城市綜合體規(guī)劃設計工作總結

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工作心得總結

從設計院到咱們開發(fā)公司我一直是做純技術的，對資本運作、人事架構等方面肯定理解的不到位。僅從自己的立場隨便說一下自己對項目開發(fā)的理解。

一個企業(yè)的發(fā)展要積累技術、人才、財富。

產品研發(fā)與企劃：在公司成立之初我就建議公司成立設計部，詳細闡述了成立設計部的好處。在高增長總監(jiān)的倡導下初步組建了一個七人的設計組，主要負責對我們公司的拓展項目的初步意向方案和投資意向書的制作。在后來的工作中也確實收到了不錯的效果，當同事獲得一宗土地信息的時候我們可以快速的根據公司的產品特點和發(fā)展意圖做出初步的規(guī)劃方案，進而確定該項目的產品形態(tài)和收益前景供領導參考，決策是否對地塊進行運作。如果決定繼續(xù)進行運作，我們會制作投資意向書，對公司、產品、投資計劃、開發(fā)計劃等綜合說明，開發(fā)的同事再次到政府談判的時候政府可以看到公司對項目的綜合考慮，有效提高我們拿地的成功率和議價能力。

當時進入地產行業(yè)時間有限認識也有很大的局限性，很多思路都是從設計院帶過來的。經過本項目的經驗積累以及對萬達、龍湖公司開發(fā)經驗的學習站在產品設計的角度上把以上的思路發(fā)散推廣一下。項目公司應該有綜合企劃的功能，即對所獲得土地的產品詳細定位、定價、成本控制、資金使用、開發(fā)流程、工程建設、招商管理、銷售控制、運營等等各個環(huán)節(jié)進行綜合的評估與協(xié)調。萬達是由自己的設計院對產品等進行綜合評估與設計，到各個項目上主管執(zhí)行就可以了，沒有設計部只有分管執(zhí)行的工程技術部。龍湖地產是有主管綜合企劃的部門，做好以后上報集團公司批準然后執(zhí)行。感覺目前我們公司的產品定位和評估都是總裁辦/總經辦領導完成的，各個部門只是執(zhí)行部門。領導做出決定的依據可能是各方面來的，產品定位也會隨之發(fā)生變化，在整個系統(tǒng)中產品定位是根本，產品定位發(fā)生變化接下來的圖紙變化，以后的所有環(huán)節(jié)都隨之調整。在以后的開發(fā)過程當中或者說在今年冬季到明年開工之前，把能確定的東西都確定下來，也能保證明年四個地塊的工程能順利推進。稍微有一項工作不到位的到時候必定手忙腳亂，哪怕是像空調電梯這樣的一個分項工程。

關于產品方案修改方面一方面是領導過分追求完美，一方面是上面所說的對

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項目缺少前期預研預判，綜合企劃。我想說沒有完美的規(guī)劃也沒有完美的建筑，各方因素都是顧此失彼的，照顧了電梯間可能客廳不理想，照顧了客廳可能管井不理想，建筑的各大功能或者說規(guī)劃的各個系統(tǒng)都能獲得80分就已經很不錯了，對于開發(fā)企業(yè)來講就是一個好的產品。在項目的前期定位和產品初步設計充分確定的基礎上沒有必要做大規(guī)模的調整，因為產品的大的決定因素基本都確定下來了，所在城市的規(guī)模、GDP及消費水平、產品的造價及銷售價格、開發(fā)的流程及資金使用情況等。這些從根本上影響產品的收益率的問題都已經確定，據此推導出來的產品應該也不會有太大的差別，以后的開發(fā)過程中可以微調來不斷的完善，沒有必要顛覆產品的定位打亂開發(fā)的時序，因為這樣帶來的損失更大�？赡苁找媛蕰�略有上升但很可能會得不償失。地產公司開發(fā)一個項目收益率是核心問題，建筑風格、建筑體量等沒有必要太較真，因為效果圖的問題去一遍一遍的修改進而影響施工圖的制作。

回望整個城市廣場的開發(fā)過程，對產品的調整太頻繁、調整幅度太大。對我們項目的整個戰(zhàn)略性運作都是非常負面的影響。從設計到工程、招商、銷售、品牌推廣等等沒有完整的體系做支撐，沒有首先明確產品然后再放入開發(fā)計劃體系內進行運作。對整個開發(fā)戰(zhàn)略把握不清是因為公司沒有成型的開發(fā)計劃藍本可以推行。經常性的對項目定位進行修正，對產品進行調整。因為前期對整個項目的策劃和產品研究企劃沒有做好，寶清項目是開發(fā)的第一個城市綜合體項目，在工作中我感覺領導低估了本項目的難度，從各個方面看簡單了項目的復雜程度。造成有些時候措手不及最終導致了巨大的經濟損失�？梢越梃b其他公司的開發(fā)管理流程制度，之前系統(tǒng)學習過龍湖地產的開發(fā)流程，相信如果公司組織大家一起學習、研究，經過一段時間的消化吸收后會形成公司自己的東西。

匯豐商城開業(yè)當天我們部門的人一起去逛了一圈，對匯豐商城的產品定位、結構選型、功能劃分、水電消防等各方面進行評估。也對業(yè)態(tài)和運營初步的了解了一下。第一眼看到匯豐商城的感覺就是跟去年在規(guī)劃局看到的效果圖非常接近，只是在局部的小細節(jié)上做了簡化。這說明他們的產品設計很早就完成了，而且沒有大的變化，營業(yè)廳的裝修沒有徹底完成，按正常工期的話應該是還差20多天，總的來說在整個開發(fā)過程中計劃管理應該也是比較到位的。層高4.8m采用的7.5m柱網中庭是15m*22.5m，商鋪為雙層回廊布置大概分成了兩個防火分

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區(qū)，再綜合消防，空調等各系統(tǒng)的配置情況看。匯豐商城的產品結構應該是與我們項目大商部分是一樣的，但是定位品質稍微低端一點。從入住的品牌和管理的模式來看基本上也是貫徹了這樣的定位。匯豐商城的業(yè)態(tài)相對單一，規(guī)模不大執(zhí)行了這樣嚴格的計劃管理，達到了目前的經營狀況基本也是不錯的。我們項目如此龐大，各種業(yè)態(tài)復雜交錯，整個開發(fā)團隊龐大，更應該執(zhí)行強有力的計劃管理。

人才在于積累：我所說的積累是兩個方面：第一個方面是說數量的積累，一個項目開發(fā)過程中需要大量的、多方面的人才。公司在長期的運作當中最好是隨時收集適合公司的人才，有時候為了等人而拖延工作周期是很不合算的，工作的即時性沒有了，甚至會損失很多效益。第二個方面是人才自身的積累，人才都是相對的，有的人對恒大、保利來說是人才，對來說不是人才。每個公司都有自己的經營模式和開發(fā)特點，人來了以后可能需要較長時間來適應企業(yè)，積累適合該企業(yè)發(fā)展方向的基礎素質與相關知識，尤其對這種產品定位這么前衛(wèi)的家族企業(yè)來說，更應該有適合這種商業(yè)地產知識的積累，或者說把企業(yè)積累的技術學透徹，畢竟這些知識需要人才去實現。

公司臨時抱佛腳到處挖人，短期內挖的人水平良莠不齊。又給那么高的定位，又不斷的對公司的人力體系變更。外來的和尚不一定會念經，卻造成老員工的情緒，老員工到黑龍江一年多來雖然沒有做出什么突出性的創(chuàng)舉，但是都各自在各自崗位上認真工作，守住本職工作沒有出大的紕漏。在公司高層領導不斷變動的情況下基本保證了公司運營的連續(xù)性。在到處挖人，綠地、華潤也會到處挖人，如果因為一些小的利益造成企業(yè)員工的頻繁更換，策略或技術斷檔，給企業(yè)造成的損失是巨大而且無形的。一個員工來的時候可能是生手，公司給的定位不高。當他成長起來的時候公司應該對他的定位應該有相應的調整，不然項目開發(fā)完了人才帶出來了，又流失了。

財富的積累：地產開發(fā)企業(yè)的快速發(fā)展本身就是個積累財富的過程，同樣有了財富積累才能更快速的發(fā)展。在一個項目的開發(fā)過程中核心問題是收益率，當開發(fā)幾個城市廣場以后，形成規(guī)模效應了再去做精品，做大品牌。產品的定位、開發(fā)、銷售、運營都應該圍繞多賺錢展開。而不能過于計較建筑風格、開發(fā)時間、產品的差異性等。感覺集團對寶清項目賦予的責任太重大了，一個項目是承受不了這么多使命的，萬達投資500億興建的“楚河漢街”也是驗證第四代商業(yè)綜合

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體的部分功能。就像一個型號的戰(zhàn)斗機一般只驗證1-2項新技術，如果從雷達到發(fā)動機全身都是新技術，可能造成經費很多，時間很長且失敗的風險非常大，最后成功了東西也可能不倫不類。去年春末夏初的時候提出的思路我認為是比較合理的，先做5-10個項目積累一定的資金，打造一定的團隊，形成自己的技術積累再開始發(fā)展下一步的戰(zhàn)略。

上面只是我對項目的一些簡單的思路，也不一定有什么可操作性。我想做地產開發(fā)這種巨系統(tǒng)的運作應該是緩慢的，沒有那么多教科書可以看的。也很難說怎么做對怎么做不對，就在實際工作中多積累經驗吧。真心希望明年咱們城市廣場項目能夠按照計劃向前推進，商業(yè)體開業(yè)、住宅銷售成績優(yōu)異，對集團公司有個滿意的答卷，對自己也有個豐厚的回報。

張士奇201*.1.14

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擴展閱讀：城市綜合體設計與研究

城市綜合體設計與研究

摘要：建筑綜合體首先是以一組建筑的組合為載體，將城市活動中多種不同的功能（商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛）空間進行有機的組合，并與城市的交通相協(xié)調。同時，在不同功能之間建立一種空間依存、價值互補的關系，從而形成一個功能復合、高效率的、復雜而統(tǒng)一的綜合體。建筑綜合體的綜合性并非表現為數量的簡單累加，而是多種功能的系統(tǒng)性優(yōu)化組合，克服單一功能的局限性、在互動過程中形成更為廣泛與優(yōu)越的整體功能。

關鍵詞：城市綜合體案列特征

中圖分類號：tu984文獻標識碼：a文章編號：一、城市綜合體的內涵

城市綜合體是一個由高密度、高容積率、多功能、混合性為構成要素和基本特征的城市開發(fā)模式，它將商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會議、文娛和交通等城市生活空間的三項以上進行組合，并在各部分間建立一種相互依存、相互助益的能動關系，從而形成一個多功能、高效率的綜合體。其中核心基本功能為：居住(酒店、公寓或住宅)、商務辦公與購物中心；其他功能為基本功能的拓展。城市綜合體可謂集城市居民日�！俺�、喝、玩、樂、住、行”眾多功能的“生活館”，基本具備了現代城市的全部功能，所以也被稱為“城中之城”。城市綜合體根據不同屬性可以分為多種類型，但無論何種類型的城市綜合體，都具備以下典型特征：超大體量的規(guī)模，高密度、集約性的建筑設計，快捷高效的交通體系，復合互補的物業(yè)配套，現代的景觀設計，巨額的投資資金，較長的開發(fā)周期等。二.經典案列美國洛克菲勒中心

洛克菲勒中心(rockefellercenter)

洛克菲勒中心位于美國紐約最繁華的曼哈頓區(qū)中部，是一個包括19幢大樓、占地22英畝集商業(yè)、娛樂和辦公等城市功能的大型建筑群。主要建筑始建于1931年，1940年完成，建筑群區(qū)域涵蓋第五大道至第六大道，以及第48大街至52大街之間，共占地45000平方米。建筑群的主體是ge大廈，70層,高259米。外觀強調垂直線條,是板式高層建筑的雛形。

洛克菲勒中心建筑群布局緊湊、密集有序，包括建筑群的分布與高低的配置，第五大道旁較為低矮的國際大樓緩緩起伏到第六大道旁最高的奇異電器大樓（69層樓）；中心的各個建筑物之間都有地下通道連接，建筑師利用大樓間的廣場、空地與樓梯間制造人行流動的方向，交錯橫貫之間的是供市民使用的廣場〈海峽花園”channelgarden”、下沉廣場”lowerplaza”等〉，這座迷你的小都市每天可容納25萬人次上班、觀光、消費、此穿梭無虞。建筑群的中央是一個下凹的小廣場，在夏季是寬敞的露天咖啡吧、酒吧；在冬天則是備受歡迎的溜冰場。廣場正面有一座希臘神普羅米修斯飛翔著的雕像，后上方是無水電子噴泉。廣場四周飄揚著聯

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