標(biāo)桿房企成本管理體系及節(jié)點(diǎn)控制

標(biāo)桿房企成本管理體系及節(jié)點(diǎn)控制

課時(shí)：3月12日.13日

參加人員：集團(tuán)成控部全體，各區(qū)域公司成控部負(fù)責(zé)人及集團(tuán)公司設(shè)計(jì)、營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人

講師：涂少平老師，清華大學(xué)EMBA，漢略地產(chǎn)研究中心獨(dú)家顧問(wèn)，歷任標(biāo)桿企業(yè)萬(wàn)科地產(chǎn)

工程主管、工程采購(gòu)部經(jīng)理、項(xiàng)目總經(jīng)理等職務(wù)，現(xiàn)今擔(dān)任某知名地產(chǎn)公司總經(jīng)理（香港上市公司）。為國(guó)內(nèi)低調(diào)務(wù)實(shí)的房地產(chǎn)成本管理專(zhuān)家。

課程大綱：

第一部分：房地產(chǎn)集團(tuán)公司的全成本管控體系1、房地產(chǎn)的全成本構(gòu)成（萬(wàn)科研究）支持文件《成本標(biāo)準(zhǔn)表格》

2、萬(wàn)科對(duì)成本管理方式的研究及分析3、萬(wàn)科目前的成本管理架構(gòu)

4、萬(wàn)科對(duì)成本管理的流程及程序分析支持文件《成本管理流程及程序》5、萬(wàn)科所實(shí)施的全面預(yù)算管理支持文件《預(yù)算管理流程》7、萬(wàn)科對(duì)成本管理權(quán)限的設(shè)定支持文件《審批權(quán)限及流程表》8、責(zé)任成本管理

支持文件《責(zé)任成本管理指引》9、目標(biāo)成本管理（萬(wàn)科應(yīng)用實(shí)踐分析）10、動(dòng)態(tài)成本的構(gòu)成方式及過(guò)程11、萬(wàn)科成本管理作業(yè)全過(guò)程分析（1）新項(xiàng)目發(fā)展成本控制

支持文件《新項(xiàng)目可研成本測(cè)算表》（2）設(shè)計(jì)成本控制支持文件《設(shè)計(jì)管理程序》（3）招標(biāo)成本控制

支持文件《工程及材料采購(gòu)作業(yè)指引》（4）簽約成本控制

支持文件《合同與付款管理作業(yè)指引》（5）施工成本控制

支持文件《顧客要求、設(shè)計(jì)及工程變更管理作業(yè)指引》《簽證管理作業(yè)指引》（6）結(jié)算成本控制

支持文件《預(yù)結(jié)算管理作業(yè)指引》

（7）銷(xiāo)售承諾及物業(yè)管理成本控制支持文件《銷(xiāo)售管理制度》《物業(yè)管理制度》

第二部分：全過(guò)程成本管理下的節(jié)點(diǎn)分析及過(guò)程控制

1、萬(wàn)科設(shè)計(jì)階段的成本控制（1）設(shè)計(jì)限額指標(biāo)的設(shè)定支持文件《設(shè)計(jì)限額指標(biāo)表》

（2）萬(wàn)科對(duì)建筑結(jié)構(gòu)的造價(jià)分析研究

支持文件《樁基造價(jià)、鋼筋混凝土含量、鋁合金成本、會(huì)所大堂造價(jià)、電梯轎廂造價(jià)、標(biāo)準(zhǔn)精裝修造價(jià)、外墻裝飾、電梯廳造價(jià)》（3）萬(wàn)科對(duì)機(jī)電配套的造價(jià)分析研究

支持文件《給水造價(jià)、永久給水造價(jià)、排水造價(jià)、外電造價(jià)、電梯造價(jià)、智能化系統(tǒng)及成本分析、智能化成本對(duì)比數(shù)據(jù)庫(kù)、社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)、管網(wǎng)與道路工程造價(jià)、消防工程造價(jià)分析》（4）萬(wàn)科對(duì)園林綠化的造價(jià)分析研究

支持文件《景觀工程指標(biāo)控制、景觀工程成本匯總比較、景觀工程優(yōu)化分析、游泳池造價(jià)分析》

（5）萬(wàn)科對(duì)設(shè)計(jì)優(yōu)化的分析研究

支持文件《成本優(yōu)化與控制作業(yè)指引》2、萬(wàn)科采購(gòu)階段的成本控制（1）采購(gòu)管理

支持文件《采購(gòu)管理程序》《工程與材料設(shè)備采購(gòu)作業(yè)指引》（2）合同管理

支持文件《合同管理程序》《合同與付款作業(yè)指引》《標(biāo)準(zhǔn)合同》（3）供應(yīng)鏈管理

支持文件《供方管理程序》《工程及材料供應(yīng)方管理作業(yè)指引》3、萬(wàn)科施工階段的工程成本控制（1）三通一平階段成本控制支持文件《項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)圖》《交付流線圖》（2）施工方案布置與營(yíng)銷(xiāo)配合（3）基礎(chǔ)施工階段成本控制

支持文件《設(shè)計(jì)及施工相關(guān)規(guī)范》

（4）主體結(jié)構(gòu)階段成本控制

支持文件《施工圖階段重點(diǎn)審查表》《土建專(zhuān)業(yè)審核要點(diǎn)》《電氣專(zhuān)業(yè)審核要點(diǎn)》《給排水專(zhuān)業(yè)審核要點(diǎn)》《安全文明管理制度》《標(biāo)底清單》（5）建筑裝飾階段成本控制支持文件《毛坯房交樓標(biāo)準(zhǔn)》《設(shè)計(jì)與施工樣板確認(rèn)》（6）室內(nèi)機(jī)電成本控制支持文件《機(jī)電定位圖》《機(jī)電標(biāo)準(zhǔn)配置表》（7）室外配套工程成本控制

支持文件《室外管網(wǎng)綜合設(shè)計(jì)指引》

（8）精裝修成本控制

支持文件《土建移交精裝標(biāo)準(zhǔn)》《精裝修施工樣板確認(rèn)表》《精裝修成品保護(hù)標(biāo)準(zhǔn)》《精裝修標(biāo)準(zhǔn)流程》

第三部分：集團(tuán)公司對(duì)成本管理工作的考核與評(píng)定1、目標(biāo)成本的責(zé)任分解

支持文件《責(zé)任成本作業(yè)指引》2、成本管理工作評(píng)估

支持文件《成本管理工作評(píng)估表》3、責(zé)任成本與質(zhì)量成本評(píng)分支持文件《責(zé)任成本評(píng)估表》

4、成本信息管理

支持文件《成本周報(bào)月報(bào)》《經(jīng)營(yíng)會(huì)標(biāo)準(zhǔn)格式報(bào)表》5、成本BSC考核

支持文件《成本BSC考核表》

第三部分：萬(wàn)科產(chǎn)品定位“7對(duì)眼睛”操作工具解析1、PulteHomes對(duì)“七對(duì)眼睛”的定義2、七對(duì)眼睛解決什么問(wèn)題3、七對(duì)眼睛的基本原則4、七對(duì)眼睛在大連的實(shí)施過(guò)程5、七對(duì)眼睛應(yīng)用小結(jié)

擴(kuò)展閱讀：標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)之成本管理

房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)

標(biāo)桿房地產(chǎn)企業(yè)之成本管理

隨著中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)由成長(zhǎng)期步入成熟期，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈和規(guī)范化。在這種形勢(shì)下，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想獲得穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)，除了必須密切關(guān)注和研究消費(fèi)者的消費(fèi)偏好，提供適銷(xiāo)對(duì)路的房源外，還應(yīng)該降低開(kāi)發(fā)成本，嚴(yán)格控制各項(xiàng)費(fèi)用支出。“利潤(rùn)＝銷(xiāo)售收入－成本費(fèi)用”這一簡(jiǎn)單公式，充分反映了成本管理的重要性。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)為開(kāi)發(fā)一定數(shù)量的商品房所支出的全部費(fèi)用，就其用途來(lái)說(shuō)，大致可分為以下幾個(gè)大部分：土地成本（約占項(xiàng)目總成本的30-35%左右）、前期費(fèi)用（約占項(xiàng)目總成本的2-3%左右）、工程成本（約占項(xiàng)目總成本的50-55%左右）、營(yíng)銷(xiāo)成本（約占項(xiàng)目總成本的5-8%左右）、管理成本和財(cái)務(wù)成本。從成本的屬性來(lái)看，土地成本、管理費(fèi)及財(cái)務(wù)成本在項(xiàng)目初期即可大部分確定，其波動(dòng)幅度微小，可控性相對(duì)較��；前期費(fèi)用、工程成本、營(yíng)銷(xiāo)成本則會(huì)因?yàn)轫?xiàng)目本身情況、涉及復(fù)雜因素眾多等而出現(xiàn)前后測(cè)差異較大的情況，如采取有效措施，則可壓縮性（可控性）較強(qiáng)。因此，工程成本、營(yíng)銷(xiāo)成本是項(xiàng)目開(kāi)發(fā)過(guò)程中進(jìn)行成本控制的重點(diǎn)。尤以工程成本為重。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)項(xiàng)目成本的發(fā)生是一個(gè)過(guò)程，涉及到了前期策劃、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、施工、銷(xiāo)售等開(kāi)發(fā)全過(guò)程環(huán)節(jié)，因此地產(chǎn)企業(yè)的成本控制，就是要在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中，對(duì)上述全部成本構(gòu)成要素進(jìn)行規(guī)劃、控制，通過(guò)建立有效的目標(biāo)成本管理體系、責(zé)任成本控制體系和動(dòng)態(tài)成本管理體系以實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化的目標(biāo)。

1.如何建立目標(biāo)成本管理體系？

根據(jù)我們對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)的成本管理實(shí)踐分析表明，是否有效進(jìn)行項(xiàng)目目標(biāo)成本管理是體現(xiàn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理水平的重要標(biāo)志之一。目標(biāo)成本管理就是通過(guò)制定目標(biāo)成本，將目標(biāo)成本按規(guī)范的成本結(jié)構(gòu)樹(shù)層層分解；再通過(guò)將預(yù)算計(jì)劃落實(shí)到部門(mén)與行動(dòng)上，把目標(biāo)變成可執(zhí)行的行動(dòng)計(jì)劃，并在執(zhí)行過(guò)程中把實(shí)際結(jié)果與目標(biāo)進(jìn)行對(duì)比分析，找出差距，分析原因，制定改進(jìn)措施。

要建立一個(gè)完善的目標(biāo)成本管理體系，需要明確以下關(guān)鍵內(nèi)容：1）根據(jù)基于戰(zhàn)略的管控模式建立成本管理體系結(jié)構(gòu)，成本管理體系架構(gòu)主要應(yīng)包括：

■集團(tuán)和下屬開(kāi)發(fā)企業(yè)（區(qū)域公司、城市公司或項(xiàng)目公司）的成本管理定位-職責(zé)-權(quán)責(zé)，主要明確企業(yè)總體的成本管理主體、各分項(xiàng)成本管理主體和責(zé)任主體，并明確在項(xiàng)目成本管理業(yè)務(wù)流程關(guān)鍵環(huán)節(jié)各層級(jí)各部門(mén)的權(quán)責(zé)；

■集團(tuán)和下屬開(kāi)發(fā)企業(yè)成本信息監(jiān)控手段和明確的監(jiān)控制度要求，應(yīng)細(xì)化落實(shí)到分項(xiàng)、分時(shí)的成本信息報(bào)送、匯總和分析。

2）制定準(zhǔn)確的項(xiàng)目目標(biāo)成本房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)目標(biāo)成本是企業(yè)預(yù)先確定的、在一定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過(guò)努力所要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，是項(xiàng)目成本的控制線。要制定準(zhǔn)確的目標(biāo)成本，需要滿足以下的基礎(chǔ)條件：

■建立規(guī)范化的成本結(jié)構(gòu)體系，全面反映項(xiàng)目各項(xiàng)成本信息；■充分的成本信息庫(kù)和成本信息數(shù)據(jù)共享機(jī)制；

■規(guī)范化的成本管理流程，定義如何在項(xiàng)目發(fā)展階段對(duì)“估算成本”進(jìn)行測(cè)算，如何在“規(guī)劃設(shè)計(jì)”、“擴(kuò)初設(shè)計(jì)”、“施工設(shè)計(jì)”各個(gè)階段完成對(duì)目標(biāo)成本的層層細(xì)化修訂，并形成最終的目標(biāo)成本，指導(dǎo)招標(biāo)、施工、采購(gòu)等業(yè)務(wù)活動(dòng)中的成本費(fèi)用的使用與管理。

以萬(wàn)科建立目標(biāo)責(zé)任體系為例，萬(wàn)科原來(lái)有一個(gè)預(yù)決算部（現(xiàn)在大多數(shù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商也都設(shè)有這樣一個(gè)部門(mén)），沒(méi)有成本管理部。1999年，萬(wàn)科決定把預(yù)決算部改成成本管理部。這可以說(shuō)是萬(wàn)科在成本管理方面的一次變革。原來(lái)，預(yù)決算部只側(cè)重于做合同的預(yù)算、決算和工程招標(biāo)，而把成本管理方面的屬于財(cái)務(wù)部，但財(cái)務(wù)部對(duì)具體的工程預(yù)決算并不是很懂行，很難完全把握成本管理體系的運(yùn)作。

預(yù)決算部“變成”成本管理部之后，職責(zé)明顯擴(kuò)大：除了要繼續(xù)負(fù)責(zé)預(yù)決算之外，還要對(duì)工程的全過(guò)程進(jìn)行成本管理，包括管理費(fèi)用，從整個(gè)過(guò)程來(lái)對(duì)成本實(shí)施動(dòng)態(tài)管理，而不僅僅負(fù)責(zé)對(duì)項(xiàng)目最終的成本進(jìn)行核算；另外，成本管理部?jī)H僅做好預(yù)決算已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，還必須擔(dān)當(dāng)起成本管理當(dāng)中主要的協(xié)調(diào)人角色，因?yàn)槌杀竟芾磉^(guò)程是一個(gè)全員參與的過(guò)程，客觀上需要有一個(gè)部門(mén)擔(dān)當(dāng)牽頭組織的角色。以前財(cái)務(wù)管理部門(mén)所做的成本管理工作主要側(cè)重于事后的成本核算，很難對(duì)成本做到實(shí)時(shí)的調(diào)控管理。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)當(dāng)然，財(cái)務(wù)部依然也要承擔(dān)相當(dāng)?shù)某杀竟芾砺毮�，更�?cè)重于對(duì)整個(gè)公司經(jīng)營(yíng)成果利潤(rùn)的把控。這樣，萬(wàn)科就把與成本管理有關(guān)的職責(zé)理順為：成本管理部負(fù)責(zé)對(duì)成本進(jìn)行管理、財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)對(duì)利潤(rùn)狀況進(jìn)行管理、銷(xiāo)售部負(fù)責(zé)對(duì)銷(xiāo)售狀況進(jìn)行管理等。大的框架基本成形之后，再結(jié)合設(shè)計(jì)、工程等專(zhuān)業(yè)技術(shù)支持部門(mén)，整個(gè)系統(tǒng)就可以有機(jī)地耦合起來(lái)。

當(dāng)然以上是萬(wàn)科成本管理體系最初的發(fā)展和變化的情況。近年來(lái)，隨著萬(wàn)科專(zhuān)業(yè)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略的形成和落實(shí)，隨著萬(wàn)科開(kāi)發(fā)規(guī)模的日益擴(kuò)大，萬(wàn)科集團(tuán)的成本管理體系的體系架構(gòu)、權(quán)責(zé)分配等也逐漸發(fā)生著變化，但一個(gè)從上至下相對(duì)嚴(yán)格完善、高效的目標(biāo)成本管理體系對(duì)萬(wàn)科集團(tuán)的發(fā)展起到了很關(guān)鍵的支撐作用。

2.如何將目標(biāo)成本分解至部門(mén)及崗位建立責(zé)任成本體系？在明確項(xiàng)目的目標(biāo)成本的基礎(chǔ)上，還需要通過(guò)建立“責(zé)任成本體系”來(lái)實(shí)現(xiàn)落實(shí)和考核。“責(zé)任成本體系”的目標(biāo)是明確專(zhuān)業(yè)職能部門(mén)的成本管理職責(zé)，并借助技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)反饋、考核評(píng)價(jià)其職責(zé)履行情況�！柏�(zé)任成本”回答的是在“成本管理相關(guān)業(yè)務(wù)中“誰(shuí)來(lái)做、做什么”的問(wèn)題，是成本管理體系架構(gòu)在部門(mén)職責(zé)和崗位職責(zé)層面的分解和落實(shí)。

“責(zé)任成本體系”包含以下要素，即責(zé)任主體、責(zé)任范圍、考核指標(biāo)和評(píng)價(jià)部門(mén)。

■責(zé)任主體：按照房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目拓展論證、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程施工、銷(xiāo)售客服等職能部門(mén)確定相應(yīng)的責(zé)任主體，并明確在各業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)區(qū)分主導(dǎo)部門(mén)和配合部門(mén)；

■責(zé)任范圍：建造成本按發(fā)生程序劃分責(zé)任部門(mén)，建造成本以外按成房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)本項(xiàng)目劃分責(zé)任范圍；

■考核指標(biāo)：以定量指標(biāo)為主。反饋指標(biāo)的系列數(shù)值反映項(xiàng)目成本特性，單一反饋指標(biāo)高低并不能如實(shí)反映成本理性；

■評(píng)價(jià)部門(mén)：及時(shí)計(jì)算并提供反饋指標(biāo)。在各部門(mén)發(fā)表自我評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，就各責(zé)任成本管理結(jié)果是否經(jīng)濟(jì)合理，是否符合成本管理宗旨，發(fā)表評(píng)價(jià)意見(jiàn)，并形成系統(tǒng)的項(xiàng)目責(zé)任成本分析報(bào)告。

在實(shí)施過(guò)程中應(yīng)該將責(zé)任成本體系和企業(yè)的績(jī)效管理體系有機(jī)的結(jié)合起來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)責(zé)任成本體系的考核指標(biāo)應(yīng)該成為績(jī)效考核體系財(cái)務(wù)成本類(lèi)指標(biāo)的核心內(nèi)容。

3.項(xiàng)目論證階段如何進(jìn)行成本控制？

項(xiàng)目拓展論證階段的成本控制重點(diǎn)在于控制土地成本。土地成本主要指土地獲得階段形成的種類(lèi)費(fèi)用支出，包括地價(jià)、土地動(dòng)拆遷補(bǔ)償費(fèi)、各類(lèi)補(bǔ)償費(fèi)、土地契稅等。在房地產(chǎn)整個(gè)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，土地一旦到手，其成本即基本確定，直至項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成，該成本一般也不會(huì)有較大變化。因此控制土地成本的關(guān)鍵在于拿地時(shí)的成本分析準(zhǔn)確。采取一定的投標(biāo)報(bào)價(jià)策略、嚴(yán)格控制交地及付款風(fēng)險(xiǎn)。

項(xiàng)目論證階段成本控制的重點(diǎn)主要在于以下幾個(gè)方面：

■建立在充分完善成本信息基礎(chǔ)上的對(duì)目標(biāo)地塊準(zhǔn)確的成本信息分析；

■制定適當(dāng)?shù)耐恋孬@取投標(biāo)報(bào)價(jià)策略；■建立嚴(yán)格完善的項(xiàng)目立項(xiàng)審批權(quán)限和流程。

例如，某標(biāo)桿企業(yè)對(duì)項(xiàng)目拓展論證階段做出如下規(guī)定：各單位新項(xiàng)目房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)立項(xiàng)時(shí)必須向集團(tuán)總部提交《立項(xiàng)請(qǐng)示》和詳細(xì)的《可行性研究報(bào)告》，并經(jīng)集團(tuán)立項(xiàng)聽(tīng)證會(huì)討論通過(guò)�！犊尚行匝芯繄�(bào)告》除應(yīng)具備地塊基礎(chǔ)資料、周邊環(huán)境及其發(fā)展趨勢(shì)、合作方背景、合作方式及條件、初步規(guī)劃設(shè)計(jì)方案、開(kāi)發(fā)節(jié)奏及市場(chǎng)定位等基礎(chǔ)內(nèi)容外，還須包括以下內(nèi)容：

■成本費(fèi)用估算和控制目標(biāo)及措施；■投資及效益測(cè)算、利潤(rùn)體現(xiàn)安排；■稅務(wù)環(huán)境及其影響；■資金計(jì)劃；

■《競(jìng)投方案》（僅限招標(biāo)、拍賣(mài)項(xiàng)目）；■投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及相應(yīng)的對(duì)策；■項(xiàng)目綜合評(píng)價(jià)意見(jiàn)。

4.設(shè)計(jì)階段如何進(jìn)行成本控制？

設(shè)計(jì)階段成本控制的重點(diǎn)除了控制好設(shè)計(jì)費(fèi)（報(bào)建費(fèi)、勘察費(fèi)等比重較小，且一般有相關(guān)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)），更主要的是通過(guò)限額設(shè)計(jì)等手段從源頭上控制好建安成本。該階段主要從以下幾方面進(jìn)行控制：

■設(shè)計(jì)供應(yīng)商采購(gòu)管理：對(duì)概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)還是一般的裝修設(shè)計(jì)，均通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)供應(yīng)商采購(gòu)控制流程，以爭(zhēng)取最佳的性價(jià)比；

■通過(guò)限額設(shè)計(jì)落實(shí)目標(biāo)成本的要求：在滿足設(shè)計(jì)質(zhì)量的前提下，限制鋼筋含量、砼含量、節(jié)點(diǎn)設(shè)計(jì)等對(duì)工程造價(jià)影響大的內(nèi)容；在滿足建筑效果的前提下，控制裝飾用料和建筑材料封樣對(duì)工程造價(jià)的影響；

■通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)和設(shè)計(jì)合同嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)單位的設(shè)計(jì)質(zhì)量：在項(xiàng)目前期即盡可能確定有關(guān)技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)參數(shù)，防止因設(shè)計(jì)自身失房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)誤原因?qū)е鲁杀驹黾�，設(shè)計(jì)費(fèi)用的審核、支付亦與之掛鉤；施工圖設(shè)計(jì)合同應(yīng)具備有關(guān)限額設(shè)計(jì)要求的條款，并載明：設(shè)計(jì)單位的《施工圖預(yù)算》原則上不得突破我方編制的《建造成本預(yù)算》；

■通過(guò)規(guī)范化的設(shè)計(jì)評(píng)審流程來(lái)評(píng)價(jià)各重要設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)的設(shè)計(jì)成果質(zhì)量：如某標(biāo)桿企業(yè)規(guī)定總體規(guī)劃設(shè)計(jì)方案（必須包括建造成本控制總體目標(biāo)），應(yīng)首先上報(bào)集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)牽頭組織的“規(guī)劃設(shè)計(jì)方案聽(tīng)證會(huì)”審查，獲通過(guò)后方可進(jìn)入下一設(shè)計(jì)階段（如單體設(shè)計(jì)、擴(kuò)初設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)）。每一階段都必須要求設(shè)計(jì)單位出具《設(shè)計(jì)概（預(yù)）算》，并在與上一階段的概（預(yù)）算進(jìn)行認(rèn)真分析、比較的基礎(chǔ)上，編制我方的《建造成本概（預(yù)）算》，確定各成本單項(xiàng)的控制目標(biāo)，并以此控制下一階段的設(shè)計(jì)；

■通過(guò)施工圖會(huì)審來(lái)控制設(shè)計(jì)質(zhì)量和工程成本：如標(biāo)桿企業(yè)在施工圖完成后組織由設(shè)計(jì)、工程、成本人員和監(jiān)理人員組成聯(lián)合小組，對(duì)施工圖的技術(shù)性、安全性、周密性、經(jīng)濟(jì)性（包括建成后的物業(yè)管理成本）等進(jìn)行會(huì)審，提出明確的書(shū)面審查意見(jiàn)，并督促設(shè)計(jì)單位進(jìn)行修正，避免或減少設(shè)計(jì)不合理甚至失誤所造成的投資損失浪費(fèi)。

5.工程施工階段如何進(jìn)行成本控制？

工程施工階段成本控制的重點(diǎn)在于工程供應(yīng)商選擇管理、材料設(shè)備供應(yīng)商管理、工程進(jìn)度款管理、設(shè)計(jì)變更管理、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理和工程結(jié)算管理。該階段主要從以下幾個(gè)方面進(jìn)行控制：

1）工程供應(yīng)商選擇管理、材料設(shè)備供應(yīng)商管理：

■在項(xiàng)目前期目標(biāo)成本已經(jīng)建立的情況下，成本管理部門(mén)應(yīng)及時(shí)對(duì)成本測(cè)算值作進(jìn)一步拆分（如按土建、安裝、消防、弱電、鋁合等），將具體房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)化的成本控制指標(biāo)用于對(duì)工程供應(yīng)商和材料設(shè)備供應(yīng)商選用控制；

■明確工程分包、材料設(shè)備分級(jí)分類(lèi)采購(gòu)方式和權(quán)限，其中重點(diǎn)是根據(jù)所需材料及設(shè)備清單決定甲供、甲定乙供和乙供的方式，并在工程施工承包合同中加以明確；

■建立健全材料設(shè)備的詢價(jià)、定價(jià)、簽約、進(jìn)貨和驗(yàn)收保管相分離的內(nèi)部牽制制度；在招標(biāo)采購(gòu)過(guò)程中，應(yīng)組織設(shè)計(jì)、工程、預(yù)算、財(cái)務(wù)四大專(zhuān)業(yè)人員聯(lián)合組成招標(biāo)工作小組，就招標(biāo)范圍、招標(biāo)內(nèi)容、招標(biāo)條件等進(jìn)行詳細(xì)、具體的策劃，擬訂標(biāo)書(shū)，開(kāi)展招標(biāo)活動(dòng)；對(duì)投標(biāo)單位應(yīng)就其資質(zhì)、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、技術(shù)力量、以往施工項(xiàng)目和施工管理水平等進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察，提出書(shū)面考察意見(jiàn)；對(duì)投標(biāo)情況進(jìn)行評(píng)估，提出書(shū)面評(píng)估意見(jiàn)；

■加強(qiáng)工程供應(yīng)商和材料設(shè)備供應(yīng)商信息庫(kù)管理和評(píng)估工作，完善投標(biāo)單位的資格預(yù)審、評(píng)估考核制度，本著公開(kāi)、公平、公正的原則廣泛吸收種類(lèi)承包商，以實(shí)現(xiàn)充分的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，最終實(shí)現(xiàn)降低成本的目標(biāo)。

2）工程進(jìn)度款管理：

■嚴(yán)格按合同和流程進(jìn)行工程進(jìn)度款的支付：施工單位按月報(bào)送施工進(jìn)度計(jì)劃和工程進(jìn)度完成月報(bào)表；工程、預(yù)算部門(mén)會(huì)同監(jiān)理人員，對(duì)照施工合同及進(jìn)度計(jì)劃，審核工程進(jìn)度內(nèi)容和完工部位（主體結(jié)構(gòu)及隱蔽工程部分須提供照片）、工程質(zhì)量證明等資料；預(yù)算部門(mén)整理復(fù)核工程價(jià)值量；經(jīng)財(cái)務(wù)部門(mén)審核后按有關(guān)批準(zhǔn)程序付款并登記付款臺(tái)帳。

■工程進(jìn)度款支付達(dá)到工程造價(jià)85%時(shí)，原則上應(yīng)停止付款，預(yù)留至少10%工程尾款和5%保修款，以便掌握最終結(jié)算主動(dòng)權(quán)。

3）設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證管理：完善設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)場(chǎng)簽證的流程、制度，房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)完善設(shè)計(jì)變更前的成本評(píng)審制度，明確各相關(guān)人員的簽字權(quán)限。

4）工程結(jié)算管理：

■單項(xiàng)工程和項(xiàng)目竣工必須符合規(guī)定的條件，應(yīng)經(jīng)過(guò)自檢、復(fù)查、驗(yàn)收三個(gè)環(huán)節(jié)才能移交；

■設(shè)計(jì)、工程、審算、銷(xiāo)售和物業(yè)管理部門(mén)必須參加工程結(jié)構(gòu)驗(yàn)收、裝修驗(yàn)收及總體驗(yàn)收等，“移交證明書(shū)”應(yīng)由施工單位、監(jiān)理單位和物業(yè)公司同時(shí)簽署；

■凡有影響使用功能和安全及不合設(shè)計(jì)要求的結(jié)構(gòu)部位、安裝部位、裝飾部位和設(shè)備、設(shè)施，均應(yīng)限期整改直到復(fù)驗(yàn)合格。因施工單位原因延誤工程移交，給我方造成經(jīng)濟(jì)損失的，要按合同追究其責(zé)任；

■工程移交后，應(yīng)按施工合同有關(guān)條款和物業(yè)管理規(guī)定及時(shí)與施工單位簽訂《保修協(xié)議書(shū)》，以明確施工單位的保修范圍、保修責(zé)任(包括驗(yàn)收后出現(xiàn)的質(zhì)量問(wèn)題的保修責(zé)任的約定)及處罰措施等；

■采取一次性扣留保修金、自行保修的開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)對(duì)保修事項(xiàng)及其費(fèi)用有充分的預(yù)計(jì)，留足保修費(fèi)用；

■甲方按租售承諾先行墊付的屬保修范圍的費(fèi)用，應(yīng)在工程承包合同中便明確有乙方承擔(dān)；

■成本管理部門(mén)應(yīng)對(duì)主體工程成本進(jìn)行跟蹤分析管理，進(jìn)行“三算”對(duì)比，找出工程成本超、降的因素，并提出改進(jìn)措施和意見(jiàn)。

■在成本管理部門(mén)提供的結(jié)算資料基礎(chǔ)上，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)結(jié)合預(yù)付備料款、代墊款項(xiàng)費(fèi)用等債權(quán)、債務(wù)，對(duì)照合同詳細(xì)審核并編制工程財(cái)務(wù)決算書(shū)。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)6.如何進(jìn)行有效的簽證管理

■現(xiàn)場(chǎng)簽證要反復(fù)對(duì)照合同及有關(guān)文件規(guī)定慎重處理。

■現(xiàn)場(chǎng)簽證必須列清事由、工程實(shí)物量及其價(jià)值量，并由甲方主管工程師和預(yù)算人員以及監(jiān)理單位現(xiàn)場(chǎng)管理人員共同簽名，其中甲方預(yù)算人員必須對(duì)工程量、單價(jià)、用工量負(fù)責(zé)把關(guān)。現(xiàn)場(chǎng)簽證的具體審批程序與權(quán)限，由各開(kāi)發(fā)企業(yè)自行制定。

■現(xiàn)場(chǎng)簽證必須按當(dāng)時(shí)發(fā)生當(dāng)時(shí)簽證的原則，在事后五日內(nèi)辦理完畢，嚴(yán)禁事后補(bǔ)簽。簽證內(nèi)容、原因、工程量必須清楚明了，涂改后的簽證及復(fù)印件不得作為結(jié)算依據(jù)。

■凡實(shí)行造價(jià)大包干的工程和取費(fèi)系數(shù)中已計(jì)取預(yù)算包干費(fèi)或不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)的工程項(xiàng)目，在施工過(guò)程中不得辦理任何簽證。

■因業(yè)主要求或者因設(shè)計(jì)不當(dāng)，確實(shí)需要變更設(shè)計(jì)的，應(yīng)填寫(xiě)《設(shè)計(jì)變更審批表》并編制預(yù)算，經(jīng)設(shè)計(jì)、監(jiān)理單位和甲方有關(guān)負(fù)責(zé)人認(rèn)可后，方可辦理，辦理過(guò)程中必須對(duì)照有關(guān)設(shè)計(jì)、施工或售樓合同，明確經(jīng)濟(jì)責(zé)任，杜絕盲目簽證。

7.營(yíng)銷(xiāo)階段如何進(jìn)行成本控制？

營(yíng)銷(xiāo)成本主要指在項(xiàng)目銷(xiāo)售過(guò)程中形成的種類(lèi)費(fèi)用，包括廣告費(fèi)、推廣費(fèi)、售樓處費(fèi)用。控制營(yíng)銷(xiāo)成本關(guān)鍵還是要提高營(yíng)銷(xiāo)策劃的水平，使有限的營(yíng)銷(xiāo)投入發(fā)揮最大的效用。在這個(gè)階段營(yíng)銷(xiāo)成本管理的主要措施有以下幾點(diǎn)：

■結(jié)合項(xiàng)目目標(biāo)成本，建立各項(xiàng)的廣告及市場(chǎng)推廣計(jì)劃、預(yù)算的執(zhí)行及監(jiān)督體制。加強(qiáng)計(jì)劃及預(yù)算編制的準(zhǔn)確性、可操作性、有針對(duì)性；房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)■完善營(yíng)銷(xiāo)供應(yīng)商選擇控制流程，完善各項(xiàng)廣告制作的報(bào)價(jià)、比價(jià)、議價(jià)操作流程，用競(jìng)標(biāo)的方式，謀求各項(xiàng)廣告制作的優(yōu)質(zhì)低價(jià)，控制廣告制作的費(fèi)用成本。

■通過(guò)營(yíng)銷(xiāo)供應(yīng)商成本信息庫(kù)的建立和營(yíng)銷(xiāo)供應(yīng)商的評(píng)估機(jī)制，有效地降低營(yíng)銷(xiāo)成本。

8.如何進(jìn)行有效的動(dòng)態(tài)成本管理？

動(dòng)態(tài)成本反映的是項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中的預(yù)期成本，通過(guò)實(shí)時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，幫助相關(guān)部門(mén)及時(shí)發(fā)現(xiàn)問(wèn)題并解決問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)對(duì)成本的控制。

動(dòng)態(tài)成本的核心是實(shí)時(shí)性，動(dòng)態(tài)指的是在項(xiàng)目整個(gè)生命周期的任一時(shí)間點(diǎn)，都能實(shí)時(shí)掌握項(xiàng)目最新的成本狀態(tài)，例如，每平方單方綜合造價(jià)是多少？

我們強(qiáng)調(diào)“在項(xiàng)目執(zhí)行過(guò)程中”能對(duì)項(xiàng)目的全成本進(jìn)行實(shí)時(shí)測(cè)算，只有這樣才能控制成本、輔助營(yíng)銷(xiāo)決策。如果只是在項(xiàng)目結(jié)束時(shí)得到相關(guān)成本數(shù)據(jù)，實(shí)際上只能完成基本成本核算功能，對(duì)項(xiàng)目成本控制卻沒(méi)有任何幫助，因?yàn)榈搅隧?xiàng)目結(jié)束時(shí)，木已成舟，談控制為時(shí)已晚。

動(dòng)態(tài)成本控制主要關(guān)注以下幾個(gè)方面：

■以合同管理為中心：動(dòng)態(tài)成本=合同性成本＋非合同性成本＋待發(fā)生成本。合同性成本是動(dòng)態(tài)成本中變動(dòng)性最大的部分，其“高變動(dòng)性”決定了它是成本控制的重中之重。而“非合同性成本”，如“政府報(bào)批報(bào)建費(fèi)用”等，則相對(duì)容易控制。正是因?yàn)楣こ毯贤�的不確定性，導(dǎo)致了成本控制的復(fù)雜性，反映在實(shí)際業(yè)務(wù)中，就表現(xiàn)為“變更黑洞”、“款項(xiàng)超付”等成本房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)失控現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)。所以，我們?cè)诔杀竟芾碇斜仨殹耙院贤瑸橹行摹薄?/p>

■抓住三條主線：三條主線：“動(dòng)態(tài)成本”、“實(shí)際發(fā)生成本”、“實(shí)付成本”。“動(dòng)態(tài)成本”反映任意時(shí)段項(xiàng)目的綜合成本及結(jié)構(gòu)分布；“實(shí)際發(fā)生成本”指的是項(xiàng)目當(dāng)前已審定的工程量，與“動(dòng)態(tài)成本”對(duì)比可反映出項(xiàng)目整體進(jìn)度；“實(shí)付成本”指的是實(shí)際已支付的款項(xiàng)，與“實(shí)際發(fā)生成本”對(duì)比反映出款項(xiàng)的支付進(jìn)度，包括應(yīng)付、實(shí)付的情況。這三條主線可以很好的反映項(xiàng)目成本執(zhí)行的全貌。

■建立成本分析預(yù)警機(jī)制：成本管理部門(mén)要建立成本分析預(yù)警制度。成本分析預(yù)警制度指的是成本管理部門(mén)與有關(guān)部門(mén)配合，在項(xiàng)目發(fā)展的不同階段根據(jù)項(xiàng)目發(fā)展的具體情況實(shí)時(shí)，定期調(diào)整成本臺(tái)帳，及時(shí)反饋有關(guān)成本變動(dòng)情況，預(yù)測(cè)成本變動(dòng)趨勢(shì)，并通過(guò)各種有效途徑（如成本控制小組會(huì)議制度）及時(shí)進(jìn)行調(diào)整、消除造成成本異常波動(dòng)的不合理因素。另外，在項(xiàng)目完工后，由財(cái)務(wù)部門(mén)、成本管理部門(mén)共同牽頭，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的組成、分布、變化過(guò)程進(jìn)行深入分析，并做出合理的評(píng)估。

■充分借助信息化手段：動(dòng)態(tài)成本的構(gòu)成是相當(dāng)復(fù)雜的，為了能實(shí)時(shí)得到動(dòng)態(tài)成本相關(guān)數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)成本核算、成本控制的目標(biāo)，我們必須借助信息化手段提高企業(yè)成本管理水平。成本管理系統(tǒng)其實(shí)是一個(gè)能夠?qū)崟r(shí)反映出項(xiàng)目成本的信息平臺(tái)，它可以輔助我們建立成本結(jié)構(gòu)體系、規(guī)范操作流程、實(shí)時(shí)記錄跟蹤核心業(yè)務(wù)進(jìn)展，實(shí)現(xiàn)業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)、資金管理的有機(jī)結(jié)合。整個(gè)系統(tǒng)的核心是圍繞合同管理進(jìn)行的，包括了估算成本、目標(biāo)成本、合同臺(tái)帳、合同變更、合同結(jié)算、付款管理、資金計(jì)劃、動(dòng)態(tài)成本等功能。系統(tǒng)還可以提供決策的依據(jù)，比如付款時(shí)間、歷史賬務(wù)，大量的基礎(chǔ)工作房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)能夠依靠成本管理來(lái)簡(jiǎn)化，它的透明和實(shí)時(shí)查詢可以讓相關(guān)人員提高效率并且對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行監(jiān)控。系統(tǒng)通過(guò)即時(shí)反應(yīng)目標(biāo)成本和動(dòng)態(tài)成本的差異，大幅提升企業(yè)對(duì)成本的掌控能力，加快決策進(jìn)程，進(jìn)而提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

9.標(biāo)桿企業(yè)目標(biāo)成本管理體系的啟示

在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)成本管理過(guò)程中，一些優(yōu)秀企業(yè)取得了很好的成績(jī)。比如萬(wàn)科，通過(guò)實(shí)施有效的目標(biāo)成本管理體系，使得的項(xiàng)目單位成本誤差由原來(lái)的100元左右降低至目前的20元上下，而且使成本管理系統(tǒng)在以下方面得到了顯著提升和改善：

■各項(xiàng)目成本數(shù)據(jù)集中反饋，即時(shí)了解項(xiàng)目動(dòng)態(tài)成本和利潤(rùn)狀況，項(xiàng)目定位和領(lǐng)導(dǎo)決策更加準(zhǔn)確；

■工程和材料采購(gòu)合同條款、合同價(jià)集團(tuán)內(nèi)互相借鑒；■類(lèi)似項(xiàng)目之間很方便進(jìn)行比較，挖掘成本降低潛力；■及時(shí)統(tǒng)計(jì)變更簽證的造價(jià)，實(shí)現(xiàn)可控；■成本數(shù)據(jù)與財(cái)務(wù)之間相互調(diào)用，協(xié)調(diào)高效。

根據(jù)我們前面介紹的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)目標(biāo)成本體系建立和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)各個(gè)環(huán)節(jié)成本管理和控制要點(diǎn)的分析，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要想在成本管理方面達(dá)到較好的水平，必須始終堅(jiān)持改革創(chuàng)新，通過(guò)持續(xù)的改進(jìn)提高才能獲得較好的效果。在這個(gè)過(guò)程中，既有做到根據(jù)組織發(fā)展戰(zhàn)略和管控模式確定合理的成本管理體系架構(gòu)，進(jìn)行必要的組織變革和職能調(diào)整，還要建立明確的目標(biāo)成本責(zé)任體系和規(guī)范化的業(yè)務(wù)流程體系，并充分注重現(xiàn)代化的信息技術(shù)手段的充分應(yīng)用。房地產(chǎn)E網(wǎng)-房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù)

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