物業(yè)總結(jié)1

第一章

△1.物業(yè)的含義：物業(yè)是指已建成并投入使用的各類建筑物及其配套的設(shè)備、設(shè)施和場地

2.共同部位：建筑物共同部位主要包括樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位和外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯廳等。

房屋建筑共用設(shè)施設(shè)備包括共用的上下水管道、落水管、郵政信箱、垃圾道、煙囪、供電干線、共用照明、天線、中央空調(diào)、暖氣干線、供暖鍋爐房、高壓水泵房、樓內(nèi)消防設(shè)施設(shè)備、電梯等。物業(yè)規(guī)劃紅線內(nèi)的市政設(shè)施和附屬建筑包括：道路、室外上下水管道、化糞池、溝渠、池、井、綠化、室外泵房、自行車棚、停車場等。規(guī)劃紅線內(nèi)的附屬配套服務(wù)設(shè)施包括網(wǎng)球場、游泳池、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)等。

3.物業(yè)的分類：（1）居住物業(yè)：包括住宅小區(qū)、單體住宅樓、公寓、別墅等

（2）商業(yè)物業(yè)：包括寫字樓（辦公樓）、商業(yè)中心（大廈）、酒店、貿(mào)易中心、會展中心等（3）工業(yè)物業(yè)：如工業(yè)廠房、倉庫等（4）其他用途的物業(yè)：A文化教育類B體育類C衛(wèi)生類D娛樂類E其他

△4.物業(yè)的性質(zhì)：物理性質(zhì)（自然屬性）指與物質(zhì)實(shí)體或物理形態(tài)相聯(lián)系的性質(zhì)，它是物業(yè)社會屬性的物質(zhì)內(nèi)容和物質(zhì)基礎(chǔ)。二元性有限性差異性和多樣性固定性永久性和長期性配套性經(jīng)濟(jì)性質(zhì)（社會屬性）是指物業(yè)與所有權(quán)和商品經(jīng)濟(jì)相聯(lián)系的性質(zhì)，包括：權(quán)屬性壟斷性商品性-投資性效用性保值增值性

△5.物業(yè)管理的含義：指由專門的機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)合同或契約，對物業(yè)及其附屬設(shè)備設(shè)施，周圍環(huán)境等實(shí)施統(tǒng)一的、專業(yè)化的、綜合的經(jīng)營管理，并向人們提供綜合性的有償服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮其使用價(jià)值，并使物業(yè)盡可能地保值和增值。

△6.物業(yè)管理的特點(diǎn)：物業(yè)管理是一種新型的管理模式，具有社會化、專業(yè)化、企業(yè)化、經(jīng)營型、建設(shè)與管理相結(jié)合等特點(diǎn)。

△7.物業(yè)管理與社區(qū)管理的聯(lián)系（關(guān)系）：（1）物業(yè)管理是社區(qū)建設(shè)的重要組成部分。物業(yè)管理所從事的保安、保潔、綠化、房屋及設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)等工作，正是社區(qū)建設(shè)中衛(wèi)生、治安、環(huán)境等最基本的職能范疇。（2）物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)文化建設(shè)中的作用不可或缺。物業(yè)服務(wù)企業(yè)在社區(qū)中組織和參與開展形式多樣、健康有益的社區(qū)文化活動，不僅有利于豐富居民的精神文化生活，而且有助于促進(jìn)鄰里和睦，增強(qiáng)業(yè)主的認(rèn)同感和歸屬感。社區(qū)建設(shè)反過來影響物業(yè)管理的發(fā)展。社區(qū)建設(shè)得好，社區(qū)△功能完善，居民素質(zhì)提高，各主體自覺履行職責(zé)，這有助于物業(yè)管理制度的有效遵守和執(zhí)行，有助于業(yè)主自律機(jī)制的建立，有助于矛盾和糾紛的減少，△物業(yè)管理自然事半功倍。（3）在流動人口管理、計(jì)劃生育、勞動就業(yè)等方面，雖不屬于物業(yè)服務(wù)的范圍，但在政府授權(quán)和有償服務(wù)的前提下，物業(yè)服務(wù)企業(yè)協(xié)助政府有關(guān)部門完成輔助性工作，客觀上也推動了社區(qū)建設(shè)工作。

△8.物業(yè)管理的原則：1.產(chǎn)權(quán)、管理權(quán)分離的原則2.業(yè)主至上原則3.統(tǒng)一管理原則4.專業(yè)高效原則5.權(quán)責(zé)分明原則6.經(jīng)濟(jì)合理原則7.公平競爭原則8.依法行事原則9.了解p7

△10.物業(yè)管理的基本內(nèi)容：一）常規(guī)性的公共服務(wù)：1.房屋建筑主體的管理2.房屋設(shè)備設(shè)施的管理3.環(huán)境衛(wèi)生的管理4.綠化管理5.治安管理6.消防管理7.車輛道路管理

二）針對性的專項(xiàng)服務(wù)1.日常生活類2.商業(yè)服務(wù)類3.文化、教育、衛(wèi)生、體育類4.金融服務(wù)類5.經(jīng)紀(jì)代理中介服務(wù)6.社會福利類△三）委托性的特約服務(wù)

△11.物業(yè)管理的起源：19世紀(jì)20年代英國△12.我國發(fā)展三階段：1）1981.31994.3探索和起步階段2）1994.41999.5規(guī)范化發(fā)展階段94.3建設(shè)部發(fā)布3.33號令《城市新建設(shè)住宅小區(qū)管理辦法》3）99.5至今快速發(fā)展和市場化時(shí)期第二章

△1.業(yè)主大會：由物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主組成的，維護(hù)物業(yè)區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主的公共利益，行使業(yè)主對物業(yè)管理自治權(quán)的業(yè)主自治機(jī)構(gòu)。

△2首次業(yè)主大會條件：a)物業(yè)必須已竣工并交付使用b)新建商品住宅已出售建筑面積達(dá)50%以上的。c)公有住宅出售建筑面積達(dá)到30%以上的。d)區(qū)域內(nèi)第一個(gè)業(yè)主入住之日起已滿兩年。是在物業(yè)交付使用且住用率達(dá)到一定比例時(shí)，由行政主管部門指導(dǎo)召開。

3.業(yè)主的權(quán)利義務(wù)：權(quán)力：1.參加業(yè)主大會會議，享有表決權(quán)；2.享有主委員會成員的選舉權(quán)，并有被選舉權(quán)；3.享有與所交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用相應(yīng)的服務(wù)；4.監(jiān)督業(yè)主委員會的管理工作；5.監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的管理服務(wù)活動；6.法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他權(quán)利。

義務(wù)：1.遵守物業(yè)區(qū)法律、法規(guī)、規(guī)章；(共用部位、共用設(shè)施使用、公共秩序、環(huán)境衛(wèi)生的維護(hù)等）2.遵守業(yè)主公約；3.遵守所在物業(yè)管理區(qū)域的物業(yè)管理制度、規(guī)章；4.執(zhí)行業(yè)主大會的有關(guān)決議、決定；5.按時(shí)、足額交納物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用；6.法律、法規(guī)及規(guī)章規(guī)定的其他義務(wù)。

△4.臨時(shí)會議有20%以上業(yè)主提議后14日內(nèi)召開，臨時(shí)會議或發(fā)生重大事故或緊急事件需及時(shí)處理的，不是業(yè)主可以參加業(yè)主大會，由業(yè)主授權(quán)。

5.業(yè)主公約：是由全體業(yè)主承諾的，并對全體

業(yè)主有共同約束力，有關(guān)業(yè)主在物業(yè)使用、維護(hù)及管理方面的權(quán)利、義務(wù)的行為準(zhǔn)則

6.業(yè)主委員會權(quán)力：1）召集和主持業(yè)主大會。（除“首次”）2）修訂業(yè)主公約、業(yè)主委員會章程。3）決定聘請物業(yè)管理企業(yè)。4）審議物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及使用辦法。5）審議年度管理工作計(jì)劃，年度費(fèi)用概預(yù)算。6）監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的物業(yè)管理工作。7）監(jiān)督公共建筑、公共設(shè)施的合理使用，負(fù)責(zé)監(jiān)督物業(yè)維修基金的使用。8）業(yè)主大會或業(yè)主代表大會賦予的其他職責(zé)。

△7.物業(yè)管理企業(yè)：是按合法程序成立，具備獨(dú)立的企業(yè)法人資格及相應(yīng)的資質(zhì)條件，根據(jù)合同接受業(yè)主或業(yè)主委員會的委托，依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，對物業(yè)實(shí)行專業(yè)化管理的經(jīng)濟(jì)實(shí)體。△8.物業(yè)管理企業(yè)申報(bào)程序，設(shè)立首先從企業(yè)的資質(zhì)審批開始的。

10.物業(yè)管理企業(yè)主要機(jī)構(gòu)職能P44-45：1辦公室2財(cái)務(wù)部3工程部4綜合管理部5保安部6保潔綠化部7經(jīng)營發(fā)展部第三章

△1.物業(yè)管理的早期介入是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前，參與房地產(chǎn)項(xiàng)目的投資立項(xiàng)、規(guī)劃設(shè)計(jì)及施工建設(shè)等過程，并提出相應(yīng)的意見和建議，以便于建成后的物業(yè)能夠更好地滿足業(yè)主和物業(yè)使用人的需求。費(fèi)用應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)

△2.根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：前期物業(yè)管理是指在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)管理企業(yè)之前，由建設(shè)單位選聘物業(yè)管理企業(yè)所進(jìn)行的物業(yè)管理�！�3.前期物業(yè)管理工作內(nèi)容：1草擬物業(yè)管理方案，2承攬物業(yè)管理任務(wù)3簽訂物業(yè)管理合同，建立與業(yè)主和使用人的聯(lián)系4進(jìn)駐工程建設(shè)現(xiàn)場，提出合理化建議設(shè)計(jì)物業(yè)管理模式，草擬管理制度5建立服務(wù)的系統(tǒng)與網(wǎng)絡(luò)6辦理移交接管與入伙事宜△4.物業(yè)管理的早期介入和前期物業(yè)管理區(qū)別：1是否擁有對物業(yè)的經(jīng)營管理權(quán)2是否承擔(dān)相應(yīng)的民事責(zé)任

△5.竣工驗(yàn)收：承建單位把物業(yè)交給建設(shè)單位，這一交接過程稱為竣工驗(yàn)收。

接管驗(yàn)收：指物業(yè)管理企業(yè)根據(jù)標(biāo)準(zhǔn)，對建設(shè)單位移交的物業(yè)所進(jìn)行的綜合檢驗(yàn)，收受管理工作△6.地基基礎(chǔ)和主體結(jié)構(gòu)工程工程的合理使用年限1防水、防滲漏工程：5年2供熱與供冷系統(tǒng)：兩個(gè)采暖期、供冷期3電氣系統(tǒng)、給排水管道、設(shè)備安裝:兩年4裝修工程：兩年保修期：從工程竣工驗(yàn)收合格之日起計(jì)算

7招標(biāo)：指開發(fā)商或業(yè)主委員會為即將竣工使用或正在使用的物業(yè)尋找物業(yè)管理企業(yè)，而制定出符合服務(wù)要求和標(biāo)準(zhǔn)的招標(biāo)文件，向社會公開招聘，并采取科學(xué)的方法進(jìn)行分析和判斷，最終確定物業(yè)管理公司的全過程。

△投標(biāo)：指投標(biāo)人在接到招標(biāo)通知后，根據(jù)招標(biāo)通知的要求編制招標(biāo)文件，并將其遞交給招標(biāo)人的行為

1.住宅小區(qū)是指按照統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)的原則開發(fā)建設(shè)起來的，并達(dá)到一定的規(guī)模，具有比較齊全的公共配套設(shè)施的居住區(qū)△

七凈：路面凈、路沿凈、人行道凈、雨水井口凈、樹根凈、電線桿凈、墻根凈

3.綠地率：△8.招標(biāo)原則：1不規(guī)避法定招標(biāo)原則2公平原則3公正原則4合理原則

投標(biāo)原則：1真實(shí)性原則2合理競爭原則△9.招標(biāo)方式：公開招標(biāo)特點(diǎn)：競爭的充分性招標(biāo)公告

邀請招標(biāo):特點(diǎn)：招標(biāo)對象是特定法人邀請書

議標(biāo)特點(diǎn)：協(xié)商談判第四章

△1.物業(yè)管理：指由專門的機(jī)構(gòu)和人員，依據(jù)合同或契約，對物業(yè)及其附屬設(shè)備設(shè)施，周圍環(huán)境等實(shí)施統(tǒng)一的、專業(yè)化的、綜合的經(jīng)營管理，并向人們提供綜合性的有償服務(wù)，使物業(yè)發(fā)揮其使用價(jià)值，并使物業(yè)盡可能地保值和增值。

△2.房屋維修管理含義：是指物業(yè)管理企業(yè)按照一定的科學(xué)管理程序和制度及一定的維修技術(shù)管理要求，對企業(yè)所經(jīng)營管理的房產(chǎn)進(jìn)行日常維護(hù)修繕管理。

△3.商品房購房保修期：1屋面防水3年、2墻面、廚房和衛(wèi)生間地面、地下室、管道滲漏1年、3墻面、頂棚摸灰層脫落1年、4地面空鼓開裂、大面積超砂1年、5門窗翹裂、五金件損壞1年、6管道堵塞2個(gè)月、7供熱、供冷系統(tǒng)為1個(gè)供暖期或供冷期、8衛(wèi)生潔具1年、9燈具、電器開關(guān)6個(gè)月

△4.房屋維修管理內(nèi)容：安全檢查計(jì)劃管理技術(shù)管理質(zhì)量管理施工管理資金管理檔案資料管理

△5.房屋完損等級：完好房基本完好房一般損壞房嚴(yán)重?fù)p壞房危險(xiǎn)房

△△6走訪查房率：50%以上（月/季度）養(yǎng)護(hù)計(jì)劃率80%以上養(yǎng)護(hù)及時(shí)率99%以上

△△7.綜合維修工程（輪修）：指成片、多幢（大樓可為單幢），大、中、小修一次性應(yīng)修則修，即改變一片房屋的面貌。費(fèi)用：同類結(jié)構(gòu)新建造價(jià)的20%以上△8.硬：

軟：

△9.我無業(yè)的設(shè)備管理分類：1給排水系統(tǒng)2供暖、供冷、通風(fēng)系統(tǒng)3燃?xì)庠O(shè)備4電氣工程設(shè)備5防雷裝置6智能化樓宇的技術(shù)設(shè)備系統(tǒng)第六章居住性物業(yè)的管理

域。即城市新建住宅小區(qū)。

△3.住宅小區(qū)的特點(diǎn)：1居住功能單一，相對封閉獨(dú)立2人口密度高，人口結(jié)構(gòu)復(fù)雜3房屋產(chǎn)權(quán)多元化，公用設(shè)施社會化4統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)，配套設(shè)施齊全

△4.住宅小區(qū)物業(yè)管理的要求：1）物質(zhì)環(huán)境管理要求：1增強(qiáng)住宅功能2搞好小區(qū)配套設(shè)施3創(chuàng)造優(yōu)美的環(huán)境2）社會環(huán)境管理的要求3)以改革開拓精神，探索住宅小區(qū)物業(yè)管理的新思路

△5.高級公寓的特點(diǎn)：1既具有封閉性又具有共處性2業(yè)主和住戶具有國際性3建筑檔次高，硬件設(shè)施齊備6.

第七章經(jīng)營性物業(yè)的管理

△1.經(jīng)營性物業(yè)是指以經(jīng)營性、收益性房屋為主體對象的物業(yè)管理。如：寫字樓、商業(yè)樓宇、工業(yè)廠房等

△2.經(jīng)營性物業(yè)管理的內(nèi)容：1制定管理計(jì)劃2加強(qiáng)市場宣傳以提升物業(yè)租金3制定收租方法4物業(yè)的維修5安全保衛(wèi)

△3.實(shí)際租金取決于物業(yè)的市場供求關(guān)系△4.高層建筑的一般含義和特點(diǎn)

中國：10層以上的住宅及高度超過24米的其他建筑物

美國：7層以上或高度達(dá)2225米以上日本：8層以上或高度超過31米的其他建筑物英國：24.3米以上的

5.寫字樓特點(diǎn)：1地理位置優(yōu)越，交通條件良好2建筑規(guī)模大，機(jī)構(gòu)和人員集中3建筑、設(shè)備既現(xiàn)代又先進(jìn)4功能齊全、自成體系5使用時(shí)間集中，人員流動性大6經(jīng)營管理要求高，時(shí)效性強(qiáng)

6.工業(yè)廠房物業(yè)管理服務(wù)特點(diǎn)：（一）管理服務(wù)的面廣量大（二）生產(chǎn)設(shè)備和輔助設(shè)備設(shè)施種類多、專業(yè)性強(qiáng)（三）基礎(chǔ)設(shè)施必須保證正常運(yùn)轉(zhuǎn)（四）常規(guī)性服務(wù)必須堅(jiān)持高標(biāo)準(zhǔn)（五）環(huán)境保護(hù)要與國際接軌

第五章物業(yè)環(huán)境管理與綜合經(jīng)營服務(wù)

△1.高層建筑消防的特點(diǎn)：1耐火極限低2火險(xiǎn)因

素多3火勢蔓延快4補(bǔ)救難度大5疏散困難△2.—五定‖、—六無‖、—七凈‖

五定：定人、定地點(diǎn)、定時(shí)間、定任務(wù)、定質(zhì)量六無：無垃圾污物、無人畜糞便、無磚瓦石塊、無碎紙皮核、無明顯糞跡和浮土、無污水臟物

綠地覆蓋率：

包括1）喬灌木樹冠垂直投影面積2）空地被植物覆蓋面積3）屋頂綠化覆蓋面積第九章物業(yè)租賃管理

△1.按租憑管理模式劃分：（1）包租轉(zhuǎn)租模式業(yè)主不負(fù)責(zé)物業(yè)的租賃，不承擔(dān)市場風(fēng)險(xiǎn)。物業(yè)公司既要承擔(dān)物業(yè)的租賃經(jīng)營，又要負(fù)責(zé)物業(yè)的管理服務(wù)工作。（2）出租代租模式業(yè)主也不負(fù)責(zé)物業(yè)租賃，但要承擔(dān)一定的市場風(fēng)險(xiǎn)（3）委托管理模式業(yè)主負(fù)責(zé)物業(yè)租賃的所有活動，承擔(dān)全部市場風(fēng)險(xiǎn)，也獲取全部租金收入。

△2.物業(yè)租憑的原則：（一）為承租人服務(wù)的原則（二）維護(hù)租賃房屋的原則（三）提高經(jīng)濟(jì)效益原則（四）保證租賃關(guān)系正�；�的原則（五）充分發(fā)揮房屋效用的原則

△3房屋租憑價(jià)格的構(gòu)成一）折舊費(fèi)二）維修費(fèi)三)管理費(fèi)四）地租五）利息六）稅金七）保險(xiǎn)費(fèi)八）利潤

△4.物業(yè)租金的形式（一）福利租金（二）半成本租金（三）成本租金（四）商品租金（五）市場租金

△9.物業(yè)管理企業(yè)的資質(zhì)等級：

一級企業(yè)二級企業(yè)三級企業(yè)臨時(shí)資質(zhì)企業(yè)

注冊資本500萬300萬50萬一定數(shù)額（不少于10萬）

中級以上不少于30人不少于20人不少于8人不少于8人

從業(yè)證80%60%50%

物業(yè)類型2類以上2類以上有受托項(xiàng)目有受托項(xiàng)目

獲省優(yōu)比例20%以上10%以上△2.居住區(qū)的分級：

人口規(guī)模居住區(qū)居住小區(qū)居住組團(tuán)

戶數(shù)（戶）10000-16000300050003001000

人口(人）30000-5000010000150001000

-3000

擴(kuò)展閱讀：物業(yè)工作總結(jié)1

201*年對于的物業(yè)公司來說是成長和壯大的一年，也是迎接挑戰(zhàn)、自我加壓、探索新課題的一年。在上級領(lǐng)導(dǎo)的關(guān)心和支持下，在各部門的幫助和配合下，在公司黨、政、工經(jīng)營班子的正確領(lǐng)導(dǎo)下，緊緊圍繞商城“打造精致豫園”戰(zhàn)略主題，以提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為重心，以安全文明生產(chǎn)

為基礎(chǔ)，積極開展了績效管理、信息溝通，品牌建設(shè)，市場拓展等各方面的工作，不斷更新思想觀念，積極拓展工作思路，與時(shí)俱進(jìn)，扎實(shí)工作，搶抓機(jī)遇、共謀發(fā)展，圓滿完成了各項(xiàng)工作任務(wù)，特別是在人才培訓(xùn)，市場突破，經(jīng)營業(yè)績等方面取得了可喜的成績。201*年，公司公司各職能部門和管理處主要完成了以下幾個(gè)方面的工作：一、以ISO9001:201*質(zhì)量管理體系為標(biāo)準(zhǔn)，加強(qiáng)內(nèi)部管理機(jī)制

公司始終把提高物業(yè)服務(wù)水平、擴(kuò)大服務(wù)范圍、由內(nèi)部服務(wù)逐步走向外部服務(wù)、爭取從市場中獲取效益當(dāng)作今后可持續(xù)性發(fā)展的必由之路。而要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，以ISO9001：201*質(zhì)量管理體系為標(biāo)準(zhǔn)，抓好基礎(chǔ)管理是根本所在。

l綜合管理部完成對ISO9001：201*質(zhì)量管理體系文件全面改版工作并付諸實(shí)施。強(qiáng)化工作責(zé)任考核，把管理處經(jīng)理落實(shí)責(zé)任作為工作考核目標(biāo)之一。不斷創(chuàng)新管理部監(jiān)管工作方式，建立數(shù)據(jù)庫完善小區(qū)的設(shè)施、設(shè)備管理情況。對各管理處進(jìn)行安全管理教育，安全評價(jià)及技術(shù)指導(dǎo)，使小區(qū)的監(jiān)管工作做到制度化，標(biāo)準(zhǔn)化，規(guī)范化。

l計(jì)財(cái)部隨著公司業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)展，公司規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)大，財(cái)務(wù)工作量翻倍加增，計(jì)財(cái)部全體人員發(fā)揮團(tuán)隊(duì)精神，兢兢業(yè)業(yè)，在財(cái)務(wù)核算、資產(chǎn)管理方面均盡職盡責(zé)，為商城總部以及公司提供相關(guān)的財(cái)務(wù)信息及相關(guān)管理工作，體現(xiàn)了較高的素質(zhì)。06年度我司經(jīng)歷了稅務(wù)及社保部門的兩次檢查，在檢查中，計(jì)財(cái)部工作人員密切配合，積極協(xié)調(diào)，據(jù)理力爭，使相關(guān)部門認(rèn)可了我們的處理過程，未發(fā)生有行政處罰及補(bǔ)繳款情況。

l行政辦辦公室在協(xié)助經(jīng)理室加強(qiáng)內(nèi)部管理和配合黨、政、工、團(tuán)組織開展政治思想教育、學(xué)習(xí)培訓(xùn)、職工代表大會、對內(nèi)對外宣傳等方面做了大量工作，同時(shí)，協(xié)助各職能部門和管理處做好相關(guān)工作。協(xié)同人力資源部制定系統(tǒng)的培訓(xùn)計(jì)劃，加強(qiáng)員工培訓(xùn)力度。以“細(xì)節(jié)成就品牌”為主題展開調(diào)研活動，以加強(qiáng)品牌建設(shè)為調(diào)研的主要目的，切實(shí)努力提高公司服務(wù)意識和服務(wù)質(zhì)量。

l市場部在市場拓展方面取得了可喜的成績，公司市場拓展在南匯地區(qū)取得突破性成功，順利中標(biāo)上海市住宅建設(shè)發(fā)展中心組織建設(shè)的秀康新城“四高”示范居住區(qū)，位于康橋板塊的大型住宅區(qū)二、三、四、五號板塊（昱龍家園，達(dá)成家園，康橋?qū)氎�、海尚康庭）�?6萬平方米的項(xiàng)目物業(yè)管理權(quán)以及地處三林板塊的“東方吉苑”10萬平方米的物業(yè)項(xiàng)目。l人力資源部為滿足公司業(yè)務(wù)發(fā)展需求，克服部門員工少，用工性質(zhì)復(fù)雜，人員流動頻繁等各種不利因素，勤勤懇懇做好部門工作，確保公司各項(xiàng)任務(wù)的順利完成。06年人力資源部在上崗培訓(xùn)，最低工資調(diào)整，完善用工制度，建立外來人員信息庫及降低用工成本開拓外聘人員渠道上做了大量工作。

二、公司上下團(tuán)結(jié)務(wù)實(shí)，服務(wù)意識顯著提高物業(yè)公司只有不斷提高服務(wù)質(zhì)量，才能最大限度的滿足商戶和業(yè)主的需求，才能穩(wěn)步提升物業(yè)收入，樹立良好的企業(yè)形象。

l商城管理處的全體員工團(tuán)結(jié)一心，努力奮斗，完成了上級公司交下來的多項(xiàng)大型任務(wù)，確保各樓宇正常工作，增加了業(yè)主對我們工作的信任。在創(chuàng)建“市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”的過程中，管理處上下同心同德，在經(jīng)理室的關(guān)心和指導(dǎo)下，經(jīng)過不懈努力，發(fā)揮了不怕苦，不怕累的精神，榮獲了“市物業(yè)管理優(yōu)秀大廈”的稱號。

l公寓分公司全體員工通過努力和工作，使自己的服務(wù)意識和工作技能得到了一定程度的提高，員工的經(jīng)濟(jì)收益也有了相應(yīng)的增長。在區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)現(xiàn)了人盡其才，資源共享，開源節(jié)流。l浦東區(qū)域分公司始終把以人為本，人性化管理作為管理目標(biāo)。昌里管理處四個(gè)小區(qū)成立了業(yè)主委員會。為了使小區(qū)面貌有一個(gè)較大的改觀，給小區(qū)居民一個(gè)整潔、舒適的居住環(huán)境，管理處提出“心系居民，真情服務(wù)”的服務(wù)口號。別墅服務(wù)中心緊抓基礎(chǔ)管理，對照服務(wù)中心存在的不足，一面學(xué)習(xí)，一面改進(jìn)，通過多種途徑，多種方式，提高員工的積極性，提升管理服務(wù)業(yè)務(wù)水平，從而確保完成了今年的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。

l北上海管理處本年度基本完成了人員整合、精簡、部門協(xié)調(diào)等預(yù)定目標(biāo)，全體員工同心協(xié)力，精誠團(tuán)結(jié)，克服種種困難，出色完成了各項(xiàng)工作，效益明顯突出。

l海關(guān)綜合樓管理處自去年10月進(jìn)駐洋山深水港海關(guān)綜合樓以來，強(qiáng)化內(nèi)部管理，從基本制度建設(shè)、員工隊(duì)伍建設(shè)和服務(wù)建設(shè)入手，嚴(yán)格按照公司和業(yè)主方的要求，深入細(xì)致地對區(qū)域內(nèi)房屋實(shí)施標(biāo)準(zhǔn)化、制度化、規(guī)范化管理。

認(rèn)真細(xì)致做好房屋接管驗(yàn)收工作，日常管理和維護(hù)及時(shí)到位，以確保設(shè)施設(shè)備的正常使用。l南方休閑廣場管理處自年初順利接管以來，管理處全體員工共同努力，克服一個(gè)又一個(gè)困難，在降低能耗成本和人事成本上取得了顯著的成績，管理處上下一心，完成各項(xiàng)工作，并以優(yōu)質(zhì)的服務(wù)取得了良好的經(jīng)營效益。

三、加大人力資源開發(fā)，加強(qiáng)職工隊(duì)伍建設(shè)

隨著公司規(guī)模不斷進(jìn)取擴(kuò)大，人力資源需求也日益增長。201*年初，公司根據(jù)不同崗位要求和職能特點(diǎn)，制定了系統(tǒng)的培訓(xùn)方案和培訓(xùn)目標(biāo)，公司各部門經(jīng)理及管理處第一負(fù)責(zé)人全部參加各種管理知識與技能的培訓(xùn)，公司各專業(yè)條線主管或員工（包括編外員工）參加專業(yè)知識與技能的培訓(xùn)。201*年，通過培訓(xùn)得到崗位晉升的有11人次，技能等級提升的有8人，7人獲得了相關(guān)崗位資質(zhì)證書，學(xué)歷文憑提升有3人，各類復(fù)訓(xùn)37人次（包括編外員工）。公司持證上崗率90％以上，被評為“黃浦區(qū)學(xué)習(xí)型企業(yè)”。

公司的不斷完善的培訓(xùn)機(jī)制，激發(fā)了員工積極向上的學(xué)習(xí)風(fēng)潮，提高了技能水平和服務(wù)質(zhì)量，提升了企業(yè)整體素質(zhì)，推動了企業(yè)發(fā)展，并不斷提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益和管理水平。四、建立健全安全生產(chǎn)責(zé)任制，形成安全生產(chǎn)良好氛圍公司領(lǐng)導(dǎo)班子十分重視安全生產(chǎn)工作，切實(shí)加強(qiáng)對安全生產(chǎn)工作的領(lǐng)導(dǎo)，把安全生產(chǎn)擺上重要位置來抓。加強(qiáng)溝通，形成上下互動，在傳達(dá)上級和集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的要求，建立安全管理網(wǎng)絡(luò)，完善安全管理制度，制定安全專職干部，做好四防一保工作。加強(qiáng)與各管理處的聯(lián)系、溝通，利用行政會議及下發(fā)材料等形式，加強(qiáng)相互的支持和配合，形成“保證安全人人有責(zé)，人人盡責(zé)”的共識，上下互動，推進(jìn)工作。明確了各職能部門和管理處位負(fù)責(zé)人是安全生產(chǎn)第一責(zé)任人，公司經(jīng)理直接領(lǐng)導(dǎo)，領(lǐng)導(dǎo)層抓起，切實(shí)提高安全生產(chǎn)的認(rèn)識。公司于年初分別與各職能部門和管理處簽訂了考核目標(biāo)責(zé)任書，把安全生產(chǎn)責(zé)任作為一項(xiàng)重要內(nèi)容抓。同時(shí)，我們加強(qiáng)安全生產(chǎn)監(jiān)督考核，制定了監(jiān)督考核制度和激勵約束機(jī)制。針對各具體崗位，落實(shí)了相應(yīng)的安全生產(chǎn)責(zé)任，嚴(yán)格落實(shí)施工用電、防火、防盜安全措施，規(guī)范設(shè)施、設(shè)備操作。財(cái)務(wù)人員具體負(fù)責(zé)公司財(cái)務(wù)安全，嚴(yán)格按財(cái)經(jīng)紀(jì)律辦事，加強(qiáng)現(xiàn)金、票據(jù)、印章的管理，把好財(cái)務(wù)關(guān)。駕駛員負(fù)責(zé)車輛的維修保養(yǎng)和運(yùn)行安全，嚴(yán)格遵守交通法規(guī)。公司領(lǐng)導(dǎo)班子對安全生產(chǎn)工作非常重視，公司形成了安全生產(chǎn)的良好氛圍。

五、市場拓展取得突破，實(shí)現(xiàn)從自有資源型向市場型的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變

201*年公司在市場拓展上取得了前所未有的好成績，外接樓盤超過歷年，增量巨大，有力地促進(jìn)了公司主營收入的提高。為07年更好的發(fā)展打下了良好的基礎(chǔ)。全年公司開拓市場有8個(gè)，總面積達(dá)77萬平方米，占全公司管理面積的80％左右。上述項(xiàng)目中，全權(quán)委托管理6個(gè)，保潔、保安管理1個(gè)，碼頭保安管理1個(gè)，是公司發(fā)展歷年之最。面對物業(yè)管理市場的激烈競爭態(tài)勢，我們堅(jiān)持把握市場變化，和企業(yè)長遠(yuǎn)發(fā)展的根本要求，有的放矢，擴(kuò)大管理面積，提升公司企業(yè)的品牌，爭取企業(yè)資質(zhì)的提升到一級資質(zhì)。

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