使用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格需要關(guān)注的問題

使用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格需要關(guān)注的問題

徐漢峰

湖北職業(yè)技術(shù)學(xué)院（湖北孝感43201*）

摘要：使用市場(chǎng)法評(píng)估房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格時(shí)要特別注意基準(zhǔn)價(jià)值，個(gè)案價(jià)值影響因素修正系數(shù)、建筑面積和計(jì)稅比例四大要素，使評(píng)稅技術(shù)文本符合科學(xué)性、公平性、可操性和統(tǒng)一性原則，使計(jì)稅價(jià)格具有客觀性、公正性和合理性，推動(dòng)存量房交易的順利進(jìn)行。區(qū)分不同情況開征房地產(chǎn)稅，既要為國(guó)家增加財(cái)政收入，又要減輕勞動(dòng)人民的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，更要抑制炒房現(xiàn)象，構(gòu)建一個(gè)“均無貧，和無寡，安無傾”的“兩型”和諧社會(huì)。

關(guān)鍵詞：存量房；二手房；交易；申報(bào)；計(jì)稅價(jià)格；市場(chǎng)法；評(píng)估

中圖分類號(hào)：F230文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：一、市場(chǎng)法評(píng)稅計(jì)價(jià)提出的客觀必然性1、理論依據(jù)

“實(shí)行有利于科學(xué)發(fā)展的財(cái)稅制度，建立健全資源有償使用制度和生態(tài)環(huán)境補(bǔ)償機(jī)制”[1]

是建立評(píng)稅計(jì)價(jià)機(jī)制的理論依據(jù)。自上個(gè)世紀(jì)五十年代，居民房屋出租時(shí)要向租賃者收取租金收入，所以要向政府交納房產(chǎn)稅金。但在改革開放后三十多年里，人民的居住水平不斷得到改善和提高，由原來的幾代人同居一個(gè)屋發(fā)展為今天的幾乎是兩代人居住一套房子的事實(shí)，導(dǎo)致空置房現(xiàn)象較為普遍，于是就出現(xiàn)閑置房、空置房出租的事實(shí)。在前幾年的金融風(fēng)暴中，有錢人為了防止貨幣投資風(fēng)險(xiǎn)，于是就做起了房地產(chǎn)開發(fā)商和炒房投機(jī)商。炒房現(xiàn)象在目前的現(xiàn)實(shí)生活中也較為普遍，有錢人、有權(quán)人、有勢(shì)的人大多有多套住房，這也是不爭(zhēng)的事實(shí)。而另一方面，中國(guó)的年青人則需要幾十年甚至是幾代人的努力才能買得起一套住房，在房地產(chǎn)交易中又出現(xiàn)了以低價(jià)報(bào)稅的手段而偷逃國(guó)家稅收的現(xiàn)象也十分嚴(yán)重。為了抑制炒房熱，穩(wěn)定金融秩序，節(jié)約社會(huì)資源，和諧社會(huì)，和諧中國(guó)，國(guó)家職能部門責(zé)無旁貸地要運(yùn)用稅收杠桿強(qiáng)制調(diào)節(jié)人民的經(jīng)濟(jì)運(yùn)行和提高人民的物質(zhì)生活水平。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從一九九三年至今已經(jīng)有近二十年的發(fā)展時(shí)間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的強(qiáng)勁發(fā)展，同時(shí)也推動(dòng)了存量房交易的發(fā)展，這個(gè)由房市推動(dòng)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展“無論是在拉動(dòng)GDP的增長(zhǎng)，還是在提高居民的居住質(zhì)量上都起到了決定性的作用�！盵2]隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)的強(qiáng)勢(shì)增長(zhǎng)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮也出現(xiàn)了過度投資、投機(jī)現(xiàn)象，房?jī)r(jià)飛漲，貧富差距進(jìn)一步拉大，所以要采取強(qiáng)硬措施抑制這種現(xiàn)象。

2、政策依據(jù)

根據(jù)中央政府職能部門三個(gè)文件精神，一是《中華人民共和國(guó)稅收征收管理法》第三十五條規(guī)定：“納稅人申報(bào)的計(jì)稅依據(jù)明顯偏低，又無正當(dāng)理由的，稅務(wù)機(jī)關(guān)有權(quán)核定其應(yīng)納稅款。”[3]二是財(cái)政部和國(guó)家總局于二OO九年七月十四日印發(fā)的《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于開展應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)稅技術(shù)核定交易環(huán)節(jié)計(jì)稅價(jià)格工作的通知》，三是財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局又以財(cái)稅[201*]105號(hào)文件發(fā)出了“財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于推進(jìn)應(yīng)用房地產(chǎn)評(píng)估技術(shù)，加強(qiáng)存量房交易稅收征管工作的通知�！盵4]所以，要對(duì)存量房交易納稅人申報(bào)的計(jì)稅價(jià)格進(jìn)行評(píng)估，對(duì)于低報(bào)成交價(jià)格，偽造陰陽合同，以及評(píng)估報(bào)告偏離實(shí)際情況的現(xiàn)象可能起到控制作用。逐步將房地產(chǎn)評(píng)估計(jì)價(jià)技術(shù)應(yīng)用到計(jì)稅價(jià)格的評(píng)估核實(shí)工作之中，增強(qiáng)計(jì)稅價(jià)格核定的權(quán)威性、公正性和科學(xué)性，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的計(jì)稅改革，提高稅政征管水平，增加國(guó)家稅收收益。

3、前提條件

在征收房地產(chǎn)契稅問題上有三層意思：一是征不征稅？即多大面積才征稅？多大面積不征稅？二是計(jì)征房地產(chǎn)契稅的依據(jù)是什么？即課稅的價(jià)格由誰來確定？三是按計(jì)稅價(jià)格的多少比率或比重計(jì)征房產(chǎn)稅？在征與不征房產(chǎn)稅的問題上各地都有各自的具體做法。例如：深圳市采用“自用滿五年（含五年）且是家庭唯一住房的就免征個(gè)人房地產(chǎn)稅。意思就是說只要是居民買給自己居住的房屋，其居住年限在五年以上的就免征房產(chǎn)稅，說明這個(gè)房屋是勞動(dòng)人民用來居住的物質(zhì)條件，是生存的需要，是生活的需用，是學(xué)習(xí)的需要，是休養(yǎng)生息的地方，理所當(dāng)然的不征個(gè)人房地產(chǎn)稅，這就是一種明智的選擇，是提高人民生活水平的表現(xiàn)，是提高人民幸福指數(shù)的做法。上海在征不征房地產(chǎn)稅和征多少個(gè)人房地產(chǎn)稅上也有明確規(guī)定，上海市人民政府于二O一一年一月二十七日印發(fā)了《上海市開展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》，“辦法規(guī)定從二O一一年一月二十八日起對(duì)上海居民家庭新購第二套及以上住房和非上海居民家庭的新購住房征收房產(chǎn)稅，稅率因房?jī)r(jià)高低分別暫定為百分之零點(diǎn)六和百分之零點(diǎn)四�！盵5]起征點(diǎn)為人均六十平方米以上按年計(jì)征，不足一年的按月計(jì)征。以一般家庭一對(duì)夫妻加一個(gè)未成年子女三口之家計(jì)算，三個(gè)人應(yīng)居住一百八十平方米（60×3人），若原有一套五十平方米住房，現(xiàn)購買一套一百一十平方米住房，兩套住房合計(jì)面積一百六十平方米，人均居住面積五十三平方米，尚未超過法定居住面積，所以不征房產(chǎn)稅。再例如，該戶主原有住房面積一百五十平方米，現(xiàn)購住房一套面積一百一十平方米，兩套住房合計(jì)二百六十平方米，人均居住面積約為八十七平方米，每人超出約二十七平方米，全家三個(gè)人超出法定居住面積八十平方米（260-180），這個(gè)超出的八十平方米就要按照當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)核定的征收比例征收房產(chǎn)稅，這做作法筆者認(rèn)為是很合情合理。本人認(rèn)為，有其人必有其居，有其居必有其房，這是天經(jīng)地義的事情。上海市和深圳市等地的經(jīng)驗(yàn)可以總結(jié)，借得全國(guó)各地學(xué)習(xí)和借鑒。第一，對(duì)于常居人口而言可以按三口之家或多口之家以家庭為單位，人均六十平方米居住權(quán)計(jì)算，當(dāng)然，各地也可以根據(jù)各地的實(shí)際房源情況和人均居住水平確定一個(gè)令當(dāng)?shù)厝嗣袢罕姖M意的人均居住面積。第二，對(duì)于終生單身者，在政策層面上要放寬一點(diǎn)政策，允許居住八十平方米或九十平方米的一套小戶型，在小戶型范圍內(nèi)免征房產(chǎn)稅。第三，對(duì)于喪偶重組家庭，建議維持原核定居住面積，因?yàn)閱逝荚倩檎唠p方已有子女，是兩個(gè)“生存”空間。第四，對(duì)于離異再婚者，可以以兩個(gè)家庭單位核定居住面積�？傊�，在計(jì)征房地產(chǎn)評(píng)稅計(jì)價(jià)中，既要防止炒房者從中牟利，又要使出租房屋者向政府交納合法的房產(chǎn)稅，還要關(guān)心廣大人民群眾的合法居住權(quán)益。既要征收房產(chǎn)稅，又要減輕人民群眾的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，讓改革開放的成果惠及到中華人民共和國(guó)每一個(gè)公民。只有政府的正確領(lǐng)導(dǎo)和正確引導(dǎo)，人民群眾的理性理解和剛性支持，房產(chǎn)稅才會(huì)順利推行、推廣和推進(jìn)，有條不紊的順利進(jìn)行。在征收計(jì)算依據(jù)上，按照兩者孰高法予以確定。即納稅人申報(bào)的面積與申報(bào)的價(jià)格與評(píng)估時(shí)由稅務(wù)部門核定的面積和核定的價(jià)格兩者相比，哪個(gè)價(jià)格高就以那個(gè)價(jià)格高的價(jià)格作為計(jì)稅的依據(jù)。在征收比例上，從網(wǎng)上資料可以看出，“深圳普通住宅按核定價(jià)百分之一計(jì)征，非普通住宅稅率按核定價(jià)百分之一點(diǎn)五計(jì)征�！盵6]

二、市場(chǎng)法評(píng)估計(jì)價(jià)的技術(shù)路徑和技術(shù)內(nèi)涵

根據(jù)相關(guān)文本提出的評(píng)稅方法主要有成本法、市場(chǎng)法和收益法三種，房地產(chǎn)評(píng)稅方式是采用批量評(píng)估方式，以財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局確定的《房地產(chǎn)稅評(píng)稅系統(tǒng)》為基本技術(shù)平臺(tái)，結(jié)合各地實(shí)際情況，采用成本法對(duì)應(yīng)稅房地產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估計(jì)稅價(jià)格進(jìn)行信息采集，在完成成本法評(píng)稅的基礎(chǔ)之上再采用市場(chǎng)法對(duì)個(gè)人住宅進(jìn)行評(píng)稅。本文就市場(chǎng)法的基本內(nèi)容展開討論。市場(chǎng)法評(píng)稅公式是：房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格=適用的基準(zhǔn)價(jià)值×個(gè)案價(jià)值影響因素修正系數(shù)×建筑面積×計(jì)稅價(jià)格比例。從這個(gè)計(jì)算公式可以看出房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格的大小、高低

與多少，對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)征收的稅收收益或房產(chǎn)主應(yīng)賦稅的稅額有直接關(guān)系，若房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格越高，且征收的房地產(chǎn)稅額也就越高。若房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格越低，且征收的房地產(chǎn)稅額也就越低。但決定房產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格高低的主要因素表現(xiàn)在各個(gè)地區(qū)各個(gè)地段各個(gè)樓幢的基準(zhǔn)價(jià)值、個(gè)案價(jià)值影響因素修正系數(shù)、建筑面積和計(jì)稅價(jià)格比例四個(gè)因素，至此，運(yùn)用市場(chǎng)法評(píng)稅計(jì)算公式計(jì)算房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格時(shí)要特別注意四個(gè)問題。

1、確定基準(zhǔn)價(jià)值需要注意的問題

基準(zhǔn)價(jià)值的確定要由房地產(chǎn)管理部門對(duì)本地的每幢樓盤進(jìn)行數(shù)據(jù)收集、分析，并結(jié)合專家的職業(yè)經(jīng)驗(yàn)確定其基準(zhǔn)價(jià)值，基準(zhǔn)價(jià)值有一般房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值和特殊房地產(chǎn)評(píng)估價(jià)值兩個(gè)對(duì)象。第一、一般房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值的確定，一般房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值=樓幢基準(zhǔn)價(jià)值×（1+層次差價(jià)率）×（1+朝向差價(jià)率）×面積修正系數(shù)×建筑面積。其中，樓幢基準(zhǔn)價(jià)值可以根據(jù)每個(gè)樓幢的實(shí)際基準(zhǔn)價(jià)值確定。例如，某城市有五大地段十一類小區(qū)，大約有三百個(gè)物業(yè)小區(qū)合計(jì)二萬個(gè)樓盤，其每平方米的平均造價(jià)值由最低的七百元左右到一千四百元之間，其每平方米的平均售價(jià)值由一千四百元左右到七千四百元之間，這里就存在兩個(gè)衡量標(biāo)準(zhǔn)。其一可以采用建安平均造價(jià)成本作為基準(zhǔn)價(jià)值，其二也可以采用平均售價(jià)值作為基準(zhǔn)價(jià)值。筆者認(rèn)為運(yùn)用謹(jǐn)慎原則或保守原則，則可以采用成本評(píng)估價(jià)作為基礎(chǔ)價(jià)值，這種作法可以使稅務(wù)部門少征收一點(diǎn)房產(chǎn)稅，讓少征收的稅額要藏富于民。如果當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)要多征收一些房產(chǎn)稅，就可以運(yùn)用激勵(lì)辦法，采用以售價(jià)為基礎(chǔ)的評(píng)估價(jià)值，這種作法稅務(wù)機(jī)關(guān)當(dāng)然可以多征收一點(diǎn)房產(chǎn)稅，但使老百姓又要多拿出稅額，增加了勞動(dòng)人民的財(cái)力負(fù)擔(dān)。筆者認(rèn)為，應(yīng)該從長(zhǎng)遠(yuǎn)的經(jīng)濟(jì)利益觀點(diǎn)出來，采用兩者熟低法作為評(píng)估價(jià)值的基礎(chǔ)，也就是說不論成本價(jià)或是出售價(jià)或是購入價(jià)，那個(gè)價(jià)值較低就采用那個(gè)價(jià)格作為房地產(chǎn)的評(píng)估基準(zhǔn)價(jià)值。第二、特殊房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值，特殊房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)格計(jì)算公式如下：特殊房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)格=樓幢的基準(zhǔn)價(jià)格×（1+頂層差價(jià)）×（1+朝向差價(jià)率）×面積修系數(shù)×特殊房產(chǎn)修正系數(shù)×建筑面積。這里有兩個(gè)指標(biāo)需要特別注意，一是頂層差價(jià)率與其他樓層的差價(jià)率相比往往要低一點(diǎn)或者是個(gè)負(fù)數(shù)值。因?yàn)轫攲拥慕ㄖ�有兩種建筑風(fēng)格，一是平頂式，二是瓦頂式。在平頂建筑物上，由于頂層要承受自然力作用的影響容易產(chǎn)生漏水等現(xiàn)象。即使是瓦頂，在某些城市喜歡安裝太陽能的情況下也容易產(chǎn)生漏水等不良現(xiàn)象。至此，頂層的差價(jià)率應(yīng)該為最小值或者是減項(xiàng)值或叫負(fù)值。二是特殊房產(chǎn)修正系數(shù)，有的修正系數(shù)可能大于“1”，也有的修正系數(shù)可能要小于“1”，這就要看具體情況而定。

2、確定個(gè)案價(jià)值影響因素修正系數(shù)需要注意的問題

市場(chǎng)法是運(yùn)用替代原理對(duì)于商業(yè)性用房的評(píng)稅價(jià)值進(jìn)行確定的，是將評(píng)稅對(duì)象與評(píng)稅時(shí)點(diǎn)近兩年內(nèi)有過交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較，對(duì)這些類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格作出適當(dāng)?shù)男拚�，其修正系�?shù)有六個(gè)方面：一是商業(yè)用房新舊程度修正系數(shù)表，可以根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)益證書確認(rèn)。二是商業(yè)用房深度修正系數(shù)表，可以根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)益證書確認(rèn)。三是商業(yè)用房高度修正系數(shù)表，可以根據(jù)實(shí)地勘測(cè)法予以確認(rèn)。四是商業(yè)用房臨街修正系數(shù)表，既可以根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)益證書確認(rèn)，又可以進(jìn)行實(shí)地勘查確定。五是商業(yè)房地產(chǎn)樓層修正系數(shù)表，既可以根據(jù)房地產(chǎn)權(quán)益證書確認(rèn)，又可以進(jìn)行實(shí)地勘查確定。六是住宅附屬建筑物商業(yè)房產(chǎn)修正系數(shù)表。可以根據(jù)附屬修正因素進(jìn)行實(shí)地勘查確定才能得出正確結(jié)論。某一幢樓盤總的個(gè)案價(jià)值影響因素=新舊程度修正系數(shù)×深度修正系數(shù)×高度修正系數(shù)×臨街修正系數(shù)×樓層修正系數(shù)×附屬建筑物修正系數(shù)。

3、確定建筑面積需要注意的問題

房地產(chǎn)評(píng)稅價(jià)值中的建筑面積應(yīng)該是該房地產(chǎn)的實(shí)際建筑面積，在如何確認(rèn)建筑面積上有三種觀點(diǎn)。一種觀點(diǎn)認(rèn)為房產(chǎn)的建筑面積就是指房屋自身的建筑面積，一般以平方米

計(jì)算，有的房屋是包括外墻計(jì)算，如果是連體房屋，也就是東西南北有鄰墻現(xiàn)象的，應(yīng)該以磚長(zhǎng)二十四公分的一半十二公分計(jì)算。第二種觀點(diǎn)認(rèn)為，房屋內(nèi)的樓道應(yīng)分?jǐn)偟郊{稅人名下。第三種觀點(diǎn)認(rèn)為，還應(yīng)該將水泵房、水塔、門衛(wèi)房、小景點(diǎn)、花壇、苗圃、綠地、體育設(shè)施等面積分?jǐn)偟郊{稅人名下，其理由都很充分。筆者認(rèn)為，這就要看是批量評(píng)估方式還是以個(gè)案評(píng)估方式而言，如果采用批量評(píng)估方式就采用第三種觀點(diǎn)，將所有建筑物的建筑面積分?jǐn)偟絺�(gè)人名下。如果采用個(gè)案評(píng)估方式就要視不同情況加以區(qū)別對(duì)待，盡量采用藏富于民的政策，少計(jì)算一點(diǎn)建筑面積。

4、確定計(jì)稅價(jià)格比較基準(zhǔn)機(jī)制需要注意的問題

第一、建立房地產(chǎn)評(píng)稅區(qū)間，在同一個(gè)城市、不同地段、不同區(qū)位的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格水平存在著明顯的差異，因此要將一個(gè)城市劃分為若干個(gè)評(píng)稅區(qū)間。第二、建立標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)樣本實(shí)證資料。將每幢樓盤與政務(wù)、商務(wù)、學(xué)校、醫(yī)院、交通、公園等三十多個(gè)特征因素進(jìn)行劃分為大區(qū)類型和小區(qū)類型，形成特征因素?cái)?shù)據(jù)庫，以便分區(qū)計(jì)價(jià)。第三、建立市場(chǎng)交易案例數(shù)據(jù)庫，從房產(chǎn)、地產(chǎn)等部門采集近兩年期間內(nèi)的有關(guān)實(shí)際交易的房地產(chǎn)價(jià)格信息。第四、建立價(jià)格比較機(jī)制，運(yùn)用SPSS統(tǒng)計(jì)軟件對(duì)整理后的案例數(shù)據(jù)進(jìn)行多元回歸模型分析，將各項(xiàng)特征因素進(jìn)行量化分析，代入特征價(jià)格模型，以計(jì)算機(jī)自動(dòng)計(jì)算出的各個(gè)樓幢的基準(zhǔn)價(jià)位作為評(píng)稅計(jì)價(jià)的依據(jù)。第五、對(duì)相關(guān)數(shù)據(jù)做出合理的修正，運(yùn)用數(shù)學(xué)方法對(duì)所評(píng)估的房地產(chǎn)價(jià)值與基準(zhǔn)價(jià)值相比，作出修正系數(shù)，調(diào)整樓層、朝向、建筑面積等多種修正系數(shù)，使評(píng)稅價(jià)格具有全面性、公正性和權(quán)威性。

5、確定計(jì)稅價(jià)格比例需要注意的問題

首先、計(jì)稅價(jià)格的確定可以先由房地產(chǎn)業(yè)主在填寫《申報(bào)房地產(chǎn)稅金表》時(shí)實(shí)事求是的按交易價(jià)格填寫，并作為評(píng)稅的價(jià)格依據(jù)。其次、國(guó)家稅務(wù)總局確定計(jì)征比例房地產(chǎn)計(jì)稅價(jià)格比例。一般應(yīng)由稅務(wù)主管機(jī)關(guān)確定，國(guó)家稅務(wù)總局應(yīng)該根據(jù)各個(gè)城市的區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展?fàn)顩r和樓盤建設(shè)的檔次以及樓盤建設(shè)的使用年限諸因素綜合考慮，當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況好，城市化水平高的樓盤就應(yīng)該制定一個(gè)比較能讓公眾接受的計(jì)稅價(jià)格比例。對(duì)于經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況較弱，城市化水平較低層次的城市以及老區(qū)、貧因地區(qū)、西部地區(qū)的小城市、小城鎮(zhèn)是否就應(yīng)該采用一個(gè)比較低一點(diǎn)的稅收比例，只要意思盡到，有納稅意識(shí)就可以了，讓人們知道艱苦奮斗，勤儉敬業(yè)就行了，還要讓人們知道節(jié)約資源，和諧社會(huì)。在征收中一定要藏富于民，從長(zhǎng)計(jì)議。最后、房地產(chǎn)評(píng)稅計(jì)價(jià)由計(jì)算機(jī)軟件自動(dòng)選擇，其原則是采用兩者孰高法予以確定，所以，業(yè)主們要實(shí)事求是的填報(bào)《房地產(chǎn)納稅申報(bào)表》，以嚴(yán)肅的態(tài)度對(duì)待個(gè)人、對(duì)待社會(huì)。

6、市場(chǎng)法的利弊及適用環(huán)境

市場(chǎng)法的優(yōu)點(diǎn)：一是在于評(píng)稅價(jià)值的確定考慮了房屋的層次、朝向、使用面積修正系數(shù)，同時(shí)又考慮了交通、醫(yī)院、學(xué)校、超市、菜場(chǎng)、體育、娛樂、周邊環(huán)境近三十個(gè)生存、生活與發(fā)展要素的便利性與優(yōu)越性。二是在個(gè)案價(jià)值影響因素方面也考慮了房產(chǎn)的新舊程度、深度、高度、臨街、樓層高低及附屬建筑物等方面的修正系數(shù)。市場(chǎng)法的缺點(diǎn)就在于什么叫環(huán)境優(yōu)美？！各人有各自的審美觀，有人以“靜”為美，有人以“鬧”為美，有人認(rèn)為房屋坐北朝南為美，有人認(rèn)為房屋為坐西朝東為美，有人則以風(fēng)水學(xué)，左青龍，右白虎，前朱雀，后玄武為美。有人以多層樓房為美，有人則認(rèn)為高層樓房為美，對(duì)于這些問題要具體情況具體對(duì)待，以大多數(shù)普通人的認(rèn)知標(biāo)準(zhǔn)作為判斷標(biāo)準(zhǔn)。“市場(chǎng)”一詞故名思議就是該地段熱鬧繁榮有生意，但中國(guó)目前正處于一個(gè)發(fā)展大變革歷史時(shí)期，由于新的政府機(jī)關(guān)、學(xué)校、醫(yī)院、超市、交通干線、車站、碼頭在不斷地變遷之中，所以，要與時(shí)俱進(jìn)，隨時(shí)刷新數(shù)據(jù)。市場(chǎng)法的適用性：一是市場(chǎng)法的適用對(duì)象是具有交易性且在同一供求范圍

內(nèi)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期存在著較多類似交易實(shí)例的房地產(chǎn)，例如：房地產(chǎn)開發(fā)用地、普通商品住房、高檔公寓、別墅、寫字樓、商鋪、標(biāo)準(zhǔn)廠房等等。二是個(gè)人住宅類房地產(chǎn)評(píng)稅時(shí)首選市場(chǎng)法。三是商業(yè)用房用于交易時(shí)優(yōu)先采用市場(chǎng)法進(jìn)行評(píng)估。

7、存量房契稅的計(jì)算及賬務(wù)處理

應(yīng)交納存量房產(chǎn)稅=（房屋產(chǎn)權(quán)證面積-常居人口核定居住面積）×評(píng)估計(jì)稅價(jià)格（計(jì)算機(jī)模塊顯示的兩者熟高的價(jià)位）×征收比例。

房地產(chǎn)稅作為購入者交納而言，從理論上講應(yīng)該計(jì)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本，至此應(yīng)該作為“管理費(fèi)用”這個(gè)期間費(fèi)用科目處理，其會(huì)計(jì)分錄如下：第一、應(yīng)交時(shí)：借：管理費(fèi)用房產(chǎn)稅；貸：應(yīng)交稅金應(yīng)交房產(chǎn)稅。第二、已交時(shí)：借：應(yīng)交稅金應(yīng)交房產(chǎn)稅；貸：現(xiàn)金或銀行存款。

在下收房地產(chǎn)稅金過程中，希望人們走出幾個(gè)認(rèn)識(shí)誤區(qū)，一是房地產(chǎn)征稅不等于就是要降低房?jī)r(jià)。二是房地產(chǎn)征稅能不能起到抑制有多套房的人投資行為而去買更多的房。筆者認(rèn)為，炒房者囤房者一般是有錢人、有權(quán)人、有勢(shì)人，他們不會(huì)使自己吃虧，俗語說得好：“羊毛出在羊身上”。還有一句話：“從哪來，到哪去�！彼麄円欢〞�(huì)把房地產(chǎn)稅加到房地產(chǎn)身上去的。三是廉租房、保障房不一定就廉租就保障，需要一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的歷史時(shí)期才能夠達(dá)到平衡點(diǎn)。

參考文獻(xiàn)：

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工作單位：湖北職業(yè)技術(shù)學(xué)院通訊地址：湖北省孝感市玉泉路17號(hào)郵政編碼：43201*聯(lián)系電話：13797126017

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作者簡(jiǎn)介：徐漢峰（1952）男，漢族，湖北孝感人，大學(xué)本科，湖北職業(yè)技術(shù)學(xué)院教授，研究方向：

財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)管理，會(huì)計(jì)文化建設(shè)，高職技術(shù)教育。

擴(kuò)展閱讀：房地產(chǎn)市場(chǎng)法資產(chǎn)評(píng)估

廣東商學(xué)院答題紙（格式二）------------------------課程資產(chǎn)評(píng)估20－20學(xué)年第學(xué)期----------------線------------------------------------號(hào)---學(xué)--訂------------------名---姓---------------------裝-----------級(jí)---班-------------------------------成績(jī)?cè)u(píng)閱人評(píng)語：＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝資產(chǎn)評(píng)估案例分析對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)法評(píng)估摘要：中國(guó)現(xiàn)代意義上的資產(chǎn)評(píng)估是隨著中國(guó)對(duì)外開放、企業(yè)改革和社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的建立，在引進(jìn)國(guó)外評(píng)估理論和方法的基礎(chǔ)上發(fā)展起來的。十多年來，資產(chǎn)評(píng)估從無到有，業(yè)務(wù)范圍、種類、數(shù)量日益擴(kuò)大，資產(chǎn)評(píng)估管理水平日益提高，資產(chǎn)評(píng)估業(yè)已經(jīng)成為社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中一個(gè)重要的中介行業(yè)，對(duì)于促進(jìn)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，無疑發(fā)揮著日益重要的作用。本文講首先介紹資產(chǎn)評(píng)估的理論框架，再以實(shí)際案例進(jìn)行評(píng)估分析。關(guān)鍵字：資產(chǎn)評(píng)估收益法價(jià)值一、資產(chǎn)評(píng)估基本理論框架資產(chǎn)評(píng)估是指專業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員，按照國(guó)家法律、法規(guī)和資產(chǎn)評(píng)估準(zhǔn)則，根據(jù)特定目的，遵循評(píng)估原則，依照相關(guān)程序，選擇適當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，對(duì)資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。

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-（一）、資產(chǎn)評(píng)估目的決定了資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值類型與評(píng)估方法資產(chǎn)評(píng)估目的作為資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值基礎(chǔ)的條件之一，是因?yàn)橘Y產(chǎn)評(píng)估特定目的不但決定著資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果的具體用途，而且會(huì)直接或間接地在宏觀層面上影響著資產(chǎn)評(píng)估的過程及其運(yùn)作條件，包括對(duì)評(píng)估對(duì)象的利用方式和使用狀態(tài)的宏觀約束，以及對(duì)資產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)條件的宏觀限定。相同的資產(chǎn)在不同的評(píng)估特定目的下，以及由不同評(píng)估特定目的宏觀約束的利用條件和市場(chǎng)條件下可能會(huì)有不同的評(píng)估結(jié)果和價(jià)值表現(xiàn)形式。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值由于其評(píng)估特定目的不同，價(jià)值含義也不一樣，表現(xiàn)為不同的價(jià)值類型。價(jià)值類型指的是資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值質(zhì)的規(guī)定性，表明價(jià)值的內(nèi)涵和外延。價(jià)值類型與資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值不是兩個(gè)相同的概念。任何一個(gè)評(píng)估結(jié)果都是質(zhì)和量的統(tǒng)一。評(píng)估價(jià)值受目的影響。資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值作為資產(chǎn)評(píng)估結(jié)果，是價(jià)值類型、市場(chǎng)環(huán)境和技術(shù)參數(shù)共同影響的，而后兩者對(duì)評(píng)估價(jià)值的影響是由于方法運(yùn)用形成的。不同的評(píng)估目的，決定了不同的價(jià)值類型。一般地，評(píng)估價(jià)值類型主要有以下幾種：1、公開市場(chǎng)價(jià)值公開市場(chǎng)價(jià)值是指資產(chǎn)在公開市場(chǎng)上應(yīng)該實(shí)現(xiàn)的價(jià)值。所謂公開市場(chǎng)，是指資產(chǎn)的買賣雙方均可在正常的、公開的資產(chǎn)交易場(chǎng)所買賣，買賣雙方都有足夠的時(shí)間去了解實(shí)際情況，買賣雙方都具有獨(dú)立判斷能力和理智選擇能力，不具有壟斷性和強(qiáng)制性。2、投資價(jià)值投資價(jià)值是指以資產(chǎn)的收益能力為依據(jù)確定評(píng)估價(jià)值。資產(chǎn)的投入和產(chǎn)出往往存在較大的差異，有的資產(chǎn)投入量較高，但產(chǎn)出較小。投資價(jià)值是以產(chǎn)出效率為依據(jù)衡量其價(jià)值的。3、重置價(jià)值重置價(jià)值是指在現(xiàn)在市場(chǎng)條件下，按功能重置資產(chǎn)并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費(fèi)的成本作為資產(chǎn)評(píng)估價(jià)值。如果說，投資價(jià)值是從產(chǎn)出角度評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值，重置價(jià)值則是從投入角度評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值。就一個(gè)企業(yè)而言，如果企業(yè)的收益率與行業(yè)平均收益率相同的話，其投資價(jià)值和重置價(jià)值趨向一致。如果企業(yè)收益率超過行業(yè)平均收益率，其投資價(jià)值就會(huì)高于重置價(jià)值。如果企業(yè)收益率低于行業(yè)平均收益率投資價(jià)值就低于重置價(jià)值。4、清算價(jià)格清算價(jià)格是指非正常市場(chǎng)上限制拍賣的價(jià)格。清算價(jià)格一般低于現(xiàn)行市價(jià)，這是由市場(chǎng)供求狀況決定的。（二）資產(chǎn)評(píng)估是對(duì)額定產(chǎn)權(quán)的評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估通過對(duì)資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)值進(jìn)行評(píng)定和估算，為各項(xiàng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)提供公正的價(jià)值尺度。這是資產(chǎn)評(píng)估最基本的功能。就像任何商品不能沒有價(jià)值尺度一樣，在生產(chǎn)要素、產(chǎn)權(quán)等生產(chǎn)條件由市場(chǎng)配置的情況下，各項(xiàng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)都需要有與之相適應(yīng)、符合該資產(chǎn)業(yè)務(wù)性質(zhì)的價(jià)值尺度，才能在維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益的基礎(chǔ)上，保證資產(chǎn)業(yè)務(wù)的順利進(jìn)行。資產(chǎn)評(píng)估需要按公認(rèn)的產(chǎn)權(quán)界定原則對(duì)資產(chǎn)占有單位提交的資產(chǎn)清單進(jìn)行了必要的產(chǎn)權(quán)驗(yàn)證及對(duì)資產(chǎn)的實(shí)地察看與核對(duì)，并取得了相關(guān)的產(chǎn)權(quán)證明文件如房產(chǎn)證、車輛行駛證、重大設(shè)備購買發(fā)票及驗(yàn)收入庫單等。其實(shí)就是通過專業(yè)機(jī)構(gòu)（評(píng)估所專業(yè)人員）對(duì)資產(chǎn)的現(xiàn)值進(jìn)行的評(píng)價(jià)和核定。資產(chǎn)本身就是產(chǎn)權(quán)人權(quán)利的物化形式，產(chǎn)權(quán)人則是資產(chǎn)的所有人。對(duì)資產(chǎn)的評(píng)估，實(shí)際上就是對(duì)產(chǎn)權(quán)權(quán)利的評(píng)估。二、資產(chǎn)評(píng)估三大方法運(yùn)用范圍與評(píng)估方式（一）、成本法成本法的評(píng)估思路是：先計(jì)算被評(píng)估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)重置成本，即按現(xiàn)時(shí)市場(chǎng)條件重新構(gòu)建與被評(píng)估資產(chǎn)功能相同的處于全新狀態(tài)下的資產(chǎn)所需要的成本耗費(fèi)，然后再減去各項(xiàng)損耗。

A.成本法的評(píng)估公式（2個(gè)）：被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=復(fù)原重置成本實(shí)體性貶值功能性貶值經(jīng)濟(jì)性貶值該公式的重置成本是一種復(fù)原重置成本，運(yùn)用價(jià)格指數(shù)法確定的重置成本就是復(fù)原重置成本，此時(shí)必須考慮其功能落后因素并扣除其功能性貶值。被評(píng)估資產(chǎn)評(píng)估值=更新重置成本*綜合成新率=更新重置成本實(shí)體性貶值綜合成新率=理論成新率*現(xiàn)場(chǎng)勘察調(diào)整系數(shù)公式運(yùn)用市場(chǎng)更新重置方式得到更新重置成本，已經(jīng)考慮了其功能落后因素，故不需再進(jìn)行計(jì)算功能性貶值，當(dāng)背景材料未提供經(jīng)濟(jì)性貶值信息時(shí)，亦不扣除經(jīng)濟(jì)性貶值因素。重置成本和復(fù)原重置成本的區(qū)別與聯(lián)系；重置成本是以現(xiàn)時(shí)價(jià)格復(fù)原購建這項(xiàng)全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。一般可分為復(fù)原重置成本和更新重置成本。復(fù)原重置成本是指運(yùn)用原來的材料、標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計(jì)及技術(shù)等，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格購建全新資產(chǎn)所發(fā)生的支出。更新重置成本是指利用新型材料，根據(jù)現(xiàn)代標(biāo)準(zhǔn)及設(shè)計(jì)，以現(xiàn)時(shí)價(jià)格購建全新資產(chǎn)所需的成本。兩者采用的都是資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)價(jià)格，不同的在于技術(shù)、設(shè)計(jì)、標(biāo)準(zhǔn)方面的差異。在同時(shí)可獲得兩種重置成本時(shí)，應(yīng)選擇更新重置成本。一般來說，復(fù)原重置成本大于更新重置成本，但由此引致的功能性損耗也大。其中重置成本的計(jì)算方法有多種：a.重置核算法（有市價(jià)、對(duì)于自建的）重置成本=直接成本+間接成本b.功能系數(shù)法被估資產(chǎn)生產(chǎn)能力被估資產(chǎn)重置成本=參照物成交價(jià)×參照物生產(chǎn)能力被估資產(chǎn)年產(chǎn)量X)參照物年產(chǎn)量被估資產(chǎn)重置成本=參照物重置成本×(c.價(jià)格指數(shù)法資產(chǎn)評(píng)估時(shí)物價(jià)指數(shù)被估資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)的歷史成本×資產(chǎn)購建時(shí)物價(jià)指數(shù)（定基物價(jià)指數(shù)）(1+an%)被估資產(chǎn)重置成本=資產(chǎn)的歷史成本×(1+a1%)(1+a2%)（環(huán)比物價(jià)指數(shù)）d.統(tǒng)計(jì)分析法某類抽樣資產(chǎn)重置成本某類抽樣資產(chǎn)歷史成本某類資產(chǎn)重置成本=某類資產(chǎn)原始成本×B.適用前提①購買者對(duì)擬行交易的評(píng)估對(duì)象，不改變?cè)瓉碛猛尽＂谠u(píng)估對(duì)象的實(shí)體特征、內(nèi)部結(jié)構(gòu)及其功能效用必須與假設(shè)重置的全新資產(chǎn)具有可比性。③評(píng)估對(duì)象必須是可以再生的，可以復(fù)制的，不能再生、復(fù)制的評(píng)估對(duì)象不能采用重置成本法。④評(píng)估對(duì)象必須是隨著時(shí)間的推移，具有陳舊貶值性的資產(chǎn)，否則就不能運(yùn)用重置成本法進(jìn)行評(píng)估。

單純建筑物的估價(jià)通常也是采用成本法。另外，成本法也適用于市場(chǎng)不完善或狹小市場(chǎng)上無法運(yùn)用比較法進(jìn)行估價(jià)的房地產(chǎn)。C.適用范圍成本法，適用范圍最為廣泛，原則上說，對(duì)于一切以資產(chǎn)重置、補(bǔ)償為目的的資產(chǎn)業(yè)務(wù)都適用。具體而言，除單項(xiàng)資產(chǎn)和特殊用途資產(chǎn)外，對(duì)于那些不易計(jì)算未來收益的特殊資產(chǎn)及難以取得市場(chǎng)參照物的資產(chǎn)評(píng)估業(yè)務(wù)都可以用此法進(jìn)行評(píng)估D.運(yùn)用成本法應(yīng)注意的問題成本法的運(yùn)用是建立在歷史資料的基礎(chǔ)上的，例如復(fù)原重置成本的計(jì)算。因此，應(yīng)保證歷史資料的真實(shí)性、準(zhǔn)確性。另外，成本法是從成本耗費(fèi)的角度評(píng)估資產(chǎn)的價(jià)值，但是這些成本耗費(fèi)應(yīng)該是必要的。(二)、收益法收益法亦稱收益折現(xiàn)法，它是通過估測(cè)被評(píng)估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益，并將其按一定的折現(xiàn)率或資本化率折成現(xiàn)值，來確定該項(xiàng)資產(chǎn)的評(píng)估值。換言之，一項(xiàng)資產(chǎn)目前的價(jià)格即為人們?yōu)閾碛性擁?xiàng)資產(chǎn)預(yù)期收益的權(quán)利，依據(jù)目前的市場(chǎng)利率以及該收益的風(fēng)險(xiǎn)狀況，目前應(yīng)支付的價(jià)格，這是一種現(xiàn)值貨幣與將來不斷取得貨幣收入的權(quán)利之前的交換。A.運(yùn)用前提條件a.資產(chǎn)的收益可用資產(chǎn)計(jì)量。收益法是從產(chǎn)生收益的能力的角度來評(píng)估一些資產(chǎn)，因此它適用于能直接產(chǎn)生收益或者說是現(xiàn)金流的資產(chǎn)。b.資產(chǎn)所有者所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也可用貨幣計(jì)量。因?yàn)橘Y產(chǎn)的價(jià)值不僅取決于預(yù)期收益，還取決于其風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的高低。B.適用范圍一般適用于企業(yè)整體價(jià)值的評(píng)估，或者能夠預(yù)測(cè)未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)或者無法重置的特殊資產(chǎn)的評(píng)估活動(dòng)，如企業(yè)整體參與的股份經(jīng)營(yíng)、中外合作、中外合資、兼并、重組、分立、合并均可以采用收益法。此外，可以單獨(dú)計(jì)算收益的房地產(chǎn)、無形資產(chǎn)也可以應(yīng)用此法。C.收益法的評(píng)估公式：①資產(chǎn)未來收益有限期情況下每期收益不等額：Pi1nnRi(1r)i每期收益等額：Pi1A(1r)i②資產(chǎn)未來收益無限期情況下P穩(wěn)定化收益法：ArAi1nRi(P/A,r,n)(1r)iPi1n分段法：RiA1(1r)ir"(1r)n1gPR0rg純收益按等比級(jí)數(shù)變化：P純收益按等差級(jí)數(shù)變化：R0Brr2（遞增）PR0B2rr（遞減）③資產(chǎn)未來收益有限期情況下的特殊計(jì)算公式Pi1tRiA1[1]itnt(1r)r(1r)(1r)（三）、市場(chǎng)法含義：市場(chǎng)法也稱市場(chǎng)比較法，是指通過比較被評(píng)估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同，并將類似的市場(chǎng)價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評(píng)估資產(chǎn)價(jià)值的一直資產(chǎn)評(píng)估方法。A.適用范圍①主要適用于單項(xiàng)資產(chǎn)交易價(jià)格的評(píng)估。②不宜采用市場(chǎng)法的如下：1、因資產(chǎn)具有特定用途或性質(zhì)特殊，很少在公開市場(chǎng)出售，以致沒有公開市場(chǎng)價(jià)格的資產(chǎn)，如專用機(jī)器設(shè)備，或無法重置的特殊設(shè)備；2、對(duì)于大多數(shù)無形資產(chǎn)而言，因其具有保密性、不確定性及不可重復(fù)性等特點(diǎn)，所以其交易價(jià)格資料往往不對(duì)外公開，評(píng)估人員無法收集其價(jià)格資料。B.前提條件①充分發(fā)育活躍的資產(chǎn)市場(chǎng)。在資產(chǎn)市場(chǎng)上，交易越頻繁，與被估資產(chǎn)相類似的交易案例越容易獲得，越容易形成某一類資產(chǎn)的市場(chǎng)行情。②參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料能夠搜集到。一般來說，與被評(píng)估資產(chǎn)完全相同的資產(chǎn)很難找到，因此往往需要對(duì)相類似的參照物進(jìn)行調(diào)整。這時(shí)，有關(guān)調(diào)整的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)能否獲得，也是決定市場(chǎng)比較法能否運(yùn)用的關(guān)鍵。C.調(diào)整差異1、時(shí)間因素。2、區(qū)域因素。3、功能因素。4、成新率因素。5、交易情況調(diào)整。D.收益法的評(píng)估公式：①單一因素比較法評(píng)估對(duì)象價(jià)值=參照物成交價(jià)格×（評(píng)估對(duì)象A元素/參照物A元素）②類比調(diào)整法交易案例A的調(diào)整值=參照物A的成交價(jià)×?xí)r間因素調(diào)整系數(shù)×區(qū)域因素調(diào)整系數(shù)×功能因素調(diào)整系數(shù)×情況補(bǔ)正系數(shù)或交易案例A的調(diào)整值=參照物A的成交價(jià)±時(shí)間因素調(diào)整值±區(qū)域因素調(diào)整值±功能因素調(diào)整值±成新率調(diào)整值±交易情況調(diào)整值三、評(píng)估案例簡(jiǎn)介(一)介紹案例估價(jià)對(duì)象是一塊空地，總面積為300平方米。評(píng)估該宗土地于201*年10月1日的買賣價(jià)格。1、評(píng)估對(duì)象概況此次委托評(píng)估的是位于xx市xx開發(fā)區(qū)內(nèi)的工業(yè)用途房地產(chǎn)。（1)估價(jià)對(duì)象的登記和權(quán)屬狀況根據(jù)委托方提供的房地產(chǎn)權(quán)證及估價(jià)師實(shí)地查勘，估價(jià)對(duì)象產(chǎn)權(quán)狀況如下：權(quán)利人：xx有限公司坐落：xx路xx號(hào)土地權(quán)屬性質(zhì)：國(guó)有出讓土地用途：工業(yè)地號(hào)：（略）土地使用期限：1996-01-01起至2045-12-31止土地總面積：300平方米房屋類型：工廠未發(fā)現(xiàn)估價(jià)對(duì)象有抵押或其他權(quán)利限制現(xiàn)象，目前處于正常使用狀態(tài)。（2)估價(jià)對(duì)象四至情況估價(jià)對(duì)象位于xx市xx開發(fā)區(qū)xx路xx號(hào)，土地等級(jí)屬xx市基準(zhǔn)地價(jià)十級(jí)地段。距xx大橋30km，距xx機(jī)場(chǎng)52km，距xx火車站45km，距xx國(guó)際機(jī)場(chǎng)30km。估價(jià)對(duì)象四至：東為待租土地，西為xx路，北為xx路，南為xx有限公司。1、買賣實(shí)例資料本次估價(jià)，選擇了與估價(jià)對(duì)象條件類似的A、B、C、D、E五宗土地買賣實(shí)例，均可作為可比實(shí)例。實(shí)例A的面積為266平方米，成交單價(jià)1200元/平方米，交易日期為201*年4月1日。實(shí)例B的面積為354平方米，成交單價(jià)1020元/平方米，交易日期為201*年3月1日。實(shí)例C的面積為300平方米，成交單價(jià)910元/平方米，交易日期為201*年6月1日。實(shí)例D的面積為257平方米，成交單價(jià)950元/平方米，交易日期為201*年7月1日。實(shí)例E的面積為276平方米，成交單價(jià)1250元/平方米，交易日期為201*年3月1日。(二)選擇方法在估價(jià)對(duì)象所在地區(qū)和近郊地區(qū)，該類型土地存在較多的交易實(shí)例，所以采用市場(chǎng)比較法進(jìn)行估價(jià)。（三）具體參數(shù)分析

1、確定交易情況修正系數(shù)實(shí)例A、E為正常買賣，無需進(jìn)行交易情況修正；實(shí)例B、C、D均較正常買賣價(jià)格偏低，其中：實(shí)例B估價(jià)偏低3%，實(shí)例C估價(jià)偏低4%，實(shí)例D估價(jià)偏低5%。各宗可比實(shí)例的交易情況修正系數(shù)如表1所示：表1交易情況修正系數(shù)表實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D實(shí)例E100100100-0100100100100-397100100100-496100100100-595100100100-01002、確定交易時(shí)間修正系數(shù)據(jù)調(diào)查，201*年4月1日至201*年10月1日之間，該類型土地的價(jià)格平均每月上漲1%。各宗可比實(shí)例的交易時(shí)間修正系數(shù)如表2所示：表2交易時(shí)間修正系數(shù)表實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D實(shí)例E6716157（11%）1.06（11%）1.07（11%）1.17（11%）1.16（11%）1.073、確定區(qū)域因素修正系數(shù)實(shí)例A、C、D與估價(jià)對(duì)象土地處于同一地區(qū)，無需作區(qū)域因素修正；實(shí)例B、E與估價(jià)對(duì)象土地所在地區(qū)的區(qū)域因素進(jìn)行比較的結(jié)果，如表3所示：表3區(qū)域因素比較分析區(qū)域因素繁華程度道路通達(dá)度公交便捷度對(duì)外交通環(huán)境質(zhì)量景觀城市基礎(chǔ)設(shè)施社會(huì)公共設(shè)施規(guī)劃限制治安狀況總分值估價(jià)對(duì)象201*105105151555100實(shí)例A201*105105151555100實(shí)例B198109851195387實(shí)例C201*105105151555100實(shí)例D201*105105151555100實(shí)例E13111013912811912108各宗可比實(shí)例的區(qū)域因素修正系數(shù)如表4所示：表4區(qū)域因素修正系數(shù)表實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D實(shí)例E100100100871001001001001001084、確定個(gè)別因素修正系數(shù)估價(jià)對(duì)象土地的面積較大，有利于利用，另外其環(huán)境條件較好，其它方面沒有差異。經(jīng)分析確定個(gè)別因素使得可比實(shí)例土地的價(jià)格均比估價(jià)對(duì)象土地的價(jià)格低2%。所以各宗可比實(shí)例的個(gè)別

因素修正系數(shù)如表5所示：表5個(gè)別因素修正系數(shù)表實(shí)例A實(shí)例B實(shí)例C實(shí)例D實(shí)例E100100100-298100100100-298100100100-298100100100-298100100100-298（四）評(píng)估過程1、計(jì)算公式如下：估價(jià)對(duì)象比準(zhǔn)價(jià)格=比較案例價(jià)格×交易日期調(diào)整指數(shù)×交易情況修正指數(shù)×區(qū)域因素修正指數(shù)×個(gè)別因素修正指數(shù)2、比較實(shí)例選擇。選擇比較案例時(shí)，根據(jù)估價(jià)對(duì)象情況，應(yīng)符合以下要求：用途相同、交易類型相同、屬于正常交易、與估價(jià)期日接近、區(qū)域及個(gè)別因素相近。3、估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格測(cè)算。本次估價(jià)，選擇了與估價(jià)對(duì)象條件類似的五個(gè)交易案例作為比較實(shí)例。（1）因素綜合修正。對(duì)上述因素綜合修正后結(jié)果如表6所示：表6個(gè)因素綜合修正系數(shù)表項(xiàng)目單價(jià)/(元/平方米)交易情況修正交易時(shí)間修正區(qū)域因素修正個(gè)別因素修正比準(zhǔn)價(jià)格實(shí)例A1200實(shí)例B1020實(shí)例C910實(shí)例D950實(shí)例E125010010010610010010010098129810097107100100871009813201*09611710010010010098113210095116100100100100981184100100107100100108100981264（2）估價(jià)對(duì)象土地價(jià)格的確定（假設(shè)50年使用權(quán)）。對(duì)上述5個(gè)交易實(shí)例經(jīng)因素條件修正后的比準(zhǔn)價(jià)格，采用簡(jiǎn)單算術(shù)平均計(jì)算得出估價(jià)對(duì)象土地的評(píng)估單價(jià)，即：估價(jià)對(duì)象土地評(píng)估單價(jià)=（1298+1320+1132+1184+1264）/5=1240元/平方米（3）估算估價(jià)對(duì)象土地現(xiàn)狀的市場(chǎng)單價(jià)和總價(jià)。估價(jià)對(duì)象土地為1996年1月1日出讓取得，使用年限為50年，工業(yè)用途，使用期限自1996年1月1日起至2045年12月31日止，尚可使用年限1-1/(1r)n為36.86年。通過以下公式對(duì)估價(jià)對(duì)象土地進(jìn)行年期修正，計(jì)算年期修正系數(shù)為：y=m11/(1r)式中：y為宗地使用年期修正系數(shù)；r為土地折現(xiàn)率，取r=6%；m為土地剩余有效使用年限（36.86年）；n為土地法定最高使用年限（工業(yè)用地50年）。經(jīng)計(jì)算，y=0.93，則估價(jià)對(duì)西安土地評(píng)估單價(jià)=1240×0.93=1153.2元/平方米估價(jià)對(duì)象土地總價(jià)=1153.2×300=345960元。（五）評(píng)估結(jié)論和評(píng)價(jià)

1、評(píng)估結(jié)論本次估價(jià)根據(jù)估價(jià)目的，遵循估價(jià)原則和程序，以掌握的有關(guān)標(biāo)的物的信息資料為依據(jù)，經(jīng)估價(jià)，xx有限公司位于xx市xx開發(fā)區(qū)xx路xx號(hào)的房地產(chǎn)（土地面積300平方米，轉(zhuǎn)讓方式獲得土地，工業(yè)用途，開發(fā)程度為紅線外“六通一平”）。在估價(jià)時(shí)點(diǎn)201*年10月1日的評(píng)估價(jià)格為人民幣345960元，大寫人民幣叁拾肆萬伍仟玖佰陸拾元整。2、評(píng)估評(píng)價(jià)（1）評(píng)估結(jié)論適當(dāng)。由于挑取市場(chǎng)上相同用途、其他條件相似的房地產(chǎn)價(jià)格案例（已成交的或評(píng)估過的、具備正常報(bào)價(jià)的）與待估房地產(chǎn)的各項(xiàng)條件相比較，對(duì)各個(gè)因素進(jìn)行指數(shù)量化，通過準(zhǔn)確的指數(shù)對(duì)比調(diào)整，得出估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的價(jià)值，這種市場(chǎng)比較法具有較強(qiáng)的實(shí)際意義和準(zhǔn)確性，在市場(chǎng)較為成熟、成交透明、比較案例易找的時(shí)候常常使用，并且估價(jià)結(jié)果較為準(zhǔn)確。因此，這次評(píng)估結(jié)論的準(zhǔn)確性偏高，是一個(gè)有價(jià)值的參數(shù)。（2）評(píng)估方法適宜。本例中，已經(jīng)充分考慮了管理、維修、保險(xiǎn)、稅金等其他不變因素費(fèi)用，符合了其市場(chǎng)法應(yīng)該考慮的各方面。盡管成本法和收益法都實(shí)用，但在本例中，市場(chǎng)法比較恰當(dāng)合理地評(píng)估了該土地的實(shí)際價(jià)格，故采用市場(chǎng)比較法更為妥當(dāng)合理。（3）與評(píng)估對(duì)象相適應(yīng)。本例中，評(píng)估的是單個(gè)土地的價(jià)格，屬于單項(xiàng)評(píng)估，具有通用性，可以在公開市場(chǎng)上出售，較適宜采用市場(chǎng)法。（4）評(píng)估數(shù)據(jù)有限但有價(jià)值。每一種評(píng)估方法都需要有相應(yīng)的數(shù)據(jù)和資料，但是由于市場(chǎng)缺陷的存在和資產(chǎn)本身的問題，某些數(shù)據(jù)和資料往往無法獲得，從而也就限制了相關(guān)評(píng)估方法的運(yùn)用。本例中，給出的案例數(shù)據(jù)具有產(chǎn)權(quán)市場(chǎng)活躍、被評(píng)估資產(chǎn)具有一定的通用性，因此他們的參照物及其與被評(píng)估資產(chǎn)可比較的指標(biāo)、技術(shù)參數(shù)等資料具有參考價(jià)值。（5）年期修正系數(shù)適中。年貶值額本來是應(yīng)該根據(jù)房屋的耐用年限而確定，但是，在本例中，土地使用年限小于房屋耐用年限，根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓年限屆滿，土地使用權(quán)由國(guó)家無償收回。這樣，房屋的重置價(jià)必須在可使用期限內(nèi)全部收回。因此，房地產(chǎn)使用者可使用的年限為50-13.14=36.86年，并且不計(jì)算殘值。本例中，房地產(chǎn)使用權(quán)年期屆滿，地上建筑物一并由政府無償收回。這樣就在客觀事實(shí)上來合理公正地評(píng)價(jià)其實(shí)際價(jià)格。五、結(jié)語隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)體制改革的發(fā)展，企業(yè)之間出現(xiàn)了橫向經(jīng)濟(jì)聯(lián)合的趨勢(shì)，以企業(yè)集團(tuán)、股份制改造、企業(yè)拍賣、轉(zhuǎn)讓、合并、兼并、收購等形式進(jìn)行的資產(chǎn)重組活動(dòng)逐漸發(fā)展起來，國(guó)有企業(yè)改革突破了存量資產(chǎn)僵化不動(dòng)的局面。在當(dāng)前投資方式下，資產(chǎn)評(píng)估就成為市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中不可或缺的服務(wù)中介。一個(gè)全方位的工程強(qiáng)化資產(chǎn)評(píng)估業(yè)的地位與作用，其直接的表現(xiàn)就是中國(guó)資產(chǎn)評(píng)估業(yè)的健康和有序的發(fā)展。不同的資產(chǎn)可以用不同的評(píng)估方法來評(píng)估，評(píng)估方法的多樣性和專業(yè)性讓評(píng)估方法的選取更加嚴(yán)格和謹(jǐn)慎。需要考慮各種因素和評(píng)估目的來確定，所以要考驗(yàn)評(píng)估人員的專業(yè)性和客觀性。從這次的論文中，我領(lǐng)略到了評(píng)估一個(gè)資產(chǎn)的評(píng)估是需要全方面的考慮，從開始數(shù)據(jù)的收集以及后面的計(jì)算等各方面的細(xì)節(jié)都必須做得很好，才能保證萬無一失，評(píng)估得當(dāng)。希望這次的論文對(duì)我以后的生活和職業(yè)生涯中有很好的幫助，為我未來的工作奠定下基礎(chǔ)。

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