第一篇：芙蓉區(qū)城市綜合體調研報告

芙蓉區(qū)城市綜合體調研報告

中國城市化、城市國際化已成為整個中國未來發(fā)展的必然趨勢，推進中國城市化進程，尤其是推進城市綜合體的開發(fā)已成為中國最具前導性和拉動性的行業(yè)力量。城市綜合體（hopsca）主要集酒店（hotel）、寫字樓（office）、公園（park）、購物中心（shopping mall）、會展中心（convention）和公寓（apartment）等于一體的多功能、多業(yè)態(tài)的大型建筑體。今年以來，火星街道通過實地察看、召開會議、問卷調查等形式，在充分獲取來自各個層面第一手資料的基礎上，結合實際，就芙蓉區(qū)城市綜合體的規(guī)劃、建設和管理方面作出了一些總結，同時也提出了一些具有前瞻性、可操作性的意見和建議，現(xiàn)具體報告如下：

一、芙蓉區(qū)城市綜合體建設取得的主要成績

近年來，區(qū)委、區(qū)政府堅持舊城改造與新區(qū)開發(fā)并舉，城市建設取得令人矚目的成績。經過全區(qū)上下的共同努力，初步建成了基礎設施比較齊備、城市功能日臻完善、環(huán)境容貌明顯改觀、特色較為鮮明的城區(qū)。為加快建設“人民滿意城市”的步伐，區(qū)委、區(qū)政府提出了在轄區(qū)內建設多功能城市綜合體的設想，此舉預示著芙蓉區(qū)城市經濟、社會、技術形態(tài)已發(fā)展到較高程度，在未來的一段時期內將重點關注城市綜合體的開發(fā)和建設。

二、當前芙蓉區(qū)發(fā)展城市綜合體的優(yōu)勢、劣勢、機會及面臨的競爭壓力。

相比兄弟城區(qū)，芙蓉區(qū)在發(fā)展城市綜合體上的主要優(yōu)勢有：

（一）地理位置優(yōu)勢明顯。地處老城區(qū)，地理位置相當優(yōu)越，cbd中心商圈、火車站近在咫尺，根據這個特點，著力打造以中央商務區(qū)、交通樞紐型為主要特色的城市綜合體項目，能更好地提升我區(qū)的區(qū)域核心競爭力。

（二）文化旅游資源豐富。目前著力打造的韭菜園歷史文物一條街，將會是我市的“露天博物館”，為此圍繞打造以文化旅游為主要業(yè)態(tài)內容的項目是我區(qū)發(fā)展城市綜合體的又一關鍵舉措。

（三）開發(fā)風險低收益大。相對兄弟城區(qū)而言，芙蓉區(qū)密集的人口、城市基礎配套的客觀市場需求，適合開發(fā)風險相對較低、收益也更大的以購物休閑娛樂為主要內容的城市綜合體項目。

在看到優(yōu)勢的同時，推進城市綜合體的困難也十分嚴峻，主要劣勢有：

（一）市場還不夠活躍。城市綜合體項目是一種多功能的建筑群體，開發(fā)的房產項目均為中高檔住宅和高端寫字樓，并配星級酒店和大型商貿中心，對開發(fā)商的資金實力、運營能力、招商能力、開發(fā)節(jié)奏等方面要求也相當高，加上因市場形勢、融資壓力等引發(fā)的項目方案變更、多方變化、項目重新報批問題非常多，一定程度上制約了落戶項目的推進。

（二）拆遷因素影響大。城市綜合體項目都存在拆遷難的問題，由于難以按期完整交付凈地，對項目整體方案的盡快確定和開發(fā)計劃的準確制定影響較大，導致項目單位邊拆邊建，不僅降低了開發(fā)商資金的使用效益，而且也影響了城市綜合體項目“先商業(yè)后住宅”的開發(fā)模式。

（三）基礎設施投入還不足。城市綜合體項目中對該地區(qū)的供電、供水、供氣能力等有很高要求，另外如果城市綜合體項目附近缺乏大型的基礎設施，如綠地廣場、文體設施等，而且如果區(qū)域內的道路檔次不高，交通經常呈現(xiàn)擁堵、混亂現(xiàn)象，都將給地塊推介、項目招商都帶來了一定的負面影響。

推進芙蓉區(qū)城市綜合體發(fā)展，將帶來一些機遇：

（一）優(yōu)化產業(yè)結構。城市綜合體項目的建成一方面可以迅速填補工業(yè)企業(yè)搬遷稅收缺額，支撐區(qū)域經濟發(fā)展，另一方面可以帶動、提升現(xiàn)代服務業(yè)發(fā)展水平，真正起到促進產業(yè)升級換代作用。

（二）提升城市化水平。轄區(qū)內城郊結合部多、危舊房多，城市化水平急需提升，這些項目的建設可有效帶動危舊房改造，徹底解決無序經營等問題，加快形成cbd中央商務區(qū)。

（三）實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。隨著近幾年城市建設、開發(fā)力度的加大，我區(qū)可用資源和空間越來越少，而城市綜合體本身就是一個用地非常節(jié)約、自身功能業(yè)態(tài)可循環(huán)再生的商業(yè)生態(tài)系統(tǒng)，所以加快城市綜合體項目建設是增強區(qū)域競爭力、實現(xiàn)自身可持續(xù)性發(fā)展的戰(zhàn)略選擇。

三、 加快推進城市綜合體項目的舉措

（一）科學規(guī)劃、引導儲備

由于區(qū)域經濟發(fā)展不平衡，需要根據不同區(qū)域的功能定位和市場需求，科學規(guī)劃綜合體的功能組合，確定不同的業(yè)態(tài)規(guī)劃和招商目標，引導符合城市肌理文脈的綜合體，彰顯"個性"，實現(xiàn)錯位發(fā)展。如打造以文化、旅游、購物為主要內容的文化旅游綜合體；依托先進制造業(yè)、便利交通和區(qū)域中位的優(yōu)勢，著力打造以總部經濟、研發(fā)中心、銷售中心、物流中心等專業(yè)中心為主要形式的服務區(qū)綜合體等。為此，加強在手、在談項目，特別是城市綜合體項目的招商落戶，培育經濟發(fā)展的新增長點，是當前各項工作中的重中之重。

（二）分解業(yè)態(tài)，明確重點

因城市綜合體項目開發(fā)門檻較高，對開發(fā)商資金實力、運營能力等方面要求都相當高，加之目前經濟形勢嚴峻，開發(fā)商整體拿地更趨謹慎。為此在開發(fā)形式中可考慮采取由政府統(tǒng)一對綜合體項目進行打包規(guī)劃，按項目內各區(qū)域功能，細分項目業(yè)態(tài)，有針對性地選擇精于不同業(yè)態(tài)運作的開發(fā)商落戶建設，一方面可減輕開發(fā)商資金鏈緊張的困擾和開發(fā)風險；另一方面由于項目分割后降低了開發(fā)商的開發(fā)風險，針對性地招商又便于有熟悉業(yè)態(tài)開發(fā)的開發(fā)商借“出手”落戶之機，提高品牌效應。

（三）跟蹤服務，落實政策

城市綜合體項目是城市發(fā)展的必然產物，是芙蓉區(qū)推進城市化進程的一項主要舉措，是體現(xiàn)城市核心競爭力的“活動客廳”，為此，要樹立“一切為了發(fā)展 一心服務項目”的理念，積極對接項目，梳理擴內需各項政策，多方為企業(yè)爭取政策，提高政策對芙蓉區(qū)項目的惠及

面。同時大力推進銀企合作，組織銀企對接活動，拓寬企業(yè)融資渠道，解決企業(yè)融資瓶頸。另外，積極做好項目包裝策劃，盡可能多地爭取上級政策、資金等方面的扶持，確保政策服務落實到位，降低開發(fā)商投資的政策風險，提振開發(fā)商投資信心。

（四）強化保障，確保項目出形象、見成效

強化領導掛鉤責任制和項目責任制，建立城市綜合體項目進展情況周報制度，每個列入計劃的城市綜合體項目，由責任單位明確專人對其實行全方位動態(tài)跟蹤，對接牽頭部門及時上報項目進展情況和推進過程中存在問題。同時責任單位和部門進一步加強上下溝通、左右協(xié)調和事前事中事后全過程督查，及時發(fā)現(xiàn)、排解各類矛盾和問題，努力為城市綜合體項目建設創(chuàng)造良好條件，確保項目順利推進。

第二篇：都正街城市綜合體建設調研報告

都正街城市綜合體建設調研報告

近幾年，城市綜合體正成為中國房地產乃至商業(yè)地產發(fā)展的主流開發(fā)模式，從某種意義上講，未來中國城市開發(fā)的競爭也是綜合體的開發(fā)競爭，并由此構成一個具有多職能、最具競爭力和抗風險的城市縮微體。杭州、合肥等城市在201*年率先提出了未來城市開發(fā)主要以城市綜合體為主的戰(zhàn)略目標，這對于長沙市通過開發(fā)城市綜合體調整房地產產業(yè)規(guī)模和質量，推進城市化建設有著重要借鑒意義。根據區(qū)委、區(qū)政府安排，都正街街道以金沙里社區(qū)為重點，對轄區(qū)內涉及城市綜合體概念的cbd商務大樓、城市酒店等項目設施進行了初步調研，經過一個星期的收集、匯總、整理，出具此報告，供上級領導參考。

一、 基本情況

目前，我街共有12棟已經建成的樓宇，涵蓋銀行、餐

飲、娛樂等等各類企業(yè)400余家，初步具有城市綜合體的一些特征，發(fā)展基礎相對比較好。根據城市綜合體建設相關要求結合調研所得，用以下篇幅概括都正街城市綜合體建設發(fā)展情況。

圖表一：

樓宇

序號 名稱業(yè)主單位建筑入租金價格面積駐企業(yè)備注

2(m/天) 數(shù)(個)

(平

方米)

順天順天房地產公781.5元m2/1 國際財富司 78163 天

中心

熙美湖南富通房地181.7元m2/2 會現(xiàn)代城 產開發(fā)公司 29000 天

鳳凰金鳳物業(yè)1230元m2/月3 大廈 35000

文化文化廣場物業(yè)500.6元m2/4 廣場 管理公司 15000 天

長房長房集團1935元m2/月5 大廈 10002

定王長沙同力房地19售6200元6 府 產開發(fā)公司 201*0 /m2

萬順中旭�？低顿Y151.1元m2/7 家園 有限公司 54000 月

天心天誠物業(yè)有限481.2元m2/8 城市廣場 公司 85168 天

定王湖南富通產業(yè)602-3元m2/

9 大廈 開發(fā)公司 90000 天

湘豪萬豪房地產開404元m2/天

10 大廈 發(fā)公司 10076

百盛湖南百盛企業(yè)703.5元m2/

11 天心華庭 有限公司 77772. 天

惟楚天誠物業(yè)有限無80元/m2/

12 文化用品公司 27000 月

商城（正在

招商）

2、示范項目：明城國際中心項目（在建）

項目概述：

明城國際中心是湖南著名的酒店運營專家明城國際旗下“明城地產”斥巨資打造的超高層項目。項目位于長沙市芙蓉中路與白沙路的交匯處西北角。明城國際中心目標是打造湖南第一超高層樓宇，預計建筑高達153.05米。項目集購物、商務、休閑、娛樂等各種功能，周邊更是聚集更多的高檔寫字樓、酒店、百貨等配套設施，左接定王大廈，右鄰芙蓉國豪庭大酒店，坐享主流商圈財富磁場聚集區(qū)。

主要經濟指標：

總建筑面積約為：90000平方米

停車位：380個

建筑層數(shù)：48

酒店建筑高度：153.05米（長沙市新地標）

比例分配：

酒店約占項目體量的30%

住宅約占30%

寫字樓約占40%

示范要點：

1、該項目系拆除改造項目，將“商業(yè)活動、城市休閑”融合，打造集購物、休閑、文化、娛樂于一體的現(xiàn)代化高檔次商業(yè)中心和高品質新生活區(qū)。

2、該項目合理解決酒店、商務辦公、商場、居住等功能的布局，項目樓體在空間上遙相呼應，形成對比，將都市綜合體功能進一步強化。

3、該項目利用市中心地段、五星級酒店以及項目內商業(yè)街區(qū)的整合優(yōu)勢，有效利用資源，滿足不同人群需求，提升了項目自身優(yōu)勢和未來新價值。

二、發(fā)展瓶頸及存在問題

從以上相關數(shù)據和示范項目可以看出我街城市綜合體

建設基礎較好，但由于地域狹小和觀念問題，開發(fā)城市綜合體項目依然存在諸多問題，任重而道遠。

1、總體發(fā)展規(guī)模不大。相對北京、上海等一線城市100萬平方米以上的項目，我街城市綜合體項目開發(fā)面積在50萬至65萬平方米左右，其開發(fā)商主要以本土開發(fā)商為主，缺乏國內、香港等有品牌影響力、有資金實力和開發(fā)經驗的大型開發(fā)企業(yè)。

2、缺乏統(tǒng)一科學規(guī)劃。我街城市綜合體項目主要主要業(yè)態(tài)主要集中在寫字樓、商業(yè)和住所上，公園、會所等其它項目發(fā)展不足，建筑類別的比例分配存在不太科學與不太合理性，無法完美體現(xiàn)城市綜合體的含義。

3、相關配套設施不足。城市綜合體是一個新興事物，無論是開發(fā)商還是街道，都缺乏相關的建設概念和經驗，造成了相關配套設施不足。如城市公園、會所等城市空間發(fā)展基本處于空白狀態(tài)，無法滿足城市的旅游、文娛等需求。

三、相關意見和建議

1、科學合理確定城市綜合體的開發(fā)規(guī)模。

城市綜合體是在多種都市功能集合基礎上形成的高業(yè)態(tài)復合、高強度開發(fā)、高交通可達、高密集活動、高地標魅力、高技術集成的建筑、建筑集合體或建筑街區(qū)。綜合體的開發(fā)建設需在合理定位的同時，科學研究并確定城市綜合體的開發(fā)規(guī)模。綜合體就其內部而言，生活舒適、便捷，但由于其高強度的開發(fā)模式，可能對外部環(huán)境造成不經濟。因此，在考慮集約、節(jié)約利用土地的同時，需考慮綜合建設對外部產生的交通壓力和環(huán)境壓力。

2、高標準設計城市綜合體。

城市綜合體是高強度開發(fā)，同時具有高地標魅力的建筑集合體。因此，應加強城市綜合體規(guī)劃設計編制�？梢詧猿终�府主導，專家把關，公正參與的方式，積極引進國內外著名規(guī)劃設計機構參與規(guī)劃前期研究和城市設計，高起點編制城市綜合體概念規(guī)劃，以引進先進的規(guī)劃理念。然后，在概念規(guī)劃的指導下深化城市設計，以增強規(guī)劃的超前性、系統(tǒng)性、操作性、權威性，讓每個城市綜合體都能彰顯其獨有的個性和特色。

3、科學謀劃城市綜合體的開發(fā)時序。

城市綜合體的建設不是一蹴而就的，需要結合城市發(fā)展的實際，分期分批實施。應該充分研究各城市綜合體所在的區(qū)位，周邊城市的發(fā)展現(xiàn)狀，依據城市的總體發(fā)展目標和布局，突出重點，有序推進。具體而言，就是要結合城市重點工程的建設、結合長沙市新城區(qū)的開發(fā)、結合棚戶區(qū)的改造等政府目前正在進行的建設一并進行，要做到“心中有數(shù)、運籌帷幄”。

4、迅速出臺相關政策，保障綜合體的有效實施。

伴隨著城市化的快速推進，集商業(yè)寫字樓、購物中心、住宅區(qū)、公園、酒店等為一體的城市綜合體必將越來越受到人們的青睞。但是，目前的技術管理體制，無論是規(guī)劃用地還是土地出讓、計劃立項等都沒有專門的綜合體建設規(guī)范。政府應該及早出臺相關的政策規(guī)范，以指導綜合體的規(guī)劃編制、土地出讓、項目立項。通過政府的條例或規(guī)定合理調整城市綜合體規(guī)劃用地性質、規(guī)劃設計條件、土地出讓金計算等規(guī)范。同時，也要加強過程和后期的監(jiān)管體系建設，防止出項浪費、重大損失和職務犯罪等現(xiàn)象的發(fā)生與發(fā)展。

第三篇：商業(yè)不動產專委會發(fā)布城市綜合體開發(fā)調研報告

商業(yè)不動產專委會發(fā)布城市綜合體開發(fā)調研報告

來源：焦點房地產網

201*年06月23日11:18 我來說兩句(0)

前言

中國城市化、城市國際化已成為整個中國未來發(fā)展的必然趨勢，推進中國城市化進程，房地產尤其是城市綜合體的開發(fā)已成為中國最具前導性和拉動性的行業(yè)力量。隨著房地產市場的階段性調整和相對飽和，資產型、經營型商業(yè)地產特別是城市綜合體無疑將成為刺激消費帶動投資的發(fā)動機，也天然成為中國城(本站向你推薦m.seogis.coment）等于一體的多功能、多業(yè)態(tài)的大型建筑體。誰擁有了城市綜合體，誰就擁有了城市未來！

近幾年，城市綜合體正成為中國房地產乃至商業(yè)地產發(fā)展的主流開發(fā)模式，從某種意義上講，未來中國城市開發(fā)的競爭也是綜合體的開發(fā)競爭，并由此構成一個具有多職能、最具競爭力和抗風險的城市縮微體。杭州、合肥等代表性二線城市政府提出未來城市開發(fā)主要以城市綜合體為主的戰(zhàn)略目標，開啟了201*中國城市綜合體的元年。

201*年1月以來，全國工商聯(lián)房地產商會商業(yè)不動產專業(yè)委員會對中國城市綜合體的開發(fā)進行了了一次普查和調研，經過半年的調研，出具此報告，僅供業(yè)界參考。總的特點

1、大型城市綜合體的開發(fā)，主要指100萬平方米以上的項目主要集中在北京、上海、**、深圳等一線城市，體量大、規(guī)模大，基本上是國內、香港等有品牌影響力、有資金實力和開發(fā)經驗的大型開發(fā)企業(yè)。其規(guī)劃和開發(fā)的項目能完整的體現(xiàn)城市綜合體的含義。

2、杭州、合肥、沈陽、無錫等二線城市的綜合體，主要面積在50萬至80萬平方米左右，主要根據各城市目前市場容量和需求所開發(fā)。其開發(fā)商主要包括本土開發(fā)商、香港開發(fā)商和中國品牌開發(fā)商。他們一般都屬于連鎖開發(fā)企業(yè)，很多本土開發(fā)商也進入外地連鎖開發(fā)行列。業(yè)態(tài)主要以住宅和購物中心為主。

3、面積在50萬平方米以下的城市綜合體，但主要位于東部三線城市和中西部部分省會城市和市級市，業(yè)態(tài)主要以普通住宅和購物中心為主。

4、外行進入城市綜合體的開發(fā)成為城市綜合體開發(fā)的一股潮流。主要指大型品牌零售商，大型綜合商業(yè)市場管理商等，他們依靠自己的資金實力和行業(yè)優(yōu)勢，通過并購、拍賣、合作等模式開發(fā)城市綜合體。其項目主要以商業(yè)為主，零星配置寫字樓和住宅。

5、目前中國城市綜合體主要集中在華東地區(qū)、華北的北京和天津，中南地區(qū)的廣東和西南地區(qū)的**和成都。還有一個主要的特點，除了華東地區(qū)的江蘇省的蘇州和無錫以外，城市綜合體的開發(fā)主要集中在各省會具有一定消費實力的二線城市。

6、201*年中國城市綜合體進入開發(fā)元年，基本上屬于“四四制”原則。四分之一處于銷售階段，主要以銷售住宅為主；四分之一處于開發(fā)建設階段，目前進入市場定位和準備開盤階段；四分之一處于政府計劃和招商階段，但很多城市都已經納入今年招商和開發(fā)計劃；四分之一屬于規(guī)劃階段，基本進入項目立項和規(guī)劃設計時期，但作為城市綜合體開發(fā)模式都已基本確定。。

7、眾多號稱城市綜合體的項目，均無法完美體現(xiàn)城市綜合體的含義，其主要業(yè)態(tài)主要在3個左右，大部分以住宅和商業(yè)為主。建筑類別的比例分配存在不太科學與不太合理性，這需要市場來檢驗。

8、城市綜合體開發(fā)成為眾多品牌實力開發(fā)商的主流開發(fā)模式，有開發(fā)商號稱未來企業(yè)開發(fā)戰(zhàn)略方向將以城市綜合體開發(fā)為主。

9、城市綜合體的開發(fā)與當?shù)氐慕洕�發(fā)展與人們的收入和消費密切相關，經濟越發(fā)達，綜合體項目越多，其項目不但體量大，價格高，其品質和生活的方便性大大超越以前的單一業(yè)態(tài)類別。

10、201*年．中國城市綜合體開發(fā)成為各地政府部門土地招標和相關開發(fā)企業(yè)投資和開發(fā)的主要方向，土地招標和規(guī)劃建設以綜合體開發(fā)為主成為201*年地產行業(yè)新的開發(fā)潮流。

東北地區(qū)

黑龍江省

1、綜合體開發(fā)處于起步階段，項目在哈爾濱市區(qū)內。

2、201*年之際，某商業(yè)地產專業(yè)開發(fā)企業(yè)已在哈爾濱南崗開發(fā)區(qū)原新加坡大酒店宗地上興建一座建筑面積28萬平方米,聚合商務、居住、購物、休閑等全功能的“城市綜合體”。

3、目前有一個處于規(guī)劃階段的項目�？傉嫉孛娣e4.6萬平方米，總建筑面積26萬平方米左右，主要以住宅為主，還不完全具備城市綜合體的功能。

吉林省

1、綜合體開發(fā)處于快速發(fā)展階段，主要集中在長春市和吉林市。

2、長春市在招商和土地拍賣過程中，主要以綜合體開發(fā)為主。目前，僅長春市南關區(qū)有城市綜合體項目11個，總投資320億元，占地面積250萬平方米，預計總建筑面積530萬平方米。

3、201*年有10大城市綜合體項目落戶長春市朝陽區(qū)，總投資約為118億元。這些項目投資大、規(guī)格高、拉動能力強。

4、長春城市綜合體項目目前基本上處于土地招商、項目招商銷售、項目規(guī)劃建設中。吉林市有代表性的城市綜合體項目1個。

5、綜合體項目的開發(fā)商主要來自北京、上海和江蘇；投資商有本土的，也有外地的，主要以合作開發(fā)為主；獨立開發(fā)的企業(yè)主要以上海的開發(fā)商為主；本土開發(fā)商獨立開發(fā)的項目比例相對較高，所占比例大于40%。

6、綜合體的主要業(yè)態(tài)以普通住宅、購物中心和數(shù)碼中心為主，目前出現(xiàn)部分旅游休閑型城市綜合體項目。

示范案例：吉林?世貿廣場

項目概述：

吉林?世貿廣場由吉林市世貿廣場建設有限公司建設開發(fā)的吉林市首個都市中心型大型城市綜合體項目。該項目坐落于吉林市經濟、文化、交通堪稱“三中心”的城市中心區(qū)域的江城廣場東側，北至安康胡同，西至**路，南面松花江，東至文廟胡同，處于吉林市城市南北中軸線吉林大街與松花江景觀帶交叉點，已具備城市資源配套比較成熟的特點。主要經濟指標：

占地面積：31379平方米

總建筑面積約為：201*00平方米

停車位：380個

容積率：6.4

建筑密度：57%

酒店建筑高度：151.2米（吉林市新地標）

比例分配：

酒店約占項目體量的50%

江景住宅約占30%

寫字樓，單身公寓約占13%

soho及其他占7%

示范要點：

1、該項目系拆除改造項目，將“商業(yè)活動、城市休閑、江濱文化”融合，打造集購物、休閑、文化、娛樂于一體的現(xiàn)代化高檔次商業(yè)中心和高品質新生活區(qū)。

2、該項目合理解決酒店、商務辦公、商場、居住等功能的布局，并與景共生。江景住宅與酒店采用相同豎向線條處理，在造型上力求渾然一體。

3、該項目幾棟樓體在空間上遙相呼應，形成對比，在凝聚力和張力的雙重作用下，再加上充分預留的發(fā)展空間和3600平方米的城市廣場，將都市綜合體功能進一步強化。

4、該項目建筑本體科技含量較高，在以人為本的前提下基本智能化，江景住宅采用中央新風系統(tǒng)，保持空氣清新，土建方面采用新技術，有效提高工程進度及降低鋼材用量。

5、該項目利用市中心地段、五星級酒店以及項目內商業(yè)街區(qū)的整合優(yōu)勢，推出酒店式單身公寓，有效利用資源，滿足不同人群需求，提升了項目自身優(yōu)勢和未來新價值。

6、該項目前期由營銷團隊牽頭，聯(lián)動施工單位、酒店管理公司、物業(yè)管理公司、商業(yè)管理公司、住宅設計公司，從項目開始統(tǒng)一運作，提出相關意見及設計方案，由營銷部門統(tǒng)一協(xié)調，有效規(guī)避了開發(fā)建設中的矛盾。

專家評語：

房地產的鐵律就是位置決定發(fā)展。世貿廣場依托位置優(yōu)勢，抱著打造百年精品的目的，在城市中心地段開發(fā)建設了吉林市首座大型都市綜合體項目。通過拆除改造，占據了城市優(yōu)質資源，從開始就具備了濃厚商業(yè)氛圍與城市景觀完美結合的特質，并注重傳承與融合地方文化，特別是位居江岸，充分利用江河資源，開發(fā)了和諧的江岸住宅，加上商業(yè)和酒店的配套，完美的詮釋城市綜合體的含義。整個項目造型簡潔、自然，強調參與性，整體感和地標桿感強，同時也填補了吉林市無高檔綜合項目的空白。

遼寧省

1、綜合體開發(fā)處于發(fā)展階段，項目主要集中在沈陽、大連和鞍山。

2、遼寧省開發(fā)的城市綜合體目前已經超過30個之多，沈陽的項目主要以大型購物中心和住宅為主，大連的項目主要以寫字樓和住宅為主，鞍山的項目主要以中型購物中心為主。

3、沈陽綜合體開發(fā)商以外來開發(fā)商為主，主要來自香港、上海、江蘇、北京、寧波和深圳，但本土開發(fā)商開發(fā)的城市綜合體主要是大型購物中心為主。

4、201*年之前，面對大型房地產項目，由于開發(fā)理念、資金實力和操盤經驗等方面的因素，由外資企業(yè)操作的集商業(yè)百貨、住宅、賓館、教育等配套項目于一體的大型城市綜合體項目，相繼投資建設。

5、201*年以來，面對大型綜合復合型的項目，比如城市綜合體，一改靠外商開發(fā)或與外商合作開發(fā)的方式，在沈陽，內資獨立開發(fā)城市綜合體項目引人注目。內資獨立操盤大型城市綜合體項目的現(xiàn)實，無疑標志著內資房地產企業(yè)競爭實力不斷增強。

6、遼寧省本土的大型零售商獨資或合作開發(fā)城市綜合體項目成為一大亮點，開發(fā)的項目主要集中在沈陽和鞍山。

7、鞍山綜合體項目主要以沈陽和大連的開發(fā)商為主，開發(fā)的項目業(yè)態(tài)主要以大型購物中心為主。

8、葫蘆島和營口目前有一個城市綜合體項目，處于開發(fā)建設中。

第四篇：201*年最新無錫市大型城市綜合體,特色商業(yè)街,文化創(chuàng)意園調研報告

無錫項目調研

一、 周邊商業(yè)情況梳理：

1、新百聯(lián)廣場及1912街區(qū)

經營情況較差，業(yè)態(tài)如同小市場，品牌雜亂，人流稀少。很多商家因無法經營均已關門或張貼轉讓招租啟示；租金大概3.5-5元/平米/天，水電費自付，物業(yè)費8元/平米/月。

1912街區(qū)——無錫1912街區(qū)和南京1912街區(qū)相比，有著大相徑庭的感覺，可能距離無錫火車站比較近的原因，一般管理方面不到位，衛(wèi)生狀況不理想，也沒有看到有保安或保潔的存在，具體訪談商家，情況不清楚。主要以酒吧業(yè)態(tài)為主，現(xiàn)經營的酒吧有：百度、亂世佳人、瑪索、蘇荷、百度后宮、阿瑪尼、瑪田、bobo、等等；租金大概4-5元/平米/天左右，前3年給于租金折讓，折讓額度逐年遞減，第4年恢復原始價位；其中后街有一家大型洗浴中心——鉑金水座洗浴中心，經了解該業(yè)態(tài)檔次偏低，人均98元/位。

2、金太湖國際廣場

該項目是一個綜合體形式，有住宅和商業(yè)，體量較大68萬平米左右，住宅售價：8773元/平米，以高層建筑為主，竣工時間：201*-7-1，面積：84-143平米之間，預期總戶數(shù)大概959戶，物業(yè)費1.8元/平米/月。停車位充足：3600個。

商業(yè)情況：打造近600米長的通惠步行街，貫穿整個項目，品牌有：2萬平米沃爾瑪超市，肯德基，麥當勞，錢貴，味千拉面，必勝客，王興記，海瀾之家等眾多連鎖品牌；經過調研，經營情況不理想，地下一層，地上四層，其中一層現(xiàn)在是打造的金太湖眼鏡城，前期因為各商家經營情況不理想，全部退租，現(xiàn)全部由眼鏡城經營租金：1.2元/平米/天，物業(yè)費：8元/平米/月，優(yōu)惠條件：免一年房租，一年物業(yè)費；201*年11月眼鏡城正式開業(yè)。

3、慶豐橋底商

該商業(yè)街距離我項目近一條河相隔，商鋪業(yè)主買，再返租給別人，品牌雜亂，業(yè)態(tài)多以五金建材為主，租金：2-3元/平米/天。物業(yè)費：2.5-3元/平米/月。

4、康橋麗景底商

業(yè)態(tài)以五金機電為主，近20年經營歷史，通過居民反映，這樣的業(yè)態(tài)配比無法滿足居民日常生活的需求，無大型購物超市等，也無大型檔次較好的餐飲業(yè)

態(tài)，而餐飲都是以小餐館，大排檔形式，租金：2.5-3元/平米/天，物業(yè)費3/平米/月。周邊居民依附于世貿首府后期雙子樓底商。

5、民豐路、廣瑞路底商

品牌規(guī)劃較為雜亂，小型業(yè)態(tài)品牌為主，租金2.5-3元/平米/天，物業(yè)費：2.5元/平米/月。

6、世貿首府底商

租金：3.5-4元/平米/天，物業(yè)費：5-6元/平米/月；

7、歐風街（青石街）

租金：7-9元/平米/天，物業(yè)費：6元/平米/月；

二、 項目周邊情況分析

從無錫火車站南廣場到北廣場要從地下通道通過，地上無法直接到達，而被鐵道阻隔；南廣場屬老商業(yè)區(qū)，人流聚集密集；而北廣場相對是新商業(yè)區(qū)，人力較為稀少。通過周邊居民反映：居民消費場所較少，只有火車站地下一層有較為極少的商業(yè)片區(qū)，無法滿足北廣場周邊居民正常日常消費。另外，項目周邊辦公區(qū)域偏少。

三、 商業(yè)租金統(tǒng)計如下：

第五篇：城市綜合體報告

一、從城市發(fā)展的角度

1、城市綜合體與城市

城市綜合體的發(fā)展與城市的發(fā)展息息相關,城市發(fā)展到什么程度，就會出現(xiàn)什么樣的城市綜合體與之相匹配，相應的，城市綜合體的發(fā)展方向也會與城市發(fā)展方向保持一致。隨著中國集約型城市的提出，城市發(fā)展逐漸放棄原有的粗放型發(fā)展模式，轉向精細化運營發(fā)展。隨著城市的發(fā)展現(xiàn)代城市逐漸顯示出以下特點：

1）、功能復合化

城市發(fā)展到現(xiàn)階段,已經不是單一實現(xiàn)居住功能那么簡單。全球化浪潮中,城市需要承擔更多功能,眾多功能集中在同一城市出現(xiàn),需要城市有最優(yōu)的功能復合規(guī)劃和方案,將城市作用發(fā)揮到最大效用。

2）、形象鮮明

眾所周知，隨著現(xiàn)代城市的發(fā)展，城市建設的加速，城市同質化現(xiàn)象越來越突出。眾多城市一味追求國際化、現(xiàn)代化,完全成為鋼筋水泥的堆砌。在盲目過后，反思城市建設進程，早已沒有自己的城市特色，同時也失去了城市歷史文化的傳承。未來城市發(fā)展,己經逐步回歸理性,城市形象正逐漸鮮明化。地方特色、區(qū)域文化、歷史沉淀,都成為新一輪城市建設中,建筑形式表現(xiàn)和內在功能軟環(huán)境所要表現(xiàn)的重要元素。

3）、集約化發(fā)展

粗放型的城市資源利用,雖然帶來了中國城市的快速發(fā)展,但也造成了巨大資源浪費和重度城市負荷。優(yōu)化資源利用,實現(xiàn)集約型社會,提高資源使用效率是城市發(fā)展面臨的重大課題,費效比在城市運營方面,被提到非常高的層面,無論是城市建設還是土地使用,資源的優(yōu)化整合利用,達到最優(yōu)投入產出比是未來城市發(fā)展的重要目標。

4）、城市生態(tài)化

可持續(xù)發(fā)展的城市道路,不是一味追求快速發(fā)展的經濟指標,以犧牲環(huán)境為代價得到的城市發(fā)展是暫時的,在物質基礎達到一定程度后,文明城市建設的目標是生態(tài)發(fā)展與經濟發(fā)展并行。

5）、城市多元化

圍繞單一中心“攤大餅”式城市發(fā)展的城鎮(zhèn)化,在經過多年發(fā)展后,城市中心從基礎設施、交通路網、商業(yè)承載等方面已經不堪重負,組團式發(fā)展、多中心建設、帶狀城市發(fā)展等城市多元化發(fā)展模式不斷出現(xiàn)。眾多城市釆取以衛(wèi)星城、新城等新型城鎮(zhèn)現(xiàn)代化的擴張模式,滿足現(xiàn)代城市發(fā)展需求。

作為城市發(fā)展的重要功能載體的城市綜合體,伴隨城市發(fā)展趨勢不斷發(fā)展。城市區(qū)域一體化和城市多元化發(fā)展,迫切需要城市綜合體發(fā)揮城市復合功能。而城市功能復合化、形象鮮明化、城市生態(tài)化、社會集約化,為城市綜合體的發(fā)展不斷提出新的課題。代表城市形象、符合城市特征的城市綜合體建筑形式,加上商務、商業(yè)、居住、休閑、娛樂等內在功能復合,優(yōu)化土地資源利用,是城市綜合體與現(xiàn)代城市共榮共生的有機聯(lián)系。

自從201*年城市綜合體進入青島以來，發(fā)展速度迅猛對青島經濟文化等拉動作用明顯。青島延吉路萬達建筑設計風格鮮明，已成為青島一大城市名片。

展望：

城市綜合體是點睛一城繁華的精華所在，亦凝結了一座城市的文化和靈魂，更是助推城市經濟發(fā)展的強力引擎。城市不僅僅是產業(yè)的聚集地，它首先是人類愉悅生活、成長的空間。我們應以健康理念統(tǒng)領城市發(fā)展的方方面面，以“健康城市”引領包括綜合體建設在內的新一輪發(fā)展。我們也可以說城市綜合體的靈魂是文化與精神。綜合體不是城市功能的簡單疊加，更不是建設一堆堆絢麗的cbd，其靈魂是深厚的文化與精神。我市打造城市綜合體應突出城市品牌效應，使其能保存和傳承青島的歷史文化風貌。

我們知道城市綜合體的作用不僅僅是經濟上的拉動，更應該是城市文化的標志，是城市文化的具體顯現(xiàn)。青島在建設城市綜合體的過程中應重視城市綜合體的文化工功能，應充分利用綜合體是城市名片、城市地標的廣告效應，提升該區(qū)域的人文價值。為此，綜合體必須要為整個區(qū)域代言，準確定位其在區(qū)域內的核心價值點，塑造區(qū)域以綜合體為中心的核心價值，精心提煉以綜合體為焦點的價值口號，從而達到在發(fā)展過程中重塑區(qū)域價值，實現(xiàn)以綜合體為引領的區(qū)域變遷的目標。

青島城市綜合體在未來的發(fā)展過程中將會更加重視其文化功能，一個文化功能完善的城市綜合體應具備以下特點：

1、城市綜合體應具有文化內涵的關聯(lián)性

城市綜合體是城市文化功能的集中體現(xiàn)，兼有文化、傳媒、娛樂、休閑等涵蓋城市主要文化功能的建筑設計,具有文化的內在關聯(lián)性。我們以李滄樂客城為例，樂客城建筑設計極具青島特色，其建筑以嶗山北九水為模版進行設計，整個建筑美輪美奐，給人以文化的享受。

2、城市綜合體應具有文化魅力的輻射性

柯布西耶在《走向新建筑》里說：建筑應該是時代的鏡子。而城市綜合體是現(xiàn)代城市文化與靈魂的標簽，與城市的文明建設、和諧社會建設具有高度的同一性，憑借深厚的文化內涵和文化魅力具有引領風尚、傳承文明、傳播知識、繁榮文化、陶冶情操、教化人民、服務社會、推動發(fā)展、促進和諧的重要社會輻射功能。

3、城市綜合體用具有城市文化消費的聚集性

城市綜合體在功能上的多元性，與城市開發(fā)中單一業(yè)態(tài)的商業(yè)地產相比有較強的抗風險能力。但城市綜合體的開發(fā)和運營需要強大的資金支持，其價值的體現(xiàn)就是使資金流量和現(xiàn)金流速達到最佳的狀態(tài)，并隨著城市綜合體持續(xù)運營的市場培育，不斷提升周邊人氣，改善公共設施及交通環(huán)境，促進整體文化消費水平的提高，最終帶動城市綜合體區(qū)域內物業(yè)價值大幅度增長。因此，一個成功的城市綜合體不僅是一個城市文化與靈魂的標簽，是一個城市標志性的建筑，更是一個城市商業(yè)價值最大化的具體體現(xiàn)。

城市綜合體的發(fā)展方向應該是向文化綜合體過渡的。我認為城市綜合體存在的最大意義并不是經濟的拉動作用而是對區(qū)域文化的提升作用。一個城市建設的好壞我們完全可以通過其城市綜合體建設的好壞來進行評判。城市綜合體是否符合該城市的品位、是否能夠成為該城市的名片都可以作為評判標準。

在我們觀察來看，青島城市綜合體到目前為止更多的是一種單純的商業(yè)建筑綜合，附帶的起到作為城市名片的作用。試問青島哪一家綜合體敢說自己對于游客來說是一個“必看、必游、必購”旅游景點似的綜合體？

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