基于社會發(fā)展的保障性住房的可持續(xù)性研究報告

基于社會發(fā)展的保障性住房的可持續(xù)性研究報告

歷時一年有關(guān)保障性住房課題的調(diào)研與研究轉(zhuǎn)瞬即逝，通過一年的努力我們對于保障性安居工程有了一個更為全面與系統(tǒng)的認識，對秦皇島地區(qū)保障性住房建設(shè)情況有了更為細致的了解，發(fā)現(xiàn)了其中存在的許多問題，并針對其中出現(xiàn)的一些問題提出了相應(yīng)的解決對策。

一、項目研究內(nèi)容

該項目研究基于社會發(fā)展下大批量建設(shè)的保障性住房可持續(xù)性研究，走訪秦皇島市各個保障型住房小區(qū)，對比分析國內(nèi)外成功案例，總結(jié)提煉現(xiàn)狀問題，提出改

進對策，對比分析國內(nèi)外有關(guān)保障性住房案例經(jīng)驗，海港區(qū)各大保障性住房分布區(qū)域圖為相應(yīng)國家政策的制定提供一定的指導意見。

該項目立足于社會發(fā)展的角度看待目前集中，快速，大規(guī)模建設(shè)保障性住房的現(xiàn)象。近兩年由于政策的傾斜，促使各地保障性住房如雨后春筍般拔地而起，大規(guī)模的住房數(shù)量確實暫時緩解了中低收入人群住房難的問題，但是一些生活上的問題依然存在。而且隨著社會的進步與發(fā)展，生活標準的提高必然會伴隨著住房標準的提高，目前所建的保障性住房由于可持續(xù)性差將會帶來很多的問題。

二、調(diào)研成果總結(jié)匯報

現(xiàn)階段國內(nèi)處在一個快速建設(shè)保障性住房的階段，數(shù)量眾多，規(guī)模宏大。但是通過實地調(diào)研走訪秦皇島各地區(qū)保障性住房點發(fā)現(xiàn)，實際的保障性住房中存在很多問題，主要從顯性問題和隱形問題兩方面來闡述，并且為保證保障性安居工程呈健康發(fā)展態(tài)勢，針對以上問題提出來相應(yīng)的改善措施。

A顯性問題：

一選址偏僻

某些集中大量建設(shè)的保障性住房由于其本身的使用性質(zhì),利潤空間較低,開發(fā)商以及政府在規(guī)劃初期為降低成本一般把其建在遠離市中心,地理位置十分偏僻的地段，并且周圍交通不便，各類設(shè)施缺乏，導致了中低收入者買房后，在解決住房困難的同時，也帶來了生活、工作，就醫(yī)，教育等其他方面的問題。

以海政里經(jīng)濟適用房小區(qū)為例，該小區(qū)位于海港區(qū)西環(huán)路京山鐵路以西，華山路以東，柳江煤礦經(jīng)濟適用住房以南，開發(fā)區(qū)孫莊以北，遠離市中心，地理位置較為偏僻，周圍交通，教育，醫(yī)療，生活設(shè)施十分匱乏，

交通設(shè)施來說周圍只有12路和20路公交，公交不僅數(shù)量少，而且線路單一，而大多數(shù)居民的出行多海政里小區(qū)周圍環(huán)境是依賴公交車，居民普遍反映上下

班及孩子上下學高峰期公交十分繁忙，影響出行。

海政里小區(qū)門口簡易設(shè)施小區(qū)附近幾乎沒有教育設(shè)施，僅海政里小區(qū)內(nèi)部有一幢幼兒園，方圓一公里的范圍內(nèi)都沒有中小學，孩子的上學問題成了很多家庭面對的難題。

一般生活設(shè)施也十分匱乏，附近沒有銀行，較大的餐廳，超市等，只有小區(qū)內(nèi)部的小賣部，小超市；周圍的醫(yī)療設(shè)施也不夠完善，只有小區(qū)內(nèi)部的小診所，很難滿足居民們的日常需求。

保障性住房的選址關(guān)乎其以后是否能健康地可持續(xù)發(fā)展,選擇較為偏僻但配套相對完善,交通便利的地方,具有一定的發(fā)展空間和吸引力,社會資源也能得到有效地分配，社會各階層的融合更為緊密一些，進而一定程度上避免大面積的保障性住房淪為新時期貧民窟的可能。

改進措施：

1、選址要以人為本。

以人為本，是選址的基本原則，統(tǒng)籌兼顧整體的情況下，選址點應(yīng)是一個能保障住戶的基本生活條件，能提供安全、衛(wèi)生、健康、方便、舒適和優(yōu)美的居住生活環(huán)境，能提供滿足其物質(zhì)與文化生活需求的各項設(shè)施的土地和空間。要充分考慮住戶日常生活、教育等多方面的需要，要盡量選擇在區(qū)位條件較好、交通便利、供水供電等基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施完善的地點進行建設(shè)。2、選址要有前瞻性。

考慮到住戶的實際情況、生活習慣及收入水平，經(jīng)濟適用住房小區(qū)不宜建在地價高昂的繁華地段。考慮到本身住戶的生活問題以及以后的發(fā)展，保障性住房也不應(yīng)布置在一些十分偏僻的地方，因此，在選址時要眼光放遠些，從全局出發(fā)，考慮長遠的發(fā)展，局部要服從全局，目前利益要服從長遠利益，結(jié)合社會的可持續(xù)性發(fā)展，為保障性住房選擇適宜的區(qū)域。

二小區(qū)內(nèi)居住環(huán)境不高

1戶型設(shè)計單一，且無論是戶型本身還是套型間可性差變，各部分功能有待完善。如右圖所示的楊道莊保障性住房某戶型平面圖，該戶型在整個小區(qū)中有497戶，小區(qū)總戶數(shù)為1149戶，所占比例為40.9%，從戶型平面圖來看，首先，起居室和主臥的空間比例和尺寸還需要細化推敲，其次，戶型本身通風存在嚴重的問題，幾乎每一個房間都沒有良好的通風環(huán)境。最后，該房間幾乎不存在可變性，難足家庭的動態(tài)發(fā)展需要。

2小區(qū)內(nèi)部景觀綠化缺

乏，環(huán)境質(zhì)量差，主要表現(xiàn)為以下幾個方面：缺乏停車空間的設(shè)計，車輛隨意停放，大量的自行車、電動車因沒有車棚隨處停放甚至堆放在樓梯間內(nèi)，造成本就

擁擠的廚房空間不寬敞的樓道內(nèi)更加擁堵。小區(qū)內(nèi)缺少室內(nèi)娛樂活動場

地，，一些老人們以及小孩等居民的娛樂活動只能在室外進行，使得娛樂活動極易受到自然的影響。并且室

外休閑娛樂設(shè)施單調(diào)，道路壞損嚴重，綠化種類單一，聚集在路邊下棋的居民

楊道莊經(jīng)濟適用房小區(qū)某戶型圖雜草叢生，座椅斑駁。通過數(shù)據(jù)分析，約90%的居民對于所在小區(qū)的景觀綠化環(huán)境不滿，約75%的住戶認為環(huán)境差主要是由于后期物業(yè)的管理維護不當造成。

改進措施：

保障性住房不是低標準的住房，無論是內(nèi)部居住空間還是外部環(huán)境設(shè)計，都要很好地滿足人們的日產(chǎn)生活所需。

從戶型設(shè)計來說，戶型內(nèi)部完善各個功能空間，細化各功能空間的尺寸，做到面積雖小，但功能全面合理，套型間的設(shè)計在設(shè)計之初考慮以后套型可變的因素，增強住宅后期的可持續(xù)性。

綠化景觀和輔助設(shè)施是小區(qū)環(huán)境的組成部分，也是影響居民生活質(zhì)量的重要因素，為保證小區(qū)環(huán)境滿足人們的生活要求，既需要在設(shè)計之初，進行合理的規(guī)劃與設(shè)計，同時，后期的物業(yè)管理與維護也十分必要，前期的規(guī)劃與設(shè)計可以創(chuàng)造出優(yōu)美的環(huán)境空間，而只有一個嚴格的物業(yè)管理，才能有效維持小區(qū)的環(huán)境。

三施工質(zhì)量不合格

據(jù)我們走訪的所用經(jīng)適房小區(qū)，施工質(zhì)量不達標是一個共性問題，窗戶漏雨，墻體滲水，外墻斑駁，道路壞損等現(xiàn)象十分嚴重。如右圖所示：在海政里小區(qū)的調(diào)研中除以上一些問題居民還反映陽臺的拉筋為鐵絲，樓

板厚度不足，電梯沒有合格證，且空放得狀況時有發(fā)生。由此可見，經(jīng)適房的施工質(zhì)量亟待提高！

改進措施：

海政里小區(qū)小高層的電梯情形保障性安居工程作為一項重要的民生工程，其

部施工質(zhì)量的好壞直接關(guān)系到內(nèi)部居民的安危。施工質(zhì)量得不到保證的住房違背了保障性安居工程的初衷，相關(guān)部門要切實加強住房施工期間的監(jiān)督力度，建立嚴明的獎懲制度，從政策與法律的角度更好的規(guī)范保障性住房的施工進程。

B隱性問題：

1選址偏僻，集中建設(shè)，造成社會階層的分離，不利于人們的和諧相處。從我國的現(xiàn)狀來看，“貧富分居”現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，并在逐步蔓延和加劇，各地區(qū)都在熱衷于建設(shè)所謂的高檔住宅區(qū)，并將高收入階層與其他社會人群分離開來，在城市中心區(qū)域的住宅市場上也難覓經(jīng)濟適用房、廉租房的蹤影。目前存在的社會問題以及一些潛在的社會問題都應(yīng)當引起政府和社會的高度關(guān)注。在保障性住房規(guī)劃和建設(shè)中，政府應(yīng)當充分重視起保障性住房的空問分布問題，給予實際的政策傾斜，有意識地讓富人和窮人混居在“同一屋檐下”，也就是混居模式，避免孤立的、大規(guī)模的低收入者聚居區(qū)淪為“貧民窟”的情況出現(xiàn)，構(gòu)建起一個整體和諧的社會生存狀態(tài)。

2保障性住房片區(qū)可持續(xù)性差，造成社會資源的浪費，政治經(jīng)濟成本的損失首先，大量集中建設(shè)的地段基本都處在十分偏僻的地段，這些地段由于地理位置的局限，缺乏發(fā)展?jié)摿�，不能很好地解決小區(qū)居民的就業(yè)問題；其次，戶型套型設(shè)計缺乏可變性，不能滿足家庭的動態(tài)發(fā)展需要，以及社會進步的要求，致使社會資源的浪費；最后，忽視保障性住房的可持續(xù)性，只是暫時地解決了住房的問題，同時又帶了一系列別的問題，不能從根本上保證低收入人群的生活，效果事倍功半，造成政治經(jīng)濟成本的損失。

所以，要在保障性住房選址，規(guī)劃，設(shè)計，施工等各個方面注重可持續(xù)性方面的因素，才能盡量避免社會資源的浪費，政治經(jīng)濟成本的缺失。

C對策研究：

一政府進行政策性的調(diào)整與完善，從房產(chǎn)開發(fā)，居住權(quán)，土地經(jīng)濟等方面進行宏觀調(diào)控。國外發(fā)達國家在保障性安居工程建設(shè)方面較國內(nèi)相比較為超前，已經(jīng)存在了一些實際的案例供國內(nèi)借鑒和參考。1大力推廣混模式

借鑒美國集中開發(fā)公屋的實際案例，公屋在一定程度上加劇了美國城市貧困集中與社會隔離。因為大批量集中保障性住房的建設(shè)加劇了社會階層的分化，中低收入者與相對富有者缺乏必要的聯(lián)系，其基本生活沒能進入一個有效地可持續(xù)的環(huán)境，使貧富分化加劇。我國城市當前正在進行保障性安居工程要從中吸取教訓，某些保障性住房小區(qū)已經(jīng)開始將商品房和保障性住房混合建設(shè)，混居模式在一定程度上緩解了社會階層的分化，其所能造成的經(jīng)濟效率尚不可知，但是達到的社會效益是明顯的。但是如何進行有效地混居，使混居達到最優(yōu)的效果，需要對于居住人群的種類，各類人群的比例，各類戶型比例之間互相協(xié)調(diào)，例如通過對海政里小區(qū)調(diào)研結(jié)果顯示，由于對居住環(huán)境的不滿，將近80%的商品房住戶有搬離的意愿。所以制定有效地混居政策，進行適當?shù)那捌谟媱潱�保證后期的物業(yè)管理，才能使混居長久維持下去，這也是目前國家政策所欠缺的。2完善公租房制度

美國次貸危機導致全球經(jīng)濟環(huán)境惡化，我國出口受阻，為刺激國內(nèi)需求，政府正借鑒英國的可負擔住宅實際案例，實行先租后賣、租售并舉的方式對我們的制度完善具有重要的現(xiàn)實意義和參考價值。在保證一定數(shù)量公租房的情況下，改變部分經(jīng)濟適用房只售不租的固定模式，可將其先租賃給申請對象，待租住者居住達到一定年限具備了購買的經(jīng)濟能力且仍屬于享受經(jīng)濟適用房的范圍內(nèi)，即可分期分步地向其出售產(chǎn)權(quán)，由租賃發(fā)展為產(chǎn)權(quán)共享直至完全產(chǎn)權(quán)。作為低收入者一方，分期分步地購買所有權(quán)對他們也是一種合理的、可以承受的負擔方式，不會對其生活造成過大的壓力，可以迅速有效地改善自己的居住條件。而且，政府有充足的時間來考察申請租住者的真實情況，方便做出一些糾正或調(diào)整。3發(fā)展更多渠道解決住房來源

包括國家公益單位內(nèi)部調(diào)劑，首先，國家公益方面，主要是從“補磚頭”和“補人頭”兩方面進行，各地區(qū)要根據(jù)自身實際情況，制定適合的補助措施，補助比例。其次，單位內(nèi)部的調(diào)劑不僅解決了人們的住房問題，并且更大范圍的解決了生活問題，對于有經(jīng)濟實力的企業(yè)，國家相關(guān)政策可以鼓勵其內(nèi)部開發(fā)調(diào)劑分配住房。

二將人性化及理念引入障性住房建設(shè)，人性化的設(shè)計體現(xiàn)在初期的選址，規(guī)劃，設(shè)計，中期的施工，以及后期的物業(yè)維護管理三方面。

1、初期的選址在人性化設(shè)計方面要在不僅解決低收入人群住房問題的基礎(chǔ)上，盡量考慮其生活的要素，應(yīng)遵循的以下原則：

a符合城市空間結(jié)構(gòu)調(diào)整方向的原則。統(tǒng)籌協(xié)調(diào)發(fā)展，兼顧城市發(fā)展現(xiàn)狀，同城市功能調(diào)整優(yōu)化相結(jié)合。在城市的不同區(qū)位布置不同的保障性住房片區(qū)，引導人口合理分布。

b綜合考慮就業(yè)與居住的均衡發(fā)展需求的原則。根據(jù)區(qū)縣功能定位，結(jié)合產(chǎn)業(yè)布局和人口就業(yè)結(jié)構(gòu)，綜合考慮就業(yè)與居住的均衡發(fā)展需求。

c采用“集中”和“配建”相結(jié)合的方式進行建設(shè)的原則。以集中建設(shè)和開發(fā)配建作為主要手段，按照“大分散、小集中”的模式進行空間布局，促進社會公平和融合。

2、從住宅建筑設(shè)計方面來看，應(yīng)從幾個原則考慮，降低造價，簡化施工程序，增強可變性，進而達到一定程度的可持續(xù)發(fā)展。

a大開間設(shè)計。設(shè)計采用的大空間構(gòu)成套型的基本平面空間，大開間結(jié)構(gòu)內(nèi)部采用可移動隔墻和家具進行空間的劃分和分割，以形成多種空間分隔方式；同時，通過仔細推敲開間進深尺寸以及開窗位置等方式，既增加了有限空間的通透性，又保證了各項使用功能的基本舒適性；

b凈尺寸模數(shù)。引入凈尺寸模數(shù)的概念，實現(xiàn)室內(nèi)凈使用空間的模數(shù)化。使用凈尺寸模數(shù)，可以相對容易實現(xiàn)住宅室內(nèi)設(shè)計時各界面平面和空間分割的統(tǒng)一和對應(yīng)；家具的選擇和擺放更加合理，增強家具使用的適應(yīng)性；也可減少裝修時建筑材料在房間的邊角部位的裁剪所造成的浪費。

c移動隔斷。采用靈活分隔的方法，是提高空間使用效率的重要手段。隔斷設(shè)計為可以移動的部件，各部件可在移動的過程中互相組合、分隔、圍合生成各種大小不同的功能空問。這種變化產(chǎn)生的各種可能性滿足了不同的居住者的不同使用要求，在一定的程度上解決了集合住宅中一般性要求與特殊要求之間的矛盾。d空間合用。經(jīng)濟適用房在有限的面積條件下，功能空間可采用合用、互用的思路，盡可能縮減消極空間，加大空間的使用效率，可以把使用功能相近的房間結(jié)合起來，把交叉使用的公共區(qū)域合并起來，如書房與起居室合用，餐廳與起居室互用，廚房與餐廳可以合用等。對于小套型，臥室與起居室也可以合用。e豎向空間分隔。一種可共享層高的緊湊型獨立居住空間分隔方法，其特征是在建筑房間中部的天花板和地板之間，設(shè)置分隔結(jié)構(gòu)，將一個居住空間分隔成為兩個緊湊的、具有不同高度功能空間的獨立居住空間，提高空間利用率。

D總結(jié)

總之，從大量的調(diào)研結(jié)果來看保障性住房的建設(shè)雖然有了很大的發(fā)展，形式

越來越合理多樣，很大程度上緩解了中低收入人群住房難問題。但是通過實地調(diào)研以及同國內(nèi)外相關(guān)案例對比發(fā)現(xiàn)在保障性住房如火如荼進行的過程中仍然存在很多顯性與隱形的問題，例如選址偏僻，規(guī)劃不善，設(shè)計不合理，缺乏可持續(xù)性，居住環(huán)境亟待提高等，并針對不同的問題提出相應(yīng)的改進措施。在以后保障性住房的建設(shè)過程中，需要國家政策，設(shè)計規(guī)劃部門，以及后期物業(yè)管理等方面的共同努力，引導保障性住房建設(shè)更加科學合理健康地發(fā)展。

擴展閱讀：對于當今世界落后國家的社會保障制度可持續(xù)性分析

對于當今世界落后國家的社會保障制度可持續(xù)性分析

社會保障制度，其定義可以從多個角度進行界定，如從狹義及廣義角度、社會保障角度、分配角度等角度進行分析。社會保障制度可大致定義為是依據(jù)一定的法律和規(guī)定，為保證社會成員的基本生活權(quán)利而提供的救助和補貼。從廣義上來說，社會保障體系包括社會保險、社會救濟、社會福利、優(yōu)撫安置和社會互助、個人儲蓄積累保障等。以養(yǎng)老保險、待業(yè)保險和醫(yī)療保險等為主體的社會保險制度，是構(gòu)成社會保障體系的重要內(nèi)容。社會救濟是指國家對城鄉(xiāng)困難戶的生活救濟。城市的困難戶，是指無經(jīng)濟來源的鰥寡孤獨和勞動能力差、收入不足以維持基本生活的居民。農(nóng)村的貧困戶，是指因缺少勞動力、資金、技術(shù)或因長期生病、天災(zāi)人禍不能維持家庭基本生活的農(nóng)戶，以及基本喪失勞動能力，無依無靠、無經(jīng)濟來源的老人、殘疾人、孤兒等。此外，還包括對遭受嚴重自然災(zāi)害的災(zāi)民的救濟。社會福利，是指國家為安置聾啞盲殘人員和孤寡老人而興辦的各種社會事業(yè)、企業(yè)，各種社會福利基金，以及各種文化、教育、體育設(shè)施。職工福利通常也屬于社會福利范圍。優(yōu)撫安置是國家和社會按照規(guī)定，對法定的優(yōu)撫對象，如現(xiàn)役軍人及其家屬、退休和退伍軍人及烈屬等，為保證其一定生活水平而提供的資助和服務(wù)，是一種帶有褒揚、優(yōu)待和撫恤性質(zhì)的特殊制度。

迄今為止，世界上已有將近150個國家建立了社會保障制度。但由于世界各國的社會制度、經(jīng)濟實力和文化背景等不同，推行社會保障制度的時間有先有后和有長有短。因此，各國社會保障制度在政策取向、制度設(shè)計、項目多寡、具體標準及實施辦法等方面既有共同點，也有差異之處。從社會保障的主要方面進行分析和綜合，世界各國社會保障制度大致可以分為救助型、保險型、福利型、國家保障型和自助型等五種模式。

在此，筆者主要分析落后國家，如一些發(fā)展較為落后的次發(fā)達國家，主要在非洲一些綜合國力較弱的國家，其多數(shù)是采用救助型社會保障制度。

救助型社會保障制度是指國家通過建立健全社會保障的有關(guān)規(guī)章制度，保證每個社會成員在遇到各種不測事故時，能得到救助而不致于陷入貧困。對于已經(jīng)處于貧困境遇的人們，則發(fā)給社會保障津貼，以維持其基本生活。其特征是：1、政府通過相應(yīng)的立法，作為實施救助的依據(jù)。公民申請和享受社會救助是其依法應(yīng)享受的權(quán)利，不附帶屈辱條件，不同于慈善機構(gòu)的“施善”或“恩賜”，也不同于資本主義初期的濟貧和賑濟。2、社會救助的費用列入政府的財政支出，其資金來源于國家稅收，個人不交納保險費。3、救助的對象為因失業(yè)或天災(zāi)人禍而陷入貧困的公民、棄嬰、孤兒、殘疾人、老年人。4、救助的標準為低水平，以維持生存為限。1）從社會保障制度的完善程度分析：

社會發(fā)展的主要矛盾為社會公平與效率的矛盾統(tǒng)一的辯證關(guān)系，公平、效率與社會保障制度密切相關(guān)。公平是社會保障的本質(zhì)和核心，社會保障制度從其建立之日起，就有互助互濟、保障公平的固有特性。效率是社會保障制度正常運行的物質(zhì)保證，效率的任何下降，都會造成或加重社會保障制度的實施困難。二者不可偏廢其一，如果過分的追求公平，社會中將會出現(xiàn)人們過分的依賴社會保障制度，這一方面會導致社會中人們的生產(chǎn)積極性下降，拖慢社會生產(chǎn)力的發(fā)展腳步，另一方面，國家的財政支出會大大增加，巨大的財政支出會使國家的經(jīng)濟負擔嚴重加重，國家財政在高負荷的情況下運行，必將導致國家發(fā)展難題；如果偏重效率，那么嚴重的貧富差距必將導致社會的動蕩不安。完善的社會保障制度必須既考慮經(jīng)濟效率，不降低勞動者的積極性，也要保證分配的公平，維護國家的長治久安。從社會保障實踐看，不同的社會保障模式是不同國家根據(jù)其經(jīng)濟發(fā)展水平、國情或文化傳統(tǒng)，對公平與效率之間的不同組合進行選擇的結(jié)果。當前，大多數(shù)國家進行的社會保障制度改革，正是從調(diào)整公平與效率的關(guān)系出發(fā)的。效率優(yōu)先、兼顧公平，已逐漸成為各國完善社會保障制度的指導原則。

在非洲的一些落后國家，采用救助型的社會保障制度，其適用對象的范圍很有限，因為國家的財政實力有限，

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