淮南百大購物中心四個能力建設情況匯報2

淮南百大四個能力消防工作建設情況匯報

淮南百大購物中心是合肥百大集團旗下的全資子公司，是淮南市招商引資的重點商業(yè)項目，也是目前淮南市單體面積較大、購物環(huán)境較好、服務功能較全，商品定位較高的時尚精品百貨店，建筑面積2.6萬平方米，分四層樓營業(yè)。

開業(yè)三年多來，我們始終把消防安全工作作為一切工作的重重之重，特別是在消防安全“四個能力”建設以來，我們在市消防支隊各級領導的言傳身教、貼身指導下，以消防安全四個能力建設為抓手，以實施鐵制度、鐵手腕、鐵面孔的“三鐵”管理為手段，在貫徹落實四個能力建設方面，構建社會消防安全防火強方面進行了些初步的嘗試和探索，我作為公司總經理兼消防安全工作第一責任人，現將相關做法匯報如下，不足之處請大家批評指正。

一、提高檢查和整改火災隱患能力�！�

“隱患險于明火，防范勝于救災，責任重于泰山”，要把消防安全工作做細做實，首先必須要建立機制，形成合力；為此我們一是強化了對公司消防安全工作的領導，成立了以我為組長的安委會，五個商場、四個部室主要負責人均為消防安全工作第一責任人；二是將消防安全工作作為我們一切工作的重中之重，任命4名專職消防員，專門負責消防箱等各項消防設施設備的維護、保養(yǎng)、使用，使各類消防設施使用合格率達100%，組建義務消防班7個，在冊義務消防隊員76人；三是為了將消防安全責任目標落到實處，堅持“誰主管、誰負責”原則，公司內部每年簽訂各級安全目標管理責任書，明確各自的職責和應負的責任；四

是在日常及專項檢查中堅持做到“四個結合”，即：把檢查和整改結合起來，邊查邊改；把檢查與責任追究結合起來；把檢查與加強安全基礎工作結合起來；把常規(guī)檢查與專項排查整治工作結合起來。

二、提高員工撲救初期火災的能力。

為應對火災的發(fā)生，我們編制了各種“突發(fā)事件應急處置預案”，并先后組織員工培訓3000余人/次，一旦發(fā)生火災事故，我們將立即啟動滅火和應急疏散預案。同時，有義務消防隊員定崗定位，負責檢查各類消防設施和撲救初期火災及組織人員逃生疏散，起火部位員工按照“三近”原則，即距電話近的員工立即向消防安全值班室和公安消防部門報警，距消火栓和滅火器近的員工自發(fā)滅火，距疏散通道，安全出口近的員工組織顧客疏散，一分鐘內形成第一滅火力量，義務消防隊接到通知后，立即攜帶消防器材裝備趕赴現場，利用滅火器，消火栓等器材進行滅火，救援行動組、通訊聯(lián)絡組、疏散引導組、安全防護救護組、后勤保障組，三分鐘內迅速形成第二滅火力量。為配強公司消防裝備，我們專門購買了方便使用的呼吸面罩和強光防爆手電筒，提升應對初期火災的能力。

三、提高引導人員疏散逃生的能力。

當各類突發(fā)事件發(fā)生時，如何在最短的時間內組織人員有序撤離，最大限度地保障顧客及員工生命財產的安全，是我們安全工作的重點；為此我們要求，新員工在進店之前必須接受包括緊急疏散逃生在內的安全常識培訓，同時我們每年還組織4次以上的全員緊急疏散及消防滅火演練，讓員工熟悉、了解營業(yè)區(qū)域內逃生通道，并幫助引導顧客及時逃生辟險，后勤保衛(wèi)部門定期對

員工疏散逃生能力進行詢問、考核，全面提升員工自我防范和自救能力。

四、提高公司教育培訓和宣傳能力。

消防安全宣傳教育是不斷提高員工安全素質和自我保護能力的最重要手段，公司一方面抓消防安全宣傳教育、普及法律法規(guī)和安全文化知識；另一方面狠抓員工上崗前的消防安全知識培訓和崗位練兵。同時公司利用員工上下班時必經的一條消防通道，投入費用精心制作各類消防安全宣傳標牌261塊，構筑公司消防安全文化長廊即防火墻，用最直接、最通俗易懂的方式強化員工的消防意識。三年來，公司對員工共進行了30余次《中華人民共和國消防法》、《中華人民共和國安全生產法》及公司編寫的《安全手冊》培訓，受訓員工達3000余人/次，培訓結束并經考核合格后方可持證上崗。

自開展消防安全“四個能力”建設以來，百大購物中心通過對員工培訓、宣傳和各種消防演練，全體員工安全意識不斷提升，逐步形成了一個在消防安全方面“人人都是明白人，個個都是安全員”的整體氛圍，實現了消防安全與經濟效益和諧共贏的良性循環(huán)。

擴展閱讀：淮南奔牛機械廠項目可行性報告(修正)

淮南奔牛機械廠項目可研報告

第一部分淮南城市背景

一．城市概況

淮南市位于中國華東腹地，是安徽省北部重要的中心城市。位于淮河中游，安徽省中部偏北，東與滁州市的鳳陽、定遠縣毗鄰，南與合肥市的長豐縣接壤，西南與六安市的壽縣、霍邱縣相連，西及西北與阜陽市的潁上縣，亳州市的利辛、蒙城縣交界，東北與蚌埠市的懷遠縣相交。截至201*年，區(qū)域面積2596.4平方公里，人口242.5萬�；茨鲜亲�美麗城市，北濱淮河，南依舜耕山，大小湖泊星羅棋布。淮南是安徽省重要的工業(yè)城市。全市形成了以煤炭、電力、化工為支柱，醫(yī)藥、建材、紡織、機械、電子、輕工、高新技術等門類較齊全的工業(yè)體系，擁有工業(yè)產品萬余種。

淮南是一座年輕的城市，1952年建市，1984年淮南市和重慶、大連、青島、無錫等城市一起被國務院批準為“較大城市”，享有地方立法權，1985年被國務院批準為對外開放城市，是安徽省城市人口超過100萬、建成區(qū)面積超過100平方公里的“雙百”城市之一。也是我國53座特大城市之一(201*年數據)。轄區(qū)

淮南市轄5區(qū)1縣1個社會發(fā)展綜合實驗區(qū)1個經濟技術開發(fā)區(qū)，46個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，19個街道，221個社區(qū)居民委員會，573個村民委員會。

面積

全市總面積2596.4平方公里，其中市區(qū)面積1566.4平方公里，鳳臺縣面積1030平方公里。建成區(qū)面積110多平方公里。人口

201*年年末全市戶籍人口為242.5萬人。其中非農業(yè)人口113.3萬人，常住人口230萬人。

二．行政區(qū)劃

截止201*年，淮南市轄5區(qū)1縣1個社會發(fā)展綜合實驗區(qū)1個經濟技術開發(fā)區(qū)，46個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，19個街道，221個社區(qū)居民委員會，573個村民委員會。

田家庵區(qū)

轄舜耕鎮(zhèn)、安成鎮(zhèn)、曹庵鎮(zhèn)、史院鄉(xiāng)、三和鄉(xiāng)、泉山街道、龍泉街道、公園街道、洞山街道、朝陽街道、國慶街道、新淮街道、淮濱街道、田東街道，共5個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、9個街道，73個社區(qū)居民委員會，41個村民委員會。潘集區(qū)

轄蘆集鎮(zhèn)、泥河鎮(zhèn)、平圩鎮(zhèn)、潘集鎮(zhèn)、高皇鎮(zhèn)、古溝回族鄉(xiāng)、架河鎮(zhèn)、夾溝鄉(xiāng)、賀疃鄉(xiāng)、祁集鄉(xiāng)、田集街道，共10個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、1個街道，23個社區(qū)居民委員會，153個村民委員會。謝家集區(qū)

轄李郢孜鎮(zhèn)、望峰崗鎮(zhèn)、唐山鎮(zhèn)、楊公鎮(zhèn)、孫廟鄉(xiāng)、孤堆回族鄉(xiāng)、謝家集街道、蔡家崗街道、立新街道、謝三村街道、平山街道，共6個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、5個街道，37個社區(qū)居民委員會，56個村民委員會。八公山區(qū)

轄山王鎮(zhèn)、八公山鎮(zhèn)、土壩孜街道、新莊孜街道、畢家崗街道，共2個鎮(zhèn)、3個街道，23個社區(qū)居民委員會，21個村民委員會。大通區(qū)

轄上窯鎮(zhèn)、洛河鎮(zhèn)、九龍崗鎮(zhèn)、孔店鄉(xiāng)，大通街道，共4個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、1個街道，18個社區(qū)居民委員會，50個村民委員會。山南新區(qū)

(建設中）鳳臺縣

轄城關鎮(zhèn)、朱馬店鎮(zhèn)、新集鎮(zhèn)、岳張集鎮(zhèn)、顧橋鎮(zhèn)、桂集鄉(xiāng)、李沖回族鄉(xiāng)、鳳凰鎮(zhèn)、丁集鄉(xiāng)、關店鄉(xiāng)、大興集鄉(xiāng)、劉集鄉(xiāng)、錢廟鄉(xiāng)，楊村鄉(xiāng)、尚塘鄉(xiāng)、古店鄉(xiāng)、共16個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、1個經濟開發(fā)區(qū)，32個社區(qū)居民委員會，213個村民委員會。

毛集社會發(fā)展綜合實驗區(qū)

轄毛集鎮(zhèn)、夏集鎮(zhèn)、焦崗湖鎮(zhèn)，共3個鄉(xiāng)鎮(zhèn)，5個社區(qū)居民委員會，38個村民委員會。

淮南經濟技術開發(fā)區(qū)轄1個村民委員會。

截止201*年底，全市總面積2596.4平方公里，其中市區(qū)面積1566.4平方公里，鳳臺縣面積1030平方公里。城市建成區(qū)120多平方公里。

三．商業(yè)

商業(yè)圈

龍湖路商圈(商貿文化廣場、家樂福時代廣場、新天地中央廣場等)

商貿文化廣場

西部城區(qū)長江商貿城

沿淮淮河南岸老城區(qū)金灣名街、東城市場龍湖路地下步行街（安徽省首個地下商業(yè)街）百貨公司

合肥百大淮南購物中心安徽商之都淮南百貨公司淮南華聯(lián)商廈新百購物中心新天地中央廣場百大購物中心瑞景購物中心

南京中央國際購物廣場

百大購物中心

淮南家樂福時代廣場

淮南東方國際百盛購物中心淮南世貿商城

龍湖路1號

淮南世紀陽光商廈（西城區(qū)）淮南長江商貿新區(qū)龍湖路購物廣場

世紀泰富百貨（中央國際購物廣場）零售商

大潤發(fā)超級市場家樂福超級市場

華潤蘇果超級市場（多個）安徽紅府超級市場安徽合家福超級市

沃爾瑪山水龍城店(籌備中)西城國際廣場【樂購一店建設中】信誼國際購物廣場（樂購二店籌備中）大潤發(fā)洞山購物中心(籌備中)專柜屈臣氏

特色街區(qū)

淮南老東城市場香港街東段建材市場龍湖南路淮南美食街

陳洞路教院電子數位產品和電腦

田區(qū)香港街明智小商品批發(fā)市場前鋒二村小吃街

四．金融

銀行

工商銀行、建設銀行、農業(yè)銀行、中國銀行、交通銀行、郵儲銀行、招商銀行、浦發(fā)銀行、農業(yè)發(fā)展銀行、民生銀行[籌建]、徽商銀行、通商銀行等證券

國元證券、華安證券、海通證券保險

中國人保、中國人壽、陽光保險、民生保險、合眾保險、中國平安、太平洋保險、新華保險、太平保險

等

五．交通概況

鐵路

淮南是產煤大市，鐵路運輸網絡發(fā)達，阜淮鐵路、淮南鐵路貫穿淮南，另有西張、淮田兩條直線鐵路，礦區(qū)鐵路更是縱橫交錯，淮南境內鐵路線總長度達431公里，鐵路線上鑲嵌著淮南站、淮南西站、大通站、潘集站、鳳臺站等大大小小共16個火車站。在全國所有城市中，淮南鐵路線路最長、車站最多，當創(chuàng)城市鐵路“吉尼斯紀錄”，有著許多大城市不可比擬的優(yōu)勢，也為淮南今后發(fā)展城市輕軌交通奠定了堅實基礎。

規(guī)劃中的商杭（商丘－－阜陽－－淮南－－合肥－－蕪湖－－杭州）客運專線經過淮南市并規(guī)劃設立淮南南站，建設中的合蚌客運專線（京福快速通道）與淮南市東部設立淮南東站，計劃201*年底通車�，F在每天�？炕茨匣疖囌镜目蛙嚰s有46列。始發(fā)列車為淮南開往上海的K8377次，其他都為�？寇囕v，都有相應的�？繒r間，旅客要提前進站。在市內乘坐6路,26路，122路，9路，110路，24路等公交車可到達火車站�；茨鲜谢疖囌疚挥诨茨鲜刑锛意謪^(qū)舜耕中路。

淮南站到達全國主要城市歷時為：合肥1小時北京13小時南京4小時上海8小時杭州7小時太原14小時福州23小時漢口7小時鄭州7小時石家莊11小時濟南10小時

淮南東站是合蚌客運專線與京福高速鐵路在淮南市境內所設的客運站。合蚌客運專線自京滬高速鐵路蚌埠南站南端引出，向南跨京滬高速鐵路后轉向西至東蘆山隧道，經馬莊、秦莊上跨S310省道、京臺高速公路(G3)合徐段、X068縣道和既有水蚌線后進入淮南市境內。

京福快速通道(合淮蚌客運專線)201*年5月份開工以來進展順利，現在淮南境內2座特大橋－－九龍崗特大橋和高塘湖特大橋正在施工。它不僅具有高鐵作用還兼淮南、蚌埠、合肥三城城際鐵路的作用，因此在京福通

道里先行高標準建設。201*年淮南將有兩條高速鐵路穿城而過�；茨蠈⒀杆偃谌氲絿�家高速鐵路網四縱四橫的框架中。

公路

淮南公路路況良好，合淮高速(S17)、阜淮高速(S12)、淮蚌高速(S17)等高速公路穿過淮南，滁新高速(S12)加速推進。206國道、308、102、311省道四通八達�，F已形成以洞山東路等干道為核心的公路交通網絡�；茨祥L途新客運站是國家一級客運站，省際省內的班線達到145條，省際的班線多為每天發(fā)車一班，省內的班線從每天發(fā)：

車一班到十七班不等。市內乘坐1、2、3、8、9、24、26、30、110、121、210公共汽車，就可到達淮南長途汽車站(田家庵區(qū)國慶路)。【公交】

淮南市現有市內公共交通營運車輛近900輛，公交線路近40條，其中600余輛城市公交車屬于淮南中北巴士股份有限公司營運，另外300余輛城市中巴車屬于個體營運。公交車營運時間一般從6:00到19:30，9路、121路等夜間線路營運時間到21:00以后。

無人售票公交的路線后均加注W，普通公交投幣一元，空調公交3、4、5、10、11月關閉空調投幣1元，其他月份空調開放投幣2元。【的士】

淮南市現有出租車3200余輛，最常見的是起亞、桑塔納、捷達、奇瑞等。出租車起步價5元，超過2.5公里后，桑塔納、捷達、奇瑞等每公里1.2元，每天晚上23點到次日5點是夜行時間，起步價6元，超過2.5公里后，桑塔納等車型1.4元，租車期間的等候費、過橋過路費等都由乘客承擔,等候時間為5分鐘。

航空

合肥駱崗國際機場淮南候機樓運營，淮南與合肥駱崗國際機場之間也將采取開“空港快線”的方式，為當地旅客提供購票、班車接送、異地值機等“一站式”服務。距離合肥新橋國際機場僅需45分鐘可達。

六．合肥都市圈

按照規(guī)劃，合肥都市圈將形成1小時通勤圈和生活圈，核心圈層實施“公交化”發(fā)展策略。同時，合肥都市圈將率先在全省實現基本養(yǎng)老保險區(qū)域統(tǒng)籌，推進五市間社保制度協(xié)調配合和社保關系無縫轉移、接續(xù)。

合肥都市圈基本圈層半徑為300公里，到2020年，合肥市將成為華東第六大城市。

第二部分項目概況

一．項目位置

該項目位于淮南市田家庵區(qū)國慶東路3號，東部緊鄰大通區(qū)。田家庵區(qū)是淮南市的主城區(qū)，淮南幾乎70%的金融、商業(yè)、教育等行政資源集中在田家庵區(qū)。就項目本身的地理位置而言，向東為開發(fā)區(qū)（大通），向西800米是大潤發(fā)超市�；茨鲜�，是一個呈東西走向的城市，國慶東路是連接淮南主城區(qū)的主要干道之一。車流量，人流量較大。

二．項目現狀

項目現階段為廠區(qū)，部分已經拆遷。整個奔牛機械廠占地207畝。項目東南側為淮南聯(lián)合大學東校區(qū)，約占地11畝，以及一棟原廠區(qū)宿舍樓為原華聯(lián)機械廠留守處。與聯(lián)合大學以及職工宿舍樓的相關搬遷工作已經初步達成共識。只要項目開始，搬遷工作即將順利進行。

三．項目經濟技術指標

地塊：奔牛機械廠地塊

土地面積：137348.97平方米（不含聯(lián)合大學校區(qū)及留守處）用地性質：住宅用地、綜合用地容積率：

四．項目價值判斷1、淮南房地產市場小析

201*年3月1日

淮南市房產入網項目179個

可售總面積/入網總面積：235.5592萬/1105.7824萬

住宅可售面積/住宅入網總面積：180.3304萬/983.4335萬可售總套數/入網總套數：23155套/112529套

住宅可售套數/住宅入網總套數：16411套/95065套

當日交易情況

商品房成交45套成交面積3715.98成交均價6332.83元/；

住宅類成交套數31套住宅成交面積3071.82成交均價4114.23元/；非住宅類成交套數14套非住宅成交面積644.16成交均價16912.72元/。

淮南商品房價分布極不平均，在山南新區(qū)開發(fā)以前，田家庵區(qū)作為淮南市的主城區(qū)，一直占據淮南市房地產龍頭位置。由于八公山、潘集以及大通區(qū)房價徘徊在3000元/平方米以下，導致整個淮南市的住房價格始終在4000元上下徘徊。就本項目縮在田家庵區(qū)的區(qū)域位置而言，雖然已經偏離主城區(qū)，但畢竟是在主城區(qū)范圍以內，所以有支撐房價的地段基礎存在。

2、周邊樓盤情況

上品印象

開發(fā)商：安徽華辰置業(yè)公司淮南市田家庵區(qū)國慶西路工貿學院對面電話6808188周邊配套：

學校：龍湖中學、工貿技術學院、醫(yī)學技術學院商場：四海商廈、商之都、華聯(lián)、萬佳、蘇果、紅府郵局：無

銀行：中行、徽行幼兒園：田五幼

醫(yī)院：淮南職大附屬醫(yī)院其它：東苑菜場、江陳菜場

項目總占地約130畝，總建面約14萬平米，容積率僅為1.6。小區(qū)共分為3個組團共32棟建筑，花園洋房、多層、高層3種類型的物業(yè)。目前在售洋房11#、12#、13#，120-180，現房，均價5000元；29#18層景觀高層，面積約為86、92.2、109戶型，均價4500元；目前有100左右的商鋪在售，價格在1201*元-18000元。29#樓18層小高層，面積86-110平米，均價4500元/平，公攤14.7%。交房時間在201*年年底。優(yōu)惠為一次性付款95折，商貸98折。主力戶型三房109.82。

金地國際城

開發(fā)商：淮南萬洋置業(yè)公司淮南市田家庵區(qū)朝陽東路電話2603333周邊配套：

學校：礦一中分校、田五幼商場：蘇果超市郵局：中國郵政銀行：建行幼兒園：田五幼醫(yī)院：濟民醫(yī)院

其它：品牌萬象街、迷你街

項目占地439畝，總建筑面積62萬平米，容積率1.4，綠化率40%。目前在售挑高公寓、高層、洋房。挑高公寓A區(qū)32#樓，在售面積有39-75，5.6米的挑高，三房兩廳兩衛(wèi)，共18層，均價6400元，3梯24戶，首付2.2萬起，總價26-30萬一套。A區(qū)27#樓，面積88、112和115，共18層，兩梯四戶，兩個單元，均價4500元/。A28#樓，共兩幢，30層和18層，面積88、90、112、123四種。均價4400元/。A區(qū)大型地下車庫，還未完工，下半年開始賣。B區(qū)半地下車庫在售，7萬/個，大概20左右/個車位。主力戶型三房120-160。

金灣香都

開發(fā)商：安徽金九龍房地產開發(fā)公司水廠路與啤酒廠路交匯處電話6633666周邊配套：

學校：礦一中、文匯學校商場：大潤發(fā)郵局：無銀行：無

幼兒園：自建幼兒園醫(yī)院：無

項目占地6萬平米，總建筑面積14萬平米，容積率1.99，綠化率39.8%。金灣香都目前在售多層和小高層兩種物業(yè)類型，面積為86~130平米，前期推出的產品僅余少量。多層在售均價約4350元/平米，景觀小高層在售均價約4100元/平米。主力戶型兩房85，三房90-95。

宏大香榭華都開發(fā)商：安徽天德源置業(yè)有限公司淮南市國慶中路與田大路交匯處西電話2663888周邊配套：學校：田七小、24中商場：大潤發(fā)、百大郵局：中國郵政銀行：交行、中行等幼兒園：小區(qū)自建幼兒園醫(yī)院：朝陽醫(yī)院其它：無

項目占地218畝，總建筑面積27萬平米，容積率1.98，綠化率40%。目前在售高層，200多套房源，面積有78、88和89三種戶型；均價3600元/；32層，兩梯四戶。近期在售多層6#樓，面積是88、89，均價4200元。目前在售多層，面積在126、130左右，均價4000元，所剩房源不多；小高層面積在40-200，均價3700-3800元。一次性付款98折，商貸99折，公積金沒有折扣。目前凡買小高層面積是119、144、200的，目前有買房送

3萬元的車的優(yōu)惠活動。主力戶型三房104，126。

鉑藍美地

開發(fā)商：淮南白藍房地產開發(fā)有限公司淮南市國慶東路與水廠路交匯處西50米電話3620888周邊配套：學校：二十三中商場：無郵局：無銀行：農行、建行幼兒園：小區(qū)自建幼兒園醫(yī)院：眼科醫(yī)院

項目占地75畝，總建筑面積9.5萬平米，容積率1.94，綠化率40%。目前在售所剩房源已經不多，高層精裝戶型，面積90，均價4400元左右，共18層，兩梯四戶；高層毛坯戶型面積74.44，均價3650元，共11層，一梯兩戶、一梯四戶；精裝樣板房現已對外開放。一次性付款96折，按揭首付30%以上98折。戶型比較多，從75-196十幾種，主力戶型兩房80和三房95。

3、市場調研小結

1）從地塊所處的區(qū)域樓盤分析，目前該區(qū)域各板塊樓盤差異較大。目前已開發(fā)樓盤多為剛性或者改善性需求；由于淮南本身對外來人口的吸引力比較弱，所以外地投資性需求的融入不像其他城市那樣明顯。

2）通過周邊樓盤分析看，淮南城東目前住宅的沒有大盤名盤，甚至整個淮南市都沒有著名的開發(fā)商。短期內城東周邊樓盤“扎堆”效應很難形成，此狀況給我們提供了機會。

3）從目前新區(qū)現有樓盤的物業(yè)形態(tài)看，以多層、小高層占多數，而洋房、別墅

高端市場除了山南新區(qū)有部分之外，其他各區(qū)都不見蹤影。

4）地塊目前現狀雖周邊環(huán)境比較差，但國慶東路本身就是城市主干道之一，加之又是通向蚌埠和城市高速北出口的唯一通道，周邊配套相對還算齊全，還是給我們帶來了一定的契機。

5）從目前該項目的地理資源來看，打造高端產品（洋房+高層空中別墅）以產品及品質突出項目的唯一性，我們可預計此項目在未來2-3年的高檔住宅可與區(qū)別于淮南的山南新區(qū)高檔住宅成為城市高品位住宅的另一極。

五．地塊SWOT分析

一、優(yōu)勢分析1、

地理優(yōu)勢。僅靠淮南經濟開發(fā)區(qū)，工業(yè)園區(qū)較多，上班人員較多，

相對以后購房有一定的客流量。2、

品牌優(yōu)勢�；茨鲜蟹康禺a項目本土開發(fā)商較多，完善的物業(yè)管理

也不是很多。二、劣勢分析1、

淮南市外來人口較少，相比無錫減少了一部分對外地人的需求

量。2、

跟周邊成熟的樓盤小區(qū)相比有一定的競爭壓力。地理位置與現在

周邊銷售的樓盤相比有點偏遠市區(qū)。3、

淮南市整個城市房價并不高，期望高額利潤成為一種空中樓閣。

三、機遇分析

地塊周邊的樓盤主力銷售的普通住宅，多層和小高層，只有少數的洋房和聯(lián)排別墅，獨棟別墅暫時沒有，目前淮南市只有山南新區(qū)有高端別墅，我們地塊可以利用這點在經濟開發(fā)區(qū)打開首家由高端洋房銷售的開發(fā)商。

四、風險分析

目前淮南市在大力開發(fā)山南新區(qū)，政府規(guī)劃把山南建設成為一個

新城區(qū)，建設道路根據南部新城區(qū)地形特點、水系的分布系統(tǒng)采用方格網布局，局部有所變化，形成“八縱六橫”路網骨架。其水系、綠化將縱貫整個南部新城區(qū)，城區(qū)與舜耕山及周圍自然環(huán)境融為一體。市政府也將搬到山南新區(qū)，包括以后的地鐵，輕軌都在山南設立站臺�；磶煾叫　⒒茨隙�中、安徽理工大學以后都將搬至山南新區(qū)。而水廠路附近以

后的發(fā)展規(guī)劃就是完善經濟開發(fā)區(qū)，周邊以后廠房會較多，也有一定的污染系數。通過了解，目前淮南人絕大部分的購房首選都是去山南新區(qū)。

六、項目定位分析

1、目標客戶定位分析

以下從購買力、地域、消費觀念、范圍分析定位目標客戶。A:目標客戶定位推導購買力客戶地域消費觀念心態(tài)開放，追求品質和生活處于穩(wěn)定或持續(xù)上升項目主要針對城市東部，以產品品質量，具備投資眼光質的突出可以形成區(qū)域集聚效應的中高收入群體目標客戶行政事業(yè)單位公務員存在改善、投資需求礦業(yè)、電力、制藥等行業(yè)的富裕工的富裕個體、薪階層B:目標客戶群的拉升

從整個淮南城市來看，這個城市有著相較其他城市更嚴重的貧富差。普通工薪的收入目前都不超過1500元/月。而富裕階層，從淮南城市道路上行駛的汽車就能看出，整個城市好車、豪車并不少。針對這部分富裕群體，我們所需要做的工作就是對目標客戶群的品味拉伸，培養(yǎng)其住洋房的消費概念。通過對高收入、高素質人群的聚集，形成產品在淮南市的優(yōu)勢地位。2、項目形象、檔次定位

項目檔次定位是：中高檔、高質素的精品高檔社區(qū)（主要做洋房+空中別墅），即在產品形象、品質上走中高端路線，即在能夠體現項目形象、品質的地方做足功夫，通過提供高性價比的產品促進銷售；另外，通過花園洋房的高品質與新區(qū)內其它項目的差異化產品優(yōu)勢，聚集高質素的人群，最終形成淮南的精品高檔社區(qū)；

第三部分項目規(guī)劃方案

初步規(guī)劃方案

初步規(guī)劃方案；洋房和高層空中別墅相結合高檔花園住宅小區(qū):

規(guī)劃指標：

用地面積：約145000平方（含聯(lián)大東校區(qū)及留守處地塊）建筑面積：約3201*0平方花園洋房：約48000平方高層住宅：約264000平方商業(yè)用房：約8000平方物業(yè)及配套：約3000平方地下室及車位：約50000平方容積率：2.2

車位：約201*個

第四部分項目投資分析

一、項目投資估算

序號成本科目單價(元/)洋房面積高層面48000平方11.11.21.31.4前期費用政府行政收費勘查設計費前期工程費綜合管理服務費27117660201*844.82889657.6積264000平方4646.41584528316.8140.848169.6857656321920640384商8000方鋪平車位201*個50000平方總成本(萬元元)

22.12.22.32.42.533.13.244.14.24.34.44.54.65主體建安工程費用土建工程費安裝工程費主體裝修費用安裝專業(yè)分包工程費基礎工程費室外及環(huán)境工程費用室外管網工程費用園建綠化環(huán)境工程公共配套工程費用社區(qū)配套及服務用房人防地下室工程地下室工程運動設施交通設施環(huán)衛(wèi)設施開發(fā)間接費218401201*651872058529019010067.51050912480482409.67.29.61685760792897.69844083168043564936.854122244152808401.61.21.6280960132149.61646860008259351025425680804440061056919112853145928060803201*1603201*0064486411208921650162640264132052.839.652.89241.5235合計2503.5

二、項目經濟性指標

社區(qū)商地下車項目單合計洋房高層業(yè)位位萬

1銷售收入元15240031201*0560096006000銷售面積3201*0480002640008000201*個元銷售均/價47636500400012,0003萬/個減:銷售成萬2本元-89216減：土地出萬3-15225讓金元營業(yè)稅萬4

金及附加元-7620應交土萬5-3048地增值稅元萬6銷售利潤37291元減:期間費萬7-6858用元營銷萬7.1-3810費用元管理萬7.2-3048費用元財務萬7.3費用元-6000----萬8營業(yè)利潤元30433營業(yè)外收萬8.1

入元200營業(yè)外支萬8.2

出元萬9利潤總額元30633萬10減：所得稅元-6086.6序號

萬元減：彌補股萬12權溢價元實際凈利萬13潤元銷售毛利項率目指銷售凈利標率

11凈利潤24546.4-24546.424.47%16.11%---第五部分結論及建議

通過一年多來對淮南市房地產市場的跟蹤和調查，總結了大量的信息。該城市屬于三四線城市，受國家宏觀調控限購令的影響比較小。由于整個城市的產業(yè)結構比較單一，圍繞著煤及延伸產業(yè)成為淮南市的主導產業(yè)，所以城市的流動人口較其他城市少很多。房產消費多以剛性需求及改善性需求為主。加之淮南市貧富差距較大，所以高端商品房有相對較大的市場。

從項目本身來看，從地段上，項目不具備優(yōu)勢，屬于城市中心城區(qū)的邊緣地區(qū)。但是項目周邊交通方便，配套相對齊全。結合高品位住宅小區(qū)的推出，加之周邊競爭樓盤品質相對較弱，估計會有很好的前景。

從產品上來看，總結認為，只要在產品上做出風格和特色，加上適度夸張的包裝，以淮南人的消費習慣，很可能造成轟動效應。為以后的房價提升擴展了空間。

由于該項目為合作項目，通過工作，地塊已經可以分割開發(fā)，無需經過拍賣程序。所以地價基本不變。項目開發(fā)投入初始資金較少，值得投入開發(fā)。

夏劍201*年3月

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