201*年度工作總結及市場分析報告

201*年度工作總結及市場分析報告

201*年魚料銷售已經(jīng)結束，我五月份進入金堂、青白江區(qū)負責魚料銷售，由于新進入一個市場，對市場不是很熟悉，本年度的主要工作圍繞在以下幾個方面展開：一、圍繞公司目標任務開展工作

（1）金堂經(jīng)銷商晏升俊資金出現(xiàn)缺口，要想提量只有開發(fā)新的經(jīng)銷商。6月份在金堂淮口建立一個新銷售點向玉龍。7月份在金堂福興鎮(zhèn)建立一個新銷售點郭定兵。

（2）青白江開發(fā)一個直銷用戶黃治海，水畝30畝，年用料40T。二、對市養(yǎng)殖水面布局及養(yǎng)魚戶的調(diào)查

（1）金堂養(yǎng)殖水面主要集中在三溪和福興鎮(zhèn)。三溪小魚塘多，單個養(yǎng)魚戶用料少，主要銷售渠道還是經(jīng)銷商。福興大魚塘比較多，單個養(yǎng)魚戶用料多，主要銷售渠道可以采用經(jīng)銷商和直銷戶。其他場鎮(zhèn)的養(yǎng)魚戶可以通過向玉龍供料，淮口是交通要道。金堂養(yǎng)魚戶總的養(yǎng)殖技術差，養(yǎng)殖觀念落后，有等于公司在這方面的培訓。

（2）青白江養(yǎng)殖水面主要集中在清泉、龍王、石板灘、姚渡等鎮(zhèn)。青白江養(yǎng)殖水面比較集中，精養(yǎng)塘多，飼料吞吐量大。養(yǎng)魚戶養(yǎng)殖技術好。

三、對我片區(qū)內(nèi)競爭廠家的調(diào)查分析

主要競爭廠家兩家成都正大、鳳凰飼料。優(yōu)劣勢分析：成都正大銷售政策靈活，經(jīng)銷商返點高。鳳凰飼料價格適中，給經(jīng)銷商資金支持大。德陽通威：價格高，銷售政策不變通。四、經(jīng)銷商調(diào)查分析

金堂成都正大經(jīng)銷商謝華山、吳孝德個人能力強，資金實力大，社會關系好。金堂鳳凰飼料經(jīng)銷商何東順能吃苦主動跑客戶。金堂通威經(jīng)銷商向玉龍、郭定兵資金比較薄弱，對業(yè)務員依賴強。青白江鳳凰飼料經(jīng)銷商羅富正，劉生東個人能力強，資金實力強，社會關系好。青白江通威經(jīng)銷商張禮銀個人能力資金都不錯，社會關系好。五、201*市場調(diào)查各項數(shù)據(jù)統(tǒng)計表

項目片區(qū)青白江金堂有效養(yǎng)殖水面水產(chǎn)飼料市場用量5000T201*T德陽通威市場占有率主要競爭廠家成都正大市場占有率鳳凰飼料市場占有率其它廠家市場占有率4000畝3000畝43.83%6.17%20%30%（308.56T）（1000T）（1500T）（2192T）10.89%50%25%14．11%（217.88T）（1000T）（500T）（292.22）

陳文富201*年12月15日

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201*年上半年全國房地產(chǎn)市場總結及下半年趨勢分析報告

201*年上半年，針對中國房地產(chǎn)市場出中央推出了“嚴厲調(diào)控政策”，以期穩(wěn)定中國房地產(chǎn)市場的發(fā)展，之后中國各地方陸續(xù)出臺了相應的地方實施細則。對于201*年的上半年來講，如果用一句話總結,可以說是“亂花漸欲迷人眼”，而對于201*年下半年市場形式也可以用一句話預測“順勢而為，靜觀其變”。

一、201*年上半年中國房地產(chǎn)市場行業(yè)數(shù)據(jù)總結：1、房地產(chǎn)開發(fā)完成情況：

201*年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。6月當月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5830億元，比201*年5月增加1845億元，增長46.3%。

201*年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。

201*年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費4221億元，同比增長84.0%。

2、商品房銷售情況：

201*年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長12.7%，辦公樓增長53.2%，商業(yè)營業(yè)用房增長41.6%。上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13.0個百分點。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長91.5%和57.1%。

3、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況：

201*年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來源33719億元，同比增長45.6%。其中，國內(nèi)貸款6573億元，增長34.5%；利用外資250億元，增長2.8%;企業(yè)自籌資金12410億元，增長50.9%；其他資金14487億元，增長47.9%。在其他資金中，定金及預收款8064億元，增長40.1%；個人按揭貸款4538億元，增長60.4%。

4、全國70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)：房屋銷售價格同比繼續(xù)上漲，但漲幅回落。

201*年6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環(huán)比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。

截止到201*年6月份，新建住宅銷售價格同比上漲14.1%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環(huán)比價格與上月持平，而201*年5月份為上漲0.4%。其中，經(jīng)濟適用房銷售價格同比上漲1.1%；商品住宅銷售價格上漲15.8%，其中普通住宅銷售價格上漲15.2%，高檔住宅銷售價格上漲18.0%。與6月份相比，經(jīng)濟適用房銷售價格持平；商品住宅銷售價格下降0.1%，其中普通住宅銷售價格與上月持平，高檔住宅銷售價格下降0.2%。

201*年6月份，二手住宅銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個百分點；環(huán)比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個百分點。

5、全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)：

201*年6月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）為105.06，比5月份回落0.01點，比去年同期提高8.51點。

從分類指數(shù)看：房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為105.54，比201*年5月份回落0.02點，比去年同期提高11.94點;本年資金來源分類指數(shù)為113.63，比5月份回落3.06點，比去年同期提高14.90點;土地開發(fā)面積分類指數(shù)為93.22，比5月份提高3.08點，比去年同期提高0.83點;商品房空置面積分類指數(shù)為104.65，比5月份提高1.17點，比去年同期提高16.06點;房屋施工面積分類指數(shù)為109.39，比5月份回落1.97點，比去年同期提高15.50點。

二、房地產(chǎn)市場運行的主要特征：

1.住房投資持續(xù)加快，商品房住房比重持續(xù)上升：

201*年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。

中國消費者住房消費要求的改變以及城市化進程的加速，對“改善型”和“享受型”住房需求持續(xù)增加，同時由于房價的高漲促使“住房”投資化嚴重，都促使商品房投資的熱度與需求同步增加，即使在房地產(chǎn)政策調(diào)控下，房地產(chǎn)市場的投資熱度在一定時期內(nèi)不會改變。2.土地開發(fā)增長較快，企業(yè)購置土地較為大膽：

201*年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成土地購置面積18501萬平方米，同比增長35.6%，土地購置費4221億元，同比增長84.0%。

由于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對于未來房地產(chǎn)市場的看好趨勢，雖然受調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場銷售低迷的共同影響，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)購置土地已經(jīng)比較謹慎，企業(yè)購置土地面積增速有所回落，但大部分大型房地產(chǎn)企業(yè)由于戰(zhàn)略儲備、企業(yè)未來發(fā)展等因素考慮，在部分城市大膽、大量購置土地，促使部分城市“地王”頻現(xiàn)，在這些交易的影響下，促使201*年上半年整體土地購置面積增長較大，土地購置費增長明顯。

3.商品房建設增長平穩(wěn)，竣工面積增速高于往年：

201*年上半年，全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積30.84億平方米，同比增長28.7%；房屋新開工面積8.05億平方米，同比增長67.9%；房屋竣工面積2.44億平方米，同比增長18.2%，其中，住宅竣工面積1.96億平方米，增長15.5%。

201*年的房地產(chǎn)市場的高漲運行，以及房價的持續(xù)高位運行，房地產(chǎn)消費者購房需求的不斷增加等多重因素，使201*年上半年的房地產(chǎn)開發(fā)建設持續(xù)保持一定的增長速度，新竣工面積以及新開工面積的增長等同步作用下，上半年延續(xù)到下半年的是房地產(chǎn)市場的存房量持續(xù)增加,市場供應量持續(xù)增長，供求關系出現(xiàn)變化趨勢。

4.商品房銷售開始出現(xiàn)負增長，銷售壓力逐漸加大：

201*年上半年，全國商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長15.4%，增幅比1-5月回落7.1個百分點。其中，商品住宅銷售面積增長12.7%，辦公樓增長53.2%，商業(yè)營業(yè)用房增長41.6%。

從整體來看，201*年上半年銷售增加還是比較明顯的，特別是201*年的一季度，但從二季度開始，隨著中央調(diào)控政策的出臺，特別是“信貸政策”調(diào)整，導致二季度開始時，全國房地產(chǎn)市場銷售出現(xiàn)負增長，銷售增長逐漸回落，在部分城市短時間內(nèi)出現(xiàn)了“零成交”現(xiàn)象。

可以從以下數(shù)據(jù)中看出,201*年上半年，商品房銷售額1.98萬億元，同比增長25.4%，增幅比1-5月回落13.0個百分點。其中，商品住宅銷售額增長20.3%，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房分別增長91.5%和57.1%。商品房銷售面積的下降幅度，在二季度較一季度有所加大，表明市場觀望情緒依然較為嚴重。這是自201*年房價開始上漲以來，房地產(chǎn)市場觀望最濃厚的一次，更是商品房銷售面積首次持續(xù)出現(xiàn)下降趨勢，并且這種趨勢的持續(xù)時間會很長，在下半年回轉的可能性比較小。

以上都導致未來自上半年開始到下半年，全國房地產(chǎn)市場銷售壓力增大，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金回籠壓力增大。

5.價格漲幅出現(xiàn)回落，大部分城市房價未出現(xiàn)明顯下降：

201*年6月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比5月份縮小1.0個百分點；環(huán)比下降0.1%，5月份為上漲0.2%。

201*年6月份，二手住宅銷售價格同比上漲7.7%，漲幅比5月份縮小1.5個百分點；環(huán)比下降0.3%，比5月份降幅縮小0.1個百分點。

從重點城市和區(qū)域的情況來看，201*年上半年全國房地產(chǎn)價格整體持續(xù)上漲，但從上半年部分一線城市來看，房地產(chǎn)銷售價格漲幅有所回落，市場反應更多的來自于變相優(yōu)惠、促銷、贈送、暗折，但大部分樓盤實際下跌幅度不是很大，更多的并未出現(xiàn)實際下跌�？紤]到“不可明示因素”考慮，上半年實際上已經(jīng)有部分城市房價已經(jīng)出現(xiàn)松動，其余城市房價上漲幅度也明顯回落。

6.房地產(chǎn)信貸增速減慢，大部分城市個人房地產(chǎn)貸款大幅萎縮：

201*年上半年，受貨幣政策緊縮和市場銷售低迷的雙重影響，個人房貸增速明顯放緩。

從國家統(tǒng)計局上半年的數(shù)據(jù)可以看出，可以清晰地發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)信貸收縮的軌跡。1-6月，房地產(chǎn)企業(yè)國內(nèi)貸款逐月累計分別為2489億元、3674億元、4552億元、5550億元和6573億元，逐月累計增幅分別為46.1％、44.3％、39.9％、43.6％和34.5％，逐月回落。

個貸方面同樣如此：1-6月，個貸逐月累計數(shù)額分別為1443億元、2193億元、2955億元、3744億元和4538億元，前四個月的逐月累計增幅均在100％以上，但5月便回落至88.8％，至6月進一步降至60.4％。不難看出，4月中旬新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺后，五六月份房地產(chǎn)信貸收縮最為明顯。這表明，受調(diào)控政策影響以及人們對未來市場預期的調(diào)整，購房意向下降，個人房貸增速明顯回落。

7.購房意愿依舊存在，市場觀望濃重：

201*年上半年5月份開始，由于房地產(chǎn)新調(diào)控政策的出臺，特別是信貸政策的收緊，造成市場觀望情緒濃重，特別是此次調(diào)控政策執(zhí)行力度和時間的不確定性、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與購房者兩方同時觀望等多重作用下，市場成交量大量萎縮，同時大部分購房者對于“高位入市”的恐慌，都導致年中的市場導向氣氛

但由于大部分人對于未來中國房地產(chǎn)市場的長期看好，以及市場剛性需求的大量存在，目前來講未來購房意愿還會持續(xù)比較長的時間，上半年出現(xiàn)的一定時期的市場調(diào)整，并未改變這種格局。

三、下半年政策調(diào)控的走向分析：

1.依舊保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，貫徹落實好已出臺政策的執(zhí)行情況：現(xiàn)階段來看，中國房地產(chǎn)市場運行整體上還是基本平穩(wěn)的，市場中出現(xiàn)的一些變化(市場觀望情緒較重，銷售面積出現(xiàn)負增長，但大部分城市房價尚未明顯松動)是上半年來房地產(chǎn)調(diào)控政策剛剛實施的積極效果，是對201*年房價持續(xù)過快上漲的一個調(diào)整。下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策在總體上不宜松動，尤其是住房保障政策和有關第二套房的信貸政策必須堅持，應保持政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。但針對部分城市出現(xiàn)的房價繼續(xù)高幅度上漲和信貸松緊行為需密切關注，警惕其潛在風險。

2.繼續(xù)加大住房保障力度，滿足中低收入家庭的住房需求：

住房是居民生存的基本條件，然而單純依靠市場機制無法解決所有居民的居住問題。因此加強住房保障是必然的選擇，當前我國住房保障的范圍和力度都偏低，應通過上半年的新政策為基礎，進一步需加大住房保障的力度，通過多層次的住房供應體系，滿足中低收入群體的住房需求。

3.加強銀行風險管理，滿足正常信貸需求：

首先，要滿足正常合理的房地產(chǎn)信貸需求，科學地支持房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展，避免因銀行盲目減少對企業(yè)開發(fā)造成不利影響，甚至導致企業(yè)資金鏈斷裂。同時，做好房地產(chǎn)風險的預警和控制工作，重點是加強企業(yè)開發(fā)貸款和個人按揭貸款管理，警惕“虛假按揭”和變相“松緊”信貸的發(fā)生，要加強貸款審查和信貸過程的監(jiān)測。對于信貸發(fā)生明顯不符合國家信貸調(diào)控政策的貨款審請，要根據(jù)風險對稱原則要求提高首付比例和增加貸款利率等方式，杜絕變相“松緊”按揭的發(fā)生。

4.繼續(xù)加強土地管理力度，嚴格耕地占補平衡管理

首先，中央政府會繼續(xù)加強土地管理的力度，實施最嚴格的土地保護制度，嚴格保護農(nóng)村土地，嚴格耕地占補平衡管理，確保耕地面積不減少。

其次，根據(jù)國發(fā)文件的要求，增加中低價位，中小套型商品住房以及廉租住房、經(jīng)濟適用房、兩限房的用地供應，調(diào)整土地供應結構，提高居住用地在土地供應當中的比重。可以看出未來房地產(chǎn)開發(fā)用地規(guī)則的發(fā)展趨勢。

5.繼續(xù)維護市場正常交易秩序，正確引導輿論導向：

價格作為調(diào)節(jié)市場經(jīng)濟的核心手段，其本質就是可以通過價格的漲跌變化來引導市場各方主體。同時，當前市場中各種魚目混雜信息，容易誤導社會消費者，使人們不能對市場形勢有一個客觀判斷。政府權威部門應加強對市場有關信息的發(fā)布和解釋，加強政府公信力，正確引導輿論導向，和社會各界對市場形勢有一個準確認識，促進消費者的理性消費和企業(yè)和理性決策。

6.面對調(diào)控政策的延續(xù)，房地產(chǎn)企業(yè)應積極采取措施應對：

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應該認清形勢，積極采取措施應對市場調(diào)整。201*年下半年，房地產(chǎn)市場已經(jīng)步入調(diào)整中期，預計本輪調(diào)整時間還要持續(xù)較長一段時間，房地產(chǎn)企業(yè)應做好應對較長時期市場低迷的準備，積極采取措施，如尋求資金支持、降價促銷、加強管理等，調(diào)整企業(yè)開發(fā)策略、經(jīng)營策略、銷售策略等，適時主動調(diào)整，將房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整對企業(yè)的影響降至最低。

四、201*年下半年房地產(chǎn)市場發(fā)展趨勢分析與展望

201*年，受房地產(chǎn)調(diào)控新政等因素影響，中國房地產(chǎn)行業(yè)增長明顯放緩。同時，中國經(jīng)濟中基礎商品價格的上漲已經(jīng)擴散到生產(chǎn)、消費乃至服務領域，通貨膨脹對經(jīng)濟的持續(xù)增長威脅越來越大。從國內(nèi)經(jīng)濟形勢看，經(jīng)濟增速有所回落，同時市場價格漲幅仍處于高位，經(jīng)濟政策必須在“確保經(jīng)濟增長”和“抑制通貨膨脹”兩者之間平衡，調(diào)控難度加大。根據(jù)201*年上半年宏觀經(jīng)濟形勢和房地產(chǎn)市場運行情況，我們預計201*年下半年房地產(chǎn)市場將整體繼續(xù)處于調(diào)整之中，整體保持回落態(tài)勢。

1.投資增長平穩(wěn)回落，住宅投資比重依舊會繼續(xù)平穩(wěn)上升；

2.房價大幅下跌可能性不存在，小幅下挫的可能性及其大，但下挫幅度不會超過15%；

在不動產(chǎn)確權價格走勢方面，預計201*年下半年不動產(chǎn)確權價格缺少空間和動能繼續(xù)不斷大幅上行；而不動產(chǎn)確權價格繼續(xù)上漲的可能性遠遠小于短期內(nèi)盤整下挫的可能性。

3.市場低迷期依舊持續(xù)，下半年低迷期解除可能性比較�。�4.銷售面積（或成交量）延續(xù)負增長，回落幅度持續(xù)增大；

從銷售面積上看，201*年上半年，受宏觀經(jīng)濟走勢放緩以未來房價預期影響，市場持續(xù)保持觀望情緒，商品房銷售面積和銷售額同比均出現(xiàn)下降，且降幅基本上呈逐月擴大態(tài)勢。預計下半年銷售面積將延續(xù)這種趨勢，繼續(xù)處于較低水平，但不排除隨著房地產(chǎn)商促銷力度的加大和價格下調(diào)的帶動下銷售量出現(xiàn)回升，但整體增幅仍處于較低水平。

5.房屋銷售價格指數(shù)繼續(xù)回落，漲幅繼續(xù)負增長。

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