資產(chǎn)評估概念總結

第一～三章

資產(chǎn)評估：是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，其業(yè)務涉及企業(yè)間的產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)重組、破產(chǎn)清算、資產(chǎn)抵押以及財產(chǎn)保險。是專業(yè)機構和人員按照國家法律、法規(guī)以及資產(chǎn)評估準則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學方法，對資產(chǎn)價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。

評估要素：評估主體、客體、依據(jù)、目的、原則、程序、價值類型、方法、假設、基準日。資產(chǎn)評估的目標：判斷評估對象的價值，而不是實際成交價格。

資產(chǎn)評估種類：評估、評估復核、評估咨詢。又可分為完全資產(chǎn)評估和限制性資產(chǎn)評估二者對評估結果的披露程度和要求是不同的，限制性資產(chǎn)評估需要做更為詳盡的說明和披露，并限制評估報告的使用者只能是委托方。

資產(chǎn)特征：經(jīng)濟主體擁有或控制，能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益，能以貨幣計量。資產(chǎn)評估特點：市場性（通過模擬市場對資產(chǎn)價值做出經(jīng)得起市場檢驗的評定估算和報告）、公正性（公允的行為業(yè)務規(guī)范是技術基礎，評估人員是與資產(chǎn)業(yè)務沒有利害關系的第三方，是組織基礎）、專業(yè)性（評估結果應該是一種專家意見）、咨詢性（結論為資產(chǎn)業(yè)務提供專業(yè)化估價意見，本身并無強制執(zhí)行效力，不對定價決策負責）。對國有資產(chǎn)評估項目的立項確認實行核準制和備案制。

鑒證：由鑒別和舉證組成，前者是專家依據(jù)專業(yè)原則對經(jīng)濟活動及其結果作出的獨立判斷，后者是為該判斷提供理論和事實支撐。資產(chǎn)評估從事價值鑒證而不是從屬鑒證。

注會與注冊資產(chǎn)評估師：前者對財務報告進行事實判斷，后者對標的資產(chǎn)進行價值判斷。前者以會計理論和核算技術為基礎，后者以經(jīng)濟分析理論和專項資產(chǎn)價值識別技術為基礎。前者分別接受國際和國內(nèi)會計準則的約束，后者則是評估準則。

資產(chǎn)評估假設：對于所研究的事物做出合乎邏輯的假定說明就叫假設。

交易假設：最基本的前提假設，假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)評估條件等模擬市場進行估價。

公開市場假設：對資產(chǎn)擬進入的市場的條件以及接受何種影響的一種假定說明或限定。持續(xù)使用假設：在用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用、移地續(xù)用。

清算假設：對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。

市場法：利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術方法的總稱。

前提條件：需要一個活躍的公開市場，有可比的資產(chǎn)及其交易活動。參照物與評估對象在功能上具有可比性，面臨的市場條件具有可比性，成交時間與基準時間間隔不能過長。收益法：通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益的限值，來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。基本要素：被評估資產(chǎn)的預期收益、折現(xiàn)率或資本化率、取得預期收益的持續(xù)時間。前提條件：未來預期收益可以可以預測并且可以用貨幣衡量，獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并用貨幣衡量，預期活力年限可以預測。

收益額的特點：是未來預期而不是歷史或現(xiàn)實收益額，是資產(chǎn)的客觀收益而不是實際收益。折現(xiàn)率：一種期望投資報酬率，使投資者在風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。風險報酬率是對風險投資的一種補償，數(shù)量上指超過無風險報酬率之上的那部分投資回報率。成本法：首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本。然后估測業(yè)已存在的各種貶值因素，并從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。

前提條件：資產(chǎn)處于或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)，預期收益能夠支持其重置及其投入價值。復原重置成本：采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、設計、規(guī)格和技術等，以現(xiàn)實價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。更新重置成本：。。。。。。并不完全相同。。。。。。購建與評估對象具有同等功能的。。。。。。。資產(chǎn)實體性貶值的估算方法：觀察法、使用年限法、修復費用法。

評估方法之間的區(qū)別：都是從不同的角度去表現(xiàn)資產(chǎn)的價值，都是對評估對象在一定條件下價值的描述，有內(nèi)在聯(lián)系，可相互替代，但由于其自身的特點在評估不同類型的資產(chǎn)時就有了效率和直接程度上的差別。

評估方法的選擇：要與評估目的、市場條件、被評對象的狀態(tài)以及價值類型相適應。受評估對象的類型、理化狀態(tài)等因素制約。受能否收集到所需的數(shù)據(jù)資料及經(jīng)濟參數(shù)制約�？紤]三種基本評估方法在具體項目的適用性。

演繹推理：借助一個共同的概念把兩個直言判斷聯(lián)系起來，推出一個新結論的推理。由一般到個別

歸納推理：由關于特殊對象的知識得出一般性的知識，由個別到一般。第四章機器設備評估

重置成本計算：直接法（市場詢價、使用價格資料）、物價指數(shù)法（定基、環(huán)比）、重置核算法、綜合估價法、重量估價法、類比估價法

設備基礎：是為安裝設備而建造的特殊構筑物。

進口設備從屬費用：國外運費、國外運輸保險費、灌水、消費稅、增值稅、銀行財務費、外貿(mào)手續(xù)費、車輛購置附加費。

第1種有形磨損：使用過程中由于零部件受到摩擦沖擊震動或交變載荷的作用而產(chǎn)生疲勞磨損等破壞，幾何尺寸發(fā)生變化、精度降低、疲勞壽命縮短。

第2種有形磨損：使用過程中受自然界有害氣體、射線、雨水、高溫、低溫的侵蝕，出現(xiàn)腐蝕老化生銹變質(zhì)等現(xiàn)象。

實體性貶值確定方法：觀察法（德爾菲法、模糊綜合判斷法）、使用年限法、修復費用法。功能性貶值：由于無形磨損而引起資產(chǎn)價值的損失。

第1種：由于技術進步，新技術新材料新工藝不斷出現(xiàn)使得相同功能的新設備制造成本比過去降低，復原重置成本與更新重置成本之差。

第2種：超額運營成本引起的功能性貶值即設備未來超額運營成本的折現(xiàn)值。經(jīng)濟性貶值：使用壽命縮短、運營費用的提高、市場競爭的加劇。市場法的應用：直接匹配法、因素調(diào)整法、成本比率調(diào)整法。

第五章房地產(chǎn)評估

不動產(chǎn)：土地及其著定物。包括地產(chǎn)和房產(chǎn)等。

土地使用權：宅基地自留地自留山屬農(nóng)民集體所有，我國實行土地有償使用制度，國有土地使用權與所有權相分離，出讓的最高年限由國務院確定（居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)旅游娛樂用地40年）。出讓方式：協(xié)議、招標、拍賣、掛牌。房地產(chǎn)：土地房屋及其權屬的總稱。

房地產(chǎn)價格：按實物形態(tài)分為土地價格（基準地價、標定地價、土地交易價格），建筑物價格（純建筑物價格）。房地產(chǎn)價格（建筑物及土地價格）。

市場法應用：通過與近期交易的類似房地產(chǎn)進行比較，并對一系列因素進行修正，而得到被評估房地產(chǎn)在評估基準日的市場狀況下的價值水平。

因素修正：交易情況（將可比交易實例價格修正為正常交易情況下的價格），交易日期（修正為評估基準日下的價格），房地產(chǎn)狀況（修正為被評估對象房地產(chǎn)狀況下的價格）。成本法應用：適用于房地產(chǎn)市場發(fā)育不成熟、成交實例不多，無法利用市場法收益法等方法進行評估的情況。

三通一平：通水通路通電，平整地面。七通一平：通上、下水通電通訊通氣通熱通路，平整地面。

土地開發(fā)成本：勘察設計和前期工程費、基礎設施建設費、房屋建筑安裝工程費、公共配套設施建設費、稅費及其他間接費用。

銷售稅費：銷售費用（廣告宣傳費、委托銷售代理費），銷售稅金及附加（營業(yè)稅、城建教育附加）。

第六章資源資產(chǎn)評估

耗竭性資源：礦產(chǎn)資源，不可再生。

非竭性資源：恒定的（氣候和海洋動力資源），可再生的（生物和森林資源），不可再生的（土地資源）。森里資源資產(chǎn)評估：主要指林木資產(chǎn)、林地資產(chǎn)、森林景觀資產(chǎn)。

森林資源資產(chǎn)價格構成因素：營林生產(chǎn)成本、資金時間價值、利潤、稅金、林木生產(chǎn)損失、地租、地區(qū)差價和樹種差價。

林分：內(nèi)部特征大體一致而與鄰近地段又有明顯區(qū)別的一片林子。市場法應用：適用于各種有交易的評估。剩余法應用：適用于成熟齡林木資產(chǎn)評估。

收益法：適用于有經(jīng)常性收益的林木資產(chǎn)評估。成本法：適用于幼齡林。第七章無形資產(chǎn)評估

無形資產(chǎn)：特定主體所擁有或控制不具有實物形態(tài)能持續(xù)發(fā)揮作用能帶來經(jīng)濟利益的資源。（非實體性、控制性、效益性）

功能特性：共益性、積累性、替代性。

分類：自創(chuàng)和外購，可確指和不可確指，單項和組合，權力型關系型組合型。

影響因素：無形資產(chǎn)的成本，機會成本（該項無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓投資出售后失去的市場以及損失收益的大�。�，預期收益，使用期限，技術成熟程度，轉(zhuǎn)讓內(nèi)容，發(fā)展趨勢、更新?lián)Q代情況和速度，市場供需狀況，同行業(yè)同類交易方式。

評估目的：轉(zhuǎn)讓、許可使用、出資、拍賣、質(zhì)押、訴訟、損失賠償、財務報告和納稅。無形資產(chǎn)的確認：一是確認無形資產(chǎn)的存在來源的合法性，財產(chǎn)的明確性，經(jīng)濟行為的合法有效性），二是區(qū)別種類（具體名稱和存在形式），三是確定有效期限。

評估程序：明確評估目的、確認無形資產(chǎn)、收集相關資料、確定評估方法、作出評估結論、整理并撰寫報告。

無形資產(chǎn)成本特性：不完整性、弱對應性、虛擬性。

專利資產(chǎn)：指權利人所擁有的，能持續(xù)發(fā)揮作用且能帶來經(jīng)濟利益的專利權益。

專利權轉(zhuǎn)讓形式：全權轉(zhuǎn)讓、許可使用權轉(zhuǎn)讓。

專利申請日：國務院專利行政部門收到專利申請的請求書、說明書和權利要求書的日期。影響專有技術價值的因素：使用期限、預期獲利能力、市場情況、開發(fā)成本、保密措施。商標權：我國實行“不注冊使用與注冊使用并行，僅注冊才能產(chǎn)生專用權”的商標專用權制度。注冊商標的有效期是十年，合法續(xù)展的情況下可成為永久性收益的無形資產(chǎn)�！耙粋�商品，一個商標，一份申請”。商譽：通常是指企業(yè)在一定條件下能獲取高于正常投資報酬率的收益所形成的價值。商譽的特性：不能離開企業(yè)而單獨存在，多項因素作用形成，本身不是無形資產(chǎn)，是企業(yè)長期積累起來的一項價值。

第九章流動資產(chǎn)評估

特點：主要是單項資產(chǎn)評估，評估基準日盡可能選在會計期末。

第十章企業(yè)價值評估

企業(yè)價值評估：指注冊資產(chǎn)評估師對評估基準日特定目的下企業(yè)整體價值、股東全部權益價值或部分權益價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。評估對象：包含了企業(yè)整體價值、企業(yè)投資資本價值、企業(yè)股東全部權益價值和企業(yè)股東部分權益價值等。

持續(xù)經(jīng)營價值：指被評估企業(yè)按照評估基準日時的用途、經(jīng)營方式、管理模式等繼續(xù)經(jīng)營下去所能實現(xiàn)的預期收益的折現(xiàn)值。

清算價值：企業(yè)處于清算、迫售、快速變現(xiàn)等非正常市場條件下所具有的價值。企業(yè)收益的表現(xiàn)形式：企業(yè)凈利潤和企業(yè)凈現(xiàn)金流量。第十一章資產(chǎn)評估報告

資產(chǎn)評估報告：指注冊資產(chǎn)評估師根據(jù)資產(chǎn)評估準則的要求，在履行了必要的評估程序后，對評估對象在評估基準日特定目的下的價值發(fā)表的由其所在評估機構出具的書面專業(yè)意見。分類：整體與單項，完整型、簡明型與限制型，現(xiàn)實型、預測型與追溯型。

報告基本要素：1.委托方、產(chǎn)權持有者和委托方以外的其他評估報告使用者。2.評估目的。3.評估對象和范圍。4.價值類型及其定義。5.評估基準日。6.評估依據(jù)。7.評估方法。8.評估程序?qū)嵤┻^程和情況。9.評估假設。10.評估結論。11.特別事項說明。12.評估報告使用限制說明。13.評估報告日。14.評估機構和注冊資產(chǎn)評估師簽章。

報告制作步驟：整理工作底稿和歸集有關資料，評估明細表的數(shù)字匯總，評估初步數(shù)據(jù)的分析和討論，編寫評估報告，報告的簽發(fā)與送交。

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第一～三章

資產(chǎn)評估：是市場經(jīng)濟的產(chǎn)物，其業(yè)務涉及企業(yè)間的產(chǎn)權轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)重組、破產(chǎn)清算、資產(chǎn)抵押以及財產(chǎn)保險。是專業(yè)機構和人員按照國家法律、法規(guī)以及資產(chǎn)評估準則，根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關程序，選擇適當?shù)膬r值類型，運用科學方法，對資產(chǎn)價值進行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。評估要素：評估主體、客體、依據(jù)、目的、原則、程序、價值類型、方法、假設、基準日。資產(chǎn)評估的目標：判斷評估對象的價值，而不是實際成交價格。

資產(chǎn)評估種類：評估、評估復核、評估咨詢。又可分為完全資產(chǎn)評估和限制性資產(chǎn)評估二者對評估結果的披露程度和要求是不同的，限制性資產(chǎn)評估需要做更為詳盡的說明和披露，并限制評估報告的使用者只能是委托方。

資產(chǎn)特征：經(jīng)濟主體擁有或控制，能夠給經(jīng)濟主體帶來經(jīng)濟利益，能以貨幣計量。

資產(chǎn)評估特點：市場性（通過模擬市場對資產(chǎn)價值做出經(jīng)得起市場檢驗的評定估算和報告）、公正性（公允的行為業(yè)務規(guī)范是技術基礎，評估人員是與資產(chǎn)業(yè)務沒有利害關系的第三方，是組織基礎）、專業(yè)性（評估結果應該是一種專家意見）、咨詢性（結論為資產(chǎn)業(yè)務提供專業(yè)化估價意見，本身并無強制執(zhí)行效力，不對定價決策負責）。

對國有資產(chǎn)評估項目的立項確認實行核準制和備案制。

鑒證：由鑒別和舉證組成，前者是專家依據(jù)專業(yè)原則對經(jīng)濟活動及其結果作出的獨立判斷，后者是為該判斷提供理論和事實支撐。資產(chǎn)評估從事價值鑒證而不是從屬鑒證。

注會與注冊資產(chǎn)評估師：前者對財務報告進行事實判斷，后者對標的資產(chǎn)進行價值判斷。前者以會計理論和核算技術為基礎，后者以經(jīng)濟分析理論和專項資產(chǎn)價值識別技術為基礎。前者分別接受國際和國內(nèi)會計準則的約束，后者則是評估準則。

資產(chǎn)評估假設：對于所研究的事物做出合乎邏輯的假定說明就叫假設。

交易假設：最基本的前提假設，假定所有待評估資產(chǎn)已經(jīng)處在交易過程中，評估師根據(jù)評估條件等模擬市場進行估價。

公開市場假設：對資產(chǎn)擬進入的市場的條件以及接受何種影響的一種假定說明或限定。持續(xù)使用假設：在用續(xù)用、轉(zhuǎn)用續(xù)用、移地續(xù)用。

清算假設：對資產(chǎn)在非公開市場條件下被迫出售或快速變現(xiàn)條件的假定說明。

市場法：利用市場上同樣或類似資產(chǎn)的近期交易價格，經(jīng)過直接比較或類比分析以估測資產(chǎn)價值的各種評估技術方法的總稱。

前提條件：需要一個活躍的公開市場，有可比的資產(chǎn)及其交易活動。參照物與評估對象在功能上具有可比性，面臨的市場條件具有可比性，成交時間與基準時間間隔不能過長。

收益法：通過估測被評估資產(chǎn)未來預期收益的限值，來判斷資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱�；�本要素：被評估資產(chǎn)的預期收益、折現(xiàn)率或資本化率、取得預期收益的持續(xù)時間。

前提條件：未來預期收益可以可以預測并且可以用貨幣衡量，獲得預期收益所承擔的風險也可以預測并用貨幣衡量，預期活力年限可以預測。

收益額的特點：是未來預期而不是歷史或現(xiàn)實收益額，是資產(chǎn)的客觀收益而不是實際收益。

折現(xiàn)率：一種期望投資報酬率，使投資者在風險一定的情況下，對投資所期望的回報率。風險報酬率是對風險投資的一種補償，數(shù)量上指超過無風險報酬率之上的那部分投資回報率。

成本法：首先估測被評估資產(chǎn)的重置成本。然后估測業(yè)已存在的各種貶值因素，并從重置成本中予以扣除而得到被評估資產(chǎn)價值的各種評估方法的總稱。

前提條件：資產(chǎn)處于或被假定處于繼續(xù)使用狀態(tài)，預期收益能夠支持其重置及其投入價值。

復原重置成本：采用與評估對象相同的材料、建筑或制造標準、設計、規(guī)格和技術等，以現(xiàn)實價格水平重新購建與評估對象相同的全新資產(chǎn)所發(fā)生的費用。

更新重置成本：。。。。。。并不完全相同。。。。。。購建與評估對象具有同等功能的。。。。。。。資產(chǎn)實體性貶值的估算方法：觀察法、使用年限法、修復費用法。評估方法之間的區(qū)別：都是從不同的角度去表現(xiàn)資產(chǎn)的價值，都是對評估對象在一定條件下價值的描述，有內(nèi)在聯(lián)系，可相互替代，但由于其自身的特點在評估不同類型的資產(chǎn)時就有了效率和直接程度上的差別。評估方法的選擇：要與評估目的、市場條件、被評對象的狀態(tài)以及價值類型相適應。受評估對象的類型、理化狀態(tài)等因素制約。受能否收集到所需的數(shù)據(jù)資料及經(jīng)濟參數(shù)制約�？紤]三種基本評估方法在具體項目的適用性。

演繹推理：借助一個共同的概念把兩個直言判斷聯(lián)系起來，推出一個新結論的推理。由一般到個別歸納推理：由關于特殊對象的知識得出一般性的知識，由個別到一般。第四章機器設備評估

重置成本計算：直接法（市場詢價、使用價格資料）、物價指數(shù)法（定基、環(huán)比）、重置核算法、綜合估價法、重量估價法、類比估價法

設備基礎：是為安裝設備而建造的特殊構筑物。

進口設備從屬費用：國外運費、國外運輸保險費、灌水、消費稅、增值稅、銀行財務費、外貿(mào)手續(xù)費、車輛購置附加費。

第1種有形磨損：使用過程中由于零部件受到摩擦沖擊震動或交變載荷的作用而產(chǎn)生疲勞磨損等破壞，幾何尺寸發(fā)生變化、精度降低、疲勞壽命縮短。

第2種有形磨損：使用過程中受自然界有害氣體、射線、雨水、高溫、低溫的侵蝕，出現(xiàn)腐蝕老化生銹變質(zhì)等現(xiàn)象。

實體性貶值確定方法：觀察法（德爾菲法、模糊綜合判斷法）、使用年限法、修復費用法。功能性貶值：由于無形磨損而引起資產(chǎn)價值的損失。

第1種：由于技術進步，新技術新材料新工藝不斷出現(xiàn)使得相同功能的新設備制造成本比過去降低，復原重置成本與更新重置成本之差。

第2種：超額運營成本引起的功能性貶值即設備未來超額運營成本的折現(xiàn)值。經(jīng)濟性貶值：使用壽命縮短、運營費用的提高、市場競爭的加劇。市場法的應用：直接匹配法、因素調(diào)整法、成本比率調(diào)整法。

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