201*年西安商業(yè)地產發(fā)展分析報告

201*年西安商業(yè)地產發(fā)展分析報告

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201*年的全國商業(yè)地產似乎是持續(xù)高潮，一些住宅開發(fā)商仍然會被動、盲動轉型到商業(yè)地產，開發(fā)投資依然高位運行。而隨著今年商業(yè)消費市場受電商沖擊及消費者消費習慣改變的影響，實體店銷售面臨挑戰(zhàn)，時尚類及一般零售商對擴張普遍保持謹慎，新開業(yè)商場空置面積相對較高，全年整體優(yōu)質商鋪的空置率有所上升，商鋪的租金影響較大。而相對二線城市的西安，走勢基本與全國保持一致，且本年度的銷量相對去年呈現(xiàn)大漲之勢。相關閱讀：201*年西安寫字樓市場分析報告一、全國商業(yè)地產運營的市場政策經濟現(xiàn)狀1、經濟現(xiàn)狀1.1全國經濟現(xiàn)狀

全國GDP超預期目標總體表現(xiàn)平穩(wěn)

據(jù)國家統(tǒng)計局1月20日發(fā)布數(shù)據(jù),初步核算,全年國內生產總值568845億元,按可比價格計算,比上年增長7.7%，總體表現(xiàn)平穩(wěn)。本年度，商業(yè)用房銷售面積增長9.1%。可見，在今年經濟的企穩(wěn)回升、調控政策穩(wěn)定的背景下，樓市回暖跡象明顯，各房企對市場信心有所增長。

產業(yè)分類分析

從產業(yè)類型來看，第三產業(yè)的持續(xù)擴張是201*年宏觀經濟穩(wěn)定的核心，其對GDP增長的貢獻第一次超過第二產業(yè)，貢獻度接近50%，并使201*年就業(yè)狀況出現(xiàn)超預期的反彈。隨著全國經濟的走穩(wěn)，第三產業(yè)和戰(zhàn)略性新興產業(yè)迎來了春天。第三產業(yè)增速快于第二產業(yè)，占經濟總量的比重大大提升。而作為第三產業(yè)即服務業(yè)的上漲，也將帶動餐飲、超市、商場等商業(yè)市場的擴大。1.2西安經濟現(xiàn)狀固定資產投資較快增長

1至11月，全市固定資產投資(不含農戶)4444.52億元，同比增長24.2%，比1至10月回落0.1個百分點。

分產業(yè)看，1至11月，第一產業(yè)投資68.31億元，同比下滑19.4%;第二產業(yè)投資834.2億元，同比上漲52.3%;第三產業(yè)投資3542.01億元，增長20.3%。西安國際化大都市的深度發(fā)展，舊城改造進程加快，行政區(qū)域的擴張，城市產業(yè)結構更加傾向于第三產業(yè)，此時，商服用房的需求量也將增大。消費市場需求穩(wěn)定增長

1至11月，全市實現(xiàn)社會限額以上消費品零售總額1761.1億元，同比增長17%，較1-10月微落0.1個百分點。

從銷售形態(tài)來看，1至11月，商品零售1674.97億元，同比增長19%;餐飲收入為86.13億元，下滑8.4%。

從西安市的經濟發(fā)展狀況來看，整體與全國態(tài)勢相同。宏觀經濟發(fā)展環(huán)境向好，西安市在投資、消費、出口方面均有較大幅度的增長。而西安作為陜西省重要的消費城市，隨著商品零售需求穩(wěn)定的增長，也帶動了后期零售商場規(guī)模的擴大，尤其是城市外緣化的擴展。2、政策方面

2.1全國房地產調控政策

政策發(fā)布時間201*年1月住建部中共十八大代表、中國住房和城鄉(xiāng)建設部部長姜偉新12日在十八大新聞中心接受媒體采訪時說，住房和城鄉(xiāng)建設部正在積極研究擴大房產稅試點，房地產限購政策短期內不會退出。國土資源部、住日前，國務院辦公廳發(fā)布關于實施《國務院機構改革和201*房和城鄉(xiāng)建設職能轉變方案》任務分工的通知，明確要求在201*年年4部會同國務院6月底前，由國土資源部、住房和城鄉(xiāng)建設部會同國務月法制辦、國家稅院法制辦、國家稅務總局等有關部門，頒布《不動產登務總局201*年11月商務部記條例》并實施不動產統(tǒng)一登記制度。出臺《商務部關于促進電子商務應用的實施意見》，為進一步促進各地電子商務應用，推動我國電子商務均衡發(fā)展，針對當前電子商務發(fā)展面臨的突出問題，結合電子商務應用促進工作的實際需求，促進我國電子商務在區(qū)域和行業(yè)領域的均衡發(fā)展。發(fā)布方政策細則摘要隨著201*年末不動產登記制度等一系列房產調控政策的出臺，特別是對住宅的調控，將有過之而無不及。此外，中央經濟工作會議提出：201*年繼續(xù)實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策。按照短期慣性，201*年仍將延續(xù)201*年下半年偏緊的執(zhí)行態(tài)勢。這為后期201*年商業(yè)房產市場提供了發(fā)展空間，也為201*年商業(yè)房產投資熱潮將持續(xù)飄紅。但隨著國家商務部《商務部關于促進電子商務應用的實施意見》的出臺，促進了電商業(yè)務的大力發(fā)展的同時卻讓商業(yè)地產面臨電商狙擊的態(tài)勢愈發(fā)明顯。2.1西安房地產調控政策

政策發(fā)布時間1月11日，市政府辦公廳出臺《西安市人民政府關于201*年1月進一步加快發(fā)展服務業(yè)的若干意見》，為深入貫徹落實西安市人民政《關中-天水經濟區(qū)發(fā)展規(guī)劃》和《西安市國民經濟和府辦公廳社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》，全面推進我市國家服務業(yè)綜合改革試點，實現(xiàn)全市服務業(yè)“發(fā)展提速、總量擴大、結構優(yōu)化、品質提升”，特制定若干政策意見。在經濟政策平穩(wěn)的發(fā)展情況下，市政府辦公廳在年初出臺了《西安市人民政府關于進一步加快發(fā)展服務業(yè)的若干意見》，這為201*年商業(yè)地產發(fā)展奠定了夯實有力的基礎。此外，借著西部大開發(fā)戰(zhàn)略的優(yōu)勢，陜西省和西安市在招商引資方面，推出了眾多的優(yōu)惠政策，為企業(yè)入駐西安提供了方便。3、城市規(guī)劃方面發(fā)布方政策細則摘要時間1.102.164.47.268.159.15核心內容世界500強企業(yè)新華聯(lián)集團、南翔集團、金花投資控股入駐西咸新區(qū)西北首個5S級奧特萊斯城市集群簽約悅美國際西安國際港務區(qū)12個項目總投資103.8億西咸新區(qū)與萬通集團簽訂立體城市落定蓮湖區(qū)將按照一站式消費理念，全面實施土門商圈改造工程9月15日地鐵一號線開通運營9.2910.810.1911.2711.2111.22曲江投201*億打造中央文化商務區(qū)，20個項目已開工建設宜家將落戶西安城西1.9億競得灃東新城90畝地10月19日城東客運站搬遷運營西安領事館周邊城市設計方案敲定，明年開建開20條跨國航線北客站南廣場建大型公交樞紐，輕軌直達咸陽機場西北最大萬達廣場盛大開業(yè)在近兩年，西安的商業(yè)地產項目扎堆入市，得到空前的釋放。201*年西安建設國家化大都市的步伐將會加快，以西安市周邊開發(fā)區(qū)發(fā)展帶動城市外緣擴展的模式將會保持較快的投資增速。加之地方招商引資政策優(yōu)惠的利好因素影響下，更多國內外企業(yè)投資意愿加強，其中不乏商業(yè)地產的開發(fā)商。西安的房地產市場起步相對較晚，商業(yè)發(fā)展更有所滯后。而隨著住宅市場政策的從緊，住宅投資得到遏制，市場觀望濃烈，商業(yè)類物業(yè)卻逆勢上漲，成為投資者的投資熱點產品。在近兩年，西安的商業(yè)地產項目扎堆入市，得到空前的釋放，尤其在西咸新區(qū)、曲江二期、新寺商圈、太華路、國際港務區(qū)等區(qū)域板塊集中入市。4、全國及西安商業(yè)地產發(fā)展特征全國商業(yè)地產發(fā)展特征在限購限貸政策下，商業(yè)和寫字樓地產迎來了轉機，許多住宅開發(fā)商紛紛轉戰(zhàn)商業(yè)和寫字樓的開發(fā)。在過去兩年里，國內商業(yè)地產取得了迅猛發(fā)展，但也在多地出現(xiàn)了泡沫的跡象。這是由于部分城市的商業(yè)設施規(guī)劃與城市規(guī)劃在協(xié)同上的嚴重缺失，房企重視房地產開發(fā)性收益而忽視商業(yè)經營性收益，延續(xù)粗獷式規(guī)模擴張的增長方式，以致存量商業(yè)房地產和增量商業(yè)房地產都將面對巨大的招商、生存和發(fā)展壓力，急需行業(yè)規(guī)則和發(fā)展機制的建立和完善。同時加上商業(yè)自身開發(fā)模式的復制而出現(xiàn)的同質化、電商的不斷加壓使得商業(yè)房地產發(fā)展道路上出現(xiàn)多重危機。西安商業(yè)地產發(fā)展特征二線城市的西安也不例外的成為商業(yè)地產擴張的區(qū)域。由于商業(yè)地產的集中入市、大體量項目的不斷在建、商業(yè)模式的復制以及商業(yè)運營的不完善等因素，使得目前西安的商業(yè)地產也出現(xiàn)了與全國商業(yè)地產幾乎相同的問題。此外，隨著西安國際化大都市發(fā)展的需要，以及城鎮(zhèn)化建設的需求，商業(yè)地產市場逐漸呈現(xiàn)出城市邊緣化發(fā)展。

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201*年1月份西安土地市場分析報告

201*年1月，西安土地市場供應延續(xù)上年火熱局面，成交面呈現(xiàn)階段性下滑造成成交的下滑主要因素很大程度上是由于傳統(tǒng)春節(jié)因素所致。去年西安房地產市場整體走勢頗好，開發(fā)商資金周轉靈活，入市拿地的積極也不錯，尤其進入下半年以來，中大型房企頻頻進入土地市場。不過隨著農歷新年的臨近，西安土地市場溫度出現(xiàn)暫時性回落，本月土地市場供應偏向商業(yè)性質用地，居住用地、商住綜合用地地塊供應出現(xiàn)縮減。然而對于西安市土地市場及整個房地產市場態(tài)勢而言，西安市土地市場有望再次迎新潮。一、供應情況1、土地供應總量分析

1月西安土地掛牌出讓共計65宗，宗數(shù)較前一月減少3宗，供應總面積再次沖高：本月全市出讓面積為243.26萬平米，環(huán)比上漲21.87%，同比上漲104.35%，土地供應面延續(xù)火熱局面。1月份土地供應繼續(xù)升溫的情況主要有兩方面原因：一方面，201*年下半年開始土地市場需求已經有所回暖，當前達到一個小高峰;另一方面，去年政策對于土地市場供應有一定抑制作用，而目前正值政策空檔期，地方政府開始加緊推地。

2、本期供應地塊特征2.1、曲江供應占比明顯

從1月土地供應區(qū)域來看：供應地塊分布以高新、曲江、經開、以及城西四區(qū)域占主，其中曲江區(qū)所占比例最大占到了28%。高新區(qū)本月供應占全市總供應的16%、城西區(qū)為13%，經開區(qū)占比為12%。灞區(qū)本月占比為10%。2.2、商業(yè)類用地供應占比四成

從1月供應土地用途來看：純商業(yè)用地供應占比明顯占到了全市土地供應的37%，純住宅用地供應本月占比為29%住宅類用地占比較為穩(wěn)定。而本月商住綜合類用地占比為19%相比上月下滑幅度較為明顯。本月工業(yè)用地占比為10%。

2.3、小面積地塊供應為主

從1月供應地塊面積來看小面積地塊供應優(yōu)勢依然顯著，3萬平米以下地塊有40塊，其中1萬平米以下有19塊、1-2萬平米地塊有16塊、2-3萬平米地塊有5塊。3-5萬平米掛牌9塊，5-8萬平米掛牌供應7塊，8-10萬平米共7宗。10萬平米以上地塊本月有5宗。

二、成交情況

1、土地成交總指標

1月土地市場成交呈現(xiàn)高位回落，全市共成交土地11宗，成交用地面積為32.49萬平，環(huán)比下降80.47%，同比上漲30.32%。土地成交呈現(xiàn)階段性下滑走勢，步入傳統(tǒng)春節(jié)假期土地成交在一定程度上受到影響但從當前房企整體拿地意愿來講熱情較高成交量節(jié)后有望呈現(xiàn)回升。3、典型地塊分析

3.1、地塊概述

地籍編號為HT01-5-38-1，位于航天基地航拓路與神舟六路十字西南角，凈用地53813.30平方米(折合80.720畝，不含代征路15.22畝，代征綠地3.963畝)。土地用途為住宅、商業(yè)(共用宗)，容積率不高于3.5，建筑密度不高于26%，綠地率不低于30%。其中出讓住宅用地50172.52平方米(折合75.259畝)，出讓商服用地1028.87平方米(折合1.543畝)，配建廉租房用地2611.91平方米(折合3.918畝)，土地使用年限住宅70年、商業(yè)為40年，配建廉租房土地按有償劃撥方式供應，以上住宅、商業(yè)、廉租住房用地設為共用宗。本宗地范圍內配建廉租房建筑面積為9138.99平方米，單套建筑面積不超過50平方米且單套建筑面積50平方米以下的廉租住房不少于183套。4、土地市場后市預判后市預測：土地市場熱度有望延續(xù)

本月供應面延續(xù)升溫走勢,受傳統(tǒng)春節(jié)因素以及成交數(shù)據(jù)滯后性成交量呈現(xiàn)階段性回落但后市整體看好。今年上半年土地市場熱度仍將得到持續(xù)，原因一是今年上半年將繼續(xù)保持較高水平的供應量，以響應國土局此前對于穩(wěn)定今年土地供應的要求;二是整體房地產市場環(huán)境較為樂觀，宏觀政策、融資環(huán)境等等都相對寬松，企業(yè)對后市頗具信心;三是各大企業(yè)銷售業(yè)績良好、資金充裕，在較強的拿地需求驅動下，將繼續(xù)加大補充土地儲備的力度。

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