢18層高層電梯，第二期正在建中東鳳鎮(zhèn)東海五路28號（小瀝小學對面）離東鳳車站不遠，道路暢通、且東海路周邊為東鳳成熟的高檔住宅區(qū)和商業(yè)區(qū)，逸湖半島就在旁邊佛奧地產(chǎn)自銷0760-2782888，佛奧物業(yè)洋房1.8元/，別墅2元/，商鋪2.5元/360畝，分五期開發(fā)60萬32%2.8754幢/約2500戶在建中2500未售首期201*年6月第一期全面封頂?shù)谝黄谟?01*年1月1日開盤,第二期于201*年5月開盤期三房兩廳戶型比例別墅戶型合計戶型特點單價區(qū)間四房兩廳五房兩廳復式優(yōu)惠措施一房一廳銷售狀況兩房兩廳三房兩廳四房兩廳五房兩廳復式總體銷量客戶來源區(qū)域購房客戶主力年齡客戶主要職業(yè)客戶置業(yè)次數(shù)客戶購買目的客戶交通工具現(xiàn)場購房98折，兩人團購98折+99折，三人及以上團購98折+98折。一期60%左右小欖、東鳳、佛山、外來客戶35-50歲私企業(yè)主、廠企高管、政府公務員、教師、醫(yī)師2次、1次、多次自住、投資小車1、開發(fā)商良好的房地產(chǎn)開發(fā)背景和多年經(jīng)驗、雄厚實力。2、項目占地360多畝，容易形成規(guī)模開發(fā)效應，集中客戶；3、發(fā)展商從推廣、開發(fā)、建設全面推項目優(yōu)勢行精品開發(fā)策略、深耕細做，雖然進入東鳳市場晚，但影響并不亞于成熟樓盤逸湖半島。4、項目位于東鳳大橋側畔，離小欖車站僅5分鐘。5、社區(qū)配套齊全，注重做水景和園林1開發(fā)產(chǎn)品以大面積150-300單位為主，均帶大入戶花園、大陽臺，產(chǎn)品顯得項目劣勢較單一，不適合各種不同住戶愛好的客人選房�？偡績r高使中層客戶面受到較大限制。2產(chǎn)品目前表現(xiàn)出與小欖東鳳市場消費習慣不服，銷售不理想。營銷推廣手法商品房租賃情況小區(qū)商鋪租賃情況商鋪物業(yè)管理費備注1、201*年1月1日開盤活動、日報廣告、軟文炒作，2、各階段不同優(yōu)惠，3、東阜路燈旗廣告與戶外廣告尚未交樓尚未交樓尚未交樓

2、逸湖半島：樓盤名稱售樓部情況物業(yè)類型項目開發(fā)進度地理位置交通狀況發(fā)展商代理商

逸湖半島售樓部占地500,寬敞氣派,單層,分區(qū)；售樓員熱情,素質較高。小高層電梯（12層）；高層18層正開發(fā)第三期，第三期第一批單位含5幢12層電梯，一梯四戶，共230套；第二批6幢12層，一梯四戶、5幢12層電梯，二梯六戶，頂樓都為復式東鳳大橋右側橋下，東面為東海四路西面臨獅窖大橋有一入口,東面和南面各有一小區(qū)入口,交通方便.萬力房地產(chǎn)（美日集團大股東之一）自銷銷售電話物業(yè)管理管理費占地面積建筑面積綠化率容積率總幢數(shù)/戶數(shù)入住率總車位數(shù)車位租售價工程進度入伙時套封頂時套開盤時套2632888，潘美靜小姐萬力物業(yè)6樓以上1.6元/，6樓及以下每低一層減少0.1元/（含公用部分水電）300多畝，分六期開發(fā)25%2.2316幢/718戶第一期、第二期已經(jīng)基本上入住小車位租150元/月，售價9.9萬元/個第三期第一批均是現(xiàn)樓第三期第二批預期201*年5、6月開盤，3380元/起價第三期于201*年10月交樓東日商務酒店、超市（目前售樓部位置）、幼兒園、會所（西門）、商業(yè)街地下車庫小瀝小學，東鳳中學、壹加壹超市、東海學校、商業(yè)街維也納音樂之城4070116、1201*5-140240、280戶型注重方正實用、帶大陽臺均價4500元/，3500-4700元/至2月29日前購第三期首批單位有96折優(yōu)惠，和贈送價值1萬元的名牌家電第三期第一批銷售80%左右小區(qū)配套公建配套周邊配套建筑風格定位一房一廳本期戶型比例兩房兩廳三房兩廳四房兩廳五房兩廳復式別墅戶型合計戶型特點單價區(qū)間優(yōu)惠措施一房一廳銷售狀況兩房兩廳三房兩廳四房兩廳五房兩廳復式總體銷量客戶來源區(qū)域購房客戶主力年齡客戶主要職業(yè)客戶置業(yè)次數(shù)客戶購買目的客戶交通工具小欖、東鳳、佛山、外來客戶30-50歲醫(yī)師、教師、律師、白領，企業(yè)中高層管理人員和技術人員1次、2次自住為主，少量投資小車、摩托車1、開發(fā)商較好的本土品牌和人脈。2、樓盤規(guī)模較大，已經(jīng)開發(fā)到第三期，目項目優(yōu)勢前來說是東鳳、小欖市場比較成熟的住宅品牌。3、產(chǎn)品注重中層消費客戶的需求。4、項目位置優(yōu)越，周邊配套俱全。項目劣勢營銷推廣手法商品房租賃情況小區(qū)商鋪租賃情況商鋪物業(yè)管理費備注1、售價相對比同區(qū)域樓盤高出一大截。2、產(chǎn)品開發(fā)周期過長，前期產(chǎn)品顯得陳舊，影響樓盤檔次

3、東御世家：樓盤名稱售樓部情況物業(yè)類型項目開發(fā)進度地理位置交通狀況發(fā)展商代理商銷售電話物業(yè)管理管理費占地面積建筑面積綠化率容積率總幢數(shù)/戶數(shù)入住率總車位數(shù)車位租售價

東御世家售樓部裝修一般多層4幢（6層）、小高層12幢（11層）正在銷售第一期(含4幢電梯\\4幢樓梯)東海二路處在東海路與東阜路交匯之處,交通方便大俊置業(yè)自銷2782222安信物業(yè)多層0.7元/,電梯1.3元/29673.1,分二期開發(fā)8314035%2.816幢/540戶尚在建約600個工程進度封頂時套開盤時套入伙時套小區(qū)配套公建配套周邊配套建筑風格定位一房一廳第一期交樓時間201*年10月第一期已經(jīng)開盤半地下車庫東鳳郵局、銀行、超市獻給成就非凡的你78，20套，9.5%104-131，150套,71.4%140，40套,19.0%210套，100%帶大觀景陽臺、房型方正、大客廳樓梯均價3400元/；電梯均價3700元/目前購房享有98折2套22套4套共銷售28套，銷售率13%小欖、東鳳為主30-45工薪、技術人員、年輕人為主1次自住摩托車、小車1、產(chǎn)品設計以實用型戶型為主，針對中層置業(yè)客戶，注重實用得房率，置業(yè)門檻相對比同區(qū)域部分樓盤要低。2、地段優(yōu)越、配套成熟。1、相對佛奧陽光花園與逸湖半島來說項目較小，難形成規(guī)模上的優(yōu)勢。目前僅看見戶外廣告、工地圍檔廣告未交樓本期戶型比例兩房兩廳三房兩廳四房兩廳五房兩廳復式別墅戶型合計戶型特點單價區(qū)間優(yōu)惠措施一房一廳銷售狀況兩房兩廳三房兩廳四房兩廳五房兩廳復式總體銷量客戶來源區(qū)域購房客戶主力年齡客戶主要職業(yè)客戶置業(yè)次數(shù)客戶購買目的客戶交通工具項目優(yōu)勢項目劣勢營銷推廣手法商品房租賃情況小區(qū)商鋪租賃情況商鋪物業(yè)管理費備注一期商鋪62個，32-87，尚未售未售

4、麗景花園五期金鳳灣畔：樓盤名稱售樓部情況物業(yè)類型項目開發(fā)進度地理位置交通狀況發(fā)展商代理商銷售電話物業(yè)管理管理費占地面積建筑面積綠化率容積率總幢數(shù)/戶數(shù)入住率總車位數(shù)車位租售價工程進度入伙時套小區(qū)配套公建配套周邊配套建筑風格定位本期戶型比例一房一廳兩房兩廳三房兩廳四房兩廳五房兩廳第五期于201*年5月全面交樓�；@球場、兒童娛樂場、泳池地面車庫門前公園、東鳳鎮(zhèn)政府、超市、市場等。96123-133160封頂時套開盤時套麗景花園五期金鳳灣畔售樓部很小，3名售樓員給人感覺很隨意4幢12層電梯（10座），一梯四房、一梯三戶已經(jīng)成功開發(fā)前四期產(chǎn)品東阜路東鳳鎮(zhèn)政府對面靠近東阜路，交通比較方便新天地房地產(chǎn)自銷2629688，李研興小姐1.5元/項目總占地較大,約300畝25萬4幢/450戶一期至四期已經(jīng)入住本期配有地下車位200個，地面300個第五期第一、二幢目前是現(xiàn)樓銷售復式別墅戶型合計戶型特點單價區(qū)間優(yōu)惠措施一房一廳銷售狀況兩房兩廳三房兩廳四房兩廳五房兩廳復式總體銷量客戶來源區(qū)域購房客戶主力年齡客戶主要職業(yè)客戶置業(yè)次數(shù)客戶購買目的客戶交通工具450戶3500元/96折+96折從售樓員處詢問判斷，本期銷售不理想，最高至20%東鳳、小欖30-50工薪1次自住摩托車、小車目前是東鳳最成熟的地產(chǎn)項目，前期銷售速度均比較快；且項目位置優(yōu)項目優(yōu)勢越，地處東阜大道東鳳鎮(zhèn)政府對面，周邊是東鳳新發(fā)展行政中心，樓盤升值潛力較大。項目劣勢營銷推廣手法商品房租賃情況小區(qū)商鋪租賃情況商鋪物業(yè)管理費備注市場定位注重實用,針對普通中層客戶,樓盤品質感不強。開發(fā)商安排的營銷人員，整合營銷意識淡薄，現(xiàn)場銷售氣氛不好。

5、穗茵庭：樓盤名稱售樓部情況物業(yè)類型項目開發(fā)進度地理位置交通狀況穗茵庭售樓部一般多層、小高層，共22幢，11幢-6層，11幢-12層目前在銷售第一期現(xiàn)樓，第二期部分單位在建。東阜路與和穗路交匯處（富華電器工業(yè)城對面）交通方便，離阜沙和東鳳中心區(qū)僅10分鐘車程發(fā)展商代理商銷售電話物業(yè)管理管理費占地面積建筑面積綠化率容積率總幢數(shù)/戶數(shù)入住率總車位數(shù)車位租售價工程進度入伙時套小區(qū)配套公建配套周邊配套建筑風格定位一房一廳本期戶型比例別墅戶型合計戶型特點單價區(qū)間優(yōu)惠措施一房一廳銷售狀況兩房兩廳三房兩廳四房兩廳五房兩廳兩房兩廳三房兩廳四房兩廳五房兩廳復式封頂時套開盤時套明遠房地產(chǎn)有限公司合和逸富地產(chǎn)代理有限公司8838916，何杞興先生樓梯0.7元/約70畝22幢/600套在建第一期已經(jīng)是現(xiàn)樓40-7080-95100-1201*06003200元/復式總體銷量客戶來源區(qū)域購房客戶主力年齡客戶主要職業(yè)客戶置業(yè)次數(shù)客戶購買目的客戶交通工具項目優(yōu)勢項目劣勢營銷推廣手法商品房租賃情況小區(qū)商鋪租賃情況商鋪物業(yè)管理費備注周邊星達工業(yè)園、富華電器城工薪族、外來投資買家30-40工薪層1次自住、投資摩托車置業(yè)門檻低，位置靠近東阜路項目較小，且定位主要針對周邊工業(yè)區(qū)人群，缺乏配套設施。樓盤也缺乏品質感。代理商品質意識不強，營銷弱勢，樓盤競爭力不強。

6、天乙華庭：由于本盤位于東鳳北部同安一帶，本次踩盤暫未觸及。

美好物業(yè)策劃部市場組201*年3月3日

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