關(guān)于銀行利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的調(diào)查報(bào)告

關(guān)于銀行利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的調(diào)查報(bào)告

前言：房地產(chǎn)業(yè)已成為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的一個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，改變著國(guó)家的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，并切實(shí)的改善著我國(guó)居民的居住條件和居住環(huán)境，但中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展仍然是處于初級(jí)階段，面臨新的不確定因素，尤其是利率因素的影響，是政府近年來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的最主要的手段。但由于利率政策的時(shí)滯性和房地產(chǎn)需求剛性的影響，利率調(diào)控政策的效應(yīng)還有待進(jìn)一步觀察。本文結(jié)合近兩年我國(guó)銀行的利率調(diào)整，探討了銀行利率的調(diào)整對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格、開發(fā)商和購(gòu)房消費(fèi)者的影響以及運(yùn)用利率政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)產(chǎn)生的問(wèn)題。

一、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀（一）房地產(chǎn)開發(fā)完成情況

201*年上半年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資19747億元，同比增長(zhǎng)38.1%，其中，商品住宅投資13692億元，同比增長(zhǎng)34.4%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為69.3%。6月當(dāng)月，房地產(chǎn)開發(fā)完成投資5830億元，比上月增加1845億元，增長(zhǎng)46.3%

201*年，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資61740億元，比上年增長(zhǎng)27.9%，增速比上年回落5.3個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資44308億元，增長(zhǎng)30.2%，增速比1-11月回落2.6個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為71.8%。

201*年1-8月份，我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資43688億元，同比名義增長(zhǎng)15.6%，增速比1-7月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資29990億元，增長(zhǎng)10.6%，增速回落0.1個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.6%。（二）商品房銷售情況

201*年上半年，全國(guó)商品房銷售面積3.94億平方米，比去年同期增長(zhǎng)15.4%，增幅比1-5月回落7.1個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售面積增長(zhǎng)12.7%，辦公樓增長(zhǎng)53.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房增長(zhǎng)41.6%。上半年，商品房銷售額1.98萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)25.4%，增幅比1-5月回落13.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售額增長(zhǎng)20.3%，辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房分別增長(zhǎng)91.5%和57.1

201*年，全國(guó)商品房銷售面積10.99億平方米，比上年增長(zhǎng)4.9%，增速比上年回落5.7個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落3.6個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售面積增長(zhǎng)3.9%，辦公樓銷售面積增長(zhǎng)6.2%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售面積增長(zhǎng)12.6%。商品房銷售額59119億元，增長(zhǎng)12.1%，增速比上年回落6.8個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落3.9個(gè)百分點(diǎn)；其中，住宅銷售額增長(zhǎng)10.2%，辦公樓銷售額增長(zhǎng)16.1%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房銷售額增長(zhǎng)23.7%。

201*年1-8月，全國(guó)商品房銷售面積5.74億平方米，比去年同期減少4%，減少幅度與1-7月相比放緩了2.5%。8月份，當(dāng)月商品房銷售面積0.88億平方米，環(huán)比增長(zhǎng)2%，同比增長(zhǎng)13%。當(dāng)前市場(chǎng)仍處于積極恢復(fù)階段。商品房累計(jì)銷售額達(dá)到3.4萬(wàn)億元，較去年同期增長(zhǎng)2.2%。商品房8月當(dāng)月銷售額5311億元，環(huán)比減少1%，同比增長(zhǎng)20%。（三）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來(lái)源情況

201*年上半年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源33719億元，同比增長(zhǎng)45.6%。其中，國(guó)內(nèi)貸款6573億元，增長(zhǎng)34.5%；利用外資250億元，增長(zhǎng)2.8%;企業(yè)自籌資金12410億元，增長(zhǎng)50.9%；其他資金14487億元，增長(zhǎng)47.9%。在其他資金中，定金及預(yù)收款8064億元，增長(zhǎng)40.1%；個(gè)人按揭貸款4538億元，增長(zhǎng)60.4%。

201*年，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源83246億元，比上年增長(zhǎng)14.1%，增速比上年回落12.1個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落4.9個(gè)百分點(diǎn)。其中，國(guó)內(nèi)貸款12564億元，與201*年持平；利用外資814億元，增長(zhǎng)2.9%；自籌資金34093億元，增長(zhǎng)28.0%；其他資金35775億元，增長(zhǎng)8.6%。在其他資金中，定金及預(yù)收款21610億元，增長(zhǎng)12.1%；個(gè)人按揭貸款8360億元，下降12.2%。

201*年1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源50832億元，同比增長(zhǎng)6.2%。其中，國(guó)內(nèi)貸款8723億元，增長(zhǎng)8.8%；利用外資228億元，下降54.3%；自籌資金21284億元，增長(zhǎng)10.3%；定金及預(yù)收款12750億元，上升5.5%；個(gè)人按揭貸款5094億元，上升4.6%。

二、近兩年我國(guó)銀行利率變動(dòng)情況

201*年12月25日，一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。201*年10月19日，一年期存貸款基準(zhǔn)利率上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。

自201*年4月6日起，金融機(jī)構(gòu)一年期存貸款基準(zhǔn)利率分別上調(diào)0.25個(gè)百分點(diǎn)。從201*年5月18日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。此次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，大型銀行存款準(zhǔn)備金率高達(dá)21%，創(chuàng)歷史新高點(diǎn)。中小金融機(jī)構(gòu)的存款準(zhǔn)備金率也將高達(dá)17.5%。201*年6月20日起，上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。此次存款準(zhǔn)備金率調(diào)整后準(zhǔn)備金率高達(dá)21.5%，再創(chuàng)歷史新高。201*年12月5日起，央行下調(diào)存準(zhǔn)率0.5個(gè)百分點(diǎn)。

201*年2月24日起央行決定下調(diào)存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。201*央行首次“降準(zhǔn)”，將一次性釋放約4000億元資金。中國(guó)大型金融機(jī)構(gòu)的存準(zhǔn)率將由21%回落至20.5%，中小型金融機(jī)構(gòu)的存準(zhǔn)率則降至17%。此為201*首次下調(diào)存準(zhǔn)率，也是自201*年6月存準(zhǔn)率大型機(jī)構(gòu)升至21.5%和中小型機(jī)構(gòu)18%的歷史高位后，央行第二次下調(diào)存準(zhǔn)率。

三、銀行利率變動(dòng)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響（一）銀行利率變動(dòng)與房地產(chǎn)業(yè)的關(guān)系

銀行利率降低，信貸金額增大，貨幣供應(yīng)量增長(zhǎng)。當(dāng)貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)超過(guò)房地產(chǎn)商品對(duì)貨幣需要限度之初，作為貨幣需求者的房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)商品消費(fèi)者和投機(jī)者，并沒(méi)有急于將多余的資金用于投資或消費(fèi)；但當(dāng)貨幣供應(yīng)量繼續(xù)增加，持幣者就會(huì)增加對(duì)房地產(chǎn)商品的投資或消費(fèi)。在消費(fèi)心理等因數(shù)的影響下，這一過(guò)程可能導(dǎo)致?lián)屬?gòu)房地產(chǎn)的行為，推動(dòng)貨幣轉(zhuǎn)化為房地產(chǎn)實(shí)物商品的替換過(guò)程。隨著房地產(chǎn)需求持續(xù)上漲，在短期內(nèi)房地產(chǎn)供給剛性的影響下，房地產(chǎn)價(jià)格不斷上漲，交易量不斷增加。由于價(jià)格的不斷上升導(dǎo)致現(xiàn)有價(jià)格嚴(yán)重脫離其實(shí)有價(jià)值，加快房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入嚴(yán)重的通貨膨脹階段。相反，如果貨幣供應(yīng)增長(zhǎng)低于房地產(chǎn)商品流通對(duì)貨幣的需求限度，就會(huì)出現(xiàn)有效需求不足現(xiàn)象，結(jié)果導(dǎo)致房地產(chǎn)商品積壓，空置現(xiàn)象嚴(yán)重。

（二）銀行利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響

一般理論認(rèn)為，銀行利率與房地產(chǎn)價(jià)格呈反比例關(guān)系，利率升高時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格降低，利率降低時(shí)，房地產(chǎn)價(jià)格上漲。其原因：一是當(dāng)利率升高時(shí)，儲(chǔ)蓄、購(gòu)買債券的收益增加，相對(duì)的房地產(chǎn)投資收益缺乏吸引力，投入的資金量大大減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格缺少支撐力，結(jié)果必然價(jià)格下跌；二是由于利率升高，投資者運(yùn)用的資金利息成本加大，而在物價(jià)沒(méi)有上漲的情況下，資金的利息成本又不能通過(guò)合理的方式轉(zhuǎn)嫁到房地產(chǎn)價(jià)格上，房地產(chǎn)投資的收益大大降低，，這時(shí)的房地產(chǎn)投資就不能說(shuō)是理想的投資方式。而當(dāng)利率降低到一定程度，各方面對(duì)資金的需求量加大，經(jīng)濟(jì)開始振興，投入房地產(chǎn)的資金也越來(lái)越多，從而推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。提高存款準(zhǔn)備金率和上調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率，目的是減少銀行貸款增長(zhǎng)的趨勢(shì)，控制投資增長(zhǎng)過(guò)快和經(jīng)濟(jì)發(fā)展過(guò)熱。這必然將影響到銀行的信貸規(guī)模，抑制銀行貸款增長(zhǎng)的勢(shì)頭。所以，首先波及的將是資金密集型、需要從銀行獲取大量貸款的房地產(chǎn)業(yè)�，F(xiàn)在看來(lái)，從201*年開始頻繁采取的加息措施并沒(méi)有成功抑制房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭。不過(guò)，由于購(gòu)房貸款期限短則十年，長(zhǎng)則二三十年，所以，未來(lái)利率的繼續(xù)調(diào)整，可能導(dǎo)致的“從量變到質(zhì)變”的影響，即防止房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)。

（三）銀行利率變動(dòng)對(duì)開發(fā)商的影響目前，房地產(chǎn)開發(fā)商上市直接融資的還是少數(shù)，多數(shù)開發(fā)商還是主要依靠商業(yè)銀行貸款實(shí)現(xiàn)間接融資，因此利率的變動(dòng)導(dǎo)致開發(fā)商的財(cái)務(wù)成本增大，對(duì)其資金成本和利潤(rùn)影響比較大。財(cái)務(wù)成本增加，還可能增加開發(fā)商資金周轉(zhuǎn)的困難，在招牌掛市場(chǎng)化出讓經(jīng)營(yíng)性土地的趨勢(shì)下，加息使得資金鏈出現(xiàn)問(wèn)題的概率進(jìn)一步增加。此外，還有可能迫使開發(fā)商加快項(xiàng)目開發(fā)周轉(zhuǎn)期，有可能會(huì)減少盈利空間，降低價(jià)格，以規(guī)避項(xiàng)目建設(shè)、增加土地儲(chǔ)備的風(fēng)險(xiǎn)。加息意味著開發(fā)商的融資成本加大，貸款負(fù)擔(dān)加重，以開發(fā)商年貸款100億為例，在貸款利率上調(diào)0.27個(gè)百分點(diǎn)以后，開發(fā)商一年增加還款2700萬(wàn)。對(duì)于央行加息對(duì)目前房產(chǎn)市場(chǎng)的影響，大致分為兩種意見，一種認(rèn)為，加息使得房地產(chǎn)市場(chǎng)開發(fā)成本加大，房?jī)r(jià)會(huì)隨之上揚(yáng)；另一種認(rèn)為，由于大部分房產(chǎn)開發(fā)商房產(chǎn)在建項(xiàng)目都存在貸款行為，央行加息使得開發(fā)成本加大，部分資金鏈緊張的開發(fā)商可能會(huì)由于資金壓力，可能會(huì)采取降價(jià)的方式及早出售自己手中的樓盤。對(duì)于開發(fā)商，利率提高將加大開發(fā)商的成本，會(huì)加速地產(chǎn)行業(yè)的兼并、組合，中小開發(fā)商將更難生存。

（四）銀行利率變動(dòng)對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者的影響

加息給中國(guó)百姓帶來(lái)最直接的好處就是存款利息的增加。但對(duì)購(gòu)房消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，加息會(huì)增加成本。一方面，對(duì)已購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，加息增加了他們每月支付的購(gòu)房成本，擠占他們的日常消費(fèi)；另一方面，對(duì)潛在的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，購(gòu)房成本的增長(zhǎng)，又會(huì)減弱他們進(jìn)入市場(chǎng)的欲望。特別是由于我國(guó)信貸消費(fèi)剛開始，購(gòu)房者從沒(méi)有體驗(yàn)過(guò)利息波動(dòng)對(duì)個(gè)人消費(fèi)的影響，如果利息的波動(dòng)，尤其是利息上升幅度較大時(shí)，消費(fèi)者購(gòu)房支出陡然上升，會(huì)導(dǎo)致潛在消費(fèi)者對(duì)購(gòu)房欲望的減弱甚至停滯，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)的蕭條，使整個(gè)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)放緩。目前，房?jī)r(jià)并非賣方?jīng)Q定，開發(fā)商不會(huì)貿(mào)然將其轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，房?jī)r(jià)短期不會(huì)因此有明顯上漲；從消費(fèi)者角度來(lái)看，雖然加息增加了購(gòu)房成本，消費(fèi)者可能放緩其購(gòu)房步伐，但此次加息幅度有限，對(duì)其影響甚微，心理影響大于實(shí)際影響。由于目前市場(chǎng)上許多銀行推出貸款優(yōu)惠政策，因此短期來(lái)講，加息對(duì)市場(chǎng)需求影響不大，對(duì)房?jī)r(jià)的影響也不會(huì)很大。利率上升，由于消費(fèi)者的購(gòu)買欲望會(huì)降低，資金也存在著從房地產(chǎn)市場(chǎng)流向銀行的趨勢(shì)。因此，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)將形成一方面開發(fā)商開發(fā)成本增加，另一方面市場(chǎng)需求降低的狀況，從而達(dá)到擠壓房地產(chǎn)泡沫的目的。

四、在運(yùn)用利率政策調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)產(chǎn)生的問(wèn)題

（一）利率政策存在滯后性，調(diào)控的效應(yīng)有待進(jìn)一步考察。從經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度來(lái)看，以利率調(diào)整等貨幣政策實(shí)施宏觀調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，必然存在一定的政策效應(yīng)滯后期。造成這種現(xiàn)象的主要原因利率政策本身存在時(shí)滯性。利率變動(dòng)通過(guò)中介變量貨幣供應(yīng)量作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)時(shí)，利率工具的時(shí)滯效應(yīng)既體現(xiàn)在工具變量與中介變量之間，也體現(xiàn)在中介變量與最終目標(biāo)變量之間。同時(shí)作為房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)的建設(shè)部和國(guó)土資源部與作為貨幣政策調(diào)控機(jī)關(guān)的中央銀行，在數(shù)據(jù)信息的收集和處理過(guò)程中，尚未建立數(shù)據(jù)信息共享機(jī)制，利用各自的渠道收集的數(shù)據(jù)信息誤差較大，央行難以及時(shí)獲得房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行狀況及其變動(dòng)趨勢(shì)的精確數(shù)據(jù)，從而可能出現(xiàn)調(diào)控滯后的問(wèn)題。

（二）由于我國(guó)房地產(chǎn)需求旺盛，小幅利率變動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)需求的影響不大，從而也影響了利率政策的時(shí)效性。利率政策的效果還有待時(shí)間檢驗(yàn)。貸款利率的調(diào)整同時(shí)作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)供求雙方，通過(guò)影響供求雙方來(lái)影響房地產(chǎn)價(jià)格。中國(guó)人存在"人者有其居"的觀念，到達(dá)一定的年齡,就需要考慮擁有自己的房子,從而使購(gòu)房需求呈現(xiàn)剛性，對(duì)于小幅利率政策調(diào)整反應(yīng)不敏感。因此在之前加息面前，需求變動(dòng)不大而供給減少，房地產(chǎn)價(jià)格上升也就不足為奇。但是如果加息成為一種常態(tài)，不僅會(huì)加大普通購(gòu)房者的借貸成本，更是會(huì)進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格走高，一旦房?jī)r(jià)漲幅超過(guò)了居民的收入增長(zhǎng)幅度和支付能力，需求會(huì)急速下降。（三）開發(fā)商可以通過(guò)抬高房?jī)r(jià)來(lái)轉(zhuǎn)嫁利息成本，特別是大型房地產(chǎn)企業(yè),他們起著價(jià)格領(lǐng)袖的作用，將增加的融資成本轉(zhuǎn)嫁到了房地產(chǎn)價(jià)格上，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的繼續(xù)上漲。從而在一定程度上抵消了利率政策的效果。這是由于在土地交易價(jià)格的調(diào)控上,人民銀行基本上無(wú)能為力，不是央行的貨幣政策所能決定的，在而我國(guó)房地產(chǎn)成本的構(gòu)成中,土地成本占了商品房?jī)r(jià)格的很大一部分,所以開發(fā)商將土地成本轉(zhuǎn)嫁到購(gòu)房者身上，對(duì)此，貨幣政策在影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的走向方面有一定的局限性。

五、總結(jié)

從上文可以看出，通過(guò)利率調(diào)整房地產(chǎn)投資的規(guī)模和投資增長(zhǎng)速度及投資風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)于保持房地產(chǎn)業(yè)與國(guó)民經(jīng)濟(jì)的協(xié)調(diào)發(fā)展是十分必要的。但對(duì)房地產(chǎn)投資較高的回報(bào)率和具有一定的壟斷性而言，利率調(diào)整不足以降低房地產(chǎn)投資，反而使消費(fèi)者的房貸成本大幅增加，對(duì)房地產(chǎn)消費(fèi)起一定的抑制作用。因此如果采用利率政策來(lái)對(duì)房地產(chǎn)需求進(jìn)行調(diào)控，必須做到因時(shí)制宜和靈活應(yīng)用，才能正確發(fā)揮利率政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的作用，

政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的規(guī)制是一個(gè)系統(tǒng)工程，僅僅依靠利率調(diào)整還是不夠的，還需要稅收、信貸等方面的綜合配套政策支持。因此在對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格進(jìn)行調(diào)控的時(shí)候，除了運(yùn)用相關(guān)的貨幣政策工具，還必須輔之其它有效的政策手段，比如信貸政策、住房制度、土地政策等。這就要求政府在宏觀調(diào)控時(shí)要慎用貨幣政策,并完善相關(guān)的機(jī)制。

對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)的影響起到復(fù)蘇、保持經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)增長(zhǎng)的作用；調(diào)低存款準(zhǔn)備金率對(duì)銀行的信貸規(guī)模擴(kuò)張有正面作用，對(duì)市場(chǎng)特別是對(duì)銀行股會(huì)有一個(gè)好的作用。

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關(guān)于房貸調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)影響的調(diào)查報(bào)告文獻(xiàn)綜述

引文

房地產(chǎn)作為一種耐用商品,其價(jià)格是在資本或資產(chǎn)市場(chǎng)上決定的,這決定了房地產(chǎn)市場(chǎng)與金融資本市場(chǎng)有著密不可分的關(guān)系。房地產(chǎn)開發(fā)具有投資規(guī)模較大,開發(fā)周期較長(zhǎng)的特點(diǎn),這使得房地產(chǎn)的投資需要大量資金,遠(yuǎn)高于房地產(chǎn)企業(yè)自有資金規(guī)模,外部融資成為房地產(chǎn)企業(yè)主要資金來(lái)源。目前我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的融資渠道主要有國(guó)內(nèi)銀行貸款、REITs融資、上市融資、債券發(fā)行等多種途徑。以開發(fā)住房為主營(yíng)業(yè)務(wù)的房地產(chǎn)企業(yè),一直以來(lái)都以銀行貸款為主。因此居住類房地產(chǎn)的價(jià)格變化必然與銀行放貸量、利率等金融指標(biāo)的變化有著千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的條件下,政府對(duì)居住類房地產(chǎn)價(jià)格的調(diào)控除了供需調(diào)節(jié)外,借助房地產(chǎn)金融方面的調(diào)控在整個(gè)宏觀調(diào)控體系中也是必不可少的。利率調(diào)節(jié)由于其容易施行、見效快等特點(diǎn),是使用比較頻繁的房地產(chǎn)金融政策。隨著利率調(diào)整,整個(gè)住房市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生怎樣的響應(yīng),住房?jī)r(jià)格會(huì)如何變化等問(wèn)題是歷次調(diào)控政策出臺(tái)后,各界廣泛關(guān)注的焦點(diǎn)。

關(guān)鍵詞：

住房貸款；房地產(chǎn)市場(chǎng)

一、個(gè)人住房貸款發(fā)展及風(fēng)險(xiǎn)概況

從發(fā)展歷程看，與北京市住房市場(chǎng)和宏觀政策調(diào)控相適應(yīng)，北京市個(gè)人住房貸款發(fā)展可以大致劃分為三個(gè)階段：1998-201*年為個(gè)人住房信貸的高速發(fā)展時(shí)期，年均增速為319.5%。201*-201*年為個(gè)人住房貸款平穩(wěn)發(fā)展期，在房地產(chǎn)調(diào)控政策和房地產(chǎn)市場(chǎng)的共同作用下，個(gè)人住房貸款高速增長(zhǎng)的勢(shì)頭受到抑制，201*-201*年北京市個(gè)人住房貸款增速分別為13.8%、7.3%和13.6%。201*年以來(lái)，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入全面調(diào)整，北京市個(gè)人住房貸款進(jìn)入結(jié)構(gòu)調(diào)整期。201*年北京市個(gè)人住房貸款同比增速下降2.7%，比上年末回落20.8個(gè)百分點(diǎn)。從結(jié)構(gòu)看，在新建房貸款負(fù)增的情況下，二手房貸款保持了高速增長(zhǎng)。

從信貸風(fēng)險(xiǎn)看，在個(gè)人住房貸款高速發(fā)展時(shí)期，隨著個(gè)人住房貸款的快速增長(zhǎng)，個(gè)人住房貸款不良率也迅速提高。201*年末北京市個(gè)人住房貸款不良率為0.3%，到201*年末上升為1.62%。自201*年以來(lái)，在宏觀調(diào)控的作用下，北京市個(gè)人住房貸款增速迅速回落，但資產(chǎn)質(zhì)量保持了總體較好的狀態(tài)。201*年末，北京市個(gè)人住房貸款不良率為1.43%，比201*年末下降了0.19個(gè)百分點(diǎn)。截至201*年末，中資金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)房地產(chǎn)人民幣貸款不良率為2.39%，比上年末微升0.02個(gè)百分點(diǎn)。其中，商業(yè)性個(gè)人住房貸款不良率為1.53%，比上年末僅提高0.03百分點(diǎn)。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入全面調(diào)整時(shí)期，我國(guó)個(gè)人住房貸款風(fēng)險(xiǎn)并沒(méi)有出現(xiàn)快速上升，即使在深圳、廣州等房?jī)r(jià)降幅較大的城市，個(gè)人住房貸款依然是商業(yè)銀行的優(yōu)質(zhì)信貸資產(chǎn)。這表明我國(guó)居民信用意識(shí)并不像境外某些信用評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)想象的那樣弱，也表明提高首付比率、對(duì)主體封頂樓盤發(fā)放貸款、月供收入比等房地產(chǎn)信貸政策起到了一定的效果。同時(shí)，說(shuō)明居民對(duì)家庭收入預(yù)期、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)預(yù)期較好，對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)維持健康快速平穩(wěn)發(fā)展的信心仍在。

二、住房貸款風(fēng)險(xiǎn)分析

當(dāng)前，我國(guó)個(gè)人住房貸款種類相對(duì)單一，僅有數(shù)億元的固定利率住房貸款，且基本已經(jīng)停辦或停滯發(fā)展，其他基本上是根據(jù)法定基準(zhǔn)利率變動(dòng)的可調(diào)整利率住房抵押貸款，并附有貸款保險(xiǎn)或擔(dān)保，與美國(guó)的ARM（Adjustableratemortgage）相類似，但不能流通轉(zhuǎn)讓。因而，除了系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)外，其具體風(fēng)險(xiǎn)主要可分為違約風(fēng)險(xiǎn)、提前償還風(fēng)險(xiǎn)、操作風(fēng)險(xiǎn)和流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)等。具體情況分析如下：

（一）月供收入比的信貸政策要求提高了房貸抗風(fēng)險(xiǎn)能力，因收入變化帶來(lái)的違約風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)大幅增加

違約風(fēng)險(xiǎn)特指借款人可能不履行償還本金與支付利息的義務(wù)而產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)。違約理論及實(shí)證研究表明，借款人收入下降或意外支出增加會(huì)降低借款人的支付能力而違約風(fēng)險(xiǎn)增加�；�于該理論和判斷，我國(guó)信貸政策要求房貸月供占家庭收入的比重不超過(guò)50%，因而只要貸款購(gòu)房人對(duì)家庭收入的預(yù)期保持穩(wěn)定或向好，因收入驟下降而造成的違約風(fēng)險(xiǎn)就不會(huì)大幅上升。影響支付能力的因素包括借款人的年齡、收入、支出及其他借貸關(guān)系。據(jù)調(diào)查顯示，北京市房貸借款人中青年占主體，其收入正處于上升階段。其中，30歲（含）以下和30-40歲（含）的借款人占比為超過(guò)七成，50歲及以上貸款購(gòu)房人僅為貸款購(gòu)房人數(shù)的百分之五左右。盡管受到國(guó)際金融危機(jī)的影響逐步加深，但北京市貸款購(gòu)房人對(duì)家庭收入穩(wěn)定預(yù)期尚在。預(yù)期家庭收入基本穩(wěn)定及較大幅度上升的超過(guò)八成，對(duì)收入預(yù)期不確定的家庭不足兩成。從商業(yè)銀行了解到發(fā)生過(guò)延期還款行為的房貸借款人不足一成，而且在出現(xiàn)延期還款行為的房貸借款人中，九成借款人是因?yàn)檫z忘、出差等情況而無(wú)意間延期。這表明我國(guó)房貸風(fēng)險(xiǎn)。

這與爆發(fā)于美國(guó)的次債危機(jī)有明顯不同，美國(guó)金融機(jī)構(gòu)為了發(fā)展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)，除了信用優(yōu)質(zhì)家庭發(fā)放住房抵押貸款外，還向信用較低或低收入的購(gòu)房人發(fā)放抵押貸款。美國(guó)抵押貸款市場(chǎng)大致可以分為三個(gè)層次:優(yōu)質(zhì)貸款市場(chǎng)(PrimeMarket)，“ALT-A”貸款市場(chǎng)和次級(jí)抵押貸款市場(chǎng)(SubprimeMarket)。優(yōu)質(zhì)貸款市場(chǎng)面向信用分?jǐn)?shù)在660分以上，收入穩(wěn)定可靠，債務(wù)負(fù)擔(dān)合理的優(yōu)良客戶。次級(jí)市場(chǎng)是指信用分?jǐn)?shù)低于620分，收入證明缺失，負(fù)債較重的人。“ALT-A”貸款市場(chǎng)介于二者之間，它既包括信用分?jǐn)?shù)在620到660之間的主流階層，還包括一部分分?jǐn)?shù)高于660的高信用度客戶。次級(jí)抵押貸款對(duì)信用要求程度不高，信用風(fēng)險(xiǎn)較高，貸款利率通常比一般抵押貸款高出2%-3%。美國(guó)次級(jí)抵押貸款總規(guī)模大致在1.3萬(wàn)億美元左右,其中有近半數(shù)貸款人沒(méi)有固定收入憑證，這部分人的收入不穩(wěn)定性較大�？梢�，房貸客戶不穩(wěn)定是重要的信貸風(fēng)險(xiǎn)因素之一。

（二）首付款比例等房貸政策要求增強(qiáng)了應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)下跌的能力，房?jī)r(jià)滯漲不會(huì)大幅提高房貸不良率

國(guó)外理論界實(shí)證研究表明，當(dāng)?shù)盅悍慨a(chǎn)的價(jià)值低于剩余貸款余額時(shí)，借款人即使有能力支付房貸月供也可能違約。美國(guó)次債款危機(jī)正是發(fā)端于房?jī)r(jià)降溫，受美聯(lián)儲(chǔ)低利率政策和房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的影響，美國(guó)人的買房熱情高漲，據(jù)美國(guó)聯(lián)邦統(tǒng)計(jì)調(diào)查署統(tǒng)計(jì)，全美家庭自有住宅比例從1980年的64.4%持續(xù)走高到201*年的69.1%。大量美國(guó)居民貸款購(gòu)房，201*年美國(guó)次級(jí)抵押貸款占全部抵押貸款的比例快速躍升到30%左右。201*年以來(lái)由于美國(guó)住房市場(chǎng)的急劇降溫，借款人很難及時(shí)將房產(chǎn)變現(xiàn)，房屋價(jià)值也可能已經(jīng)跌到不足以償還剩余貸款的地步，由此造成越來(lái)越多的次級(jí)抵押貸款者不堪重負(fù)。

基于此項(xiàng)結(jié)論，我國(guó)個(gè)人住房貸款政策明確規(guī)定了首付款比例的最低要求。為了支持普通家庭購(gòu)房，同時(shí)為了防范房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)，201*年我國(guó)信貸政策進(jìn)一步將購(gòu)買90平方米以上住房的首付比率提高到了30%。當(dāng)前，我國(guó)房貸平均首付比例在30%以上，最低首付比率也在20%以上。這表明我國(guó)房?jī)r(jià)即使出現(xiàn)波動(dòng)，如果下降幅度不超過(guò)20%，通常的房產(chǎn)價(jià)值不會(huì)低于貸款余額，由此導(dǎo)致的房貸違約風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)較低。另一方面，從1998年開始，隨著國(guó)家住房制度改革、商品化進(jìn)程的加快，在土地、金融等政策的綜合作用下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入快速增長(zhǎng)期，部分城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)快速上漲。據(jù)統(tǒng)計(jì)，從201*-201*年北京市住房銷售價(jià)格指數(shù)累計(jì)上漲60%左右，從實(shí)際銷售價(jià)格看，我國(guó)許多城市房?jī)r(jià)漲幅應(yīng)在一倍以上。因而，盡管我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入全面調(diào)整期，但由于累計(jì)漲幅和最低首付款比率要求，我國(guó)銀行房貸資產(chǎn)不良率不會(huì)出現(xiàn)較大幅度上升。

（三）受國(guó)際金融危機(jī)影響通貨膨脹預(yù)期逆轉(zhuǎn)，五次降息將利率風(fēng)險(xiǎn)降到較低水平從需求角度講，住房貸款是住房需求的派生需求，住房需求在很大程度上決定住房貸款的實(shí)際利率水平。從供給角度講，房貸的實(shí)際利率水平至少能夠補(bǔ)償商業(yè)銀行的資金成本或通貨膨脹水平。住房需求、通脹預(yù)期、資金供給、利息調(diào)整等對(duì)實(shí)際利率水平均存在不確定影響，從而造成利率風(fēng)險(xiǎn)。在美國(guó)，也正是由于利率上漲刺破了房地產(chǎn)泡沫而激發(fā)了次債危機(jī)。次級(jí)抵押貸款人很少考慮到未來(lái)利率上升后的負(fù)擔(dān)，他們預(yù)期房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)持續(xù)上漲，或至少認(rèn)為在“合理”的時(shí)間段內(nèi)會(huì)如此，只要他們能及時(shí)將房子出售，風(fēng)險(xiǎn)是“可控”的，并且想當(dāng)然地認(rèn)為房地產(chǎn)上漲的速度會(huì)快于利息負(fù)擔(dān)的增加。然而在美聯(lián)儲(chǔ)連續(xù)17次上調(diào)聯(lián)邦利率后，80%的次級(jí)抵押貸款人月還款額在不到半年時(shí)間里猛增了30%～50%。據(jù)雷曼兄弟公司報(bào)告顯示，在201*年獲得次級(jí)抵押貸款的美國(guó)人中，有30%可能無(wú)法及時(shí)還貸。

受國(guó)際金融危機(jī)的影響，我國(guó)房貸利率政策及時(shí)調(diào)整，201*年下半年人民銀行連續(xù)五次下調(diào)存貸款基準(zhǔn)利率，累積下調(diào)216個(gè)基點(diǎn)，并且購(gòu)買自住普通商品住宅的購(gòu)房人申請(qǐng)商業(yè)貸款還能最低享受0.7倍的下限優(yōu)惠。截至201*年末，五年期以上的商業(yè)貸款購(gòu)房基準(zhǔn)利率為5.94%，下限優(yōu)惠利率為4.158%。五年期以上（含）的公積金住房貸款利率為3.87%，五年期以下的公積金住房貸款利率為3.33%。從當(dāng)前利率水平看，房貸的利率風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)降到較低水平，如果我國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)不出現(xiàn)意想不到的波動(dòng)，房貸質(zhì)量不會(huì)出現(xiàn)較大幅度下降。

（四）流動(dòng)性過(guò)剩局面與相關(guān)調(diào)控政策效果之間關(guān)系微妙，提前還貸風(fēng)險(xiǎn)逐漸加大當(dāng)前，個(gè)人住房貸款一般來(lái)說(shuō)允許借款人提前償還而不規(guī)定罰金，借款人可以自由選擇提前償還貸款，從而帶來(lái)金融機(jī)構(gòu)安排信貸資金的不確定性和再貸款利率低于合同利率的損失，從而產(chǎn)生提前還款風(fēng)險(xiǎn)。在當(dāng)前流動(dòng)性相對(duì)過(guò)剩的情況下，提前還款風(fēng)險(xiǎn)正在逐步顯現(xiàn)。據(jù)調(diào)查，北京市住房貸款借款人有提前還款行為的約占三成，在當(dāng)前情況下有提前還款傾向的借款人超過(guò)一半。從當(dāng)前金融市場(chǎng)形勢(shì)看，居民手中的房產(chǎn)、股票等資產(chǎn)價(jià)值逐步回歸，資產(chǎn)投資收益率逐步降低。在這種情況下，理性借款人會(huì)逐步將資產(chǎn)投資資金用于提前歸還貸款。從北京情況看，201*年提前還款約占個(gè)人住房貸款余額的12.0%，201*年和201*年約占個(gè)人住房貸款的13%，提前還款風(fēng)險(xiǎn)較大。

（五）信貸管理尚有很大的提高空間，操作風(fēng)險(xiǎn)不容忽視

我國(guó)的住房貸款在貸款管理制度上相對(duì)比較完備，既有房產(chǎn)的抵押，又有貸款保險(xiǎn)或擔(dān)保。信用放款金額相對(duì)較小，金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生直接貸款損失的可能性較低。但是在房貸業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下，商業(yè)銀行經(jīng)辦人員過(guò)于重視抵押物價(jià)值，對(duì)借款人資質(zhì)的審查流于形式。特別是對(duì)借款人收入情況以及其他申請(qǐng)文件只作形式上的審核，使得一些不符合規(guī)定的

借款人獲得個(gè)人住房貸款。特別是對(duì)以貸款炒房為目的的借款人識(shí)別能力不夠、審查不嚴(yán)，客觀上助長(zhǎng)了投機(jī)炒房的氣焰。一旦這樣的行為正常化，就有可能出現(xiàn)一些假按揭現(xiàn)象，造成信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（六）沒(méi)有建立完善的資產(chǎn)證券化市場(chǎng)，住房貸款存在固有的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)

不能以合理的價(jià)格及時(shí)變現(xiàn)所持有的資產(chǎn)，就會(huì)產(chǎn)生流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)，可出售的資產(chǎn)流動(dòng)性較強(qiáng)，能夠降低貸款的費(fèi)用而降低利率。我國(guó)的個(gè)人住房貸款，金融機(jī)構(gòu)不能出售變現(xiàn)，借款人也不能“轉(zhuǎn)”按揭，因而固有流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。一旦遇到流動(dòng)性逆轉(zhuǎn)或出現(xiàn)負(fù)收益，銀行很難在短期內(nèi)改善或處理經(jīng)營(yíng)狀況，流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)凸現(xiàn)。流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)能夠加大投資人的利息負(fù)擔(dān)，增加金融機(jī)構(gòu)的支付風(fēng)險(xiǎn)，需要引起高度關(guān)注。從北京形勢(shì)看，201*年北京市商業(yè)銀行的存貸比約為50%，信貸資金比較充沛。但從流動(dòng)性比率看，銀行負(fù)債趨向活期化而資產(chǎn)因住房抵押趨向長(zhǎng)期化，這種趨勢(shì)長(zhǎng)期持續(xù)引發(fā)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

三、相關(guān)政策建議

（一）加強(qiáng)貸款管理，防止轉(zhuǎn)向“次級(jí)貸款”或假按揭風(fēng)險(xiǎn)

在市場(chǎng)條件不成熟的情況下，“次級(jí)貸款”會(huì)加大銀行的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，為防范銀行向還款能力較差的借款人發(fā)放“次級(jí)”住房貸款，建議加強(qiáng)對(duì)借款人的資格審查及貸后管理，并有利于防止“假按揭”風(fēng)險(xiǎn)。其措施包括：加強(qiáng)與借款人面訪及信用調(diào)查；嚴(yán)格房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估；完善收入的有效憑證；定期了解借款人情況。

（二）預(yù)測(cè)并及早安排提前還款資金，降低資金的機(jī)會(huì)成本

從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)看，對(duì)借款人收取提前還款的罰金并不是常規(guī)做法。商業(yè)銀行應(yīng)具有預(yù)測(cè)及有效安排改部分資金的能力，面對(duì)可能逐步增加的提前還款風(fēng)險(xiǎn)，我國(guó)商業(yè)銀行要做好預(yù)測(cè)、及早安排，降低提前還貸資金的機(jī)會(huì)成本，提高實(shí)際收益水平。

（三）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)警及分析，推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)機(jī)制建設(shè)

長(zhǎng)期利率取決于市場(chǎng)前景及預(yù)期，短期利率取決于當(dāng)前資金供求關(guān)系。在利率市場(chǎng)化的進(jìn)程中，商業(yè)銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)的分析與預(yù)測(cè)，通過(guò)推進(jìn)風(fēng)險(xiǎn)覆蓋風(fēng)險(xiǎn)的定價(jià)機(jī)制建設(shè)，靈活確定貸款利率，切實(shí)防范信貸風(fēng)險(xiǎn)。

（四）推進(jìn)房貸產(chǎn)品創(chuàng)新，加強(qiáng)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和違約風(fēng)險(xiǎn)管理

我們既要從美國(guó)次債危機(jī)中汲取教訓(xùn)，又不能固步自封延遲創(chuàng)新步伐，而是積極地推進(jìn)房貸創(chuàng)新產(chǎn)品市場(chǎng)健康地發(fā)展。資產(chǎn)證券化可以降低流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)和交易成本，提高資金使用效率。同時(shí)，利用選擇權(quán)等創(chuàng)新房貸還款機(jī)制，使借款人根據(jù)資金的收入選擇還款月供，從而降低風(fēng)險(xiǎn)。

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