物業(yè)服務中的節(jié)能減排

物業(yè)服務中的節(jié)能減排

物業(yè)節(jié)能包括通過對物業(yè)工具、作業(yè)設備和物業(yè)日常工作流程和方法的改革，操作方法和技能的改進，通過調(diào)整物業(yè)管理結(jié)構(gòu)，在降低物業(yè)保養(yǎng)和管理的成本和提高工作效率的前提下，節(jié)約資源，合理分配區(qū)域和工作組內(nèi)的供需，加強物業(yè)能源管理。物業(yè)區(qū)域節(jié)能，物業(yè)管理公司有著重要的責任與義務。從日常物業(yè)工作上說，采取有效的設備保養(yǎng)和使用措施，有以下幾點工作建議。（一）把握好各種用能設備的有效運行時間和參數(shù)

物業(yè)管理人員應研究各用能設備何時必須使用，何時可以降低負荷使用或者關掉。用能設備的運行時間和參數(shù)，要根據(jù)季節(jié)或其它條件的變化及時進行調(diào)整。比如戶外公共道路照明隨季節(jié)變化及時調(diào)整開關時間，夏季熱水溫度可以調(diào)低，電梯在人流小的時段可以少開幾臺等。

（二）用能設備數(shù)量和配置區(qū)域的合理搭配

不同的區(qū)域?qū)Νh(huán)境條件的要求不同，所需配置的設備要求也要跟著改變。理想的配置是在設備負荷發(fā)生變化時它始終在高效區(qū)運行，這就要求設備運行發(fā)出的能源容量應大小搭配合理。一些樓宇的通風設備有些在低效區(qū)長期運行，要盡量合理搭配負荷，適當提高作為調(diào)節(jié)負荷用的較低負荷制冷機的負荷，避免其在低效區(qū)運行。在供熱系統(tǒng)中，長期背著日照，位置隱蔽，濕氣重的建筑和房間配置的暖氣應采用多管暖氣，使熱量散發(fā)面積更大，而在溫度高的建筑區(qū)域則可以

適當減少暖氣設備的管道數(shù)。排風機的臺數(shù)應視場地配套，根據(jù)地理位置的通風情況合理增加或拆減。還有降低不必要的照明照度，許多樓宇的室內(nèi)照明強度過高，這種做法可能會導致現(xiàn)代化辦公及商業(yè)環(huán)境中的照明浪費。

（三）能量回收和適當節(jié)能裝置的利用

在通風方面，高溫和寒冷季節(jié)新風和排風的溫差高，可采用能量回收裝置，從排風中直接回收能量加以利用，降低新風負荷。在供熱方面，鍋爐水的熱氣也可以通過緊密設備，合理通道不斷循環(huán)，以便為新水加熱。供水管網(wǎng)中，要結(jié)合該區(qū)域水流供需的容量和速度選用效率最大化，成本最低耗的裝置，管網(wǎng)中的配套設備都應在符合建筑設計要求和物業(yè)管理要求的前提下采用系統(tǒng)、完善、節(jié)能的配置方案。灌溉利用中水循環(huán)系統(tǒng)，盡量多的利用雨水雪水，少用或不用自來水。鼓勵使用省油環(huán)保和風冷的汽油機。在光照方面，根據(jù)物業(yè)管理的地域、場所的不同要使用什么樣的燈具也應考慮，戶外路燈可以采用碘鎢燈，大堂照明采用節(jié)能燈，地下室等需要長期照明的可以采用日光燈和節(jié)能燈等等。（四）感應設備的利用

感應設備多利用，既減少了人工運作，節(jié)約人力，又能提高智能化管理，作重要的一點是防止能源浪費，節(jié)約資源和成本。戶外公共道路照明多采用時控和光控方式。走廊、公共衛(wèi)生間、陳列展館的櫥窗等區(qū)域可以采用感應燈具�，F(xiàn)在很多公共場所的水龍頭出水口用的也是感應器具，這個方法也很值得推廣。消防設備應提倡采用火、光、

煙霧感應器及時報警，不但保障業(yè)戶安全，也節(jié)省了人力物力。（五）用能設備要及時定期清洗和保潔

物業(yè)設備有些長期置于室外，表面會堆積灰塵，塵埃臟污也容易透過大小孔進入設備內(nèi)部，造成設備運行功率低下甚至阻礙其正常工作。物業(yè)設備的長期運行也容易使設備沾上油污和化學物，這樣也加速設備的折壽。所以要及時定期的清潔用能設備。如空調(diào)通風系統(tǒng)的表冷器和過濾器，空調(diào)水系統(tǒng)等空調(diào)設備需要物業(yè)人員的保潔。供熱管網(wǎng)，日常照明設備，監(jiān)控系統(tǒng)，電梯設備等也要做到及時清洗，保持干凈。

（六）物業(yè)設備若發(fā)現(xiàn)有損壞要及時進行維修或調(diào)整

物業(yè)工作日常工具使用人員應謹慎對待，加以愛惜，發(fā)現(xiàn)有損壞的地方要及時報修，在不影響工作效率的前提下找現(xiàn)有資源使其恢復正常，也可以做出改裝調(diào)整。如割草機割草力度不夠，可以調(diào)低割草機滾刀的高度或者調(diào)高割草機定刀的高度使?jié)L刀與定刀的間隔達到最適合剪草的距離。三嚴格高效的管理制度

（一）以合同模式制定能耗目標考核制度和計量收費

物業(yè)管理公司應制定節(jié)能目標，管理中可以對各部門甚至各人員提出節(jié)能目標要求，配以獎懲措施激勵大家主動節(jié)能。物業(yè)管理公司對業(yè)主或承租者能源消耗盡量采用計量收費。物業(yè)管理公司和業(yè)戶要共同制定并達成一致意見。這種方法可以以合同的模式制約物業(yè)管理者和業(yè)戶雙方，運用市場激勵機制，明確約定業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的

節(jié)能權(quán)利、義務和責任，把降低能源的指標與物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)濟利益掛鉤，在合同中明確規(guī)定能源節(jié)約指標，如果達不到指標，業(yè)主有權(quán)扣減物業(yè)管理費等。

（二）通過能耗數(shù)據(jù)的收集和分析來挖潛節(jié)能潛力

要盡量搞清楚樓宇中能源最終消耗在哪些終端設備上，消耗多少，什時候消耗的。用電量的使用情況分析影響能源消耗的主要因素，列舉可能原因并在管轄范圍內(nèi)適當調(diào)查。在不斷深入的過程中，可以發(fā)現(xiàn)許多節(jié)能節(jié)的方法。根據(jù)分析結(jié)果，完善節(jié)能管理制度；對不同部門、不同區(qū)域能耗數(shù)據(jù)進行展示，使員工和業(yè)主知曉用能情況，激勵員工在日常工作中處處注意節(jié)能，動員業(yè)主參與節(jié)能工作，將科學節(jié)能作為企業(yè)文化的一部分。四從員工節(jié)能抓起

要實現(xiàn)節(jié)能目標，物業(yè)公司還是要依靠企業(yè)文化的力量。在公司內(nèi)部將節(jié)能管理與員工的收入直接掛鉤，公司內(nèi)部制定獎懲制度，以提高員工節(jié)能的自覺性和積極性。加強日常管理，完善規(guī)章制度，防止不必要的浪費。對員工進行節(jié)約意識教育，給員工灌輸節(jié)能降耗意識、節(jié)能降耗的意義和重要性。在培訓時強調(diào)這一點，并從員工的自身修養(yǎng)層面抓起，讓他們意識到節(jié)儉本身就是一種素養(yǎng)的體現(xiàn)，是一種美德，養(yǎng)成隨手關燈、關水的好習慣，杜絕浪費。在辦公室中，提倡不浪費一張紙張，不放棄紙張回收的做法，文件的整理和記錄不得粗心隨意，辦公用紙盡量利用再生紙。無實際意義的傳單、報告拒絕打印。會議記錄，通知等工作可以采用電子郵件完成。員工離崗隨時

要留意關燈關電腦�；鶎訂T工工作中要謹遵公司對設備使用和節(jié)能要求的相關規(guī)定，物業(yè)工具使用過程要小心謹慎，發(fā)現(xiàn)問題及時解決或通知相關人員協(xié)助維修調(diào)整，并且要在實踐中積極開動腦筋，為公司更好的制定節(jié)能方案提出可行性建議。五做好宣傳教育，提高業(yè)主節(jié)能意識

物業(yè)管理公司提高業(yè)主的節(jié)能意識，杜絕資源浪費。利用電子屏等公示欄宣傳，提高租戶的節(jié)能意識。加強節(jié)能宣傳，宣傳節(jié)能方法和節(jié)能的經(jīng)濟效益和環(huán)境效益。提高業(yè)主參與物業(yè)節(jié)能的主人公意識。可以以社區(qū)期刊、社區(qū)工作小報或其他媒介形式在業(yè)戶中宣傳，以以身作則的帶頭作用對廣大居民進行節(jié)能教育。物業(yè)管理公司還可為居民提供可行合理的節(jié)能方針。如定期督促業(yè)主清理房間設備，廢棄物歸類存放并盡量做到自主回收，調(diào)整不和諧的作息制度，盡可能多的利用平價電和低谷電等等。目前在國外很多城市都建起了節(jié)能住宅，我國也開始引進節(jié)能住宅的設計和管理理念。節(jié)能住宅從建筑設計，物業(yè)管理方面促成生態(tài)社區(qū)的建設。物業(yè)區(qū)域內(nèi)節(jié)能具有領先的和基礎的重要性，生態(tài)和諧可持續(xù)發(fā)展的社區(qū)是節(jié)能的社區(qū)，優(yōu)秀的物業(yè)必不可輕視能源問題。節(jié)能工作要在廣泛地區(qū)的物業(yè)全面展開，不斷推動我國的和諧社區(qū)的建設。

第一物業(yè)公司李建民

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談合同能源管理在物業(yè)管理節(jié)能減排中的作用

[日期：201*-02-22]

來源：《中國物業(yè)管理》201*年第一期作

者：劉寅坤

[字體：大中小]

隨著我國經(jīng)濟持續(xù)增長，城鎮(zhèn)化進程不斷加快，人民生活水平日益提高，能源無疑成為經(jīng)濟社會發(fā)展不可或缺的物質(zhì)，而隨之而來的能源短缺問題也逐漸成為我國未來經(jīng)濟、社會可持續(xù)發(fā)展的瓶頸。根據(jù)發(fā)達國家經(jīng)驗，與人們?nèi)粘Ｉ�活息息相關的建筑能耗最終將會超過工業(yè)、交通領域的能耗，占到社會總能耗的40%�；�于建筑能耗持續(xù)剛性增長的現(xiàn)實，國家從能源戰(zhàn)略角度，將建筑節(jié)能工作擺在越來越重要的位置，作為管理龐大不動產(chǎn)的物業(yè)管理行業(yè)也肩負著在物業(yè)管理與服務中開展節(jié)能工作的重大責任。

當前物業(yè)管理行業(yè)開展節(jié)能減排工作存在的主要問題

目前，物業(yè)管理行業(yè)參與節(jié)能減排工作還處于起步階段，在節(jié)能意識、節(jié)能資金和節(jié)能技術等方面存在以下主要問題。

1．節(jié)能意識缺乏。大多數(shù)企業(yè)的管理人員缺少節(jié)能減排方面的意識和知識，主要表現(xiàn)在對不同類型建筑的能源需求、消耗不清楚，對電梯、空調(diào)等能耗設備性能不了解，對先進的能源管理和設備運行系統(tǒng)不掌握。基本還停留在設備正常運行和低層次、重復性的維修養(yǎng)護上，難以對所管項目的設備運行狀態(tài)和能源消耗情況做出正確的判斷，提出合理化改進和管理建議。

2．改造資金短缺。既有建筑節(jié)能改造包含能耗審計、方案設計、改造施工和運行管理以及融資等一系列的專業(yè)服務環(huán)節(jié)。目前，政府在物業(yè)管理節(jié)能方面的政策支持較少，業(yè)主也不愿意另行支付這筆改造費用。而作為微利行業(yè)的物業(yè)管理業(yè)，收取的物業(yè)管理費主要用來維修養(yǎng)護設施設備，沒有充足的資金對整個設備運行系統(tǒng)進行有針對性、有計劃、有步驟的改良，局部的改造又起不到良好的效果和較高的經(jīng)濟收益。

3．技術力量單薄。要解決所管項目中不同設備在高效率的工況下運行、減少不同形式供熱、空調(diào)系統(tǒng)的整體能耗損失等一系列問題，需要較強的管理團隊和技術人才。作為目前處于勞動密集型的物業(yè)管理行業(yè)，企業(yè)招收的工程人員大部分是從事簡單維修工作的一線技術工人，缺少設備管理和能源控制的高級人才，使得節(jié)能減排工作難以推開。

合同能源管理在物業(yè)管理行業(yè)開展節(jié)能減排中的嘗試與初步效果

近幾年，物業(yè)服務企業(yè)逐步意識到拓展節(jié)能減排工作既是行業(yè)的社會責任，也將成為管理過程中的一個效益增長點，部分企業(yè)通過對合同能源管理的嶄新商業(yè)模式的嘗試，在節(jié)能減排工作中邁出了可喜的一步，達到雙贏甚至多贏的效果。合同能源管理也開始成為大家關注的話題。

合同能源管理（EnergyPerformanceContracting，簡稱EPC），是指節(jié)能服務公司通過與愿意進行節(jié)能改造的客戶簽訂能源服務合同，為客戶的節(jié)能項目進行投資或者融資，并向客戶提供能源審計、項目設計、設備采購、施工、工程驗收、節(jié)能量監(jiān)測、系統(tǒng)運行維護等一條龍服務，以與客戶分享項目運行后產(chǎn)生的節(jié)能效益的方式回收投資并獲取合理的利潤。

友情提示：本文中關于《物業(yè)服務中的節(jié)能減排》給出的范例僅供您參考拓展思維使用，物業(yè)服務中的節(jié)能減排：該篇文章建議您自主創(chuàng)作。

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