關(guān)于施工合同管理工作的一點(diǎn)心得

關(guān)于施工合同管理工作的一點(diǎn)心得

隨著建設(shè)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大、市場(chǎng)監(jiān)管力度增強(qiáng)、建設(shè)市場(chǎng)管理體制的進(jìn)一步完善，施工單位風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)普遍加強(qiáng)，目前的建筑市場(chǎng)正在發(fā)生著本質(zhì)的轉(zhuǎn)變。建設(shè)市場(chǎng)多年前僧多粥少的現(xiàn)象如過眼云煙，一去

不返。甚至出現(xiàn)了工程項(xiàng)目待嫁閨中找不到婆家的現(xiàn)象。這一現(xiàn)象總體上來(lái)說是積極的，將促進(jìn)建設(shè)市場(chǎng)的進(jìn)一步規(guī)范，過去對(duì)施工單位來(lái)說如噩夢(mèng)般的工程款難討的局面也將被歷史的洪流卷的無(wú)影無(wú)

蹤，對(duì)信譽(yù)度較差的建設(shè)單位來(lái)說其后果更象是一個(gè)噩夢(mèng)的來(lái)臨。

在這一新形勢(shì)下，工程招投標(biāo)、合同管理對(duì)承發(fā)包雙方來(lái)說都在變的越來(lái)越重要，工程招投標(biāo)不再只

是一個(gè)純粹的報(bào)價(jià)問題、合同管理也不再僅是一個(gè)簽字那么簡(jiǎn)單。簡(jiǎn)單的說已經(jīng)變成了一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理的問題。至少在招投標(biāo)過程中，不管是否有意識(shí)，對(duì)對(duì)方的信用程度、財(cái)備狀況的考察已變成一個(gè)不

可或缺的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。而合同模式的選擇，對(duì)合同雙方建立合作、信任的關(guān)系尤為重要。

現(xiàn)在我以自已在工程合同管理及招標(biāo)中的實(shí)踐，來(lái)和大家探討一下這個(gè)問題，以期能達(dá)到拋磚引玉的

效果。

一、合同總價(jià)的確定

目前在建安工程方面大至存在以下幾種形式：

（1）、據(jù)實(shí)結(jié)算的合同類型：該類型的合同，合同總造價(jià)以雙方最終核對(duì)確認(rèn)的工程預(yù)算為準(zhǔn)，施工

單位風(fēng)險(xiǎn)最小，幾乎所有市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)全部由發(fā)包方承擔(dān)。缺點(diǎn)是：①、在招標(biāo)時(shí)發(fā)包方的選擇范圍小、

往往最終確定的造價(jià)比較偏高；②、由于在前期雙方很難對(duì)工程總造價(jià)取得共識(shí)，可能因此影響工程款的支付，工程進(jìn)展步履維艱；③、在合同履行過程中，雙方一旦出現(xiàn)信用危機(jī)，對(duì)總造價(jià)的核對(duì)帶

來(lái)很大的負(fù)面影響。此類合同的優(yōu)點(diǎn)：①、招標(biāo)程序簡(jiǎn)單迅速，雙方僅約定一個(gè)優(yōu)惠幅度，既可進(jìn)場(chǎng)組織施工。非常適于工期緊、工序簡(jiǎn)單、總金額小、雙方以前有良好的合作基礎(chǔ)的施工項(xiàng)目，應(yīng)用范

圍包括區(qū)內(nèi)道路、管網(wǎng)等配套工程。

（2）、合同造價(jià)一次包死的類型：一般情況下，該合同造價(jià)以投標(biāo)單位的投標(biāo)報(bào)價(jià)為合同總造價(jià)，工

程結(jié)算時(shí)除工程量變動(dòng)外其余均不調(diào)整。此類合同的缺點(diǎn)：①、施工單位承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)很大，合同在施工單位的潛意識(shí)中是一個(gè)不平等條約，雙方很難建立長(zhǎng)期穩(wěn)定的戰(zhàn)略合作關(guān)系。往往發(fā)包方的每一個(gè)

工程都必須進(jìn)行招標(biāo)才能選定施工隊(duì)；②、在市場(chǎng)價(jià)波動(dòng)較大時(shí)，施工單位有可能承受不了市場(chǎng)的沖擊，而致使工程擱淺，最終造成承發(fā)包雙方兩敗俱傷。此類合同的優(yōu)點(diǎn)是：①、雙方對(duì)合同總造價(jià)都

有了一個(gè)十分明確的目標(biāo)，給工程款支付及最終結(jié)算帶來(lái)了最大的便利。該類型合同比較適合工期較

短的項(xiàng)目。

（3）、除雙方約定的材料品種據(jù)實(shí)調(diào)差外，總造價(jià)基本包死。這種模式為第二種模式的合理補(bǔ)充。此類合同的優(yōu)點(diǎn)是：①、在招標(biāo)時(shí)，由于施工單位風(fēng)險(xiǎn)的部分化解，能在施工單位中間加大競(jìng)爭(zhēng)，比較

有利于降低造價(jià)；②、這種合同模式下雙方風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，有利與雙方合作關(guān)系的建立。對(duì)一些較大型的

項(xiàng)目比較適用，如多層住宅樓、小高層住宅樓等，可采用鋼材、水泥據(jù)實(shí)調(diào)差，其余材料不調(diào)差的模式。

（4）、裝飾工程我做的較少，沒有太多的經(jīng)驗(yàn)。與同行人員交流時(shí)，普遍感覺太黑暗了，管理起來(lái)真

的是很傷腦筋。這也是相關(guān)的施工行業(yè)信用嚴(yán)重缺失的體現(xiàn)。對(duì)剛進(jìn)入市場(chǎng)的施工單位來(lái)說，也可以

說是一個(gè)很好的時(shí)機(jī)，只要能贏得客戶的信任就可以占有屬于自已的一片藍(lán)天。目前甲方對(duì)這一塊的管理重點(diǎn)應(yīng)放在裝飾材料質(zhì)量和價(jià)格上，確保在結(jié)算時(shí)不當(dāng)冤大頭。裝飾工程主材從總量上看類型很

多，主要有板方材、吊頂材料、燈具、潔具、石材、地板磚、涂料、五金鎖具、玻璃等。在一般的專業(yè)店里配套的產(chǎn)品都比較全，比如經(jīng)營(yíng)板材的商家一般都有大芯板、夾板、木楞、飾面板等。一個(gè)比

較大型的工程，甲方只需要指定大約七、八家銷售商既可。在一些中心城市出現(xiàn)了綜合性的裝飾材料超市，價(jià)格透明度很高，信譽(yù)也很好，對(duì)大型的商業(yè)工程一般還都有折扣價(jià)，相應(yīng)的甲方采購(gòu)風(fēng)險(xiǎn)大

大降低，質(zhì)量、售后服務(wù)也有保證。

以上各種確定合同價(jià)的模式，很難說哪一種更好一些。應(yīng)該按具體工程的類別、大小、特點(diǎn)清來(lái)確定

哪一個(gè)模式的合同更適用于該工程。

二、工程分包

目前的建筑市場(chǎng)正在向?qū)�業(yè)化的方面發(fā)展，專業(yè)化的施工更能保證工程質(zhì)量。從建筑法上看，工程分

包是違法的。但工程分包普遍存在，存在就有其合理性，單從這一方面來(lái)說建筑法一定要修改，這只是一個(gè)時(shí)間問題。工程中的門窗制作一般由專業(yè)廠家完成，現(xiàn)場(chǎng)安裝工作量很小是市場(chǎng)上最常見的分

包項(xiàng)目。在標(biāo)準(zhǔn)施工合同文本中屋面防水工程保修期限為五年，是除結(jié)構(gòu)外保修期限最長(zhǎng)的施工內(nèi)容，

也就是甲方風(fēng)險(xiǎn)最大的分包項(xiàng)目，特別是倒置式屋面，由于工序很多，如出現(xiàn)漏雨，單獨(dú)一個(gè)防水公司根本維修不了，維修費(fèi)用又高的驚人，最終造成扯皮現(xiàn)象。更可氣的是我以前供職的一個(gè)房地產(chǎn)公

司對(duì)挖土方工程也進(jìn)行分包，當(dāng)時(shí)的挖土方市場(chǎng)價(jià)為3元/立方米，按定額為5元左右，由于總承包隊(duì)伍的刁難，最終挖土施工隊(duì)自行放棄。

一項(xiàng)工作是否適合分包，主要看市場(chǎng)上相應(yīng)的配套廠家是否較多（有利于降低造價(jià)），與總承包商的保修責(zé)任能否界定清晰。如果與配套廠商確實(shí)有很難推脫的關(guān)系，可以通過向施工單位介紹施工隊(duì)的

方式解決，決不能只看到眼前利益而違背原則，否則就要交學(xué)費(fèi)了

三、材料供應(yīng)

建筑材料采購(gòu)，主要有甲方供應(yīng)、甲方指定品牌、施工單位采購(gòu)三種模式：

（1）甲供材：是指由甲方負(fù)責(zé)采購(gòu)供應(yīng)，在結(jié)算時(shí)按供應(yīng)價(jià)調(diào)整材料價(jià)格、并按該價(jià)格從工程款中

扣除的部分材料。因?yàn)槭羌坠┎模�所以該部分材料�?duì)與施工單位來(lái)說一點(diǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)也沒有，同時(shí)不用墊付一分錢，等于是白白的拿甲方的資金來(lái)做自已的生意，且按現(xiàn)在的計(jì)價(jià)模式絲毫不減少自已的利

潤(rùn)，甚至也可因此免除對(duì)甲方做出的讓利承諾，一般情況下，在質(zhì)量出現(xiàn)問題時(shí)還可從甲方取得經(jīng)濟(jì)

補(bǔ)償。有一次我做了一個(gè)室外電纜敷設(shè)工程（沒有甲供材）的標(biāo)的，按電纜廠家的報(bào)價(jià)計(jì)入標(biāo)的，總造價(jià)108萬(wàn)元，最終施工單位的報(bào)價(jià)為78萬(wàn)多一點(diǎn)，對(duì)此我感到十分疑惑，把標(biāo)的又重新核了一遍

沒有錯(cuò)誤，總覺得施工單位這次肯定砸鍋，可是從施工單位項(xiàng)目經(jīng)理的表情上看這一次他們又賺大了。苦思瞑想后終于知道了答案：施工單位競(jìng)標(biāo)時(shí)的讓利主要是由于定額中存在的水分很大而非材料價(jià)格

因素，而施工單位在報(bào)價(jià)時(shí)一般情況下考慮的是按總造價(jià)優(yōu)惠幾個(gè)點(diǎn)來(lái)競(jìng)標(biāo)工程的，但如果主材由甲

方供應(yīng)，從邏輯上看，施工單位在報(bào)價(jià)時(shí)必定要考慮甲供材我一分錢不掙，但我也不能往里賠錢，肯定按扣除甲供材金額后的基數(shù)優(yōu)惠，如果我們招標(biāo)時(shí)把電纜定為甲供材，其結(jié)果肯定要比78萬(wàn)高得

多。這種模式主要適用于市場(chǎng)上因產(chǎn)地、規(guī)格、質(zhì)量不同而價(jià)格相差比較大的產(chǎn)品，。如燈具、開關(guān)、插座、潔具、防盜門、散熱器、石材、高檔涂料等。

（2）指定廠家的材料：指由甲方在招標(biāo)階段指定廠家、規(guī)格，由施工單位購(gòu)買的部分材料。這種模式不占用甲方資金，一般也不會(huì)因此產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)糾紛，這種模式適合各種主要材料的采購(gòu)。如果甲方對(duì)

建材市場(chǎng)比較熟悉，在招標(biāo)文件中可以盡可能多的約定好在將來(lái)的工程中擬采有的材料品牌、規(guī)格，這對(duì)以后的工程質(zhì)量管理非常有利---有好的材料才能做出好的工程。如屋面防水工程中的防水卷材我

可以不指定分包，但材料廠家我必須指定。

（3）施工單位自購(gòu)的材料，原則上只需現(xiàn)場(chǎng)監(jiān)理控制好質(zhì)量既可。

來(lái)源：河南造價(jià)論壇

上傳時(shí)間：201*年2月6日16:03最后修改時(shí)間：201*年2月6日16:03

擴(kuò)展閱讀：建筑工程施工合同管理過程中措施及體會(huì)

建筑工程施工合同管理過程中的措施及體會(huì)

摘要：在我國(guó)建筑工程施工過程中，合同管理是工程項(xiàng)目管理的主要因素之一，是施工過程中其他工作的向?qū)В�是�?duì)該工程項(xiàng)目整個(gè)進(jìn)程的保證。如果在一項(xiàng)工程中沒有制定出有效的合同管理，那么也就不能夠有高效率的工程項(xiàng)目管理，更不可能實(shí)現(xiàn)當(dāng)時(shí)對(duì)該工程項(xiàng)目的預(yù)期目標(biāo)。所以，在一個(gè)有效的建筑工程中，合同管理在其中的重要作用愈加突出。文章就建筑工程施工合同管理過程中的措施及體會(huì)進(jìn)行了一系列的研究與探討。關(guān)鍵詞：建筑施工；合同管理；措施體會(huì)前言

建筑工程合同，就是指建筑工程的發(fā)包人為了順利提交建筑施工任務(wù)，同承包人簽訂的對(duì)于承包人所提出的各項(xiàng)要求來(lái)完成工程的施工，發(fā)包人最終同意該項(xiàng)建筑工程并且支付全部建筑工程款項(xiàng)的合同。作為承包商，應(yīng)該根據(jù)建筑工程合同，來(lái)完成業(yè)主所交付的建筑工程任務(wù)。同時(shí)，業(yè)主應(yīng)該依照建筑工程合同中提到的一些規(guī)定來(lái)提供有必要的施工條件與交付建筑工程款項(xiàng)。承包商在承攬建筑工程的同時(shí)，務(wù)必要自習(xí)探討招標(biāo)文件的要求及制度，進(jìn)行詳細(xì)的合同評(píng)審，然后再制定出最佳的投標(biāo)方案。就我國(guó)目前的建筑工程市場(chǎng)看，大致傾向于買方市場(chǎng)，鑒于此，施工企業(yè)應(yīng)該盡力提升建筑工程施工合同管理水平，才能保持繼續(xù)盈利。1建筑工程施工合同管理的現(xiàn)狀1.1企業(yè)合同管理意識(shí)不足在我國(guó)現(xiàn)有的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，建筑工程施工企業(yè)的生存和發(fā)展全部都是由市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)來(lái)決定的，市場(chǎng)則變成了我國(guó)社會(huì)資源配置的重要方式。但是，我國(guó)的建筑工程施工企業(yè)大多數(shù)都處于轉(zhuǎn)型時(shí)期，所以建筑工程施工企業(yè)暫時(shí)還不能夠接受依照施工合同來(lái)保護(hù)企業(yè)自身權(quán)益的這類市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)方式，很多建筑工程施工企業(yè)還不適應(yīng)按照施工合同辦事，等到真正出現(xiàn)了問題的時(shí)候最先找的不是合同，而是找上面領(lǐng)導(dǎo)調(diào)節(jié)或者送禮，就更加不用提關(guān)于合同的索賠了。

1.2企業(yè)合同管理機(jī)構(gòu)及人才不完善

合同管理與合同索賠屬于高智商型，顧及全局的，同時(shí)又屬于專業(yè)性、技術(shù)性以及法律性非常強(qiáng)的管理工作，針對(duì)于合同管理人員的專業(yè)素養(yǎng)有很高的要求，并且，就我國(guó)目前各大高校中，暫時(shí)還沒有與之有關(guān)的專業(yè)性非常強(qiáng)的專業(yè)學(xué)科，由于合同管理人員的匱乏，很大程度的影響了合同管理水平的提升。近些年來(lái)，有的建筑工程施工企業(yè)為了很好地接受市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，才決定開設(shè)合同工程部門，但是，有很大一部分的建筑工程施工企業(yè)還沒有正規(guī)的合同管理機(jī)構(gòu)。

1.3市場(chǎng)運(yùn)行中存在不規(guī)范行為

在我國(guó)，有形建筑市場(chǎng)發(fā)展過程中的不合理行為，在很大程度上制約了合同管理工作的向前發(fā)展。截至目前，建筑市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)非常激烈，有很多建筑工程施工企業(yè)已經(jīng)長(zhǎng)期負(fù)債運(yùn)營(yíng)，再加上老舊的制度傳下來(lái)的各種包袱，給建筑工程施工企業(yè)造成了巨大的影響，有

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