房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀調(diào)查報(bào)告及匯報(bào)

　　近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來說，政策的調(diào)整無疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。

　　一、我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀

　　1、房產(chǎn)投資保持較高增速

　　2、房產(chǎn)銷售勢頭回落明顯

　　今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-x月的增速走勢見圖二：

　　從商品房預(yù)售情況來看，回落趨勢明顯。1-x月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，x月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，x月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與x月份相比均下降了44.3%。x月、x月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬平方米左右。

　　3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

　　雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及跟漲不跟跌的投資心理等因素影響，我區(qū)房價(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢。

　　自年開始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房價(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。

　　二、近期房地產(chǎn)市場調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展的影響

　　由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調(diào)控房市：

　　中央：

　　土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。建設(shè)部等七部委出臺(tái)《關(guān)于做好穩(wěn)定住房價(jià)格工作的意見》，規(guī)定各地要根據(jù)房地產(chǎn)市場變化情況，適時(shí)調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)、供應(yīng)方式及供應(yīng)時(shí)間;對(duì)房價(jià)上漲過快的地方，適當(dāng)提高居住用地在土地供應(yīng)中的比例，著重增加中低價(jià)位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)用地供應(yīng)量;嚴(yán)控高檔住房用地供應(yīng)。

　　房地產(chǎn)發(fā)展目標(biāo)調(diào)整。XX年市《政府工作報(bào)告》確立了以居住為主、以市民消費(fèi)為主、以普通商品住宅為主的三個(gè)為主樓市調(diào)控原則。

　　房地產(chǎn)銷售登記方式調(diào)整。市加強(qiáng)新建樓盤網(wǎng)上備案工作，于x月18日推出網(wǎng)上二手房試運(yùn)轉(zhuǎn)，增強(qiáng)房地產(chǎn)信息的透明度，并出重拳打擊違規(guī)炒作房產(chǎn)的企業(yè)。

　　房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)調(diào)整。大力調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)，加大配套商品房為主的中低價(jià)普通商品房供應(yīng)。XX年市計(jì)劃開工建設(shè)配套商品房和中低價(jià)商品房各1000萬平方米。

　　從短期看，宏觀政策的調(diào)整將對(duì)我區(qū)的房地產(chǎn)投資建設(shè)帶來直接影響，從而關(guān)系到財(cái)政收入、固定資產(chǎn)投資、第三產(chǎn)業(yè)增加值等主要經(jīng)濟(jì)目標(biāo)的完成;同時(shí)，平抑房價(jià)政策的出臺(tái)導(dǎo)致市場觀望氣氛濃重，房地產(chǎn)市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將出現(xiàn)一定程度的緩剎車效應(yīng)。

　　但從長期看，宏觀政策調(diào)整必將有效剔除我區(qū)房地產(chǎn)市場中的投機(jī)因素，達(dá)到抑制投機(jī)行為、規(guī)范投資行為、鼓勵(lì)居住消費(fèi)的目的，有利于我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，主要將起到以下幾方面的作用：

　　合理控制房地產(chǎn)投資開發(fā)量。通過調(diào)整房貸利率、稅收政策，減少房地產(chǎn)市場中的投機(jī)成分，顯露市場真實(shí)需求量，合理引導(dǎo)房地產(chǎn)投資開發(fā)量。同時(shí)，通過嚴(yán)格土地供應(yīng)，有效防止過度開發(fā)的情況發(fā)生。

　　緩解房地產(chǎn)業(yè)供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價(jià)商品房的建設(shè)量，調(diào)整房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產(chǎn)業(yè)的供求矛盾。

　　適度平穩(wěn)房地產(chǎn)價(jià)格�？紤]到兩港一城建設(shè)效應(yīng)初顯、浦東板塊效應(yīng)顯現(xiàn)、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加快帶來的房產(chǎn)升值效應(yīng)，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格仍將繼續(xù)走高，但期房限轉(zhuǎn)、稅收調(diào)整、商品房網(wǎng)上登記等政策辦法將有效穩(wěn)定過快上漲的房價(jià)，使其漲幅趨于穩(wěn)定。

　　三、積極應(yīng)對(duì)，保持我區(qū)房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展

　　總的來說，由于我區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展基數(shù)相對(duì)較低，近期又迎來兩港一城開發(fā)建設(shè)的歷史性機(jī)遇，從長遠(yuǎn)來看，我區(qū)房地產(chǎn)市場仍將有比較大的發(fā)展空間。近期的房地產(chǎn)調(diào)控政策將使我區(qū)正在發(fā)展中的房地產(chǎn)市場進(jìn)入一個(gè)調(diào)整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區(qū)房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，當(dāng)前要注意以下幾點(diǎn)。

　　1、加強(qiáng)房地產(chǎn)價(jià)格監(jiān)測工作

　　建立起科學(xué)有效的房價(jià)監(jiān)測和預(yù)警體系，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控，維護(hù)房地產(chǎn)市場價(jià)格秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展。重點(diǎn)監(jiān)測土地出讓價(jià)格，新建商品房、存量房的交易價(jià)格;當(dāng)前特別要重視加強(qiáng)對(duì)住宅類商品房價(jià)格的監(jiān)測工作。加強(qiáng)房價(jià)的季度、年度分析預(yù)測工作，將出讓土地面積、房地產(chǎn)開發(fā)投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價(jià)格及變動(dòng)情況和原因等列入分析內(nèi)容。一旦發(fā)現(xiàn)價(jià)格異常波動(dòng)，及時(shí)提出預(yù)警建議。

　　2、加強(qiáng)房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤管理工作

　　建立房地產(chǎn)項(xiàng)目的跟蹤聯(lián)系網(wǎng)絡(luò)，及時(shí)反饋項(xiàng)目的進(jìn)展情況，以便發(fā)現(xiàn)問題、協(xié)調(diào)問題、解決問題。確保房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)政府年度土地供應(yīng)計(jì)劃經(jīng)營房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，并按照統(tǒng)一招標(biāo)、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權(quán)，同時(shí)，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)有關(guān)用地、立項(xiàng)、規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)的辦理。把好房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場準(zhǔn)入關(guān)，嚴(yán)格審查房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資質(zhì)條件，對(duì)抽逃注冊資本金、項(xiàng)目資本金，無證或超范圍從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的行為，要依法嚴(yán)厲打擊。

　　3、有計(jì)劃有步驟的規(guī)劃房地產(chǎn)開發(fā)

　　結(jié)合我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城鎮(zhèn)建設(shè)總體規(guī)劃來開發(fā)房地產(chǎn)，根據(jù)軌道交通等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)來編制房地產(chǎn)開發(fā)計(jì)劃，合理預(yù)留開發(fā)空間，以達(dá)到通過城市規(guī)劃來引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良好效果加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場的監(jiān)控，通過房地產(chǎn)市場的信息透明化，培育和發(fā)揮房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)的作用，引導(dǎo)房地產(chǎn)企業(yè)掌握市場狀況，根據(jù)市場運(yùn)行狀況合理安排開發(fā)計(jì)劃。

　　4、合理引導(dǎo)住房主體需求

　　中低收入職工、新增的城鎮(zhèn)職工、城市化推進(jìn)的人群、進(jìn)城務(wù)工的農(nóng)民工、城鎮(zhèn)中的困難家庭是社會(huì)上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進(jìn)配套商品房和中低價(jià)商品房兩類住房建設(shè)，同時(shí)加大廉租房的建設(shè)力度。我區(qū)要以此為契機(jī)，積極引導(dǎo)商品房開發(fā)向普通住宅建設(shè)傾斜，改善住宅供應(yīng)，完善住宅功能，提高住宅質(zhì)量。同時(shí)，結(jié)合我區(qū)開發(fā)建設(shè)和城市化進(jìn)程實(shí)際，引導(dǎo)居民對(duì)住房的理性消費(fèi)，推動(dòng)主體需求的合理化。

　　延伸閱讀：

　　安寧市房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告

　　一、安寧市概括

　　二、安寧經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況

　　三、安寧交通

　　四、安寧遠(yuǎn)景規(guī)劃

　　五、安寧房地產(chǎn)市場概括

　　1、十五期間房地產(chǎn)市場情況

　　2、安寧市建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

　　3、安寧市土地交易情況

　　4、20xx年安寧市在售樓盤信息

　　5、安寧市二手房交易情況

　　6、安寧市商業(yè)分布

　　7、安寧市未來幾年主要大項(xiàng)目

　　六、市場調(diào)查結(jié)論

　　安寧市房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告

　　一、安寧市概括

　　安寧市位于滇中高原的東部邊緣，市境東北與西山區(qū)相連，東南與晉寧縣接壤，西邊與易門、祿豐縣毗鄰，總面積1321平方公里。

　　安寧市城市中心位于連然鎮(zhèn)，距云南省會(huì)昆明市32公里，是昆畹公路的咽喉要地，東接太平鎮(zhèn)，西連草鋪鎮(zhèn)，南接鳴矣河鄉(xiāng)，北與天下第一湯的溫泉鎮(zhèn)毗鄰，自漢朝以來就有連然金方，螳川寶地之稱。市區(qū)氣候四季如春，干濕分明，氣候特點(diǎn)是：一年無四季，有雨便成冬，年溫差小，晝夜溫差大，年均氣溫16℃～18℃，冬季有霧、霜，全年有霧天38天，全年無霜期215天。

　　目前，安寧城市化水平達(dá)55.6%，建成區(qū)面積19.2km2，由主城區(qū)（7.2km2）、溫泉鎮(zhèn)（1.84km2）、昆明鋼鐵集團(tuán)公司（10.16km2）三部分組成，總?cè)丝?4.59萬人，其中主城區(qū)城市人口近10萬人。

　　二、安寧經(jīng)濟(jì)運(yùn)行情況

　　20xx年全市生產(chǎn)總值完成75億元，其中，第一產(chǎn)業(yè)完成增加值4.5億元，第二產(chǎn)業(yè)完成增加值52億元，第三產(chǎn)業(yè)完成增加值17.7億元。20xx年，全市非公經(jīng)濟(jì)總戶數(shù)11070戶，從業(yè)人員420xx人，注冊資本金9.2億元，實(shí)現(xiàn)增加值17.2億元。非公經(jīng)濟(jì)占gDP的比例達(dá)到23%。20xx年年末全市各項(xiàng)存款余額為73.91億元，貸款余額為60.62億元。

　　20xx年城鎮(zhèn)居民可支配收人：11206元

　　固定資產(chǎn)投資實(shí)現(xiàn)：44億元

　　城鎮(zhèn)人均住房面積：26.18平方米

　　20xx年房地產(chǎn)開發(fā)投資1.29億

　　三、安寧交通

　　安寧是昆明通往滇西8個(gè)地州并經(jīng)畹町與緬甸直接相連的交通要道。境內(nèi)有國道、省道及鐵路網(wǎng)絡(luò)，交通及區(qū)位優(yōu)勢十分優(yōu)越，便捷程度及運(yùn)輸能力在全省處于領(lǐng)先地位，形成了以城區(qū)為中心，國道、省道為骨架，市、鄉(xiāng)道路為支系，覆蓋全市、聯(lián)通內(nèi)外、布局合理、四通八達(dá)的公路交通網(wǎng)絡(luò)。東有石安高等級(jí)公路直達(dá)昆明市，南有安晉公路與晉寧縣和玉溪市相連，西有安楚高等級(jí)公路連接滇西8個(gè)地州，北有安富公路直接通往富民縣和楚雄州武定縣。

　　鐵路交通方面，全市有成昆鐵路、昆陽支線、安寧支線和鹽礦、昆鋼、云化、大黃磷、長坡石油專用線等各類鐵路運(yùn)輸線121公里，途經(jīng)9個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，經(jīng)320國道由安寧至昆明的車流量，平均每晝夜達(dá)到13847余輛；人流量平均每晝夜達(dá)到88360余人次。其中：單向從安寧城區(qū)和昆鋼至昆明的旅客，每日達(dá)到7500余人次。

　　四、安寧遠(yuǎn)景規(guī)劃

　　城市性質(zhì)定位

　　安寧市是云南省最重要的冶金、鹽磷化工基地；是環(huán)滇經(jīng)濟(jì)圈綠色工業(yè)城市；是以溫泉為主的休閑、療養(yǎng)、旅游度假區(qū)；是安寧市的政治、經(jīng)濟(jì)、科技文化中心。

　　城市規(guī)模

　　人口規(guī)模---我市市域人口現(xiàn)有25萬人；未來人口界定為45～50萬人左右。

　　用地規(guī)模---城市規(guī)劃控制范圍：東自太平，西至草鋪接祿脿，南起縣街，北到溫泉；區(qū)域控制范圍約400平方公里，城市中心區(qū)建設(shè)用地20平方公里。

　　城市功能

　　云南省區(qū)域經(jīng)濟(jì)工業(yè)中心區(qū)；

　　綜合性交通運(yùn)輸中心和物流中心；

　　對(duì)中心城市的服務(wù)功能，主要表現(xiàn)為：

　　1、接納昆明的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移和人口遷移

　　2、成為昆明的農(nóng)副產(chǎn)品供應(yīng)基地及療養(yǎng)休閑度假區(qū)

　　3、成為面向昆明同時(shí)又替代昆明面向滇西的大型商貿(mào)批發(fā)市場

　　4、滇池風(fēng)景名勝區(qū)的重要旅游景點(diǎn)、療養(yǎng)勝地、體育休閑和康體基地；

　　城市布局

　　城市布局原則：以綠化帶為分隔,成組成團(tuán)，相對(duì)集中的布局形式，成為組團(tuán)型，松散型的城市結(jié)構(gòu)空間。

　　城市布局：四區(qū)、一帶、兩片

　　以連然主城（含昆鋼）為中心，發(fā)展建設(shè)城市中心區(qū)；東部以太平為重點(diǎn)發(fā)展城市新區(qū)和高新產(chǎn)業(yè)區(qū)；南部發(fā)展以八街為中心的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)和水資源保護(hù)區(qū)；西部以草鋪、祿脿為重點(diǎn)的工業(yè)園區(qū)；北部以溫泉、青龍為主的螳螂川康體休閑生態(tài)旅游帶。沿安晉高速公路一帶，配合做好調(diào)整昆鋼、海口片區(qū)的工作，最終城市將形成四區(qū)、一帶、兩片的空間布局。各區(qū)塊間以500～20xx米森林綠化帶分隔，將50%左右的土地作為綠化用地。

　　五、安寧房地產(chǎn)市場概括

　　1、十五期間房地產(chǎn)市場情況

　　20xx~20xx年期間，安寧市累計(jì)開發(fā)住宅小區(qū)僅32.5萬平方，20xx房地產(chǎn)開發(fā)投資為1.29億元，且比20xx年增長543.4%。從這些數(shù)據(jù)我們可以看出安寧市房地產(chǎn)在過去的20xx年之前發(fā)展非常緩慢，20xx年后，隨著寶興花園、寶興佳園、華西小區(qū)以及東湖小區(qū)的建設(shè)，安寧市房地產(chǎn)市場才開始發(fā)展，但是安寧市城鎮(zhèn)人均住房面積在20xx年已達(dá)26.18平方米，在房地產(chǎn)市場商品房供應(yīng)量少的情況下，城鎮(zhèn)人均住房面積卻一年比一年高，何解？通過對(duì)安寧市房地產(chǎn)市場的調(diào)查了解，主要原因是安寧市大部分的企事業(yè)單位紛紛建蓋職工住房，在安寧市城市人口有限的情況，單位住房消化了大部分的需求量，給安寧是房地產(chǎn)市場帶來了沖擊。

　　2、安寧市建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)

　　根據(jù)安寧市房地產(chǎn)交易中心提供的數(shù)據(jù)，安寧市商品房建安造價(jià)標(biāo)準(zhǔn)參考如下：（清水房）

　　框架：住宅：800~850元/平米

　　辦公：740~790元/平米

　　底框：700元/平米

　　磚混：住宅：620~680元/平米

　　辦公：600~650元/平米

　　3、安寧市土地交易情況

　　受安寧市國有企業(yè)、事業(yè)單位多以及安寧主老城區(qū)面積較小等因素的影響，安寧市以前大量土地為劃撥用地，導(dǎo)致目前安寧市老城區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)量少，價(jià)格高。目前安寧市老城區(qū)主要集中在螳川大橋、小橋街、賣米街等地，老城區(qū)由于年久失修，存在安全、消防、社會(huì)治安等諸多隱患，隨著安寧市文明、衛(wèi)生、園林城市創(chuàng)建活動(dòng)的廣泛深入，舊城改造已經(jīng)提上日程安寧市規(guī)劃局按照城市總體規(guī)劃，已委托相關(guān)設(shè)計(jì)部門對(duì)螳螂川以西、連然街以東、及中醫(yī)院和原連中地段用地進(jìn)行規(guī)劃，布局為商業(yè)服務(wù)、景觀、居住、旅游四大功能。舊城改造將給安寧市城區(qū)內(nèi)土地供應(yīng)帶來生機(jī)，是安寧市未來兩年內(nèi)房地產(chǎn)發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域。

　　目前安寧市主城區(qū)在新的規(guī)劃下，主要往中華路西端、安寧市西城區(qū)發(fā)展，目前該區(qū)域有大量土地供應(yīng)，為安寧市未來規(guī)劃發(fā)展的中心區(qū)域。

　　通過對(duì)20xx、20xx年安寧市土地儲(chǔ)備中心公布的土地出讓了解，安寧市主城區(qū)住宅用地土地掛牌起始價(jià)均在300元/平米以上，商業(yè)用地在580元/平米以上。在安寧市創(chuàng)建國家園林城市的主導(dǎo)思想下，安寧市土地規(guī)劃條件比較苛刻，低容積率、高綠化率，且建筑風(fēng)格受到限制。

　　4、20xx年安寧市在售樓盤信息

　　目前安寧市（連然鎮(zhèn)）在售樓盤數(shù)量非常之少，在售的純商品房有金成花園二期、華西馨苑，進(jìn)入收尾階段的富華佳園為職工住宅，金屯小區(qū)為部分職工住宅、部分商品房，目前已入住。

　　金成花園

　　開發(fā)商：金成礦業(yè)集團(tuán)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

　　項(xiàng)目地址：安寧市安海路零公里處

　　咨詢地址：安寧金源山工業(yè)園一樓/金川大酒店一樓

　　咨詢電話：0871-8681881/8691488/6911831

　　一期：已交房入住

　　住宅（201*年社區(qū)重陽節(jié)活動(dòng)策劃方案: 孝敬老人）價(jià)格：1380元/平米起

　　商鋪價(jià)格：1850元/平米

　　配套費(fèi)：住宅：7700元/戶

　　商鋪：120xx元/戶

　　二期：

　　戶型：

　　3室2廳1衛(wèi)93㎡

　　3室2廳1衛(wèi)112㎡

　　3室2廳2衛(wèi)125㎡

　　4室2廳2衛(wèi)151㎡

　　商鋪：70㎡

　　住宅價(jià)格：1420元/平米起

　　樓層差價(jià)：30元/層

　　商鋪價(jià)格：1890元/平米

　　交房時(shí)間：20xx年10月

　　銷售情況：93、112平米的已賣完，目前只剩少量125、151平米的戶型

　　配套費(fèi)：住宅：8000元/戶

　　商鋪：120xx元/戶

　　首付：30%

　　物管費(fèi)：住宅：0.3元/平米

　　商鋪：0.5元/平米

　　三期：

　　目前未售，規(guī)劃為別墅社區(qū)，面積在300㎡左右，三層，前后花園帶車庫，預(yù)計(jì)推出時(shí)間為20xx年x月。

　　華西馨苑

　　開發(fā)商：安寧房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司

　　項(xiàng)目地址：安寧市中華路旁，安寧市幼兒園后

　　銷售地址：安寧市圓山北路

　　銷售電話：0871-8684106/8781722

　　占地面積：45139平米

　　總建筑面積：65000平米（分3期開發(fā)）

　　容積率：1.44

　　綠化率：42%

　　結(jié)構(gòu)形式：框架

　　層高：3米

　　開工時(shí)間：20xx年x月

　　一期斷水時(shí)間：20xx年x月

　　戶型：

　　3室2廳1衛(wèi)110㎡

　　3室2廳2衛(wèi)137㎡、141㎡（錯(cuò)層）

　　4室2廳2衛(wèi)154㎡（錯(cuò)層）

　　4室2廳3衛(wèi)170㎡（躍層）

　　一期僅推出7棟，二、三期現(xiàn)未售，只賣現(xiàn)房

　　價(jià)格：臨街住宅：1670元/平米起

　　背山住宅：1950~2100元/平米

　　銷售率：80%

　　首付：20%

　　規(guī)劃商鋪：60套

　　車位：240個(gè)

　　通過對(duì)這兩家樓盤的調(diào)查，主要問題有：

　�。�1）均無專業(yè)售樓處，接待地點(diǎn)均在公司辦公處，有的離項(xiàng)目地遠(yuǎn)，在項(xiàng)目地也沒有設(shè)接待點(diǎn)

　　（2）銷售人員配備不齊，均只有1~2個(gè)銷售人員

　　（3）銷售道具不全，無置業(yè)計(jì)劃、銷售人員名片等，甚至有的樓盤連展示模型都沒有

　　（4）銷售人員不專業(yè)

　　安寧房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司是安寧目前最大的房地產(chǎn)開發(fā)公司，安寧大部分的小區(qū)均由該公司開發(fā)建設(shè)，主要有華西小區(qū)、東湖片區(qū)住宅，在安寧市已形成品牌效應(yīng)，其開發(fā)的商品房價(jià)格在安寧市位于高端水平。其他房地產(chǎn)公司幾年來抱著一個(gè)項(xiàng)目操作了幾年，主要原因是大部分的企業(yè)均建設(shè)自己的職工住宅小區(qū)，商品房消化速度慢。

　　5、安寧市二手房交易情況

　　通過對(duì)安寧市主城區(qū)的調(diào)查，安寧市沒有一家二手房經(jīng)紀(jì)公司，二手房信息發(fā)布主要有兩處，一處是安寧市房地產(chǎn)交易中心大廳，可以說其為安寧市二手房交易中心，另外一處是工人文化宮廣場前的宣傳欄，通過這幾天的觀察，這兩處二手房公布點(diǎn)來訪人員較多。

　　20xx年以前，安寧市竣工的商品房有寶興花園、寶興佳園、華西小區(qū)：

　　寶興花園

　　竣工時(shí)間：20xx年x月

　　結(jié)構(gòu)形式：磚混

　　層高：2.9米

　　價(jià)格：1388~1595元/平米（住宅）

　　寶興佳園

　　竣工時(shí)間：20xx年x月

　　結(jié)構(gòu)形式：磚混、框架

　　層高：2.8米

　　價(jià)格：磚混：1180~1460元/平米（住宅）

　　框架：1468~1595元/平米（住宅）

　　華西小區(qū)

　　竣工時(shí)間：20xx年10月

　　結(jié)構(gòu)形式：磚混

　　層高：2.9米

　　價(jià)格：1518~1670元/平米（住宅）

　　根據(jù)20xx年下半年二手房交易情況，統(tǒng)計(jì)出交易平均價(jià)格：

　　城區(qū)一類（xx年后建成）住宅

　　連然花園：1500~1650元/平米

　　華西小區(qū)：1460~1580元/平米

　　寶興花園：1220~1350元/平米

　　中華路：西段（大戶型）：1480~1600元/平米

　　東段（小戶型）：1280~1400元/平米

　　東湖片區(qū)：1280~1400元/平米

　　園丁小區(qū)、鹽興路：1280~1400元/平米

　　城區(qū)二類（xx年前建成）

　　湖西小區(qū)：1250~1400元/平米

　　金方路：1220~1350元/平米

　　白花西路、連然街：1280~1400元/平米

　　鹽場路：1080~1200元/平米

　　出租情況：

　　根據(jù)兩處信息發(fā)布欄的情況，安寧市住宅出租市場冷淡，出租價(jià)格在6元/平米•月左右。

　　6、安寧市商業(yè)分布

　　安寧市主城區(qū)非公有制經(jīng)濟(jì)戶數(shù)在1500戶左右，從業(yè)人數(shù)近萬人，商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)主要分布在電力大廈、農(nóng)貿(mào)市場周圍，并向白花西路、金方路、連然街方向輻射，其他街道由于政府、企事業(yè)單位眾多，商業(yè)分布零散。另外，在華西小區(qū)、金屯小區(qū)、東湖小區(qū)住宅區(qū)域，有部分底商。

　　主要商業(yè)區(qū)（連然街、白花西路、金方路）商鋪出租價(jià)格：在50~90元/平米•月之間，電力大廈、農(nóng)貿(mào)市場周圍為安寧市市中心，商鋪價(jià)格平均在80元/平米•月左右，連然街次之，在60元/平米•月左右。

　　通過對(duì)安寧市主要幾個(gè)已入住小區(qū)底商的走訪，華西小區(qū)、東湖片區(qū)這兩個(gè)區(qū)域的商鋪經(jīng)營狀況良好，開店率較高。而金屯小區(qū)由于處于安寧市未來發(fā)展新區(qū)域，盡管其商鋪配套齊全（水電、衛(wèi)生間），但由于目前該區(qū)域居住人氣不旺，大部分的商鋪閉門轉(zhuǎn)讓。

　　華西小區(qū)商業(yè)群：

　　出售價(jià)格：2800元/平米左右

　　出租價(jià)格：15元/平米•月左右

　　金屯片區(qū)：

　　出租價(jià)格：10元/平米•月左右

　　7、安寧市未來幾年主要大項(xiàng)目

　　（1）金碧天下國際會(huì)議旅游度假中心。該項(xiàng)目已啟動(dòng)，恒大國際會(huì)議旅游度假中心項(xiàng)目，是廣州恒大集團(tuán)在安寧投資建設(shè)的集酒店、會(huì)議、商務(wù)、休閑、娛樂、運(yùn)動(dòng)、學(xué)校、保健、購物于一體，面向世界的七星級(jí)、超大型綜合旅游度假區(qū)。該項(xiàng)目預(yù)計(jì)總投資達(dá)85億元，占地11000畝，8年建設(shè)完成，跨太平鎮(zhèn)與連然鎮(zhèn)。目前，項(xiàng)目規(guī)劃用地紅線范圍已經(jīng)確定，相關(guān)部門將根據(jù)合同做好征地拆遷等到工作。

　�。�2）深圳華僑城集團(tuán)公司意向玉龍灣、溫泉兩旅游勝地。

　　六、市場調(diào)查結(jié)論

　　通過對(duì)安寧市場的初步了解，盡管安寧市城鎮(zhèn)人口眾多，居民可支配收入高，但是安寧市（主城區(qū)）房地產(chǎn)市場處于一種低級(jí)開發(fā)階段：商品房開發(fā)少，單位職工住房建設(shè)火熱，二手房市場比較活躍。

　　1、住宅市場空間有限。昆鋼等幾大國有大型企業(yè)、企事業(yè)單位均有自己的職工住宅小區(qū)，消化了安寧市絕大部分購房群體，從目前正在銷售的兩個(gè)商品房銷售情況來看，銷售周期長，處于一種非常消極的狀態(tài)。

　　2、商業(yè)項(xiàng)目可操作性大。通過對(duì)安寧市主要街道、商業(yè)區(qū)的走訪調(diào)查，目前安寧沒有大型知名購物場所，商業(yè)比較集中，隨著安寧城市人口的不斷增長，現(xiàn)有商業(yè)已不能滿足城市人口發(fā)展的需求，舊城改造項(xiàng)目可有效解決安寧市商業(yè)空間的發(fā)展。

　　閱讀拓展：

　　《XX房地產(chǎn)市場調(diào)查報(bào)告》

　　調(diào)查撰稿:XXX

　　調(diào)查時(shí)間:X月X日---X月X日

　　調(diào)查對(duì)象:XX新城區(qū)房地產(chǎn)市場區(qū)域分布狀況與政治、經(jīng)濟(jì)、文化、規(guī)劃、環(huán)境、交通之間的相互作用和關(guān)系。

　　調(diào)查范圍：XX新城區(qū)區(qū)域

　　調(diào)查目的:通過對(duì)XX新城區(qū)房地產(chǎn)市場的調(diào)查,為房地產(chǎn)資源整合及營銷提供戰(zhàn)略性依據(jù)，指導(dǎo)分析未來的走勢。

　　調(diào)查內(nèi)容:

　　一、摘要

　　目前XX新城區(qū)規(guī)劃面積3３平方公里，人口35─50萬。行政中心搬過去后，加上高教園區(qū)、高檔住宅區(qū)，一個(gè)大型新城區(qū)已初具雛形。通過引進(jìn)比較成熟的商業(yè)版塊來聚集人氣、提升城市形象，房地產(chǎn)界也正是看中了其多種業(yè)態(tài)百花齊放、房多隆市的規(guī)模效應(yīng)。以新城區(qū)為中心，中心鎮(zhèn)、近郊鎮(zhèn)共同發(fā)展的房地產(chǎn)建設(shè)新格局已形成。隨著東湖花園、華泰劍橋、金灣華庭、格蘭云天等大型高品質(zhì)樓盤陸續(xù)交付，還將有不少樓盤先后開盤，伴之XX中心區(qū)生活配套設(shè)施和交通條件的不斷完善，XX中心區(qū)即將成為XX的又一個(gè)居住中心。

　　二、城區(qū)規(guī)劃背景（XX新城：未來XX的城市副中心）

　　XX新城區(qū)其定位為XX未來的政治、經(jīng)濟(jì)和文化中心。該區(qū)域規(guī)劃總面積3５平方公里，近期計(jì)劃開發(fā)12平方公里，其中工業(yè)區(qū)5平方公里，規(guī)劃總?cè)丝诩s12萬人。XX新城區(qū)遠(yuǎn)景規(guī)劃年限一直到20xx年，屆時(shí)計(jì)劃容納20萬人口；同時(shí)根據(jù)市里南居北工的發(fā)展戰(zhàn)略，到20xx年XX新城區(qū)將成為一個(gè)現(xiàn)代化、生態(tài)型、園林式的國內(nèi)一流中等城市，充分發(fā)揮其XX城市副中心的優(yōu)勢，分擔(dān)XX主城區(qū)的城市功能，減輕中心城區(qū)的城市負(fù)荷。

　　XX新城區(qū)在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上已累計(jì)投資近百億元，完成了寧南北路、天童南北路、嵩江路、錢湖北路、鄞州大道等三縱三橫的主要交通道路。其中，沿鄞州路以南河道的兩岸布置的東西軸，為休閑文化商業(yè)景觀軸，今后將建設(shè)高檔酒店、單身公寓、藝術(shù)展覽館、酒吧區(qū)、中西式餐飲區(qū)、演藝中心、健身中心及適合不同年齡段人群的活動(dòng)場地等。南北軸則沿平行于天童南路的河道設(shè)置，辦公樓、入口廣場和一批住宅小區(qū)將落戶其間。在兩軸的交會(huì)處，即鄞州路和天童北路交叉口西南的一個(gè)區(qū)塊，是大型的城市公園。

　　根據(jù)規(guī)劃，XX新城區(qū)空間環(huán)境特色可概括為：一心，即鄞州新城區(qū)的中心，為區(qū)行政辦公大樓所在區(qū)域，它不僅在功能上是城市行政商業(yè)區(qū)，在空間景觀上也是視覺中心，它的特殊性將通過控制建筑高度、建筑風(fēng)貌及城市肌理、景觀介質(zhì)變化和視覺走廊設(shè)計(jì)體現(xiàn)；兩軸，即新城區(qū)核心區(qū)域內(nèi)的南北和東西向兩條綠化軸；三環(huán)，即通過整合現(xiàn)狀河流綠化，形成3道以核心區(qū)為核心的綠環(huán)；四廊，即利用現(xiàn)有4條主要河流，形成寬約100米的空間通廊；三十六點(diǎn)，即在綠環(huán)、綠廊相交點(diǎn)、城市出入口以及其他主要景觀節(jié)點(diǎn)，布置城市公園。

　　三、已建成樓盤：

　　1、華泰劍橋：由XX華泰股份公司開發(fā)，北靠四明路，東臨錢湖北路，建筑面積30余萬平米。分多層、復(fù)式多層、高層、聯(lián)體別墅和單體別墅，以120～130㎡的三房兩廳為主。內(nèi)設(shè)高級(jí)會(huì)所、學(xué)校、超市、美容美發(fā)室等。在小區(qū)門口步行兩分鐘即可到達(dá)公交車站，交通比較便捷。

　　2、金灣華庭：由寧興房產(chǎn)開發(fā)，位于錢湖北路以西，四明中路以北，總建筑面積約11萬平米。由4幢小高層、15幢多層、9幢范圍洋房和10幢聯(lián)體別墅組成，共700多戶，開盤價(jià)4000元/㎡左右，目前二手價(jià)6200元/㎡左右。步行五分鐘可到達(dá)公交站點(diǎn)。

　　3、半島名邸：由XX光大置業(yè)開發(fā)，位于天童北路與華裕路口，總建筑面積6萬平米。東面和北面是自然河，由8幢多層和4幢小高層組成。小區(qū)內(nèi)有噴泉，活動(dòng)室，健身房等，需步行10～15分鐘方可到達(dá)公交車站。

　　4、東湖花園：由雅戈?duì)栔脴I(yè)開發(fā)，位于中興路與麥德龍交叉口，建筑面積70萬平米。由多層、高層、小高層和別墅組成。以120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。內(nèi)有五星級(jí)會(huì)所、大型運(yùn)動(dòng)場、室內(nèi)游泳池和東湖小學(xué)。離麥德龍超市三分鐘步行路程，離市區(qū)十分鐘車程，小區(qū)附近設(shè)有公交站點(diǎn)，是居住和休閑的首選地。

　　二、在建樓盤：

　　1、都市森林：由雅戈?duì)栔脴I(yè)開發(fā)，四明中路以北，寧南路以東，總建筑面積26.6萬平米，共1900多戶。由10幢高層、20幢小高層、3幢多層、4幢公寓和79套三層連排組成，將于xx年x月份開盤。

　　2、新都美地：由新都置業(yè)開發(fā)，位于天童北路與四明路之間，建筑面積9.7萬平米，由11幢小高層、9幢高層組成，共650多戶住戶。以100～120㎡的三室二廳二衛(wèi)為主。24小時(shí)熱水供應(yīng)，安保自動(dòng)化，還設(shè)有可視樓宇對(duì)講機(jī)和閉路監(jiān)控系統(tǒng)。開盤價(jià)4400元/㎡左右。

　　3、小城花園：由百隆房產(chǎn)開發(fā)，位于天童北路，杉杉工業(yè)城南面，總建筑面積7萬平米。由8幢多層、4幢小高層、3幢高層組成，共828戶預(yù)計(jì)開盤價(jià)6200元/㎡左右。

　　4、四明春曉：由XX旗濱集團(tuán)有限公司開發(fā)，建筑面積8萬平米，共700多戶。由多層、小高層、高層和單身公寓組成。

　　.....................................中間部分省略.................................

　　六、調(diào)查定論

　　從市場調(diào)查的過程和信息，我們可以清晰的看到，XX房地產(chǎn)主要開發(fā)商在參與打造XX新城區(qū)，結(jié)合城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場規(guī)律，穩(wěn)步有序的推進(jìn)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)業(yè)x年一個(gè)新的熱點(diǎn)，在這個(gè)熱點(diǎn)的背后是政府的宏觀調(diào)控，和房地產(chǎn)業(yè)更趨于成熟，已建成的樓盤和未建成的樓盤，主體風(fēng)格上是基本相一致的，以歐陸風(fēng)情為主，有代表性的春江花城、東湖場馨園最具代表性，從營銷的角度上講，風(fēng)格不是主要形成競爭的因素，大量的百余平方普通住宅區(qū)，將吸引更多的購房者，從這里將引出一個(gè)環(huán)境與人文因素，以及周邊的配套設(shè)施，成為營銷新的引爆點(diǎn)；從各個(gè)小區(qū)的布局來看，總體上價(jià)格與價(jià)值是相吻合的，營銷工作的主要重點(diǎn)，還是在于如何妙作聚集人氣�？傊�，未來XX新城區(qū)的房地產(chǎn)市場還將持續(xù)走高。

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