房地產(chǎn)稅基評(píng)估的程序、方法、參數(shù)選擇和估價(jià)報(bào)告

房地產(chǎn)稅基評(píng)估的程序、方法、參數(shù)選擇和估價(jià)報(bào)告根據(jù)稅基評(píng)估的特點(diǎn)和要求，房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估程序、方法和參數(shù)選擇等應(yīng)當(dāng)從下列幾個(gè)方面進(jìn)行完善：

(一)進(jìn)行計(jì)稅價(jià)格評(píng)估的情形

現(xiàn)行相關(guān)稅法規(guī)定以下情形要進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估：一是需要確定房地產(chǎn)原值的，比如土地增值稅中扣除項(xiàng)目的確定、房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅中對(duì)房產(chǎn)原值進(jìn)行確定；二是隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估；三是扣除金額無(wú)法獲得的，如所得稅、土地增值稅中需要對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行扣除，但又無(wú)法獲得的情形；四是交易價(jià)格明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由的，如契稅條例規(guī)定這種情形由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。

未來(lái)房地產(chǎn)稅制改革要開征的物業(yè)稅，屬保有環(huán)節(jié)、以房地產(chǎn)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)的稅種，則更需要定期對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。但各個(gè)國(guó)家和地區(qū)規(guī)定的期間不同，有的以3年為期，有的以2年為期，少量的以1年為期。

(二)確定估價(jià)主體

國(guó)外及我國(guó)香港地區(qū)的房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估一般由專門的機(jī)構(gòu)

負(fù)責(zé)，比如英國(guó)的總估價(jià)師辦公室、香港的差餉物業(yè)估價(jià)署等。與一般政府機(jī)構(gòu)不同的是，這些機(jī)構(gòu)實(shí)行首席評(píng)估師負(fù)責(zé)制，職能范圍上以計(jì)稅價(jià)格評(píng)估為主，但有的也有發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)信息職能。比如香港差餉物業(yè)估價(jià)署定期發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告就成為香港房市的重要指南。有些還擁有對(duì)社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理職能，這就類似于房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)職能。

具體的房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)，有的自己進(jìn)行，有的通過(guò)訂立民事合同的方式，委托社會(huì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

(三)搜集相關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估信息

主要包括估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料，相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人納稅信息、財(cái)產(chǎn)類別、所有權(quán)變動(dòng)、建筑種類、土地類別、房屋種類和數(shù)量、動(dòng)態(tài)的房屋改造信息等。其來(lái)源渠道主要由房地產(chǎn)管理部門、納稅評(píng)估機(jī)構(gòu)、納稅人的納稅申報(bào)三個(gè)途徑。

(四)明確每次計(jì)稅價(jià)格估價(jià)基本事項(xiàng)

包括明確估價(jià)目的，即用于對(duì)房地產(chǎn)哪一個(gè)相關(guān)稅種進(jìn)行課征；明確估價(jià)對(duì)象，包括明確估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況，區(qū)域范圍；明確估價(jià)時(shí)

點(diǎn)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估稅種確定，比如常年課征的稅種(如物業(yè)稅)應(yīng)通過(guò)法律、法規(guī)的形式實(shí)現(xiàn)確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)；而其他一次性課征的稅種，如契稅、營(yíng)業(yè)稅應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人實(shí)際交易的時(shí)間確定時(shí)點(diǎn)；時(shí)點(diǎn)要精確到日。

(五)擬定計(jì)稅價(jià)格評(píng)估作業(yè)方案并進(jìn)行初步評(píng)估

一是根據(jù)不同稅種的要求選擇擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法，比如對(duì)房產(chǎn)稅原值估價(jià)需要用重置成本法，營(yíng)業(yè)稅估價(jià)主要應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)法；二是調(diào)查搜集評(píng)估所需資料；三是預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)，擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。

在上述基礎(chǔ)上對(duì)評(píng)估對(duì)象的計(jì)稅價(jià)格進(jìn)行初步評(píng)估。

(六)實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象。

雖然海量納稅評(píng)估信息和年度納稅評(píng)估，能在很大程度上保證評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，但由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然環(huán)境和被評(píng)估對(duì)象自身變化等因素，仍然有可能導(dǎo)致計(jì)稅價(jià)值變動(dòng)。所以估價(jià)人員必須到計(jì)稅房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)，親身感受估價(jià)對(duì)象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價(jià)對(duì)象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)。

(七)確定估價(jià)結(jié)果撰寫估價(jià)報(bào)告

確定估價(jià)結(jié)果和撰寫估價(jià)報(bào)告是任何計(jì)稅價(jià)格評(píng)估的最終目的。一份合格的計(jì)稅價(jià)格評(píng)估報(bào)告應(yīng)至少包括如下內(nèi)容：

1、說(shuō)明征稅對(duì)象的納稅人、征管機(jī)關(guān)的名稱；

2、說(shuō)明具體的稅種及其特定征收管理要求；

3、說(shuō)明征稅對(duì)象評(píng)估的對(duì)象和范圍；

4、評(píng)估任務(wù)的分析和方法選擇；

5、說(shuō)明評(píng)估目的和基準(zhǔn)日；

6、定義征稅對(duì)象價(jià)值類型；

7、列出評(píng)估方法及重要參數(shù)確定依據(jù)和過(guò)程，修正類似征稅對(duì)象所需注意的事項(xiàng)；

8、說(shuō)明評(píng)估結(jié)論；

9、重要的聲明，包括遺漏事項(xiàng)和未確定事項(xiàng)。

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房地產(chǎn)稅基評(píng)估的程序、方法、參數(shù)選擇和估價(jià)報(bào)告

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時(shí)間：201*-12-1017:15:00作者：待查來(lái)源：待查

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根據(jù)稅基評(píng)估的特點(diǎn)和要求，房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估程序、方法和參數(shù)選擇等應(yīng)當(dāng)從下列幾個(gè)方面進(jìn)行完善：

(一)進(jìn)行計(jì)稅價(jià)格評(píng)估的情形

現(xiàn)行相關(guān)稅法規(guī)定以下情形要進(jìn)行房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估：一是需要確定房地產(chǎn)原值的，比如土地增值稅中扣除項(xiàng)目的確定、房產(chǎn)稅和房地產(chǎn)稅中對(duì)房產(chǎn)原值進(jìn)行確定；二是隱瞞、虛報(bào)房地產(chǎn)成交價(jià)格的，由評(píng)估機(jī)構(gòu)參照同類房地產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格進(jìn)行評(píng)估；三是扣除金額無(wú)法獲得的，如所得稅、土地增值稅中需要對(duì)房地產(chǎn)相關(guān)費(fèi)用進(jìn)行扣除，但又無(wú)法獲得的情形；四是交易價(jià)格明顯偏低又無(wú)正當(dāng)理由的，如契稅條例規(guī)定這種情形由征收機(jī)關(guān)參照市場(chǎng)價(jià)格核定。

未來(lái)房地產(chǎn)稅制改革要開征的物業(yè)稅，屬保有環(huán)節(jié)、以房地產(chǎn)價(jià)值為計(jì)稅依據(jù)的稅種，則更需要定期對(duì)不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。但各個(gè)國(guó)家和地區(qū)規(guī)定的期間不同，有的以3年為期，有的以2年為期，少量的以1年為期。

(二)確定估價(jià)主體

國(guó)外及我國(guó)香港地區(qū)的房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估一般由專門的機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)，比如英國(guó)的總估價(jià)師辦公室、香港的差餉物業(yè)估價(jià)署等。與一般政府機(jī)構(gòu)不同的是，這些機(jī)構(gòu)實(shí)行首席評(píng)估師負(fù)責(zé)制，職能范圍上以計(jì)稅價(jià)格評(píng)估為主，但有的也有發(fā)布房地產(chǎn)市場(chǎng)信息職能。比如香港差餉物業(yè)估價(jià)署定期發(fā)布的房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告就成為香港房市的重要指南。有些還擁有對(duì)社會(huì)評(píng)估機(jī)構(gòu)的管理職能，這就類似于房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)職能。

具體的房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格評(píng)估業(yè)務(wù)，有的自己進(jìn)行，有的通過(guò)訂立民事合同的方式，委托社會(huì)房地產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。

(三)搜集相關(guān)房地產(chǎn)評(píng)估信息

主要包括估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格有影響的資料，相關(guān)房地產(chǎn)交易、成本、收益實(shí)例資料，房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人納稅信息、財(cái)產(chǎn)類別、所有權(quán)變動(dòng)、建筑種類、土地類別、房屋種類和數(shù)量、動(dòng)態(tài)的房屋改造信息等。其來(lái)源渠道主要由房地產(chǎn)管理部門、納稅評(píng)估機(jī)構(gòu)、納稅人的納稅申報(bào)三個(gè)途徑。

(四)明確每次計(jì)稅價(jià)格估價(jià)基本事項(xiàng)

包括明確估價(jià)目的，即用于對(duì)房地產(chǎn)哪一個(gè)相關(guān)稅種進(jìn)行課征；明確估價(jià)對(duì)象，包括明確估價(jià)對(duì)象權(quán)益狀況，區(qū)域范圍；明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)根據(jù)估稅種確定，比如常年課征的稅種(如物業(yè)稅)應(yīng)通過(guò)法律、法規(guī)的形式實(shí)現(xiàn)確定估價(jià)時(shí)點(diǎn)；而其他一次性課征的稅種，如契稅、營(yíng)業(yè)稅應(yīng)當(dāng)以當(dāng)事人實(shí)際交易的時(shí)間確定時(shí)點(diǎn)；時(shí)點(diǎn)要精確到日。(五)擬定計(jì)稅價(jià)格評(píng)估作業(yè)方案并進(jìn)行初步評(píng)估

一是根據(jù)不同稅種的要求選擇擬采用的估價(jià)技術(shù)路線和估價(jià)方法，比如對(duì)房產(chǎn)稅原值估價(jià)需要用重置成本法，營(yíng)業(yè)稅估價(jià)主要應(yīng)當(dāng)采用市場(chǎng)法；二是調(diào)查搜集評(píng)估所需資料；三是預(yù)計(jì)所需的時(shí)間、人力、經(jīng)費(fèi)，擬定作業(yè)步驟和作業(yè)進(jìn)度。

在上述基礎(chǔ)上對(duì)評(píng)估對(duì)象的計(jì)稅價(jià)格進(jìn)行初步評(píng)估。

(六)實(shí)地查勘估價(jià)對(duì)象。

雖然海量納稅評(píng)估信息和年度納稅評(píng)估，能在很大程度上保證評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確性，但由于區(qū)域經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、自然環(huán)境和被評(píng)估對(duì)象自身變化等因素，仍然有可能導(dǎo)致計(jì)稅價(jià)值變動(dòng)。所以估價(jià)人員必須到計(jì)稅房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)，親身感受估價(jià)對(duì)象的位置、周圍環(huán)境、景觀的優(yōu)劣，查勘估價(jià)對(duì)象的外觀、建筑結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備等狀況，并對(duì)事先收集的有關(guān)估價(jià)對(duì)象的坐落、四至、面積、產(chǎn)權(quán)等資料進(jìn)行核實(shí)。

(七)確定估價(jià)結(jié)果撰寫估價(jià)報(bào)告

確定估價(jià)結(jié)果和撰寫估價(jià)報(bào)告是任何計(jì)稅價(jià)格評(píng)估的最終目的。一份合格的計(jì)稅價(jià)格評(píng)估報(bào)告應(yīng)至少包括如下內(nèi)容：

1、說(shuō)明征稅對(duì)象的納稅人、征管機(jī)關(guān)的名稱；

2、說(shuō)明具體的稅種及其特定征收管理要求；

3、說(shuō)明征稅對(duì)象評(píng)估的對(duì)象和范圍；

4、評(píng)估任務(wù)的分析和方法選擇；

5、說(shuō)明評(píng)估目的和基準(zhǔn)日；

6、定義征稅對(duì)象價(jià)值類型；

7、列出評(píng)估方法及重要參數(shù)確定依據(jù)和過(guò)程，修正類似征稅對(duì)象所需注意的事項(xiàng)；

8、說(shuō)明評(píng)估結(jié)論；

9、重要的聲明，包括遺漏事項(xiàng)和未確定事項(xiàng)。

（三）加強(qiáng)中小企業(yè)管理，做實(shí)核定文章

賬證不健全的中小企業(yè)往往通過(guò)隱匿應(yīng)稅收入、虛增成本費(fèi)用的方式侵蝕所得稅稅基。因此，必須提高查賬征收界定門檻，加強(qiáng)中小企業(yè)所得稅核定征收力度。1、準(zhǔn)確界定征收方式。嚴(yán)格按照《征管法》、《企業(yè)所得稅法》和現(xiàn)行企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度的有關(guān)規(guī)定，準(zhǔn)確界定企業(yè)賬務(wù)不規(guī)范情況下的征收方式。即：凡是沒(méi)有材料賬及庫(kù)存商品賬的、實(shí)現(xiàn)收入結(jié)轉(zhuǎn)不及時(shí)的、沒(méi)有財(cái)務(wù)報(bào)表或賬表不符的、不能做到賬目日清月結(jié)的、未按規(guī)定設(shè)置賬簿的、不能如實(shí)反映企業(yè)財(cái)務(wù)情況和經(jīng)營(yíng)成果的、不能及時(shí)將本企業(yè)財(cái)務(wù)制度或財(cái)務(wù)、會(huì)計(jì)處理方法報(bào)送稅務(wù)機(jī)關(guān)備案的、發(fā)生業(yè)務(wù)無(wú)法取得發(fā)票且金額占到成本費(fèi)用總額10%（含）以上的，一律認(rèn)定為賬目混亂、賬務(wù)混亂，實(shí)行核定征收。

2、合理確定稅負(fù)標(biāo)準(zhǔn)。通過(guò)掌握企業(yè)機(jī)器數(shù)量、用工、用電、用料等關(guān)鍵生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)數(shù)據(jù)，測(cè)算企業(yè)收入水平、材料耗用、投入產(chǎn)出比，切實(shí)掌握納稅人的收入盈利水平，合理確定納稅人稅負(fù)標(biāo)準(zhǔn)。

3、抓好巡查環(huán)節(jié)，減少核定征收偏差度。對(duì)實(shí)行核定征收的企業(yè)，不能“一核了之”，要嚴(yán)格按照核定征收額進(jìn)行征收，并通過(guò)日常巡查，隨時(shí)掌握核定征收企業(yè)所得稅納稅人的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況，用工、用電、用料變動(dòng)情況，防止企業(yè)人為調(diào)節(jié)收入以規(guī)避稅收。

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