房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑市場(chǎng)監(jiān)管中存在的問(wèn)題及對(duì)策建議
房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑市場(chǎng)監(jiān)管中存在的問(wèn)題及對(duì)策建議
隨著日益火爆的房?jī)r(jià)，推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)、建筑市場(chǎng)“膨脹”，也使這個(gè)領(lǐng)域原來(lái)一些個(gè)別的違法行為變成了有代表性的違法行為，對(duì)消費(fèi)者的違害極大，因?yàn)榻ㄖ袌?chǎng)與房地產(chǎn)市場(chǎng)有許多共同點(diǎn)，聯(lián)系緊密，所以本文試就其中的違法行為及監(jiān)管方法作一粗淺探討。
一、房地產(chǎn)市場(chǎng)和建筑市場(chǎng)違法行為的表現(xiàn)
這兩個(gè)市場(chǎng)的監(jiān)管是一個(gè)綜合的系統(tǒng)工程，它涉及城建、房管、土地、規(guī)劃、環(huán)保、設(shè)計(jì)、工商、稅務(wù)、建設(shè)單位等諸多部門(mén)，工商行政管理部門(mén)如何加強(qiáng)監(jiān)管,首先要認(rèn)清其違法行為的表現(xiàn)，我們認(rèn)為其違法行為主要表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:
（一）主體資格不合法。主要表現(xiàn)在：一是無(wú)證無(wú)照、有證無(wú)照、無(wú)證有照超范圍經(jīng)營(yíng)。按照國(guó)家法律和相關(guān)政策的規(guī)定，任何一個(gè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和建設(shè)施工單位，都應(yīng)當(dāng)持有與所開(kāi)發(fā)、建筑的項(xiàng)目相適應(yīng)的具有法律效力的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑施工企業(yè)的資質(zhì)證書(shū)和工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照，但是實(shí)際情況是，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑施工企業(yè)不一定具有相關(guān)手續(xù)，或手續(xù)不齊就在利益的驅(qū)使下迅速開(kāi)展業(yè)務(wù)。二是轉(zhuǎn)借、出租、出借、出讓營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)。這種現(xiàn)象很普遍。三是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑企業(yè)虛報(bào)注冊(cè)資本違法行為。四是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑企業(yè)實(shí)際資金與注冊(cè)資金不一致，公司、股東抽逃資金。五是股東發(fā)生變化未辦理變更登記。六是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑企業(yè)資質(zhì)等級(jí)與實(shí)際開(kāi)發(fā)、建設(shè)的項(xiàng)目的資質(zhì)要求不符。（二）欺詐消費(fèi)者違法行為
1、合同違法行為。（1）擅自印制、偽造建筑施工合同、商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本；（2）合同規(guī)定與實(shí)際交房不一致，包括（面積、通風(fēng)、付款方式和期限、違約責(zé)任等）；（3）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑企業(yè)不履行合同；（4）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑企業(yè)亂收合同文本費(fèi)；（5）格式條款不合法，這種違法行為十分嚴(yán)重，體現(xiàn)在：一是格式條款含有加重消費(fèi)者違約金或損害培償金超過(guò)合理數(shù)額的責(zé)任；二是格式條款含有排除消費(fèi)者依法變更或解除合同以及請(qǐng)求支付違約金、損害賠償?shù)臋?quán)利；三是格式條款未備案。
2、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑企業(yè)沒(méi)有取得土地、規(guī)劃、城建、消防等許可手續(xù)致使購(gòu)房戶辦不到房產(chǎn)證。
3、虛假宣傳、違法發(fā)布廣告。當(dāng)前，房地產(chǎn)廣告宣傳形式主要有房地產(chǎn)戶外廣告宣傳牌、印刷品宣傳散頁(yè)以及電視飛字廣告等幾種形式。各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商為了擴(kuò)大其影響力和知名度，都非常注重廣告宣傳。但大多數(shù)企業(yè)在宣傳和廣告發(fā)布過(guò)程中都或多或少存在一些虛假宣傳的問(wèn)題。具體表現(xiàn)在：一是所作廣告宣傳的內(nèi)容與實(shí)際不一致；二是所發(fā)布的廣告內(nèi)容違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》，如：《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》：房地產(chǎn)廣告不得含有風(fēng)水、占卜等封建迷信的內(nèi)容；房地產(chǎn)廣告對(duì)價(jià)格有表示的，應(yīng)當(dāng)清楚表示為實(shí)際的銷(xiāo)售價(jià)格、明示價(jià)格的有效期限；房地產(chǎn)中表現(xiàn)項(xiàng)目位置的應(yīng)以從該項(xiàng)目到達(dá)某一具體參照物的現(xiàn)有交通干道的實(shí)際距離表示，不得以所需時(shí)間來(lái)表示距離；房地產(chǎn)廣告中涉及的交通、商業(yè)、文化教育設(shè)施及其它市政條件等，如在規(guī)劃或者建設(shè)中，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明，房地產(chǎn)廣告中涉及面積的，應(yīng)當(dāng)表明是建筑面積或使用面積，房地產(chǎn)廣告中不得出現(xiàn)融資或者變相融資的內(nèi)容，不得含有升值或者投資回報(bào)的承諾。房地產(chǎn)廣告中涉及貸款服務(wù)的，應(yīng)當(dāng)載明提供貸款的銀行名稱(chēng)及貸款額度、年期；房地產(chǎn)廣告中不得含有廣告主能夠?yàn)槿胱≌咿k理戶口、就業(yè)、升學(xué)等事項(xiàng)的承諾，房地產(chǎn)廣告中涉及物業(yè)管理內(nèi)容的，應(yīng)當(dāng)符合國(guó)家有關(guān)規(guī)定，涉及尚未實(shí)現(xiàn)的物業(yè)管理內(nèi)容，應(yīng)當(dāng)在廣告中注明等。
4、房屋質(zhì)量存在問(wèn)題。（1）購(gòu)房面積與開(kāi)發(fā)商承諾不一致，面積縮水；（2）層高沒(méi)有達(dá)到國(guó)家規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)；（3）使用的門(mén)窗、下水道管、鋼材、水泥等材料沒(méi)有達(dá)到國(guó)家強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)。
（三）串通投標(biāo)行為。即在土地拍賣(mài)中投標(biāo)者之間相互串通，抬高標(biāo)價(jià)或壓低標(biāo)價(jià)，以排擠競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手。
二、針對(duì)上述違法行為如何調(diào)查取證
房地產(chǎn)市場(chǎng)、建筑市場(chǎng)涉及關(guān)系單位多，且有的開(kāi)發(fā)商、建筑老板可能是涉黑人員，因此查處難度較大，為了案件調(diào)查的順利進(jìn)行，我們建議加強(qiáng)與公安經(jīng)偵、檢察瀆偵等部門(mén)的配合，同時(shí)根據(jù)我們的辦案實(shí)踐，我們總結(jié)出了“十六查”的辦案方法：
1、查項(xiàng)目經(jīng)理證。項(xiàng)目經(jīng)理證是施工總負(fù)責(zé)人唯一的合法憑證，項(xiàng)目經(jīng)理證上注明有所屬公司名稱(chēng)，如果中標(biāo)公司與項(xiàng)目經(jīng)理不屬于同一單位，可深究是否存在非法轉(zhuǎn)包，項(xiàng)目經(jīng)理證也可在所在地的城建部門(mén)查詢。另項(xiàng)目的五大員也可以反映出上述問(wèn)題。
2、深挖掘“暗合同”。建筑公司與非法的項(xiàng)目經(jīng)理或承包人之間一般都會(huì)簽訂一份私下協(xié)議，即“暗合同”。如果辦案人員設(shè)法取得了這份“暗合同”（在對(duì)施工現(xiàn)場(chǎng)或工程處辦公點(diǎn)進(jìn)行調(diào)查時(shí)，辦案人員很可能得到這份暗合同。）就已經(jīng)暴露出無(wú)執(zhí)照掛靠或出租（出借）營(yíng)業(yè)執(zhí)照等違法事實(shí)。
3、查勞動(dòng)工資關(guān)系。如果查不到“暗合同”，就要考慮從其他方面入手進(jìn)行調(diào)查。查勞動(dòng)工資關(guān)系是一個(gè)重要突破口，一般情況下，非法的項(xiàng)目經(jīng)理或承包人并不是建筑公司的正式職工，也不會(huì)到勞動(dòng)部門(mén)辦理錄用手續(xù)。4、查工程款走向。建設(shè)單位的工程款付給誰(shuí)，是區(qū)別合法和非法的重要線索，如果建筑公司的賬目中沒(méi)有反映，而是直接進(jìn)了項(xiàng)目經(jīng)理或承包人的腰包，就有違法嫌疑。如果項(xiàng)目經(jīng)理或承包人老是以白條收取現(xiàn)金，更應(yīng)作為嫌疑內(nèi)容。
5、查材料款及業(yè)務(wù)費(fèi)報(bào)銷(xiāo)主體。建筑所需的材料如果是承包方負(fù)責(zé)，這些業(yè)務(wù)費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)浇ㄖ緢?bào)銷(xiāo)，而非法的經(jīng)營(yíng)者只能自我消化，不到建筑公司報(bào)銷(xiāo)。
6、查是否交管理費(fèi)。如果項(xiàng)目經(jīng)理或承包人是非法的，公司絕不會(huì)讓人白白地使用他們的名稱(chēng)對(duì)外簽合同，他們往往會(huì)以管理費(fèi)的名義收取費(fèi)用。
7、查稅金交納和填補(bǔ)狀況。由于合同上規(guī)定的當(dāng)事人是建筑公司，收取的費(fèi)用應(yīng)當(dāng)由其開(kāi)具發(fā)票，但一旦開(kāi)票就要交稅，為了不使建筑公司吃虧，非法項(xiàng)目經(jīng)理或承包人會(huì)填補(bǔ)這項(xiàng)支出，查清這種填補(bǔ)的付款，也是認(rèn)定違法事實(shí)的證據(jù)之一。
8、查施工的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)由誰(shuí)承擔(dān)。在非法經(jīng)營(yíng)的施工期間發(fā)生事故建筑公司不會(huì)承擔(dān)這個(gè)責(zé)任，往往總是預(yù)先約定好一旦發(fā)生問(wèn)題由項(xiàng)目經(jīng)理或承包人自己承擔(dān)。如果辦案人員查實(shí)有關(guān)事故的費(fèi)用不是建筑公司承擔(dān)的，而是項(xiàng)目經(jīng)理或承包人自己個(gè)人解決的，頭腦里應(yīng)當(dāng)多一根弦。
9、查營(yíng)業(yè)執(zhí)照。在對(duì)建設(shè)施工合同進(jìn)行檢查時(shí)，我們可以發(fā)現(xiàn)建筑公司與承包施工單位所簽合同蓋章單位是某某建筑公司，但施工現(xiàn)場(chǎng)往往可以看出不正規(guī)或者說(shuō)是手寫(xiě)的單位“某某工程處”幾個(gè)字，因此對(duì)工程處進(jìn)行檢查，雖然被檢查人出示了建筑公司營(yíng)業(yè)執(zhí)照的復(fù)印件，但某某工程處肯定是真實(shí)的施工單位，并且沒(méi)有在工商局注冊(cè)登記，一定能露出了違法經(jīng)營(yíng)的馬腳。
10、查年檢材料。在企業(yè)年檢中，通過(guò)實(shí)地年檢及對(duì)企業(yè)年檢材料的審查，發(fā)現(xiàn)企業(yè)有無(wú)虛報(bào)注冊(cè)資本、企業(yè)實(shí)際資金與注冊(cè)資金不一致，公司、股東抽逃資金違法行為以及股東發(fā)生變化未辦理變更登記等違法行為。
11、查侵權(quán)投訴。注重12315消費(fèi)者申投訴的的受理、處理，從中發(fā)現(xiàn)一些欺詐消費(fèi)者的違法行為，收集消費(fèi)者的投訴材料，實(shí)地調(diào)查、勘察。
12、查建材質(zhì)量。針對(duì)建筑施工所用材料質(zhì)量問(wèn)題，通過(guò)現(xiàn)場(chǎng)檢查、抽樣送檢、調(diào)查詢問(wèn)所購(gòu)商品材料的來(lái)源、價(jià)格、數(shù)量等。
13、查合同樣式。收集合同示范文本并調(diào)查合同示范文本的來(lái)源。
14、查格式條款。調(diào)查格式條款是否有《湖北省合同監(jiān)督條例》第十一條至十三條規(guī)定的內(nèi)容。15、查備案情況。商品房買(mǎi)賣(mài)、租賃合同、物業(yè)管理、住宅裝修裝飾合同等采用格式條款的，格式條款提供者是否將合同文本及營(yíng)業(yè)執(zhí)照在訂立合同前備案。
16、查廣告內(nèi)容。收集房地產(chǎn)宣傳方面的戶外廣告，印刷品廣告、電視廣告，看是否有宣傳的內(nèi)容與實(shí)際不一致以及有違反《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》的內(nèi)容。
三、上述違法行為的法律適用
在行政執(zhí)法活動(dòng)中如發(fā)現(xiàn)有上述違法行為，通過(guò)調(diào)查取證，完成證據(jù)的收集后，可適用如下法律法規(guī)對(duì)違法當(dāng)事人進(jìn)行行政處罰：
1、無(wú)證無(wú)照、有證無(wú)照、無(wú)證有照超范圍經(jīng)營(yíng)依據(jù)《無(wú)照經(jīng)營(yíng)查處取締辦法》第四條第一款第（一）、（三）、（五）項(xiàng)定性，按第十四條處罰。
2、擅自印制、偽造建筑施工合同、商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本依據(jù)《經(jīng)濟(jì)合同示范文本管理辦法》第三條定性，按該辦法第六條（四）項(xiàng)處罰。
3、對(duì)欺詐消費(fèi)者的違法行為可以依據(jù)《消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法》、《欺詐消費(fèi)者行為處罰辦法》進(jìn)行定性處罰。
4、對(duì)虛假宣傳、違法發(fā)布廣告的可依據(jù)《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》、《廣告法》、《房地產(chǎn)廣告發(fā)布暫行規(guī)定》相關(guān)條款處罰。
5、對(duì)格式條款不合法的可按《湖北省合同監(jiān)督條例》第十五條第的規(guī)定，通知格式條款的提供者修改并備案，如未備案可按該條例第二十一條的規(guī)定處罰；
6、對(duì)在招投標(biāo)中串通投標(biāo)，抬高或壓低標(biāo)價(jià)的行為按《反不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)法》第十五條定性，按該法第二十七條處罰；
7、對(duì)在企業(yè)年檢中，發(fā)現(xiàn)企業(yè)虛報(bào)注冊(cè)資本、企業(yè)實(shí)際資金與注冊(cè)資金不一致，公司、股東抽逃資金違法行為以及股東發(fā)生變化未辦理變更登記等違法行為可按《公司法》相關(guān)條款查處。
另外為了使這一領(lǐng)域的違法行為得到有效遏制，我們建議以縣級(jí)局為單位，成立專(zhuān)案組，同時(shí)行文請(qǐng)示當(dāng)?shù)卣匾暎詈靡约o(jì)委監(jiān)察部門(mén)牽頭，建設(shè)、公安經(jīng)偵、檢察瀆偵等部門(mén)參與配合，形成治理合力。同時(shí)就工商部門(mén)來(lái)講，要加強(qiáng)辦案人員的業(yè)務(wù)技能培訓(xùn)，加強(qiáng)辦案設(shè)備的改進(jìn)，加強(qiáng)辦案經(jīng)費(fèi)的保證，在具體工作中可注意派專(zhuān)人介入建筑施工工程招投標(biāo)辦，我局取得市政府、市紀(jì)委同意，派專(zhuān)人進(jìn)駐市招投標(biāo)辦公室，全程監(jiān)督建筑市場(chǎng)的招投標(biāo)活動(dòng)，及時(shí)將收集到的中標(biāo)信息通知轄區(qū)分局、所，以便其核查實(shí)際施工單位,了解是否存在轉(zhuǎn)包、買(mǎi)賣(mài)標(biāo)書(shū)等不法行為，從中發(fā)現(xiàn)了大量案源。我們還下放了合同示范文本的發(fā)放權(quán)，由當(dāng)事人向所在地分局、所購(gòu)買(mǎi)，便于分局、所掌握當(dāng)事人購(gòu)買(mǎi)了多少文本，而實(shí)際使用了多少，從中可以發(fā)現(xiàn)一些擅自印制、偽造建筑施工合同、商品房買(mǎi)賣(mài)合同示范文本的違法行為。
加強(qiáng)建筑市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的監(jiān)管，是落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會(huì)的要求，也是工商部門(mén)實(shí)踐“四個(gè)統(tǒng)一”，履行自身職能，維護(hù)市場(chǎng)秩序和保護(hù)消費(fèi)者合法權(quán)益的必然要求，對(duì)這一領(lǐng)域我們只是進(jìn)行了粗淺的探索，還將隨著形式的發(fā)展不斷加強(qiáng)監(jiān)管。
但我對(duì)上述部分觀點(diǎn)提幾點(diǎn)意見(jiàn)：一、對(duì)建筑施工單位違法使用不合格原材料的，依據(jù)《建筑法》規(guī)定由建設(shè)行政部門(mén)處罰，這方面我們沒(méi)有案件管轄權(quán)，如果施工單位在工程建設(shè)中，使用沒(méi)有生產(chǎn)許可證的門(mén)窗、電線、電纜開(kāi)關(guān)等產(chǎn)品應(yīng)當(dāng)不屬于建設(shè)工程的原材料，按照工業(yè)產(chǎn)品生產(chǎn)許可證管理?xiàng)l例處罰。二、在工程發(fā)包、承包中的商業(yè)賄賂行為，由建設(shè)部門(mén)管轄；
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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)管理中存在的問(wèn)題與對(duì)策
【摘要】隨著金融危機(jī)席卷全球，我國(guó)經(jīng)濟(jì)也不可避免的受到了波及和影響。這種情況下作為實(shí)體經(jīng)濟(jì)中的重要組成部分的房地產(chǎn)行業(yè)也面臨了一系列挑戰(zhàn)，如何做好市場(chǎng)管理，解決發(fā)展中存在的問(wèn)題，將是房地產(chǎn)行業(yè)在下一個(gè)階段中要面對(duì)的管理問(wèn)題�！娟P(guān)鍵詞】房地產(chǎn)管理
一、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)目前存在的主要問(wèn)題1、存在較為嚴(yán)重的開(kāi)發(fā)商注冊(cè)資本虛假問(wèn)題
房地產(chǎn)項(xiàng)目的特殊性之一的表現(xiàn)就是其投資金額巨大，而評(píng)價(jià)一個(gè)開(kāi)發(fā)商是否有能力開(kāi)發(fā)該項(xiàng)目的最重要的衡量手段就是注冊(cè)資本。就目前來(lái)看，一些開(kāi)發(fā)商為了在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有優(yōu)勢(shì)，不惜采用各種舞弊注冊(cè)虛假資本，這樣導(dǎo)致的直接后果就是其所承建的房產(chǎn)項(xiàng)目的運(yùn)作易出現(xiàn)資金斷鏈。一旦出現(xiàn)這種情況，不僅會(huì)給國(guó)家造成嚴(yán)重的經(jīng)濟(jì)損失，還會(huì)威脅消費(fèi)者的利益，所以有關(guān)部門(mén)在企業(yè)注冊(cè)資本的清查和核實(shí)階段應(yīng)該加大管理力度。2、開(kāi)發(fā)企業(yè)貸款使用不當(dāng)
所謂的貸款使用不當(dāng)，主要有兩種：即頂名貸款和貸款挪用。一般來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)商在經(jīng)營(yíng)和建設(shè)過(guò)程中，可以從以下幾個(gè)渠道獲得貸款：即土地權(quán)抵押貸款、在建工程抵押貸款、住房按揭抵押貸款。所以，如果一個(gè)企業(yè)正常進(jìn)行資金運(yùn)作，銀行和政府是可以提供一定的有效資金支持的，但是由于近些年來(lái)我國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度較快，很多企業(yè)從中看到了商機(jī)，不滿足于單一的房產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，一般都要同時(shí)開(kāi)發(fā)幾項(xiàng)房產(chǎn)項(xiàng)目。這樣導(dǎo)致的直接結(jié)果就是資金鏈條的緊張，在這種情況下，一些地產(chǎn)商為了獲得銀行貸款，便采取了頂名貸款和貸款挪用的辦法來(lái)環(huán)節(jié)自身的資金問(wèn)題。而這種做法對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，是具有非常大的風(fēng)險(xiǎn)的。3、產(chǎn)商樓房抵頂工程款現(xiàn)象頻發(fā)
上文中我們提到了由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的急利行為易導(dǎo)致多種資金問(wèn)題，而這些問(wèn)題的處理不當(dāng)，不僅不會(huì)緩解當(dāng)下的資金缺口，還會(huì)引發(fā)新的房產(chǎn)管理問(wèn)題。就目前來(lái)看，我國(guó)的樓房抵頂工程款行為有著上升趨勢(shì)。也就是說(shuō)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在樓房建成后，以完工的樓房來(lái)抵償其欠款。這種做法不僅會(huì)造成工人的工資拖欠，還會(huì)形成風(fēng)險(xiǎn)和債務(wù)的轉(zhuǎn)嫁，不利于銀行的貸款業(yè)務(wù)的發(fā)展。4、二手房抵押風(fēng)險(xiǎn)大
由于我國(guó)的房?jī)r(jià)近些年增長(zhǎng)較快，致使我國(guó)的二手房交易呈現(xiàn)上漲趨勢(shì)。而國(guó)家給予對(duì)城鎮(zhèn)居民的住房改革，對(duì)二手房交易實(shí)行了一定的抵押貸款的優(yōu)惠政策。這種政策的實(shí)行雖然緩解了一些二手房交易中存在的資金問(wèn)題，但是也給房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以可乘之機(jī)。也就是說(shuō)如果不能正確和客觀的評(píng)估二手房所在的地段和年限折合的價(jià)值，將會(huì)給買(mǎi)賣(mài)雙方造成不必要的損失。5、住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)失衡，空置樓房多
隨著人們觀念的轉(zhuǎn)變，消費(fèi)者對(duì)于住房的需求層次也在不斷的發(fā)生變化。而如果房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商不能及時(shí)的順應(yīng)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)對(duì)建房結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，將會(huì)導(dǎo)致更為嚴(yán)重的供需矛盾。就目前來(lái)看，我
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