201*年1-11月份深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析報(bào)告

201*年1-11月份深圳市房地產(chǎn)市場(chǎng)

運(yùn)行情況分析報(bào)告

深圳市房地產(chǎn)研究中心（201*年12月14日）

一、今年以來(lái)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況

一是新建商品住房新開(kāi)工面積增加明顯。1～11月，我市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資398.34億元，同比增長(zhǎng)4.4%，住宅開(kāi)發(fā)投資272.57億元，同比增長(zhǎng)8.3%。新建商品住房新開(kāi)工面積337.10萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)4.3%。11月份，新建商品住房64.27萬(wàn)平方米的新開(kāi)工面積環(huán)比上漲了330.5%；住宅施工面積201*.79萬(wàn)平方米，同比減少3.5%；住宅竣工面積202.32萬(wàn)平方米，同比增加23.5%。

二是新建商品住房成交規(guī)模繼續(xù)下降。1～11月，全市新建商品房銷售面積326.4萬(wàn)平方米，同比下降50.9%。其中新建商品住房銷售面積281.67萬(wàn)平方米，同比下降54.5%。11月份，新建商品住房成交面積32.44萬(wàn)平方米，環(huán)比10月減少20.7%。新建商品住房成交面積連續(xù)兩個(gè)月下滑。

三是新建商品住房?jī)r(jià)格有所回升。按照登記備案的情況，1～11月，新建商品住房成交價(jià)格為每平方米20452元平方，同比上漲41.8%，漲幅比1～10月下降4.3個(gè)百分點(diǎn)。1～11月，90平米以內(nèi)新建商品住房成交價(jià)格為每米18720元平方，同比上漲57.4%；90～144平米新建商品住房?jī)r(jià)格為每平方米18441元，同比上漲67.5%；144平米以上新建商品住房?jī)r(jià)格為每平方米為26989元，同比上漲15.7%。11月新建商品住房?jī)r(jià)格為平方米20725元，環(huán)比10月上漲5.8%，較今年2月每平方米24166元的最高水平下降14%。

四是二手住房成交規(guī)模上升明顯。1～11月份，我市二手住房成交量840.24萬(wàn)平方米，同比下降18%，與新建商品住房成交量的比例為2.98：1。11月份，二手住房成交量較為活躍，成交規(guī)模達(dá)到100.63萬(wàn)平方米，環(huán)比10月增加128.29%。

二、國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析（一）國(guó)內(nèi)主要城市房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況1、北京

11月份北京市新建商品住房銷售面積為198.4萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲51.9%，其中，期房總成交量為10107套，繼9月份后再次突破萬(wàn)套，環(huán)比10月上漲46.6%。從成交價(jià)格來(lái)看，受高端住房成交量增加的影響，11月份北京新建商品住房成交均價(jià)為每平方米21735元，環(huán)比上漲8.2%。在二手住房方面，11月份北京市二手住房成交量達(dá)到6561套，環(huán)比11月中旬的4938套上漲了1500多套，成交量比較明顯。二手住房?jī)r(jià)格從10月份的每平米18790元上漲到了目前的每平方米19120元，上漲幅度為1.2%。從新建商品住房供應(yīng)量來(lái)看，繼9月份的第一個(gè)供應(yīng)高峰（共有39個(gè)項(xiàng)目獲得了預(yù)售許可證），在11月份北京共有43個(gè)期房住宅項(xiàng)目獲得預(yù)售許可，提供房源總套數(shù)達(dá)到了12732套，環(huán)比10月份別上漲了186%及157%。供應(yīng)總面積達(dá)到了145萬(wàn)平米，環(huán)比10月的60.2萬(wàn)平米也出現(xiàn)了翻倍上漲。2、上海

11月份，上海新建商品住房成交94.5萬(wàn)平方米，環(huán)比10月份的132萬(wàn)平方米下降28.4%，比去年同期大幅下跌43%。

與成交量的下跌相比，11月份全市新建商品住房的價(jià)格卻漲勢(shì)未減，成交均價(jià)達(dá)到每平方米22639元，環(huán)比10月上漲3.5%，同比201*年11月則上揚(yáng)21%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，下半年全市住宅均價(jià)已連續(xù)5個(gè)月穩(wěn)步上揚(yáng)，逐漸回升至4月新政前每平方米22926元的今年最高價(jià)格。據(jù)統(tǒng)計(jì)，盡管成交量集中在外圍區(qū)域，但中內(nèi)環(huán)高價(jià)位樓盤(pán)價(jià)格的推動(dòng)是本月房?jī)r(jià)上漲的重要因素。

11月份，上海二手住房?jī)r(jià)格指數(shù)為2558點(diǎn)，較上月上升5點(diǎn)，環(huán)比上漲0.2％，漲幅擴(kuò)大0.04個(gè)百分點(diǎn)，幾乎與上月持平，成交量也開(kāi)始恢復(fù)性地上漲。3、廣州

11月份，廣州十區(qū)二市新建商品住房均價(jià)為每平方米1.2萬(wàn)元，環(huán)比上漲3.1%。除去從化和增城兩市，十區(qū)新建商品住房成交均價(jià)為1.36萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲2.9%，與去年同期相比漲幅達(dá)31.9%。

11月份，廣州新建商品住房成交量出現(xiàn)大幅下降。11月廣州十區(qū)簽約3942套，環(huán)比下降72.32%；十區(qū)二市簽約5993套，環(huán)比下跌65.48%。無(wú)論是成交面積還是套數(shù)均創(chuàng)下近四個(gè)月以來(lái)的新低。值得注意的是，11月份的最后一周，在成交量明顯萎縮的情況下，廣州新建住房?jī)r(jià)格出現(xiàn)下降的跡象。（一）香港及國(guó)外房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況1、香港

11月份，香港一手樓宇買(mǎi)賣(mài)合約將上升至15500宗，較10月份上升27.7%，是17個(gè)月以來(lái)次高，僅低于今年8月份的16946宗。方面，11月份樓宇買(mǎi)賣(mài)合約登記成交金額暫預(yù)計(jì)將上升至750億元，較10月份上升31.9%，是36個(gè)月以來(lái)次高，僅低于今年8月份的802.4億元。11月18日，國(guó)際貨幣基金組織發(fā)布公告稱，香港的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨越來(lái)越大的房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)，并且泡沫在加劇。

11月19日，香港政府大幅度增加住宅樓宇短期交易的印花稅，在現(xiàn)行的最高4.25%的從價(jià)印花稅基礎(chǔ)上，再征收一項(xiàng)“額外印花稅”。具體稅率等級(jí)條款如下：在11月20日或以后購(gòu)入，并在購(gòu)入后6個(gè)月內(nèi)轉(zhuǎn)售的住宅物業(yè)交易稅率為該轉(zhuǎn)售交易金額的15%；在6個(gè)月至12個(gè)月之間轉(zhuǎn)售的稅率為10%；12至24個(gè)月之間轉(zhuǎn)售的稅率為5%。換句話說(shuō)，持有物業(yè)的時(shí)間越短，稅率會(huì)越高。同日，金管局也建議銀行全面收緊對(duì)房地產(chǎn)交易的按揭貸款成數(shù)，這是特區(qū)政府年內(nèi)第四次宣布地產(chǎn)調(diào)控。2、新加坡

10月份數(shù)據(jù)顯示，新加坡整體私宅的預(yù)估轉(zhuǎn)售價(jià)下跌0.7％，其中，中央?yún)^(qū)（即屬于黃金地段的高檔私宅）下跌1.1％，非中央?yún)^(qū)下跌0.5％。成交量方面，10月份的交易量比9月份的交易量少了33.3％，而9月份的成交量又比8月份的少了30％。這說(shuō)明，8月份出臺(tái)的調(diào)控政策的效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。3、美國(guó)

10月份，美國(guó)新屋銷售量達(dá)到28.3萬(wàn)套，環(huán)比下降8.1%,僅次于今年8月份創(chuàng)下的27.5萬(wàn)套的47年來(lái)最低記錄，結(jié)束了連續(xù)兩個(gè)月的上升趨勢(shì)。房地產(chǎn)市場(chǎng)的改善使得存貨銷售比有所下降,10月存貨銷售比降至10.5,較9月份下降0.1。10月新屋存貨銷售比為8.6,環(huán)比上升8.86%。10月份二手房屋銷售中間價(jià)為17.05萬(wàn)美元，環(huán)比下跌0.6%，同比下跌0.9%。由于二手房屋銷售在美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中占比高達(dá)90%，該數(shù)據(jù)被視為反映美國(guó)房市狀況的重要指標(biāo)。

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二○一○年上半年

全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)運(yùn)行情況分析報(bào)告

上半年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)總體保持了快速、健康的發(fā)展勢(shì)頭。受宏觀調(diào)控政策影響，快速上漲的房?jī)r(jià)逐步趨于穩(wěn)定。

一、市場(chǎng)運(yùn)行基本情況

（一）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況。上半年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)完成投資55.61億元，同比增長(zhǎng)73.39%；商品房施工面積1163.54萬(wàn)，同比增長(zhǎng)1.66%；商品房新開(kāi)工面積332.30萬(wàn)，同比增長(zhǎng)109.96%；商品房竣工面積109.30萬(wàn)，同比下降42.07%�？⒐ど唐贩靠罩妹娣e75.92萬(wàn)，同比下降30.22%。

另外，上半年全市“兩區(qū)一村”開(kāi)工項(xiàng)目53個(gè)，完成拆遷面積157.96萬(wàn)，占年度任務(wù)的73%；完成拆遷戶數(shù)8974戶；完成項(xiàng)目總建筑面積174.6萬(wàn)，其中完成安置房面積130.83萬(wàn)，占三年任務(wù)的50%。

（二）商品房銷售情況。上半年，全市新建商品房現(xiàn)售面積31.88萬(wàn)，同比增長(zhǎng)15.42%；商品房預(yù)售面積168.30萬(wàn)，同比增長(zhǎng)102.41%，其中商品住宅預(yù)售面積158.35萬(wàn)，同比增長(zhǎng)108.34%；全市商品住宅預(yù)售均價(jià)3348元/，同比增長(zhǎng)23.00%。

表一上半年全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)情況

其中類型項(xiàng)目指標(biāo)同比（%）73.391.66109.96-42.0715.26102.41-30.22指標(biāo)40.79924.11251.8895.5620.54158.3537.57同比（%）105.28-0.4492.04-40.50-18.33108.34-38.30指標(biāo)3.47123.7434.634.458.105.9427.77同比（%）42.803.30121.14-73.64347.5134.09-25.95指標(biāo)0.7729.917.574.091.930.144.54同比（%）175.00-22.25607.48-30.44--88.24-22.79商品房住宅商業(yè)營(yíng)業(yè)用房辦公樓完成投資(億元)施工面積(萬(wàn))新開(kāi)工面積(萬(wàn))55.611163.54332.30109.3031.88168.3075.92竣工面積(萬(wàn))現(xiàn)售面積(萬(wàn))預(yù)售面積(萬(wàn))空置面積(萬(wàn))

表二201*年7月-201*年6月各月完成主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)情況

主要指標(biāo)月份完成投資(億元)環(huán)比（%）新開(kāi)工面積(萬(wàn))環(huán)比（%）預(yù)售面積(萬(wàn))環(huán)比（%）商品住宅預(yù)售均價(jià)元/環(huán)比（%）201*.07201*.08201*.09201*.10201*.11201*.12201*.01201*.02201*.03201*.04201*.05201*.06合計(jì)

9.3912.3913.0110.8910.3511.997.104.4514.745.5711.5712.17123.627.1931.955.00-16.30-4.9615.85-40.78-37.32231.24-62.21107.725.19-18.3246.8257.1752.2142.8151.5019.4520.9851.2247.6368.52124.50601.13-61.78155.5722.11-8.68-18.0020.30-62.237.87144.14-7.0143.8681.70-2

23.8927.7526.9028.3538.0353.4028.0228.3422.8525.0829.3834.63366.621.2316.16-3.065.3934.1440.42-47.531.14-19.379.7617.1517.87-28292792294929543087316932973427302436823563310031572.72-1.315.620.174.502.664.043.94-11.7621.76-3.23-12.99-

（三）企業(yè)本年資金來(lái)源情況。上半年，全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年資金來(lái)源84億元，而同期完成投資55.61億元，企業(yè)資金鏈較為寬松。其中通過(guò)銀行獲得貸款15億元，占17.86%；自籌資金18億元，占21.43%；其他資金（主要包括商品房銷售定金、預(yù)收款以及個(gè)人按揭貸款）51億元，所占比重最高，達(dá)到60.71%，說(shuō)明商品房銷售情況良好，企業(yè)通過(guò)銷售回籠資金較為順暢。

（四）中心城區(qū)及其它區(qū)縣房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)情況。中心城區(qū)完成投資、新開(kāi)工面積、預(yù)售面積三項(xiàng)主要指標(biāo)分別占到全市總量的41.00%、52.56%、60.00%，依然占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)地位。完成投資各區(qū)縣均有較大幅度增長(zhǎng)，其中桓臺(tái)縣同比增長(zhǎng)183.63%，增幅最大，主要原因是購(gòu)置土地投資較大，達(dá)到5.16億元。新開(kāi)工面積除博山區(qū)同比下降3.31%、周村區(qū)同比增長(zhǎng)5.33%外，其他區(qū)縣同比增幅均較大，其中沂源縣新開(kāi)工面積23.44萬(wàn)，同比增長(zhǎng)462.11%，增幅最大；商品房預(yù)售面積除臨淄區(qū)同比基本持平外，其它區(qū)縣均有較大幅度增長(zhǎng)，其中周村區(qū)預(yù)售面積13.38萬(wàn)，同比增長(zhǎng)261.62%，增幅最大；商品住宅預(yù)售均價(jià)各區(qū)縣均有較大幅度上漲，其中桓臺(tái)縣漲幅最大（36.87%）、均價(jià)最高（3664元/），主要原因是上半年市場(chǎng)上銷售的位置好、品質(zhì)高的樓盤(pán)較多；臨淄區(qū)、沂源縣均價(jià)首次突破3000元/，博山區(qū)、高青縣價(jià)格依然偏低，僅為2389元/、2297元/。

表三上半年各區(qū)縣完成主要統(tǒng)計(jì)指標(biāo)情況

項(xiàng)目完成投資同比%56.9210.8015.52135.27100.88183.6384.9226.40施工面積新開(kāi)工面積竣工面積預(yù)售面積住宅預(yù)售均價(jià)區(qū)縣億元中心城區(qū)22.803.591.345.279.087.973.312.25萬(wàn)同比%萬(wàn)同比%萬(wàn)同比%萬(wàn)同比%元/同比%588.2882.2059.89109.77134.6761.8576.9449.950.9216.61-30.6538.98-9.996.8618.11-6.09174.67111.3917.0114.3218.1947.6421.3323.4415.71204.29-3.315.33257.93160.76462.1127.6258.153.5823.625.9012.612.682.75--47.79100.90140.41-52.89153.7141.49-71.3113.08-3646265623892903318936643174229722.6814.8813.339.6718.6836.8715.0417.37淄川區(qū)博山區(qū)周村區(qū)臨淄區(qū)桓臺(tái)縣沂源縣高青縣

8.906.4413.3811.325.178.1414.0444.4842.16261.620.3510.7175.43127.18-二、市場(chǎng)總體運(yùn)行特點(diǎn)

（一）市場(chǎng)運(yùn)行總體健康。上半年，反映房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)運(yùn)行主要指標(biāo)的完成投資55.61億元、新開(kāi)工面積332.30萬(wàn)、預(yù)售面積168.30萬(wàn)，同比分別增長(zhǎng)73.39%、109.96%、102.41%，增幅較大。與此相反，竣工商品房空置面積大幅減少，僅為75.92，同比下降30.22%。總體看，我市作為房地產(chǎn)三線城市，不存在投資過(guò)熱、價(jià)格虛高、投資投機(jī)性購(gòu)房過(guò)多等突出問(wèn)題，房地產(chǎn)市場(chǎng)總體處于快速、健康運(yùn)行態(tài)勢(shì)。

表四201*-201*年上半年同期完成投資對(duì)比

60504030201*0201*201*201*完成投資折線（億元）

201*201*

表五201*-201*年上半年同期新開(kāi)工面積對(duì)比

400350300250201*50100500201*201*201*201*201*新開(kāi)工面積折線（萬(wàn)）

表六201*-201*年上半年同期預(yù)售面積對(duì)比

201*50100500201*201*201*預(yù)售面積折線（萬(wàn)）201*201*

（二）商品房?jī)r(jià)格同比增長(zhǎng)較快，近期趨于穩(wěn)定。上半年，全市商品住宅預(yù)售均價(jià)3348元/，同比增長(zhǎng)23.00%，為近年來(lái)最高增幅，剔除經(jīng)濟(jì)適用房和團(tuán)購(gòu)房拉低均價(jià)因素，實(shí)際漲幅要更大一些。中心城區(qū)均價(jià)3646元/，同比增長(zhǎng)22.68%，綜合評(píng)價(jià)品質(zhì)較高的樓盤(pán)均價(jià)大多在4000元/左右，部分項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)價(jià)達(dá)到5000元/以上。受新調(diào)控政策影響，近期銷售價(jià)格總體趨于穩(wěn)定，5-6月份，全市商品住宅預(yù)售均價(jià)3312元/，較1-2月份的3363元/、3-4月份的3378元/分別下降1.52%、1.95%。我市商品住宅預(yù)售價(jià)格雖然增長(zhǎng)較快，但目前房?jī)r(jià)整體水平與全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人均可支配收入相比，

仍處于相對(duì)較為合理區(qū)間。

表七201*-201*年上半年同期商品住宅預(yù)售價(jià)格對(duì)比

350033003100290027002500230021001900201*201*201*201*201*201*預(yù)售價(jià)格折線（元/）表八201*年以來(lái)各季度商品住宅預(yù)售均價(jià)走勢(shì)

360034003201*00028002600240009年一季度09年二季度09年三季度09年四季度10年一季度10年二季度預(yù)售均價(jià)折線（元/）

（三）宏觀調(diào)控政策影響初步顯現(xiàn)。去年底中央經(jīng)濟(jì)工作

會(huì)議之后，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)了一系列針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的政策措施，總體基調(diào)是繼續(xù)鼓勵(lì)自住和改善性需求，抑制投資和投機(jī)性需求。四月中旬，國(guó)務(wù)院又出臺(tái)堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知，其中實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策對(duì)市場(chǎng)影響最為明顯。房貸首付比例的提高，對(duì)消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)能力提出更高要求，對(duì)消費(fèi)者心理也造成一定影響。新政出臺(tái)后，大部分在售樓盤(pán)來(lái)訪量出現(xiàn)大幅下降，消費(fèi)者觀望情緒明顯增加。部分選擇5、6月份開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目，雖然在較強(qiáng)剛性需求支撐下，取得不錯(cuò)的銷售業(yè)績(jī)，但實(shí)際簽約量明顯低于之前的市

場(chǎng)預(yù)期。

三、市場(chǎng)運(yùn)行中存在的主要問(wèn)題及原因

（一）行業(yè)發(fā)展受政策調(diào)整影響明顯。房地產(chǎn)業(yè)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，既是高投資行業(yè)，也是高風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)，隨時(shí)面臨政策調(diào)整和市場(chǎng)變化的壓力。受國(guó)家宏觀調(diào)控政策和國(guó)際金融危機(jī)共同影響，08年7月-09年6月，全市僅完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資63億元、新開(kāi)工面積330萬(wàn)、商品房銷售面積233萬(wàn)，造成09年市場(chǎng)有效供給明顯不足。而受保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需政策的直接推動(dòng)，09年7月-10年6月，全市完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資124億元、新開(kāi)工面積601萬(wàn)、商品房銷售面積452萬(wàn)，同比分別增長(zhǎng)96.83%、82.12%、93.99%。這種“過(guò)山車”式的大起大落，對(duì)于保持全市國(guó)民經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展都是非常不利的。

（二）住宅產(chǎn)業(yè)新技術(shù)推廣應(yīng)用依然緩慢。近年來(lái)，我市開(kāi)發(fā)的商品住宅建設(shè)品質(zhì)逐年提高。但是從整體看，住宅產(chǎn)業(yè)整體還處于粗放型發(fā)展階段，工業(yè)化水平低、成套技術(shù)集成度低和住宅綜合質(zhì)量低的特點(diǎn)突出，新型墻體結(jié)構(gòu)、地源熱泵、太陽(yáng)能與建筑一體化、住宅全裝修等推行依然緩慢，上半年全市新開(kāi)工面積332.30萬(wàn)，但沒(méi)有新申請(qǐng)A級(jí)住宅性能認(rèn)定或康居示范項(xiàng)目。主要原因：一是政府部門(mén)對(duì)成熟產(chǎn)業(yè)新技術(shù)強(qiáng)制推廣和宣傳的力度不夠；二是企業(yè)主動(dòng)應(yīng)用新技術(shù)的積極性不高，受開(kāi)發(fā)理念和行業(yè)利潤(rùn)較低制約，企業(yè)主要從控制開(kāi)

發(fā)建設(shè)成本角度考慮不采用新技術(shù)；三是消費(fèi)者對(duì)住宅產(chǎn)業(yè)新技術(shù)認(rèn)識(shí)不足，項(xiàng)目采用的新技術(shù)不能形成銷售賣(mài)點(diǎn)，增值效益難以實(shí)現(xiàn)。

（三）開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案率偏低。我市從07年10月開(kāi)始實(shí)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工綜合驗(yàn)收備案制度。截止到今年6月份，全市共有96個(gè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目通過(guò)備案，總建筑面積330萬(wàn)，而同期單體竣工面積達(dá)到1100萬(wàn)，備案率明顯偏低。主要原因：一是開(kāi)發(fā)主管部門(mén)缺乏強(qiáng)有力的制約手段和處罰措施；二是企業(yè)對(duì)備案工作不夠重視，一般取得單體竣工備案手續(xù)后就交房入住；三是部分企業(yè)在開(kāi)發(fā)建設(shè)環(huán)節(jié)擅自調(diào)整規(guī)劃而形成既定事實(shí)，難以進(jìn)行綜合驗(yàn)收備案。

四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)

經(jīng)歷了201*年的觀望和201*年的房?jī)r(jià)快速上漲后，消費(fèi)者對(duì)淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)有了更為成熟的認(rèn)識(shí)，普遍認(rèn)識(shí)到淄博房?jī)r(jià)總體不高，不存在泡沫，基本不存在下行空間。雖然受國(guó)家調(diào)控政策和媒體輿論影響，市場(chǎng)出現(xiàn)短暫觀望氛圍，但只要國(guó)家不再出臺(tái)更為嚴(yán)厲的調(diào)控政策，預(yù)計(jì)消費(fèi)者觀望情緒不會(huì)持續(xù)太久。

今年以來(lái)，我市開(kāi)發(fā)企業(yè)明顯加大了投資力度和開(kāi)發(fā)進(jìn)度，新開(kāi)工項(xiàng)目明顯增多。預(yù)計(jì)全年完成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資120億元左右、新開(kāi)工面積550萬(wàn)以上、新建商品房銷售面積400萬(wàn)左右，均將達(dá)到歷史最高水平。同時(shí)，隨著“兩區(qū)一

村”改造項(xiàng)目加快開(kāi)發(fā)建設(shè)并對(duì)外銷售，以及國(guó)有工礦企業(yè)居住區(qū)改造、區(qū)屬工業(yè)企業(yè)生活區(qū)改造等保障性住房建設(shè)項(xiàng)目的啟動(dòng)，下半年市場(chǎng)有效供給將快速增加，供求緊張的局面有望逐步得到緩解，房?jī)r(jià)也將隨著供求關(guān)系的改善而逐步趨于穩(wěn)定。

五、幾點(diǎn)建議

住房問(wèn)題關(guān)系國(guó)計(jì)民生，既是經(jīng)濟(jì)問(wèn)題，更是影響社會(huì)穩(wěn)定的重要民生問(wèn)題。保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康穩(wěn)定，對(duì)于促進(jìn)我市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、增加財(cái)政收入、拓寬就業(yè)渠道、改善居住環(huán)境都具有十分重要的意義。

（一）因地制宜地貫徹執(zhí)行國(guó)家調(diào)控政策。我市商品房消費(fèi)以自住和改善性需求為主，投資行為相對(duì)較少，基本沒(méi)有投機(jī)行為。而且，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)周期較長(zhǎng)，頻繁對(duì)行業(yè)政策進(jìn)行調(diào)整，勢(shì)必造成較大市場(chǎng)波動(dòng)，也不利于全市整體經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)定運(yùn)行。鑒于房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性較強(qiáng)的特點(diǎn)，建議在全面掌握國(guó)家調(diào)控政策精神實(shí)質(zhì)，繼續(xù)支持居民合理住房消費(fèi)的前提下，出臺(tái)“保持全市房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康穩(wěn)定發(fā)展的意見(jiàn)”，緊密結(jié)合我市房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展實(shí)際，因地制宜地通過(guò)增加市場(chǎng)供應(yīng)、穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管、加大保障性住房建設(shè)、規(guī)范企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為等綜合措施，逐步解決市場(chǎng)運(yùn)行中存在的突出問(wèn)題。

（二）實(shí)施有計(jì)劃的科學(xué)供地。一是科學(xué)擬定城市住房

供地計(jì)劃，確保住房供應(yīng)。二是將供地計(jì)劃落實(shí)到具體地塊，合理安排供地時(shí)序，保證供地的節(jié)奏科學(xué)有效；三是嚴(yán)格按照計(jì)劃確定的住房結(jié)構(gòu)供地。對(duì)保障性住房、棚戶區(qū)改造和中小套型普通商品住房，嚴(yán)格按照城市規(guī)劃、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、房管等部門(mén)確定的住房銷售價(jià)位、套數(shù)、套型面積、保障性住房配建比例以及違約處罰條款擬訂出讓、劃撥等土地處置方案，明確土地供應(yīng)的前置條件，確保中小套型住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)比例嚴(yán)格按照有關(guān)規(guī)定落實(shí)到位，保證我市住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)的科學(xué)合理。

（三）進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管。一是對(duì)全市房地產(chǎn)用地進(jìn)行專項(xiàng)檢查，重點(diǎn)查處房地產(chǎn)用地未經(jīng)批準(zhǔn)擅自改變用途，違反法律法規(guī)閑置土地、囤地炒地等行為；二是進(jìn)一步加強(qiáng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全程跟蹤管理，對(duì)出借資質(zhì)、擅自變更規(guī)劃、手續(xù)不全違法開(kāi)工建設(shè)等行為，加大曝光和處罰力度；三是加強(qiáng)商品房預(yù)售監(jiān)管。未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)企業(yè)不得以認(rèn)購(gòu)、預(yù)訂、排號(hào)、發(fā)放VIP卡等方式向買(mǎi)受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用；取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開(kāi)全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對(duì)外銷售；四是嚴(yán)格執(zhí)行竣工綜合驗(yàn)收備案制度。建議對(duì)近兩年已竣工交付使用的開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行專項(xiàng)檢查，督促未備案企業(yè)限期整改。同時(shí)，加大約束力度，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目未經(jīng)竣工綜合驗(yàn)收備案的，配套預(yù)存款不予全額解控；房屋登記部門(mén)在進(jìn)行房屋登記時(shí)不予受理；開(kāi)發(fā)企業(yè)在延續(xù)、核定、

晉升資質(zhì)等級(jí)時(shí)，開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不予認(rèn)定。

（四）進(jìn)一步加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)。從傳統(tǒng)的生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變?yōu)榘l(fā)展節(jié)能省地環(huán)保型開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，是一項(xiàng)長(zhǎng)期、艱巨的任務(wù)。實(shí)行“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)條件意見(jiàn)書(shū)”制度是提升項(xiàng)目品質(zhì)的最有效手段。該制度是以合同約定的形式，規(guī)范、約束房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)行為。在房地產(chǎn)建設(shè)用地出讓、劃撥前，由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主管部門(mén)會(huì)同有關(guān)部門(mén)對(duì)項(xiàng)目的用地方式、規(guī)劃設(shè)計(jì)、開(kāi)發(fā)建設(shè)單位資質(zhì)等級(jí)、開(kāi)發(fā)期限、基礎(chǔ)設(shè)施和配套公用設(shè)施的建設(shè)、拆遷補(bǔ)償安置、住宅性能認(rèn)定要求等提出的書(shū)面建設(shè)條件意見(jiàn)，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)建設(shè)和竣工驗(yàn)收的依據(jù)。此項(xiàng)制度可從源頭上規(guī)范企業(yè)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)行為、加快產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)升級(jí)、實(shí)現(xiàn)行業(yè)可持續(xù)發(fā)展。省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳“201*年山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)事業(yè)年度計(jì)劃”中，明確要求今年要在全省全面推行此項(xiàng)制度。

（五）充分發(fā)揮輿論正面引導(dǎo)作用。當(dāng)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況始終是社會(huì)各界和新聞媒體關(guān)注的焦點(diǎn)，尤其對(duì)商品房銷售和價(jià)格變動(dòng)信息更為關(guān)注。應(yīng)充分發(fā)揮新聞媒體的正面導(dǎo)向作用，及時(shí)披露市場(chǎng)運(yùn)行信息，客觀剖析市場(chǎng)真實(shí)狀況，正確預(yù)測(cè)行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)，幫助公眾正確認(rèn)識(shí)和客觀評(píng)價(jià)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)情況。積極引導(dǎo)購(gòu)房者樹(shù)立梯度消費(fèi)的觀念，根據(jù)自身的實(shí)際需求和經(jīng)濟(jì)狀況在面積、區(qū)域、價(jià)位上作出合理選擇，不要盲目追漲或觀望；及時(shí)提醒企業(yè)不要過(guò)分關(guān)注政策調(diào)整，

而將更多的精力放在提升企業(yè)自身素質(zhì)和提高項(xiàng)目品質(zhì)上，以更好產(chǎn)品、合理定價(jià)來(lái)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的變化。

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