個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)案例分析報(bào)告

個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)案例分析報(bào)告

一、含義概述

個(gè)人住房貸款是商業(yè)銀行的主要資產(chǎn)業(yè)務(wù)之一，是指商業(yè)銀行向借款人開(kāi)放的、用于借款人購(gòu)買(mǎi)住房的貸款。商業(yè)銀行為降低風(fēng)險(xiǎn)，個(gè)人住房貸款都要求用借款人購(gòu)買(mǎi)的住房作抵押，所以個(gè)人住房貸款是一種典型的抵押貸款。二、發(fā)展歷程

1、個(gè)人住房貸款的初步開(kāi)展

1985年中國(guó)建設(shè)銀行深圳分行首筆個(gè)人住房貸款的發(fā)放，揭開(kāi)了我國(guó)開(kāi)展個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的序幕。1990年，廣東省江門(mén)市、佛山市等地借鑒香港的樓宇“按揭”方式，推出“供樓”貸款業(yè)務(wù)。

1992年建設(shè)銀行率先開(kāi)辦職工購(gòu)建房抵押貸款業(yè)務(wù)和公積金個(gè)人貸款業(yè)務(wù)，全面進(jìn)入了消費(fèi)信貸業(yè)務(wù)的階段。

1995年中國(guó)建設(shè)銀行下發(fā)了《中國(guó)建設(shè)銀行國(guó)家安居工程住房抵押貸款暫行辦法》。

2、個(gè)人住房貸款的暫停與恢復(fù)

1996年中國(guó)人民銀行下發(fā)通知，未經(jīng)國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)各金融機(jī)構(gòu)不得擅自開(kāi)辦抵押貸款。在接到人民銀行通知后，各金融機(jī)構(gòu)在一段時(shí)間內(nèi)停辦了個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)。

個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)自1996年9月以來(lái)暫停7個(gè)月后重新在全國(guó)全面推開(kāi)，標(biāo)志著個(gè)人住房貸款發(fā)展進(jìn)入一個(gè)新的階段。3、個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的高速發(fā)展

1996年以來(lái)中國(guó)人民銀行多次下調(diào)個(gè)人住房貸款利率，政策的寬松使我國(guó)的個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)得到了極大的發(fā)展，貸款余額不斷增長(zhǎng)，規(guī)模不斷擴(kuò)大。

201*年以來(lái)建設(shè)銀行基本形成了個(gè)人住房貸款的基本框架和制度依據(jù)，并在全國(guó)開(kāi)始實(shí)施個(gè)人住房貸款“樂(lè)得家”品牌戰(zhàn)略。三、規(guī)模發(fā)展

1、201*年建行個(gè)人貸款余額超萬(wàn)億，新增住房貸款占個(gè)貸比例的98%。建行個(gè)人貸款增長(zhǎng)32.49%至10884.59億元，占客戶貸款和墊款總額的比例為22.58%；其中個(gè)人住房貸款增長(zhǎng)41.35%至8525.31億元。

2、截止到201*年，建行累計(jì)歸集住房公積金超過(guò)2.6萬(wàn)億元，累計(jì)服務(wù)1億職工，向800多萬(wàn)職工家庭發(fā)放公積金個(gè)人貸款，總金額超過(guò)1萬(wàn)億元，為住房公積金制度的發(fā)展和百姓安居提供了強(qiáng)有力的金融支持。截至201*年6月末，建行已與全國(guó)330多個(gè)設(shè)區(qū)城市的1700多家公積金管理機(jī)構(gòu)建立了密切的業(yè)務(wù)合作關(guān)系，為100多萬(wàn)個(gè)繳存單位和4000多萬(wàn)職工個(gè)人提供金融服務(wù)。建行在201*年工作會(huì)議中指出，將重點(diǎn)支持首套住房消費(fèi)，提高再住房的貸款首付比例和貸款利率，抑制投機(jī)性購(gòu)房。

3、截至201*年6月末，建行此類(lèi)貸款余額達(dá)14040.48億元，增幅為6.94%，余額、新增額均居同業(yè)第一。至7月末，該行已累計(jì)投放個(gè)人住房貸款3萬(wàn)億元，余額超過(guò)15000億元。201*年建行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)繼續(xù)重點(diǎn)支持百姓自住購(gòu)房的需求。

4、目前，第二套房貸首付要求不得低于60%，銀行貸款利率不得低于基準(zhǔn)利率的1.1倍，建行已暫停對(duì)第三套或第三套以上的住房發(fā)放貸款。四、業(yè)務(wù)類(lèi)型

1、個(gè)人住房按揭貸款：是指中國(guó)建設(shè)銀行用信貸資金向大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)購(gòu)買(mǎi)、建造、大修各類(lèi)型住房的自然人發(fā)放的貸款。

2、個(gè)人再交易住房貸款：是指中國(guó)建設(shè)銀行用信貸資金向大陸境內(nèi)城鎮(zhèn)住房二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買(mǎi)各類(lèi)型再次交易的住房自然人發(fā)放的貸款，俗稱“二手房貸款”。

3、公積金個(gè)人住房貸款：是指建設(shè)銀行接受住房公積金管理中心的委托，向借款人提供公積金個(gè)人住房貸款。其特點(diǎn)是貸款利率低，期限長(zhǎng)，有效地緩解了借款人的還款壓力。

4、個(gè)人住房組合貸款：是指對(duì)按時(shí)足額繳存住房公積金的自然人在購(gòu)買(mǎi)、建造、大修各類(lèi)型住房時(shí)，中國(guó)建設(shè)銀行同時(shí)為其發(fā)放公積金個(gè)人住房貸款和自營(yíng)性個(gè)人住房貸款而形成的特定貸款組合。

5、個(gè)人商業(yè)用房貸款：是指中國(guó)建設(shè)銀行用信貸資金向購(gòu)買(mǎi)各種類(lèi)型商業(yè)用房的自然人發(fā)放的貸款。

6、個(gè)人住房抵押額度貸款：是指建設(shè)銀行用信貸資金向借款人發(fā)放的、以借款人自有住房作最高額抵押、在貸款額度有效期間和可用額度內(nèi)可多次支用的貸款。五、主要風(fēng)險(xiǎn)

1、宏觀經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)：國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)導(dǎo)向?qū)⒂绊懙缴虡I(yè)銀行個(gè)人住房貸款的發(fā)展，而且對(duì)貸款銀行存量資產(chǎn)的質(zhì)量將產(chǎn)生致命的影響。

2、利率風(fēng)險(xiǎn)：市場(chǎng)利率變動(dòng)給銀行利益帶來(lái)的不確定性。3、房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)：是個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的重要決定因素。4、法律風(fēng)險(xiǎn)：法律政策對(duì)銀行的不利。5、借款人風(fēng)險(xiǎn)：支付風(fēng)險(xiǎn)和信用風(fēng)險(xiǎn)。

6、開(kāi)發(fā)商風(fēng)險(xiǎn)：經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)和營(yíng)銷(xiāo)風(fēng)險(xiǎn)。

7、銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)：a.貸前調(diào)查不嚴(yán)格，受理個(gè)人住房貸款時(shí)對(duì)開(kāi)發(fā)商的資信評(píng)估不充分。b.內(nèi)部控制不完善，貸款管理力度不夠。c.法律意識(shí)不強(qiáng)。

8.其他不可抗力風(fēng)險(xiǎn)六、避險(xiǎn)對(duì)策

1、健全社會(huì)環(huán)境方面的對(duì)策

（1）完善社會(huì)信用環(huán)境：建立個(gè)人信用評(píng)級(jí)制度是防范貸款風(fēng)險(xiǎn)和發(fā)展個(gè)人住房貸款的主要任務(wù)和基本前提。

（2）完善社會(huì)保障制度：“執(zhí)行難、變現(xiàn)難”是銀行行使抵押權(quán)時(shí)普遍遇到的問(wèn)題，如果國(guó)家建立了一套健全的社會(huì)保障體系，銀行的利益便可得到保障。

2、健全金融環(huán)境方面的對(duì)策

（1）住宅抵押貸款證券化：就是把金融機(jī)構(gòu)發(fā)放的住房抵押貸款轉(zhuǎn)化為抵押貸款證券（主要是債權(quán)），然后通過(guò)在資本市場(chǎng)上出售這些證券給市場(chǎng)投資者以融通資金，并使住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分散為由眾多投資者承擔(dān)。

（2）發(fā)展房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)金融：能夠有效地實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)，完善房地產(chǎn)金融體系。3、健全政策環(huán)境方面的對(duì)策

（1）成立個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)：直接為個(gè)人住房貸款保險(xiǎn)或者為住宅抵押貸款債券進(jìn)行保險(xiǎn)，可以保證個(gè)人住房抵押貸款證券化的順利實(shí)施。

（2）建立個(gè)人信用系統(tǒng)：通過(guò)行政力量，打破數(shù)據(jù)源單位的限制，建立公共的數(shù)據(jù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)征信數(shù)據(jù)共享，為個(gè)人信用評(píng)估公司進(jìn)行信用評(píng)分和增值服務(wù)創(chuàng)造便利的條件。

（3）完善固定利率抵押貸款方式：即貸款在整個(gè)貸款期限內(nèi)保持不變，每月以等額資金償還貸款本息。

（4）制定商品房指導(dǎo)價(jià)：政府職能部門(mén)應(yīng)制定商品房指導(dǎo)價(jià)，防止炒地皮現(xiàn)象的發(fā)生，降低商品房的成本，推動(dòng)個(gè)人住房消費(fèi)貸款的發(fā)展。

（5）完善公積金政策：住房公積金是一種專(zhuān)款專(zhuān)用的長(zhǎng)期住房?jī)?chǔ)蓄資金，是在職職工工資的一部分，用于職工在職期間購(gòu)、建、大中修自住住房以及支付房租等住房方面的消費(fèi)。4、建設(shè)銀行自身建設(shè)

（1）加大集資和市場(chǎng)研究力度：增加個(gè)人存款的攬儲(chǔ)能力，擴(kuò)大貸款資金來(lái)源，爭(zhēng)取地方住房資金、住房公積金的專(zhuān)戶存款，盡可能地縮小“借短貸長(zhǎng)”資金結(jié)構(gòu)不合理的差距，從而擴(kuò)大利差收入。

（2）拓展銀行信貸產(chǎn)品：實(shí)施還款方式和利率的創(chuàng)新，以適應(yīng)不同年齡不同收入群體的需要。

（3）嚴(yán)格的內(nèi)控制度：銀行內(nèi)部要有嚴(yán)格的內(nèi)控制度和獎(jiǎng)懲制度，信貸人員要有高度的責(zé)任感，要嚴(yán)格審查貸款手續(xù)，切實(shí)避免開(kāi)發(fā)商利用個(gè)人住房貸款套貸的現(xiàn)象發(fā)生。

（4）抵押物的風(fēng)險(xiǎn)防范：規(guī)范抵押物的估價(jià)行為和相關(guān)的管理手續(xù)。

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案例2：個(gè)人房屋貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警再度升級(jí)

一、背景資料

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)高度依賴銀行資金，而房貸業(yè)務(wù)也一直是商業(yè)銀行信貸投放的重點(diǎn)。銀行一頭擔(dān)著房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)貸款，一頭擔(dān)著個(gè)人住房貸款，任何一頭出問(wèn)題，最終承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失的都只能是銀行。如果不重視潛在的風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)防范和化解風(fēng)險(xiǎn)，銀行的"隱憂"就會(huì)變成"真憂"，到時(shí)淪為"房東"的恐怕就不止一家銀行了……

在上海浦東發(fā)展銀行巨額虛假按揭案被媒體廣泛披露后，6月9日浦發(fā)行正式就此作出回應(yīng)，承認(rèn)其上海分行陸家嘴支行在辦理個(gè)人住房按揭貸款中存在違規(guī)操作問(wèn)題，導(dǎo)致部分房產(chǎn)抵押登記不真實(shí)，涉及貸款32筆，金額1.26億元。浦發(fā)行強(qiáng)調(diào)，由于立即采取了果斷措施，目前并沒(méi)有造成貸款損失�；蛟S對(duì)浦發(fā)行來(lái)說(shuō)，此事已告一段落，但由此引發(fā)的思索則剛剛開(kāi)始。

據(jù)相關(guān)報(bào)道，在201*年至201*年間，浦發(fā)行發(fā)放的與同一人有關(guān)的住房貸款竟達(dá)91筆，金額估計(jì)在4億元左右，而且一家小小的支行在其中竟占了89筆；更令人疑惑的是，能夠擺脫層層監(jiān)控的問(wèn)題貸款竟有32筆之多。雖然"巨額虛假按揭"的發(fā)現(xiàn)緣于銀行的內(nèi)審，但事出總歸有因，這不能不令人對(duì)浦發(fā)行的風(fēng)險(xiǎn)控制感到擔(dān)憂。更令人難以輕松的是，有業(yè)內(nèi)人士擔(dān)心目前暴露的問(wèn)題貸款可能只是冰山一角，正如浦發(fā)行一內(nèi)部人士也曾表示"我們只是一小部分"。倘若果如其言，那么，個(gè)人房貸目前的風(fēng)險(xiǎn)狀況到底如何，是不是像銀行所一慣表示的那么樂(lè)觀，便被打上了一個(gè)不小的問(wèn)號(hào)！

前不久，上海銀監(jiān)局發(fā)布了201*年中資銀行房貸分析報(bào)告，報(bào)告指出銀行個(gè)人房貸有貸款規(guī)模掉頭向下，不良貸款卻掉頭向上的趨勢(shì)，顯示出個(gè)人房貸業(yè)務(wù)在風(fēng)險(xiǎn)控制上的確存在著不小的隱憂。據(jù)該份報(bào)告統(tǒng)計(jì)，至201*年12月末，上海中資銀行的個(gè)人住房不良貸款余額為15.48億元，比調(diào)控前的3月末增加了4.41億元，比上年末增加5.58億元，基本呈逐月遞增的態(tài)勢(shì)。至201*年12月末，個(gè)人住房不良貸款率為0.58%，比3月末上升0.17個(gè)百分點(diǎn)，升幅明顯。與上年末相比，銀行房貸違約客戶及違約筆數(shù)的增幅均超過(guò)了50%以上，而且包括房貸、車(chē)貸在內(nèi)的零售貸款交叉違約也呈"雙升"趨勢(shì)，其中有單個(gè)客戶最多違約筆數(shù)高達(dá)10筆。

在商業(yè)銀行中，個(gè)人住房貸款被公認(rèn)為是最優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，且不良率處在可以接受的程度上，這也是近年來(lái)個(gè)人房貸業(yè)務(wù)得以超速發(fā)展的一個(gè)重要的原因。但實(shí)際上，隨著國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀調(diào)控的步步深入，以及個(gè)人住房貸款增幅一年來(lái)的持續(xù)放緩，近一時(shí)期的房貸市場(chǎng)出現(xiàn)了一些新的變化和情況，從銀行內(nèi)控管理和風(fēng)險(xiǎn)控制的角度看顯然不容盲目樂(lè)觀。

一是商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)創(chuàng)新十分活躍，但風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)控的措施和力度均不到位。從"固定利率"、"雙周供"、"寬限期"到"入住還款"，目前銀行不斷推出的新產(chǎn)品越來(lái)越多樣、越來(lái)越靈活和便利，但在新產(chǎn)品的市場(chǎng)反應(yīng)、成本和收益比較、風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)測(cè)等方面，銀行相應(yīng)的后評(píng)價(jià)制度沒(méi)有跟上，缺乏對(duì)新產(chǎn)品的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估，反映出銀行在推出新產(chǎn)品上的粗放和非理性；二是商業(yè)銀行在個(gè)人房貸業(yè)務(wù)上的競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈，無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)加劇。為了提高房貸的市場(chǎng)份額，一些商業(yè)銀行在經(jīng)營(yíng)考核上層層加壓，導(dǎo)致不審慎放貸行為甚至違規(guī)操作；再是借產(chǎn)品創(chuàng)新變相放寬個(gè)人住房貸款條件，降低借款人的資質(zhì)要求，不僅有礙正常的市場(chǎng)秩序與穩(wěn)定，更為今后埋下風(fēng)險(xiǎn)隱患；三是個(gè)人房貸風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始暴露。按照國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，個(gè)人房貸市場(chǎng)3到5年進(jìn)入風(fēng)險(xiǎn)暴露期。我國(guó)個(gè)人房貸經(jīng)歷了前幾年的高速增長(zhǎng)后，目前各種假按揭貸款、集體貸款違約、多套多頭貸款的不斷出現(xiàn)以及整體個(gè)人房貸不良率的掉頭上升，說(shuō)明過(guò)去幾年個(gè)人房貸隱蔽的風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)始暴露，銀行防范和處置個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)的任務(wù)在逐步加重。

毫無(wú)疑問(wèn)，目前銀行的個(gè)人住房貸款不良率總體并不高，但現(xiàn)實(shí)情況卻足以喚起銀行要對(duì)其中的風(fēng)險(xiǎn)予以應(yīng)有的重視。特別是當(dāng)前國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控仍處于關(guān)鍵時(shí)刻，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)宏觀政策的影響還沒(méi)有完全消化，市場(chǎng)也還沒(méi)有出現(xiàn)明顯的拐點(diǎn)，未來(lái)市場(chǎng)房?jī)r(jià)、利率、住房信貸政策等方面的不確定因素仍然存在，這也正是銀行防范信貸風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)鍵時(shí)刻，不能有絲毫的放松。

防范個(gè)人住房信貸風(fēng)險(xiǎn)，銀行一方面應(yīng)把心態(tài)放穩(wěn)，綜合考慮宏觀經(jīng)濟(jì)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)與自身經(jīng)營(yíng)管理的各種因素，正確處理業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)防范之間的關(guān)系，保持個(gè)人房貸發(fā)展的平穩(wěn)態(tài)勢(shì)；另一方面，要重新審視和評(píng)估個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)狀況，建立一套嚴(yán)密的營(yíng)銷(xiāo)、審核、授信管理和貸款風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系，加強(qiáng)對(duì)個(gè)人住房貸款潛在風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)警和監(jiān)測(cè)，防止各種市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和操作風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生。

我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)高度依賴銀行資金，而房貸業(yè)務(wù)也一直是商業(yè)銀行信貸投放的重點(diǎn)。銀行一頭擔(dān)著房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)貸款，一頭擔(dān)著個(gè)人住房貸款，任何一頭出問(wèn)題，最終承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)損失的都只能是銀行。如果銀行不能重視潛在的風(fēng)險(xiǎn)，及時(shí)防范和化解風(fēng)險(xiǎn)，"隱憂"就會(huì)變成"真憂"，到時(shí)淪為"房東"的恐怕就不止一家銀行了。

二、思考題

如何預(yù)警個(gè)人房屋貸款風(fēng)險(xiǎn)？

友情提示：本文中關(guān)于《個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)案例分析報(bào)告》給出的范例僅供您參考拓展思維使用，個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)案例分析報(bào)告：該篇文章建議您自主創(chuàng)作。

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