解放物業(yè)分公司生產(chǎn)計劃及水電管理工作總結

解放物業(yè)分公司

201*年度生水電管理及產(chǎn)計劃工作總結

201*年在緊張和忙碌中過去了，回首過去的一年，內(nèi)心不禁感慨萬千，這一年，公司的管理模從管理處改為分公公司形式，經(jīng)過上下合力解放分公司克服了整合初期的種種困難。在這辭舊迎新之際，我將生產(chǎn)計劃及水電管理工作的一年基本情況作如下總結：

一、水電管理方面水管理

解放物業(yè)分公司201*年全年用水量10600噸，控制在計劃用水范圍之內(nèi)范圍之內(nèi)。

分析節(jié)水的原因主要有如下三點：

1、在201*年，解放物業(yè)管理分公司加大夏季檢修和冬季保溫的工作力度，杜絕了失水現(xiàn)象。

2、解放物業(yè)分公司在日常工作中，時時宣傳節(jié)水工作的重要性，在辦公樓和各個維修班中，都養(yǎng)成了節(jié)約用水的風氣，杜絕了跑、冒、滴、漏等浪費現(xiàn)象。

3、解放物業(yè)分公司在對泵站的管理中，加大了效能監(jiān)察的力度，明令禁止在泵站內(nèi)開辟小菜園等行為，杜絕了在泵站的任何私用水現(xiàn)象。

電管理解放物業(yè)分公司201*年全年用電量112.88萬度，全年計劃用電121.27萬度，共節(jié)約用電8.39萬度。

節(jié)電措施

1、每位員工要樹立節(jié)約意識，增強節(jié)電責任感。2、對大家進行不同形式的節(jié)電教育，定期進行節(jié)電知識的宣傳、普及。

4、辦公室樓內(nèi)杜絕長明燈、做到人走燈滅。每星期按時調(diào)整路燈啟停時間。

5、管理人員每天要對電運行的情況進行檢查、巡視，發(fā)現(xiàn)浪費電行為要及時制止。杜絕私接亂改電線路。

二、生產(chǎn)計劃

分公司嚴格規(guī)按照公司要求執(zhí)行生產(chǎn)計劃管理解放分公司各維修班在未實行生產(chǎn)計劃管理之前，班組存在生產(chǎn)組織無計劃，人員的工作安排不飽和，班組紀律渙散，事假、病假較多等現(xiàn)象，班組員工在對待工作上也不同程度的存在拈輕怕重，坐、等、靠現(xiàn)象。長時間的這種情況，造成了主動干活的人始終是一些思想素質(zhì)較高，勞動技術也過硬的人。班長在安排布置工作時也存在一定的阻力和執(zhí)行力不高的現(xiàn)象。在一小撮人中，甚至行成了老實人吃虧，“聰明人”占便宜的思想。

針對這些情況，公司在班組實施生產(chǎn)計劃管理，推行勞動定額和工時記獎，有效的解決了班組存在的這些問題。分公司根據(jù)小區(qū)的樓齡，設施的老化程度和維修班的人員數(shù)量，確定工作量，制定生產(chǎn)計劃，每月把生產(chǎn)計劃分解到周，再分解到每天，這樣班組長在管理班組日常工作時，做到與日生產(chǎn)計劃相結合，并且，在計劃管理的同時，根據(jù)維修人員的出工時間，實行工時記獎，對每名維修工設置了月度工時統(tǒng)計臺賬，獎勤罰懶。在201*年的夏檢工作中，分公司又把夏檢計劃和生產(chǎn)計劃相結合，使得解放物業(yè)的夏檢工作有條不紊的推進。

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物業(yè)管理與水電管理

一、物業(yè)管理企業(yè)與水電管理的關系

根據(jù)國務院建設部頒布的《物業(yè)管理條例》的定義與規(guī)定，物業(yè)管理“是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)，由業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動”。

水電管理則是供水供電企業(yè)及其主管部門對水電設施設備建設、供水供電及水電用戶等相關方行為的規(guī)范化管理活動。

就物業(yè)管理本身的內(nèi)容來看，物業(yè)管理只是負責物業(yè)社區(qū)內(nèi)的水電管理部分相關工作，與水電供給管理并沒有直接關系。其內(nèi)容包括負責對樓內(nèi)蓄水池定期清洗消毒，保證住戶的飲水質(zhì)量；負責對配電設備、水泵房及公共水電設施進行日常保養(yǎng)，維持相關設備正常運行；在高層樓宇則負責能耗較大的電梯、中央空調(diào)等設備的正常運行。

在實際的物業(yè)管理活動中，物業(yè)管理企業(yè)在企業(yè)經(jīng)營管理活動中與物業(yè)建設單位、物業(yè)業(yè)主、水電供應單位在水電的使用與管理上發(fā)生極其復雜的相關關系。各個相關方在這些關系的處理上有著各自的利益表達偏好，不同取向的利益表達會將這些復雜關系轉(zhuǎn)變成各類糾紛。物業(yè)管理企業(yè)在各類糾紛中處于比較尷尬的位。十幾年來全國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)生很多因停水停電引發(fā)的糾紛，這是一個十分普遍的問題。

物業(yè)項目水電相關方利益偏好比較表

責任事項利益偏好潛在糾紛尷尬的物業(yè)管理建設單位負責物業(yè)水電設施設備的建設降低水電設施設備建設成本，盡快投入使用以保障

物業(yè)銷售與租賃①水電設施設備建設無法通過驗收，臨水臨電久拖不決；

②水電設施質(zhì)量問題導致后期使用成本加大。物業(yè)管理企業(yè)在激烈的市場競爭中為了順利從發(fā)建設單位手中取得物業(yè)管理權，偏向于忽視水電設施設備的嚴格接管驗收及臨水臨電問題的徹底解決，這些遺留問題必將使物業(yè)管理企業(yè)承擔由此引起的業(yè)主的不滿。

建設單位在房款、房產(chǎn)證、房屋質(zhì)量等方面與小業(yè)主發(fā)生矛盾時，喜歡指使物業(yè)公司通過停水停電向業(yè)主施加壓力。

水電供應單位負責水電供應。水電銷售順利，水電費收繳順利，水電設備維護成本與水電費收取成本低。

①在水電設備驗收不合格時仍然供給水電；②最好不負責物業(yè)紅線內(nèi)水電設備的維護；

③最好面對集體性交費，不要面對散戶；最好是使用人自動上門交費而不是供應單位登門催費。因水電設施問題導致水電問題時，業(yè)主最先想起來的就是找物業(yè)公司，因為聯(lián)系方便而且物業(yè)公司回復服務快且負責；水電供應單位大都只愿意按物業(yè)總表收費，因為按分表收費麻煩而且物業(yè)水電管網(wǎng)消耗費用分攤更難計算與收取。誰來計算分攤并收取相關費用，水電單位很愿意讓物業(yè)公司承擔責任，但是又因不愿意權利讓渡而與物業(yè)公司簽定費用代收協(xié)議。

業(yè)主使用水電，支付水電費用水電費計算準確，只為享用的水電買單；交納了水電費，就享受水電的正常供應，不接受停水停電侵擾。①不承認自家分表以外的分攤費用；②認為由于其他業(yè)主不交納相關費用導致水電停止供應的責任由物業(yè)公司負責；③認為只要交了物業(yè)管理費，不應該交納一切分攤。業(yè)主個體為數(shù)眾多，對物業(yè)管理費、共用水電費及水電管網(wǎng)消耗的不太了解，看法不一；業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)溝通不足，容易產(chǎn)生其他糾紛并拒絕交納管理費與水電分攤費；沒有關于分攤結果的權威認定；物業(yè)管理企業(yè)通過法律途徑收取管理費及水電分攤成本高效率低。物業(yè)業(yè)主誰也不愿意承擔費用分攤的麻煩事而且根本不愿意交自己分表以外的任何費用。物業(yè)共用設施設備的能耗分攤?cè)珉娞�、路燈、水泵、中央空調(diào)等設備的能耗分攤，由于監(jiān)督機制不健全，業(yè)主對分攤結果不認可，往往拒絕交納相關分攤。

從上表中可以看到，物業(yè)管理企業(yè)在水電管理的各類關系中處于十分尷尬的處境，無論建設單位、水電供應單位、業(yè)主，都可將問題推給物業(yè)公司，而物業(yè)公司要面對業(yè)主的日常服務需求，很難從種種水電糾紛中脫身，最終成了各方利益糾葛爭斗中的冤大頭，承受來自各方的壓力。

二、水電糾紛各類矛盾在物業(yè)管理中的集中體現(xiàn)

統(tǒng)攬我國物業(yè)管理行業(yè)中的水電管理糾紛，可以清楚地看到，這些糾紛很大程度上是社會各類矛盾，通過物業(yè)管理這個最透明的窗口的集中體現(xiàn)。這些糾紛大致可以歸為以下幾種類型：

第一類，也是主要的類型，是由水電管理體制及相關法規(guī)缺失造成的水電管理矛盾與糾紛，矛盾集中點是物業(yè)區(qū)內(nèi)水電分攤的債權與分攤透明度？

按照國務院建設部物業(yè)管理條例規(guī)定，水電供給單位需要向終端用戶收費。在實際的水電管理中，有的區(qū)域水電供應部門沒有實行一戶一表的終端收費制；或?qū)嵭辛艘粦粢槐碇茀s只收取用戶分表所計量的水電費，對物業(yè)項目路燈、梯燈、電梯以及區(qū)內(nèi)水電管網(wǎng)消耗等共用水電費用的分攤辦法、分攤收取方式與分攤收取監(jiān)督的責任與權利都沒有明確的管理規(guī)定；水電供應單位收取費用時往往將物業(yè)區(qū)內(nèi)總表與分表的誤差額以及物業(yè)項目共用水電的分攤直接歸責于物業(yè)管理企業(yè)，而且往往采取“總費收不齊=停止物業(yè)整體水電供應”的管理模式向物業(yè)公司施加壓力；物業(yè)建設單位為了房產(chǎn)順利銷售往往要求物業(yè)管理企業(yè)必須保證處理業(yè)主與水電供應單位的糾紛，確保業(yè)主生活秩序不受停水停電干擾；物業(yè)管理企業(yè)為維持與建設單位、業(yè)主的合作關系，避免因整個社區(qū)停止水電供應的局面，保障水電的正常供給并以不能得罪水電供給單位為原則，只好損害自己的利益，一方面義務代替業(yè)主與水電供應單位計量分攤費用并進行催交代收，另一方面，為不交納分攤費用的業(yè)主墊支相關費用。在實際操作過程中，物業(yè)管理企業(yè)對分攤的計量結果，由于沒有權威部門公正和業(yè)主委員會監(jiān)管結論，往往得不到業(yè)主的承認。業(yè)主拒絕交費，在收不到費用時，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主的矛盾就全面激化。

此時，物業(yè)管理企業(yè)為收取相關費用，能夠采取的措施只有兩個，要么通過與業(yè)主溝通反復說明收費構成與成因來說服業(yè)主交費，要么通過違法手段即停水停電來催費。

物業(yè)管理企業(yè)為什么不能通過法律途徑來解決區(qū)內(nèi)共用水電及管網(wǎng)消耗所產(chǎn)生的費用收��？問題關鍵在于該費用債權歸屬與收取責任。

首先是業(yè)主與水電供給單位對于區(qū)內(nèi)水電管網(wǎng)消耗費用的債權歸屬存在爭議。對于業(yè)主來說，業(yè)主只承認分表以后的消耗屬于自己承擔，認為物業(yè)配套的水電供應管線既然由水電供應單位負責維修養(yǎng)護，其消耗應該由水電供應單位負擔。而對于水電供應單位來說，物權法規(guī)定了社區(qū)內(nèi)的水電供給管線的產(chǎn)權屬于社區(qū)業(yè)主所共有，其管線消耗當然應該由全體業(yè)主分攤支付。

其次是業(yè)主共用水電費分攤的收取權利責任歸屬問題。業(yè)主共用水電費的債務人與債權人十分明確，債務人就是全體業(yè)主，債權人就是水電供給單位。水電供給單位作為債權人理應自行收繳這筆費用，有權要求債務人業(yè)主交納該費用，否則可以停止水電供應。但在實際的水電管理中，這筆費用的計算十分麻煩，路燈費是全體業(yè)主分攤，梯燈與電梯費是以樓棟為單位分攤，而且有的地區(qū)不同樓層有不同的分攤系數(shù)，而且有的業(yè)主可以不分攤個別費用。況且，即使嚴格公正地進行分攤，總會有部分業(yè)主對分攤有這樣那樣的質(zhì)疑，需要大量的溝通解釋工作。這么復雜的分攤計算工作與收繳說服工作，工作量極大，是現(xiàn)在的水電供給單位的收費服務體系無法承受的。于是，這項收費工作作為一項社會分工，往往被認為由熟悉業(yè)主與物業(yè)情況且長期駐扎物業(yè)社區(qū)的物業(yè)管理企業(yè)承擔比較合理。實際上，絕大多數(shù)地區(qū)的水電管理都是這樣處理的。

但是，合理不等于合法。對于物業(yè)管理企業(yè)來說，無論該費用的責任是屬于業(yè)主還是水電供應單位，都與物業(yè)管理企業(yè)沒有關系，因為物業(yè)管理企業(yè)既不是債務人，也不是債權人，多數(shù)情況下也沒有取得任何人授權來處理該費用。也就是說，物業(yè)管理企業(yè)計算分攤與收取該分攤費用的行為是違法的。因此，物業(yè)管理企業(yè)希望業(yè)主與水電供給單位協(xié)商解決問題。但是由于缺乏解決這種糾紛的有效機制和相關法規(guī)支持；業(yè)主與水電供給單位雙方一致將處理糾紛的責任推在物業(yè)管理企業(yè)身上，并且分別采取了有利于保護自己的處理方式：業(yè)主采取抵制交費的簡單方式；水電供給單位則利用強勢地位采取“整個物業(yè)社區(qū)費用收繳不齊就停止整個社區(qū)水電供給”的辦法進行威懾。

就目前大家比較一致的認識，全體業(yè)主是區(qū)內(nèi)共用水電費與水電管網(wǎng)消耗費用的債務人，水電供給單位是該費用的債權人。如果業(yè)主不交納該費用，水電供給單位擁有抗辯權和停止水電供給的權利。那么，水電供給單位想要物業(yè)管理企業(yè)替自己收取該費用，就必須委托物業(yè)管理企業(yè)代理收取相關費用，同時，也就讓渡給物業(yè)管理企業(yè)在業(yè)主拒絕交納水電費用時停止水電供給的權利。但是，現(xiàn)實中由于水電供應單位擔心如果物業(yè)管理企業(yè)獲得水電授權后，因其他糾紛停止業(yè)主水電供應，可能招致上級主管部門責罰，大都不愿意與物業(yè)管理企業(yè)簽定費用代收協(xié)議。那么，物業(yè)管理企業(yè)代收水電費及其分攤的行為就成了無源之水，沒有了法律依據(jù)。物業(yè)管理企業(yè)不去提起法律訴訟而是采用停止業(yè)主的水電的違法做法，很大程度上是因為他們不是水電費債權的相關方，無法依賴法律解決問題。即使水電供應單位與物業(yè)管理企業(yè)簽定相關協(xié)議，由于業(yè)主每個月拒絕交納的費用額較低，通過訴訟途徑，則需要費時耗力，一般一單訴訟需要數(shù)月才有結果。況且如果業(yè)主每個月拒交，那這種官司永遠沒有休止。加上中國人的法律觀念，官司即樹敵，而與業(yè)主關系惡化永遠不是物業(yè)管理企業(yè)的上佳選擇。

通過以上分析，我們可以看到，物業(yè)管理企業(yè)通過停水停電手段催交相關費用，主要是由于水電管理體制不夠順暢所致，又由于相關問題解決的制度成本過高，最終導致各相關方采取最有利于自己權益保護的措施進行爭斗。物業(yè)管理企業(yè)明明知道停水停電是違法行為，但是停水停電的催費效果最直接而且成本最低，違法成本又不高。物業(yè)管理企業(yè)停止水電供應一般屬于侵權，肯定是違法的，但是如果業(yè)主要打這種官司也面臨成本高、費時長、正常生活秩序陷入困頓的問題，因此業(yè)主也只好交費了事。正式因為現(xiàn)行的法律法規(guī)對業(yè)主違約拒交費用和物業(yè)管理企業(yè)侵權停水停電沒有便捷、有效的處理方式。物業(yè)管理企業(yè)便在此問題的處理上選擇了這種成本最低、“效果頗佳”的途徑。業(yè)主拒絕交費違法，物業(yè)管理企業(yè)停水停電侵權也違法，在兩個“違法”的較量中，業(yè)主只好妥協(xié)。而水電供應單位在這種“違法”的混沌較量中坐享其成。

第二類，純粹是由于物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾沒有得到很好的處理，在雙方的矛盾爭執(zhí)中，業(yè)主以拒絕交納物業(yè)管理服務費與相關能耗分攤為手段，物業(yè)管理企業(yè)則以停水停電為手段，導致水電管理糾紛。

物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的矛盾的產(chǎn)生原因十分復雜�？傮w上看主要是如下幾個原因：

一是物業(yè)管理市場發(fā)育不夠成熟，業(yè)主對物業(yè)管理法規(guī)不了解，從而對物業(yè)管理企業(yè)存在不切實際不合法理的要求，這些要求無法得到滿足時，業(yè)主就徹底否定物業(yè)管理企業(yè)的服務效果，導致雙方緊張對立。

二是業(yè)主由于建設單位的房屋質(zhì)量返修保修以及與其他水、電、氣、通訊、網(wǎng)絡等供應商的服務質(zhì)量問題，不分情由地將責任歸結在物業(yè)管理企業(yè)身上。

三是確實有部分物業(yè)管理企業(yè)服務質(zhì)量低下、經(jīng)營管理行為違法，侵害了業(yè)主的權益，導致業(yè)主反對物業(yè)管理企業(yè)；

四是由于業(yè)主大會及業(yè)主委員會的法律法規(guī)不夠健全，再加上部分業(yè)主的確存在違規(guī)操縱業(yè)主大會為自己謀取私利，導致業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)的矛盾。

在這些矛盾的處理過程中，業(yè)主往往以拒絕交納物業(yè)管理服務費與相關能耗分攤為手段，使物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營管理難以為繼。物業(yè)管理企業(yè)為了擺脫困境，由于通過合法的訴訟途徑來催交費用的方式制度成本過高，則轉(zhuǎn)而以停水停電為手段，逼業(yè)主交納相關費用。在實際管理活動中，物業(yè)管理企業(yè)也大都是通過將物業(yè)管理費與水電費的捆綁（即要求業(yè)主要么管理費水電費一齊交，要么就干脆不收業(yè)主的任何費用），再取得水電費收繳代理權的途徑來保證自己的物業(yè)管理費的收繳。其實，不只中國的物業(yè)管理行業(yè)有這種情況，香港、日本、韓國的物業(yè)管理行業(yè)也不乏這種現(xiàn)象。

這可以說是由于物業(yè)管理糾紛的處理機制不夠便利，導致這種合法追討費用的成本超出了違法停水停電追討費用的成本，合法追討費用的效率低于違法停水停電追討費用的效率。從法律的角度看，即使物業(yè)管理企業(yè)取得水電費代收代交的代理權，取得了通過停止水電供應催交水電費用的授權。物業(yè)管理企業(yè)也無權因為業(yè)主不交納物業(yè)管理費而停水停電。因為水電供給的授權只是針對水電費的收繳。業(yè)主不交納物業(yè)管理費是業(yè)主在物業(yè)管理合同中違約；業(yè)主交納水電費時不交納管理費，物業(yè)管理企業(yè)不能以業(yè)主不交納管理費而拒絕收取水電費。這種方式絕對不是合法的，也不是真正有效的處理方式。這對物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展以及物業(yè)管理企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營都是有害而無益的。

第三類，也是比較多的，是由于建設單位水電設施質(zhì)量問題或違法經(jīng)營引起矛盾，物業(yè)管理企業(yè)在建設單位與業(yè)主的利益糾紛中沒有采取中立立場，偏向于建設單位，導致采取非法的停水停電措施幫助建設單位逼業(yè)主就范。建設單位是物業(yè)的承建者，也是物業(yè)的前期業(yè)主。當今的物業(yè)管理市場份額可以說主要是通過建設單位轉(zhuǎn)交物業(yè)管理企業(yè)的。更何況大多數(shù)物業(yè)管理企業(yè)與建設單位是父子兵，聽命于建設單位是物業(yè)管理企業(yè)取得前期市場優(yōu)勢的關鍵。建設單位往往由于房屋質(zhì)量、房產(chǎn)證、臨水臨電、房款交付等問題與產(chǎn)權受讓的業(yè)主產(chǎn)生矛盾與糾紛，建設單位為維護自身利益，對物業(yè)管理企業(yè)施加壓力，要求物業(yè)管理企業(yè)動用停水停電等非法手段逼迫業(yè)主就范。物業(yè)管理企業(yè)也往往因此與業(yè)主之間產(chǎn)生更多矛盾�？梢哉f是極其不智的行為。

物業(yè)管理企業(yè)應該充分把握自己的角色，深刻理解自己在整個法律關系的權利與義務，首先要確保自身的利益，以有關法律法規(guī)和物業(yè)管理企業(yè)的長遠利益來衡量問題的是非曲直，采取合乎法規(guī)的行動。

三、破解物業(yè)水電糾紛，規(guī)避水電管理陷阱

綜上所述，物業(yè)管理企業(yè)在現(xiàn)行的物業(yè)管理法規(guī)秩序與水電管理體制，要想破戒物業(yè)水電糾紛、規(guī)避水電管理陷阱，就需要與有關方面進行密切合作，規(guī)范物業(yè)管理市場競爭秩序，完善物業(yè)管理法律與制度，建立有效共贏的問題處理機制，提高物業(yè)管理經(jīng)營服務水平，培育物業(yè)管理消費意識，改善利益相關各方的互動模式，促進物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

1、規(guī)范物業(yè)管理市場競爭活動，維護物業(yè)管理市場競爭秩序，提高物業(yè)管理服務水平，清除假冒偽劣的物業(yè)管理企業(yè)，提升行業(yè)協(xié)會約束控制力，是減少水電糾紛的基礎。

可以說，中國大多數(shù)物業(yè)管理質(zhì)量糾紛，是由于物業(yè)管理市場競爭激烈，市場競爭秩序混亂，物業(yè)管理企業(yè)良莠不齊，物業(yè)管理服務質(zhì)量控制不力引起的。物業(yè)管理質(zhì)量糾紛是水電管理糾紛一個重要成因。

由于市場競爭秩序亂，導致物業(yè)管理服務質(zhì)量奇差的企業(yè)也能通過非市場手段取得物業(yè)管理權；由于市場競爭激烈，物業(yè)管理企業(yè)為了取得管理權，無限制降低價格，從而降低物業(yè)管理服務水平，而且任憑建設單位在物業(yè)管理上作出不切實際的服務承諾或附加種種不合理的要求與指令；由于物業(yè)管理市場管理單位協(xié)作不夠，致使服務不良的物業(yè)管理企業(yè)無法從市場中肅清。這些問題都會導致物業(yè)管理整體服務水平下降并導致物業(yè)管理糾紛遞增，影響整個行業(yè)的發(fā)展。水電管理的糾紛只是各類糾紛的縮影。

這些問題的解決需要相關行政主管部門從房產(chǎn)銷售許可以及物業(yè)管理實施的強制性入手，狠抓物業(yè)管理招投標法規(guī)制度的完善與落實，規(guī)范物業(yè)管理市場競爭秩序；需要強化物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會對服務質(zhì)量的控制力度及與市場管理的有關政府部門的配合協(xié)作，提高物業(yè)管理行業(yè)門檻與監(jiān)督管理力度；需要物業(yè)管理企業(yè)加強持證上崗制度的落實、員工的服務技能培訓與服務經(jīng)營管理水平的提高。

2、完善水電管理體制及相關法規(guī)，建立多方共贏的管理機制，是杜絕水電糾紛的關鍵。

在發(fā)生的各類水電管理糾紛中，很大程度上是由于水電管理體制不順及相關法規(guī)不完善引起的。完善水電管理體制及相關法規(guī)，建立多方共贏的管理機制，是徹底解決水電糾紛的關鍵。

一是通過法規(guī)完善，對物業(yè)社區(qū)紅線范圍內(nèi)的水電設施設備的所有權、管理權等義務權利關系進一步明確，對水電收費中總表與分表差異的處理以及共用水電費分攤的責任與方法進一步規(guī)定，對物業(yè)管理企業(yè)與水電供應單位之間的收費代理權與水電供給代理權進一步明晰，徹底理順建設單位、業(yè)主、物業(yè)管理企業(yè)和水電供應單位之間的法律關系；

二是借鑒國外小金額訴訟處理機制，建立快速有效的物業(yè)管理費糾紛、水電費糾紛處理機制，降低小型訴訟的處理成本，并通過完善法規(guī)，增大違法違約方的自負成本，將小額糾紛的處理納入便利處理的法律規(guī)范機制渠道，避免因制度缺陷導致的非法事件增長。

目前，就廣州市而言，《廣州市物業(yè)服務收費管理實施細則》出臺后，第二十二條明確規(guī)定：“物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業(yè)管理企業(yè)接受委托代收上述費用的，可按不超過委托收取總額3%或按戶定額收取的方式向委托單位收取手續(xù)費，具體標準在雙方的委托合同中約定。物業(yè)管理企業(yè)不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用”，“供水單位對未實行“一戶一表”的住宅小區(qū)，在“一戶一表”改造過渡期實行躉售水價，具體水價在不超過政府定價的范圍內(nèi)由供水單位與物業(yè)管理企業(yè)在委托合同中約定”，“住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)走廊、樓梯、公共設施的公共水電費用和路燈用電費用以及電梯運行電費根據(jù)供電、供水企業(yè)制定的分攤辦法合理分攤，另行收取。經(jīng)業(yè)主大會同意，公共水電費用可納入物業(yè)服務收費統(tǒng)一收取”。這些規(guī)定已經(jīng)為水電管理糾紛的處理奠定了很好的管理基礎。要向進一步理順廣州水電管理體制，必須將物業(yè)管理企業(yè)與水電供給單位之間的委托代理關系明確規(guī)范，使物業(yè)管理企業(yè)在收取共用水電費分攤以及總分表差異費用處理上有法可依，有規(guī)可循。物業(yè)管理企業(yè)也應該把握法規(guī)授予自己的權利，合法經(jīng)營，依法管理，避免采取違法停水停電催交費用的短期行為。在實際管理中，廣州市的物業(yè)管理企業(yè)應該及時與水電供給單位簽定水電費代理的協(xié)議；嚴格按照水電供給單位制定的分攤辦法計量分攤數(shù)額；在計算分攤時最好邀請業(yè)主委員會委員或業(yè)主代表參加，由業(yè)主委員或代表簽字確認，由業(yè)主代表或委員協(xié)助分攤的解釋與收取工作；一方面確保物業(yè)管理企業(yè)的收費代理服務不會成為違法行為和義務勞動，另一方面會大大有利于費用收繳的順利進行。必要時由物業(yè)管理行業(yè)行政主管部門、行業(yè)協(xié)會出面與政府有關管理機關、水電供應單位一起協(xié)商建立互利的問題處理機制，避免水電管理問題的再發(fā)生。

3、培育物業(yè)管理消費意識，改善利益相關方的互動機制，是促進水電糾紛處理的重要手段。

物業(yè)管理糾紛進而演化為水電糾紛，從某種程度上講是由于物業(yè)管理市場發(fā)育不成熟，業(yè)主對物業(yè)管理法律法規(guī)的了解不完全，物業(yè)管理企業(yè)與業(yè)主之間的溝通不足或溝通機制不完善，影響了雙方的相互認知，產(chǎn)生許多誤解。也有由于部分業(yè)主為了實現(xiàn)自己的某種利益，故意煽動不明真相的業(yè)主為了所謂“維權”而故意制造糾紛。

對于前者，物業(yè)管理企業(yè)除了積極配合市物業(yè)管理行政主管部門及行業(yè)協(xié)會，加大物業(yè)管理常識與法規(guī)的宣傳力度，積極參與物業(yè)管理市場成熟度的培育工作，另外，更多是要重點建立與業(yè)主及主管部門之間溝通機制，使各方在問題的處理與認識上不要只是一味偏向于自己的利益，忽視對方的認識與感受。要通過良好的溝通達到互諒互解、利益共贏。還需要加強與媒體之間的溝通，確保物業(yè)管理發(fā)展的公正、真實、客觀的社會輿論環(huán)境。對于后者，物業(yè)管理企業(yè)必須加強與物業(yè)管理行政主管部門、街道辦、居民委員會及行業(yè)協(xié)會的合作，積極促進業(yè)主大會及業(yè)主委員會社會團體的健康發(fā)展，避免業(yè)主團隊為私利趨向的人員所操縱，使業(yè)主大會及業(yè)主委員會成為業(yè)主全體利益的真正代表，規(guī)范參與物業(yè)管理。

4、加強企業(yè)內(nèi)部治理，堅持合法經(jīng)營管理，不斷提升服務管理水平，是根除水電管理糾紛的根本途徑。

廣州市曾經(jīng)出過數(shù)起因物業(yè)管理企業(yè)停水停電導致影響所服務社區(qū)居民生活而招致投訴并引起社會廣泛關注，如鶴林苑、海印南苑、荔灣廣場等。在這些糾紛中，有的是由于建設單位的原因，有的是業(yè)主的原因，有的是物業(yè)管理企業(yè)自身的原因。無論什么原因，作為專業(yè)的物業(yè)管理企業(yè)，首先要對自己保持清醒的角色認知，從自我規(guī)范抓起，加強企業(yè)內(nèi)部治理，堅持合法經(jīng)營管理，堅持對服務人員的持證上崗制度與持續(xù)培訓，堅持不懈地采取更加先進管理方式與經(jīng)驗，不斷完善服務管理機制，提高物業(yè)管理服務管理水平，將一切可能的糾紛降至底限，為我國城市管理水平與物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展作出應有的貢獻。

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