201*年1-7月中國房地產(chǎn)市場(chǎng)情況總結(jié)

國家統(tǒng)計(jì)局8月9日公布201*年1-7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況。201*年1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資44302億元，同比名義增長20.5%，增速比1-6月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資30318億元，增長20.2%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.4%。一、房地產(chǎn)開發(fā)投資完成情況201*年1-7月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資44302億元，同比名義增長20.5%，增速比1-6月份提高0.2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資30318億元，增長20.2%，增速回落0.6個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為68.4%。投資完成額（億元）201*年1-2月201*年1-3月201*年1-4月201*年1-5月201*年1-6月201*年1-7月201*年1-8月201*年1-9月5431.510927.215835.222212.930609.836774.543687.951045.9配套工程投資99.5171.4230.7301.1404.9497.2618.4711.6820.4939.51119.4房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃房地產(chǎn)開發(fā)新增總投資（億元）固定資產(chǎn)（億元）275336.4283344.7290952.8302649.9310930.7315341.8327135.4334215.1341183.3351185.7358823.34226.86654.48058.19589.411592.313571.115626.017644.220222.623304.233541.4201*年1-10月57628.8201*年1-11月64772.4201*年1-12月71803.201*年1-2月201*年1-3月201*年1-4月201*年1-5月201*年1-6月6669.713132.619180.12679836827.9107.9195.6273.0365478.5342437.0339384.6347495.3358009.1371990.95778.47744.89231.211145.313585.7201*年7月443021-7月份，東部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資25264億元，同比增長18.6%，增速比1-6月份回落0.1個(gè)百分點(diǎn);中部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資9298億元，增長21.0%，增速提高0.2個(gè)百分點(diǎn);西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資9739億元，增長25.0%，增速提高0.7個(gè)百分點(diǎn)。1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房屋施工面積568681萬平方米，同比增長16.2%，增速比1-6月份提高0.7個(gè)百分點(diǎn);其中，住宅施工面積417255萬平方米，增長13.6%。房屋新開工面積112638萬平方米，增長8.4%，增速提高4.6個(gè)百分點(diǎn);其中，住宅新開工面積82617萬平方米，增長7.1%。房屋竣工面積41643萬平方米，增長7.9%，增速提高1.6個(gè)百分點(diǎn);其中，住宅竣工面積32384萬平方米，增長4.6%。1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積18717萬平方米，同比下降1.4%，降幅比1-6月份收窄9個(gè)百分點(diǎn);土地成交價(jià)款4398億元，增長14.7%，增速提高7.2個(gè)百分點(diǎn)。二、商品房銷售和待售情況1-7月份，商品房銷售面積61133萬平方米，同比增長25.8%，增速比1-6月份回落2.9個(gè)百分點(diǎn);其中，住宅銷售面積增長27.1%，辦公樓銷售面積增長27.9%，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積增長8.2%。商品房銷售額39549億元，增長37.8%，增速比1-6月份回落5.4個(gè)百分點(diǎn);其中，住宅銷售額增長39.9%，辦公樓銷售額增長39.0%，商業(yè)營業(yè)用房銷售額增長20.4%。

1-7月份，東部地區(qū)商品房銷售面積31038萬平方米，同比增長30.2%，增速比1-6月份回落2.6個(gè)百分點(diǎn);銷售額24793億元，增長42.1%，增速回落6.4個(gè)百分點(diǎn)。中部地區(qū)商品房銷售面積15171萬平方米，增長24.9%，增速回落4.2個(gè)百分點(diǎn);銷售額7328億元，增長35.1%，增速回落5.2個(gè)百分點(diǎn)。西部地區(qū)商品房銷售面積14924萬平方米，增長18.4%，增速回落2.2個(gè)百分點(diǎn);銷售額7427億元，增長27.5%，增速回落2.4個(gè)百分點(diǎn)。

7月末，商品房待售面積44274萬平方米，比6月末增加543萬平方米。其中，住宅待售面積增加423萬平方米，辦公樓待售面積減少50萬平方米，商業(yè)營業(yè)用房待售面積增加72萬平方米。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金情況

1-7月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金66831億元，同比增長31.5%，增速比1-6月份回落0.6個(gè)百分點(diǎn)。其中，國內(nèi)貸款11433億元，增長31.1%;利用外資269億元，增長18.0%;自籌資金25151億元，增長18.2%;其他資金29977億元，增長45.5%。在其他資金中，定金及預(yù)收款18448億元，增長44.7%;個(gè)人按揭貸款7945億元，增長56.0%。四、房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)7月份，房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)(簡稱“國房景氣指數(shù)”)為97.39，比上月提高0.1點(diǎn)。201*年2月201*年3月201*年4月201*年5月201*年6月201*年7月201*年8月201*年9月201*年10月201*年11月201*年12月201*年2月201*年3月201*年4月201*年5月201*年6月201*年7月房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)97.8996.9295.6294.9094.7194.5794.6494.3994.5695.7195.5997.9297.5697.3597.2697.2997．表1201*年1-7月份全國房地產(chǎn)開發(fā)和銷售情況指標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）其中：住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房房屋施工面積（萬平方米）其中：住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房房屋新開工面積（萬平方米）其中：住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房土地購置面積（萬平方米）土地成交價(jià)款（億元）房屋竣工面積（萬平方米）其中：住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房商品房銷售面積（萬平方米）其中：住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房商品房銷售額（億元）其中：住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房商品房待售面積（萬平方米）其中：住宅辦公樓商業(yè)營業(yè)用房房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金（億元）其中：國內(nèi)貸款利用外資自籌資金其他資金其中：定金及預(yù)收款個(gè)人按揭貸款表2201*年1-7月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)投資情況地區(qū)投資額同比增長絕對(duì)量4430230318241260945686814172552087767755112638826173608139741871743984164332384989463061133547481340363639549333801806365644274291591720846566831114332692515129977184487945同比增長（%）20.520.240.229.516.213.627.122.78.47.111.89.9-1.414.77.94.620.113.225.827.127.98.237.839.939.020.439.843.523.932.731.531.118.018.245.544.756.全國總計(jì)東部地區(qū)中部地區(qū)西部地區(qū)表3201*年1-7月份東中西部地區(qū)房地產(chǎn)銷售情況商品房銷售面積商品房銷售額地區(qū)絕對(duì)數(shù)同比增長絕對(duì)數(shù)同比增長（萬平方米）（%）（億元）（%）全國總計(jì)6113325.83954937.8東部地區(qū)3103830.22479342.1中部地區(qū)1517124.9732835.1西部地區(qū)1492418.4742727.5

（億元）443022526492989739住宅303181712864826709（%）20.518.621.025.0住宅20.217.921.025.

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1.政策環(huán)境：中央著力深化改革、調(diào)控以穩(wěn)為主，不同城市政策分化

201*年，“宏觀穩(wěn)、微觀活”成為房地產(chǎn)政策的關(guān)鍵詞，全國整體調(diào)控基調(diào)貫徹始終，不同城市政策導(dǎo)向出現(xiàn)分化。年初“國五條”及各地細(xì)則出臺(tái)，繼續(xù)堅(jiān)持調(diào)控不動(dòng)搖，“有保有壓”方向明確。下半年以來，新一屆政府著力建立健全長效機(jī)制、維持宏觀政策穩(wěn)定，十八屆三中全會(huì)將政府工作重心明確為全面深化改革；不動(dòng)產(chǎn)登記、保障房建設(shè)等長效機(jī)制工作繼續(xù)推進(jìn)，而限購、限貸等調(diào)控政策更多交由地方政府決策。不同城市由于市場(chǎng)走勢(shì)分化，政策取向也各有不同，北京、上海等熱點(diǎn)城市陸續(xù)出臺(tái)措施平抑房價(jià)上漲預(yù)期，而溫州、蕪湖等市場(chǎng)持續(xù)低迷的城市，在不突破調(diào)控底線的前提下，微調(diào)當(dāng)?shù)卣{(diào)控政策以促進(jìn)需求釋放。

(1)中央新思路：堅(jiān)持調(diào)控整體平穩(wěn)，推進(jìn)全面深化改革年初國五條加碼調(diào)控，堅(jiān)持從緊遏制房價(jià)快速上漲

“國五條”為全年調(diào)控定調(diào)，力保房價(jià)平穩(wěn)。201*年2月20日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作，提出五條調(diào)控措施即“國五條”，并在3月1日發(fā)布國五條細(xì)則（《關(guān)于繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作通知》【國辦發(fā)〔201*〕17號(hào)】），表明中央政府高度重視堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控，彰顯調(diào)控決心，“國五條”細(xì)則的推出旨在為房地產(chǎn)市場(chǎng)尤其是一線及重點(diǎn)二線城市的迅速回暖降溫，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。兩會(huì)前后中央及部委密集表態(tài)堅(jiān)持調(diào)控不放松，彰顯調(diào)控決心。201*年《政府工作報(bào)告》中表態(tài)“堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲勢(shì)頭”，201*-201*年分別為“堅(jiān)定不移地搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控”和“繼續(xù)搞好房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控”后，201*年更是提出“加強(qiáng)”房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。兩會(huì)期間，住建部多次表態(tài)一定嚴(yán)格執(zhí)行“國五條”；前國土資源部部長徐紹史表示今年房地產(chǎn)土地供應(yīng)量不會(huì)低于前5年平均數(shù)；央行行長周小川答記者問時(shí)表示可以通過結(jié)構(gòu)性的信貸政策實(shí)現(xiàn)控制房價(jià)的目標(biāo)。年末三中全會(huì)定調(diào)全面深化改革，更加注重長效機(jī)制建設(shè)

三中全會(huì)強(qiáng)調(diào)全面深化改革，促進(jìn)房地產(chǎn)長效機(jī)制建立健全。11月12日，十八屆三中全會(huì)勝利閉幕。會(huì)議審議通過了《中共中央關(guān)于全面深化改革若干重大問題的決定》，強(qiáng)調(diào)進(jìn)行全面深化改革，放眼于房地產(chǎn)市場(chǎng)的長期健康發(fā)展，從頂層設(shè)計(jì)上為房地產(chǎn)長效機(jī)制建立建全指明方向。未來政府將更多的集中在房地產(chǎn)民生保障領(lǐng)域發(fā)揮作用，而由市場(chǎng)來滿足居民日趨多樣化的住房需求和優(yōu)化商業(yè)、產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老、文化等其它結(jié)構(gòu)地產(chǎn)的資源配置。在全面深化改革的大背景下，房地產(chǎn)業(yè)將迎來更加市場(chǎng)化的機(jī)遇和挑戰(zhàn)，市場(chǎng)供需關(guān)系將更趨良性，保障行業(yè)的長期健康發(fā)展。

(2)地方新局面：市場(chǎng)分化推動(dòng)政策調(diào)整，地方調(diào)控導(dǎo)向分化各地落實(shí)“國五條”力度不一，北京最為嚴(yán)厲

年初“國五條”出臺(tái)后，北京、廣州等熱點(diǎn)城市隨之出臺(tái)地方細(xì)則，而大多數(shù)城市僅公布了本年度的房價(jià)控制目標(biāo)。在公布細(xì)則的城市中，對(duì)國五條各項(xiàng)調(diào)控政策的落實(shí)力度也存在差異，僅有北京、上海等城市在地方細(xì)則中嚴(yán)格落實(shí)國五條相關(guān)要求。同時(shí)，部分城市繼“國五條”細(xì)則落地后調(diào)控政策進(jìn)一步細(xì)化加碼。北京提高二套房首付比例、限制開發(fā)商資金、調(diào)高非普通住宅的預(yù)售許可門檻，廣州、鄭州加強(qiáng)住宅預(yù)售價(jià)格和預(yù)售許可控制發(fā)放，上海、廈門、天津、等十余城市相繼出臺(tái)政策收緊公積金貸款。三中全會(huì)前后市場(chǎng)走勢(shì)不同促地方政策調(diào)整分化

一線城市調(diào)控政策全面升級(jí)，二線城市扎堆加碼。熱點(diǎn)城市房價(jià)持續(xù)高位，年度控制目標(biāo)難以達(dá)成，在此壓力下，一線城市和部分二線城市調(diào)控政策陸續(xù)收緊，地方政府繼續(xù)加大調(diào)控力度，通過各種方式平抑市場(chǎng)預(yù)期。9月鄭州首先對(duì)調(diào)控加碼，開啟政策收緊的大幕。繼10月深圳、北京出臺(tái)“深八條”、“京七條”加碼調(diào)控后，11月上海和廣州分別出臺(tái)“滬七條”和“穗五條”，至此一線城市調(diào)控政策全面收緊。隨后這一趨勢(shì)蔓延至二線城市。11月25-27日短短三天內(nèi)，七個(gè)二線城市扎堆頒布相關(guān)措施。縱觀各地調(diào)控內(nèi)容，可以看出，地方政府調(diào)控思路有所轉(zhuǎn)變，除部分城市提高二套房首付要求外，絕大多數(shù)城市更加強(qiáng)調(diào)增加土地和普通房供應(yīng)，改善供需平穩(wěn)房價(jià)。

圖：各城市出臺(tái)收緊政策時(shí)間表

資料來源：中國指數(shù)研究院整理

少數(shù)三四線城市靈活調(diào)整，適時(shí)松綁政策。與熱點(diǎn)一二線城市不同的是，三四線城市更多面臨的是市場(chǎng)發(fā)展問題。受前期房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)低迷影響，8月溫州首先放松限購人群，成為46個(gè)限購城市中首個(gè)對(duì)限購令調(diào)整并得到中央默許的城市。其后蕪湖也對(duì)政策松綁，規(guī)定本科生買房可免契稅并獲2萬元補(bǔ)助。11月徐州對(duì)限購進(jìn)行調(diào)整，不僅提出通過區(qū)域上的放寬來推動(dòng)本地購買需求，還嘗試從限購戶型和限購人群的調(diào)整來刺激市場(chǎng)，在保證自住型需求的同時(shí)釋放高檔需求以推動(dòng)市場(chǎng)發(fā)展。

2.新房：百城價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲，重點(diǎn)城市供需兩旺創(chuàng)近四年新高(1)價(jià)格：今年以來百城價(jià)格指數(shù)持續(xù)上漲，一線及少數(shù)二線城市漲幅尤為突出百城均價(jià)絕對(duì)水平持續(xù)上揚(yáng)，11月環(huán)比漲幅明顯縮小

圖：百城住宅均價(jià)及環(huán)比變化

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

百城均價(jià)絕對(duì)水平創(chuàng)新高，今年累計(jì)漲幅明顯高于去年，但11月漲幅降至今年以來最低。根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)對(duì)100個(gè)城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，百城住宅均價(jià)自201*年6月止跌后連續(xù)18個(gè)月環(huán)比上漲，今年以來整體漲幅明顯高于去年。具體來看，一季度百城均價(jià)漲幅明顯，環(huán)比上漲1%左右，二季度漲幅逐漸收窄，7月漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大，至10月環(huán)比上漲1.24%，漲幅達(dá)到今年以來的最高水平。隨著10-11月多個(gè)城市房地產(chǎn)調(diào)控政策的相繼出臺(tái)，市場(chǎng)看漲預(yù)期得到有效控制，11月均價(jià)達(dá)10758元/平方米，為201*年6月以來的最高水平，但環(huán)比漲幅明顯收窄至0.68%，為今年以來的最低水平，分別比10月和今年以來的平均水平（0.93%）低0.56和0.25個(gè)百分點(diǎn)。同比來看，百城住宅均價(jià)自201*年12月以來連續(xù)12個(gè)月上漲，漲幅持續(xù)擴(kuò)大至10.98%。

(2)需求：政策預(yù)期加速市場(chǎng)變化，全年成交總量為近四年最高

整體表現(xiàn)：全年總量為近四年同期最高，3月成交量創(chuàng)201*年調(diào)控以來高點(diǎn)

圖：201*年至今代表城市月度成交量走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

全年總成交量為近四年同期最高，3月為201*年調(diào)控以來高點(diǎn)。201*年1-11月，50個(gè)代表城市住宅月均成交2626萬平方米，同比增長16%，比201*年和201*年同期均高出25%以上，處于近四年同期最高水平。

具體來看，1-2月房地產(chǎn)市場(chǎng)淡季不淡，市場(chǎng)趨熱導(dǎo)致“國五條”政策出臺(tái)，在政策預(yù)期和推盤量低位回升等多重因素帶動(dòng)下，3月成交量超過3000萬平方米，達(dá)到201*年調(diào)控以來單月最高。二季度以來，“國五條”細(xì)則落地促使成交量高位持續(xù)回落，新政出臺(tái)后3個(gè)月內(nèi)代表城市月均成交量較出臺(tái)當(dāng)月（3月）下降18%，明顯低于“國十條”的42%和“國八條”的39%。伴隨政策效應(yīng)的逐漸淡化以及供應(yīng)加大，成交量自8月起止降回升，10月成交量比3月高點(diǎn)僅低4%，達(dá)到年內(nèi)次高水平。11月，受部分熱點(diǎn)城市調(diào)控政策陸續(xù)升級(jí)影響，成交量小幅回落，但仍處于較高水平。

(3)供應(yīng)：新增供應(yīng)為近四年最高，多數(shù)城市高于上年整體表現(xiàn)：新增供應(yīng)為近四年最高，“金九”仍為年內(nèi)高點(diǎn)

圖：201*年至今代表城市新批上市面積走勢(shì)

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com新增供應(yīng)總量為近四年同期最高，“金九”達(dá)年內(nèi)高峰。201*年1-11月，20個(gè)代表城市住宅月均新批上市1419萬平方米，同比增長15%，比201*年和201*年同期分別高9%和17%，為近四年同期最高水平。單月來看，今年以來新增供應(yīng)逐步回升，供應(yīng)量在4月達(dá)到階段性高點(diǎn)后持續(xù)回落，7月起供應(yīng)量止跌反彈并于“金九”達(dá)到全年最高峰，單月新批上市面積近201*萬平方米，10月供應(yīng)量季節(jié)性回落（回落幅度低于歷年同期），11月受企業(yè)年底加大推盤帶動(dòng)，新增供應(yīng)量環(huán)比增長6.5%，超過1800萬平方米，為年內(nèi)第二高，處于最近四年的較高水平。

1、重點(diǎn)城市共50個(gè)，其中一線包括北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市；二線包括天津、重慶、杭州、武漢、大連、蘇州、廈門、成都、南京、三亞、貴陽、溫州、哈爾濱、�？�、長春、合肥、青島、福州、西安、南寧、鄭州、沈陽、無錫、長沙、南昌25個(gè)城市，主要是各省會(huì)城市和計(jì)劃單列市；三線包括三明、莆田、中山、惠州、淮安、肇慶、汕頭、鎮(zhèn)江、紹興、衢州、韶關(guān)、包頭、佛山、徐州、唐山、泉州、瀘州、蕪湖、東莞、揚(yáng)州、南通21個(gè)城市，主要指地級(jí)市。

2、重點(diǎn)城市一共20個(gè)，其中一線包括北京、上海、廣州、深圳4個(gè)城市；二線包括杭州、武漢、南昌、蘇州、大連、重慶、天津、長沙、無錫、沈陽、鄭州等11個(gè)城市；三線城市包括蕪湖、東莞、揚(yáng)州、南通、惠州5個(gè)城市。

(4)供求對(duì)比：不同城市供求關(guān)系表現(xiàn)分化，庫存小幅回升，出清周期略有延長銷供比：總體接近于1，下半年供應(yīng)逐漸超過需求，不同城市表現(xiàn)分化

圖：重點(diǎn)城市銷供比

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

201*年下半年新增供應(yīng)逐漸超過需求，使得今年成交量增速略低于供應(yīng)量。今年1-11月，10個(gè)代表城市成交量同比增長10%，供應(yīng)量同比增長12%，銷供比達(dá)到1.02。其中，受供應(yīng)不足影響，北京今年市場(chǎng)供不應(yīng)求矛盾加劇，銷供比提高至1.55；大連銷供比也明顯提高，達(dá)到1.44；上海、廣州、武漢、長沙雖銷供比略有提高，但市場(chǎng)整體供需基本均衡；蘇州由于去年大量保障性住房入市，今年成交量明顯下降，銷供比由去年的1.87大幅降至0.92；惠州和杭州銷供比下降，由上年供不應(yīng)求態(tài)勢(shì)轉(zhuǎn)為供過于求；盡管深圳銷供比略有提高，但在代表城市中仍為最低，為0.78。

庫存及去化：可售面積較年初小幅上升，出清周期略有延長但仍處低位

圖：201*年以來代表城市庫存量與出清周期對(duì)比

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

201*年上半年，代表城市庫存高位盤整；下半年，隨著供應(yīng)量的增長和成交量的小幅下滑，庫存逐步回升。截至11月底，10個(gè)代表城市可售面積為7894萬平方米，環(huán)比增長2.5%，與年初相比增長9.1%，比201*年底增長3.5%，已高于201*年階段性高點(diǎn)。從出清周期來看，截至11月底，代表城市平均出清周期為11.1個(gè)月，較今年年初延長2.0個(gè)月，但仍處201*年來的較低水平。

3.二手房：十大城市量價(jià)創(chuàng)新高，上半年尤為突出，下半年漸趨平穩(wěn)

(1)價(jià)格：持續(xù)上漲但下半年漸趨平穩(wěn)，絕對(duì)水平創(chuàng)新高，熱點(diǎn)城市漲幅尤為突出

圖：十大城市主城區(qū)二手住宅均價(jià)環(huán)比漲跌幅

注：十大城市包括北京、上海、廣州、深圳、天津、武漢、重慶、南京、杭州、成都。

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

十大城市二手住宅均價(jià)環(huán)比連續(xù)第21個(gè)月上漲，同比連續(xù)第15個(gè)月上漲，價(jià)格創(chuàng)歷史新高。根據(jù)對(duì)北京等十大城市主城區(qū)二手住宅活躍樣本的調(diào)查，201*年1-11月，十大城市主城區(qū)二手住宅均價(jià)累計(jì)上漲18.5%，11月價(jià)格達(dá)26484元/平方米，創(chuàng)歷史新高。具體來看，一季度二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅逐月擴(kuò)大，3月受“國五條”預(yù)期影響，環(huán)比上漲2.8%，漲幅突出；二季度價(jià)格漲幅明顯收窄，6月環(huán)比漲幅收窄至1%以下；三季度以來，伴隨政策效應(yīng)淡化價(jià)格漲幅再度擴(kuò)大至1%以上，但漲幅逐漸趨穩(wěn)；受近期部分城市調(diào)控政策陸續(xù)出臺(tái)影響，11月價(jià)格環(huán)比漲幅收窄至1.56%，連續(xù)第21個(gè)月上漲，同比連續(xù)第15個(gè)月上漲，漲幅超過20%。(2)成交：受3月成交量激增帶動(dòng)，今年以來成交總量大幅超過去年

圖：十大代表城市二手房成交總量及同比增速

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

3月成交激增帶動(dòng)今年累計(jì)成交量為近四年來同期最高。201*年1-11月，十大城市二手住宅累計(jì)成交94.13萬套，同比增長64.5%，為近四年同期最高。具體來看，受3月二手住宅成交量激增影響，一季度成交量同比大幅增長2.5倍，3月成交量（18.85萬套）達(dá)歷史單月最高；二季度，政策落地促使成交量明顯回落，但同比仍增長44.5%；三季度起成交量逐步回升，截至8月，今年累計(jì)成交量（69.8萬套）已超去年全年水平；10月成交量季節(jié)性回落后，11月止降回升，環(huán)比增長10.7%，比去年同期高出19.5%，達(dá)8.45萬套，處于今年較高水平。

4.土地：全國量價(jià)明顯好于去年，一線城市增長最為顯著，地王頻出(1)供求：成交量增速高于推出量，住宅用地增長更為突出

圖：201*年至今全國300個(gè)城市住宅和商辦用地推出面積及增長率

注：如無特殊說明，土地面積指占地面積。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

各類土地總推出量好于去年，住宅、商辦用地增長均超過15%。201*年1-11月，全國300個(gè)城市共推出各類用地15.0億平方米，同比增長6.3%，增幅較201*年全年擴(kuò)大13.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅用地推出5.6億平方米，總量接近去年全年，同比增長17.9%，而去年為下降16.6%；商辦用地推出2.4億平方米，同比增長18.9%，增幅較201*年小幅回落。從不同階段來看，一季度各類土地推出量同比增長16.5%，二季度以來漲幅逐漸縮小，10-11月，同比下降4.5%，較三季度減少7.4個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅用地一季度和二季度漲幅均超過20%，10-11月增速降至5.0%；商辦用地一季度同比增長49.0%，漲幅明顯，10-11月增長18.1%，較三季度擴(kuò)大13.3個(gè)百分點(diǎn)。

圖：201*年至今全國300個(gè)城市住宅和商辦用地成交面積及增長率

注：如無特殊說明，土地面積指占地面積。數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

各類土地總推出量好于去年，住宅、商辦用地增長均超過15%。201*年1-11月，全國300個(gè)城市共推出各類用地15.0億平方米，同比增長6.3%，增幅較201*年全年擴(kuò)大13.0個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅用地推出5.6億平方米，總量接近去年全年，同比增長17.9%，而去年為下降16.6%；商辦用地推出2.4億平方米，同比增長18.9%，增幅較201*年小幅回落。從不同階段來看，一季度各類土地推出量同比增長16.5%，二季度以來漲幅逐漸縮小，10-11月，同比下降4.5%，較三季度減少7.4個(gè)百分點(diǎn)。其中住宅用地一季度和二季度漲幅均超過20%，10-11月增速降至5.0%；商辦用地一季度同比增長49.0%，漲幅明顯，10-11月增長18.1%，較三季度擴(kuò)大13.3個(gè)百分點(diǎn)。

圖：201*年至今全國300個(gè)城市住宅和商辦用地成交面積及增長率

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

各類土地成交量同比增長13.1%，增速高于推出量，其中住宅用地增速高達(dá)34.2%，為201*年以來增速首次超過商辦用地。201*年1-11月，全國300個(gè)城市各類土地共成交12.6億平方米，同比增長13.1%，增速明顯高于推出量，而201*年全年為下降8.7%。其中，住宅用地成交4.6億平方米，超過去年全年總量，同比大幅增長34.2%，結(jié)束連續(xù)兩年的同比下降趨勢(shì)，且增速自201*年后首次超過商辦用地；商辦用地成交1.9億平方米，同比增長27.8%，增幅較201*年擴(kuò)大15.0個(gè)百分點(diǎn)。從不同季度來看，住宅用地在前三季度同比增幅均超過30%，其中二季度增速最大為46.6%，10-11月同比增長18.5%，增速較第三季度縮小11.8個(gè)百分點(diǎn)；商辦用地在一季度大幅增長75.3%，10-11月同比增長4.8%，增速較第三季度縮小28.3個(gè)百分點(diǎn)。

(2)價(jià)格：樓面均價(jià)上漲明顯，溢價(jià)率止跌反彈，住宅用地尤為突出圖：201*年至今全國300個(gè)城市住宅和商辦用地樓面均價(jià)及平均溢價(jià)率

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

各類用地樓面均價(jià)同比上漲顯著，住宅、商辦用地增幅均超過25%。201*年1-11月，全國300個(gè)城市各類用地樓面均價(jià)為1174元/平方米，較去年同期上漲32.5%。其中住宅用地樓面均價(jià)為1610元/平方米，同比上漲25.9%，商辦用地為1428元/平方米，同比上漲26.6%。具體來看，今年以來住宅用地樓面均價(jià)上漲明顯，特別是9月，樓面均價(jià)達(dá)2165元/平方米，為歷年唯一一次突破201*元/平方米，11月價(jià)格為1897元/平方米，為201*年來次高水平。今年以來開發(fā)商回歸一二線熱點(diǎn)城市，拿地積極性高，總價(jià)和單價(jià)“地王”頻現(xiàn)，不斷拉高全國住宅用地價(jià)格水平，特別是9月4日由融創(chuàng)競(jìng)得的北京朝陽區(qū)農(nóng)展館地塊，在剔除配建醫(yī)院后樓面均價(jià)達(dá)7.3萬/平方米。商辦用地6月以來樓面均價(jià)低于住宅，價(jià)格較平穩(wěn)，保持在1300-1800元/平方米之間。

溢價(jià)率止跌反彈，住宅用地明顯高于商辦用地。1-11月，全國300個(gè)城市各類用地平均溢價(jià)率為16.3%，較去年同期提高9.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅用地溢價(jià)率為19.5%，商辦用地為12.7%，分別比去年同期高11.3、6.0個(gè)百分點(diǎn)。具體來看，今年以來各月住宅用地的溢價(jià)率均超過10%，其中7月突破20%，9月溢價(jià)率提升至今年以來的最高水平25.1%，近兩個(gè)月略有回落，11月溢價(jià)率為20.9%；商辦用地各月的溢價(jià)率普遍在10%以上，4月達(dá)到最高18.4%，8月以來溢價(jià)率持續(xù)下滑，11月降至9.4%，今年以來波動(dòng)較大。(3)出讓金：總額超去年全年，十大城市較去年同期增長一倍

圖：201*年至今全國300個(gè)城市土地出讓金總額及同比增長率

1-11月出讓金總額已大幅超過去年全年，同比大幅上漲。201*年1-11月，全國300個(gè)城市土地出讓金總額為2.7萬億元，已大幅超過去年全年（2.1萬億元），同比增長62.2%。其中住宅用地出讓金為1.8萬億元，同比增長69.8%；商辦用地出讓金為6611億元，同比增長72.7%。從不同階段來看，三季度各類土地出讓金最高，達(dá)8957億元，同比增長69.0%；10-11月漲幅回落至35.7%，漲幅較三季度收窄33.2個(gè)百分點(diǎn)，其中住宅用地10月以來出讓金同比增長34.6%，漲幅低于商辦用地。

5.企業(yè)：銷售業(yè)績?cè)偕闲屡_(tái)階，拿地回歸一二線，融資渠道多樣化

(1)銷售業(yè)績：品牌房企業(yè)績穩(wěn)步攀升，千億俱樂部擴(kuò)容，行業(yè)集中度進(jìn)一步提高

圖：201*年至今代表企業(yè)月度銷售額及銷售面積總和

注：代表企業(yè)包括萬科、恒大、中海、保利、碧桂園、龍湖、世茂、綠城、富力、金地。

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

今年以來，代表企業(yè)銷售業(yè)績顯著增長。受益于企業(yè)加大推盤力度以及市場(chǎng)活躍度攀升，201*年1-11月，十家代表企業(yè)銷售金額及銷售面積分別為8172億元和7942萬平方米，同比分別增長32%和26%。具體來看，一季度受“國五條”預(yù)期和季節(jié)性回升等多重因素帶動(dòng)，購房需求持續(xù)釋放，銷售額同比增速持續(xù)在40%以上。二季度伴隨調(diào)控細(xì)則落地，企業(yè)業(yè)績?cè)鏊倩芈�。三季度以來企業(yè)主動(dòng)加大推盤促銷售業(yè)績逐月上升，10月份達(dá)到全年峰值，多家房企取得歷史最高單月銷售額，11月部分企業(yè)在實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)后放緩?fù)票P導(dǎo)致銷售業(yè)績環(huán)比下降，但總體依然處于近幾年高位。

(2)拿地情況：規(guī)模大幅增長，一二線城市占比上升使得平均成本明顯提高

圖：201*年至今十大代表性企業(yè)拿地情況

數(shù)據(jù)來源：CREIS中指數(shù)據(jù)，fdc.soufun.com

品牌房企拿地規(guī)模和金額大幅增長。201*年前11月，十大代表性企業(yè)累計(jì)拿地金額為3086億元，同比大幅增長87%，比去年全年水平高出31%；累計(jì)拿地面積為10435萬平方米（按建筑面積計(jì)算，下同），同比增長47%。具體來看，一季度企業(yè)延續(xù)去年下半年拿地積極態(tài)度，隨著一二線城市優(yōu)質(zhì)地塊推出，二三季度企業(yè)拿地?zé)崆橛性鰺o減，9月達(dá)到全年最高水平�？傮w上，品牌房企在良好銷售業(yè)績和積極融資的支撐下，對(duì)于優(yōu)質(zhì)地塊的儲(chǔ)備趨于迫切，與去年謹(jǐn)慎拿地不同的是，品牌房企針對(duì)一線城市優(yōu)質(zhì)地塊不惜重金爭奪，催生出高總價(jià)、高溢價(jià)地塊不斷出現(xiàn)。

(3)資金狀況：不同企業(yè)分化加劇，融資多元化保證長期發(fā)展

短期資金償付壓力不大，現(xiàn)金覆蓋比例小幅提高，不同企業(yè)分化加劇。截至201*年前三季度，A股房地產(chǎn)上市公司因銷售回款良好，償債能力得到提升，其貨幣資金對(duì)短期負(fù)債的覆蓋比為105.7%，較201*年中期提升3.7個(gè)百分點(diǎn)，明顯高于201*年最差時(shí)93.2%的水平，上市房企整體資金償付能力在融資環(huán)境改善情況下繼續(xù)提升。但不同企業(yè)分化明顯，中小企業(yè)面臨更大的資金壓力和融資成本，從三季度末短期償債壓力的角度觀察，去除招保萬金的A股房地產(chǎn)企業(yè)的現(xiàn)金覆蓋比例僅為96.8%，遠(yuǎn)低于招保萬金的平均值138.3%。年中由于銀行資金流動(dòng)性緊縮導(dǎo)致的“錢荒”導(dǎo)致房企資金鏈面臨緊張局面，融資渠道較為單一的中小企業(yè)中長期資金風(fēng)險(xiǎn)仍然存在。201*年進(jìn)入海外融資潮，低利率環(huán)境下獲取廉價(jià)資金。201*年下半年以來，各國政府普遍實(shí)施寬松的貨幣政策，境外資本市場(chǎng)低利率環(huán)境得以持續(xù)，房企海外發(fā)債持續(xù)升溫。由于在當(dāng)前的監(jiān)管環(huán)境下，無論是人民幣或是外幣債券，大陸上市房企以境內(nèi)母公司身份在海外市場(chǎng)直接發(fā)行債券的難度較高，內(nèi)地龍頭房企紛紛通過搭建的A+H雙重融資平臺(tái)，順利實(shí)現(xiàn)海外發(fā)債融資，并且憑借企業(yè)品牌影響力獲得較高的信用評(píng)級(jí)，實(shí)現(xiàn)低成本融資，萬科、保利、綠地、萬達(dá)等龍頭企業(yè)在201*年均首次通過境外上市子公司發(fā)債，并通過創(chuàng)新債券融資方式獲取大額低息資金，資金實(shí)力大大增強(qiáng)。

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