房產(chǎn)中介店經(jīng)理學習報告

學習報告

很感謝公司對我的信任，將農(nóng)業(yè)店交給我來管理，作為我們美華這樣公司的店長，我認為起到的作用是非常重要的。今天通過去其他店面學習，學到很多，不論是店面氣氛還是業(yè)務狀態(tài)都非常感染我，也非常值得自己去學習和實踐。我同時也感到在美華，店長是一個單店最高的指揮官，最基本的職責就是全面負責店面的各項管理工作。但是作為一個剛加入美華新店長，我應去事事親歷親為，以身作責，同時要具備強勁的銷售能力和良好的領導能力，用我的行動來感染我的銷售。其次，店長管理的是一線銷售人員，且起著承上啟下的作用，需要將公司的戰(zhàn)略規(guī)劃和最新政策正確的傳達給員工，并要最大限度的激發(fā)員工的工作激情，更重要的是做到對銷售人員的充分支持，培養(yǎng)員工的工作能力，培養(yǎng)團隊合作的意識，最大限度的提升經(jīng)紀人的個人業(yè)績和店內(nèi)業(yè)績。

前期和銷售人員一起做市場調查后，綜合調查的商圈，樓盤，同行競爭做出了初步的銷售路線和單店的定位，我認為目前的工作就是以廣告宣傳和開發(fā)房源為主，使店內(nèi)資源充足，以便更快成交。其次是要快速的讓新員工成長起來，通過一系列的培訓，加強他們的業(yè)務能力。通過大家共同的努力派單等宣傳工作已經(jīng)達到一定的宣傳效果。后期在店里人員逐步穩(wěn)定，對商圈范圍內(nèi)市場逐漸了解消化的過程中，籌劃新的銷售路線。

下面就四個方面談一下我的計劃：1.人員管理：

企業(yè)以人為本，管事先管人，特別是銷售這個行業(yè)。對于我們中介行業(yè)，人員管理的好壞直接關系到銷售與服務的質量，一流的銷售團隊必須要擁有一流的銷售人員，而銷售人員總體素質的高低與管理密不可分。并且我認為中介行業(yè)是以經(jīng)紀人為主導核心，店長，金融部等都是要最大限度的支持經(jīng)紀人的工作。日常管理中，店長必須以身作則，帶頭做到公司的各項基本要求：整潔的儀容儀表，富有激情的工作態(tài)度，成熟穩(wěn)健的工作作風，公正處事的道德原則，對事不對人，事事公平處理，并在店內(nèi)樹立一種”愛店如家“的責任意識。一個銷售人員，保持良好的心態(tài)是很重要的，當員工心態(tài)起伏，不平穩(wěn)的時候，應當及時與之溝通，幫助他們調整好心態(tài)，更加積極的投入到工作中去。在銷售管理方面，首先要掌握每個經(jīng)紀人的工作動態(tài)，手上操作的案源進況及跟單情況，協(xié)助他們完成每個可能完成的交易，持續(xù)評核每個經(jīng)紀人，不斷的訓練，真正提高經(jīng)紀人之素養(yǎng)。

2.人員培訓：

無論對什么人，培訓都是至關重要的，只有不斷的學習才能不斷的進步。作為房地產(chǎn)中介服務的行業(yè)，對于員工的專業(yè)性知識要求很高。特別是我們店的情況，大部分社會經(jīng)驗不足，而且從沒有接觸過這個行業(yè)，就更不具備相應的專業(yè)知識了�；�礎培訓更是重中之重，前期我以接待，勘察房源，帶看技巧，陌生電話為主，從扎實的基本功開始練起，并結合我的實際經(jīng)驗，手把手的教他們?nèi)绾闻c客戶交流，并消化變成自己的語言表達出來。掌握基本的溝通技巧是他們現(xiàn)在最需要的，通過最近的強化演練，每個人都有很大的進步，知道工作該從哪里下手了，在不斷的演練中還形成了各自不同的風格。我個人是樂于參加各種培訓講座的，也很注重對員工的培訓，使經(jīng)紀人把學習到的新知識在實際工作中相互發(fā)揮運用。

3.房源維護：

“房源“是一個中介公司的命脈，房源數(shù)量房源質量直接決定了業(yè)績的好壞。對于房源實施集中管理，并加以分級，予以分類，分別對待，充分了解客戶出售的動機和原因。房源一定要維護，何為維護，就是在房東將房源委托后，要與房東保持密切的聯(lián)系，讓房東享受到質量的服務。前期在維護中應向房東闡述我們?yōu)樗�的物業(yè)制定的銷售計劃，為他分析市場行情及市場定位，告訴他我們在為他做什么，包括如何在宣傳并推廣他的物業(yè)，還應帶上情感交流，前期我們的目的就是要與賣方建立信任關系，先做人后做事。一個優(yōu)質的房源最關鍵的就是她的價格，所以對于一些b類c類的房源在后期還可以按照蜜月期挫折期打擊期成交期的過程來回報議價。那么a類房源要的就是速度，我個人對于優(yōu)質房源的銷售方案很簡單，就是以最快的速度將房源銷售出去。不管是什么房源，不管是客戶最近賣的還是我們幫他成交的，后期對房東的服務也是致關重要的，要學會做回頭生意。對于店內(nèi)員工的房源定期做質量服務的回訪，充分掌握他們手上房源的情況，并協(xié)助他們跟蹤維護�？傊�，優(yōu)質房源都是維護出來的。

4.客戶維護：

對于需求客戶，首先要了解買方的動機和急迫性，了解買方的購房能力，找出最適合房子與之配對，掌握配對的要點，配對是要建立在接待基礎上而非獨立的行為，在深入了解客戶的真實需求后能找到客戶真正可能滿意的物業(yè)，對于還不能準確掌握其真實需求的客戶可以大致找到符合其要求的物業(yè)，在推薦中增加交流的機會，以便更好的把握其真實需求，并進一步建立更為穩(wěn)固的信任關系，對于已經(jīng)掌握其真實需求的客戶要確立一個主推物業(yè)，過多推薦會影響客戶的專注度，延長確立時間，增加成功的不確定性。大部分客戶有些不切實際的想法和要求和某些錯誤的觀念，這些都需要我們?nèi)ヒ龑А?/p>

農(nóng)業(yè)二部：劉君禮

201*-8-21

擴展閱讀：房產(chǎn)中介店經(jīng)理必看之《商圈精耕》

房產(chǎn)中介店經(jīng)理必看之《商圈精耕》

一、何為商圈精耕：

簡單來說，商圈精耕就是門店之座落點的商圈內(nèi)，主動和客戶接觸或互動。時刻保持關系，發(fā)掘潛在客戶，并且制造門店口碑的一種經(jīng)營上的努力。房產(chǎn)經(jīng)紀人在特定市場區(qū)域中，負責市場調查、分析、規(guī)劃、充分掌握房產(chǎn)市場情報資料，并隨時通過掌握的商圈內(nèi)的資料擬定商圈區(qū)域內(nèi)的行銷策略，做到有系統(tǒng)的商圈開發(fā)和行銷，以達到和產(chǎn)生在特定區(qū)域內(nèi)經(jīng)營的最高績效。房產(chǎn)中介門店實際營運中，在其特定的市場商圈區(qū)域內(nèi)可以是一家店或多家店同時經(jīng)營。

商圈精耕其實也是中介門店和經(jīng)紀人的基礎作業(yè)之一，通過劃定周邊的商圈和社區(qū)、大樓，然后對其進行精耕細作，從一般的對周邊樓盤社區(qū)的交通、商業(yè)網(wǎng)點、教育設施等的了解，到熟悉樓盤的住戶數(shù)、入住率、物業(yè)費再到樓盤的投資、入住狀況等等，總之要求經(jīng)紀人對樓盤的一切都要了如指掌，爛熟于胸。

二、為何要商圈精耕:

房產(chǎn)中介業(yè)務其實就象蜘蛛結網(wǎng)一樣，要人脈廣布。所謂Farming-商圈精耕，就象種田一樣，努力細心耕耘必能豐收。而商圈耕耘是最省時、最有效、最直接的方法，商圈精耕也可以提升中介公司門店在本商圈的知名度與信任度，以便于增加附近社區(qū)的成交率，如果做好商圈耕耘，市場的占有率自然提高，房客源也將源源不斷，同事可以讓公司長期保持地區(qū)優(yōu)勢。

商圈精耕對門店和經(jīng)紀人的益處是顯而易見的，首先通過商圈精耕，在客戶詢問相關樓盤信息時，經(jīng)紀人對樓盤信息的對答如流將充分展現(xiàn)經(jīng)紀人的專業(yè)素養(yǎng)和服務品質，從而在客戶心目中樹立起專業(yè)、敬業(yè)的經(jīng)紀人形象。并且，對于大部分中高端的客戶而言，他們的購房目標往往相當明確，常常會直接指定想購買的意向樓盤，而經(jīng)紀人通過商圈精耕將大大縮短開發(fā)客戶指定樓盤產(chǎn)品的時間，并使房產(chǎn)交易的配對率得到明顯提高。

為何商圈精耕的理由：

1，因為距離短，拜訪經(jīng)營，帶看銷售皆方便，節(jié)省時間；2，地段行情及市場動態(tài)，能更深入了解；3，專人專職的區(qū)域經(jīng)營，資源有效分配；

4，強化了與社區(qū)居委會、物業(yè)管理員保安、社區(qū)各色人等、社區(qū)各營業(yè)網(wǎng)點的聯(lián)系；第一手獲得待租售房源和客源；

5，建立商圈圖、商圈調查表、區(qū)域行情表，成為社區(qū)的房產(chǎn)顧問；

6，參與社區(qū)活動，挖掘潛在客戶，讓所屬商圈的人，無論是買賣房屋時都指名找您。當然商圈精耕對門店和經(jīng)紀人而言最大的益處顯然是在業(yè)績方面。以上海信義房屋商圈精耕最為成功的北京西路店為例，信義房屋北京西路店自201*年成交第一套所精耕的樓盤國際麗都城之后，至201*年底已買賣成交近80套，成交總金額超過2億，僅靠精耕國際麗都城一個樓盤，信義房屋北京西路店就創(chuàng)造了超過500萬的傭金收入，總體上信義房屋北京西路店精耕的幾個樓盤所產(chǎn)生的業(yè)績占該店總業(yè)績的80%以上，北京西路店也因為在商圈精耕方面的突出成績而連續(xù)兩年成為上海信義的TOP店。而信義的其它分店也在不同程度上，在精耕商圈、樓盤方面取得了一定的成績，當經(jīng)過信義各門店的時候，路人往往會在門店的櫥窗上看到“我們已成交**樓盤**套”精耕樓盤告示。

切記！深耕就是生根。商圈精耕讓回頭客、潛在客戶都會找您這個顧問，讓您達到集客的功效，您好像管區(qū)的人一樣關心他們，成為他們的職業(yè)顧問，自然業(yè)績也講滾滾而來。

隨著房產(chǎn)市場的不斷成熟，商圈精耕無論是對于中介公司還是對門店、經(jīng)紀人變得越來越重要。特別是目前市場處于買方市場，如何滿足購房客戶的要求，迅速為其鎖定合適的房源成為房產(chǎn)交易的關鍵，而這也恰恰就是商圈精耕的精華所在.商圈精耕可以形成局部優(yōu)勢,不論競爭對手有多么強大，當你專注聚焦于某一個區(qū)塊深入耕耘，就能形成局部優(yōu)勢，在“小池塘里當最大魚”，戰(zhàn)勝對手。我們便不需要擔心同業(yè)的店數(shù)人數(shù)多，只要我們能在一個特定的商圈區(qū)域內(nèi)，深入經(jīng)營，贏得客戶信賴，仍能成為贏家。

三、商圈的劃分:

一般來說,我們把以門店為圓心，以自行車車程為距離單位，門店周圍字形成車程10分鐘內(nèi)的為核心商圈，車程10分鐘到20分鐘為次要商圈，車程20分鐘以上為影響力商圈。

或者我們可以這樣劃分，以門店為圓心，門店周圍3至5公里為核心商圈，5公里到10公里為次要商圈，10公里外為影響力商圈（小城市的范圍可以適當縮小）。我們精耕商圈一般在核心商圈，次要商圈主要做一些日常性的開發(fā)和駐守，OPENHOUSE等房產(chǎn)房源集中展示活動可以在影響力商圈內(nèi)進行（一般由公司的幾家門店聯(lián)合做房源集中展示，市場調查等活動）。

核心商圈：核心商圈是最接近門店并擁有高密度顧客群的區(qū)域，一般顧客光顧很方便，核心商圈顧客一般占門店的成交額的55－70％

次要商圈：次級商圈是位于核心商圈以外的鄰近區(qū)域，顧客需花費一段時間才能到達，這部分商圈顧客一般占門店的成交額的15－25％

影響力商圈：指門店可以達到或者有影響力的區(qū)域。顧客一般不會直接抵達，而是通過廣告OPENHOUSE等其他形式上門的，一般占門店成交額的10%以下。

四、商圈精耕的主要內(nèi)容：

1、大樓名稱的檔案建立（樓高、屋齡、外觀、特色、物業(yè)管理費之多寡…………）2、互通街道的號碼，商圈內(nèi)住宅種類的區(qū)分（新舊社區(qū)、樓層區(qū)分，等級、住戶水準、大小環(huán)境……）

3、街口、大馬路邊轉角商店名稱標示。

4、路段行情、房價分析（銷售中，已成交之行情建檔類）

5、預售個案的了解分析（推出日期、可售戶數(shù)、平均單價、店鋪的主要單位、車位價格、訴求重點、產(chǎn)品特色、銷售率、客戶的重要來源分析……）

6、商圈所屬區(qū)域的內(nèi)房屋或精華個案的分析。7、商圈所屬區(qū)域的發(fā)展沿革（過去、現(xiàn)在和未來）8、商圈所屬區(qū)域的人文背景。

9、商圈所屬區(qū)域的重要公共設施調查統(tǒng)計（公園綠地、車位、學區(qū)、交通路線、景觀等）

10、商圈布告欄數(shù)量的統(tǒng)計。11、人口結構與戶數(shù)統(tǒng)計。

12、商圈所屬區(qū)域內(nèi)各大樓機構布置名冊建立（開發(fā)信函、自薦函、生日卡、問候卡、小贈品，公司DM等之寄發(fā)）

13、與區(qū)域內(nèi)各店鋪、大廈或社區(qū)管理員、小超市老板、水電抄表工、社區(qū)負責人、報刊亭、郵遞員等建立良好關系。

14、公司及同行銷售中之房源了解，分析比較。15、城市計劃動態(tài)的掌握（道路計劃、公園、停車場、圖書館等到公共設施之預定計劃、重大交通建設之規(guī)劃及完工日期，土地征收、整編、用途變更等）

16、配合社區(qū)鄰里之活動，主要積極參與，建立自身及公司的形象。17、區(qū)域內(nèi)空地、空屋之統(tǒng)計調查。18、與商圈區(qū)域內(nèi)開發(fā)公司建立良好關系，尋求尾盤開發(fā)代理。19、尋求定點形象，房源等看板之張掛地點。

20、定期檢討商圈動態(tài)，隨時改變策略，主動出去。

（1）將所有安排之商圈合理分為若干部分，按時間有計劃的安排行程（2）在地圖上事先計劃好行走線路，可按之字型線路行走并做好記錄

（3）所記錄的道路注明名稱及行駛方向，將物業(yè)及設施注明名稱及門牌號標注標號分列于商圈圖附表中。

（4）回店內(nèi)將當天記錄重新整理進行匯總。五、商圈精耕的模式和分類：商圈精耕的分類：

1、樓盤的精耕：指對門店所屬商圈內(nèi)樓盤進行詳細的精耕和了解。2、人脈的精耕：建立與門店所屬商圈內(nèi)各色人等的深厚人脈關系。商圈精耕的模式：一、直接進駐

1、由公司出面，建立和所屬樓盤物業(yè)管理公司的合作（公對公）2、由公司出面，建立和所屬樓盤物業(yè)管理人員的合作（公對私）3、經(jīng)紀人個人與物業(yè)管理公司工作人員的合作（私對私）二、間接進駐（日常針對性開發(fā)和銷售，展示）

根據(jù)門店的實際成交或者業(yè)績需要，有選擇性的在所屬樓盤內(nèi)進行商圈日常駐守、銷售、房源展示等活動。

六、商圈精耕經(jīng)營的步驟商圈精耕經(jīng)營的步驟：

1、制定商圈調查計劃，計劃包括：商圈范圍劃定，調研周期和項目，參與人數(shù)，工作分工，行政圖準備和商圈分割，物品準備，調研步驟分解，執(zhí)行監(jiān)督，商圈調查部卷設計，變量控制等等一系列的工作。商圈調查可分為三種形式進行，第一種形式是家庭訪問調查，第二種形式是實地調查，第三種形式是對項目地段中的交通人流、公共設施帶來的人流及其他人流進行問卷調查。

2、商圈調查前的準備工作：參與商圈調查的經(jīng)紀人要認真學習，充分理解商圈調查的重要性，對模糊事項和自己認為更合理的建議要在行動前向上級領導提出。進行一系列的物品準備，包括名片，交通工具，各種文件，宣傳小冊子，紙筆，地圖等等，熟悉并準備好調查的目標和內(nèi)容安排，以及各種所需表格。對店長和經(jīng)理安排的行事要提前熟悉，并安排自己下一天的行程。

3、調查的注意事項：經(jīng)紀人著裝，是統(tǒng)一制服還是便服要依據(jù)當時的具體情況而定，分組開展工作，各小組的任務要明確，足夠的名牌和宣傳彩頁，房源和客源的登記單。還有問題清單，因為在調查過程中可能有客戶咨詢相關問題，要積極專業(yè)的給予回答。商圈調查一般在五個工作日內(nèi)完成。

4、分商圈范圍：以某一個中心點將東西南北以主要道路作為分區(qū)架構，確定商圈名稱、商圈分類、商圈范圍

5、實地勘察其范圍內(nèi)地理環(huán)境，并明確搜集該商圈區(qū)域內(nèi)重要行政機關、商業(yè)中心、市場、學校、銀行、公園綠地、主要道路、公交線路、著名或標志性建筑物等信息資料

6、實地勘察其范圍內(nèi)的社區(qū)、大樓地理環(huán)境，包括道、街、巷、弄、號，明確社區(qū)大樓配套設施、綠化、建造年代、物業(yè)費用、居住戶數(shù)等等信息資料。

7、繪制商圈圖：

匯制和整理商圈圖片資料內(nèi)容：（圖紙統(tǒng)一使用A4紙繪制，紙張朝上為北。幾張A4紙合并為一份商圈圖。）（1）主要建筑物：每棟樓需標示樓高，7層樓以上應標大樓名稱。（2）門牌：街角和巷道兩旁，應注明門牌號碼。

（3）街道，單行道或雙行道，道路寬度（每部車寬2米）

（4）公共設施：公園、綠地、廣場、兒童游樂場、學校、停車場、體育場館、圖書館、批發(fā)市場、零售市場。

（5）生活設施：自選商場、帶領連鎖店、醫(yī)療機構、政府機關、消防設施、公安派出所、郵電局、銀行。

（6）相關憎惡設施：變電站、加油站、航空站、污水處理站、焚化爐、高壓鐵塔、移動通訊塔、液化氣站、屠宰場、殯儀館、火葬場。（7）休閑設施：電影院、百貨公司（標注名稱）;（8）公交站：標示地點及站牌標示方式：（9）高架橋、公路大橋（10）鐵路、汽車客運站

商圈圖的意義與其目的1、何謂商圈圖：

將門店所在之主要商圈范圍內(nèi)之街道繪圖，標志內(nèi)部之建筑名稱、門牌號碼、建筑形式、商業(yè)形態(tài)及公共設施等詳細位置圖，稱之為商圈圖。

2、為何要繪制商圈圖：

商圈經(jīng)營的目的，為使將來所要經(jīng)營之商圈內(nèi)、街弄巷道、建筑形態(tài)、人文環(huán)境、商業(yè)行為、住宅戶數(shù)等各種方便進行商圈經(jīng)營扎根順利推動，熟悉各種房源之種類及成交行情善，方便日后案源之開發(fā)。

3、商圈圖的用途：

經(jīng)由詳細的繪圖過程中，可充分掌握商圈內(nèi)房屋銷售的咨詢，認識商圈范圍內(nèi)主要客戶需求之物件種類及行情，迅速建立業(yè)主與買方之信賴，進而拓展案源，加強社區(qū)經(jīng)營，提升公司品牌形象與市場占有率。

商圈圖如何繪制準備工具：

地圖、鉛筆、筆記本、制圖用方格紙、指北針繪圖時機：

1、新人受訓完成分發(fā)門店后，利用每天安排2-3小時掃街行程。2、掃街過程中，除抄錄紅紙條外，應每日安排1-2條主要街道繪制。3、下店后7日內(nèi)完成商圈圖繪制繪圖重點：

1、將圖面之方向定位與實際狀況相符。

2、路牌標示，東西向道路單碼在上方，南北向道路單號右方。

3、將主要繪制范圍區(qū)分為六等分，每天進行一等分，最后一天再整成整份資料。4、標示重點：大樓名稱、門牌號碼、巷弄街頭轉角商店名稱、樓層高度，公共設施

（公園站名、公園名稱、學校、市場、郵局、銀行……等）在商圈調查的過程中所涉及內(nèi)容要盡可能詳細。內(nèi)容包含如下：1、樓盤的規(guī)劃發(fā)展前景

2、各小區(qū)的平面圖，能準確的標出小區(qū)的分布圖和其他設施分布3、商圈的地段等級。

4、商圈內(nèi)小區(qū)的建造年代

5、交通條件。詳細注明車次和起點終點。

6、還有商圈內(nèi)各小區(qū)的物業(yè)管理善和收費標準。7、房屋的建筑結構。

8、各小區(qū)的綠化狀況和評估等等。初步分析預測商業(yè)物業(yè)項目商圈范圍大小后，還

需要對預測的商圈范圍進行調查，只有通過詳細的調查分析，才能確定項目的商圈范圍。

商圈范圍調查的主要內(nèi)容有：消費者選擇購物場所時對中途時間與距離的要求、該處房源房產(chǎn)對消費者吸引力的大小、潛在顧客的地址等。

9、商圈精耕各種經(jīng)營特性分析，包括下面各種商業(yè)特性，形成一個詳細的報告。

七、商圈精耕經(jīng)營實施的原則和特性分析

1、商圈區(qū)域范圍力求細化，細致到每單元，每戶。2、商圈特性分析必須確認，讀懂商圈的屬性。

3、商圈精耕與社區(qū)活動相結合，與社區(qū)�；�動，做一些公益性的聯(lián)誼活動。4、商圈精耕實施必須保持持續(xù)，持之以恒。

5、商圈精耕計劃、執(zhí)行、檢查完全落實，同時需要自我檢討和改進。6、克服心理障礙調整好心態(tài)，做好被拒絕的思想準備。商圈精耕經(jīng)營特性分析1、商業(yè)特性分析

消費者的人口核計、社會特征和心理因素決定了消費者購買房屋中介或服務的決策過程，決定了消費者需要什么樣的房屋中介服務、需要房屋中介或服務的價格水平、對路途時間和便利性的要求、對娛樂環(huán)境及服務水平的要求。根據(jù)商圈調查統(tǒng)計分析資料，計算出商圈范圍內(nèi)各個居民點的目標顧客所占的百分比，并根據(jù)居民點的人品密度計算出各個居民點目標顧客的密度，然后在一張以中介門店位置為中心的地圖上，標示出商業(yè)物業(yè)商圈內(nèi)各個居民點的目標顧客的密度，這樣就可以從地圖上了解到本門店商圈內(nèi)主要商圈、次要商圈和邊緣商圈的范圍。

2、辦公特性分析，商圈內(nèi)辦公寫字樓的數(shù)量，租售和入住公司特點，租金平均水平。

入住率，客戶對該商圈內(nèi)辦公寫字樓的數(shù)量，租售和入住公司特點，租金平均水平。入住率，客戶對于該商圈內(nèi)辦公條件的評價和感受等等

3、房屋特性分析，指已建成并投入使用的各類房屋、設施設備和場地，包括地上附

著物和地下各種功能性物體。各類房屋含用于居住的、生產(chǎn)的、辦公的、經(jīng)營的、展覽的、儲存物質的等一切建筑體;設施設備主要指與各類房屋配套的消防系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、照明系統(tǒng)、通訊系統(tǒng)、交通系統(tǒng)等;場地是延伸和擴展物業(yè)功能的區(qū)域，如機場、碼頭、停車場等。

4、建筑特性分析，商圈內(nèi)房屋，小區(qū)是平房別墅，低層房屋還是多層房屋或者高層

房屋，房屋的建筑結構是磚混結構還是鋼混結構，這些特性要了解清楚。

5、交通特性分析，包括商圈內(nèi)交通條件，交通種類及每日車次，交通設施情況，交

通網(wǎng)分布情況，以及交通發(fā)展規(guī)劃和停車狀況等等。顧客能否方便地抵達本門店或潛在購買房源所在位置。

6、學區(qū)特性分析，商圈內(nèi)大中小學，幼兒園各種教育機構的詳細分布狀況。

7、競爭對手分析，一個地區(qū)的市場容量是有限的，在進入一個地區(qū)前要仔細考察當

地同業(yè)中間店鋪的競爭情況。找出與其它店鋪的區(qū)分點，才能找到新的商機，否則同質化經(jīng)營下去只能陷入激烈的競爭，對整個業(yè)太反而沒有好處。在作商圈內(nèi)競爭分析時必須考慮下列因素：現(xiàn)有中介門店的數(shù)量，現(xiàn)有中介門店的規(guī)劃分布，新店開張率，所有中介門店過少、過多和飽和的情況。中介門店過少的商圈內(nèi)只有很少的中介門店提供滿足商圈內(nèi)消費者需求的特定產(chǎn)品與服務。中介門店過多的商圈，有太多的中介門店銷售特定的產(chǎn)品與服務，以致每家中介門店都得不到相應的投資回報;一個飽和的商圈中介門店數(shù)目恰好滿足商圈內(nèi)人口對特定產(chǎn)品與服務的需要。飽和指數(shù)表明一個商圈所能支持的中介門店不可能超過一個固定數(shù)量，飽和指數(shù)可由公式求得。

商圈調查匯總報告目的和對象：

經(jīng)紀人要根據(jù)商圈內(nèi)的街道劃分完成競爭調查分析表，社區(qū)樓盤調查表，還有商圈配套設施統(tǒng)計表，將一下各種內(nèi)容在商圈調查圖標上進行反應。并將商圈調查結果加以整理并存檔。包括商圈范圍及變革;主要道路及社區(qū);環(huán)境、學區(qū)、公園、交通；次要巷道及社區(qū);社區(qū)房源種類;市場行情及分布情形;未來商圈發(fā)展?jié)摿Φ鹊�，形成詳細的商圈精耕成果報告�?/p>

八、如何選擇商圈精耕樓盤

一般來說，選擇商圈精耕樓盤有以下幾個因素：1、門店商圈內(nèi)核心樓盤或者地標性樓盤。

2、樓盤的住房越過3000戶（小城市比例可以適當降低至1000戶）3、一般交付年限在五年內(nèi)的樓盤。

4、最近幾個月有成交在五套以上的樓盤。

5、成交的標的比較大的樓盤。一般以兩套成交能讓門店盈利的樓盤。6、有五路以上公共汽車到達的樓盤。

7、樓盤附近有銀行網(wǎng)點或者肯德基麥當勞等便利設施。

九、商圈精耕可以創(chuàng)造哪些價值

對內(nèi)：

1、提升效能效率

中介分店商圈精耕，在途時間的浪費會大幅降低，經(jīng)紀人就能夠有更多的時間在工作上，以提升效率。同時能夠更有頻次的與目標客戶群互動，建立更強的信任感，提升作業(yè)的效能，進而增加利潤。

2、拉高成功機率

如果漫無方向的到處找機會，雖然偶爾也會有好運氣，但是成功的機率是相對低的。而商圈精耕前期的投入雖然較多，卻能確保更穩(wěn)定及更高的收獲。

3、認同感提升

由于聚焦商圈精耕，同仁的作業(yè)會有更明確的方向，全力爭取商圈的第一，進而產(chǎn)生更高的凝聚力和歸屬感。

對外：

1、節(jié)約時間：

節(jié)省經(jīng)紀人在途時間，避免時間和能源的浪費，使經(jīng)紀人在工作時間效率可以大大提高。并有更多的時間可以創(chuàng)造業(yè)績。

2、顧客滿意

由于將力量專注于商圈內(nèi)的客戶持續(xù)溝通我們的經(jīng)營理念，在門店商圈客戶更能感覺到我們所投注的關心，公司品牌效益拉高，更能提升客戶滿意度。

商圈調查中輔助工具以及可能遇到的問題與解決方案（僅供參考）

A、部分房地產(chǎn)的法律法規(guī)資料可以互聯(lián)網(wǎng)上查找，要充分利用更多搜索引擎來搜索

相關的信息，或者在一些已知的網(wǎng)站上查找。

B、相關商圈，社區(qū)資料查詢可以在圖書館報刊雜志，還有相應的有關職能部門咨詢。如房產(chǎn)交易中心，各銀行，稅務機關，拆遷辦等單位查詢同時注意在接觸過程中盡力與他們建立好良好的關系，以便將來業(yè)務過程中能有利的開展工作。

C、在商圈調查過程中，盡量使用禮貌用語，遇到不配合的對象，要妥善處理，避免

出現(xiàn)爭論和沖突。在對競爭同行的調查中，建議首先對自己的身份保密，多看多聽，先問一些有關客戶關心的問題，慢慢引入你感興趣或者你想調查的內(nèi)容，在談話過程中，注意說話的方式以及有針對性的問題。在進入對方區(qū)域內(nèi)，可先觀察對方人員情況，選一些年輕的或者從事業(yè)務不是很久的人員作為調查對象（如果你也是新人，你必須做好更充分的準備工作。）萬一被對方識破，不要慌張，不要說出自己的公司名稱，告訴他你只是想進入這一行工作，但是不大了解這一行，所以想深入調查了解一下。

D、在調查小區(qū)的時候，要注意一下幾點：非封閉小區(qū)，可以邊調研邊記錄，同時可

以派送一些宣傳資料。封閉小區(qū)要區(qū)分物業(yè)管理和門衛(wèi)的狀況，請記住，針對物業(yè)管理和保安的公關非常重要，不要試圖和他們玩貓捉老鼠的游戲。如果遇到門衛(wèi)不讓你進入小區(qū)，物業(yè)較嚴格的小區(qū)，需事先與其物業(yè)處以工作需要聯(lián)系好，直到達成協(xié)議。可以和物業(yè)進行相關房產(chǎn)方面的咨詢活動，器材和費用由我方承擔，但以雙方名義進行宣傳。這樣物業(yè)會認為對自己有利而同中介合作，難以公關時，可以提出由我方付出一定場地費用在小區(qū)內(nèi)舉行咨詢和開發(fā)活動。有些情況下，正常的公關活動可以沒有立即奏效。無法達成共識但又必須進行信息開發(fā)和收集時，可借助同事或者身邊的工具，如請同事在門口引起門衛(wèi)的注意，自己邊電話邊進入小區(qū)，或者直接打出租車進入，還有自己裝成即將成為此小區(qū)的業(yè)主，想來實地勘察了解一下小區(qū)的詳細狀況。但是如果物業(yè)或者保安公司發(fā)展，切記不要發(fā)生沖突�？梢允┮孕《Y物，小費用或者做出相關不進入的承諾。

友情提示：本文中關于《房產(chǎn)中介店經(jīng)理學習報告》給出的范例僅供您參考拓展思維使用，房產(chǎn)中介店經(jīng)理學習報告：該篇文章建議您自主創(chuàng)作。

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