第一篇：土地估價師201*年個人專業(yè)實踐總結(jié)

土地估價專業(yè)實踐總結(jié)

*****石家莊**房地產(chǎn)評估有限公司郵編：050011

檔案號：資格證書號：

摘要：估價師是一個較為新興的行業(yè)，是一個對理論和實踐要求較高的行業(yè)。在掌握了扎實的理論知識的同時，也要求估價師擁有一定的實踐經(jīng)驗，本報告從本人實踐角度出發(fā)，簡單闡述了土地評估的具體工作內(nèi)容、評估程序、估價方法的現(xiàn)實應(yīng)用、估價行業(yè)存在的風險等問題。

關(guān)鍵詞：土地估價 、估價方法、行業(yè)風險

土地估價就是估價人員依據(jù)土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ)上根據(jù)土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及其在現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下及某一時點的價格的過程。所以土地估價是一項系統(tǒng)工作，不僅要合理選用估價依據(jù)、熟練運用估價方法、撰寫完整的土地估價報告，更要關(guān)注土地和房地產(chǎn)(來源好范 文網(wǎng)m.seogis.com)市場行情與走勢、了解宏觀經(jīng)濟狀況、分析區(qū)域發(fā)展?jié)摿�、并能將金融、會計、統(tǒng)計、建筑、法律等相關(guān)知識充實到整個土地估價工作中來，使得土地估價結(jié)果更具有說服力。

下面就本人在石家莊萬匯土地評估有限公司進行土地估價實踐的工作和心得作一總結(jié)，主要分兩部分來闡述。

第一部分 專業(yè)實踐期間的工作內(nèi)容

石家莊**土地評估有限公司成立于201*年，注冊資金300萬元，201*年5月21日由河北省土地估價師協(xié)會批準升級為可在全省范圍內(nèi)從事土地評估業(yè)務(wù)的土地估價機構(gòu)，注冊土地估價師6名。

我于201*年7月畢業(yè)于****大學****專業(yè)，一直從事房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)工作——房地產(chǎn)開發(fā)、房地產(chǎn)經(jīng)紀、房地產(chǎn)評估、土地評估等，積累了較為豐富的理論知識和實踐經(jīng)驗，并先后取得了建筑經(jīng)濟師（201*年）、房地產(chǎn)估價師（201*年）、土地估價師（201*年）等執(zhí)業(yè)資格。

我在石家莊**土地土地評估有限公司實踐期間的主要工作為：

1、收集土地交易案例，對各類評估方法所需用數(shù)據(jù)進行收集。

2、由土地行政主管部門委托的為委托方確定土地招拍掛出讓底價的評估工作。

3、土地使用權(quán)抵押貸款涉及的土地抵押價值評估。

4、土地產(chǎn)權(quán)過戶繳納契稅的土地市場價格評估。

經(jīng)過兩年的實踐總結(jié)我認為土地評估的基本程序是這樣的：首先接受估價任務(wù)，同時確定估價的基本項目（包括估價對象、估價目的、估價時點），其次要擬定作業(yè)計劃（包括確定估價項目、內(nèi)容、資料類型、來源、調(diào)查方法、人員安排、時間進度等），然后要進行資料的收集和實地踏勘（包括社會、經(jīng)濟、政治、環(huán)境等一般資料及宗地所處區(qū)域因素和個別因素，及宗地自身條件、權(quán)利狀況、利用狀況等），緊接著要進行相關(guān)資料分析，分析完后要選適合估價對象的估價

方法和試算宗地價格確定最后估價額，最后撰寫估價報告、交付土地估價報告并收取估價費用。

第二部分 專業(yè)實踐的認識與心得

一、土地估價概述

土地價格實際上是土地經(jīng)濟價值的反應(yīng)，是為購買獲取土地預(yù)期收益的權(quán)利而支付的代價。在我國，土地價格是以土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓為前提、一次性支付的多年地租的現(xiàn)值總和。由于土地位置的固定性，在地區(qū)性市場之間，地價很難形成統(tǒng)一的市場價格，所以地價具有明顯的地區(qū)性。

影響土地價格的因素主要有一般因素、區(qū)域因素、和個別因素，我個人認為區(qū)域因素和個別因素在我們做土地價格評估時是要特別注意的，因為在同一地區(qū)內(nèi)一般因素都相同，而區(qū)域因素和個別因素就成為影響地價的主要因素，只要能認真分析這兩個因素，對正確把握土地價格就能起到很大作用。

同時，土地估價還要掌握一些估價的基本原則，如合法原則、替代原則、預(yù)期收益原則、最有效使用原則、變動原則、協(xié)調(diào)原則、需求與供給原則等。在實踐中我認識到在撰寫土地估價報告時，寫入本次評估所運用估價原則時不要簡單的把所有基本原則都羅列上來，而要有針對性，要根據(jù)所選用的估價方法來寫入本次評估所遵循的原則。

土地估價方法主要有收益還原法、市場比較法、假設(shè)開發(fā)法和成本逼近法。我們應(yīng)根據(jù)估價對象、估價目的和所收集的資料情況，正確選用適宜的評估方法，這樣才能對土地做出準確合理的估價。

綜上所述，要想做出正確的土地估價，估價人員必須細致分析并正確判斷影響土地價格的因素的變動趨向，綜合運用估價的基本原則，靈活使用各種土地估價方法。

二、對土地估價方法的解析

土地估價的基本方法有：收益還原法、市場比較法、成本逼近法、假設(shè)開發(fā)法、基準地價系數(shù)修正法，不同的估價方法有不同的特點和適用范圍，也有相應(yīng)的限制條件。所以在估價時應(yīng)根據(jù)估價目的、估價對象的特點以及所收集到的資料狀況，考慮各估價方法的特點、限制和適用范圍，選擇適宜的評估方法。另外評估土地價格，一般應(yīng)采用不少于兩種方法。

（1）收益還原法。該方法計算的基本公式共有7個，要根據(jù)純收益的變化狀況來選擇合適的公式。本方法只適用于有收益或潛在收益的土地。該方法由于其特殊性，日常用的較少，因為在該方法中兩個主要的數(shù)據(jù)，穩(wěn)定的純收益和適當?shù)倪�原利率的求取，要受一般的經(jīng)濟行情和工商企業(yè)以及房地產(chǎn)市場的發(fā)展、變化的影響，實踐過程中發(fā)現(xiàn)確定具體數(shù)值是一件很困難的事，這也是收益還原法的一個缺點。

（2）市場比較法。該方法主要適合于地產(chǎn)市場發(fā)達、有充足的具有替代性的土地交易實例的地區(qū)，在我國選用此方法經(jīng)行評估，至少要選取3個比較案例，而且3個比較案例的成交時間與估價時點相比應(yīng)在2年內(nèi)。該方法運用過程中的重點在于收集、確定合適的市場比較案例和期日修正系數(shù)的確定。實踐過程中發(fā)現(xiàn)，對于地產(chǎn)市場較發(fā)達的地區(qū)來說，比較案例的收集、確定較簡單，期日修正采用地價指數(shù)變動率來計算；對于地產(chǎn)市場不發(fā)達地區(qū)來說，采用此方法評估地價要慎重。

（3）成本逼近法。該方法一般適用于新開發(fā)土地的估價，特別適用于土地市場不發(fā)育，土地成交案例不多，無法利用市場比較法等方法進行估價時采用，同時要求待估宗地所在周邊區(qū)域有征收土地的案例，有明確的征收土地補償文件。

其計算基本公式為：土地價格＝（土地取得費＋相關(guān)稅費＋土地開發(fā)費＋投資利息＋投資利潤＋土地增值收益）×修正系數(shù)。

實踐過程中發(fā)現(xiàn)，該方法在運用過程中的重點是求取土地取得費、土地開發(fā)費用和求取還原利率。土地取得費主要依據(jù)當?shù)匦姓�部門公布的征地區(qū)片價來確定，土地開發(fā)費用根據(jù)宗地開發(fā)程度參照城區(qū)基準地價技術(shù)報告中涉及的土地開發(fā)程度修正中涉及的土地開發(fā)費用來確定，還原利率由安全利率加風險調(diào)整值來確定。

（4）假設(shè)開發(fā)法。該估價方法主要適用于待開發(fā)建設(shè)土地、有明確規(guī)劃依據(jù)的土地及建成區(qū)房地產(chǎn)市場較繁榮的區(qū)段土地。

其計算基本公式為：總地價=售樓總價-開發(fā)總費用-專業(yè)費-不可預(yù)見費-利息-利潤-稅費。

該估價方法要求根據(jù)規(guī)劃設(shè)計條件預(yù)測開發(fā)完成后的不動產(chǎn)總價，這個總價對于用于出售的不動產(chǎn)一般要用市場比較法和求取，對于出租的不動產(chǎn)，一般要先運用市場比較法求取租金，再運用收益法求取不動產(chǎn)的總價，再者就是開發(fā)費用的確定，這就要求評估人員對區(qū)域相關(guān)工程造價有很熟悉的了解和把握。另外，相關(guān)費用的項目和標準，需要評估人員到規(guī)劃、房產(chǎn)、土地、財政、稅務(wù)等部門收集相關(guān)的法律法規(guī)和收費標準，以此作為評估取值的依據(jù)。

（5）基準地價系數(shù)修正法。該估價方法主要適合在城市規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合土地的評估。

其計算基本公式為：基準地價系數(shù)修正法評估的宗地地價（基準地價設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價）＝[基準地價×（1±∑k）×k1×ｋ2×ｋ3±開發(fā)程度修正幅度]×k4（其中式中： k1──期日修正系數(shù) k2──容積率修正系數(shù) k3──其它因素修正系數(shù) k4──土地使用年期修正系數(shù)∑k──影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和）。

在實踐過程中，要運用此方法首先要收集當?shù)刈钚碌幕鶞实貎r成果，包括基準地價圖表及修正體系，一般地區(qū)的基準地價技術(shù)報告中涵蓋了這些內(nèi)容。其次在實地踏勘過程中，一定要仔細填寫現(xiàn)場調(diào)查表，主要包括區(qū)域和個別因素的調(diào)查、區(qū)域地價水平的調(diào)查，調(diào)查資料對評估結(jié)果特別重要。本方法存在的難點主要是期日修正系數(shù)中涉及的地價指數(shù)和還原利率的確定。

由于各種方法都有自己的特點、限制和適用范圍，這就要求評估人員在現(xiàn)實估價工作中要多調(diào)查多分析，靈活運用各種估價方法，做到心中有價，那樣在估價過程中才能更好地處理好理論計算與實際地價之間的差異問題。

三、土地評估存在的風險

經(jīng)過兩年的專業(yè)實踐，發(fā)現(xiàn)土地評估行業(yè)存在著諸多風險，以下是本人對地土地估價存在風險的認識：

（1）政策風險。中國的房地產(chǎn)市場是一個政策性市場，政策上稍有調(diào)整，房地產(chǎn)市場都會有變化。與房地產(chǎn)市場相關(guān)的政策主要有金融政策、土地供給政策、產(chǎn)業(yè)政策等。所以我們平時要加強政策的研究與學習

（2）委托方的某種要求造成對估價對象價格高估或低估的風險。對于抵押業(yè)務(wù)估值過高的項目，估價機構(gòu)承擔著若抵押權(quán)人不按規(guī)定還款，銀行要求處置

資產(chǎn)時，這時土地市場正處與低迷時期，致使抵押物變現(xiàn)值不足與償還貸款，估價機構(gòu)就有可能承擔相應(yīng)的經(jīng)濟賠償責任；而對于涉稅項目的評估，過低的評估值會給國家造成稅收的流失，而估價機構(gòu)就應(yīng)當承擔相應(yīng)的法律風險。

（3）估價從業(yè)人員執(zhí)業(yè)能力的低下帶來的風險。土地估價過程主要是憑借估價師的主觀意識來形成土地價格的模板，從而來反映客觀存在的土地價值的行為，所以土地估價有賴于估價師的主觀判斷。同時估價師執(zhí)業(yè)能力又受個人知識結(jié)構(gòu)、工作結(jié)構(gòu)等因素的影響。再有目前有一些估價估價機構(gòu)低薪聘請如一些應(yīng)屆畢業(yè)生等理論和實踐經(jīng)驗都不很豐富的估價員來處理日常事務(wù)，撰寫估價報告，致使估價報告存在文字錯誤、計算過程存在邏輯錯誤以及相關(guān)數(shù)據(jù)的取值依據(jù)不強等，導致估價機構(gòu)出具一些不符合規(guī)范的估價報告。

（4）所謂“領(lǐng)導關(guān)系” 干預(yù)帶來風險。隨著估價機構(gòu)業(yè)務(wù)來源的不斷擴大，估價機構(gòu)在業(yè)務(wù)上要跟很多相關(guān)單位來往密切。比如相關(guān)“領(lǐng)導關(guān)系打招呼、開條子”刻意要求抬高或壓低評估價格，這些干預(yù)在我看來對估價機構(gòu)壓力很大，相對來說面臨很大風險。

綜上所述，土地估價存在的風險有的是可控的，有的是不可控的。政策風險不可控，這就要求我們只有通過不斷學習，認真的判斷來降低不可控風險來臨的可能性；對于可控風險，可以通過估價人員的努力和估價機構(gòu)加強各項管理制度的完善和管理，對可控風險加以有效控制和防范。

四、行業(yè)發(fā)展及對土地估價人員的要求

我國的土地估價行業(yè)的發(fā)展與西方發(fā)達國家和地區(qū)相比，雖然起步較晚，但是發(fā)展較快。由于發(fā)展較快，使得土地估價領(lǐng)域的法律、法規(guī)和制度都不是很完善，再加上我國現(xiàn)存的估價理論和方法都是在國外經(jīng)驗的基礎(chǔ)上結(jié)合我國的實際情況而形成的，這都導致我國的土地估價存在好多特點。所以我認為要想實現(xiàn)行業(yè)的健康有序的發(fā)展，這就需要我們行業(yè)的大量專家要全面總結(jié)經(jīng)驗，要根據(jù)我國的土地制度和狀況進行土地估價技術(shù)方面的創(chuàng)新，要再深入研究土地估價技術(shù)，拓展土地估價技術(shù)方法，來滿足不斷增加和變化的土地估價業(yè)務(wù)需要。

基于以上觀點，要做一名合格的、有發(fā)展的土地估價師不是一件容易的事情。這就要求我們土地估價人員平時在做估價項目時，不能一貫的套用規(guī)范格式，要根據(jù)項目的特點與復雜情況，靈活運用已有的估價理論與方法，注意培養(yǎng)自己掌握與土地估價相關(guān)的知識，使自己具備有解決問題的一定能力；再者,估價人員在專注于具體業(yè)務(wù)的學習的同時，為了適應(yīng)行業(yè)及公司的發(fā)展,還要培養(yǎng)服務(wù)意識、創(chuàng)新意識、風險意識、誠信服務(wù)的綜合執(zhí)業(yè)能力，只有這樣我們才能做一名合格的、有發(fā)展的土地估價師。

第二篇：土地估價師實踐總結(jié)一

專業(yè)實踐總結(jié)報告

周**** 湖南眾聯(lián)評估有限公司 425000

摘要：估價師是一個較為新興的行業(yè)，是一個對理論和實踐要求較高的行業(yè)。在掌握了扎實的理論知識的同時，也要求估價師擁有一定的實踐經(jīng)驗，本報告從實踐角度出發(fā)，簡單闡述了土地評估的具體工作事務(wù)、工作流程、估價方法的現(xiàn)實應(yīng)用、估價行業(yè)存在的風險等問題。

關(guān)鍵詞：估價依據(jù) 估價方法 估價風險

正文：

“知之愈明，則行之愈篤；行之愈篤，則知之益明�！边@句名言出自朱熹《朱子語類》，大意是理解得越清楚，實踐就越扎實；實踐越扎實，認識就會更加清晰。土地評估行業(yè)也是一個對理論和實踐要求較高的行業(yè)，要想成為一名出色的土地估價師，最重要的是要積累估價案例經(jīng)驗，這一經(jīng)驗需要在工作過程中進行積累，而不僅僅是通過估價師考試的那些實例題目。同時還需要對國家出臺的土地相關(guān)法律法規(guī)比較了解，政治嗅覺比較敏銳，還有經(jīng)濟金融的相關(guān)知識的經(jīng)驗。

總之，估價師是一個較為新興的行業(yè)，無論房屋估價還是土地估價，前人的經(jīng)驗都不太充分或可參考性并不大，需要自己在前行中摸索。在通過全國土地估價師考試之后的專業(yè)實踐過程中，我學到了許多考試中無法深刻體會到的知識和經(jīng)驗，下面現(xiàn)就專業(yè)實踐過程中的主要工作、感受和認識分三部分做簡要總結(jié)陳述。

第一部分 專業(yè)實踐的單位基本情況

湖南眾聯(lián)評估有限公司是成立于201*年，注冊資金100萬元，現(xiàn)有國家注冊土地估價師11人，為省注一級資質(zhì)，是湖南省具備全省范圍內(nèi)從業(yè)能力的13家土地評估機構(gòu)之一。

公司經(jīng)營范圍：土地評估、土地經(jīng)營中介服務(wù)、土地有關(guān)法律、法規(guī)知識咨詢服務(wù)等。

第二部分 專業(yè)實踐期間完成的主要工作及流程

一、主要工作：

（1）土地一級市場出讓地價評估工作。涉及土地招拍掛過程中出讓底價的確定工作，主要由土地行政主管部門委托評估。

（2）土地抵押貸款評估。涉及取得土地后進行融資需要進行的抵押貸款評估，以估價值確定貸款金額，主要由當事人或銀行委托。

（3）土地二、三級市場產(chǎn)權(quán)過戶評估工作。涉及土地產(chǎn)權(quán)過戶繳納契稅的工作，主要由交易者委托。

（4）市縣城區(qū)基準地價更新工作。涉及各市縣中存在基準地價成果使用超過3-4年的更新工作，一般由土地行政主管部門委托。

二、工作流程：

工作流程分為前期工作、實地查勘、市場調(diào)查、報告撰寫、報告審核、出具報告、提交收費、沉淀存檔八個階段。

第三部分 專業(yè)實踐的感受及認識

一、對土地評估行業(yè)的了解

1、土地評估行業(yè)產(chǎn)生的時代背景：

隨著土地使用制度改革的不斷深化,土地評估行業(yè)得到了快速發(fā)展,已成為我國經(jīng)濟社會發(fā)展中不可或缺的重要中介行業(yè),在積極配合土地使用制度改革、推進土地市場建設(shè)、促進土地資源的集約合理利用等方面發(fā)揮了重要作用。

2、土地評估行業(yè)的法律基礎(chǔ)：

（1）由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議于201*年8月30日通過的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中的第三十四條規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”，房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。

（2）1992年4月27日國家物價局、建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于解決在房地產(chǎn)交易中國有土地收益流失問題的通知》。

（3）1995年3月23日建設(shè)部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評估管理工作的通知》（建房[1995]152號）。

（4）《國有資產(chǎn)評估管理辦法》1991年11月16日 中華人民共和國國務(wù)院令第9l號發(fā)布

3、評估行業(yè)的現(xiàn)狀

（1）屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，具有一定的發(fā)展空間。

（2）業(yè)務(wù)來源上存在競爭，部分地區(qū)存在幾個評估公司，各評估公司在業(yè)務(wù)來源上競爭非常激烈。

二、對估價方法的實踐認識

理論考試，會給出評估人員相應(yīng)的數(shù)據(jù)，要求利用公式來計算地價，但實際工作中，所有的數(shù)據(jù)都要自己的收集，下面就專業(yè)實踐過程中估價方法運用所涉及到的相關(guān)工作做簡要總結(jié)：

（1）基準地價系數(shù)修正法。其計算基本公式為：基準地價系數(shù)修正法評估的宗地地價（基準地價設(shè)定開發(fā)程度下的宗地地價）＝[基準地價×（1±∑k）×k1×ｋ2×ｋ3±開發(fā)程度修正幅度]×k4（其中式中： k1──期日修正系數(shù) k2──容積率修正系數(shù) k3──其它因素修正系數(shù) k4──土地使用年期修正系數(shù)∑k──影響地價區(qū)域因素及個別因素修正系數(shù)之和）。該估價方法主要適合在城市規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合土地的評估。在實踐過程中，首先要收集當?shù)刈钚碌幕鶞实貎r成果，包括基準地價圖表及修正體系，一般地區(qū)的基準地價技術(shù)報告中涵蓋了這些內(nèi)容。其次在實地踏勘過程中，一定要仔細填寫現(xiàn)場調(diào)查表，主要包括區(qū)域和個別因素的調(diào)查、區(qū)域地價水平的調(diào)查，這個在實踐過程中顯得特別重要。本方法存在的不確定因素主要有：期日修正系數(shù)中涉及的地價指數(shù)和還原利率的確定。

（2）假設(shè)開發(fā)法。其計算基本公式為：總地價=售樓總價-開發(fā)總費用-專業(yè)費-不可預(yù)見費-利息-利潤-稅費。該估價方法主要適用于待開發(fā)建設(shè)土地、有明確規(guī)劃依據(jù)的土地及建成區(qū)房地產(chǎn)市場較繁榮的區(qū)段土地。該估價方法首先要求

用市場比較法求取宗地預(yù)計開發(fā)完成后或現(xiàn)行狀態(tài)的價格水平，主要涉及在現(xiàn)實調(diào)查中，對宗地所在區(qū)域的房地產(chǎn)市場價格的調(diào)查和分析，其次開發(fā)費用的確定，也要求評估人員對區(qū)域相關(guān)工程承包價有很熟悉的了解和把握。相關(guān)費用的項目和標準，需要評估人員到規(guī)劃、房產(chǎn)、土地、財政、稅務(wù)等部門收集相關(guān)的法律法規(guī)和收費標準，以次作為評估取值的依據(jù)。

（3）成本逼近法。其計算基本公式為：土地價格＝（土地取得費＋相關(guān)稅費＋土地開發(fā)費＋投資利息＋投資利潤＋土地增值收益）×修正系數(shù)。該方法主要適合鄉(xiāng)鎮(zhèn)、郊區(qū)等市場不活躍區(qū)域的土地估價，要求宗地所在周邊區(qū)域有征地拆遷案例，有明確的征地補償文件。該方法在運用過程中，首先要取得當?shù)卣鞯夭疬w補償文件，因為土地取得費主要依據(jù)當?shù)卣鞯夭疬w補償文件相關(guān)條款規(guī)定，土地開發(fā)費用需要調(diào)查才能確定（部分參照城區(qū)基準地價技術(shù)報告中涉及的土地開發(fā)程度修正中涉及的土地開發(fā)費用）。

（4）市場比較法。該方法主要適合于房地產(chǎn)市場較發(fā)達的區(qū)域，周邊有很多可以參照的市場案例。該方法運用過程中的難點在于收集市場比較案例，但大多數(shù)時候，要求收集有文字依據(jù)的市場案例存在一定的難度，有時候比較案例的確定只是依據(jù)市場調(diào)查，缺乏一定的文字依據(jù)。

（5）收益還原法。該方法由于其特殊性，日常用的較少，因為如果用企業(yè)收入來還原，要求提供財務(wù)報表，由于委托方考慮自身原因，一般不會提供經(jīng)過審計后的財務(wù)報表。如果用租金來進行計算，租金水平雖然可以調(diào)查得到，但在實踐過程中發(fā)現(xiàn)，一般用收益還原法來測算的地價和市場價值存在很大的差異，這也許是還原利率的確定上存在一些問題所導致的結(jié)果。

由于各種方法都存在一定的局限性和不足，這就要求評估人員在現(xiàn)實估價工作中要多調(diào)查多分析，做到心中有價，那樣在估價過程中才能更好地處理好理論計算與實際地價之間的差異問題。

三、對土地評估風險的實踐認識

原來認為評估行業(yè)是個低風險行業(yè)，所謂估價，有些偏差總是難免的，但經(jīng)過專業(yè)實踐過程中，發(fā)現(xiàn)評估行業(yè)其實存在著很多風險，下面就個人理解風險主要體現(xiàn)在：

（1）政治干預(yù)帶來的風險。雖然說目前多數(shù)評估機構(gòu)都要求脫鉤改制，遵從“公平、公正、公開”原則進行執(zhí)業(yè)，但實際上政治干預(yù)廣泛存在，比如領(lǐng)導“打招呼”、“開條子”甚至下紅頭文件要求刻意壓低地價。土地評估機構(gòu)作為中介機構(gòu)，在業(yè)務(wù)上和相關(guān)單位來往密切，政府等相關(guān)部門的政治干預(yù)對于評估機構(gòu)而言壓力巨大，在我看來，這是評估行業(yè)面臨的最大風險。

（2）有關(guān)法律法規(guī)依據(jù)不足帶來的風險。在評估日常業(yè)務(wù)中，有時候會碰到特別敏感的估價業(yè)務(wù)，比如在涉案評估和處理糾紛過程中，評估的每一個參數(shù)的取值都要求有法律依據(jù)。就目前我國的小城市評估市場而言，這種條件尚不完全成熟，比如基準地價系數(shù)修正法中的地價指數(shù)及還原利率的確定、假設(shè)開發(fā)法中樓盤的售價、成本法中的土地開發(fā)費用等都很難找到相關(guān)明確量化的可以引用的數(shù)據(jù)，由此帶來相應(yīng)的業(yè)務(wù)風險。

（3）估價從業(yè)人員職業(yè)素質(zhì)帶來的風險。目前估價機構(gòu)普遍存在估價師掛靠、另低薪聘請如一些應(yīng)屆畢業(yè)生等理論和實踐經(jīng)驗都不很豐富的估價員來處理日常事務(wù)，由此帶來的風險主要體現(xiàn)在：現(xiàn)場踏勘較粗糙、估價報告存在文字錯誤、計算過程存在邏輯錯誤、相關(guān)取值很大主觀性等。

（4）高額業(yè)務(wù)收入誘惑帶來的風險。俗話說“有錢能使鬼推磨”，估價機構(gòu)作為一個企業(yè)，盈利是其主要目的，有時候在委托方高額評估費的誘惑下，比如在做抵押貸款評估過程中，易造成虛高地價，給企業(yè)運行帶來隱患。

綜上所述，在專業(yè)實踐過程中，對不同估價目的的評估流程、估價方法的現(xiàn)實應(yīng)用以及評估行業(yè)存在的行業(yè)風險有了較深刻的認識和理解，而這些認識和感受是書本上沒有的，只有在實踐過程中不斷積累和加深的。作為取得了估價師資格證書的估價人員，就是要在現(xiàn)實生活中不斷積累各種經(jīng)驗，把實踐和理論很好地結(jié)合在一起，只有這樣，才能稱得上是一名真正意義上合格的土地估價師。

參考文獻：《房地產(chǎn)估價典型案例分析》 吳翔華 梁國慶編 江蘇科學技術(shù)出版社201*年1月出版

附錄：

作者聯(lián)系方式：

周****湖南眾聯(lián)評估有限公司0746-8328410zyr201*@126.com

第三篇：土地估價師總結(jié)

專業(yè)實踐總結(jié)報告

摘要：估價師是一個較為新興的行業(yè)，是一個對理論和實踐要求較高的行業(yè)。在掌握了扎實的理論知識的同時，也要求估價師擁有一定的實踐經(jīng)驗，本報告從實踐角度出發(fā)，簡單闡述了土地評估的具體工作事務(wù)、工作流程、估價方法的現(xiàn)實應(yīng)用、估價行業(yè)存在的風險等問題。

關(guān)鍵詞：估價依據(jù) 估價方法 估價風險

第二部分 專業(yè)實踐期間完成的主要工作及流程

一、主要工作：

（1）土地一級市場出讓地價評估工作。涉及土地招拍掛過程中出讓底價的確定工作，主要由土地行政主管部門委托評估。

（2）土地抵押貸款評估。涉及取得土地后進行融資需要進行的抵押貸款評估，以估價值確定貸款金額，主要由當事人或銀行委托。

（3）土地二、三級市場產(chǎn)權(quán)過戶評估工作。涉及土地產(chǎn)權(quán)過戶繳納契稅的工作，主要由交易者委托。

（4）市縣城區(qū)基準地價更新工作。涉及各市縣中存在基準地價成果使用超過3-4年的更新工作，一般由土地行政主管部門委托。

二、工作流程：

工作流程分為前期工作、實地查勘、市場調(diào)查、報告撰寫、報告審核、出具報告、提交收費、沉淀存檔八個階段。

第三部分 專業(yè)實踐的感受及認識

一、對土地評估行業(yè)的了解

1、土地評估行業(yè)產(chǎn)生的時代背景：

隨著土地使用制度改革的不斷深化,土地評估行業(yè)得到了快速發(fā)展,已成為我國經(jīng)濟社會發(fā)展中不可或缺的重要中介行業(yè),在積極配合土地使用制度改革、推進土地市場建設(shè)、促進土地資源的集約合理利用等方面發(fā)揮了重要作用。

2、土地評估行業(yè)的法律基礎(chǔ)：

（1）由中華人民共和國第十屆全國人民代表大會常務(wù)委員會第二十九次會議于201*年8月30日通過的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中的第三十四條規(guī)定“國家實行房地產(chǎn)價格評估制度”，房地產(chǎn)價格評估，應(yīng)當遵循公正、公平、公開的原則，按照國家規(guī)定的技術(shù)標準和評估程序，以基準地價、標定地價和各類房屋的重置價格為基礎(chǔ)，參照當?shù)氐氖袌鰞r格進行評估。

（2）1992年4月27日國家物價局、建設(shè)部發(fā)出《關(guān)于解決在房地產(chǎn)交易中國有土地收益流失問題的通知》。

（3）1995年3月23日建設(shè)部、中國人民銀行聯(lián)合發(fā)出《關(guān)于加強與銀行貸款業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押和評估管理工作的通知》（建房[1995]152號）。

（4）《國有資產(chǎn)評估管理辦法》1991年11月16日 中華人民共和國國務(wù)院令第9l號發(fā)布

3、評估行業(yè)的現(xiàn)狀

（1）屬于朝陽產(chǎn)業(yè)，具有一定的發(fā)展空間。

（2）業(yè)務(wù)來源上存在競爭，部分地區(qū)存在幾個評估公司，各評估公司在業(yè)務(wù)來源上競爭非常激烈。

第四篇：土地估價師工作證明

工 作 證 明

茲證明同志，性別：，身份證號碼：，自年月始在我單位部從事土地評估相關(guān)工作至今，累積從事專業(yè)工作已滿年。經(jīng)查，該同志在工作期間，能遵紀守法，無違反職業(yè)操守的行為。

特此證明。

單位（蓋章）：

經(jīng)辦人（簽名）：

年月日

第五篇：土地估價師專業(yè)實踐總結(jié)報告

專業(yè)實踐總結(jié)報告

xx市xxxx評估有限公司

摘要：實踐是檢驗真理的唯一標準，估價行業(yè)更是如此。要正確評估土地價格，必須遵循房地產(chǎn)價格形成和運動的客觀規(guī)律，在理論與實踐活動中，總結(jié)出土地估價應(yīng)遵循的法則、準則、估價原則、并建立一套嚴謹?shù)淖鳂I(yè)流程，即估價程序。本報告從工作實踐出發(fā)，簡單說明了實踐與估價理論、估價方法以及估價風險的控制等問題

關(guān)鍵詞：實踐、土地估價、估價理論、估價方法

實踐是檢驗真理的唯一標準，估價行業(yè)更是如此。理論再完善，也是從實踐中產(chǎn)生的，并依靠實踐不斷的完善。沒有實踐，理論只能空談。做為剛通過考試取得土地估價師資格證書的我們，最缺乏的就是專業(yè)實踐，考試也只是考察應(yīng)試者書面的專業(yè)知識、相關(guān)知識、理論方法等，而不能判斷其實踐操作技能的水平。

通過在xxxxx評估有限公司的工作實踐，本人充分認識到房地產(chǎn)是一種特殊的商品，尤其是土地，不是人類勞動的產(chǎn)品，不能以社會必要勞動時間來衡量其價值。因此，要正確評估土地價格，必須遵循房地產(chǎn)價格形成和運動的客觀規(guī)律，在理論與實踐活動中，總結(jié)出土地估價應(yīng)遵循的法則、準則、估價原則、并建立一套嚴謹?shù)淖鳂I(yè)流程，即估價程序。以下是本人對土地估價實踐的總結(jié)。

一、實踐與估價理論的關(guān)系

1、土地估價的概念

土地估價是估價人員依據(jù)土地估價的原則、理論和方法，在充分掌握土地市場交易資料的基礎(chǔ)上，根據(jù)土地的經(jīng)濟和自然屬性，按地產(chǎn)的質(zhì)量、等級及七仔現(xiàn)實經(jīng)濟活動中的一般收益狀況，充分考慮社會經(jīng)濟發(fā)展、土地利用方式、土地預(yù)期收益和土地利用政策等因素對土地收益的影響，綜合評定出某塊土地或多塊土地在某一權(quán)利狀態(tài)下某一時點的價格的過程。

2、實踐與估價理論

（1）市場對地產(chǎn)估價的影響

近幾年xxx的大宗土地交易頻繁。除了270萬平米的xxxx湖、2200畝的xxx城、市中心xxxx85萬平米的xxx城等等，xxxx開發(fā)還將給市場提供了近30塊土地，拍賣總值預(yù)計160億。以及大規(guī)模的城市改造工程必然對市場供需關(guān)系帶來巨大影響，沒有土地就沒有了地產(chǎn)，如此大量的土地供應(yīng)，必然造成價格方面的巨大變化，這就要求估價人員緊跟市場步伐，多實踐，多交流。

市場變化表明，不同的市場類型和程度，其供需雙方的市場行為講有所不同，從而直接影響房地產(chǎn)價格。因此，要正確評估地產(chǎn)價格，首先要了解地產(chǎn)市場的變化和基本特征，分析地產(chǎn)市場的供給和需求機器動態(tài)關(guān)系，把握地產(chǎn)市場的趨勢，只有這樣，才能正確評估地產(chǎn)價格。

（2）產(chǎn)權(quán)對地產(chǎn)估價的影響

目前，我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)主要有土地所有權(quán)分為國有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)，土地使用權(quán)分為國有土地使用權(quán)和集體土地使用權(quán)，土地他項權(quán)主要有轉(zhuǎn)讓權(quán)、抵押權(quán)和租賃權(quán)。不同的權(quán)利將給產(chǎn)權(quán)人帶來不同的收益，從而會產(chǎn)生不同的價格。

在實際的土地估價中，估價人員經(jīng)常會遇到一些新問題新情況，這時候我們

一般是集體討論解決。下面就是一個典型的案例。

xxxx市由于近年來的城市建設(shè)開發(fā)，xxxx縣的土地交易越來越多，由于產(chǎn)權(quán)的不同也就增加了估價的復雜性，市郊區(qū)有一宗集體建設(shè)用地，該宗地所有權(quán)人為某村農(nóng)民集體（以下簡稱甲集體），使用權(quán)人為某建材公司（以下簡稱乙公司）。1995年雙方簽訂租賃協(xié)議，乙公司租用該宗地30年，租金于簽訂合同時一次性付清，實際用途為工業(yè)。合同同時規(guī)定，如遇國家征用該土地，甲集體對乙公司進行適當補償。

201*年，由于該區(qū)大面積土地整合，乙公司不能再繼續(xù)使用該宗土地，雙方協(xié)商補償問題。由于協(xié)議中沒有明確寫明補償?shù)木唧w辦法，所以在具體補償金額上產(chǎn)生了分歧。于是雙方?jīng)Q定共同委托評估公司對該宗土地剩余年期的價值進行評估。

集體建設(shè)用地與國有土地產(chǎn)權(quán)類型不同，雖然國有土地的交易案例很多，但無法直接選用，集體建設(shè)用地根本找不到交易案例，無論采用何種估價方法對該土地進行評估，資料的采集上都比較困難。經(jīng)過大家商議，同意用如下的估價技術(shù)路線：通過對該地區(qū)國有土地進行評估，了解集體建設(shè)用地轉(zhuǎn)化為國有土地所需的各項費用進行減價修正，再進行年期修正得出估價對象的正常市場價格。

有些經(jīng)驗是在課本上無法學習到的，實踐的過程也是課本無法代替的，合格的估價師需要實踐經(jīng)驗的累積，充實自己，從而讓自己不斷的進步。

（3）區(qū)位對地價的影響

xxxx市這幾年的建設(shè)發(fā)展比較迅速從而產(chǎn)生了不少熱門的板塊，如xx、xxxx、地鐵及xxx這樣的工程等，聚焦了市場上多數(shù)的優(yōu)質(zhì)樓盤，這些板塊的形成與政府的總體規(guī)劃密切相關(guān)。這些建設(shè)項目的展開使其原有的區(qū)位概念產(chǎn)生了很大的變化，也就帶動了其價格的變化。

如何能客觀的進行地產(chǎn)估價就要求估價人員要從宏觀上把握房地產(chǎn)市場狀況和其空間結(jié)構(gòu)，運用正確的估價方法對待估地產(chǎn)價格進行判斷。

二、估價方法在實踐中的認識與應(yīng)用

土地估價的方法主要有市場比較法、收益還原法、剩余法、成本逼近法、路線價法、基準地價修正法。

估價師要根據(jù)估價對象、估價目的和用途等情況選擇不同估價方法，估價方法的適宜性與地產(chǎn)的類型和市場狀況息息相關(guān)。估價方法的選擇和估價的準確性對估價師的專業(yè)知識、實踐經(jīng)驗與判斷要求很高。這就要求我們估價人員在實踐中不斷的學習研究，找到最適合的途徑，準確的進行估價。

xxx市的土地市場建立較早也比較發(fā)達，市場機制比較完善，各種交易案例較多，城鎮(zhèn)基準地價成果和基準地價修正體系成果資料較完整，從而提高了估價的準確性。在實踐中我們采用市場比較法、成本逼近法和基準地價修正法的情況較多。下面簡單說明這幾種方法實踐中會遇到的問題及難點。

1、市場比較法在實踐中如能采用此方法是為最好，因為其估價結(jié)果具有現(xiàn)實性，說服力強，容易讓他人接受。此法需要估價人員具有較高的業(yè)務(wù)素養(yǎng)和實踐經(jīng)驗。適用于有著發(fā)達的土地市場及大量交易案例且與待估地塊應(yīng)有相關(guān)性和替代性。難點在于可比因素及因子的選取以及修正幅度的取值。這些方面還需要向經(jīng)驗豐富的估價師前輩學習，以及自己點點滴滴的實踐積累。

2、成本逼近法經(jīng)常用在新開發(fā)土地、工業(yè)用地、無交易案例的地區(qū)等。難點是土地取得費用的構(gòu)成。書本中對有些地方具體規(guī)定是介紹不到的，例如：配

套費一般分為大配套費和小配套費。xxx價房地字[1996]第312號關(guān)于印發(fā)《xxxx市政公用基礎(chǔ)設(shè)施大配套工程管理辦法》的通知及建計[1996]第618號關(guān)于印發(fā)《xxx市建設(shè)項目市政公用配套工程內(nèi)容、范圍界定》的通知中，對大配套費的內(nèi)容、范圍及收費標準均作了嚴格的界定，這部分費用一般包含在土地使用權(quán)價值中，如果在開發(fā)成本中再度考慮，則造成重復計算，加大了開發(fā)成本，使估價結(jié)果偏高。小配套設(shè)施費指規(guī)劃紅線內(nèi)水、電、供熱、通訊及非營業(yè)性公建配套費等，應(yīng)計入開發(fā)成本。這部分費用各專業(yè)部門均有明確的收費文件及收費標準，估價作業(yè)中應(yīng)根據(jù)估價時點時各專業(yè)部門的最新收費文件及收費標準計算各項費用。

這就要求我們估價人員要經(jīng)常要關(guān)注各種有關(guān)估價相關(guān)文件的出臺及變化。

3、基準地價修正法主要適合在城市規(guī)劃范圍內(nèi)的商業(yè)、住宅、工業(yè)、綜合土地的評估。在實踐過程中，首先要收集整理當?shù)刈钚碌幕鶞实貎r成果，包括土地級別圖，土地級別表，基準地價圖表及修正體系等，在實地踏勘過程中，要認真仔細填寫現(xiàn)場調(diào)查表，主要包括區(qū)域和個別因素的區(qū)域地價水平的調(diào)查，在與待估地塊因素進行修正。難點主要有：修正因素及幅度和還原利率的確定。

三、土地估價的風險控制

土地估價活動和其他經(jīng)濟活動一樣具有風險性。但是，土地估價又和其他經(jīng)濟活動有不一樣，土地估價風險具有其特殊性。本人從實際的工作感受到土地估價的風險性主要體現(xiàn)在下面幾個方面：

1、職業(yè)道德風險

土地估價師在土地估價業(yè)務(wù)活動中應(yīng)實事求是，執(zhí)行國家有關(guān)的地價政策，

堅持獨立、客觀、公正的原則。

土地估價提供評估中介服務(wù)，其估價關(guān)系到多方面的直接利益，所以估價人員不能為了一些私利，把法律及職業(yè)道德放一片，而作出不公正的估價，這既喪失了我們作為估價師的良心也違反了法律，從長遠來看，整個估價行業(yè)都會失去誠信，到時我們的估價工作都有失去的可能。

2、抵押估價風險

在本人實際工作中抵押估價是遇到最多的一種案例情況，在這方面估價人員要認真學習研究《房地產(chǎn)抵押估價指導意見》，其對我們估價師的工作有著重要的指導作用。

（1） 變現(xiàn)風險

我們評估業(yè)務(wù)有很多都是工業(yè)廠房，其變現(xiàn)能力比普通住房、商鋪都要差，這就更要求估價人員對其變現(xiàn)能力的分析。抵押估價中主要對其通用性、獨立使用性、可分割轉(zhuǎn)讓性進行分析，進而合理、準確的確定其抵押價值。

（2） 證載用途與實踐用途不符

這我們經(jīng)常會遇到的就是住宅、工業(yè)用于商業(yè)或辦公使用等的情況，這些情況要求估價人員對風險的控制和規(guī)避要更為嚴格，仔細檢查土地使用證原件，明確土地的用途以及權(quán)利的設(shè)置情況，如有差異，必究其原因，弄清來龍去脈，并在出具報告時予以說明。

（3）抵押物優(yōu)先受償

估價人員要對估價時點時假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)利下的市場價值、估價師知悉的法定優(yōu)先受償款、抵押價值有準確的理解和判定。如拖欠的工程款、人員工資以及處置抵押物的費用等，都需要估價人員在確定估價結(jié)果是要充分考慮的因素。

3、估價過程中的風險

在估價過程中，估價原則、估價方法使用不恰當以及估價對象各種因素的描述不準確、比較實例的選擇、可比因素的確定、計算的錯誤等都會產(chǎn)生估價風險。所以，應(yīng)充分重視對風險的控制。就像我們公司一樣，建立了報告逐級審核制度，遇到新問題、新情況大家協(xié)商制度，從而最大限度的控制了風險的發(fā)生。

總而言之，土地估價在我國是一個新興而又特殊的行業(yè)，我作為一名估價人員應(yīng)不斷的學習實踐積累，努力提高自己的職業(yè)水平，增強社會責任感，肩負起應(yīng)有的社會責任，共創(chuàng)估價行業(yè)的美好明天。

僅在此感謝xxxx有限公司的所有領(lǐng)導和同事的無私幫助！

參考文獻

1．薛紅霞、謝戈力，《廣東省土地估價實用技術(shù)指引》，廣東經(jīng)濟出版社，201*年5月第一版，

2．胡存智，《土地估價理論與方法》，地質(zhì)出版社，201*年6月第二版，

3．洪亞敏、馮長春，《土地估價相關(guān)經(jīng)濟理論與方法》，地質(zhì)出版社，201*年6月第二版，

4．胡存智，《土地估價法律法規(guī)實用手冊》，地質(zhì)出版社，201*年6月第二版，

5. 周寅康、《房地產(chǎn)估價》，東南大學出版設(shè)，201*年1月第一版

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