房地產(chǎn)調(diào)研報告

遼陽市房地產(chǎn)調(diào)研告報告

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為了深入了解遼陽房地產(chǎn)市場起伏較大的原因，促進遼陽房產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展，按照201*年-201*年遼寧省遼陽市政協(xié)總體工作安排，環(huán)資委就金融危機對我市房地產(chǎn)業(yè)的影響，現(xiàn)就有關(guān)遼寧省遼陽市最近五年房地產(chǎn)市場視察情況報告如下：一、基本情況

近年來，隨著住房制度改革的不斷深化，我市住房建設基本形成了以商品房為主、經(jīng)濟適用房和廉租房為輔“三位一體”的住房供應體系，基本解決了不同層次住房困難家庭的住房問題，居住條件得到了很大改善，房地產(chǎn)市場進一步得到完善。

經(jīng)濟適用住房也是影響遼寧省遼陽市房地產(chǎn)市場的重要因素,廉租房建設起步較晚。

二、我市房地產(chǎn)市場的主要表現(xiàn)及原因分析

1、房價起伏較大，樓市回暖較快。遼陽市房地產(chǎn)市場起步較晚，撤地改市特別是201*年以后逐步發(fā)展壯大，多以本土企業(yè)為主，一些經(jīng)營思路、開發(fā)模式、營銷策略、管理經(jīng)驗、廣告宣傳、市場定位、經(jīng)濟實力等方面較好的企業(yè)脫穎而出，消費者對撤地改市后房價漲幅的心理預期，加之中國宏觀經(jīng)濟利好的影響，遼陽市房地產(chǎn)市場迎來了快速發(fā)展的階段。同時在“買漲不買跌”消費心理的作用下，在某些大樓盤開盤時甚至出現(xiàn)了排隊買房的現(xiàn)象，各種因素導致遼陽市特別是遼陽市的房價起伏較大，充分暴露了房地產(chǎn)市場的不健全和不完善。金融危機以來，遼陽市的房地產(chǎn)市場也受到了較大程度的影響，201*年全市共建商品住房空置面積按主體竣工口徑計算約47.5萬，空置率約為63%，交易量大幅下降，開發(fā)量明顯下滑。201*年全市房地產(chǎn)上市交易面積67.6萬，交易額17.9億元，交易面積較上年下降近40%，開發(fā)量下降10%，到201*年第一季度，更是跌到了低谷，下降了63.1%。7縣區(qū)201*年第一季度較去年第四季度下降了61%，到了第二、三季度強勢反彈，促成今年二、三季度遼陽房地產(chǎn)市場快速回暖主要源自兩大動力：一是201*年一度低迷的樓市積壓了的購房需求在今年上半年集中釋放；二是救市政策效果顯現(xiàn)。上半年為防范通貨緊縮，保持經(jīng)濟增長，穩(wěn)定宏觀經(jīng)濟形勢，國家出臺了不少扶持政策，增強了消費者的購房積極性。同時，相對寬松的信貸政策明顯促進了房地產(chǎn)商的開發(fā)熱情，進而引燃了201*年三季度樓市的大爆發(fā)。同時，銀行信貸支持也是助推房價快速回升的主要原因之一。截止6月末，全市金融機構(gòu)各項存款余額已達1092億元，居全省第二，較年初增加206億元，較年初增加137億元，增長29.35%，同比多增76億元，增量已相當于201*年全年的181.75%，增幅分別高于全國、全省4.個和1.35個百分點。6月末，全市金融機構(gòu)個人消費貸款余額為67億元，較年初新增4億元，其中，6月當月個人中長期消費貸款新增4.15億元。金融機構(gòu)為積極配合

國家啟動和鼓勵消費各項政策措施的貫徹落實，創(chuàng)新金融服務品種，增加了對居民消費的信貸投入，有力地推動了遼陽市房地產(chǎn)市場較快回暖。

2、區(qū)域發(fā)展不平衡，地區(qū)差異較大。由于我市經(jīng)濟南北差異較大，作為支柱產(chǎn)業(yè)之一的房產(chǎn)業(yè)也存在明顯的不平衡性。同時，房價也存在較大差異。一些縣區(qū)的房價則普遍較低，基本和我市的人均收入水平相一致。

3、投資型購房減少，消費者趨于理性。201*年以來，受諸多因素的影響，特別是房價的過快增長，導致很大一部分購房者把購房作為一個投資項目，助推了房價的強勢上漲。但從201*年第三季度以來，受金融危機影響，遼陽市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了持續(xù)低迷，投資型購房客戶明顯減少，一些潛在的購房者也在持幣觀望。一部分經(jīng)濟基礎好且在遼陽市房產(chǎn)投資中受益的人則到北京等周邊的一線、二線城市購房。消費者購房逐步趨于理性，房地產(chǎn)市場更是一種剛性需求在推動，泡沫成份在逐步減少，遼陽市的房地產(chǎn)市場正在逐步走向規(guī)范，走向成熟。

4、土地價格大幅上升，土地開發(fā)成本提高。土地供應和土地儲備是房地產(chǎn)企業(yè)進行房產(chǎn)開發(fā)的前提和先決條件。隨著土地管理政策的嚴格化及供地方式的規(guī)范化，土地使用權(quán)供應方式逐步走上規(guī)范化軌道，土地使用權(quán)供應也將由經(jīng)營性用地招標掛逐步完善到工業(yè)用地的招拍掛，工業(yè)用地出讓最低價和土地使用權(quán)的有償使用制度，土地價格隨著遼陽市經(jīng)濟的快速發(fā)展而水漲船高。房地產(chǎn)企業(yè)對土地需求比較旺盛，其土地價格逐步抬高，開發(fā)成本大幅上升

201*年以前，土地價格的變化正與榆林城區(qū)的房價基本吻合。據(jù)調(diào)查，201*年上半年遼陽市城區(qū)房地產(chǎn)企業(yè)未參與土地競拍活動，現(xiàn)在建和銷售的商品房，是以前的儲備土地。201*年金融危機以來，房地產(chǎn)企業(yè)均未冒然購地，他們對這場金融危機的影響程度、持續(xù)時間、宏觀調(diào)控政策變化、房價走勢等不確定因素難以作出準確科學判斷，土地購買熱情不高，對土地價格的心理預期不是很樂觀，導致土地需求銳減，土地價格明顯回落。同時土地購置費用上漲，土地開發(fā)成本大幅提高。遼陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地購置費用，從201*到201*年呈現(xiàn)先高后低的趨勢，從高速增長到大幅回落。201*年至201*年，遼陽市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，土地購置費用快速增長，增速達到1.7倍；之后受市場影響，房地產(chǎn)投資熱情減弱，使得201*年后土地購置費用有較大幅度下降，同比下降41%。從宏觀政策調(diào)控的層面上來看，土地嚴控、銀根緊縮、所得稅預征都對開發(fā)商造成一定的壓力�？傮w來講當前支撐房價上漲有三大因素：一是隨著居民生活質(zhì)量的不斷提升，居民住房以舊換新、以小換大，住房的更新?lián)Q代成為時尚。與此同時，201*年股市持續(xù)低迷，存款利率較低，房地產(chǎn)市場恰恰成為投資者保值增值的重要渠道之一。因此，經(jīng)濟發(fā)展與消費增長是支撐房價增長的重要因素。二是從房地產(chǎn)企業(yè)的角度上看，隨著近幾年以來的土地儲備和“招（標）、拍（賣）、掛（牌）”制度的實施，增加了土地出讓的透明度，增大了土地獲取價格，從而直接推動了房地產(chǎn)成本的上漲。三是受拆遷成本加大、建筑材料價格上漲和工人工資水平上升等因素的影響，增加了房地產(chǎn)投資成本。消費需求的改變使商品房的配套設施建設不斷完善，也增加了商品房建設成本，促漲了房價。土地開發(fā)投資是房地產(chǎn)開發(fā)的前期準備，是將“生地”變?yōu)椤笆斓亍辟Y金的投入，進行土地平整等“七通一平”的過程。

5、房地產(chǎn)資金來源借貸比重增加，自籌資金比重減少。在省內(nèi)其他地區(qū)房地產(chǎn)公司貸款大幅減少的情況下，我市房地產(chǎn)資金來源中的國內(nèi)貸款穩(wěn)中有升，也是我市支持房地產(chǎn)市場良性發(fā)展政策的具體體現(xiàn)。

企業(yè)自籌資金和以定金及預收款為主的其他資金來源下降，反映了房地產(chǎn)投資者和大多購房者處于觀望狀態(tài)，人心的穩(wěn)定及市場信心的重建都需要時間，目前房屋銷售仍處于調(diào)整期。

三、我市房地產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟中的支柱地位和作用

1、房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長的貢獻。1998年廢除福利分房、實行住房商品化改革以來，我市房地產(chǎn)業(yè)進入持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展期，對經(jīng)濟增長的貢獻不斷增大。從1998年到201*年，房地產(chǎn)行業(yè)年均增長24%，高于國民生產(chǎn)總值的增長速度。1998年到201*年，扣除土地購置費后的房地產(chǎn)開發(fā)投資對gdp增長的直接貢獻率從不到1%上升到2.5%。由房地產(chǎn)開發(fā)投資到引致的相關(guān)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟增加值，可視為對經(jīng)濟增長的間接貢獻率，1998年到201*年榆林市房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資對gdp增長的間接貢獻率從3%上升到10%。

2、房地產(chǎn)對投資增長的貢獻。對經(jīng)濟增長貢獻40%是城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)開發(fā)投資對固定資產(chǎn)投資總額貢獻比重很大：

3、房地產(chǎn)業(yè)對消費增長的貢獻。201*年以來房地產(chǎn)銷售額4年平均占全社會消費品零售總額的8.41%，是占消費份額最大的行業(yè)。在擴大內(nèi)需成為中國經(jīng)濟增長的主要推動力，擴大房地產(chǎn)的投資和住宅銷售是擴大內(nèi)需不可替代的重要選擇：

4、房地產(chǎn)業(yè)對財政收入的貢獻。201*年201*年房地產(chǎn)稅收呈平衡增長態(tài)勢，凈增加1976萬元，房地產(chǎn)市場銷售活躍。201*年房地產(chǎn)稅收7116萬元，較上年同期減少2742萬元。201*年110月份，房地產(chǎn)營業(yè)稅入庫9877萬元，較去年同期6024萬元增長的63.96%。201*年110月份，房地產(chǎn)稅收總額6256萬元，較201*年5349萬元同比增長16.96%。201*年至今房地產(chǎn)稅收總額在不斷增長和活躍中。

此外，房地產(chǎn)業(yè)對就業(yè)增長、相關(guān)產(chǎn)業(yè)的拉動等作用也非常明顯。四、對規(guī)范我市房地產(chǎn)的幾點建議

促進房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的政策有四大特征：政策方向?qū)Α⒄�策配套性強、政策目標符合�?jīng)濟發(fā)展需要、政策作用符合市場改革方向。遼陽市房地產(chǎn)業(yè)近年來的迅猛發(fā)展，對于推動遼陽市經(jīng)濟快速發(fā)展，促進區(qū)域中心城市建設發(fā)揮了重要作用。

為了加快遼陽市房地產(chǎn)的健康有序發(fā)展，應加強以下幾個方面的工作：1、政府要加強對房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控和監(jiān)管。房地產(chǎn)業(yè)的大起大落對國民經(jīng)濟的消極作用非常明顯。所以強化政府在房地產(chǎn)業(yè)中的政府職責，對于促進房地產(chǎn)業(yè)具有重要意義。

一是要穩(wěn)定房價，防止房價的大起大落。要在綜合運用政府宏觀調(diào)控手段的基礎上，把房價控制在一個合理的、普遍都能接受的水平上，要與我們的經(jīng)濟發(fā)展水平相適應，與人民群眾的收入水平相一致，保持房地產(chǎn)市場的健康平穩(wěn)發(fā)展。要通過建設經(jīng)濟適用住房等保障性住房來平衡房價，在經(jīng)濟適用住房的建設過程中，既要把握規(guī)劃建設時機，確保經(jīng)濟適用住房建設真正起到抑制房價作用；又要科學、合理地控制投放數(shù)量；既要滿足城市低收入價層的住房需求，使他們“住有所居”，享受社會進步和經(jīng)濟發(fā)展的成果，又要尊重市場規(guī)律，不宜過分擴大保障范圍，對房地產(chǎn)市場造成較大影響，破壞市場發(fā)展規(guī)律。同時要對低收入人群進行深入調(diào)研，摸清底子，科學合理供給，引導房價漲幅在一個合理可控的范圍內(nèi)。

二是定時發(fā)布房地產(chǎn)有關(guān)信息制度。要建立準確、真實的房地產(chǎn)統(tǒng)計信息渠道，用準確的信息數(shù)據(jù)為市委、市政府科學決策和房產(chǎn)企業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù)。要對遼陽市的房地產(chǎn)市場進行深入調(diào)查研究，通過統(tǒng)計分析，科學掌握購房需求信息，對購房的數(shù)量、戶型、面積、位置、價格等相關(guān)統(tǒng)計信息進行定期發(fā)布，防止盲目建設，減少社會資源的浪費，有效解決供需矛盾，為房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展提供一個權(quán)威、科學的獲取信息的平臺。

三是加強對房地產(chǎn)企業(yè)的監(jiān)管。目前，有項目的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)僅占總房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的三成左右，且房地產(chǎn)企業(yè)良莠不齊、魚龍混雜。一方面難以形成自己的品牌，提高企業(yè)的核心競爭力；另一方面企業(yè)太多也造成了監(jiān)管上的難度和壓力。因此，政府要重點支持一些誠信守法好、經(jīng)濟實力強、技術(shù)水平高、市場認可度高、經(jīng)營效益好的房地產(chǎn)企業(yè)，通過資源整合、優(yōu)勢互補、強強聯(lián)合，使他們的企業(yè)做大做強，培養(yǎng)造就幾個全省、全國的品牌房地產(chǎn)企業(yè)，讓他們充分發(fā)揮在城市建設和城鄉(xiāng)一體化建設中的作用。同時對那些經(jīng)營管理差、技術(shù)水平低、有名無實且經(jīng)營業(yè)績差的小企業(yè)，逐步退出房地產(chǎn)市場或進行轉(zhuǎn)產(chǎn)、資產(chǎn)整合，根據(jù)自身的技術(shù)和優(yōu)勢，另辟生存發(fā)展空間。

四是要進一步規(guī)范房地產(chǎn)市場開發(fā)秩序。要嚴格依法查處“小產(chǎn)權(quán)房”違法用地、違法建筑行為�！靶‘a(chǎn)權(quán)房”實質(zhì)是違法建筑，違反土地管理法律、違反城鄉(xiāng)規(guī)劃和建設管理的法律，違反相關(guān)政策的違規(guī)房產(chǎn)。在國家未出臺“小產(chǎn)權(quán)房”處理有關(guān)政策之前，對已建成并使用的要進行詳細登記備案，對正在建設或準備建設的要堅決予以糾正和取締，以維護正常的房地產(chǎn)開發(fā)秩序。2、加強土地管理，確保房地產(chǎn)業(yè)的土地供需平衡。國土資源部今年為回應廣大網(wǎng)民對房價過快上漲的質(zhì)疑，調(diào)查了全國有代表性的620個房地產(chǎn)開發(fā)項目，土地價格在房價中占有重要比例。因此，一定要加強土地監(jiān)管，確保土地供需平衡，以抑制房價不合理上漲。一是加大政府宏觀調(diào)控力度，高度壟斷土地一級市場，提高土地統(tǒng)征、儲備和管理的能力，搞活土地二級、三級市場。依法打擊非法炒買炒賣土地行為，盤活已出讓土地，促使存量土地加快開發(fā)挖掘閑置土地的潛力。對閑置土地要按照中央有關(guān)文件和法律精神，嚴格按規(guī)定收取閑置費，閑置滿兩年以上的土地要無償收回，打擊奸商囤積土地謀取暴利的行為。二是規(guī)范土地市場，加大對劃撥用地的監(jiān)管力度。對因企業(yè)破產(chǎn)改制、單位拆遷改造等，對原劃撥進行開發(fā)的，必須按原土地用途開發(fā)；如果要改變用途為經(jīng)營性用地的，必須由政府收購儲備，進行招拍掛出讓；對以其他方式變相進行經(jīng)營性開發(fā)的，必須嚴肅查除，堅決制止此類問題的發(fā)生。三是在土地交易過程中實行嚴格的稅費征收政策，防止炒買炒賣土地行為。四是做好征地計劃。根據(jù)市場需求及時供地，從而穩(wěn)定地價。五是壓縮個人住房貸款，提高房地產(chǎn)公司銀行貸款的門檻，從而預防房地產(chǎn)投資過熱。六是信息要透明、公開。政府要及時公開土地供應信息、土地閑置空置信息、政府儲備土地信息、房地產(chǎn)銷售信息、房屋租賃信息及房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤情況等信息。七是加強房地產(chǎn)中介服務機構(gòu)的監(jiān)督管理。嚴格房地產(chǎn)抵押登記審批，對評估失真的抵押貸款不予審批登記。七是做好宣傳工作。降低社會的心理預期，通過金融、稅收等手段，有效抑制投資需求和超前需求。

3、開發(fā)理念要不斷提高，進一步增強房產(chǎn)企業(yè)的市場競爭力。首先開發(fā)理念要與遼陽市發(fā)展同步。遼陽市發(fā)展的相對滯后性，使其暫時無法與同類發(fā)達城市的開發(fā)理念直接接軌。未來要使遼陽市房地產(chǎn)飛速發(fā)展，必須首先加快城市發(fā)展，讓先進的開發(fā)城市理念進入遼陽市，帶動遼陽市房地產(chǎn)更好地發(fā)展。遼陽市房地產(chǎn)開發(fā)必須順應未來發(fā)展的總趨勢，走整體性、規(guī)�；�發(fā)展之路。其中，政府必須強化其總體規(guī)劃功能，否則必然導致開發(fā)水平參差不齊。隨著房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展，最終整個產(chǎn)業(yè)必然朝著品牌化的道路發(fā)展，其中尤其體現(xiàn)在品牌的競爭力和營銷能力上。隨著房市的日益成熟，消費者也是日益理性化，尤其是房地產(chǎn)業(yè)本身的特點，決定著消費者必然傾向于投資那些愿意為消費者長遠利益負責的開發(fā)商。所以，要想獲得消費者的青睞，必須重視品牌在營銷中的重要性。隨著市民對房地產(chǎn)開發(fā)品質(zhì)要求的提高，房地產(chǎn)企業(yè)必須建立服務至上的理念：一方面在深入了解消費者需求的基礎上，對地段、交通、規(guī)模、配套、價格、環(huán)境、戶型以及今后的物業(yè)管理這些都要精心考慮。另一方面也要完善今后服務意識，做到“以產(chǎn)品為中心”向“以消費者為中心”轉(zhuǎn)變，進行細致準確的產(chǎn)品定位，并采取多種銷售手段，把目光轉(zhuǎn)向售前、售中、售后各個階段，努力提高服務質(zhì)量，從而提高產(chǎn)品附加值的創(chuàng)新。

4、加強城市配套建設，提高城鎮(zhèn)居民收入，不斷提高居民的居住水平。城市配套設施建設，對于推動房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要作用，隨著人們的生活節(jié)奏的不斷加快，對追求生活品質(zhì)的要求逐步提高，消費者對于住房的社區(qū)配套設施的要求也越來越高。如作為消費群體中具有代表性的公務員群體也位列其中，對住房配套問題給序了相當大的關(guān)注，買房的同時更加注重了對生活品質(zhì)的追求。遼陽市開發(fā)區(qū)作為區(qū)域中心城市建設的重點之一，近年來發(fā)展日新月異，但諸如中小學、蔬菜市場、金融等配套設施未能及時跟進，在一定程度上抑制了一部分人買房的積極性。隨著市委辦公小區(qū)等一部分黨政機關(guān)辦公大樓的相繼投入使用，必將對遼陽房地產(chǎn)市場產(chǎn)生積極而深遠的影響。城鎮(zhèn)居民收入的增加是購房置業(yè)的不竭動力和源泉。因此要想方設法增加居民收入，不斷改善生活質(zhì)量，提高生活品質(zhì)。要按照科學發(fā)展觀的要求，不斷增加廣大居民的收入，讓他們共享改革開放和遼陽市經(jīng)濟快速發(fā)展的成果，不斷提高和改善居住的環(huán)境和居住條件。

5、進一步放活二手房交易市場。目前，我市的二手房交易市場還處于初級階段，規(guī)章制度、人員配備、交易場所等還不健全，交易量小，且很不規(guī)范，這對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展有重要影響。健康有序的房地產(chǎn)業(yè)離不開二手房交易市場的活躍和繁榮。因此，要加強二手房交易市場的建立、工作機構(gòu)的設立和人員的配備，建立健全完善的規(guī)章制度。同時要減免部分稅費，以吸引廣大居民加入到這一市場上來，不斷完善和繁榮這一市場，以推動遼陽市房地產(chǎn)業(yè)的健康有序發(fā)展。

總之，我們要通過不懈的努力，使我市的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的政策方向?qū)�、政策目標準、政策力度大、政策配套完善、政策落實到位。要進一步完善房地產(chǎn)開發(fā)市場，積極引導房產(chǎn)業(yè)向規(guī)�；�、集約化、品牌化方向發(fā)展，為城鄉(xiāng)一體化建設和區(qū)域中心城市建設做出積極的貢獻。

以上是對遼陽市201*年至今房地產(chǎn)市場的一個大體調(diào)研和整合，在經(jīng)歷過201*年的全球金融危機后的遼陽市房產(chǎn)市場仍處于一個活躍的階段。房產(chǎn)建設面積、購買量、人均收入水平都保持在一個平穩(wěn)的狀態(tài)，為了加大遼陽市房產(chǎn)市場的不斷上升，應總結(jié)過去的經(jīng)驗，彌補過去的不足。

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房地產(chǎn)項目調(diào)研報告

潘禹含

房地產(chǎn)項目調(diào)研報告

一．調(diào)查基本情況說明

調(diào)研的內(nèi)容為目前掌握的臨近李石與望花樓盤的基本情況，如樓盤的名稱，位置，項目基本設施以及周邊配套設施等相關(guān)信息的調(diào)研。

1.調(diào)研時間：201*年12月7日至201*年12月8日

2.調(diào)研樓盤名稱：星河城玫瑰城國際鑫城綠地劍橋（金嶺彎為別墅，除外）

3.調(diào)研的方式：明調(diào)及暗調(diào)

二．詳細的調(diào)研結(jié)果及結(jié)論

1．項目大概情況：樓盤開發(fā)商，開盤時間，位置，占地面積，整體規(guī)劃（樓型特點），營銷策略及前期宣傳

開發(fā)商開盤時間項目位置占地面積星河城撫順市和興房地產(chǎn)開201*.8.1望花區(qū)北鎮(zhèn)43000平發(fā)有限公司街19號方米玫瑰城撫順市豐遠房地產(chǎn)開201*.6.28望花區(qū)中遼310000平發(fā)公司街方米國際新?lián)犴樖凶谠７康禺a(chǎn)開201*.6.30撫順經(jīng)濟開160000平城發(fā)有限公司發(fā)區(qū)順富路方米9號綠地劍撫順綠地置業(yè)有限公201*.9中李石開發(fā)區(qū)170000平橋司（上海綠地）旬方米

（1）開發(fā)商：

四個項目就開發(fā)商而言星河城與國際鑫城的開發(fā)商分別為成立于201*年末的和興房地產(chǎn)和201*年宗裕房地產(chǎn)，成立時間較晚。而玫瑰城的開發(fā)商豐遠，雖然也是在201*年底成立，但在撫順地區(qū)還有其他項目。綠地劍橋的開發(fā)商歸屬于上海綠地。這樣，對于消費者來說，大品牌的綠地，和還有其他項目的玫瑰城就在信譽度上略占優(yōu)勢。

（2）開盤時間：

從開盤時間來看玫瑰城與國際鑫城開盤時間較早，需要補充說明的是，在玫瑰城開盤之前宣傳力度也很大，且在開盤當天的營銷策略我認為也非常好。包括搖號形式的購房，還有開盤當天所造的聲勢。形成了一種只要提起望花的樓盤就會想到玫瑰城這樣一種效應。而國際鑫城在開盤的時候，李石的項目可以說是只此一家，時機也是非常的好。可以說給人一種一枝獨秀的感覺。

（3）位置：

位置上來說玫瑰城主要可以說是針對望花的廠礦職工。國際鑫城建在李石的舊區(qū)，這樣再加上開盤的時間，對于消費者來說，如果在李石購房的話，在生活較方便的舊區(qū)可能性比較大。綠地可以說是面對著理工大學而建，對于消費者來說，雖然生活上可能暫不方便，但是對于學區(qū)，和投資來講可以說是很好的選擇。而星河城雖然可以說是臨河而建，但就我下面要提到的占地面積，還有交通來說，略不如以上按個項目。且星河城如果按投資來說它的位置屬于望花，沒有李石開發(fā)區(qū)的升值空間大，而按居住來說，它的位置從整個城市來說較往西，無論是日常生活乘車，還是生活，可以說都沒有玫瑰城方便。

（4）占地面積：

四個項目比較，星河城的占地面積較小，這樣就小區(qū)來說，我認為消費者一定會考慮較大的園區(qū)，這樣從整體規(guī)劃來說還是比較好的。

（5）整體規(guī)劃（樓型特點）：高層多層小高層聯(lián)排星河城6棟（26層）玫瑰城一期：4棟（27確定有，但不一期：4棟（11層）準確層）國際鑫城8棟6棟確定有，但不準確綠地劍橋8棟（17層）已售盡從樓型特征上分析，撫順的消費者大部分還是比較喜歡公攤少，可以省去電梯修理費的多層，我們從數(shù)據(jù)中也可以很清楚的看出，除了全部都是高層的星河城其他單個項目的多層還是有一定數(shù)量的，且數(shù)據(jù)顯示，綠地的多層還是非常槍手的。再加上星河城的占地面積也是四個項目中最小的，并且全部都是高層，形式單一。而其他三個項目為高低結(jié)合。這樣可以顧及到更多類型的消費者�？梢哉f從樓型特點上來說星河城略遜一籌。（6）營銷策略及前期宣傳

在前期宣傳方面，四個項目可以說都采用了一般的，報紙，廣播，路牌等形式。但在銷售策略反面，我個人認為，玫瑰城采用的一些方式還是很能刺激消費者的購買愿望的，包括我上面提到的搖號購房等方式。

2風格及項目定位

玫瑰城：中低檔西班牙風格，以景觀為主星河城：德式，中檔國際鑫城：歐式中低檔

綠地劍橋：歐式，中檔。特別值得一提的是：綠地劍橋的風格，很受女性的喜愛，

這樣如果決定權(quán)掌握在女性身上的時候就會很有優(yōu)勢

3.樓盤周邊環(huán)境，及周邊配套設施

玫瑰城：周邊有居民樓，繁華度還算可以，但就空氣質(zhì)量來說，望花地區(qū)的

空氣質(zhì)量還是略差的，交通方面，如果要是做公交車的話，需要步行5至10分鐘，且只有望花北道的810，805等一些車，并不是特別的方便。附近只有一所小學，離石油學院也有一定距離，如果要購物的話，也要步行10分鐘左右。

星河城：周邊有行政部門，且離石油大學較近，但是就出行坐車，和購物來

說，并不是特別的方便，公交車也是同玫瑰城一樣，只有望花北道的810，805等一些車。空氣質(zhì)量也不是很好，距離新鋼也是很近的。

國際新城：屬于李石的舊區(qū)，日常購物來講在李石所有的項目中還是比較方

便的，空氣質(zhì)量可以說也比望花好。周邊還有東北育才能學校，唯一不足的地方就是交通不是很便利。

綠地新城：空氣還是不錯的，正對這大連理工學院。但是臨近的居住人數(shù)還

是非常少的，且交通也不方便。

4.小區(qū)規(guī)劃(物業(yè)，戶型，會所，容積率，得房率，)

物業(yè)物業(yè)費容積率得房率玫瑰城浩博物業(yè)公0.9~1.2元2.080%司星河城撫順富邦物1.2元3.878%業(yè)國際鑫城鑫嘉樂物業(yè)1元1.8780%左右公司綠地劍橋

總體來看，綠地的得房率較高，對于消費者來說等于變相的節(jié)省資金。而從物業(yè)方面浩博物業(yè)能稍好一些，而綠地則屬于自營的大部分消費者會在感覺上沒有那么專業(yè)。，且物業(yè)費略高

（2）戶型：

玫瑰城：70平方米至149平方米，也是主要以2室為主。因為玫瑰城主要珍貴

望花廠礦職工，所以2室的設計還是較好銷售的。同時擁有較大面積戶型，能滿足一些人口較多的家庭購買。

國際鑫城：61平方米至145平方米。戶型的大小感覺也十分合理。因為這個項

目定位在中低檔，所以價格能稍微偏低些，這樣如果是最小的戶型雖然去除公攤部分所剩的面積偏小，但是購買時的價格還是比較能讓人

自營1.2~1.5元1.6788%接受的

星河城：為57平方米帶121平方米之間的戶型，大部分在100平方米左右。主

要以2室為主，這樣在滿足大部分消費者的同時，又能考慮到因為資金不足又想購房的消費者。但作為高層，去除公攤面積，小戶型所剩的面積偏小。再加上價格并不是十分的便宜，所以我認為消費者在考慮購買房屋的時候會比較容易。同比較國際鑫城雖然也有小戶型，但價格偏低，且在投資方面來說，李石的升值空間會更大些，所以應該還是能造成一定競爭的。

。

綠地劍橋：68平方米至120平方米。別墅186平方米至250平方米，除了正常

的戶型外，添加了別墅，從項目的整體風格來看偏英倫風。做成別墅的形式，效果也很好，但我個人認為，68平方米至120平方米中間的跨度有些小，對于人數(shù)稍多，并不像購買別墅，資金不都的消費者來說，是個弊病，這樣會流失掉一部分的客源。

5.小區(qū)內(nèi)設計，綠化

玫瑰城：小區(qū)主要特色為景觀，景觀非常優(yōu)美。綠化率為57.1%

星河城：未建成，但數(shù)據(jù)統(tǒng)計綠化率為60%

國際鑫城：小區(qū)內(nèi)景觀建設還可以，但是整體給人感覺是偏低端的產(chǎn)品。綠化率為30%

綠地建橋：小區(qū)未建成，綠化率為50%

就小區(qū)綠化這一點上來講國際鑫城的綠化率偏低，整體給人感覺景觀不是很優(yōu)美，而其他三個項目的綠化率基本達到50%以上。

6.板間觀后感：

就調(diào)研的四個項目中，參觀了綠地的樣板間，屬于臨時搭建的實體房模型，個人覺得樣板間的效果并沒有實體房的效果好，無論是從光線還是空氣方面上講。從消費正的角度上講，觀看實體房，能讓購買者切實的感受到自己所購房屋的廣信，空氣，和質(zhì)感等等。且較容易讓購買整相信房屋的質(zhì)量。需要注意的是，在參觀綠地的樣板間當中，路中間的尾聲并不是特別好。這樣，在購買者看房的時候給人的感覺并不是很舒服。

7.各項目均價，銷售入住情況，業(yè)主評價及升值前景

玫瑰城：3800元/平，已售90%，普遍反映房屋質(zhì)量較差

星河城：3800元/平，為入住

國際鑫城：2853元/平，90%多隨著政府的招商引資，李石的房價還是很有升值空間的

綠地劍橋：3600元/平，90%同位李石地區(qū)，升值潛力較大。

三：個人總結(jié)

在這兩天當中，我們自己走訪了望花和李石地區(qū)的4個項目。以下做以總結(jié)

首先，我個人認為，就一個項目來說它的前期策劃，和投入銷售的時機是很重要的，就拿玫瑰城為例，在前期的推廣和宣傳，和銷售時機方面是做得非常成功的。所以才有“銷售當天擠破門”的現(xiàn)象。但是保證房屋質(zhì)量也是非常重要的，據(jù)大部分入住居民表示房屋質(zhì)量并不是很好，所以從最開始的一期到現(xiàn)在正在銷售的三期出現(xiàn)了逐步下滑的趨勢。同時，有實力的開發(fā)商，也會成為消費者們購房時的參考條件。

其次，房屋的位置，戶型和整個小區(qū)的環(huán)境以及周邊的設施。

除了價錢之外，戶型也是消費者很大的選擇條件之一。購房，消費者們購買的房屋是用來起居，休息的地方，一個合適的戶型會從根本上吸引消費者�，F(xiàn)代人住小區(qū)，換新房，除了因為寬敞的房間，明亮的戶型舒適之外，小區(qū)內(nèi)的環(huán)境也是非常重要的。再拿玫瑰城為例，園區(qū)內(nèi)的景色，也是成為其開盤大賣的原因。優(yōu)美的景色，較大的綠化帶，能使居住時的心情和空氣更好，更適合們居住。而現(xiàn)代人，外出辦事，工作，購物，便利的交通也是不可缺少的。

再次，就這兩天我們所走的幾個項目來看，李石地區(qū)的項目升值空間還是很大的。城東新區(qū)能夠開發(fā)地方幾乎已經(jīng)沒有，再加上政府的一系列正則，沈撫同城的美好前景。的很多投資的消費者都選擇了李石地區(qū)的項目。而望花地區(qū)，主要針對的是望花地區(qū)的消費者，大多用于居住。

然后，在我們調(diào)研的這兩天當中，有很多細節(jié)方面也是需要注意的，例如對于消費者以后生活中每月都要花銷的物業(yè)費，車位費，物業(yè)公司，等等。還有就是在售樓中，接待顧客時一些必須注意的，問題，例如去綠地看樣板間的時候凌亂的走廊，還有售樓處，工作人員的儀容儀表，和對客人的態(tài)度，也都是決定銷售的關(guān)鍵。

最后經(jīng)過這兩天的調(diào)研，再發(fā)現(xiàn)其它項目存在的問題的同時，也思考了自己在接待客戶時應該注意的問題。也希望發(fā)現(xiàn)別人錯誤的同時，不忘了體形自己不要把同樣的錯誤。犯在自己的身上

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