如何做好駐場(chǎng)型物業(yè)顧問(wèn)
如何做好駐場(chǎng)型物業(yè)顧問(wèn)
如何做好駐場(chǎng)型物業(yè)顧問(wèn)
作者：向凡初
作為物業(yè)顧問(wèn)公司，如何真正顧問(wèn)？尤其是沒(méi)有做過(guò)顧問(wèn)工作而又將要進(jìn)入這一行業(yè)的人員，以下內(nèi)容可能會(huì)為你提供一些幫助。
一般說(shuō)來(lái)，真正的物業(yè)顧問(wèn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)樓盤的建設(shè)、交付時(shí)間順序，逐漸深入地進(jìn)行物業(yè)管理顧問(wèn)工作。在具體工作中，物業(yè)管理顧問(wèn)工作則主要通過(guò)以下四個(gè)不同的階段：前期介入階段、實(shí)際指導(dǎo)階段、顧問(wèn)收尾階段、后期跟蹤階段，來(lái)發(fā)揮不同的作用。前期介入階段：
現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)復(fù)雜,技術(shù)含量高，為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能,對(duì)物業(yè)實(shí)施有效管理，物業(yè)公司根據(jù)在日常物業(yè)管理工作中總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，預(yù)先向地產(chǎn)公司提出一些建設(shè)性意見，以避生工程完成后才發(fā)現(xiàn)紕漏的問(wèn)題，具體可以從以下四個(gè)方面進(jìn)行前期介入：
一、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，便于物業(yè)建成后的使用和管理。
二、深入的認(rèn)識(shí)和了解項(xiàng)目地方市場(chǎng)特點(diǎn)和項(xiàng)目個(gè)性，將先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)與項(xiàng)目地方市場(chǎng)特點(diǎn)和項(xiàng)目個(gè)性完美結(jié)合，并由此進(jìn)行整體的物業(yè)管理策劃，以指導(dǎo)以后的物業(yè)管理顧問(wèn)工作，避免造成顧問(wèn)工作由于地域差異而水土不服。
三、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來(lái)缺憾。
四、鍛煉物業(yè)管理隊(duì)伍，提前熟悉物業(yè)設(shè)施設(shè)備，避免因倉(cāng)促上陣而導(dǎo)致的不應(yīng)有的失誤。目前物管企業(yè)接手物業(yè)后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，業(yè)主向物管企業(yè)反映的許多問(wèn)題實(shí)際上是開發(fā)商與業(yè)主之間關(guān)系的延續(xù)。因而早期介入對(duì)減少業(yè)主投訴起到"推波助瀾"的作用。
除此以外，在前期介入階段期間，物業(yè)顧問(wèn)公司還需要從各專業(yè)角度對(duì)物業(yè)管理提出建議，以方便日后的物業(yè)管理工作。具體工作包括對(duì)社區(qū)的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)及日后的管理（是否進(jìn)行分組團(tuán)規(guī)劃建設(shè)，停車管理是否實(shí)行人車分流管理等），根據(jù)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，提出建議性意見；考察建筑設(shè)計(jì)（地下室、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面）是否滿足物業(yè)管理的需求；對(duì)管理用房位置確定、布局以及設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)提出參考性意見；對(duì)空調(diào)、消防、智能化工程、電梯的安裝設(shè)計(jì)及配套設(shè)施提出合理化建議；根據(jù)地方物業(yè)管理法規(guī)、政策及樓盤實(shí)際狀況，對(duì)物業(yè)公司的管理模式、崗位設(shè)置、人員配備等提出建議。實(shí)際指導(dǎo)階段：
前期介入完成后，顧問(wèn)工作進(jìn)入實(shí)際指導(dǎo)工作階段。在此階段，顧問(wèn)公司需根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況提供相應(yīng)的物業(yè)管理顧問(wèn)建議,并組織實(shí)施。
一、協(xié)助物業(yè)公司制定和建立各專業(yè)管理模式、機(jī)構(gòu)設(shè)置、擬定人員編制；協(xié)助物業(yè)公司根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際情況，測(cè)算物業(yè)管理成本，提出物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)公司報(bào)當(dāng)?shù)卣飪r(jià)部門審批；協(xié)助物業(yè)公司制定招聘方案，選聘并培訓(xùn)各專業(yè)物管工作人員（管理層和操作層），組建工作隊(duì)伍；協(xié)助對(duì)各專業(yè)技術(shù)工人進(jìn)行考核評(píng)定。
二、根據(jù)豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，逐步編制、修訂出一整套嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范的管理體系文件，來(lái)規(guī)范以后的物業(yè)管理工作。
三、提供設(shè)備移交、接管驗(yàn)收的全套程序，協(xié)助物業(yè)公司（發(fā)展商）進(jìn)行各類專業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接與驗(yàn)收工作（包括各專業(yè)工程的竣工資料的交接工作等）。
四、編制入伙方案，成立并培訓(xùn)入伙工作小組（預(yù)先將業(yè)主可能詢問(wèn)的一些物管問(wèn)題進(jìn)行收集整理），開展入伙模擬演練，使每一個(gè)物管人員都熟知
整個(gè)工作流程，盡量減少入伙工作時(shí)的失誤，避免業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司不夠?qū)I(yè)。五、協(xié)助物業(yè)公司編制各項(xiàng)管理制度，建立相關(guān)業(yè)主資料、專業(yè)技術(shù)資料等檔案；并就物業(yè)管理檔案資料的整理提供咨詢和指導(dǎo)等。
六、根據(jù)項(xiàng)目需要，及時(shí)導(dǎo)入CI系統(tǒng)、ISO9000質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)；協(xié)助、指導(dǎo)物業(yè)進(jìn)行創(chuàng)優(yōu)工作；協(xié)助提升物業(yè)品牌等。
七、培訓(xùn)工作，培訓(xùn)是一項(xiàng)慣穿整個(gè)顧問(wèn)過(guò)程中的重要工作，培訓(xùn)效果的好壞直接關(guān)系到整個(gè)顧問(wèn)工作的成敗，培訓(xùn)大致可分為如下一系列課題：1、員工手冊(cè)、安全意識(shí)、等入職培訓(xùn)；2、如何進(jìn)行前期介入的培訓(xùn)；3、如何進(jìn)行交接驗(yàn)收的培訓(xùn)；4、物業(yè)財(cái)務(wù)管理的培訓(xùn)；
5、如何進(jìn)行物業(yè)管理人力資源管理的培訓(xùn)；6、如何進(jìn)行設(shè)施設(shè)備交接驗(yàn)收工作的培訓(xùn)；7、如何開展入伙工作的培訓(xùn)；
8、物業(yè)管理有關(guān)的法律法規(guī)的培訓(xùn)；9、團(tuán)隊(duì)意識(shí)的培訓(xùn)；
10、與物業(yè)管理緊密相關(guān)的房地產(chǎn)法律法規(guī)的培訓(xùn)；11、服務(wù)意識(shí)、行為規(guī)范、禮節(jié)禮貌和溝通技巧的培訓(xùn)；12、資料、檔案、文件管理方法培訓(xùn)；13、裝修管理及裝修巡查的培訓(xùn)；
14、公司管理體系文件、規(guī)章制度、崗位職責(zé)的培訓(xùn)；15、如何建立小區(qū)居民應(yīng)遵守的公眾制度的培訓(xùn)；
16、如何進(jìn)行投訴接待和投訴處理及回訪的方式、方法的培訓(xùn)；17、物業(yè)管理案例分析培訓(xùn)；
18、如何開展社區(qū)文化活動(dòng)的系列培訓(xùn)；19、安全管理日常工作的系列培訓(xùn)；
20、如何預(yù)防、處理各種突發(fā)性事件的培訓(xùn)；21、清潔、園藝綠化管理工作的系列培訓(xùn)；22、設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)檢查的培訓(xùn)；23、專項(xiàng)工程技術(shù)的分類培訓(xùn)；
24、各類設(shè)備管理培訓(xùn)（包括年、月度保養(yǎng)計(jì)劃的制定、設(shè)備的分級(jí)管理、各類設(shè)備的保養(yǎng)、維修規(guī)程、設(shè)備的采購(gòu)、表識(shí)、報(bào)廢等流程的管理）；
25、土建及公共設(shè)施保養(yǎng)的培訓(xùn)；
26、如何控制住家維修質(zhì)量、效率、態(tài)度的培訓(xùn)；27、如何建立會(huì)所經(jīng)營(yíng)和管理制度的培訓(xùn)；
28、如何建立和優(yōu)化管理人員工作流程、工作、考核標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn)；29、如何進(jìn)行各部門質(zhì)量檢查的培訓(xùn)；
30、IS09000\\IS014000基礎(chǔ)知識(shí)等系列培訓(xùn)；31、如何進(jìn)行物業(yè)管理小區(qū)創(chuàng)優(yōu)的培訓(xùn)。
整個(gè)培訓(xùn)要有計(jì)劃，有針對(duì)性的分階段持續(xù)進(jìn)行。要理論聯(lián)系實(shí)際，充分地將物業(yè)管理中的要領(lǐng)，特點(diǎn)向受訓(xùn)人員闡述清楚，要讓培訓(xùn)中講到的東西在實(shí)際工作很好地實(shí)施，再將在實(shí)施過(guò)程中遇到的新情況、新問(wèn)題、處理過(guò)程及其結(jié)果進(jìn)行分析總結(jié)，再改進(jìn)，這樣的培訓(xùn)方式才能真正落到實(shí)處，起到效果。
培訓(xùn)可以是以下幾種方法：1．課堂式
(1)講授法。主要是顧問(wèn)人員講課，并通過(guò)書面答卷或口頭答辯的形式來(lái)檢測(cè)受訓(xùn)者的學(xué)習(xí)成績(jī)。
(2)討論法。討論或稱為研討，由培訓(xùn)者提出一些問(wèn)題(案例分析)，組織受訓(xùn)者積極投入討論他們是如處理這些問(wèn)題的，然后由培訓(xùn)者進(jìn)行點(diǎn)評(píng)。學(xué)員們通過(guò)討論，掌握到處理相關(guān)問(wèn)題的方法，在日常工作中再碰到相關(guān)問(wèn)題時(shí)就能應(yīng)付自如了。2．模擬式
(1)案例分析法。首先由指導(dǎo)者提出案例或?qū)嵗�，由受�?xùn)者對(duì)案例進(jìn)行分析和討論，并提出個(gè)人的見解和解決問(wèn)題的方法。
(2)經(jīng)營(yíng)管理“游戲”。這種培訓(xùn)方式的做法是將受訓(xùn)者分成若干個(gè)組，分別扮演客戶和管理人員，由培訓(xùn)者出一些問(wèn)題由大家來(lái)進(jìn)行模擬演練，以達(dá)到培訓(xùn)效果。這一階段的工作，對(duì)顧問(wèn)公司來(lái)說(shuō)，主要是現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)。要想確實(shí)達(dá)到顧問(wèn)的效果，駐場(chǎng)顧問(wèn)工作人員必須嚴(yán)格控制好每一個(gè)工作環(huán)節(jié)，在對(duì)項(xiàng)目詳盡了解的基礎(chǔ)上，制定出適合該項(xiàng)目的每一個(gè)步驟和計(jì)劃。
在整個(gè)顧問(wèn)過(guò)程中，顧問(wèn)人員思路一定要清晰，清楚每一步該做什么，該如何做，做到什么樣？這都是我們駐場(chǎng)顧問(wèn)所必需面對(duì)的課題。顧問(wèn)項(xiàng)目經(jīng)理在管理上要強(qiáng)式，在整個(gè)管理工作中一定要掌握主動(dòng)，在專業(yè)事務(wù)管理上要大膽去安排、督導(dǎo)項(xiàng)目物業(yè)人員的各項(xiàng)工作，而不是什么都是“協(xié)助”，這樣很容易讓顧問(wèn)公司變得被動(dòng)，使顧問(wèn)工作效果打折扣，尤其是在顧問(wèn)工作中后期，被顧問(wèn)方相關(guān)工作人員掌握了一定的工作技能后，顧問(wèn)就會(huì)有被“踢”的危險(xiǎn)。所以顧問(wèn)人員在整個(gè)顧問(wèn)過(guò)程中必需會(huì)面掌握主動(dòng)，在管理上能做到收放自如。只有這樣才能使顧問(wèn)工作按照顧問(wèn)公司的思路發(fā)展，關(guān)最終實(shí)現(xiàn)雙贏。在顧問(wèn)過(guò)程中，顧問(wèn)人員在涉及到錢的問(wèn)題上最好不要獨(dú)斷專行，一定要有被顧問(wèn)方相關(guān)人參與，以避免不必要的麻煩，給顧問(wèn)工作帶來(lái)負(fù)面影響。
經(jīng)常保持與被顧問(wèn)方進(jìn)行溝通，及時(shí)了解項(xiàng)目的所有信息，根據(jù)甲方公司要求與項(xiàng)目工程進(jìn)度有計(jì)劃的開展每一階段工作，以便及時(shí)調(diào)整工作思路�！白鳛轭檰�(wèn)方，是想請(qǐng)顧問(wèn)幫忙做事的，不是請(qǐng)你們來(lái)唱對(duì)臺(tái)戲的，所以顧問(wèn)人員在工作時(shí)要配合甲方的工作；但如果你們什么都聽我們甲方的，那我們就沒(méi)有必要請(qǐng)顧問(wèn)公司了，顧問(wèn)在專業(yè)上一定要提出專業(yè)性的指導(dǎo)意見”（引用被顧問(wèn)方項(xiàng)目老板的原話）。所以我們要充分利用我們物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)，有預(yù)見性的提出各項(xiàng)合理化建議，要分析其中的利與弊，同時(shí)羅列出多種改進(jìn)方法，并征得甲方的認(rèn)可后，再進(jìn)一步跟進(jìn)建議方案的完全實(shí)施，只有這樣一個(gè)合理化建議才能算是基本完成。
管理要留痕跡，所以各項(xiàng)管理最好是形成書面的文本，如：建議函、培訓(xùn)記錄（包括培訓(xùn)簽名表）、工作計(jì)劃、工作總結(jié)、會(huì)議紀(jì)要，送遞文件資料等等，并要求有人簽收。文（函）的文本一定要嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范，細(xì)致到格式、標(biāo)點(diǎn)符號(hào)，時(shí)間等都要仔細(xì)校對(duì)。同時(shí)駐場(chǎng)顧問(wèn)最好養(yǎng)成記工作日記的工作習(xí)慣，對(duì)實(shí)施的顧問(wèn)工作要有詳細(xì)的記載，以便事后進(jìn)行總結(jié)，不斷提升顧問(wèn)水平。需要每月定期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行考評(píng)，并就各專業(yè)所涉及的內(nèi)容、范圍進(jìn)行全面檢查，指出問(wèn)題，分析原因并提出整改意見，跟蹤糾正落實(shí)情況。顧問(wèn)人要善于總結(jié)，在總結(jié)中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并及時(shí)改進(jìn)，只有這樣顧問(wèn)工作效率才能不斷提高。
顧問(wèn)收尾階段：
當(dāng)物業(yè)管理顧問(wèn)期臨近結(jié)束時(shí)，為了保證顧問(wèn)項(xiàng)目合作雙方的共同利益，維護(hù)顧問(wèn)方企業(yè)品牌，顧問(wèn)項(xiàng)目必須做到有始有終，顧問(wèn)方公司與顧問(wèn)項(xiàng)目組人員即應(yīng)當(dāng)做好項(xiàng)目的收尾工作，以便能使顧問(wèn)項(xiàng)目有一個(gè)圓滿的收尾。顧問(wèn)項(xiàng)目收尾作為顧問(wèn)管理生命期的最后階段，主要工作包括：項(xiàng)目評(píng)審；收集、整理、歸檔項(xiàng)目文件；決算顧問(wèn)項(xiàng)目的實(shí)際費(fèi)用；總結(jié)顧問(wèn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)；明確顧問(wèn)項(xiàng)目后續(xù)工作（顧問(wèn)監(jiān)管期）的負(fù)責(zé)人；遞交顧問(wèn)項(xiàng)目結(jié)束的信函。
顧問(wèn)項(xiàng)目收尾工作可以分為二個(gè)方面：項(xiàng)目評(píng)審、顧問(wèn)工作總結(jié)。一、項(xiàng)目評(píng)審
1、對(duì)顧問(wèn)人員在顧問(wèn)期內(nèi)已完成的工作結(jié)果重新、全面地進(jìn)行審核，檢查、落實(shí)項(xiàng)目計(jì)劃范圍內(nèi)的各項(xiàng)活動(dòng)完成情況？具體如：①顧問(wèn)方案編制、提交及執(zhí)行情況②建議函遞交、回復(fù)及落實(shí)情況、③項(xiàng)目月度工作計(jì)劃及完成情況報(bào)告④各專項(xiàng)工作完成情況⑤顧問(wèn)期各類工作記錄2、對(duì)顧問(wèn)服務(wù)效果進(jìn)行整體評(píng)估。
評(píng)估顧問(wèn)服務(wù)效果，最客觀、公正、全面、有效的方法就是評(píng)價(jià)被顧問(wèn)公司的整體運(yùn)行狀況，通過(guò)對(duì)被顧問(wèn)公司的運(yùn)作管理現(xiàn)狀來(lái)審視評(píng)價(jià)顧問(wèn)項(xiàng)目工作業(yè)績(jī)。
3、分析顧問(wèn)工作甲方滿意度指標(biāo)。
在顧問(wèn)期間，顧問(wèn)方公司一般都會(huì)每季度向被顧問(wèn)公司發(fā)放《顧問(wèn)工作質(zhì)量考核表》，顧問(wèn)項(xiàng)目收尾時(shí)，該表亦可作為顧問(wèn)項(xiàng)目評(píng)審的依據(jù)之一。4、對(duì)照顧問(wèn)服務(wù)合同的各項(xiàng)條款要求，逐一檢查是否按照合同約定完成了這些工作。
5、費(fèi)用核算：
與被顧問(wèn)公司結(jié)算顧問(wèn)費(fèi)尾款；
決算顧問(wèn)期的實(shí)際費(fèi)用。二、顧問(wèn)項(xiàng)目工作總結(jié)
收集、整理顧問(wèn)項(xiàng)目文件，發(fā)布項(xiàng)目信息，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)等。每個(gè)項(xiàng)目，無(wú)論是成功或是失敗，都應(yīng)當(dāng)被看作是一次學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)。行政收尾最重要的工作是收集、整理、編輯、存檔項(xiàng)目相關(guān)的所有文件，如項(xiàng)目所在地物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告及相關(guān)行業(yè)信息資料、顧問(wèn)期工作圖片、顧問(wèn)書、建議函、工作計(jì)劃、工作報(bào)告、工作總結(jié)、工作信息等。
目的一是為日后查閱項(xiàng)目的有關(guān)情況提供依據(jù)，二是為將來(lái)實(shí)施類似顧問(wèn)項(xiàng)目提供借鑒。最好還要求顧問(wèn)項(xiàng)目經(jīng)理以書面形式總結(jié)出顧問(wèn)項(xiàng)目管理過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做得好的可推廣到其他項(xiàng)目中去；做得不好和今后應(yīng)避免；對(duì)本項(xiàng)目顧問(wèn)期間發(fā)生的一系列案例，進(jìn)行整理總結(jié)。這樣既使顧問(wèn)項(xiàng)目管理者自身得到提高，同時(shí)也可為后來(lái)顧問(wèn)項(xiàng)目人員提供借鑒。后期跟蹤階段
現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)結(jié)束后，顧問(wèn)工作進(jìn)入后期跟蹤階段。這一階段的工作，對(duì)顧問(wèn)公司來(lái)說(shuō)，實(shí)際上是前面所有工作的鞏固。在此階段，顧問(wèn)公司可不定期派遣顧問(wèn)團(tuán)到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查，并就各專業(yè)相關(guān)內(nèi)容在運(yùn)作中存在的問(wèn)題或不足，提出書面整改意見及建議。以上的整個(gè)駐場(chǎng)顧問(wèn)工作流程，也是我在駐場(chǎng)顧問(wèn)工作中的一點(diǎn)心得，希望能為以后同行朋友提供一些參考。
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如何做好駐場(chǎng)型物業(yè)顧問(wèn)
201*-01-1518:49:50|分類：物業(yè)管理|標(biāo)簽：|字號(hào)大中小訂閱
如何做好駐場(chǎng)型物業(yè)顧問(wèn)
作為物業(yè)顧問(wèn)公司，如何真正顧問(wèn)？尤其是沒(méi)有做過(guò)顧問(wèn)工作而又將要進(jìn)入這一行業(yè)的人員，以下內(nèi)容可能會(huì)為你提供一些幫助。
一般說(shuō)來(lái)，真正的物業(yè)顧問(wèn)應(yīng)當(dāng)根據(jù)樓盤的建設(shè)、交付時(shí)間順序，逐漸深入地進(jìn)行物業(yè)管理顧問(wèn)工作。在具體工作中，物業(yè)管理顧問(wèn)工作則主要通過(guò)以下四個(gè)不同的階段：前期介入階段、實(shí)際指導(dǎo)階段、顧問(wèn)收尾階段、后期跟蹤階段，來(lái)發(fā)揮不同的作用。前期介入階段：
現(xiàn)代建筑設(shè)計(jì)復(fù)雜,技術(shù)含量高，為了保證物業(yè)正常使用和發(fā)揮功能,對(duì)物業(yè)實(shí)施有效管理，物業(yè)公司根據(jù)在日常物業(yè)管理工作中總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，預(yù)先向地產(chǎn)公司提出一些建設(shè)性意見，以避生工程完成后才發(fā)現(xiàn)紕漏的問(wèn)題，具體可以從以下四個(gè)方面進(jìn)行前期介入：一、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，便于物業(yè)建成后的使用和管理。
二、深入的認(rèn)識(shí)和了解項(xiàng)目地方市場(chǎng)特點(diǎn)和項(xiàng)目個(gè)性，將先進(jìn)的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)與項(xiàng)目地方市場(chǎng)特點(diǎn)和項(xiàng)目個(gè)性完美結(jié)合，并由此進(jìn)行整體的物業(yè)管理策劃，以指導(dǎo)以后的物業(yè)管理顧問(wèn)工作，避免造成顧問(wèn)工作由于地域差異而水土不服。
三、積極參與工程監(jiān)理工作，從物業(yè)管理的角度對(duì)工程施工、設(shè)備安裝的質(zhì)量進(jìn)行全面監(jiān)控，及早發(fā)現(xiàn)和解決問(wèn)題，避免物業(yè)建成后給使用和管理服務(wù)帶來(lái)缺憾。
四、鍛煉物業(yè)管理隊(duì)伍，提前熟悉物業(yè)設(shè)施設(shè)備，避免因倉(cāng)促上陣而導(dǎo)致的不應(yīng)有的失誤。目前物管企業(yè)接手物業(yè)后很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，業(yè)主向物管企業(yè)反映的許多問(wèn)題實(shí)際上是開發(fā)商與業(yè)主之間關(guān)系的延續(xù)。因而早期介入對(duì)減少業(yè)主投訴起到"推波助瀾"的作用。除此以外，在前期介入階段期間，物業(yè)顧問(wèn)公司還需要從各專業(yè)角度對(duì)物業(yè)管理提出建議，以方便日后的物業(yè)管理工作。具體工作包括對(duì)社區(qū)的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)及日后的管理（是否進(jìn)行分組團(tuán)規(guī)劃建設(shè)，停車管理是否實(shí)行人車分流管理等），根據(jù)物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，提出建議性意見；考察建筑設(shè)計(jì)（地下室、地面、裙房、標(biāo)準(zhǔn)層、屋面）是否滿足物業(yè)管理的需求；對(duì)管理用房位置確定、布局以及設(shè)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)提出參考性意見；對(duì)空調(diào)、消防、智能化工程、電梯的安裝設(shè)計(jì)及配套設(shè)施提出合理化建議；根據(jù)地方物業(yè)管理法規(guī)、政策及樓盤實(shí)際狀況，對(duì)物業(yè)公司的管理模式、崗位設(shè)置、人員配備等提出建議。實(shí)際指導(dǎo)階段：
前期介入完成后，顧問(wèn)工作進(jìn)入實(shí)際指導(dǎo)工作階段。在此階段，顧問(wèn)公司需根據(jù)項(xiàng)目進(jìn)展情況提供相應(yīng)的物業(yè)管理顧問(wèn)建議,并組織實(shí)施。
一、協(xié)助物業(yè)公司制定和建立各專業(yè)管理模式、機(jī)構(gòu)設(shè)置、擬定人員編制；協(xié)助物業(yè)公司根據(jù)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)際情況，測(cè)算物業(yè)管理成本，提出物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由物業(yè)公司報(bào)當(dāng)?shù)卣飪r(jià)部門審批；協(xié)助物業(yè)公司制定招聘方案，選聘并培訓(xùn)各專業(yè)物管工作人員（管理層和操作層），組建工作隊(duì)伍；協(xié)助對(duì)各專業(yè)技術(shù)工人進(jìn)行考核評(píng)定。
二、根據(jù)豐富的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合項(xiàng)目的實(shí)際情況，逐步編制、修訂出一整套嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范的管理體系文件，來(lái)規(guī)范以后的物業(yè)管理工作。
三、提供設(shè)備移交、接管驗(yàn)收的全套程序，協(xié)助物業(yè)公司（發(fā)展商）進(jìn)行各類專業(yè)設(shè)施設(shè)備的交接與驗(yàn)收工作（包括各專業(yè)工程的竣工資料的交接工作等）。
四、編制入伙方案，成立并培訓(xùn)入伙工作小組（預(yù)先將業(yè)主可能詢問(wèn)的一些物管問(wèn)題進(jìn)行收集整理），開展入伙模擬演練，使每一個(gè)物管人員都熟知整個(gè)工作流程，盡量減少入伙工作時(shí)的失誤，避免業(yè)主認(rèn)為物業(yè)公司不夠?qū)I(yè)。
五、協(xié)助物業(yè)公司編制各項(xiàng)管理制度，建立相關(guān)業(yè)主資料、專業(yè)技術(shù)資料等檔案；并就物業(yè)管理檔案資料的整理提供咨詢和指導(dǎo)等。
六、根據(jù)項(xiàng)目需要，及時(shí)導(dǎo)入CI系統(tǒng)、ISO9000質(zhì)量保證標(biāo)準(zhǔn)；協(xié)助、指導(dǎo)物業(yè)進(jìn)行創(chuàng)優(yōu)工作；協(xié)助提升物業(yè)品牌等。實(shí)際指導(dǎo)階段:
七、培訓(xùn)工作，培訓(xùn)是一項(xiàng)慣穿整個(gè)顧問(wèn)過(guò)程中的重要工作，培訓(xùn)效果的好壞直接關(guān)系到整個(gè)顧問(wèn)工作的成敗，培訓(xùn)大致可分為如下一系列課題：1、工手冊(cè)、安全意識(shí)、等入職培訓(xùn)；2、如何進(jìn)行前期介入的培訓(xùn)；3、如何進(jìn)行交接驗(yàn)收的培訓(xùn)；4、物業(yè)財(cái)務(wù)管理的培訓(xùn)；
5、如何進(jìn)行物業(yè)管理人力資源管理的培訓(xùn)；6、如何進(jìn)行設(shè)施設(shè)備交接驗(yàn)收工作的培訓(xùn)；7、如何開展入伙工作的培訓(xùn)；8、物業(yè)管理有關(guān)的法律法規(guī)的培訓(xùn)；9、團(tuán)隊(duì)意識(shí)的培訓(xùn)；
10、與物業(yè)管理緊密相關(guān)的房地產(chǎn)法律法規(guī)的培訓(xùn)；11、服務(wù)意識(shí)、行為規(guī)范、禮節(jié)禮貌和溝通技巧的培訓(xùn)；12、資料、檔案、文件管理方法培訓(xùn)；13、裝修管理及裝修巡查的培訓(xùn)；
14、公司管理體系文件、規(guī)章制度、崗位職責(zé)的培訓(xùn)；15、如何建立小區(qū)居民應(yīng)遵守的公眾制度的培訓(xùn)；
16、如何進(jìn)行投訴接待和投訴處理及回訪的方式、方法的培訓(xùn)；17、物業(yè)管理案例分析培訓(xùn)；
18、如何開展社區(qū)文化活動(dòng)的系列培訓(xùn)；
19、安全管理日常工作的系列培訓(xùn)；20、如何預(yù)防、處理各種突發(fā)性事件的培訓(xùn)；21、清潔、園藝綠化管理工作的系列培訓(xùn)；22、設(shè)備現(xiàn)場(chǎng)檢查的培訓(xùn)；23、專項(xiàng)工程技術(shù)的分類培訓(xùn)；
24、各類設(shè)備管理培訓(xùn)（包括年、月度保養(yǎng)計(jì)劃的制定、設(shè)備的分級(jí)管理、各類設(shè)備的保養(yǎng)、維修規(guī)程、設(shè)備的采購(gòu)、表識(shí)、報(bào)廢等流程的管理）；25、土建及公共設(shè)施保養(yǎng)的培訓(xùn)；
26、如何控制住家維修質(zhì)量、效率、態(tài)度的培訓(xùn)；27、如何建立會(huì)所經(jīng)營(yíng)和管理制度的培訓(xùn)；
28、如何建立和優(yōu)化管理人員工作流程、工作、考核標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn)；29、如何進(jìn)行各部門質(zhì)量檢查的培訓(xùn)；30、IS09000\\IS014000基礎(chǔ)知識(shí)等系列培訓(xùn)；31、如何進(jìn)行物業(yè)管理小區(qū)創(chuàng)優(yōu)的培訓(xùn)。
整個(gè)培訓(xùn)要有計(jì)劃，有針對(duì)性的分階段持續(xù)進(jìn)行。要理論聯(lián)系實(shí)際，充分地將物業(yè)管理中的要領(lǐng)，特點(diǎn)向受訓(xùn)人員闡述清楚，要讓培訓(xùn)中講到的東西在實(shí)際工作很好地實(shí)施，再將在實(shí)施過(guò)程中遇到的新情況、新問(wèn)題、處理過(guò)程及其結(jié)果進(jìn)行分析總結(jié)，再改進(jìn)，這樣的培訓(xùn)方式才能真正落到實(shí)處，起到效果。實(shí)際指導(dǎo)階段:
培訓(xùn)可以是以下幾種方法：
1．課堂式
(1)講授法。主要是顧問(wèn)人員講課，并通過(guò)書面答卷或口頭答辯的形式來(lái)檢測(cè)受訓(xùn)者的學(xué)習(xí)成績(jī)。
(2)討論法。討論或稱為研討，由培訓(xùn)者提出一些問(wèn)題(案例分析)，組織受訓(xùn)者積極投入討論他們是如處理這些問(wèn)題的，然后由培訓(xùn)者進(jìn)行點(diǎn)評(píng)。學(xué)員們通過(guò)討論，掌握到處理相關(guān)問(wèn)題的方法，在日常工作中再碰到相關(guān)問(wèn)題時(shí)就能應(yīng)付自如了。
2．模擬式
(1)案例分析法。首先由指導(dǎo)者提出案例或?qū)嵗�，由受�?xùn)者對(duì)案例進(jìn)行分析和討論，并提出個(gè)人的見解和解決問(wèn)題的方法。
(2)經(jīng)營(yíng)管理“游戲”。這種培訓(xùn)方式的做法是將受訓(xùn)者分成若干個(gè)組，分別扮演客戶和管理人員，由培訓(xùn)者出一些問(wèn)題由大家來(lái)進(jìn)行模擬演練，以達(dá)到培訓(xùn)效果。
這一階段的工作，對(duì)顧問(wèn)公司來(lái)說(shuō)，主要是現(xiàn)場(chǎng)作業(yè)。要想確實(shí)達(dá)到顧問(wèn)的效果，駐場(chǎng)顧問(wèn)工作人員必須嚴(yán)格控制好每一個(gè)工作環(huán)節(jié)，在對(duì)項(xiàng)目詳盡了解的基礎(chǔ)上，制定出適合該項(xiàng)目的每一個(gè)步驟和計(jì)劃。
在整個(gè)顧問(wèn)過(guò)程中，顧問(wèn)人員思路一定要清晰，清楚每一步該做什么，該如何做，做到什么樣？這都是我們駐場(chǎng)顧問(wèn)所必需面對(duì)的課題。顧問(wèn)項(xiàng)目經(jīng)理在管理上要強(qiáng)式，在整個(gè)管理工作中一定要掌握主動(dòng)，在專業(yè)事務(wù)管理上要大膽去安排、督導(dǎo)項(xiàng)目物業(yè)人員的各項(xiàng)工作，而不是什么都是“協(xié)助”，這樣很容易讓顧問(wèn)公司變得被動(dòng)，使顧問(wèn)工作效果打折扣，尤其是在顧問(wèn)工作中后期，被顧問(wèn)方相關(guān)工作人員掌握了一定的工作技能后，顧問(wèn)就會(huì)有被“踢”的危險(xiǎn)。所以顧問(wèn)人員在整個(gè)顧問(wèn)過(guò)程中必需會(huì)面掌握主動(dòng)，在管理上能做到收放自如。只有這樣才能使顧問(wèn)工作按照顧問(wèn)公司的思路發(fā)展，最終實(shí)現(xiàn)雙贏。在顧問(wèn)過(guò)程中，顧問(wèn)人員在涉及到錢的問(wèn)題上最好不要獨(dú)斷專行，一定要有被顧問(wèn)方相關(guān)人參與，以避免不必要的麻煩，給顧問(wèn)工作帶來(lái)負(fù)面影響。
經(jīng)常保持與被顧問(wèn)方進(jìn)行溝通，及時(shí)了解項(xiàng)目的所有信息，根據(jù)甲方公司要求與項(xiàng)目工程進(jìn)度有計(jì)劃的開展每一階段工作，以便及時(shí)調(diào)整工作思路�！白鳛轭檰�(wèn)方，是想請(qǐng)顧問(wèn)幫忙做事的，不是請(qǐng)你們來(lái)唱對(duì)臺(tái)戲的，所以顧問(wèn)人員在工作時(shí)要配合甲方的工作；但如果你們什么都聽我們甲方的，那我們就沒(méi)有必要請(qǐng)顧問(wèn)公司了，顧問(wèn)在專業(yè)上一定要提出專業(yè)性的指導(dǎo)意見”（引用被顧問(wèn)方項(xiàng)目老板的原話）。所以我們要充分利用我們物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)，有預(yù)見性的提出各項(xiàng)合理化建議，要分析其中的利與弊，同時(shí)羅列出多種改進(jìn)方法，并征得甲方的認(rèn)可后，再進(jìn)一步跟進(jìn)建議方案的完全實(shí)施，只有這樣一個(gè)合理化建議才能算是基本完成。
管理要留痕跡，所以各項(xiàng)管理最好是形成書面的文本，如：建議函、培訓(xùn)記錄（包括培訓(xùn)簽名表）、工作計(jì)劃、工作總結(jié)、會(huì)議紀(jì)要，送遞文件資料等等，并要求有人簽收。文（函）的文本一定要嚴(yán)謹(jǐn)、規(guī)范，細(xì)致到格式、標(biāo)點(diǎn)符號(hào)，時(shí)間等都要仔細(xì)校對(duì)。同時(shí)駐場(chǎng)顧問(wèn)最好養(yǎng)成記工作日記的工作習(xí)慣，對(duì)實(shí)施的顧問(wèn)工作要有詳細(xì)的記載，以便事后進(jìn)行總結(jié)，不斷提升顧問(wèn)水平。
需要每月定期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行考評(píng)，并就各專業(yè)所涉及的內(nèi)容、范圍進(jìn)行全面檢查，指出問(wèn)題，分析原因并提出整改意見，跟蹤糾正落實(shí)情況。顧問(wèn)人要善于總結(jié)，在總結(jié)中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，并及時(shí)改進(jìn)，只有這樣顧問(wèn)工作效率才能不斷提高。顧問(wèn)收尾階段：
當(dāng)物業(yè)管理顧問(wèn)期臨近結(jié)束時(shí)，為了保證顧問(wèn)項(xiàng)目合作雙方的共同利益，維護(hù)顧問(wèn)方企業(yè)品牌，顧問(wèn)項(xiàng)目必須做到有始有終，顧問(wèn)方公司與顧問(wèn)項(xiàng)目組人員即應(yīng)當(dāng)做好項(xiàng)目的收尾工作，以便能使顧問(wèn)項(xiàng)目有一個(gè)圓滿的收尾。
顧問(wèn)項(xiàng)目收尾作為顧問(wèn)管理生命期的最后階段，主要工作包括：項(xiàng)目評(píng)審；收集、整理、歸檔項(xiàng)目文件；決算顧問(wèn)項(xiàng)目的實(shí)際費(fèi)用；總結(jié)顧問(wèn)項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)；明確顧問(wèn)項(xiàng)目后續(xù)工作（顧問(wèn)監(jiān)管期）的負(fù)責(zé)人；遞交顧問(wèn)項(xiàng)目結(jié)束的信函。
顧問(wèn)項(xiàng)目收尾工作可以分為二個(gè)方面：項(xiàng)目評(píng)審、顧問(wèn)工作總結(jié)。一、項(xiàng)目評(píng)審
1、對(duì)顧問(wèn)人員在顧問(wèn)期內(nèi)已完成的工作結(jié)果重新、全面地進(jìn)行審核，檢查、落實(shí)項(xiàng)目計(jì)劃范圍內(nèi)的各項(xiàng)活動(dòng)完成情況？具體如：①顧問(wèn)方案編制、提交及執(zhí)行情況②建議函遞交、回復(fù)及落實(shí)情況、③項(xiàng)目月度工作計(jì)劃及完成情況報(bào)告
④各專項(xiàng)工作完成情況
⑤顧問(wèn)期各類工作記錄
2、對(duì)顧問(wèn)服務(wù)效果進(jìn)行整體評(píng)估。
評(píng)估顧問(wèn)服務(wù)效果，最客觀、公正、全面、有效的方法就是評(píng)價(jià)被顧問(wèn)公司的整體運(yùn)行狀況，通過(guò)對(duì)被顧問(wèn)公司的運(yùn)作管理現(xiàn)狀來(lái)審視評(píng)價(jià)顧問(wèn)項(xiàng)目工作業(yè)績(jī)。3、分析顧問(wèn)工作甲方滿意度指標(biāo)。
在顧問(wèn)期間，顧問(wèn)方公司一般都會(huì)每季度向被顧問(wèn)公司發(fā)放《顧問(wèn)工作質(zhì)量考核表》，顧問(wèn)項(xiàng)目收尾時(shí)，該表亦可作為顧問(wèn)項(xiàng)目評(píng)審的依據(jù)之一。
4、對(duì)照顧問(wèn)服務(wù)合同的各項(xiàng)條款要求，逐一檢查是否按照合同約定完成了這些工作。5、費(fèi)用核算：
與被顧問(wèn)公司結(jié)算顧問(wèn)費(fèi)尾款；決算顧問(wèn)期的實(shí)際費(fèi)用。二、顧問(wèn)項(xiàng)目工作總結(jié)
收集、整理顧問(wèn)項(xiàng)目文件，發(fā)布項(xiàng)目信息，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)等。每個(gè)項(xiàng)目，無(wú)論是成功或是失敗，都應(yīng)當(dāng)被看作是一次學(xué)習(xí)的機(jī)會(huì)。行政收尾最重要的工作是收集、整理、編輯、存檔項(xiàng)目相關(guān)的所有文件，如項(xiàng)目所在地物業(yè)管理市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告及相關(guān)行業(yè)信息資料、顧問(wèn)期工作圖片、顧問(wèn)書、建議函、工作計(jì)劃、工作報(bào)告、工作總結(jié)、工作信息等。
目的一是為日后查閱項(xiàng)目的有關(guān)情況提供依據(jù)，二是為將來(lái)實(shí)施類似顧問(wèn)項(xiàng)目提供借鑒。最好還要求顧問(wèn)項(xiàng)目經(jīng)理以書面形式總結(jié)出顧問(wèn)項(xiàng)目管理過(guò)程中的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，做得好的可推廣到其他項(xiàng)目中去；做得不好和今后應(yīng)避免；對(duì)本項(xiàng)目顧問(wèn)期間發(fā)生的一系列案例，進(jìn)行整理總結(jié)。這樣既使顧問(wèn)項(xiàng)目管理者自身得到提高，同時(shí)也可為后來(lái)顧問(wèn)項(xiàng)目人員提供借鑒。
后期跟蹤階段
現(xiàn)場(chǎng)顧問(wèn)結(jié)束后，顧問(wèn)工作進(jìn)入后期跟蹤階段。這一階段的工作，對(duì)顧問(wèn)公司來(lái)說(shuō)，實(shí)際上是前面所有工作的鞏固。在此階段，顧問(wèn)公司可不定期派遣顧問(wèn)團(tuán)到項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行檢查，并就各專業(yè)相關(guān)內(nèi)容在運(yùn)作中存在的問(wèn)題或不足，提出書面整改意見及建議。以上的整個(gè)駐場(chǎng)顧問(wèn)工作流程，也是我在駐場(chǎng)顧問(wèn)工作中的一點(diǎn)心得，希望能為以后同行朋友提供一些參考。
物業(yè)前期咨詢應(yīng)重點(diǎn)做好的幾項(xiàng)工作
201*-09-2713:33:44|分類：物業(yè)管理|標(biāo)簽：|字號(hào)大中小訂閱
趙進(jìn)剛/中國(guó)物業(yè)管理網(wǎng)/201*1214
物業(yè)管理的前期介入工作一般有三種形式，即：物業(yè)前期咨詢、物業(yè)前期介入和物業(yè)前期管理，三種形式有不同的內(nèi)容和不同的工作方式。筆者現(xiàn)結(jié)合工作實(shí)際就物業(yè)前期咨詢工作的必要性和應(yīng)重點(diǎn)做好的幾項(xiàng)工作進(jìn)行探討。物業(yè)前期咨詢工作的必要性
物業(yè)管理企業(yè)是房地產(chǎn)商開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目與物業(yè)運(yùn)營(yíng)管理相結(jié)合的紐帶，對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來(lái)講，在項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)階段甚至可行性研究規(guī)劃階段就聘請(qǐng)專業(yè)水平較高、有一定管理經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)管理公司進(jìn)行物業(yè)前期咨詢是十分有益的。這不僅有利于完善項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)及深化設(shè)計(jì)，而且能夠減少或避免由于考慮不周產(chǎn)生的設(shè)計(jì)缺憾所給日后銷售、使用及管理帶來(lái)不便或損失。對(duì)于物業(yè)管理企業(yè)來(lái)講，在具備一定管理經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)技術(shù)人員的條件下，主動(dòng)申請(qǐng)參與房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目開發(fā)的全過(guò)程，以合同方式，在物業(yè)項(xiàng)目前期咨詢階段，憑借實(shí)踐中獲得的經(jīng)驗(yàn)，對(duì)設(shè)計(jì)中容易疏忽的問(wèn)題和尚需優(yōu)化的部分提出意見和建議；通過(guò)物業(yè)前期咨詢成效，取得開發(fā)企業(yè)對(duì)其管理服務(wù)能力的信任和認(rèn)可，爭(zhēng)取在施工建設(shè)階段能夠達(dá)到物業(yè)前期介入；在進(jìn)入竣工驗(yàn)收前完成物業(yè)前期管理委托。這樣不僅使物業(yè)管理企業(yè)對(duì)物業(yè)項(xiàng)目及各個(gè)部分充分了解，同時(shí)也使其有可能成為最適合接受物業(yè)管理委托的公司。物業(yè)前期咨詢應(yīng)重點(diǎn)做好的幾項(xiàng)工作1.確定項(xiàng)目管理檔次，擬定初步管理方案。
根據(jù)開發(fā)商關(guān)于項(xiàng)目規(guī)劃的開發(fā)類型業(yè)態(tài)、開發(fā)規(guī)模、市場(chǎng)定位、客戶定位、產(chǎn)品檔次定位、價(jià)格定位，通過(guò)對(duì)咨詢項(xiàng)目的地理位置、周邊環(huán)境、相關(guān)項(xiàng)目狀況、市場(chǎng)對(duì)標(biāo)分析，未來(lái)客戶需求等進(jìn)行深入的調(diào)查了解，分析研究，確定項(xiàng)目管理檔次，并通過(guò)初步分析測(cè)算，擬定與之相適應(yīng)的初步物業(yè)管理方案，以利于物業(yè)前期咨詢工作的分項(xiàng)定位。2.確定項(xiàng)目咨詢時(shí)間節(jié)點(diǎn)，擬定咨詢計(jì)劃。
根據(jù)開發(fā)商、設(shè)計(jì)單位關(guān)于項(xiàng)目的初步設(shè)計(jì)方案，對(duì)所咨詢項(xiàng)目的建筑結(jié)構(gòu)，結(jié)構(gòu)布局型式、設(shè)施設(shè)備配置、功能設(shè)施配套用房、整體環(huán)境等，依據(jù)相關(guān)資料進(jìn)行深入的分析研究，結(jié)合項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工程進(jìn)度并根據(jù)物業(yè)管理實(shí)踐中獲得的經(jīng)驗(yàn)，確定項(xiàng)目咨詢時(shí)間節(jié)點(diǎn)，擬定咨詢計(jì)劃，物業(yè)前期咨詢的內(nèi)容時(shí)間節(jié)點(diǎn)應(yīng)與項(xiàng)目設(shè)計(jì)、工程進(jìn)度合拍，便于發(fā)展商采納決策。3.確定咨詢重點(diǎn)內(nèi)容，組織設(shè)立專題咨詢小組。
根據(jù)對(duì)物業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)需求狀況和在銷樓盤、在用物業(yè)產(chǎn)品的市場(chǎng)分析，從項(xiàng)目結(jié)構(gòu)功能布局、設(shè)備設(shè)施功能配套、安全設(shè)施、交通組織、園林景觀、導(dǎo)向標(biāo)識(shí)等方面，結(jié)合項(xiàng)目階段性設(shè)計(jì)深度、物業(yè)管理實(shí)踐中獲得的經(jīng)驗(yàn)及初步物業(yè)管理方案和項(xiàng)目實(shí)際，研究確定物業(yè)前期咨詢重點(diǎn)內(nèi)容，組織設(shè)立專題咨詢小組，發(fā)揮專業(yè)團(tuán)隊(duì)的力量，按照咨詢節(jié)點(diǎn)計(jì)劃完成專題咨詢，保證物業(yè)前期咨詢工作質(zhì)量。
4.收集利用咨詢專題類比信息，緊密結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際提出咨詢建議。
根據(jù)與發(fā)展商簽訂的物業(yè)前期咨詢服務(wù)合同要求、研究確定的咨詢重點(diǎn)內(nèi)容、不同的物業(yè)業(yè)態(tài)及咨詢專題所涉及的相關(guān)信息，通過(guò)考察、座談、收集分類，豐富咨詢專題的類比信息數(shù)據(jù)資料，結(jié)合項(xiàng)目不同階段、不同專業(yè)設(shè)計(jì)深度，根據(jù)物業(yè)管理的規(guī)范要求以及物業(yè)管理實(shí)踐中獲得的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)、初步物業(yè)管理方案中的專業(yè)管理需求、客戶使用需求等，結(jié)合項(xiàng)目實(shí)際充分利用類比信息數(shù)據(jù)資料提出咨詢建議，使所提出的建議能夠緊密結(jié)合市場(chǎng)，咨詢內(nèi)容符合項(xiàng)目。5.加強(qiáng)與發(fā)展商和設(shè)計(jì)人員的溝通，提高咨詢建議的適用性。
根據(jù)開發(fā)商及設(shè)計(jì)單位提供關(guān)于項(xiàng)目設(shè)計(jì)說(shuō)明、初步設(shè)計(jì)及深化設(shè)計(jì)圖紙等資料，通過(guò)認(rèn)真研讀，對(duì)閱圖過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的一些設(shè)計(jì)缺陷和今后物業(yè)管理、用戶使用需要進(jìn)一步優(yōu)化的問(wèn)題，物業(yè)管理企業(yè)的相關(guān)部門及人員應(yīng)與開發(fā)商及設(shè)計(jì)單位建立不同方發(fā)展商在物業(yè)項(xiàng)目開發(fā)過(guò)程中，由于季節(jié)、施工進(jìn)度、工序交叉等諸多因素，對(duì)物業(yè)前期咨詢建議及意見重視采納程度有所不同。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)需要提出的咨詢建議報(bào)告，應(yīng)把握好建議的時(shí)機(jī)，適時(shí)提交。對(duì)已提交的咨詢建議報(bào)告采納情況應(yīng)進(jìn)行跟蹤，特別是對(duì)后期物業(yè)運(yùn)行、管理、能耗控制及使用影響重大的咨詢建議及意見要重點(diǎn)跟蹤，促進(jìn)重點(diǎn)建議的采納實(shí)施，避免錯(cuò)過(guò)開發(fā)設(shè)計(jì)施工采納建議的最佳時(shí)機(jī)，提高咨詢建議的實(shí)用效果。
6.加強(qiáng)對(duì)發(fā)展商采納建議實(shí)用效果的調(diào)查跟蹤，向發(fā)展商進(jìn)行反饋。
物業(yè)項(xiàng)目竣工投入使用后，物業(yè)管理企業(yè)的咨詢部門應(yīng)繼續(xù)做好對(duì)后期物業(yè)運(yùn)行、管理、能耗控制存在較大影響并被發(fā)展商采納的建議及意見的實(shí)用效果的跟蹤調(diào)查，通過(guò)總結(jié)分析，向發(fā)展商、設(shè)計(jì)單位進(jìn)行實(shí)用效果反饋，使發(fā)展商在今后的開發(fā)項(xiàng)目中能夠建造適用性好、品質(zhì)高的物業(yè)項(xiàng)目，這是物業(yè)管理企業(yè)與發(fā)展商、設(shè)計(jì)單位建立良好合作關(guān)系的重要環(huán)節(jié)。
物業(yè)項(xiàng)目是一個(gè)系統(tǒng)工程，設(shè)計(jì)人員有時(shí)不一定非常清楚以后使用和管理中的問(wèn)題，難免會(huì)忽略以后業(yè)主使用時(shí)的方便以及物業(yè)管理企業(yè)管理的需要，這就需要物業(yè)管理企業(yè)的前期咨詢?nèi)藛T及時(shí)提出問(wèn)題，在設(shè)計(jì)時(shí)就予以修正。所以，物業(yè)前期咨詢工作的介入時(shí)間越早越好，咨詢工作越深入越好。
淺論物業(yè)管理前期介入的“雙贏”戰(zhàn)略
龐兵/《中國(guó)物業(yè)管理》/201*年（增刊3）
摘要：開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)是與物業(yè)緊密相關(guān)的利益主體。開發(fā)商對(duì)物業(yè)進(jìn)行規(guī)劃、建造，形成硬件主體；物業(yè)管理企業(yè)則為開發(fā)商、業(yè)主提供軟件管理服務(wù)。物業(yè)前期介入的關(guān)鍵是了解各利益主體，滿足投資、使用需求平衡，取得投資收益，保證業(yè)主的使用舒適和物業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。
物業(yè)管理的前期介入，是指物業(yè)管理企業(yè)在接管物業(yè)之前就參與物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和建設(shè)的過(guò)程。從業(yè)主(使用人)及物業(yè)管理的角度，提出一些合理化建議，使物業(yè)最大限度地滿足業(yè)主的需求和物業(yè)管理的需要。
現(xiàn)代高層建筑具有設(shè)計(jì)復(fù)雜，技術(shù)含量高，建設(shè)周期長(zhǎng)和安裝、施工難度大的特點(diǎn)。為了保證物業(yè)建成后能夠正常使用，物業(yè)管理企業(yè)的前期介入是非常必要的。目前，一些富有遠(yuǎn)見的開發(fā)商已開始嘗試對(duì)物業(yè)項(xiàng)目實(shí)施前期介入管理，但大多數(shù)的前期介入都是在業(yè)主入住前半年左右開始的，主要就建筑安裝的后期工作提出一些建議，為接管驗(yàn)收做前期準(zhǔn)備，在深度和廣度上都存在一定的缺陷，仍然難以解決開發(fā)商給物業(yè)管理帶來(lái)的很多問(wèn)題。物業(yè)管理企業(yè)真正意義上的前期介入應(yīng)該是從項(xiàng)目前期設(shè)計(jì)開始，到物業(yè)接管驗(yàn)收為止。
物業(yè)管理前期介入無(wú)論是對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)商還是物業(yè)管理企業(yè)都是非常必要的。房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)物業(yè)進(jìn)行的是硬件建設(shè)，物業(yè)管理企業(yè)進(jìn)行的則是軟件管理。前者是在建造物業(yè)，后者則是發(fā)揮物業(yè)的功能作用，雖有區(qū)別但又相互聯(lián)系。對(duì)于開發(fā)商而言，進(jìn)行投資決策，規(guī)劃設(shè)計(jì)，選擇適當(dāng)?shù)牡囟�、房型及附屬設(shè)施，并通過(guò)施工建造形成物業(yè)，其目的是為了增強(qiáng)對(duì)業(yè)主的吸引力。然而對(duì)于業(yè)主而言，關(guān)注的不僅是樓盤的地理位置與建筑是否合理，業(yè)主還會(huì)對(duì)物業(yè)管理的質(zhì)量進(jìn)行權(quán)衡。所以開發(fā)商在規(guī)劃設(shè)計(jì)階段就應(yīng)該選擇好物業(yè)管理企業(yè)，利用物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)知識(shí)對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)提出建議和意見，使規(guī)劃設(shè)計(jì)更符合使用管理的要求，為以后的管理工作打好基礎(chǔ)。而物業(yè)管理公司也應(yīng)建立現(xiàn)代化的管理模式，在物業(yè)開發(fā)階段就充分考慮建成以后的使用和管理的需求，考慮到居住水平提高的需要，并就這些問(wèn)題與開發(fā)商積極互動(dòng)，溝通交流。
一、從項(xiàng)目設(shè)計(jì)階階段開始提前介入，參與物業(yè)建設(shè)項(xiàng)目的優(yōu)化設(shè)計(jì)，對(duì)物業(yè)實(shí)施超前管理，為完善物業(yè)建設(shè)提出建設(shè)性意見，避免物業(yè)建成后在使用階段出現(xiàn)問(wèn)題
物業(yè)管理公司參與物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)，可以根據(jù)以往在小區(qū)物業(yè)管理實(shí)踐和居民生活中發(fā)現(xiàn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)問(wèn)題或缺陷，提出改正與完善措施，使這些問(wèn)題在規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)能夠予以避免。新項(xiàng)目開工前，物業(yè)管理公司可以先制定一個(gè)小區(qū)物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案和發(fā)展規(guī)劃前景，以書面形式提交給開發(fā)商，并且和開發(fā)商的設(shè)計(jì)人員一同確定物業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)方案，并由雙方負(fù)責(zé)人簽字后實(shí)施，具體方面有：
１．配套設(shè)施方面
如住宅小區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)必須考慮到幼兒園、物業(yè)用房，機(jī)動(dòng)車停車場(chǎng)、自行車棚、業(yè)主會(huì)所、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)設(shè)施的適宜位置。
２．水、電、供暖、有線電視、通訊、燃?xì)夤⿷?yīng)方規(guī)劃設(shè)計(jì)要充分考慮到小區(qū)的地域特點(diǎn)和發(fā)展需要，水電供應(yīng)容量應(yīng)留有余地。
３．建筑材料方面
物業(yè)管理公司將根據(jù)在物業(yè)工作實(shí)施中所掌握的有關(guān)建材的情況，結(jié)合開發(fā)商以前建筑材料使用情況，向設(shè)計(jì)單位提供對(duì)在物業(yè)管理中易出現(xiàn)問(wèn)題的建材及其它材料的詳細(xì)品牌、型號(hào)等情況，避免因建筑材料質(zhì)量差出現(xiàn)有損開發(fā)商形象的現(xiàn)象發(fā)生。
４．安全保衛(wèi)方面
如設(shè)崗、圍欄、道路、監(jiān)控等。５．垃圾處理方面
關(guān)于建立垃圾房、點(diǎn)，解決污染排放問(wèn)題。６．消防方面消
火栓、綠化用水的安置與使用等問(wèn)題。７、其它方面
如業(yè)主會(huì)所、網(wǎng)點(diǎn)、物管房的建立與維護(hù)。二、對(duì)物業(yè)的規(guī)劃設(shè)計(jì)及建筑施工提出合理化建議
１．審視工程土建構(gòu)造、管線走向、出入線路、保安系統(tǒng)、內(nèi)外裝飾、設(shè)施建設(shè)、設(shè)備安裝的合理性。重點(diǎn)察看消防安全設(shè)備、自動(dòng)化設(shè)備、安全監(jiān)控設(shè)備、通訊設(shè)備、給排水設(shè)備、空調(diào)設(shè)備、車庫(kù)及公用泊位設(shè)備、電力設(shè)備、交通運(yùn)輸及電梯設(shè)備、服務(wù)設(shè)備等。
２．對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)提出符合物業(yè)管理需要的建議方案，磋商解決辦法。３．在施工現(xiàn)場(chǎng)做好日后養(yǎng)護(hù)、維修的要點(diǎn)記錄，圖紙更改要點(diǎn)記錄。
４．參與工程驗(yàn)收，進(jìn)行器材檢查、外觀檢查、性能檢查、功能測(cè)試，并按照整改計(jì)劃督促整改。
物業(yè)管理公司要安排有關(guān)專業(yè)人員參與施工建設(shè)監(jiān)理，在監(jiān)理過(guò)程中，物業(yè)管理人員將盡可能全面收集該小區(qū)建筑的各種資料，同時(shí)熟悉各個(gè)部分，了解地下工程和隱蔽工程等。這樣便于為以后的管理作好充分準(zhǔn)備，在此過(guò)程中，開發(fā)商要配合物業(yè)管理公司工作。
三、設(shè)計(jì)管理模式，草擬及制定管理制度
物業(yè)管理企業(yè)在前期介入中要根據(jù)業(yè)主和使用人的希望與要求，設(shè)計(jì)日后的管理模式，制定相應(yīng)的規(guī)章制度，其中還必須與開發(fā)商一起草擬有關(guān)文件制度。
１．籌建業(yè)主管理委員會(huì)，維護(hù)業(yè)主的利益。
２．與開發(fā)商一起草擬轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)規(guī)章制度、業(yè)主委員會(huì)管理章程、業(yè)主公約、裝修施工管理辦法等。
３．設(shè)置轄區(qū)內(nèi)的物業(yè)組織機(jī)構(gòu)，規(guī)定各部門人員崗位責(zé)任制度，編制住戶手冊(cè)、物業(yè)管理的綜合辦法等。
４．制定上崗人員的培訓(xùn)計(jì)劃，并實(shí)施計(jì)劃。
由于有了提前介入，物業(yè)管理單位要對(duì)物業(yè)的總體規(guī)劃布局、結(jié)構(gòu)和管線布置、設(shè)備設(shè)施基本做到心中有數(shù)，對(duì)物業(yè)可能出現(xiàn)的隱患熟悉掌握；爭(zhēng)取把所發(fā)現(xiàn)的問(wèn)題在施工安裝方尚未退場(chǎng)之前予以解決，既節(jié)省了費(fèi)用，也大大縮短了物業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和使用之間的過(guò)渡期。如果能夠取得開發(fā)商的授權(quán)，在竣工驗(yàn)收階段代表開發(fā)商與建筑、安裝單位就房屋建筑安裝質(zhì)量進(jìn)行監(jiān)督、協(xié)調(diào)，確保物業(yè)建設(shè)質(zhì)量，物業(yè)管理公司就能夠確保接管驗(yàn)收工作的順利進(jìn)行,接管后即能夠及時(shí)為業(yè)主提供可靠的服務(wù)。此外，物業(yè)管理前期介入也可以鍛煉隊(duì)伍，避免因倉(cāng)促上陣而導(dǎo)致的失誤，給業(yè)主留下不好的印象。
物業(yè)管理的前期介入，使物業(yè)管理企業(yè)的工程技術(shù)人員在前期介入管理過(guò)程中得到充分鍛煉，有利于他們的技術(shù)全面發(fā)展，有利于物業(yè)管理企業(yè)工程技術(shù)人才的培養(yǎng)。物業(yè)管理公司的前期介入管理應(yīng)按照公司的各項(xiàng)管理制度進(jìn)行嚴(yán)格的內(nèi)部管理，在此基礎(chǔ)上建立一套行之有效的工作制度，保證物業(yè)管理前期介入的規(guī)范運(yùn)做。
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