各鎮(zhèn)人民政府、街道辦事處，市高新區(qū)，市政府各部門、各直屬機構(gòu)，市屬以上駐**各單位：

為進一步加強社區(qū)物業(yè)管理工作，完善長效管理機制，提升城市管理水平，不斷改善人居環(huán)境，根據(jù)國務院《物業(yè)管理條例》和《**省物業(yè)管理條例》等法律法規(guī)規(guī)定，以及《**省住房和城鄉(xiāng)建設廳關于加強物業(yè)管理工作的意見》（**建房字〔201*〕31號）、《**安市人民政府關于加強**社區(qū)物業(yè)管理工作的意見》（**政發(fā)〔201*〕26號）精神要求，結(jié)合我市實際，制定本意見。

一、進一步加強社區(qū)物業(yè)管理工作的總體要求

（一）指導思想。堅持以科學發(fā)展觀為指導，全面貫徹落實黨的十八大和十八屆三中、四中全會精神，以解決人民群眾最關心、最直接、最現(xiàn)實的利益問題為出發(fā)點和落腳點，本著屬地為主、部門聯(lián)動，以人為本、服務為先，業(yè)主自治、綜合施策的原則，著力完善物業(yè)管理工作體系，著力深化體制機制創(chuàng)新，著力優(yōu)化行業(yè)發(fā)展環(huán)境，努力開創(chuàng)社區(qū)物業(yè)管理工作的新局面。

（二）工作目標。理順體制。按照“以人為本，實行業(yè)主自治與專業(yè)服務、社區(qū)管理相結(jié)合”的原則，將物業(yè)管理納入社區(qū)管理體系，加快推進物業(yè)管理工作重心下移，實現(xiàn)鎮(zhèn)街區(qū)和社區(qū)物業(yè)管理機構(gòu)、人員、職責、經(jīng)費四落實，“市、鎮(zhèn)街區(qū)、社區(qū)”三級監(jiān)管體制健全、職責明確、銜接順暢。健全聯(lián)動工作機制。加快推進城管執(zhí)法進社區(qū)、進小區(qū)，各職能部門履職到位、分工協(xié)作、密切配合，形成工作合力，構(gòu)建鎮(zhèn)街區(qū)具體組織、社區(qū)居委會協(xié)助落實、相關職能部門密切配合的工作機制。完善服務模式。在充分尊重業(yè)主意愿的基礎上，推行以專業(yè)化物業(yè)服務為主，產(chǎn)權(quán)人自行管理為輔的多種物業(yè)管理服務模式。提升行業(yè)發(fā)展水平。積極引導物業(yè)服務企業(yè)經(jīng)營管理方式從粗放型向集約型轉(zhuǎn)變，提高物業(yè)從業(yè)人員服務意識和服務技能，不斷提高社區(qū)物業(yè)管理與服務發(fā)展水平，提升群眾滿意度。力爭在“十三五”末，形成5家品牌美譽度高、經(jīng)營規(guī)模大的骨干企業(yè)。

二、健全完善社區(qū)物業(yè)管理工作機制

（一）進一步明確社區(qū)物業(yè)管理工作職責。將物業(yè)管理工作納入各鎮(zhèn)街區(qū)的綜合管理，建立“條塊結(jié)合、屬地管理”的社區(qū)物業(yè)管理體制和物業(yè)管理考核機制，確保社區(qū)物業(yè)管理工作的健康發(fā)展。

1.市房產(chǎn)管理局作為物業(yè)管理工作的主管部門，負責全市物業(yè)管理行業(yè)的業(yè)務指導和監(jiān)管。抓好物業(yè)管理政策法規(guī)的宣傳貫徹，擬定物業(yè)管理發(fā)展規(guī)劃，制定相關配套政策。加強對物業(yè)管理招投標活動的監(jiān)管，參與房地產(chǎn)項目竣工綜合驗收，抓好物業(yè)質(zhì)量保修金、住宅專項維修資金的使用管理。加強對物業(yè)服務企業(yè)的日常管理和資質(zhì)監(jiān)管，監(jiān)督開發(fā)建設單位配置物業(yè)服務用房等，指導鎮(zhèn)街區(qū)、社區(qū)居委會、業(yè)主大會和業(yè)主委員會做好社區(qū)物業(yè)管理工作。建立物業(yè)管理考核機制，會同鎮(zhèn)街區(qū)按照《**城市物業(yè)服務監(jiān)督考核方案》對物業(yè)服務企業(yè)進行考核，并督促有關問題的落實整改。

2.各鎮(zhèn)街區(qū)負責做好轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)管理工作。貫徹落實市委、市政府《關于鄉(xiāng)鎮(zhèn)機構(gòu)改革的實施意見》（**發(fā)〔201*〕5號）文件精神，各鎮(zhèn)街區(qū)承擔物業(yè)管理工作的機構(gòu)負責組織、指導本轄區(qū)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆工作，監(jiān)督業(yè)主大會和業(yè)主委員會依法履行職責，召集物業(yè)管理聯(lián)席會議，協(xié)調(diào)社區(qū)居委會、業(yè)主委員會和物業(yè)管理單位之間的關系，調(diào)解處理物業(yè)管理糾紛。加強對住宅小區(qū)內(nèi)各類違規(guī)行為的源頭管理，對轄區(qū)內(nèi)的私搭亂建、圈占綠地、占用消防通道、房屋拆改等違規(guī)行為予以勸阻、制止，并及時向有關部門報告，積極配合有關部門進行處理。

3.社區(qū)居委會負責配合、協(xié)助鎮(zhèn)街區(qū)做好業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆的組織、指導工作以及對業(yè)主大會和業(yè)主委員會運轉(zhuǎn)的日常指導、監(jiān)督工作；對未成立業(yè)主委員會的住宅小區(qū)，由社區(qū)居委會代行業(yè)主委員會職責，協(xié)調(diào)業(yè)主、物業(yè)管理單位之間的關系。

4.業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，負責召集并主持業(yè)主大會會議，報告物業(yè)管理的實施情況；代表業(yè)主與業(yè)主大會選聘的物業(yè)服務企業(yè)簽訂物業(yè)服務合同；執(zhí)行業(yè)主大會的決議、決定；及時了解業(yè)主、物業(yè)使用人的意見和建議，督促業(yè)主按時交納物業(yè)服務費，監(jiān)督和協(xié)助物業(yè)服務企業(yè)履行物業(yè)服務合同；監(jiān)督管理規(guī)約的實施，以及業(yè)主大會賦予的其他職責。

（二）合理確定物業(yè)管理服務模式。按照新建住宅小區(qū)和舊住宅小區(qū)的不同現(xiàn)實情況，可分別確定不同的物業(yè)管理服務模式。

1.新建住宅小區(qū)。新建住宅小區(qū)要嚴格遵循規(guī)劃設計方案，按照配套完善、環(huán)境優(yōu)美、交通安全等要求進行開發(fā)建設，并通過招投標選聘適宜的物業(yè)服務企業(yè)實施前期物業(yè)管理。住建、規(guī)劃等部門要各司其職，加大對新建住宅小區(qū)規(guī)劃設計、施工建設、物業(yè)服務的監(jiān)管力度。要強化開發(fā)建設單位的保修服務責任，確保開發(fā)建設單位在保修期內(nèi)履行對物業(yè)的保修義務。根據(jù)《**省物業(yè)管理條例》等規(guī)定，對業(yè)主已入住面積比例達到50%以上、或業(yè)主已入住戶數(shù)比例達到50%以上、或自首位業(yè)主入住之日起滿兩年且已入住戶數(shù)比例達到25%以上的住宅小區(qū)，由鎮(zhèn)街區(qū)牽頭，按照有關規(guī)定做好業(yè)主大會成立工作，切實選好配強業(yè)主委員會，及時選聘物業(yè)服務企業(yè)，與前期物業(yè)服務企業(yè)做好交接工作，將小區(qū)物業(yè)管理及時納入社區(qū)管理范圍。

2.舊住宅小區(qū)。舊住宅小區(qū)的管理主要采取聘請物業(yè)服務企業(yè)或產(chǎn)權(quán)人自行管理等模式。條件成熟的舊住宅小區(qū)要在鎮(zhèn)街區(qū)的組織和物業(yè)主管部門的指導下，及時召開業(yè)主大會，落實物業(yè)服務企業(yè)或社會化服務公司，簽訂物業(yè)服務合同或單項管理合同，約定管理事項、服務標準和相關費用等內(nèi)容。不具備條件的舊住宅小區(qū)，由市物業(yè)主管部門劃定物業(yè)管理區(qū)域后，在鎮(zhèn)街區(qū)的組織下，根據(jù)業(yè)主意愿，選擇產(chǎn)權(quán)人自行管理的模式，落實以保潔、綠化、秩序維護為主要內(nèi)容的基礎性服務。規(guī)模較小的零散住宅小區(qū)或樓幢，業(yè)主同意的，也可并入相鄰小區(qū)，實施統(tǒng)一管理、差異化服務。

（三）規(guī)范物業(yè)管理市場。

1.加強行業(yè)管理。物業(yè)主管部門依法對物業(yè)服務企業(yè)的資質(zhì)進行初審和上報，嚴格市場準入和退出制度，指導物業(yè)服務企業(yè)抓好從業(yè)人員崗前、崗中培訓，提高服務技能。定期開展物業(yè)服務監(jiān)管專項治理、物業(yè)服務監(jiān)督考核等活動，強化示范典型帶動作用，激勵企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，走規(guī)�；�、品牌化發(fā)展道路，培植一批經(jīng)營規(guī)模大、管理業(yè)績突出、年營業(yè)收入高的骨干企業(yè)，引導和激勵企業(yè)自愿、自主開展兼并重組，促進行業(yè)資源快速、有序整合。

2.認真落實物業(yè)管理招投標規(guī)定。新建住宅小區(qū)的建設單位應當依法通過招標的方式選聘前期物業(yè)服務企業(yè)。對于已經(jīng)成立業(yè)主委員會的物業(yè)項目，引導業(yè)主采用招投標的方式選聘物業(yè)服務企業(yè)。對不履行退出告知義務的物業(yè)服務企業(yè)予以公開曝光，記入其信用檔案。情節(jié)嚴重的，報請上級機關依法吊銷企業(yè)資質(zhì)證書。

3.做好物業(yè)服務用房等配套建筑的監(jiān)管工作。新建住宅小區(qū)建設單位要統(tǒng)籌安排、合理配置并無償提供物業(yè)服務用房。規(guī)劃部門和物業(yè)主管部門應嚴格依法落實物業(yè)服務用房規(guī)劃建設的監(jiān)管責任，物業(yè)服務用房的面積要按建設工程項目總建筑面積的3‰至5‰配置，最少不得低于100平方米，并具備水、電、采光、通風等正常使用功能。鼓勵建設單位為其開發(fā)的住宅小區(qū)物業(yè)管理按一定比例提供經(jīng)營性用房。分期開發(fā)建設的物業(yè)項目，物業(yè)服務用房和經(jīng)營性用房要按規(guī)劃安排在首期開發(fā)范圍。

4.落實各專業(yè)經(jīng)營單位設施設備管理維護責任。水、電、氣、暖等專業(yè)經(jīng)營單位應當依法履行專業(yè)經(jīng)營設施設備的維護責任，按照與業(yè)主簽訂的服務合同服務到最終用戶，保證服務質(zhì)量。新建物業(yè)自綜合驗收合格之日起30日內(nèi)，建設單位應與專業(yè)經(jīng)營單位辦理專業(yè)經(jīng)營設施設備移交接管手續(xù)，并協(xié)助物業(yè)買受人與相關專業(yè)經(jīng)營單位分別簽訂供水、供電、供氣、供熱等服務合同；未完成移交接管手續(xù)的，嚴禁物業(yè)服務企業(yè)接受建設單位委托代收水電氣暖相關費用和承擔小區(qū)內(nèi)專業(yè)經(jīng)營管線及設施設備的管理維護。本意見實施前建設的住宅小區(qū)，專業(yè)經(jīng)營設施設備未移交給專業(yè)經(jīng)營單位的，要在建設行政主管部門的監(jiān)督下逐步完成交接。專業(yè)經(jīng)營單位無正當理由拒絕、拖延投資建設或接收專業(yè)經(jīng)營設施設備的，由相關職能部門責令限期整改并追究其責任。

5.建立健全物業(yè)承接查驗制度。新建項目在物業(yè)交付使用15日前或小區(qū)實施綜合驗收前20日，開發(fā)建設單位與物業(yè)服務企業(yè)應當依法依規(guī)辦理物業(yè)承接查驗手續(xù)，簽訂物業(yè)承接查驗協(xié)議，明確開發(fā)建設單位、業(yè)主、物業(yè)服務企業(yè)的責、權(quán)、利。未辦理物業(yè)承接查驗的項目，建設行政主管部門將不予辦理竣工綜合驗收備案。建設單位不得憑借關聯(lián)關系濫用股東權(quán)利，在物業(yè)承接查驗中免除自身責任，加重物業(yè)服務企業(yè)的責任，損害物業(yè)買受人的權(quán)益。建設單位不得以物業(yè)交付期限屆滿為由，要求物業(yè)服務企業(yè)承接不符合交用條件或者未經(jīng)查驗的物業(yè)。物業(yè)服務企業(yè)應當自物業(yè)交接后30日內(nèi)，持有關資料到市物業(yè)主管部門辦理物業(yè)承接查驗備案手續(xù)。

6.規(guī)范服務行為。物業(yè)主管部門應建立健全物業(yè)服務合同備案制度，監(jiān)督物業(yè)服務企業(yè)依據(jù)物業(yè)服務合同履行職責，提高服務質(zhì)量。建立健全物業(yè)服務企業(yè)信用檔案制度，通過互聯(lián)網(wǎng)向社會定期公布物業(yè)服務企業(yè)的基本情況、不良記錄等信用信息，規(guī)范和督促物業(yè)服務企業(yè)提升服務水平。

（四）建立聯(lián)動協(xié)作機制。

1.相關部門（單位）要履職到位。按照《**省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，住建、房管、公安、城管執(zhí)法、規(guī)劃、環(huán)保等部門應當建立違法行為投訴登記制度，并在物業(yè)管理區(qū)域公布聯(lián)系人姓名和聯(lián)系方式，對違法行為及時作出處理。公安、消防等部門負責加強對安全監(jiān)控、易燃易爆危險品、流動人口、犬類豢養(yǎng)等治安防范及消防設施設備的檢查監(jiān)督，指導物業(yè)管理單位做好車輛停放、防火救火等工作。民政部門負責指導合理制定城市社區(qū)布點規(guī)劃，全覆蓋、無縫隙地合理劃分、調(diào)整社區(qū)；會同鎮(zhèn)街區(qū)強化社區(qū)居委會組織建設和業(yè)主自治組織建設，督導社區(qū)居委會落實社區(qū)物業(yè)管理職責。住建部門負責按照規(guī)劃要求對住宅小區(qū)進行綜合驗收和分期驗收，監(jiān)督開發(fā)建設單位依法依規(guī)向供水、供電、供氣、供熱等單位移交相關設施設備，制定并組織落實開發(fā)建設遺留問題整改方案。規(guī)劃部門負責按照國家規(guī)范要求對小區(qū)配套公建審查把關，確保物業(yè)服務用房、政務管理用房（城管執(zhí)法、治安管理、社區(qū)居民委員會等用房）、公共建筑、綠地、活動場地、停車場等配套設施的標準規(guī)劃。城管執(zhí)法部門負責做好對市區(qū)內(nèi)（含住宅小區(qū)）違反市容環(huán)境衛(wèi)生、城市綠化、噪聲污染等管理規(guī)定以及焚燒產(chǎn)生有害煙塵、惡臭氣體或物質(zhì)、飲食服務業(yè)油煙、無照商販、違規(guī)設置戶外廣告等違法行為，以及違規(guī)搭建建筑物、構(gòu)筑物等行為的執(zhí)法工作。物價部門要會同物業(yè)主管部門根據(jù)物業(yè)服務收費相關規(guī)定，及時調(diào)整普通住宅前期物業(yè)服務費、停車服務費、車位（庫）租賃費，以及未成立業(yè)主大會的車位場地使用費的指導價，依法查處物業(yè)管理中的價格違法行為。質(zhì)監(jiān)部門負責做好電梯等特種設施設備的檢驗檢測、安全監(jiān)察。工商行政管理部門負責住宅小區(qū)內(nèi)經(jīng)營項目營業(yè)執(zhí)照的審批。郵政管理部門負責郵政、快遞服務點納入居住區(qū)公共服務設施的推進工作。地稅部門負責落實稅收扶持政策。供電、供水、供氣、供熱、通訊等各專營單位負責按照職責分工，及時接管包括變電、二次供水、換熱、燃氣調(diào)壓等在內(nèi)的設施設備、相關管線和計量裝置，認真履行對設施設備的設計、建設、維護和管理責任。

2.建立聯(lián)席會議制度。按照《**省物業(yè)管理條例》的規(guī)定，在鎮(zhèn)街區(qū)建立物業(yè)管理工作聯(lián)席會議制度。聯(lián)席會議由鎮(zhèn)街區(qū)牽頭，社區(qū)居委會、公安派出所、物業(yè)管理單位、業(yè)主委員會或業(yè)主代表、專業(yè)經(jīng)營單位和城管執(zhí)法、物業(yè)管理等部門參加，協(xié)調(diào)解決轄區(qū)內(nèi)業(yè)主委員會和有關部門不依法履行職責、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)發(fā)生的突發(fā)事件、物業(yè)管理與社區(qū)管理的銜接配合等問題。

三、加強組織領導，加快推進社區(qū)物業(yè)管理工作制度落實

（一）加強組織領導。成立由市政府分管領導任組長，公安、民政、財政、住建、房管、規(guī)劃、城管執(zhí)法、公用事業(yè)、質(zhì)監(jiān)、郵政、物價、地稅、供電、通訊等部門（單位）及鎮(zhèn)街區(qū)負責同志為成員的**城市社區(qū)物業(yè)管理工作領導小組，負責研究制定社區(qū)物業(yè)管理方面的政策和制度，領導和綜合協(xié)調(diào)社區(qū)物業(yè)管理工作。領導小組辦公室設在市房產(chǎn)管理局。

（二）嚴格落實扶持政策。對物業(yè)服務企業(yè)代收的水費、電費、燃（煤）氣費、有線電視費、衛(wèi)生費、房屋維修資金等，按照稅務管理有關規(guī)定，不計征營業(yè)稅。對物業(yè)服務企業(yè)招收錄用下崗失業(yè)人員的，按照規(guī)定落實扶持政策。從事舊住宅小區(qū)物業(yè)服務的企業(yè)可向人力資源社會保障部門申請認定公益性崗位。經(jīng)審核同意納入公益性崗位管理的，按照有關規(guī)定享受扶持政策。

（三）做好輿論宣傳工作。采取多種形式，大力宣傳物業(yè)管理相關政策法規(guī)，宣傳社區(qū)物業(yè)管理工作的重要意義，讓廣大市民和社會各界了解政策，樹立和強化物業(yè)服務消費觀念，增強業(yè)主實行自治管理的自覺性，引導業(yè)主主動支持、參與物業(yè)管理活動，積極維護小區(qū)秩序，努力形成“共建共管、團結(jié)和諧”的社會物業(yè)管理氛圍。

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