蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查個(gè)人總結(jié)
蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查個(gè)人總結(jié)
一、市調(diào)目的及時(shí)間
此次蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的主要目的是通過(guò)市調(diào)對(duì)蘇州各區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)分布狀況、租金水平狀況等達(dá)到近一步的了解，并通過(guò)市調(diào)為項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃及項(xiàng)目定位提供依據(jù)，具體是通過(guò)對(duì)蘇州市商業(yè)業(yè)態(tài)進(jìn)行分析，以助于項(xiàng)目風(fēng)格的確定、建造面積的劃定及項(xiàng)目業(yè)態(tài)的規(guī)劃等；通過(guò)市調(diào)摸清蘇州市商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)定價(jià)（售、租、物業(yè)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等）及相關(guān)費(fèi)用狀況，為項(xiàng)目平均租金、分層租金狀況的確定提供依據(jù)；同時(shí)通過(guò)此次市調(diào)對(duì)蘇州商業(yè)資源進(jìn)行搜集，以有助于項(xiàng)目后期的招商工作。
此次蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的時(shí)間是201*年10月28日至201*年12月20日，大致分為三個(gè)階段：第一階段為前期準(zhǔn)備階段，時(shí)間為201*年10月28日至11月7日，主要工作為房地產(chǎn)知識(shí)理論準(zhǔn)備、市調(diào)工具表格設(shè)計(jì)、初步市調(diào)計(jì)劃制定等；第二階段為市調(diào)階段，時(shí)間為201*年11月8日至12月10日，主要工作為試驗(yàn)調(diào)查、正式調(diào)查，包括室外調(diào)查和室內(nèi)工作（收集和整理資料），并開(kāi)展預(yù)招商準(zhǔn)備工作等；第三階段為市調(diào)報(bào)告撰寫(xiě)階段，時(shí)間為201*年12月11日至12月20日，主要工作是對(duì)市調(diào)階段獲取的資料和信息進(jìn)行匯總分析，進(jìn)而編寫(xiě)相應(yīng)的蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。二、市調(diào)過(guò)程及成果
在這次市調(diào)工作中，根據(jù)分工，我所從事的工作主要有市調(diào)前期準(zhǔn)備工作、實(shí)地調(diào)查及資料搜集匯總工作以及市調(diào)報(bào)告的編寫(xiě)工作。在此前的學(xué)習(xí)生活中，我沒(méi)有做過(guò)此類工作，因此在市調(diào)工作開(kāi)展之初我有許多不適應(yīng)或不熟悉的東西，從而感覺(jué)困難重重壓力很大。但在嚴(yán)老師在市調(diào)過(guò)程中對(duì)我們應(yīng)有的市調(diào)目的、市調(diào)方法及市調(diào)態(tài)度進(jìn)行了透徹地分析和指導(dǎo)，使我們還快很快進(jìn)入了狀態(tài)，最終完成了市調(diào)任務(wù)。
通過(guò)近兩個(gè)月的蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，我們對(duì)蘇州各區(qū)的商業(yè)地產(chǎn)分布狀況、租金水平狀況等有了近一步的了解，對(duì)在調(diào)查所得信息資料我們匯總得到了《百貨調(diào)查表》、《大型購(gòu)物中心調(diào)查表》、《農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)調(diào)查表》、《臨街商鋪調(diào)查表》、《鄰里中心商業(yè)調(diào)查表》等重要數(shù)據(jù)資源，并在此基礎(chǔ)上分析總結(jié)進(jìn)而形成了《蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告》，同時(shí)通過(guò)此次市調(diào)我們對(duì)蘇州市的商業(yè)資源進(jìn)行搜集匯總，分別形成蘇州各商業(yè)業(yè)態(tài)資源信息表格，從而以便于項(xiàng)目后期的招商工作。三、心得體會(huì)
在201*年1月1日的市調(diào)總結(jié)會(huì)上，嚴(yán)老師對(duì)此次市調(diào)的情況進(jìn)行了更為透徹地分析，也對(duì)我們的工作做了詳實(shí)的評(píng)價(jià)和總結(jié)，并為我們今后如何做工作進(jìn)行了深刻的說(shuō)明和指導(dǎo)。嚴(yán)老師告訴我們無(wú)論做什么工作，我們都必須做到“目的明確，方法得當(dāng)，態(tài)度端正”。針對(duì)嚴(yán)老師在市調(diào)總結(jié)會(huì)上這些教導(dǎo)導(dǎo)，我主要有以下幾點(diǎn)體會(huì)：首先，無(wú)論做什么工作我們首先都必須有明確的方向和目的。不論做什么工作要有明確的目的，要講求實(shí)效。但在此次市調(diào)的初期，由于市調(diào)計(jì)劃制定的不周全，在市調(diào)工作中遇到了不少困難。大多數(shù)人員不了解市調(diào)的具體目的，在工作中就出現(xiàn)了盲目無(wú)序的局面，這嚴(yán)重影響了市調(diào)工作的進(jìn)度和市調(diào)成果的質(zhì)量。心理學(xué)的研究告訴我們，有無(wú)目的的行為，其結(jié)果是不一樣的。一般來(lái)說(shuō)，目的明確的行為成果大，目的不明確的行為成果小。因此，只有目的明確了，我們的工作才能有的放矢，才能取得理想的結(jié)果。
商業(yè)市場(chǎng)調(diào)查示意圖
其次，無(wú)論做什么工作我們都必須努力尋求最恰當(dāng)?shù)姆绞胶妥畹卯?dāng)?shù)姆椒�。無(wú)論做任何工作，恰當(dāng)?shù)姆椒ǹ偪梢允掳牍Ρ�，然而在此次市調(diào)工作開(kāi)始之處卻在工作方法上出了不少問(wèn)題。首先，市調(diào)前期工作做的不到位，例如專業(yè)理論知識(shí)的學(xué)習(xí)不深入，一些成員對(duì)房地產(chǎn)的一些基本術(shù)語(yǔ)都分不清楚，市調(diào)工具表格的填寫(xiě)標(biāo)準(zhǔn)不同統(tǒng)一，使得資料匯總結(jié)果雜亂無(wú)序等，這些都嚴(yán)重影響了工作效率和工作質(zhì)量。其次，在市調(diào)過(guò)程中，由于事先對(duì)市調(diào)對(duì)象的準(zhǔn)備工作做得不充分也造成市調(diào)工作效率低下；另外，對(duì)于試驗(yàn)調(diào)查過(guò)程中出現(xiàn)的問(wèn)題沒(méi)有做出及時(shí)的反饋和解決，使得“求真”這一目的難以實(shí)現(xiàn)。最后，在市調(diào)過(guò)程中各分工小組之間缺乏交流和溝通，特別是資料組和市調(diào)組之間配合不足的情況尤為明顯，由于兩組沒(méi)有及時(shí)的溝通和反饋，使得資料組所搜集的資料無(wú)法被市調(diào)組所應(yīng)用，從而失去了資料組的存在意義。鑒于以上存在問(wèn)題并根據(jù)嚴(yán)老師的指導(dǎo)，我們應(yīng)該在今后的工作吸取此次市調(diào)的教訓(xùn)，在方法上要做到有策略有準(zhǔn)備，只有在把理論準(zhǔn)備和對(duì)象準(zhǔn)備做充分的前提下，我們才可能設(shè)計(jì)出正確合理的工作計(jì)劃，從而才能通過(guò)高效率的工作得到預(yù)期的效果。最后，態(tài)度決定一切，無(wú)論做什么工作，我們都必須做到態(tài)度積極端正。在此次市調(diào)過(guò)程中，由于市調(diào)時(shí)間較長(zhǎng)，一些市調(diào)人員出現(xiàn)
一些疲勞和情緒也是一種正�，F(xiàn)象，關(guān)鍵在于如何消除他們出現(xiàn)的這些問(wèn)題。嚴(yán)老師教導(dǎo)我們市調(diào)過(guò)程就是一個(gè)“了解→痛苦→研究→解放”的過(guò)程，其實(shí)這一過(guò)程與凱爾曼提出的態(tài)度形成的三階段理論即“依從認(rèn)同內(nèi)化”理論有異曲同工之處。工作態(tài)度作為工作的內(nèi)在心理動(dòng)力，影響對(duì)工作的知覺(jué)與判斷、促進(jìn)學(xué)習(xí)、提高工作的忍耐力等。這些功能直接關(guān)系到工作績(jī)效的大小。積極端正的工作態(tài)度對(duì)工作的知覺(jué)、判斷、學(xué)習(xí)、工作的忍耐力等都能發(fā)揮積極的影響，因而能提高工作效率，取得良好的工作績(jī)效。所以，無(wú)論做什么工作，我們都必須抱著一顆真誠(chéng)的心，以積極端正的態(tài)度去面對(duì)。
總之，通過(guò)此次市調(diào)，我接觸和吸收到了許多新事物，也學(xué)到了很多書(shū)本上沒(méi)有的知識(shí)，既增長(zhǎng)了見(jiàn)識(shí)，開(kāi)闊了視野，也增長(zhǎng)了自己的實(shí)踐操作能力、豐富了生活閱歷，這將成為我進(jìn)一步走向社會(huì)的一筆寶貴財(cái)富。同時(shí)通過(guò)參與此次市場(chǎng)調(diào)查，使我有機(jī)會(huì)可以將自己所學(xué)的理論知識(shí)應(yīng)用于實(shí)踐，從實(shí)踐中不斷分析總結(jié)，從而提高了自身解決問(wèn)題的能力，也使我更進(jìn)一步理解了“實(shí)踐出真知”這句話的真正意義。
擴(kuò)展閱讀：蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)分析
蘇州商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展機(jī)遇
經(jīng)濟(jì)穩(wěn)步上揚(yáng)支撐房地產(chǎn)市場(chǎng)投資態(tài)勢(shì)
蘇州地區(qū)經(jīng)濟(jì)自03年以來(lái)便邁入快速發(fā)展軌道，地區(qū)GDP保持
了穩(wěn)步上揚(yáng)態(tài)勢(shì)，連年以來(lái)環(huán)比可計(jì)增幅均在11%以上，201*年更是突破萬(wàn)億元大關(guān)。而蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)也實(shí)現(xiàn)了快速投資發(fā)展的歷程，201*年以來(lái)，蘇州房地產(chǎn)投資占全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比重首度突破20%,此后基本呈上升態(tài)勢(shì)。其中，住宅市場(chǎng)的發(fā)展尤為快速，平江新城、滄浪新城、相城區(qū)、高新區(qū)西北板塊、吳中越溪板塊、園區(qū)湖東以東板塊等新興住宅片區(qū)相繼高調(diào)開(kāi)發(fā)，城市擴(kuò)容發(fā)展日新月異，對(duì)片區(qū)商業(yè)配套的要求也刻不容緩，一批城市副中心、次中心相繼籌建興起，特別是06、07年，商業(yè)用地交易跟住宅市場(chǎng)一致也同樣迎來(lái)高潮期。
08年全球金融危機(jī)的爆發(fā)，住宅市場(chǎng)陷入低谷，而商業(yè)地產(chǎn)并沒(méi)有即刻萎靡，小規(guī)模資金回籠快的商業(yè)項(xiàng)目反而趁勢(shì)得以提升關(guān)注，商業(yè)項(xiàng)目可租可售的業(yè)態(tài)特征，以及后期依托商業(yè)運(yùn)營(yíng)創(chuàng)造出相對(duì)于住宅物業(yè)更為穩(wěn)定的現(xiàn)金流，使得經(jīng)濟(jì)危機(jī)下部分房企逐漸將開(kāi)發(fā)視覺(jué)偏向商業(yè)地產(chǎn)這一領(lǐng)域。09年政策和拉動(dòng)內(nèi)需的刺激使得整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)恢復(fù)好轉(zhuǎn)，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍是熱點(diǎn)。
住宅限購(gòu)、投資轉(zhuǎn)向有望催發(fā)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展步伐
201*年4月開(kāi)始，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入全面調(diào)控階段，特別是201*
年，在限購(gòu)、限貸、限漲、房產(chǎn)稅、監(jiān)督問(wèn)責(zé)等多重制壓下，蘇城商品住宅成交市場(chǎng)嚴(yán)重萎縮，住宅投資性購(gòu)房全面重創(chuàng)。201*年，政府一再重申樓市調(diào)控政策不放松，雖然有住房信貸等部分利好措施的出現(xiàn)，但基本針對(duì)于首套置業(yè)的自住型購(gòu)房需求，整體市場(chǎng)仍處在調(diào)控的制約之下，住宅投資行情持續(xù)難以恢復(fù)。
而商業(yè)地產(chǎn)卻并不在調(diào)控之列。作為中國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)資產(chǎn)投資保值的重要途徑購(gòu)房置業(yè)，在住宅投資受制約的情況下，不受限購(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)卻是一種機(jī)遇。一方面，商業(yè)盡管投資風(fēng)險(xiǎn)大，但固有的運(yùn)作回報(bào)模式本身就較單純的資產(chǎn)保值更具誘惑力；另一方面，近年大興其道的小戶型低總價(jià)商鋪、酒店式公寓等商用物業(yè)，投資門(mén)檻低、項(xiàng)目運(yùn)作快速，在住宅投資受限下未嘗不能激發(fā)部分中低端投資者的置業(yè)需求，潛在的投資需求轉(zhuǎn)化，從而促進(jìn)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的步伐。
城市交通建設(shè)掀開(kāi)商業(yè)擴(kuò)張新版圖
蘇州城市發(fā)展對(duì)于交通的依賴較大，原有中心城區(qū)面積較小，居
住商業(yè)較為集中。隨著城市外來(lái)人群的擴(kuò)大增長(zhǎng)，城市發(fā)展急需向外輻射，大城市的發(fā)展框架首要就是城市的交通解放。加強(qiáng)中心區(qū)域城市主干道向各周邊板塊的延伸，為各副中心、次中心的興起及對(duì)中心城區(qū)居住商業(yè)分流起到明顯的交通推動(dòng)作用，最為突出的便是三大主干道北延促進(jìn)北部相城活力島板塊的興起，北部城市副中心商圈的凸顯。
其次，軌道交通和高速環(huán)線路的建設(shè)啟動(dòng)，加快了各片區(qū)板塊之間的聯(lián)合發(fā)展，區(qū)域房地產(chǎn)價(jià)值也隨之得以重估。特別是軌道交通一號(hào)線的通行案例，對(duì)周邊無(wú)論是住宅市場(chǎng)還是商業(yè)市場(chǎng)，均有明顯的促進(jìn)表現(xiàn)。城市兩翼金楓路商圈、環(huán)金雞湖軌道沿線商圈無(wú)不借助這一城市大動(dòng)脈的人流匯聚效應(yīng)；就連古城區(qū)軌道沿線商業(yè)帶，也迎來(lái)更新升級(jí)的發(fā)展空間。
城市間高速交通運(yùn)輸?shù)陌l(fā)展，城際高速鐵路的相繼通車，縮短了蘇州與長(zhǎng)三角城市及京滬沿線城市之間的距離感，一定程度上有望緩解大城市高壓下購(gòu)房人群向周邊城市的分流；而蘇州作為上海后花園，近年來(lái)本身就不乏上海新興購(gòu)房人群的涌入，“高鐵新城“板塊初步浮現(xiàn)，隨著居住人群的集中效應(yīng)，未來(lái)高鐵新城商圈的興建也指日可待。蘇城商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展掀起新的擴(kuò)張版圖。
商業(yè)項(xiàng)目建設(shè)全面興起，一批住宅、商業(yè)城市綜合體項(xiàng)目建設(shè)概念也逐漸沖擊蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)。
201*年全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯受其波及，蘇州房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)交易量大幅走低，201*年蘇州成交用地總建規(guī)模僅380萬(wàn)方左右，這其中純商業(yè)用地交易規(guī)模近220萬(wàn)方，占到年度土地交易量的絕對(duì)主導(dǎo)，遠(yuǎn)超過(guò)當(dāng)年住宅用地的交易表現(xiàn)。201*年、201*年雖然蘇城土地交易仍轉(zhuǎn)至住宅用地為主，但商業(yè)用地交易表現(xiàn)也轉(zhuǎn)為上升態(tài)勢(shì)。201*年樓市調(diào)控政策影響凸顯，商品住宅成交大幅萎縮，但年度土地交易表現(xiàn)并不低調(diào)，商業(yè)用地交易規(guī)模再刷新高，純商業(yè)用地以500余萬(wàn)方的總建規(guī)模超過(guò)201*年，除了年初首場(chǎng)大型土拍，年中開(kāi)始土拍市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)熱點(diǎn)往往均是由商業(yè)用地所體現(xiàn)。再度走高的商業(yè)用地交易體量，也預(yù)示著蘇州樓市兩三年內(nèi)，將會(huì)引來(lái)新一輪的商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)高峰期。
蘇州商業(yè)地產(chǎn)近年供銷表現(xiàn)分析蘇州近年商業(yè)用房供銷走勢(shì)（單位：萬(wàn)方）1801601401201*0806040201*01*201*201*201*新增供應(yīng)量成交體量
從近年商業(yè)市場(chǎng)供銷情況來(lái)看，09
年蘇州商業(yè)房源成交總規(guī)模
超過(guò)年度新增供應(yīng)體量，之后新增供銷比便逐漸呈供過(guò)于求狀態(tài)。同時(shí)，從年度新增供應(yīng)量與前后年度土地交易量對(duì)比來(lái)看，近年商業(yè)用地未開(kāi)發(fā)儲(chǔ)備量還是相當(dāng)可觀的，特別是201*、201*年的成交用地，多數(shù)還是處在未開(kāi)發(fā)狀態(tài)或初步動(dòng)工中，商業(yè)地產(chǎn)建設(shè)高熱期一觸即發(fā)。
而商業(yè)成交方面，游離于限購(gòu)之外的商業(yè)市場(chǎng)也并沒(méi)有趁勢(shì)爆發(fā)，09年沖高后新建商業(yè)房源近兩年成交情況逐漸有所走低，樓市大環(huán)境的調(diào)控氣氛及信貸收緊的影響，商業(yè)投資相比前兩年的熱度整體還是有所收斂，201*年一季度表現(xiàn)也持續(xù)在不溫不火狀態(tài)。不過(guò)連續(xù)兩次下調(diào)存款準(zhǔn)備金率適度微調(diào)的貨幣信號(hào)，還是給201*年樓市帶來(lái)了一定的利好信息，住宅市場(chǎng)率先由剛需購(gòu)房復(fù)蘇;非住宅月份開(kāi)始，世茂廣場(chǎng)、吳公館等項(xiàng)目小戶型酒店式公寓房源的推出也獲得了一定的成交好轉(zhuǎn)，二季度商業(yè)綜合性項(xiàng)目預(yù)計(jì)面市量大幅攀升，商業(yè)市場(chǎng)大有蓄勢(shì)待發(fā)的態(tài)勢(shì)。
各區(qū)金閶區(qū)住宅
非住宅小計(jì)滄浪區(qū)住宅
非住宅小計(jì)平江區(qū)住宅
非住宅小計(jì)吳中區(qū)住宅
非住宅小計(jì)高新區(qū)住宅
非住宅小計(jì)相城區(qū)住宅
非住宅小計(jì)工業(yè)園區(qū)住宅
非住宅小計(jì)市區(qū)總計(jì)住宅總計(jì)
非住宅總計(jì)總計(jì)
套數(shù)總建筑面積（平方米）
1834190850.462581189555.4234415380405.88312271691631053142543.112280311706.111134161086.621830101657.1742964262743.794106291653405.8216776990476.727274052643882.5474330742570.3424488429556.16488181172126.5067217896343.3811853677476.246190701573819.626118771913872.433668800654.47155452714526.9382485727292.052422493331919.314804979059211.366
截至到5月初，蘇州非住宅商品房源（含車庫(kù)等物業(yè)用房）可售庫(kù)存量42249套，折算面積333萬(wàn)方，其中，剔除住宅項(xiàng)目配套性車庫(kù)物業(yè)用房，實(shí)際商業(yè)投資性房源可售庫(kù)存約2.8萬(wàn)套左右，相比住宅市場(chǎng)的庫(kù)存積壓，商業(yè)市場(chǎng)壓力明顯要稍小，不過(guò)綜合201*年年度商業(yè)市場(chǎng)的去化水平，目前商業(yè)整體積壓量還是處在高位，后續(xù)亟待有推動(dòng)型的商業(yè)宣傳帶動(dòng)市場(chǎng)。各區(qū)域商圈發(fā)展?fàn)顟B(tài)
從目前蘇城各區(qū)域商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r來(lái)看，古城核心商業(yè)區(qū)發(fā)展成
熟，觀前、石路、南門(mén)商圈依然承載著蘇州商業(yè)市場(chǎng)絕對(duì)的消費(fèi)引導(dǎo)，同時(shí)，在軌道交通建設(shè)引導(dǎo)下，這部分核心商圈也經(jīng)歷了近年的升級(jí)改造和擴(kuò)容，升級(jí)為更便捷齊全現(xiàn)代的商業(yè)形態(tài)。不過(guò)由于古城區(qū)地域限制，中心板塊商業(yè)市場(chǎng)的整體承載力度有限，隨著城市化進(jìn)程加速大城框架時(shí)代的來(lái)臨，明顯需要更多元化、更便捷全面的商業(yè)輻射。蘇州東部新城是蘇州至2020年城市總體規(guī)劃的首要發(fā)展區(qū)域，環(huán)金雞湖中央商務(wù)區(qū)也是蘇州目前發(fā)展力度最大、覆蓋范圍最廣、現(xiàn)代化商業(yè)形態(tài)最為全面的核心商業(yè)圈。主要由湖西中央商務(wù)區(qū)和湖東中央商務(wù)區(qū)兩大部分組成，商業(yè)形態(tài)涵蓋金融、辦公、高檔商業(yè)購(gòu)物，百貨商場(chǎng)、星級(jí)酒店、大型餐飲的商業(yè)街區(qū)、文化街區(qū)和國(guó)際會(huì)展街區(qū)，是蘇城古城以外發(fā)展最為快速全面的商業(yè)圈帶。而且，隨著近年園區(qū)早期主力板塊住宅開(kāi)發(fā)的相對(duì)飽和，房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展重心也逐漸偏向商業(yè)地產(chǎn)的升級(jí)發(fā)展，特別是蘇州首條軌道交通線路一號(hào)線的通行，最為受益的環(huán)金雞湖商圈，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越城市內(nèi)核的商業(yè)引導(dǎo)，向長(zhǎng)三角都市圈金融商業(yè)文化購(gòu)物熱點(diǎn)區(qū)升級(jí)。近年地標(biāo)性商業(yè)體相繼動(dòng)工興建，鳳凰文化廣場(chǎng)、東方之門(mén)、圓融星座、晉合廣場(chǎng)、九龍倉(cāng)蘇州國(guó)際金融中心、以及201*年啟動(dòng)的國(guó)內(nèi)最大城市綜合體項(xiàng)目182萬(wàn)方的蘇州中心廣場(chǎng)，未來(lái)區(qū)域商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的核心將是高端商業(yè)綜合體的消化。
作為城市兩翼之一的城西部分，高新區(qū)獅山路商業(yè)板塊發(fā)展相對(duì)較早，且早期發(fā)展主要集中在獅山路沿線，以辦公、金融、餐飲服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)，隨著城市擴(kuò)容發(fā)展的推進(jìn)，獅山路商業(yè)帶也明顯進(jìn)行了衍生發(fā)展，圍繞獅山路擴(kuò)散的鄧蔚路、玉山路、塔園路等商業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目相繼面市，特別是近年以來(lái)，軌交一號(hào)線的交通帶動(dòng)，美羅商城、泉屋百貨等大型高端購(gòu)物中心也逐漸進(jìn)駐城西板塊，同步升級(jí)了高新區(qū)商業(yè)市場(chǎng)的功能定位。同時(shí)，軌交一號(hào)線的區(qū)域連接效應(yīng)，以及憑借緊鄰高新區(qū)獅山板塊的優(yōu)勢(shì)地理位置等利好因素，吳中木瀆片區(qū)近年的發(fā)展也是有目共睹，大城西的概念呼之欲出，金楓時(shí)代廣場(chǎng)、浙建楓華廣場(chǎng)、蘇州廣播電視臺(tái)投建的蘇州國(guó)際影視娛樂(lè)城等商業(yè)、文化、娛樂(lè)綜合體項(xiàng)目的破土動(dòng)工，預(yù)示著一個(gè)全新大城西板塊商業(yè)地產(chǎn)時(shí)代的到來(lái)。
而位處蘇州“十”字發(fā)展軸南北兩端的新興城市副中心地帶，近年也加速了商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展突圍的步伐。城北首個(gè)城市綜合體項(xiàng)目萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)，率先拉動(dòng)古城區(qū)消費(fèi)向北分流的可能；再加上平江新城各項(xiàng)目便民城市配套工程的跟進(jìn)，北部相城活力島區(qū)域的規(guī)劃開(kāi)發(fā)，進(jìn)一步加速了商業(yè)縱軸的北延發(fā)展。且城北片區(qū)內(nèi)城際高速、國(guó)道省道、鐵路、高鐵遍布，是蘇州連通外圍城市的交通樞紐地帶，為北部新城商業(yè)地產(chǎn)的全面崛起輻射長(zhǎng)三角創(chuàng)造了有利條件。相比北部新城商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，城南板塊近年表現(xiàn)略有遜色，商業(yè)地產(chǎn)整體發(fā)展有限。吳中區(qū)主城板塊居住市場(chǎng)成熟，可開(kāi)發(fā)用地不足，老商業(yè)的改造升級(jí)需求旺盛，但新興商業(yè)體開(kāi)發(fā)受限；一度表現(xiàn)突出的越溪副中心地段，整體以中小型商業(yè)體項(xiàng)目為主，同質(zhì)化嚴(yán)重，對(duì)整個(gè)城南板塊的引導(dǎo)不足。201*年中潤(rùn)蘇州中心項(xiàng)目的強(qiáng)勢(shì)推出，升級(jí)了吳中區(qū)主城板塊商業(yè)市場(chǎng)，一定程度上也帶動(dòng)了蘇州商業(yè)縱軸南端的發(fā)展。再加上近年吳中大道以南邵昂路迎春路住宅市場(chǎng)的快速開(kāi)發(fā)，東部尹山湖板塊住宅項(xiàng)目的興建，這部分新興片區(qū)同樣亟待商業(yè)配套城市辦公商務(wù)功能的全面興起，城南商業(yè)地產(chǎn)后勁可觀。蘇州商業(yè)地產(chǎn)問(wèn)題與挑戰(zhàn)
商用物業(yè)庫(kù)存不乏高位，風(fēng)險(xiǎn)壘高。從上述目前蘇州商業(yè)市場(chǎng)可
售庫(kù)存來(lái)看，整體仍處在相對(duì)高位狀態(tài)，雖然201*年以來(lái)市場(chǎng)成交有所向好的趨勢(shì)，壓抑的投資需求也有待投放市場(chǎng)。但部分項(xiàng)目庫(kù)存情況較為嚴(yán)峻，如201*年面市的中潤(rùn)蘇州項(xiàng)目，去年四季度以來(lái)可售房源持續(xù)在七百套以上高位，特別是201*年以來(lái)消化緩慢；同樣位處東吳北路的南門(mén)商業(yè)廣場(chǎng)，去年一季度面市的四百余套酒店式公寓及商鋪房源，目前庫(kù)存量仍在三百套以上，再加上這部分項(xiàng)目用地取得時(shí)間距今基本在五六年以上，40年產(chǎn)權(quán)的商用物業(yè)至今尚未正式投入經(jīng)營(yíng)，無(wú)論是對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)還是置業(yè)投資者來(lái)說(shuō)，潛在的風(fēng)險(xiǎn)壘高不容忽視，其他片區(qū)也不乏同類型庫(kù)存項(xiàng)目，如何加速這部分開(kāi)發(fā)周期相對(duì)較長(zhǎng)項(xiàng)目的市場(chǎng)消化周期，將是擺在部分開(kāi)發(fā)企業(yè)面前的一大挑戰(zhàn)。
同質(zhì)化開(kāi)發(fā)泛濫，差異化競(jìng)爭(zhēng)不足。一方面，是近年商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)
發(fā)興建的風(fēng)生水起，商業(yè)區(qū)域的不斷延伸擴(kuò)大；另一方面，同類型商業(yè)項(xiàng)目紛紛涌現(xiàn)，片區(qū)之間甚至同一板塊內(nèi)“克隆”“復(fù)制”同一商業(yè)形態(tài)及運(yùn)營(yíng)模式的不在少數(shù)，導(dǎo)致商業(yè)投資差異化競(jìng)爭(zhēng)極度缺乏，投資者選擇重疊度較高。08年以來(lái)，中小規(guī)模商業(yè)體項(xiàng)目，以底商或底部購(gòu)物中心、酒店式公寓、SOHO辦公結(jié)合的物業(yè)形態(tài)大行其道，而商業(yè)之間又缺少專業(yè)化和主題性的差別引導(dǎo)，像蘇州古玩城、鳳凰文化廣場(chǎng)等特色型商業(yè)來(lái)帶動(dòng)整個(gè)項(xiàng)目的較少，反而是一系列無(wú)太大差別的酒店式公寓項(xiàng)目、商業(yè)綜合體項(xiàng)目有如雨后春筍，同一板塊內(nèi)千面一體的商業(yè)形態(tài)，必將導(dǎo)致市場(chǎng)的“審美”疲勞，投資者的選擇模糊，以及未來(lái)商業(yè)運(yùn)作的競(jìng)爭(zhēng)惡劣化。擁有兩千五百年以上歷史沉積的文化名城蘇州，現(xiàn)代化商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)不應(yīng)該滿足于簡(jiǎn)單的興建與擴(kuò)建，縱深挖掘，與城市價(jià)值、歷史文化相銜接，提升商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)綜合創(chuàng)新價(jià)值，才是更具有挑戰(zhàn)性的發(fā)展途徑。
商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)踴躍，商業(yè)運(yùn)營(yíng)有待加強(qiáng)。商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)環(huán)節(jié)主要
由地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、商業(yè)運(yùn)營(yíng)和資本運(yùn)營(yíng)等三塊構(gòu)成。在商業(yè)地產(chǎn)整體操作中，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是基礎(chǔ)和表現(xiàn)，是階段性行為，而商業(yè)運(yùn)營(yíng)則是長(zhǎng)期性行為，商業(yè)是核心和本質(zhì)，項(xiàng)目的成敗最終取決于其商業(yè)運(yùn)營(yíng)的成敗。而近年蘇州商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)踴躍，商業(yè)運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)卻并不突出，盡管也不乏萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)這種地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商占據(jù)商業(yè)運(yùn)營(yíng)主導(dǎo)的“萬(wàn)達(dá)訂單”模式商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)作，但更多的特別是中小規(guī)模商業(yè)體項(xiàng)目，采用的還是產(chǎn)權(quán)旺鋪銷售運(yùn)營(yíng)模式，簡(jiǎn)單的招商引進(jìn)后，商業(yè)運(yùn)營(yíng)引導(dǎo)與管理極不明確，兩三年后無(wú)論是進(jìn)駐商家還是房產(chǎn)投資者，均看不到有效的盈利回報(bào)，商業(yè)運(yùn)營(yíng)矛盾一觸即發(fā)，近兩年蘇州金門(mén)路一中小規(guī)模商品市場(chǎng)頻發(fā)糾紛便是這種商業(yè)運(yùn)營(yíng)不足導(dǎo)致的典型案例。如何在商業(yè)開(kāi)發(fā)活躍的同時(shí)，保障投資者的有效利益回報(bào)，使商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)不僅僅只停留在地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房產(chǎn)投資保值階段，加強(qiáng)商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理資本運(yùn)作管理才是最有力的挑戰(zhàn)。
總之，隨著城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市交通建設(shè)和城市化進(jìn)程的推進(jìn)，蘇州商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)前景可觀，但機(jī)遇與挑戰(zhàn)并存，從歷史文化名城蘇州向現(xiàn)代化經(jīng)濟(jì)文化中心的大都市完美演繹，商業(yè)地產(chǎn)的穩(wěn)健發(fā)展尤為關(guān)鍵。
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