10【小產權房亂象叢生 試點清理亟待破題】

小產權房亂象叢生試點清理亟待破題

201*-03-01

【摘要】早在201*年就曾有國土部門表示，全國的小產權房總量高達66億平方米。而深圳相關部門可查到的數(shù)據(jù)是，深圳小產權房201*年有1.02億平方米，目前占到全市住房總套數(shù)的56%。業(yè)內人士表示，近年來深圳小產權房建設蔓延勢頭并沒有得到有效遏制。

"公園就在家門口，大芬油畫村的藝術氛圍溶入您的生活，地鐵三號線近在咫尺……"這是深圳玉嶺花園的廣告語。玉嶺花園修建在一塊不足一公頃的土地上，坐落著十幾棟23層住宅樓，樓間距不足15米。目前玉嶺花園二手毛坯房的價格接近每平方米4000元，與玉嶺花園一路之隔的萬科公園里項目均價為每平方米17000元。不少沒有深圳戶籍、購買力又十分有限的外來人口將購房目標鎖定在了小產權房。

老湯是玉嶺花園的業(yè)主，201*年他用26萬元買下了這套三室兩廳的小產權房，如今同一戶型的標價已經漲到40多萬元。老湯為記者展示了買房時辦理的"購房手續(xù)"。所謂的購房手續(xù)只是一張附有律師見證書的"合作建房協(xié)議書"，協(xié)議書中寫明了房子的售價和交房標準，但并沒有關于產權方面的注解。

老湯買的這套小產權房標明面積接近100平方米，而老湯覺得最多也就70平方米。玉嶺花園的電費為每度0.85元，比商品房電費貴0.17元。老湯住的那棟樓為兩梯七戶，電梯上沒有廠家標識和檢修記錄。老湯還說，小區(qū)的物業(yè)也不是很好，管理比較混亂，物業(yè)費卻不便宜。

老湯算了一筆賬，整個玉嶺花園的住宅超過1萬套，還有幾百間底商，這樣的樓盤在南嶺村有三個。"同樣的地段，除了樓間距小一些，價格相差4倍！"老湯月薪3000多元，他覺得深圳的商品房對自己來說高不可攀。位于深圳布吉鎮(zhèn)的一處大型小產權房樓盤，總量超過1萬套。投機炒作升級

據(jù)REICO工作室調研，北京小產權房的業(yè)主除了自住和投資需求，還有一些中高收入者購買小產權房作為第二居所；三亞的小產權房除了被中低收入者買走以外，大量被外地人買來用作冬季度假。除了自住需求，深圳小產權房的購買者中還有大量的投資客，他們的投機炒作方式也在不斷發(fā)展變化。

"如果你注重居住品質，買沙井；如果你在意交通方便，買南嶺；如果你追求升值空間，買龍華"，深圳小產權房經紀人祝偉(化名)說。祝偉說的沙井、南嶺和龍華是深圳小產權房比較集中的區(qū)域。在祝偉看來，小產權房是個巨大的市場。他在網上開了博客，專門介紹深圳各個區(qū)域的小產權樓盤，還有對小產權樓盤的區(qū)位、升值空間等方面進行分析。他還想創(chuàng)辦一個介紹小產權房信息的網站，"就像搜房網那樣"。祝偉去年開始從事小產權房中介。用他自己的話說，他趕上了小產權房"最好"的時候。祝偉介紹，201*年深圳商品房價格是滯漲狀態(tài)，但價格漲幅超過50%的小產權房舉不勝舉。

深圳從不缺少炒房客，樓市調控開始之后，炒房客們紛紛轉戰(zhàn)小產權房。去年深圳出臺的限購和二手商品房交易新規(guī)等調控政策，某種程度上甚至刺激了小產權房的銷售。一位中介工作人員介紹，小產權房的業(yè)主中，投資需求遠遠超過自住需求。

201*年，一次性出手買下十幾套小產權房的炒房客大有人在。201*年，深圳市規(guī)劃國土委對全市小產權房進行摸底登記，當時瘋傳深圳的小產權房即將轉正，上百億民間資金涌入小產權房市場。雖然炒房客們的希望最終破滅了，但近年來小產權房的升值也為他們帶來了一定的投資回報。

隨著近日有關部門再次明確表態(tài)清理小產權房，一些炒房客萌生退意。在深圳龍崗區(qū)的一處小產權樓盤，一套原本標價45萬元的小產權房被炒房客降價5萬甩賣。此外，隨著深圳商品房成交量的持續(xù)下跌，小產權房也開始不好賣了，一些小產權項目甚至出現(xiàn)了20%左右的降價。加上近期國家要整頓小產權房的消息頻傳，一些原本打算購買小產權房的購房者開始猶豫，祝偉也不再像之前那樣樂觀。

實際上，深圳小產權房的炒房客分為幾個層次，一次性出手買下十幾套小產權房的炒房客只是最低層次的炒作手法。一些資金雄厚的炒房客干脆在小產權房的建設階段就出資參與，這樣的炒房客被稱為"股東"。實力更雄厚一些炒房客則升級為"開發(fā)商"，通過各種關系"買"下一塊地皮，試圖賺取最豐厚的利潤。不過，"炒家"的層次越高，風險越大。陳全(化名)就是一位升級為小產權房"開發(fā)商"的"頂級炒房客"。不幸的是，開發(fā)小產權房最大的風險就在陳全的身上爆發(fā)了。

陳全早年從事地產中介行業(yè)，在房價飆升年代通過傭金賺到了第一桶金。之后憑借地產中介的專業(yè)眼光開始炒房，買賣幾套房之后，陳全的財富翻了數(shù)倍。201*年陳全發(fā)現(xiàn)此輪地產調控比他想像的要嚴厲得多。于是，陳全賣掉手中的全部商品房套現(xiàn)，決定押寶小產權房。幾經輾轉，陳全相中了沙井的一塊集體所有土地。通過一個"神秘人士"的接洽，陳全押上他的全部身家，拿到了所謂的"建房手續(xù)"。事實上，陳全自己也不清楚自己"買"下的那塊土地的性質。

讓陳全萬萬沒有想到的是，一場"打黑"讓他的發(fā)財夢幾近破滅。今年2月，深圳警方對寶安區(qū)沙井街道的幾家星級酒店實施包圍，抓捕黑社會組織頭目，原沙井街道辦書記劉少雄被警方帶走。8日，沙井街道辦召開干部大會，宣布免去劉少雄沙井街道黨工委書記、辦事處主任職務。據(jù)稱，劉少雄落馬與土地買賣有較大關系。之后，沙井社區(qū)集體土地上的在建的小產權項目全部停工。陳全開發(fā)的項目當然也不例外。

沙井的"打黑"風暴顯露了小產權房的另一面，那就是并不透明的集體土地交易容易滋生尋租空間。2月16日，部分村民聲稱集體土地在不知情的情況下被出售，村民并沒有得到補償。據(jù)當?shù)厝私榻B，沙井社區(qū)的土地早在幾年前就已"出售"殆盡。目前，僅萬豐街道的小產權房就超過100萬平方米。

全國小產權房業(yè)主又開始忐忑不安。近期，國土資源部等監(jiān)管部門重申小產權房不受法律保護，并提出將試點清理小產權房。

記者近日在深圳調查小產權房問題時發(fā)現(xiàn)，中低收入者的居住需求、民間資金大舉涌入以及保障房建設相對滯后等是當前小產權房繼續(xù)蔓延的原因。在房地產宏觀調控的背景下，投資客紛紛參與炒作小產權房，甚至變身開發(fā)商自己建設開發(fā)以謀取更大利潤。業(yè)內人士認為，小產權房建設存在很大隱患，對房地產市場的正常秩序已造成嚴重干擾，到了非解決不可的地步。清理路在何方

就在相關部門表態(tài)將對小產權房進行清理之時，傳來了南京的小產權項目七彩星城成功轉正的新聞。據(jù)悉該項目開發(fā)商補交了超過1億元的土地款，而該項目業(yè)主無需補交費用。南京365地產網咨詢部主任連杰認為，此事落實后，七彩星城的價格翻番的可能性非常大。不過，南京市國土資源局否認七彩星城獲得國有土地使用證是為小產權房轉正。在南京國土資源局的一份聲明中表示："從未就有關集體土地"小產權房"轉正問題進行過任何表態(tài)和承諾。"

業(yè)內人士認為，從各地解決小產權房問題的方式看，尺度差別很大。比如，北京201*年曾對小產權房"水岸江南"項目進行拆除。

雖然全國有千萬小產權房業(yè)主夢想著他們的房子能夠轉正，但對于商品房的業(yè)主來講，小產權房轉正意味著不公平。深圳市民小張用父母的積蓄交了首付，購買了一套商品房，目前是標準的"房奴"。"國家說小產權房不合法，我響應國家的號召，買了商品房。如果那些小產權房補交少量的土地出讓金、甚至不用補交就可以轉正，這樣的"違法成本"未免太低了點。"

同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉認為，小產權房目前的狀況在一定程度上是現(xiàn)行土地制度造成的。如何穩(wěn)妥有序地對小產權房進行清理，同時又妥善處理農民、小產權房業(yè)主等相關各方的利益，維護房地產市場的健康發(fā)展及社會穩(wěn)定考驗著政府的智慧。

來源：中國證券報

擴展閱讀：50【中國PM2.5運動式治理苗頭已開始顯現(xiàn)】

中國PM2.5運動式治理苗頭已開始顯現(xiàn)

201*-02-21

【摘要】學者普遍預計，中國至少需要20年以上才能打贏這場戰(zhàn)爭。但是不少地方官員為了迎合民眾關切，不切實際地喊出用數(shù)年時間“打贏空氣攻堅戰(zhàn)”等政治口號。運動式治理苗頭已顯現(xiàn)。

按照北京市政府最新公布的方案，北京最早要到2030年，空氣質量才能達到國家標準：PM2.5年均濃度每立方米35微克。201*年2月初，《北京市201*-2020年大氣污染治理工作方案》（下稱《工作方案》）出臺。該方案提出階段性目標：到201*年，北京市空氣PM2.5濃度降至每立方米60微克；到2020年，降到每立方米50微克。這樣下去，預計2030年達標。

PM2.5，是指大氣中直徑小于或等于2.5微米的顆粒物。由于其細小，不到頭發(fā)絲的二十分之一，可以不受鼻毛阻擋，直接進入呼吸道，深至肺部，甚至滲入血液。其負載的有害物質嚴重危害人體健康。同時，這種細顆粒具有強吸光性，是造成灰霾天氣的元兇。很多北京居民為此失望。堂堂中國首都，居民呼吸到僅達到世衛(wèi)組織初級水平標準的空氣，竟然還要等上至少18年。其他城市的居民或許更加失落：連擁有政治優(yōu)勢的北京都需要如此之久，他們豈不需要更長的時間？剛剛卸任北京市環(huán)保局副局長的杜少中受訪時則表示，北京在過去十幾年采取超常規(guī)手段治理空氣，未來治理將更加艱難。他的個人看法是，如果北京的PM2.5在18年后達標，已屬奇跡。201*年堪稱中國向PM2.5宣戰(zhàn)的元年。由網民掀起的聲討灰霾天氣的巨大聲浪，終于影響了中央政府決策層，PM2.5被納入中國最新的《環(huán)境空氣質量標準》。該標準將于201*年正式生效；而各個直轄市及各省會城市則在201*年實現(xiàn)對PM2.5的監(jiān)測。

宣戰(zhàn)元年，中國各級政府和民眾正面對一個尷尬現(xiàn)實：多名學者指出，如果中國各城市現(xiàn)在公布PM2.5數(shù)據(jù)，將有80%的城市空氣質量不達標。

學者普遍預計，中國至少需要20年以上才能打贏這場戰(zhàn)爭。但是不少地方官員為了迎合民眾關切，不切實際地喊出用數(shù)年時間“打贏空氣攻堅戰(zhàn)”等政治口號。運動式治理苗頭已顯現(xiàn)。戰(zhàn)爭打響

201*年春節(jié)過后，北京率先公布大氣治理行動計劃和PM2.5控制目標。接下來幾個月，其余直轄市和30多個省會城市，將陸續(xù)公布類似計劃。

這場戰(zhàn)爭的態(tài)勢如何？國家環(huán)境保護城市空氣顆粒物污染防治重點實驗室副主任、南開大學環(huán)境科學與工程學院教授馮銀廠指出，美國、日本、加拿大等國大城市PM2.5年均濃度水平為十幾微克/立方米，中國各大城市多為七八十微克。新的國家標準規(guī)定的限值為年均35微克，其實較為寬松。但現(xiàn)實污染水平仍是國家標準的1倍甚至以上。

馮銀廠介紹，空氣污染一般分為三個類型，即簡單的煤煙型污染；疊加揚塵污染，稱為混合型污染；混合型污染再加機動車尾氣污染，即為復合型污染。后者最大特點是污染顆粒經各種化學反應后，形成大量二次污染物。他表示，中國三類污染并存。中國東部三大都市圈的多數(shù)城市以復合式污染為主；而大多數(shù)中國二線、三線城市以混合型污染為主，西部二線城市如烏魯木齊以煤煙型污染為主。

從上世紀80年代起至今，中國在30余年間走了西方國家上百年的路程。快速工業(yè)化讓中國成為世界工廠，城鎮(zhèn)化則讓舉國城鎮(zhèn)成為一個個大工地。

學者指出，復合型污染最難治理。正因為此，北京的《工作方案》推出了八大措施，分別在監(jiān)測、交通、燃煤、揚塵、工業(yè)等八個方面著力。

在公眾最為關注的交通方面，北京提前了淘汰老舊車的時間。此外，201*年前中心城區(qū)公交出行比例將達50%。

在工業(yè)方面，北京提出，到201*年千余家瀝青防水卷材、玻璃等企業(yè)退出本市，東方化工廠也將停產。到2020年，全市經營性水泥廠全部關停退出。在燃煤方面，北京計劃將年使用量，從目前的2600余萬噸降至2020年的1000萬噸以內，削減幅度驚人。

而在第四大污染源揚塵方面，北京提出未來全面執(zhí)行“奧運標準”，嚴控土石方作業(yè)面積，清掃道路推行無塵化機械作業(yè)，嚴查渣土車。

未來北京出現(xiàn)灰霾天氣時，還將實施更完善的空氣質量重污染日應急預案：暫停施工工地土石方作業(yè)和渣土運輸，部分企業(yè)停產、減產，市級黨政機關和事業(yè)單位停駛部分機動車。

北京還計劃在五年內新增100萬畝平原林，以生態(tài)工程消解部分PM2.5。馮銀廠評價說，北京的八大措施，力度已然很大，實屬不易。但這樣的力度，北京仍謹慎地提出到201*年PM2.5僅下降15%，可見防治之難。北京預備戰(zhàn)成敗

未來的空氣戰(zhàn)爭到底有多難，或可從北京十幾年PM10治理過程一窺端倪。PM10是指大氣中直徑小于或等于10微米的顆粒物，PM2.5是其一部分。在中國多數(shù)城市，PM2.5占到PM10的一半乃至六成以上。

“當下中國城市中的空氣質量，并不是歷史上最糟糕的時期。”在馮銀廠的統(tǒng)計中，1998年至201*年前后，才是中國大城市空氣最糟糕的時期。

杜少中持同樣看法。他印象中，北京空氣最差的是1998年。當年空氣顆粒物PM10，達標天僅100天。一個采暖季共134天，其中106天超標。

經過十幾年努力，北京市區(qū)201*年空氣質量達到現(xiàn)行標準二級和好于二級天數(shù)累計達286天。在馮銀廠看來，北京十幾年間利用作為首都的政治優(yōu)勢，采取了不少其他城市難以復制的措施。

在交通方面，北京在全國較早禁止排放嚴重的“黃標車”進城，還在中國第一個使用符合新國標的油品。在工業(yè)方面，搬遷了首鋼等大批大型重工業(yè)企業(yè)，關停了大批中小污染企業(yè)。此外，北京花巨資以天燃氣等能源替代燃煤。

北京還“管”到了周邊的河北省境，迫其關停大批污染企業(yè)。在201*年奧運會舉辦前后，河北不少合規(guī)企業(yè)也停產停業(yè)。

作為微博名人的杜少中，在接受財新《新世紀》記者采訪時總結說，十幾年來北京采取了200多項措施治理空氣，進行了十幾個階段的工作。治理成效可謂顯著，但這期間“北京的空氣從未達標過”。馮銀廠分析說，北京雖在治理空氣上作了大量努力，但過去十幾年是這座城市有史以來發(fā)展最快的時期。目前機動車數(shù)量比1998年增加了近400萬輛。北京由此成為全國交通最差的大城市之一，大量車輛處于怠速狀態(tài)，將尾氣污染放大10倍以上。也就是在這十幾年間，北京從三環(huán)擴至五環(huán)、六環(huán)，面積翻了幾倍，人口也從1200余萬翻至201*多萬�！爸瘟舜媪课廴驹�，卻又加了增量污染源。”

也有學者認為，北京在大興基礎建設的同時，揚塵管理并不盡如人意。其管理水平在國內尚可，但與東京等國外城市相差甚遠。也有人指出，北京花巨資治理自身污染，卻甚少考慮對相鄰的河北諸地進行環(huán)境補償，致使這些地方環(huán)境治理落后，最終影響北京。亟待“尾氣革命”

針對復合型空氣污染，學者認為中國需要一場“尾氣革命”。以北京為例，該市環(huán)保部門的數(shù)據(jù)顯示，機動車污染約占PM2.5污染的22%。北京大學環(huán)境科學與工程學院教授朱彤指出，如果中國提前十年治理PM2.5，情形將遠不如今天復雜。他首先指向機動車數(shù)量。十年前，汽車對中國多數(shù)城市居民來說尚是奢侈品，各大城市機動車擁有量僅為今天三分之一甚至更少。如今，中國已成為僅次于美國的汽車擁有國，局面非常復雜。

和朱彤一樣，多位學者認為中國必須檢視自己的汽車政策。當初，為了鼓勵國產汽車，中國選了一條對汽車排放過于寬松的產業(yè)道路，致使污染嚴重的“黃標車”，一度在各大城市飛馳。

據(jù)官方數(shù)據(jù)，北京空氣質量比上海更糟。原因之一在于，上海較早地限制了新車牌照額度。目前，上海有300余萬輛汽車，而北京已經超過500萬輛。學者指出，中石油、中石化等國有壟斷煉油企業(yè)為保護自身利益，遲遲不肯推動油品升級，使中國大多數(shù)城市油品較為低劣，落后于國家標準，讓機動車污染雪上加霜。（參見本刊201*年第37期報道“劣油兇猛”）

中國多數(shù)城市的功能定位混亂，道路規(guī)劃落后，最終導致交通堵塞，將機動車污染成倍放大。以北京為例，車多并非主要問題，關鍵是政府機關、央企總部、銀行總部等大批重要機構，扎堆設在城市中心二環(huán)路內外，而上班族放射狀地居住于城市周邊，最終，機動車每天都要進出市中心，引發(fā)交通擁堵。

在中國二線城市，單中心現(xiàn)象普遍突出。例如南京的新街口，該市交通情形類似北京。馮銀廠認為，要管好機動車，各城市首先要做好功能定位劃分，讓機動車主能就近上班，少開車。除了機動車尾氣污染，工業(yè)污染約占北京PM2.5的20.5%，煤炭燃燒占17%，約16%是施工帶來的揚塵。上述四種污染源，在中國各大城市中比重各不相同。如天津處于基礎建設高峰，揚塵污染就高過北京；工業(yè)城市蘭州的工業(yè)和燃煤污染占到約七成。馮銀廠說，要想打贏PM2.5戰(zhàn)爭，中國經濟增長方式必須有革命性轉變，高污染企業(yè)必須退出，必要的工業(yè)必須在嚴格的環(huán)境管制下進行；對燃煤的能源依賴也要改變。

在發(fā)達國家城市，工業(yè)企業(yè)基本上在離城市數(shù)十公里之遙的工業(yè)園區(qū)，園區(qū)統(tǒng)一執(zhí)行嚴苛的環(huán)境政策。反觀中國，工廠與城市混雜在一起的現(xiàn)象十分突出。在施工揚塵污染方面，杜少中認為，中國的施工者普遍對揚塵污染認識不足。他們去執(zhí)法時，不少施工方甚至認為“蓋房修路哪有不揚塵的”，環(huán)保部門是找茬兒。

聯(lián)防聯(lián)控待破題在上述四大污染源之外，中國多數(shù)城市的PM2.5還有第五個重要來源，即外來污染。PM2.5隨空氣氣流移動，會影響相鄰的其他城市。以北京為例，PM2.5有24.5%來自周邊省市。

針對此項特點，環(huán)保部在201*年時即提出城市群大氣污染聯(lián)防聯(lián)控辦法，此次對PM2.5開戰(zhàn)，聯(lián)防聯(lián)治再次被各地政府一再提及。

目前，京津冀、長三角、珠三角這三個區(qū)域，以及遼寧中部城市群、山東半島城市群等九個城市群被環(huán)保部要求實行區(qū)域聯(lián)防聯(lián)控。

馮銀廠說，聯(lián)防聯(lián)控這個提法非常好，但目前尚無實質舉動，決策者和執(zhí)行者也沒有基本共識。據(jù)了解，上述區(qū)域或城市群的環(huán)保部門已就互通空氣監(jiān)測信息、定期舉行會晤協(xié)商等形成制度。但在此之上如何運作，尚無答案。而且這些區(qū)域或城市群之間，空氣污染遷移情況的基本規(guī)律也沒有摸清楚。

北京奧運、上海世博、廣州亞運期間，均通過關停城市群內施工工地、污染企業(yè)，讓部分機動車暫停上路等方式，實現(xiàn)賽事期間空氣清新。但三者主要以中央政府行政命令方式實現(xiàn)，以相鄰城市經濟損失為代價，因此效果短暫，不可持續(xù)。

馮銀廠指出，國際上其實已有聯(lián)防聯(lián)控成功先例，例如美國北部城市與加拿大南部城市之間，建立了二氧化硫排放額度交易制度，多排者要向少排者補償損失。中國城市群經過細致研究后，未來或可借鑒這些成功模式，以市場方式破解聯(lián)防聯(lián)控難題，而非政治命令。

201*下半年以來，PM2.5受到中國民眾和官方的空前關注。學者對此喜憂參半。喜的是關注必將推動空氣治理，憂的是各地運動式治理苗頭已現(xiàn)�！叭��。ㄊ�、區(qū)）上下一心，打一場空氣的攻堅戰(zhàn)”，從201*年初以來，類似語匯頻頻出現(xiàn)在各地領導口中，也一再出現(xiàn)在各省、市、區(qū)召開的“兩會”上。但是怎么治，拿什么規(guī)劃、措施出來，拿多少錢出來，除了北京，其他地方遲遲沒有亮牌。

上述學者最近兩個月與多地官員有過交流，發(fā)現(xiàn)不少官員調子雖高，內心根本沒做好改變經濟方式的準備，總是試圖尋找收效快又不傷筋動骨的辦法。多位學者的共識是，如果地方政府沒有下定決心損失部分GDP保護環(huán)境，最終結果極可能是治理速度趕不上污染速度，輸在治與污的賽跑中。

馮銀廠給各城市治理PM2.5開出的藥方是，各地政府首先要聘請科研人員研究清楚自己城市的污染源，以及在不同時期污染源的變化規(guī)律，然后“對癥下藥”。煤煙、混合、復合，各種污染類型治理要有所側重。此外，治污要踏踏實實，尊重科學。

這場戰(zhàn)爭能否打贏？多長時間打贏？多位學者表示，路途充滿變數(shù)，結果尚難預料。

來源：財新網

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