201*1128_長沙市201*年房地產(chǎn)市場總結及13年市場預測

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長沙市201*年房地產(chǎn)市場總結及13年市場預測

1、市場綜述

二級市場：201*年前10月，長沙市地區(qū)新建商品房網(wǎng)簽1163.58萬平米，同比減少25.14%，其中內(nèi)六區(qū)新建商品房網(wǎng)簽828.34萬平米，同比減少28.12%。

三級市場：201*年前10月，長沙市地區(qū)二手房成交面積為256.26萬平米，成交套數(shù)為23743套，同比分別減少23.89%、20.49%；其中內(nèi)六區(qū)二手房成交面積173.43萬，成交套數(shù)為15655套，同比分別減少25.14%、19.49%。

總的來講：由于整體市場成交不景氣，銷售放緩，在供應量與去年基本持平的情況下，新建商品住宅市場依然維持供大于求的現(xiàn)象，商品住宅存量些許積壓；二手房市場仍處于下行階段，持續(xù)低迷。

2、宏觀經(jīng)濟

國內(nèi)經(jīng)濟增速放緩：201*年1季度GDP增長率為8.1%，在溫家寶總理的政府工作報告中預計201*年GDP增長的預期目標為7.5%。今年經(jīng)濟發(fā)展基調(diào)是“穩(wěn)中求進”；國內(nèi)通貨膨脹壓力減�。�201*年5月CPI下降至3.0%，預計201*年CPI年增長率為2.9%，較去年同期通貨膨脹情況有所改善；

數(shù)據(jù)顯示，201*年前10月，全球房地產(chǎn)投資物業(yè)市值增長了3.4%，其中亞太地區(qū)以14%的增長獨占鰲頭。這使得亞太區(qū)房地產(chǎn)市場規(guī)模成為全球第二，與美國的差距也縮小至僅201*億美元。亞太區(qū)的交易總量占全球交易量的比例達到46%，首次超過歐洲，成為交易最活躍的地區(qū)。

3、行業(yè)政策盤點

3.1中央政府

1月31日，溫家寶總理在國務院第六次全體會議上強調(diào)“要鞏固房地產(chǎn)市場的調(diào)控成果。繼續(xù)嚴格執(zhí)行并逐步完善抑制投機投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸”；

6月10日，發(fā)改委新聞辦發(fā)文辟謠：《發(fā)改委人士稱地產(chǎn)松綁或是救市第二張牌》的報道純屬捏造；

6月14日，央行發(fā)文批評個別媒體稱“首套房貸利率最低可7折”，有意曲解央行政策意圖；

6月19日，住建部通過《人民日報》喊話，稱要進一步鞏固調(diào)控成果，努力促進三個“合理回歸”；

自201*年6月起兩次下調(diào)存貸款基準利率：在當前樓市快速明顯回暖的背景下，此次降息對樓市的影響將較為明顯。對于開發(fā)商而言，融資成本更低；對于購房者而言，觀望的氣氛會再次降低。

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3.2地方市場動態(tài)

十年變遷，土地價值快速飆升，最先推出的兩宗地每畝起始價超過201*萬元，預計競拍的每畝單價可能還將達到3000萬元。而在201*年正式啟動長沙老火車北站搬遷時，長沙城市中心土地價格大約為300萬元每畝，十年之間，土地價值已經(jīng)實現(xiàn)了10倍的增長；

據(jù)悉，人行長沙中心支行發(fā)布201*年8月湖南省金融運行情況，受穩(wěn)健貨幣政策實施影響，信貸機構仍將向中小企業(yè)特別是小微企業(yè)傾斜，為加強流動性監(jiān)管和控制物價上漲，全年信貸投放或穩(wěn)中偏緊；

今年四月，長沙各大銀行首套房貸基本上都已回歸基準利率，但與一線城市首套房貸目前普遍執(zhí)行八五折相比，長沙的銀行對首套房剛需信貸的支持速度較慢；今年房地產(chǎn)市場從3月開始明顯復蘇，56月成交比較樂觀，對價格的支撐作用也已經(jīng)體現(xiàn)，到了78月的往年市場淡季，達到了爆發(fā)，因為政策刺激第三季度成交量全面上漲，四季度依然居于高位，成交價格也出現(xiàn)了持續(xù)半年的環(huán)比微漲；11月初，長沙地鐵2號線19個站主體全面建成；12月長沙預計有36個項目開盤，環(huán)比大增44%。

4、宏觀經(jīng)濟

201*-201*年，受全國經(jīng)濟環(huán)境影響，長沙市GDP增速也有所放緩，但人均可支配收入仍保持了良好的上漲態(tài)勢，城市及公民財富基礎依舊穩(wěn)定。

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5、二級市場

201*年上半年住宅供應量分析：

完成投資額實現(xiàn)增長，但施工面積、新開工面積和竣工面積出現(xiàn)全面下滑。

1-6月商品住宅批準預售面積398.26萬平米，較去年同期明顯回落。

整體住宅成交量及價格分析：

商品住宅成交面積338.47萬平米，成交均價5784元/平米。

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6、201*年房地產(chǎn)市場預測

隨著十八大的召開，政府提出了以下幾個工作指標：1.宏觀環(huán)境：經(jīng)濟增速放緩不可避免，調(diào)結構更加重要；（1）過去三十年經(jīng)濟高速增長難以持續(xù)，放緩不可避免；

（2）調(diào)結構更重要，政策更注重經(jīng)濟發(fā)展的質(zhì)量和效益。

從十八大看房地產(chǎn)業(yè)走勢：調(diào)結構背景下政策總體偏緊，房地產(chǎn)業(yè)進入平穩(wěn)發(fā)展期變經(jīng)濟發(fā)展方式，以調(diào)整經(jīng)濟結構，實現(xiàn)經(jīng)濟增長與質(zhì)量的同步提升，與此密切相關的房地產(chǎn)調(diào)控政策總體偏緊的可能性較大。

2.房地產(chǎn)政策：繼續(xù)抑制投資投機，房產(chǎn)稅等長效機制完善；（1）堅持房地產(chǎn)調(diào)控有利于促內(nèi)需調(diào)結構；

（2）抑制投資投機為長期方向，差別化信貸和限購短期不會退出；（3）推進保障性安居工程建設，實現(xiàn)居民住有所居；（4）房產(chǎn)稅等長效機制將逐步完善。

3.房地產(chǎn)業(yè)走向：城鎮(zhèn)化和收入倍增促進房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展；（1）城鎮(zhèn)化和收入倍增是未來十年房地產(chǎn)市場需求的兩大動力；

（2）未來十年潛在住房需求120億平米，相當于目前銷售面積12倍以上城市化水平提高是房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的重要原動力；

（3）居民收入持續(xù)增長提高購買力，剛需、改善性需求逐漸釋放。

以上指標的出臺，無疑是給初步回暖的樓市吃了定心丸，拉動全國的經(jīng)濟發(fā)展，依然是主靠房地產(chǎn)行業(yè)。

通過201*年的市場表現(xiàn)來看，中小戶型、高性價比和品質(zhì)大盤在市場銷售低迷的情況下表現(xiàn)堅挺，而滯銷的多為大戶型和低品質(zhì)樓盤。旺市下，樓盤可以靠不斷追加成本來炒作實現(xiàn)走量，而淡市下更多的要靠產(chǎn)品的品質(zhì)、性價比來吸引客戶。201*年，住宅產(chǎn)品結構將進一步細分，對品質(zhì)的追求將再上臺階。住宅的開發(fā)、購買（無論是自住還是投資）依然維持理性，居住本質(zhì)將成為購房者購房的首選因素。

種種現(xiàn)象表明：201*年，長沙樓市將依然向買方市場靠攏。開發(fā)商需根據(jù)自身情況，合理制定營銷策略，迎合客戶，才能在當前政策環(huán)境下，達到量價齊升。

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201*.11.28

擴展閱讀：201*年寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場總結及201*年市場預測

201*年寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場總結及201*年市場預測

201*年，“宏觀穩(wěn)、微觀活”成為房地產(chǎn)政策的關鍵詞，全國整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導向出現(xiàn)分化。年初“國五條”及各地細則出臺，繼續(xù)堅持調(diào)控不動搖，“有保有壓”方向明確。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會將政府工作重心明確為全面深化改革；不動產(chǎn)登記、保障房建設等長效機制工作繼續(xù)推進，而限購、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場走勢分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點城市陸續(xù)出臺措施平抑房價上漲預期，而溫州、蕪湖等市場持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，微調(diào)當?shù)卣{(diào)控政策以促進需求釋放。邁著201*嶄新的腳步，回首201*年的寧鄉(xiāng)樓市，我們作出如下盤點和探索。

201*年，在大環(huán)境經(jīng)濟增速放緩，房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)的背景下，寧鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場得益于復合型縣域經(jīng)濟的強勁崛起、交通區(qū)位優(yōu)勢日益提升，工業(yè)及旅游、商貿(mào)等第三產(chǎn)業(yè)日益興旺，城鎮(zhèn)化進程不斷加快等利好因素推動，全縣通過扎實“兩幫兩促”，開展域外宣傳，舉辦第三屆宜居文化節(jié)、出臺活市促銷政策等措施，房地產(chǎn)市場投銷由謹慎滯緩向信心增強轉(zhuǎn)變，尤其是銷售宜居節(jié)會有效助推下，整體平穩(wěn)上揚，形勢不斷向好，書寫了201*年寧鄉(xiāng)房產(chǎn)寒冬綻放的精彩編章。201*年市場盤點(一)市場運行情況1、投入情況

開發(fā)企業(yè)：當前全縣在冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)126家，111家在我縣拿地或已運作項目，目前二級資質(zhì)企業(yè)3家，三級資質(zhì)企業(yè)54家。

項目總量：全縣房地產(chǎn)市場項目總用地規(guī)模22443畝，已落實用地12110畝，總建筑規(guī)模2210.7萬m2，總計劃投資額610.17億元。全年市場有續(xù)建、新建、意向項目82個，開工建設項目78處(去年同期76處多2處)。其中跨年度續(xù)建38處(上年同期39處)、續(xù)建新開工29處(上年同期22處)、新開工項目11處(上年同期15處)。

當前運行情況：全年完成實物建設量220.55萬平方米、投入39.21億元，同比增長12.64%(去年同期34.81億元)；其中：跨年續(xù)建項目38處、完成建設117.02萬m2、實現(xiàn)投入20.73億元；續(xù)建新開工項目29處、完成建設73.66萬m2、實現(xiàn)投入13.25億元；新啟動項目11個、完成建設29.87萬m2，完成投入5.23億元。2、供需情況

市場放量：全年在售項目62個，占總建筑規(guī)模的27.51%；全年新建商品房預售591棟、17742套、190.11萬m2，同比增漲43.16%；其中住宅13948套、165.61萬m2，同比增漲47.04%。

市場銷量：全年新建商品房銷售10595套，同比增漲17.88%，銷售面積125.06萬m2，同比增漲12.06%，銷售金額51.912億元，同比增漲15.62%，成交均價4151元/m2，同比增漲2.95%。其中住宅銷售9685套、112.6萬m2、41.947億元、均價3725元/m2，同比分別增漲20.36%、15.11%、19.88%、3.93%。(二)、市場特點

1、政策激活，銷售攀高。元月份國家房地產(chǎn)業(yè)調(diào)控措施沒有放松，限價、限購措施持續(xù)影響房地產(chǎn)市場。但我縣5月份和11月份兩次出臺了首套房契稅優(yōu)惠政策，剛需的到有效釋放，銷售總量較去年同比增加，市場整體理性上揚。全年商品房銷售10595套、125.06萬m2、51.912億元，同比分別增長39.54%、32.73%、36.66%。其中住宅銷售9685套、112.60萬m2、41.947億元，同比分別增漲42.47%、36.34%、41.72%，占商品房銷售面積的90.04%；非住宅銷售910套、12.46萬m2、9.965億元，同比分別增漲14.47%、7.14%、18.80%，占商品房銷售面積的9.96%。

2、價格穩(wěn)健，漲幅理性。1-12月份全縣商品房均價為4151元/m2，同比上漲2.95%。其中非住宅均價7996元/m2，同比上漲10.87%；住宅均價3725元/m2，同比上漲3.93%(其中別墅均價6226元/m2，多層均價2817元/m2，電梯房均價3732元/m2,同比分別上漲4.64%、2.92%、3.91%)。由于我縣商品房價格處于“價格洼地”，隨著地價、造價等成本因素影響，在國家限價的大背景下，我縣房價不再井噴上漲，但漲幅較為理性。12月份全縣商品房均價為4375元/m2，同比上漲22.21%，環(huán)比上漲7.55%。其中非住宅10656元/m2，住宅3884元/m2。

3、外向擴張，品質(zhì)彰顯。隨著長株潭兩型先導區(qū)的加速、寧鄉(xiāng)城市化率的提高，寧鄉(xiāng)城市建設、配套設施、樓盤品質(zhì)不斷提升，省會次中心，幸福新寧鄉(xiāng)魅力彰顯。201*年從購房對象來看，商品房銷售以本地為主，其中鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口進城購房成為拉動商品房銷售的主力軍，鄉(xiāng)鎮(zhèn)人口進城購房比例達75.62%；外地來寧購房的比例穩(wěn)步提升，成為拉動銷售的生力軍，全年外來人口購房比例達到20.13%；中青年為市場主購人群。4、商品房結構特點

⑴產(chǎn)品類別。市場產(chǎn)品結構呈多樣化發(fā)展，按建設資源節(jié)約型社會要求，經(jīng)過政府調(diào)控和消費引導，由幾年前的多層主導市場，逐步演變?yōu)楦邔�、小高層為主，多層、別墅、保障性住房為輔。全年銷售商品房中住宅占88.98%(其中電梯房占79.81%、多層占12.44%、別墅占7.76%)，非住宅占11.11%。

⑵套型比例。全年商品房住宅供應套均面積為112.59m2，銷售套均面積為109.86m2。整體上看，銷售商品房住宅套均面積與前幾年相比有所下降，表明中中小戶型在市場上受到購房戶的青睞。從各戶型供銷結構看，各戶型均供大于求，銷售的主打戶型為90-120m2及120-144m2兩個階段；全年已發(fā)預售的商品住房中，面積為90-120m2兩、三居室戶型占開發(fā)總量的21.36%，面積為120-144m2的三居室戶型占總開發(fā)量的32.73%，面積大于144m2的大戶型占開發(fā)總量的10.46%，面積在90m2以下的小戶型約占總開發(fā)量的35.45%。目前產(chǎn)品供應是以市場需求的導向進行開發(fā)。

⑶價位趨勢。全年住宅從實際銷售價位段來分析，銷售價格在201*元/m2以下的占總銷售量的5.57%；銷售價格在201*-3000元/m2占總銷售量的10.29%；銷售價格在3000-4000元/m2占總銷售量的64.33%；銷售價格在4000-5000元/m2占總銷售量的14.1%；銷售價格在5000元/m2以上的占總銷售量的5.71%。與往年相比，中高價位段比例增幅較大，一方面說明今年商品房價格的小幅上漲，另一方面購房消費中中高檔樓盤還是受到購房戶的追捧，3000-4000元/m2所占比例較大。從價位段分布來看，201*年房子價格超過3500元/m2，201*年年底價超過4000元/，201*年保持穩(wěn)定，201*年價格基本與去年持平，略有小幅上升。

5、二手房市場

全年房地產(chǎn)一、二級市場累計交易量之比為3.43：1。截止12月底，全縣二手房市場成交1591套、36.47萬m2、9.92億元，同比分別增漲60.06%、49.62%、55.05%，成交均價2721元/m2，同比上漲3.63%。其中住宅成交1120套、15.34萬m2、2.95億元，同比分別增漲74.45%、76.94%、62.35%，成交均價1926元/m2，同比下降8.24%。6、房產(chǎn)資本市場(抵押情況)

全年累計辦理抵押貸款18349宗，同比增漲51.08%；抵押面積617.95萬m2，同比增漲41.77%；貨款金額129.69億元(含續(xù)貸)，同比增漲50.82%。其中個人抵押登記手續(xù)17725筆，抵押面積305.95萬m2，貸款金額67.24億元，同比分別增漲51.91%、37.82%、60.02%。(三)、產(chǎn)業(yè)貢獻

根據(jù)不完全統(tǒng)計，截止201*年12月31日，全縣房地產(chǎn)入庫稅收9.82億元(未含第四季度國稅)，同比上漲32.91%,其中房地產(chǎn)一體化稅收7.45億元，財政契稅1.85億元�；�本特點:二手房交易市場受二手房稅費政策調(diào)整影響，與去年同期相比住宅成交增加幅度較大，相比商品房市場，二手房市場發(fā)展仍然滯后。受調(diào)控政策影響，部分持房者出現(xiàn)拋售心理，二手住房成交價格有所下降。展望201*

1、宏觀政策分析。

(1)宏觀環(huán)境：經(jīng)濟合理增長，貨幣政策保持穩(wěn)健，調(diào)控政策日趨分化

宏觀經(jīng)濟方面，201*年經(jīng)濟工作的核心是堅持穩(wěn)中求進，不再單純重視經(jīng)濟增速，穩(wěn)中求進與改革創(chuàng)新兩者并重，結構優(yōu)化是關鍵。貨幣政策方面，央行繼續(xù)保持穩(wěn)健的貨幣政策，短期內(nèi)信貸和社會融資仍將平穩(wěn)增長，但利率市場化、匯率改革等金融改革也將穩(wěn)步推進，中長期貨幣信貸環(huán)境不再寬松。房地產(chǎn)調(diào)控方面，隨著不同區(qū)域市場表現(xiàn)分化進一步加劇，調(diào)控政策取向進一步差異化。隨著土地、財稅制度改革和住房供應體系的穩(wěn)步推進，以市場為決定作用的調(diào)控機制將逐步形成，行業(yè)中長期環(huán)境日趨明晰，有助于社會經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的健康理性發(fā)展。

市場趨勢：整體繼續(xù)向好但增速放慢，上半年增速較高下半年趨緩

根據(jù)“中國房地產(chǎn)業(yè)中長期發(fā)展動態(tài)模型”，在宏觀經(jīng)濟和貨幣信貸平穩(wěn)增長、房地產(chǎn)調(diào)控政策整體平穩(wěn)的背景下，201*年全國房地產(chǎn)市場將呈現(xiàn)“銷售量價繼續(xù)增長但增速放慢，投資新開工增長平穩(wěn)”的特點。成交方面，明年新增貸款和社會融資額增長繼續(xù)推動商品房需求增長，但貨幣政策保持穩(wěn)健、信貸擴張放慢和高基數(shù)導致增速放緩，預計201*年全國商品房銷售面積同比增長5.5%-7.8%，增幅明顯低于201*年；市場慣性使得明年上半年同比增速相對較高，同比增長7.9%，下半年總量高但同比增速放緩至6.1%。供應方面，土地成交回暖推動新開工面積繼續(xù)增長，但在多數(shù)城市潛在供應充足、銷售增長趨緩、貨幣政策穩(wěn)健的背景下，全國新開工和投資增速放緩，預計明年全國新開工面積同比增長6.0%-8.0%，房地產(chǎn)開發(fā)投資額同比增長15.0%-17.5%。價格方面，供應加大及信貸投放趨緩，減緩房價上漲勢頭，預計全國商品房銷售均價同比上漲7.0%-7.6%，但熱點城市受供求矛盾突出和高地價推動，房價上行壓力依然較大。

(2)關注點：分化加劇與風險積聚促使行業(yè)轉(zhuǎn)型，市場逐步回歸理性

1)分化加劇：不同城市量價走勢和政策導向分化繼續(xù)加劇，企業(yè)馬太效應日趨明顯不同城市量價走勢和政策分化進一步加劇，一線城市和熱點二線城市供不應求壓力持續(xù)，雖然201*年新開工項目將增加201*年供應，但高地價使得當?shù)胤績r上漲壓力依然突出，政策有加碼可能；多數(shù)二線城市供需均衡價格平穩(wěn)；大多數(shù)三四線城市供應充足，部分城市需警惕供應過剩和價格下行風險，少數(shù)城市或?qū)⒗^續(xù)松綁政策鼓勵需求，而毗鄰核心城市的三四線城市量價仍有空間。企業(yè)馬太效應日趨明顯，大企業(yè)領先優(yōu)勢繼續(xù)擴大，中型企業(yè)不進則退，小企業(yè)邊緣化。

2)風險積聚：經(jīng)濟降速、制度變革、需求透支等風險進一步積聚，高速增長后回歸理性勢在必行

經(jīng)濟方面，中長期來看經(jīng)濟增速和貨幣信貸投放將趨緩，201*年全面深化改革落地也將加大短期經(jīng)濟波動，支持房地產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展的動力減弱；政策方面，稅收、土地、金融等關鍵要素改革逐步落實，長效機制完善促進行業(yè)環(huán)境轉(zhuǎn)變；需求方面，過去多年量價快速增長使得需求透支，人口老齡化和城鎮(zhèn)化速度放慢等行業(yè)風險進一步積聚，在201*年商品房量價創(chuàng)下歷史新高后，成交量已接近潛在上限，未來理性回歸勢在必行。

3)行業(yè)轉(zhuǎn)型：消費升級、政策支持促使更多企業(yè)轉(zhuǎn)向旅游地產(chǎn)等新領域，但去化周期長等風險亟待關注

近年來，在消費升級、政策支持下，更多企業(yè)轉(zhuǎn)向傳統(tǒng)領域之外的旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等，品牌房企拓展力度尤其突出。對規(guī)模在100萬平米以上的300個樣本項目統(tǒng)計發(fā)現(xiàn)，總規(guī)模接近8億平方米，海南、山東等東南沿海地區(qū)最為明顯，規(guī)模在500萬甚至1000萬平米以上的項目時有出現(xiàn)。但是，旅游地產(chǎn)項目資金投入大、去化周期長、供應規(guī)模龐大可能超過潛在需求、同質(zhì)化競爭等風險亟待關注。2、市場預測

根據(jù)201*年全縣市場現(xiàn)狀，預計201*年開工面積214萬m2，預計投入40億元。新建商品房銷售100萬m2左右，成交均價將在5%的漲跌幅度內(nèi)浮動，成交金額45億元左右，房地產(chǎn)入庫稅收穩(wěn)定在9億元左右。

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