房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金預(yù)算管理

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金預(yù)算管理的關(guān)鍵點在于企業(yè)現(xiàn)金流和開發(fā)項目數(shù)量、開發(fā)進(jìn)度的精準(zhǔn)匹配和銜接。企業(yè)應(yīng)通過不同的資金預(yù)算形式，將開發(fā)項目不同階段的資金流與企業(yè)非項目資金流進(jìn)行統(tǒng)籌計劃和平衡，為合理調(diào)配和使用資金服務(wù)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是指按照城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，是以營利為目的，從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的企業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)屬資金密集型行業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最大的風(fēng)險來自于資金管理。因利潤低而破產(chǎn)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很少，大部分破產(chǎn)的企業(yè)是因為資金管理出現(xiàn)問題，導(dǎo)致資金鏈斷裂。所以，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都非常重視資金管理能力的打造，以確保企業(yè)資金鏈的安全。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金預(yù)算管理主要包括以下幾個方面。

一、資金預(yù)算的編制

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金預(yù)算管理的關(guān)鍵點在于企業(yè)現(xiàn)金流和開發(fā)項目數(shù)量、開發(fā)進(jìn)度的精準(zhǔn)匹配和銜接。企業(yè)應(yīng)通過不同的資金預(yù)算形式，將開發(fā)項目不同階段的資金流與企業(yè)非項目資金流進(jìn)行統(tǒng)籌計劃和平衡，為合理調(diào)配和使用資金服務(wù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)項目處在的不同階段，需要編制的資金預(yù)算有較大的區(qū)別，具體包括：1．項目拓展階段

在項目拓展階段的可行性論證分析環(huán)節(jié)，項目拓展部門應(yīng)組織策劃、研發(fā)、財務(wù)、工程等部門，對開發(fā)項目的定位、投資總額、分期投入資金的時間、投資節(jié)奏和投資金額等進(jìn)行測算，在此基礎(chǔ)上編制《項目投資匡算》和《項目啟動資金預(yù)算》。根據(jù)項目需要投入的啟動資金，以及企業(yè)自身可動用的資金存量來決定是否投資該項目。項目所需啟動資金金額與企業(yè)的項目開發(fā)模式，工程款支付方式有很大的關(guān)系。通常情況下，項目的啟動資金主要包括土地款、土地取得相關(guān)稅費和項目前期費用。2．項目開發(fā)計劃制定階段

企業(yè)已取得的項目在開發(fā)計劃制定后，應(yīng)立即組織對項目開發(fā)周期內(nèi)的現(xiàn)金流量進(jìn)行測算，并編制《項目資金流量預(yù)算》。項目開發(fā)計劃和項目投資匡算是編制項目資金流量預(yù)算的基礎(chǔ)資料，同時還需要公司明確項目的各項采購付款政策。項目資金流量預(yù)算完整反映了項目在全開發(fā)周期內(nèi)各關(guān)鍵開發(fā)節(jié)點的現(xiàn)金流量情況，能夠幫助企業(yè)提前預(yù)判現(xiàn)金流量能否實現(xiàn)平衡。同時，通過該預(yù)算的編制，能夠為企業(yè)調(diào)整項目開發(fā)計劃和項目投資匡算提供決策依據(jù)�！俄椖抠Y金流量預(yù)算》最好按季度反映，也可按月反映。如果按月反映，則對企業(yè)的基礎(chǔ)資料要求很細(xì)，對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的計劃管理水平要求較高，否則會大大降低預(yù)算的準(zhǔn)確度。

項目資金流量預(yù)算并非一成不變，當(dāng)公司調(diào)整了項目開發(fā)計劃，或者項目投資匡算進(jìn)行了調(diào)整，如遇到原材料價格上漲，項目重大設(shè)計方案變更等，項目的現(xiàn)金流量預(yù)算應(yīng)進(jìn)行相應(yīng)的動態(tài)調(diào)整。此外，如果企業(yè)的采購付款政策發(fā)生了變化，資金流量預(yù)算也應(yīng)進(jìn)行調(diào)整。3．項目開發(fā)階段

對于多項目運(yùn)作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)thldl.org.cn，在項目開發(fā)階段應(yīng)按季度或月度編制具體的資金執(zhí)行預(yù)算。項目資金流量預(yù)算反映的是單一項目開發(fā)全周期的完整現(xiàn)金流量，它并未包括公司除該項目以外的其他項目的現(xiàn)金流，也未反映公司層面的資金收付，如對外融資、往來款項劃轉(zhuǎn)、公司管理費用等。對同時進(jìn)行多項目運(yùn)作的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，公司短期內(nèi)的資金能否在各開發(fā)項目和公司之間進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，需要通過編制具體的資金執(zhí)行預(yù)算來平衡。因此，編制短期公司整體的資金執(zhí)行預(yù)算，既能夠解決項目資金流量預(yù)算和其他長期預(yù)算準(zhǔn)確度不高的問題，又能為公司短期資金收付，以及資金使用情況的考核提供直接的依據(jù)。它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該高度重視的預(yù)算。

資金執(zhí)行預(yù)算編制的周期可以為季、月或周。如果采用季度編制方式，最好在月度進(jìn)行調(diào)整和修訂，以提高執(zhí)行預(yù)算的準(zhǔn)確度。按月度編制執(zhí)行預(yù)算相對來說比較科學(xué)和合理，既保證了預(yù)算相對比較準(zhǔn)確，又避免因預(yù)算期過短導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)各部門整天陷于預(yù)算之中，從而產(chǎn)生對預(yù)算管理的逆反心理。二、資金預(yù)算的執(zhí)行與控制資金預(yù)算特別是執(zhí)行預(yù)算編制完成后，各部門在進(jìn)行具體的資金收付時，應(yīng)以預(yù)算作為實施的依據(jù)。財務(wù)部門在審核資金支付時，除了審核憑據(jù)是否規(guī)范、是否符合合同約定付款條件外，還應(yīng)將資金預(yù)算作為控制的依據(jù)，設(shè)置預(yù)算審核環(huán)節(jié)，重點審核該筆支付是否符合預(yù)算。對符合資金預(yù)算的款項，及時安排支付；對不符合資金預(yù)算的款項，包括無此預(yù)算的款項，以及實際支付金額大于預(yù)算金額的款項，應(yīng)先與承辦部門進(jìn)行溝通，確定能否延期支付或不予以支付。如確需支付，則應(yīng)作為預(yù)算外支出，履行特殊的審批程序。

三、預(yù)算分析調(diào)整

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)建立資金預(yù)算執(zhí)行情況的動態(tài)反映體系。通過對預(yù)算執(zhí)行情況的動態(tài)反映，財務(wù)部門才能準(zhǔn)確審核款項支付是否符合預(yù)算，為預(yù)算控制提供及時和準(zhǔn)確的信息，同時為預(yù)算分析提供基礎(chǔ)信息。

由于房地產(chǎn)項目開發(fā)周期長，在開發(fā)過程中還受到國家宏觀調(diào)控、市場變化等諸多因素影響，這些因素的變化都會導(dǎo)致原先編制的資金預(yù)算不準(zhǔn)確。因此，在預(yù)算執(zhí)行過程中，企業(yè)還應(yīng)建立預(yù)算調(diào)整制度，對臨時發(fā)生的、影響企業(yè)經(jīng)營管理的重大事項對預(yù)算的影響進(jìn)行調(diào)整，以提高預(yù)算的準(zhǔn)確度。四、預(yù)算考評

為了提高資金預(yù)算的執(zhí)行率，充分發(fā)揮預(yù)算的控制作用，企業(yè)應(yīng)將資金預(yù)算的執(zhí)行情況與績效考核掛鉤。在確定各相關(guān)部門的關(guān)鍵績效考核指標(biāo)（KPI）時，應(yīng)將預(yù)算執(zhí)行指標(biāo)作為KPI之一，通�？勺鳛椴块TKPI的預(yù)算考核指標(biāo)有“超資金預(yù)算率”、“預(yù)算執(zhí)行率”等。

在企業(yè)預(yù)算準(zhǔn)確度不高的階段，可將“超資金預(yù)算率”指標(biāo)作為考核指標(biāo)。財務(wù)部門應(yīng)對各部門發(fā)生的預(yù)算外支出進(jìn)行統(tǒng)計，并計算出考核期內(nèi)的“超資金預(yù)算率”，提交人力資源部門作為考核依據(jù)。對非部門自身原因的各項超預(yù)算支出，如宏觀政策變化、公司開發(fā)計劃調(diào)整等導(dǎo)致的超預(yù)算支出，應(yīng)進(jìn)行預(yù)算調(diào)整，不納入部門的考核。對部門自身原因?qū)е碌某�預(yù)算支出，如工作計劃性不夠、預(yù)算編制不準(zhǔn)確等發(fā)生的支出，應(yīng)作為部門的超預(yù)算支出。

當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及到多項目開發(fā)，對資金預(yù)算執(zhí)行率要求很高的時候，可將“預(yù)算執(zhí)行率”作為關(guān)鍵績效考核指標(biāo)，以此不斷提高各部門對預(yù)算編制準(zhǔn)確度的重視程度，同時提高預(yù)算的執(zhí)行率。

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房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)預(yù)算管理

摘要：房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)與運(yùn)營需要大量的資金進(jìn)行周轉(zhuǎn)，財務(wù)預(yù)算管理則是管理者依據(jù)市場前景和發(fā)展?fàn)顩r對企業(yè)資金進(jìn)行管理和運(yùn)作的重要手段之一。盡管如此，由于各種不確定因素的影響，財務(wù)預(yù)算管理仍然具有一定程度的局限性，所以對于房地產(chǎn)企業(yè)管理人員和財務(wù)人員來講，就應(yīng)該從宏觀經(jīng)濟(jì)角度出發(fā)，及時、靈活地提高預(yù)算管理的客觀性、合理性，進(jìn)而發(fā)揮預(yù)算管理工作在房地產(chǎn)企業(yè)中的重大作用。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)財務(wù)預(yù)算管理

所謂預(yù)算，就是在企業(yè)依據(jù)財務(wù)狀況編制合理的、符合企業(yè)發(fā)展前景的財務(wù)企劃書。財務(wù)預(yù)算管理的成敗直接決定企業(yè)是否能夠持續(xù)發(fā)展以及財務(wù)狀況的正常運(yùn)行。因此，基于財務(wù)預(yù)算管理的核心地位，企業(yè)應(yīng)在其引領(lǐng)下，遵循合理規(guī)劃、統(tǒng)一部署、大膽設(shè)想、保守實踐等原則，規(guī)劃出一條實效性強(qiáng)的企業(yè)發(fā)展之路[1]。一、預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)的重要性（一）有利于企業(yè)建立完整的管理模式

在當(dāng)今經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展時期，企業(yè)的最終目的就是發(fā)展、增加利潤收入，而財務(wù)預(yù)算管理的主要任務(wù)則是幫助企業(yè)和管理者取得經(jīng)濟(jì)變動的第一手信息，使其獲得最大程度上的財富，用以滿足利潤最大化的最終目標(biāo)。要想使房地產(chǎn)企業(yè)的利潤最大化，就要建立一套完整的財務(wù)預(yù)算管理模式、恰當(dāng)對經(jīng)營機(jī)制體系進(jìn)行調(diào)整，整理規(guī)劃出一條以提高財務(wù)預(yù)算管理水平為主的企業(yè)管理之路。（二）有利于企業(yè)降低經(jīng)營風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)的基本特征主要是：運(yùn)轉(zhuǎn)資金強(qiáng)大、消耗時限冗長、風(fēng)險性能高漲等。這就需要一套全方位的規(guī)劃設(shè)計理念，在資金投資階段準(zhǔn)確估量、計算投資成本與費用，做出一份合理的經(jīng)濟(jì)效益報告和投資企劃書，將房地產(chǎn)投資的風(fēng)險降到最低。比如，現(xiàn)金是經(jīng)濟(jì)學(xué)里流動性最強(qiáng)的一項科目，已成為了財務(wù)預(yù)算的核心依據(jù)，精確的現(xiàn)金預(yù)算能夠為房地產(chǎn)企業(yè)亮起紅色信號燈，為管理者提供充足時間進(jìn)行整改，免受經(jīng)濟(jì)風(fēng)暴的侵襲[2]。（三）有利于完善企業(yè)資金管理

合理科學(xué)的財務(wù)管理預(yù)算在房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中處于不可小覷的重要位置：①是籌措工程資金以及政府部門和金融機(jī)構(gòu)批準(zhǔn)貸款的主要依據(jù)；②是進(jìn)行可行性探究和進(jìn)行建設(shè)項目技術(shù)要點剖析的理論證據(jù)；③為任務(wù)企劃書中投資額的計算以及初步構(gòu)想提供了核心依據(jù)。換言之，房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)與工程的順利運(yùn)行離不開財務(wù)預(yù)算管理的準(zhǔn)確估量，企業(yè)管理者理財目的的實現(xiàn)更加離不開預(yù)算管理的指引。

二、目前財務(wù)預(yù)算管理在房地產(chǎn)企業(yè)中的缺陷與不足（一）認(rèn)識不透徹

房地產(chǎn)開發(fā)商對于全面實行財務(wù)預(yù)算管理工作的認(rèn)知還不強(qiáng)烈，多數(shù)企業(yè)家仍然停留在經(jīng)濟(jì)表層現(xiàn)象上，只在乎成本、費用的低消費，進(jìn)而忽略了財務(wù)預(yù)算管理的重要性，究其原因在于缺乏對價值管理觀念以及系統(tǒng)管理觀念的理解和重視。同時，部分財務(wù)預(yù)算管

友情提示：本文中關(guān)于《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金預(yù)算管理》給出的范例僅供您參考拓展思維使用，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金預(yù)算管理：該篇文章建議您自主創(chuàng)作。

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