房產(chǎn)權(quán)屬相關(guān)法律及司法解釋相關(guān)舉例

]房產(chǎn)權(quán)屬相關(guān)法律及司法解釋相關(guān)舉例（個(gè)人總結(jié)的比較全）

本帖最后由a230_ren于201*-11-2917:41編輯

一、物權(quán)法第一章第六條不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登

記。

我國不動產(chǎn)的物權(quán)的確定采用的是登記制度，也就是說辦理產(chǎn)權(quán)登記，辦理機(jī)構(gòu)是房管局（現(xiàn)在屬于住建部下屬），登記制度不是強(qiáng)制的，屬于個(gè)人申請，不過一般沒有不

辦理的個(gè)人，這個(gè)大家都明白。

也就是說不動產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記在誰名下，一般我們經(jīng)常聽說的房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)糾紛中，很多人主張自己對房產(chǎn)的所有權(quán)，那么這個(gè)認(rèn)定依據(jù)首先就是登記。當(dāng)然其中可能有各種復(fù)雜的情況，不過請注意人們法院對于房產(chǎn)糾紛的判例首先依據(jù)的就是登記權(quán)屬。請大家注意在購房的時(shí)候及時(shí)辦理有效登記，尤其是二手房過戶、婚前購房等情況，避免不必要糾紛。合理登記首先要到辦理機(jī)構(gòu)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓雙方的有效證件、房產(chǎn)費(fèi)用交納證明、貸款辦理的完款證明和購房合同。需要交納的費(fèi)用包括契稅，印花稅、手續(xù)費(fèi)或者工本費(fèi)，這里提醒大家一句，并不是僅僅購買商品房才需要辦理登記，任何不動產(chǎn)權(quán)屬變更，包括贈與、遺

贈或繼承、過戶等行為都會涉及，也都需要繳納契稅。

我下面列舉了十幾條各類相關(guān)法律的解釋，還有具體明確保護(hù)房產(chǎn)權(quán)屬的說明方法，隨時(shí)

更新，大家有問題歡迎留言，我會盡力尋找妥善解答方法。

我想重點(diǎn)不僅僅是法律條文，還有判例和具體的措施，這樣才對大家有參考價(jià)值。因?yàn)闂l

目多了可能要翻頁，希望大家體諒

這個(gè)第八條本來我寫在后面了，因?yàn)榉浅Ｖ匾�也很常見，所以再重新列在這里，大家可以

看看八、舉證

首先我們強(qiáng)調(diào)一點(diǎn)：我國法律在訴訟方面的規(guī)定是“誰主張、誰舉證”原則，不要小看這條，實(shí)際上房產(chǎn)權(quán)屬糾紛，主張權(quán)利一方應(yīng)該主動提出相應(yīng)證據(jù)，例如能證明房產(chǎn)權(quán)屬的等級（房產(chǎn)證）、購房合同、貸款合同、還款證明、出資方證明、贈與協(xié)議、遺囑等等。

對于不能合理舉證的要求，法院很多時(shí)候是不支持的。

如果夫妻一方認(rèn)定房歸個(gè)人或者雙方共有，應(yīng)該提供相應(yīng)證明而不是對方提供證明。所以說，這里給很多給孩子購買婚房的老人一個(gè)建議：首付款支付證明、貸款證明、購房合同

等等很多上面盡量寫父母與孩子的名字，共同署名是合法的。

有下面兩種情況實(shí)際上當(dāng)事人在事前可能會忽略：

1、婚前購房，父母出資，然而父母由于年紀(jì)大沒法辦理足夠的按揭貸款，只能以孩子名義辦理銀行按揭的，這種情況很多人不得已在購房和貸款手續(xù)中都用了孩子的名義。實(shí)際上，可以在做貸款的時(shí)候約定共同還款人，是父母與子女，這樣就從各種合同、協(xié)議和票據(jù)上

保留了出資證明。

當(dāng)然父母也可以與子女做個(gè)人約定，簽署出資協(xié)議，約定出資部分的房產(chǎn)屬于父母與子女

共有，這樣保護(hù)了父母作為出資方，辛苦一輩子的錢得到保障。

2、在按揭貸款的還款過程中，如果是父母參與還款了（這種情況在婚前購房和婚后還貸中常見，因?yàn)槟贻p的子女沒有還貸能力實(shí)際上），可以這樣做來保護(hù)父母出資人的權(quán)益：在貸款銀行必然有一個(gè)以子女名義開立的還款賬戶，那么再開立一個(gè)父母名義的賬戶，每個(gè)月還房貸的時(shí)候，從父母的賬戶中向子女賬戶中轉(zhuǎn)款，這樣等于留存了每一次的還款出資

證明。這個(gè)是很多人都忽略的一個(gè)簡單方法，而且同行轉(zhuǎn)款是沒有手續(xù)費(fèi)的。

在房產(chǎn)糾紛的舉證過程中，出資方完全可以以此來證明自己的權(quán)利。

當(dāng)然我這里想提醒辛苦半輩子給子女?dāng)�套房子的老人，如果子女孝順，一定不要忘了提醒

你父母，我不希望那些通過婚姻獲得房子為動機(jī)的人看到這個(gè)

擴(kuò)展閱讀：房地產(chǎn)法律法規(guī)規(guī)章司法解釋電子版-房地產(chǎn)開發(fā)用地-三、土地權(quán)屬登記-請示答復(fù)(11)

目錄

國土資源部辦公廳關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及土地使用權(quán)變更有關(guān)問題的批復(fù)......................................................2

關(guān)于國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣有關(guān)問題的復(fù)函...............3

國土資源部辦公廳關(guān)于土地使用權(quán)拍賣有關(guān)問題的函...........4

國土資源部辦公廳關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及土地使用權(quán)變

更有關(guān)問題的批復(fù)

國土資廳函[201*]224號

廣東省國土資源廳：

你廳《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓涉及土地使用權(quán)變更有關(guān)問題的請示》（粵國土資[201*]256號）收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)批復(fù)如下：

太古可口可樂香港有限公司將其全資擁有的獨(dú)資企業(yè)太古飲品（東莞）有限公司全部轉(zhuǎn)讓給可口可樂（中國）投資有限公司，屬于企業(yè)資產(chǎn)的整體出售，其中包含土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。因此，該行為屬于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，應(yīng)按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定辦理變更登記。

201*年5月31日

關(guān)于國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣有關(guān)問題的復(fù)函

國土資廳函［1999］245號

四川省國土局：

你局《關(guān)于國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣有關(guān)問題的緊急請示》(川國土發(fā)［1999］211號)收悉。經(jīng)研究，現(xiàn)函復(fù)如下：

一、國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣不應(yīng)由《拍賣法》調(diào)整。1996年7月4日，全國人大法律委員會主任委員薛駒在全國人大常委會審議通過《拍賣法》時(shí)所作的《關(guān)于拍賣法(草案修改稿)修改意見的匯報(bào)》中指出："國有資產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)交易、土地使用權(quán)出讓與轉(zhuǎn)讓、人民法院強(qiáng)制執(zhí)行的物品的拍賣應(yīng)當(dāng)由其他有關(guān)法律調(diào)整，并非都由拍賣企業(yè)拍賣�？紤]到本法是調(diào)整拍賣企業(yè)進(jìn)行的拍賣活動，建議該條修改為：’本法適用于中華人民共和國境內(nèi)拍賣企業(yè)進(jìn)行的拍賣活動。"《拍賣法》立法中采納了此項(xiàng)建議，《拍賣法》第二條明確規(guī)定："本法適用于中華人民共和國境內(nèi)拍賣企業(yè)進(jìn)行的拍賣活動。"因此，《拍賣法》的適用范圍應(yīng)符合上述原則，不得另加擴(kuò)展。

二、國有土地使用權(quán)出讓的招標(biāo)、拍賣應(yīng)當(dāng)由《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律法規(guī)調(diào)整，由市、縣人民政府負(fù)責(zé)，由市、縣人民政府土地管理部門組織實(shí)施。

三、市、縣人民政府土地管理部門在組織實(shí)施國有土地使用權(quán)拍賣過程中，根據(jù)需要也可將部分工作委托經(jīng)省級以上土地行政主管部門認(rèn)證的具有國有土地使用權(quán)拍賣資格的拍賣企業(yè)承擔(dān)。

1999年8月21日

國土資源部辦公廳關(guān)于土地使用權(quán)拍賣有關(guān)問題的

函

（國土資廳函[1999]255號）

國家國內(nèi)貿(mào)易局：

近日收到你局《關(guān)于土地使用權(quán)拍賣中有關(guān)問題的通知》(內(nèi)貿(mào)局發(fā)營銷字〔1999〕第126號)，經(jīng)研究，我部認(rèn)為：

一、土地使用權(quán)拍賣不屬于《拍賣法》調(diào)整的范圍。1996年7月4日，全國人大法律委員會主任委員薛駒在全國人大常委會審議通過《拍賣法》中所作的《關(guān)于拍賣法(草案修改稿)修改意見的匯報(bào)》中，對《拍賣法》的調(diào)整范圍已講的十分明確�！杜馁u法》第二條明確規(guī)定：“本法適用于中華人民共和國境內(nèi)拍賣企業(yè)進(jìn)行的拍賣活動。”因此，《拍賣法》的適用范圍僅限于拍賣企業(yè)進(jìn)行的拍賣活動，不得另加擴(kuò)展。

二、《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律法規(guī)明確規(guī)定，國有土地使用權(quán)出讓由市、縣人民政府負(fù)責(zé)，由市、縣人民政府土地行政主管部門具體組織實(shí)施。國有土地使用權(quán)拍賣作為國有土地使用權(quán)出讓的一種具體方式，同樣必須由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施。

三、市、縣人民政府土地行政主管部門在組織實(shí)施土地使用權(quán)拍賣過程中，根據(jù)需要也可將部分工作委托經(jīng)省級以上土地行政主管部門認(rèn)證的具有國有土地使用權(quán)拍賣資格的拍賣企業(yè)承擔(dān)。

因此，你局《關(guān)于土地使用權(quán)拍賣中有關(guān)問題的通知》將國有土地使用權(quán)拍

賣納入《拍賣法》調(diào)整范圍，要求國有土地使用權(quán)拍賣必須由拍賣企業(yè)拍賣，是與《拍賣法》和《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》等法律法規(guī)的規(guī)定不一致的。為保證依法行政，希望你局盡快發(fā)文糾正《關(guān)于土地使用權(quán)拍賣中有關(guān)問題的通知》的不正確表述，消除影響，并在今后的工作中加強(qiáng)部門協(xié)調(diào)與配合，共同做好有關(guān)工作。

5

年8月16日19

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