201*年，物業(yè)分公司在中心的領導下，深入開展實踐科學發(fā)展觀活動，本著“安全好、經(jīng)營好、服務好”的管理宗旨，圍繞中心的核心工作，在分公司 全體員工的共同努力下，勇于面對挑戰(zhàn)，積極克服逆境，通過加強綜合管理，增收節(jié)支，強化素質(zhì)教育，完善制度建設，致力于構建和諧企業(yè)，在安全生產(chǎn)、租賃經(jīng) 營、服務管理、教育培訓等方面均取得一定成效，主要的工作有以下幾方面：

一、全年主要工作

1、面對困境，提升服務，增收節(jié)支。分公司一直把提升租金收益作為工作的主線，努力克服x華廈和零散物業(yè)發(fā)生變動因素的困擾，在準確把握合同條 款的基礎上，結合市場變化，通過耐心細致的協(xié)商談判，爭取客戶的理解，最大限度提升租金效益，并在Y物業(yè)小區(qū)方面，下大力氣抓整頓，減虧損。全年簽訂租賃 合同96份，其中，續(xù)簽合同57份，補充協(xié)議17份，新簽合同22份。一方面保留優(yōu)質(zhì)客戶，穩(wěn)因客源，另一方面致力拓展新客源，想辦法地提升租金效益,其 中，在分管領導的直接指導下，出租1通物業(yè)和2停車場物業(yè)有了明顯的提升，同時逐步考試，大收集整理調(diào)整加大37號大樓物業(yè)的管理費至每月 18134.16元，降低營業(yè)性支出。在租金收繳方面，分公司加大催款力度，堅決防止拖延和遺漏現(xiàn)象，租金收繳率有了明顯的提高，確保租賃合同的忠實履 行，切實維護了企業(yè)的既得利益。12月份,Y物業(yè)小區(qū)經(jīng)過反復篩選，更換消防及電梯維護保養(yǎng)的合同，預計二〇〇八年十二月四日每年可節(jié)約支出2.2萬元， 相關的業(yè)主委員會工作也抓緊籌備中，為進一步的增收節(jié)支做好鋪墊工作。

2、大局為重，積極配合上級的物業(yè)調(diào)整工作。今年，x華廈和零散物業(yè)面臨隨時清場上交的局面，分公司面對較大的工作壓力，特別是在客戶解釋，場 地調(diào)整，場地出租方面要做大量的工作，在中心領導的直接指導下，分公司進行針對性的分工和策略，妥善化解爭議，耐心爭取租戶諒解和配合，盡可能留住租戶， 從而按上級要求順利完成了x華廈14樓移局的工作、x華廈24、25樓XX食品的清場工作和Y物業(yè)的清退工作，并將原x14樓部分租戶遷移至24樓，減少 了相應的經(jīng)濟損失。積極配合上級處理零散各處的存量公房問題的處理。同時，就于37號大樓的變更租賃的問題，在中心分管領導的直接指導下，花了大量時間與 相關單位協(xié)商，一方面確保平穩(wěn)過渡，避免不必要的爭議和消耗，另一方面盡可能提高租金效益，將租金大幅提升至每平方米44元（含管理費），同時優(yōu)化了該物 業(yè)的管理。

3、堅持不懈抓好安全生產(chǎn)，及時檢查整改，不斷完善物業(yè)管理的安全網(wǎng)絡。分公司認真履行日巡、周檢、月查制度，每周召開安全工作會議，及時糾正 客戶在用電、消防及存放方面一些細小的違規(guī)現(xiàn)象，在實踐中不斷提高員工及客戶的安全防患意識。對于相對嚴重的違規(guī)狀況，分公司及時發(fā)出整改通知書，并逐一 跟蹤、落實，全年共計大小維修38次，發(fā)出整改通知書15份，整改率達100%。同時加強消防安全管理，及時更換補充消防器材，完善Y防雷系統(tǒng)。上半年， 防高空墜物是分公司的一個安檢專項工作，著重對所轄物業(yè)的外墻附著物及空調(diào)支架進行排查，特別是相對陳舊的物業(yè)加強監(jiān)控，并通過與XX居委會、XX巴士公 司反復協(xié)調(diào)，處理了37號之一六樓的外墻險情。認真落實安全生產(chǎn)活動月，在加強教育、檢查、整改的基礎上，進行應急疏散演練。每周的例會，分公司都堅持隊 列操練，強化消防安全知識的灌輸。今年，在中心的消防競賽中，我分公司參賽隊伍刻苦練習，全程投入，獲得了總分第一，拋水帶第一和滅火器演練第一，三個第 一的好成績。

4、確實維護37號大樓的安全運行。針對37號高壓變壓器電纜溝的滲水事件，分公司主動停電修繕37號高壓變壓器二次，其中一次是更換兩個懸掛 式干粉滅火器，通過供電部門檢測變壓器的運行數(shù)據(jù)，確保變壓器運行狀態(tài)良好。另一次是因變壓器電纜溝滲水，我分公司一方面加強監(jiān)控和排水，并在經(jīng)營拓展部 的支持下，進行了地溝槽的防水修繕，在雨季到來之前解決了重大隱患，保證了37號大樓物業(yè)的安全生產(chǎn)。鑒于1通在37號五樓放置較多的貴重物質(zhì)，我分公司 提出整改建議，責成其安裝兩只干粉自動滅火器，致力提高管轄物業(yè)的安全系數(shù)。在11月份，分公司根據(jù)37號大樓之一五樓租戶長期管理松懈，臟、亂、差相對 嚴重的情況，通過細致的思想工作，提前解除了租賃合同，加強了現(xiàn)場監(jiān)督管理，整改租戶用電，降低安全隱患，并對于大樓的消防通道日常管理進行調(diào)整，確保暢 通無阻。

5、在經(jīng)營拓部的支持下，進行37號大樓樓道進行翻新工程，對天頂進行了徹底的修繕。鑒于37號大樓樓道比較殘舊，嚴重影響大樓的形象和租戶的 服務水平，租戶意見較大，為此，分公司主動提出樓道的修繕方案，本著經(jīng)濟、合理、優(yōu)質(zhì)的原則，對施工方案進行認真的對比和篩選，向公司提供科學、合理決策 依據(jù)。37號大樓樓道經(jīng)過扇灰，貼瓷磚后，物業(yè)環(huán)境考，試大收集整理得到明顯的改善。分公司還積極爭取中心的支持，在經(jīng)費相對緊張的情況下，投入10萬 元，解決長期困擾分公司的老大難問題，即該物業(yè)天頂嚴重滲漏的問題，對天頂重新倒混凝土，雨水滲漏的問題得到根治，也大大提高了物業(yè)的安全系數(shù)。分公司還 對環(huán)衛(wèi)桶設置和衛(wèi)生工作安排進行了相應的調(diào)整，同時在樓道設置了銘牌，自己組織人力翻新了保安亭和2停車場的位置線，一系列的舉措得到了租戶的廣泛好評， 也為該物業(yè)的保值增值奠定了良好的基礎，經(jīng)過持續(xù)的調(diào)整，該物業(yè)的租金收入明顯提升。

6、誠實經(jīng)營，強化跟蹤服務，及時處理客戶投訴。上半年，分公司共受理大小投訴26起，除37號五樓天頂滲漏尚未解決，其它投訴均經(jīng)過努力得到 妥善解決。其中，涉及比較多，問題比較復雜的是XX肉菜市場及Y小區(qū)。XX肉菜市場因歷史遺留問題和市場改造問題，周邊居民投訴較多，并多次通過城管施加 壓力，而XX肉菜市場管理方則借機物業(yè)產(chǎn)權存在的瑕疵，想逃避責任，拒繳租金。為了妥善處理相關矛盾，分公司多次與市場管理方、居民代表及城管進行耐心的 協(xié)調(diào)，細致地做好解釋工作，并解決了排水管，化糞池及排氣管異味等問題，有效化解了居民的怨聲載道，確保了東富肉菜市場的平穩(wěn)運行。而Y小區(qū)居民則針對管 理方面進行集體投訴，拒交管理費，為此，分公司領導在中心領導的直接指導下，到Y管理處進行駐點整頓，聆聽各方面的意見，并針對性地提出具體整改意見，限 期Y管理處在衛(wèi)生、治保、綠化和停車場收費等等方面進行整改，下大力氣解決了駐地居民詬病的問題，同時加強Y員工隊伍的服務意識，紀律意識和大局意識教 育，重建執(zhí)勤隊伍出操制度。駐點整頓工作取得了豎桿見影的效果，通過回訪Y居民，Y小區(qū)管理處的滿意度已經(jīng)回升，對Y的整改表示認可和肯定。

7、堅持開展“每周一講”活動，弘揚正氣，深化職業(yè)道德教育。分公司以宣講黨的十七大精神為主線，以中心實踐科學發(fā)展觀活動為契機，識大體、講 大局、顧大家，致力創(chuàng)建和諧工作環(huán)境。上半年，遭遇了Y小區(qū)員工徐巧麗的糾紛事件，本著合理、合法、穩(wěn)定的原則，在中心領導的大力支持下和職能部門的配合 下，分公司進行了大量細致的思想工作和周密的安排，妥善地化解了這次危機事件。汶川大地震后，分公司員工勇躍捐款賑災，共捐獻1986元，為災區(qū)奉獻愛 心。支持分公司的青年團員還勇躍參加上級的“請你文明乘車”、單身青年聯(lián)誼活動和春運志愿者系列活動，并發(fā)揮了積極的作用。面對北京奧運會舉辦前的復雜環(huán) 境，分公司也針對性地加強宣傳教育和巡查工作，認真做好維穩(wěn)工作，激勵員工以飽滿的工作熱情和良好的精神面貌迎接北京奧運會。而最近1通的促銷活動持續(xù)開 展，分公司也配合做好人流引導和保衛(wèi)工作。

二、存在的主要問題

1、Y物業(yè)管理小區(qū)的管理面臨艱巨挑戰(zhàn)，虧損問題沒有得到根本性的扭轉(zhuǎn)；

2、37號大樓物業(yè)面對較大的修繕壓力，特別是廁所、排水系統(tǒng)和外墻。

三、明年主要工作

1、確保上級物業(yè)的清場和交接工作，做好法律規(guī)避工作和應急準備，應對x華廈物業(yè)及零散物業(yè)清場的影響，努力降低空置率，將經(jīng)營損失降至最低，在現(xiàn)有基礎上，積極挖潛，努力尋求現(xiàn)有物業(yè)新的利潤增長點，擴大邊際效益，確保分公司的穩(wěn)定和經(jīng)營工作的平穩(wěn)。

2、加強預見性和前瞻性，加大成本控制，減少消耗，特別是在水電能耗和經(jīng)常性維修方面抓好節(jié)約工作，對于37號大樓物業(yè)有計劃、針對性地進行維護。

3、繼續(xù)強化安全生產(chǎn)工作，特別做好是用電安全、防火消防和監(jiān)控系統(tǒng)維護，持續(xù)健全安全生產(chǎn)的管理網(wǎng)絡，強化員工考試，大收集整理隊伍的實操演練，為分公司的經(jīng)營管理工作提供可靠的保障。

4、強化物業(yè)管理職業(yè)道德教育，培育堅強的團隊戰(zhàn)斗力，提升服務質(zhì)量，細化物業(yè)管理的事前、事中、事后的控制，進一步提升分公司工作效率和優(yōu)質(zhì)服務水平。

5、科學評估Y管理小區(qū)面臨的新挑戰(zhàn)，提出可行性應對建議，為中心領導科學決策提供依據(jù)，同時在降低成本，完善管理方面多做嘗試。

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