住房問題(2)

201*年云南公務(wù)員考試申論素材：住房問題住房問題專題材料

(一)什么是經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房

經(jīng)濟(jì)適用房是指具有社會(huì)保障性質(zhì)的商品住宅，具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)性是指住宅價(jià)格相對(duì)于市場價(jià)格比較適中，能夠適應(yīng)中低收入家庭的承受能力；適用性是指在住房設(shè)計(jì)及其建筑標(biāo)準(zhǔn)上強(qiáng)調(diào)住房的使用效果，而非建筑標(biāo)準(zhǔn)。經(jīng)濟(jì)適用房是國家為解決中低收入家庭住房問題而修建的普通住房，這類住宅因減免了工程報(bào)建中的部分費(fèi)用，其成本略低于普通商品房，故又稱為經(jīng)濟(jì)適用房。

廉租房，在香港又稱為公屋。主要由政府承擔(dān)，為中低收人人群提供低價(jià)租賃的一種住房形式。何為廉租住房?建設(shè)部回答是：廉租住房制度是針對(duì)住房困難的最低收入家庭實(shí)施的一種社會(huì)救助，是我國住房保障體系的重要組成部分。享受廉租住房保障的對(duì)象，需要具備兩個(gè)基本條件，一是城鎮(zhèn)最低收入家庭，二是住房困難。另外，申請家庭成員中至少有1人為當(dāng)?shù)胤寝r(nóng)業(yè)常住戶口。目前，廉租住房制度通過租賃補(bǔ)貼、實(shí)物配租和租金減免三種方式提高保障對(duì)象的住房支付能力，改善最低收入家庭居住條件。

(二)經(jīng)濟(jì)適用房存在的重要意義

經(jīng)濟(jì)適用房作為我國住房市場的重要組成部分，肩負(fù)著保障百姓住房的重任，其地位無可取代。我國1998年實(shí)行房改停止了福利分房，使房改后參加工作及以前未取得福利房的職工，還有城鎮(zhèn)化后的廣大務(wù)工人員，未享受住房保障制度的待遇，如今政府開發(fā)微利商品房，并走市場化運(yùn)作道路，無疑是英明之舉。

經(jīng)濟(jì)適用房不是完全意義上的福利房，是微利商品房(3％利潤)，政策方面主要是減免土地出讓金和50％的報(bào)建稅費(fèi)，其余的全按市場運(yùn)作，由其帶動(dòng)的建筑業(yè)，家電、家具等均無需免稅；經(jīng)濟(jì)適用房不等于質(zhì)量差、配套差、環(huán)境差。這些都可以在規(guī)劃建設(shè)過程中科學(xué)管理，只是因?yàn)榫幼≌叨鄶?shù)是中低收人階層，而認(rèn)為經(jīng)濟(jì)適用房類似貧民窟是錯(cuò)誤的。

經(jīng)濟(jì)適用房的單位面積也就是60～80平方米，在這基礎(chǔ)上免稅，加上建筑成本及基本費(fèi)用而產(chǎn)出的經(jīng)濟(jì)適用房，再按“人頭”賣或租給低收入者以安居，這才確保百姓買得起或租得起。值得借鑒的是我國在醫(yī)改和教改方面的經(jīng)驗(yàn)，教育方面千軍萬馬過獨(dú)木橋的高考模式也值得深思，一個(gè)模子流水線產(chǎn)出的人才’一旦進(jìn)入社會(huì)，面對(duì)失業(yè)、住房、生活等多重壓力，能否承受得了?九年義務(wù)教育、醫(yī)療保障、住房保障都不能以賺錢為目的。規(guī)范發(fā)展了幾百年的資本主義國家如此，中國更應(yīng)該如此。

經(jīng)濟(jì)適用房的特性決定了其存在的重要價(jià)值和意義。

首先，經(jīng)濟(jì)適用房的定義是具有社會(huì)保障性質(zhì)的政策性商品房。開發(fā)商以微利價(jià)出售給廣大中低收人家庭。它具有經(jīng)濟(jì)性和適用性的特點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)適用房作為社會(huì)保障性的產(chǎn)品為使居者有其屋而存在意義重大。其次，經(jīng)濟(jì)適用房肩負(fù)重任。我國由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)化，改革開放帶來的碩果世人皆贊。國家以期如其他改革政策一樣，將民生基礎(chǔ)住宅大業(yè)推向市場，最終完成其讓百姓安居樂業(yè)的使命。經(jīng)濟(jì)適用房制度表現(xiàn)為以保開發(fā)商“微利”原則激活建設(shè)市場，達(dá)到住宅產(chǎn)品質(zhì)與量的提高；以其“經(jīng)濟(jì)性和適用性”擴(kuò)大內(nèi)需刺激消費(fèi)。可見經(jīng)濟(jì)適用房作為我國住房供給體系中主要構(gòu)成部分，負(fù)有保障整體住房體系正常運(yùn)行的重要責(zé)任。

(三)經(jīng)濟(jì)適用房存在的問題

1．經(jīng)濟(jì)適用厲供不應(yīng)求

經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求這一現(xiàn)象在我國極為嚴(yán)重。一方面的確可以看出經(jīng)濟(jì)適用房政策的確有它的優(yōu)勢，否則難以吸引如此眾多的民眾購買。但是，由于供給不夠，導(dǎo)致了大家徹夜排隊(duì)等號(hào)甚至買號(hào)的現(xiàn)象。

該現(xiàn)象的產(chǎn)生與政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房放量面積利用不足有關(guān)。拿北京為例，北京市政府安排的年經(jīng)濟(jì)適用房開工面積為300萬平方米，依《經(jīng)濟(jì)適用住房管理辦法》規(guī)定的每套面積不超80平方米計(jì)算，全市今年應(yīng)該有3．75萬套房屋放量�！捌鋵�(shí)根本達(dá)不到這一數(shù)字�！被佚堄^經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商天鴻集團(tuán)的一位人士表示。來自北京市統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，全市年開工量超過300萬平方米，但年竣工量則在250萬平方米左右。這意味著市政府安排的放量面積30萬平方米存在缺口。

同時(shí)，經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量也是一個(gè)很關(guān)鍵的問題。經(jīng)統(tǒng)計(jì)，經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量僅為商品房供應(yīng)量的8％而已。這樣的數(shù)字表明，經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量違背經(jīng)濟(jì)適用房政策。

由此可見，解決這一問題的根本是：加大經(jīng)濟(jì)適用房的供應(yīng)量，以及提高放量面積的利用率。

2．經(jīng)濟(jì)適用房總體價(jià)值偏差

經(jīng)濟(jì)適用房總體價(jià)值的偏差導(dǎo)致了其原本的社會(huì)保障意義未能得以實(shí)現(xiàn)。其具體表現(xiàn)有：

(1)經(jīng)濟(jì)適用房建筑面積超標(biāo)。經(jīng)濟(jì)適用房已經(jīng)失去了原有的社會(huì)保障意義，造成了成本過高的后果。而逐漸“商品房化”，這也違背了“經(jīng)濟(jì)”之本意。

(2)配套設(shè)施以及周邊環(huán)境較差。由于經(jīng)濟(jì)適用房不是商品房，所以相應(yīng)的配套設(shè)施以及周邊環(huán)境也就不盡如人意。同樣影響了民眾購買經(jīng)濟(jì)適用房。

(3)交通不便。官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北京上市的22個(gè)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，11個(gè)在南城，占總量的50％。記者另從北京市建委獲悉，從今年開始，經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)重點(diǎn)移至南城，并全部置于四環(huán)以外。而上班地點(diǎn)一般都位于市中心。這樣就對(duì)周邊交通狀況要求較高。這也是阻礙經(jīng)濟(jì)適用房發(fā)展的一個(gè)重要原因。

3．經(jīng)濟(jì)適用房的銷售對(duì)象過于廣泛

經(jīng)濟(jì)適用房主要滿足了中等偏上收入的家庭的需要，中等偏下和低收人家庭所占比例并不高。而我國低收人人群的比例確實(shí)十分龐大的。經(jīng)濟(jì)適用房作為社會(huì)保障的價(jià)值并沒有得到體現(xiàn)，收人中等偏下和低收人人員的住房問題仍舊沒有得到改善。這一問題的產(chǎn)生，同經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā)密切相關(guān)。經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)時(shí)的定位過高，導(dǎo)致成本提高，所以房價(jià)也就跟著提升。導(dǎo)致低收人家庭仍舊無力購買。

4．監(jiān)管無序、審核不力、分配不公

經(jīng)濟(jì)適用房最為世人詬病的問題還是在于立項(xiàng)、開發(fā)建設(shè)、銷售和消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)缺乏嚴(yán)格控制和有效的管理，特別是在銷售過程中，無法識(shí)別真正的政策對(duì)象，無法保證開發(fā)商按規(guī)定審核對(duì)象，也難保資源配置方式、手段的合理性。這樣造成了如今經(jīng)濟(jì)適用房混亂的現(xiàn)象。

(四)廉租房存在的問題

當(dāng)前，中國廉租住房制度建設(shè)主要存在五大突出問題。第一，全國仍有一百四十五個(gè)城市尚未建立廉租住房制度；第二，相當(dāng)數(shù)量的城市，廉租住房建設(shè)進(jìn)展緩慢。第三，仍有一百六十六個(gè)地級(jí)以上城市未明確土地出讓凈收益用于廉租住房制度建設(shè)的比例，絕大多數(shù)城市還沒有開始將土地出讓凈收益實(shí)際用于廉租住房制度建設(shè)。第四，廉租住房制度覆蓋面窄，與國家要求有較大差距。第五，部分城市還沒有建立廉租住房保障對(duì)象檔案，申請、審批、退出機(jī)制不完善。

201*年云南公務(wù)員考試申論素材：住房問題住房問題對(duì)策綜述對(duì)策綜述

(一)解決住房問題的對(duì)策

(1)切實(shí)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房。各地都要制定和實(shí)施住房建設(shè)規(guī)劃，對(duì)新建住房結(jié)構(gòu)提出具體比例要求。

(2)進(jìn)一步發(fā)揮稅收、信貸、土地政策的調(diào)節(jié)作用。嚴(yán)格執(zhí)行住房開發(fā)、銷售有關(guān)政策，完善住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)稅收政策，有區(qū)別地適度調(diào)整信貸政策，引導(dǎo)和調(diào)節(jié)住房需求�？茖W(xué)確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)規(guī)模，加強(qiáng)土地使用監(jiān)管，制止囤積土地行為。

(3)合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過快增長。

(4)進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)全過程監(jiān)管，制止擅自變更項(xiàng)目、違規(guī)交易、囤積房源和哄抬房價(jià)行為。

(5)加快城鎮(zhèn)廉租住房制度建設(shè)，規(guī)范發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房，積極發(fā)展住房二級(jí)市場和租賃市場，有步驟地解決低收人家庭的住房困難。

(6)完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度，全面、及時(shí)、準(zhǔn)確地發(fā)布市場供求信息，堅(jiān)持正確的輿論導(dǎo)向。

(二)解決中低收入人群住房問題的對(duì)策(1)進(jìn)一步研究稅收鼓勵(lì)政策，鼓勵(lì)中低收入家庭購房。包括進(jìn)一步降低住房交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)政策，如何進(jìn)一步利用稅收杠桿，鼓勵(lì)中低收人家庭購買和換購住房，改善居住條件等。

(2)繼續(xù)出臺(tái)住房信貸鼓勵(lì)政策，提高居民購房支付能力。包括完善個(gè)人住房貸款管理辦法，規(guī)范個(gè)人貸款審查的程序和標(biāo)準(zhǔn)，推行個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)化，逐步建立并完善個(gè)人征信系統(tǒng)；完善住房保險(xiǎn)政策，降低保險(xiǎn)費(fèi)率，明確保險(xiǎn)賠付責(zé)任，減輕借款人負(fù)擔(dān)；完善住房公積金管理體制和監(jiān)督機(jī)制，大力發(fā)展住房公積金貸款與商業(yè)性貸款相結(jié)合的組合貸款業(yè)務(wù)，充分發(fā)揮住房公積金支付個(gè)人購房的作用；完善個(gè)人住房貸款擔(dān)保制度，提高居民個(gè)人住房貸款的信用度，保障銀行對(duì)個(gè)人住房貸款的回收；加快完善住房貸款擔(dān)保辦法，加強(qiáng)對(duì)擔(dān)保公司的業(yè)務(wù)規(guī)范和監(jiān)管，推行標(biāo)準(zhǔn)化的擔(dān)保合同示范文本，有效地防范貸款風(fēng)險(xiǎn)等。

(3)加快開放住房二級(jí)市場，發(fā)揮存量住房的作用，解決中低收入家庭的住房問題。包括進(jìn)一步簡化交易手續(xù)、降低交易門檻、促進(jìn)二級(jí)市場發(fā)育；對(duì)符合經(jīng)濟(jì)適用住房購買條件的家庭，購買經(jīng)濟(jì)適用住房和房改房時(shí)，給予優(yōu)惠政策等。

(4)發(fā)揮社會(huì)力量，多渠道解決中低收人家庭的住房問題。包括鼓勵(lì)企事業(yè)單位利用自用土地，在符合城市總體規(guī)劃的前提下，集資合作建房；鼓勵(lì)中低收人家庭成立住宅合作社解決住房問題等。

(5)大力發(fā)展經(jīng)濟(jì)適用住房。經(jīng)濟(jì)適用住房是中國政府為解決中低收入住房問題而采取的一項(xiàng)重要舉措，政府通過免受土地出讓金、減半征收行政事業(yè)性收費(fèi)等措施，降低開發(fā)建設(shè)成本，同時(shí)，對(duì)成交價(jià)格、購買對(duì)象和開發(fā)建設(shè)單位的利潤進(jìn)行限制。由于實(shí)行政府組織、企業(yè)運(yùn)作的建設(shè)模式，使得絕大多數(shù)經(jīng)濟(jì)適用住房都建成了規(guī)模大、環(huán)境好、功能全、質(zhì)量高的居住區(qū)，受到廣大中低收入家庭的普遍歡迎。

(6)積極推行廉租住房制度。為了解決最低收入家庭的住房困難，中國政府推行廉租住房制度。采取貨幣補(bǔ)貼、租金減免為主，實(shí)物供應(yīng)為輔，多渠道解決最低收入家庭的住房困難。

(7)加快危舊住房改造步伐，改善居民居住環(huán)境。危房比較集中的地區(qū)，主要居住著城市較低收人居民。為了解決這部分居民的居住問題，大多數(shù)城市都采取了積極措施，加大了危舊住房改造力度，并在土地、稅費(fèi)等方面給予優(yōu)惠。

文章來源于易賢網(wǎng)文章來源于易賢網(wǎng)

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擴(kuò)展閱讀：有關(guān)住房問題的調(diào)查2

有關(guān)住房問題的調(diào)查

10電氣2班張武武連美靈馬芳張力強(qiáng)李科武志軍田澤沼

摘要：改革開放以來.人民的生活水平有了很大的提高,改善居住條件、擴(kuò)大住房面積,已成為廣大人民的一大需求以及消費(fèi)性投資的重要方面.文章對(duì)近年來住房問題進(jìn)行分析,了解其演化特征,現(xiàn)存問題,同時(shí)分析其原因,為進(jìn)一步研究提供依據(jù)

關(guān)鍵詞：住房建設(shè)，變化，調(diào)查，住房難問題

一年一度的央視春晚，是億萬中國人除夕之夜的“盛宴”，而小品則是最為人們津津樂道的“大餐”。201*年春晚的5個(gè)小品中，有兩個(gè)說的都是房子引發(fā)的故事：一個(gè)講為爭房子而假離婚；一個(gè)講因買不起房而借房來結(jié)婚。春晚小品集中“說房”，折射出高房價(jià)背景下人們對(duì)住房問題的廣泛關(guān)注。

住房乃民生之要，住有所居是每個(gè)家庭的殷切期盼。近年來，很多地方出現(xiàn)了房價(jià)過高、上漲過快的現(xiàn)象，高房價(jià)成為時(shí)刻牽動(dòng)人們神經(jīng)、影響經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展全局的突出問題。黨和政府高度重視，正以堅(jiān)決的態(tài)度，出重拳抑制房價(jià)過快上漲，大力度推進(jìn)保障性住房建設(shè)，努力解決群眾住房問題，讓人們住有所居、安居樂業(yè)。

隨著改革開放的不斷深入住房問題已經(jīng)越來越受到社會(huì)的關(guān)注，住房問題已經(jīng)逐漸成為一個(gè)社會(huì)性的問題，房價(jià)的不斷上漲使很多人成為“房奴”。住房問題已經(jīng)成為一個(gè)不得不解決的問題

一、目前住房問題的基本情況1.商品房價(jià)格上漲過快

房價(jià)上漲成為全國各個(gè)城市的共同現(xiàn)象，房價(jià)過高，超出了普通消費(fèi)者的支付能力，或者說是占民眾消費(fèi)支出的比重過高，這是一種不合理的現(xiàn)象。我國的商品房房價(jià)上漲很快，價(jià)格居高不下。現(xiàn)在的房價(jià)對(duì)大多數(shù)老百姓來說，是相當(dāng)高的。所以現(xiàn)在有很多人買不起房，在很多城市里面，出現(xiàn)了蟻?zhàn)搴臀伨印?/p>

上圖為徐州市中心區(qū)房價(jià)走勢圖

2.老小區(qū)住房設(shè)施老化嚴(yán)重

上世紀(jì)80年代，在改革開放初期，人民群眾生活水平逐步提高，對(duì)居住條件提高的需要越來越大，在這期間所建的住宅區(qū)特別多，這類房屋隨著時(shí)代的演變，新房已變成舊房，一方面舊城區(qū)房屋混雜，不僅有大量住宅，而且還有相當(dāng)多的商業(yè)用房、倉庫用房、工業(yè)廠房、辦公業(yè)務(wù)用房等；另一方面舊城區(qū)人口數(shù)量多、人口密集、人員素質(zhì)參差不齊。不僅新舊房屋交錯(cuò)，而且居住和經(jīng)營交織。再一方面舊城區(qū)房屋陳舊，配套設(shè)施及環(huán)境質(zhì)量存在先天不足。就舊城區(qū)物業(yè)本身而言，全部是舊房，使用時(shí)間至少是年限不等，有的時(shí)間甚至還要久遠(yuǎn)，由于歷史原因，沒有很好的規(guī)劃，大多房型老化，式樣陳舊，房屋質(zhì)量、設(shè)備、各種質(zhì)量指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不到規(guī)范設(shè)計(jì)要求，老化程度較嚴(yán)重。特別是在老城市中，房屋陳舊的狀況尤為明顯，而且亂搭亂建的現(xiàn)象特別突出，嚴(yán)重破環(huán)了住宅區(qū)環(huán)境和公共設(shè)施。

二、產(chǎn)生住房問題的原因合理因素：

1.隨著收入增長產(chǎn)生的真實(shí)需求。隨著經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長，人均可支配收入增加，產(chǎn)生了對(duì)住房升級(jí)換代、改善居住條件的需求。

2.城市化進(jìn)程拉動(dòng)住房需求增長。城市人口增長過程中會(huì)出現(xiàn)大量新婚家庭，這些新婚家庭需要住房，這必然會(huì)引起對(duì)城市住房需求的增長。另外，在城市發(fā)展過程中，舊城改造產(chǎn)生了對(duì)住房的大量被動(dòng)需求。

3.人口增加帶動(dòng)住房需求增長。預(yù)計(jì)我國人口數(shù)量將在一個(gè)較長時(shí)期內(nèi)繼續(xù)保持增長勢頭,到本世紀(jì)中葉將達(dá)到16億人口，年平均凈增加1000萬人以上，大量增長的婚育家庭將對(duì)住房產(chǎn)生巨大需求。

4.住房制度改革釋放大量需求。1998年住房分配貨幣化改革以來，大量住房需求被釋放出來，推動(dòng)房價(jià)上漲。隨著新的住房制度的建立，從舊體制中所釋放的需求已經(jīng)達(dá)到極限，但是已售公有住房二級(jí)市場的開放將會(huì)促進(jìn)新的住房需求增長

5.傳統(tǒng)消費(fèi)習(xí)慣導(dǎo)致住房需求增長。傳統(tǒng)觀念認(rèn)為房產(chǎn)是最持久的且可以傳承的財(cái)產(chǎn)。在這種觀念下，人們往往傾向于購房置業(yè)，寧買不租。追求住房的一步到位。而一個(gè)民族的消費(fèi)習(xí)慣在短時(shí)間內(nèi)是很難改變的，所以在傳統(tǒng)習(xí)慣的作用下，我國住房需求被進(jìn)一步擴(kuò)大。

不合理因素：

1.需求旺盛的重要原因。按照國際經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)人均GDP從1000美元向3000美元邁收入差距過大導(dǎo)致投資需求旺盛。收入差距擴(kuò)大是造成房地產(chǎn)投資進(jìn)時(shí)，往往是產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)劇烈調(diào)整、分配矛盾加劇的時(shí)期。收入差距的擴(kuò)大使消費(fèi)支出的增加幅度下降，更多收入被用來投資。而房地產(chǎn)作為一種良好的投資品種吸引大量社會(huì)剩余資金進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

2.房地產(chǎn)開發(fā)模式存在缺陷。目前國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)模式基本可歸納如下：開發(fā)商籌措資金并通過招拍掛取得土地使用權(quán)、以在建工程或者土地使用權(quán)抵押向銀行貸款、施工建房、（預(yù)）銷售回籠資金（償還貸款或者為下一輪開發(fā)融資）、進(jìn)入下一個(gè)開發(fā)循環(huán)。同時(shí)，政府壟斷土地一級(jí)市場，依靠土地出讓收入進(jìn)行城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，并通過市政基礎(chǔ)設(shè)施的不斷完善來提升區(qū)域內(nèi)的土地價(jià)值，謀取更大的土地收入。

我國居民收入和住房價(jià)格變化

在這種開發(fā)模式下，銀行、房地產(chǎn)商、地方政府構(gòu)成了牢固的相互依存的利益三角關(guān)系。地方政府要獲取城市建設(shè)資金必須增加土地出讓收入，而土地出讓收入的增加依賴于房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大（從而對(duì)土地有更大需求），而房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模的擴(kuò)大又主要依賴于融資（主要是銀行抵押貸款和預(yù)（租）售款）規(guī)模以及土地儲(chǔ)備規(guī)模的增長，而融資的增長則依賴于房價(jià)的上漲。房價(jià)上漲可為開發(fā)商帶來更多融資，銀行債權(quán)保障更充分，也可以增加地方政府土地出讓收入，因此，房價(jià)上漲是各方利益主體的內(nèi)在要求，是維系這種房地產(chǎn)開發(fā)模式存在下去的原動(dòng)力。正是在各方利益主體的推動(dòng)下，房價(jià)不斷上漲。

3.投資渠道不暢凸現(xiàn)房地產(chǎn)的投資價(jià)值。在一定程度上，房價(jià)上漲是因?yàn)橥顿Y渠道不暢造成的。大量社會(huì)剩余資金爭奪有限的投資機(jī)會(huì)，其中一些資金投入房地產(chǎn)市場，導(dǎo)致房價(jià)短期內(nèi)大幅度上漲。

4.住房社會(huì)保障體系不完善。住房是最基本的必需的生活條件之一，低收入家庭住房應(yīng)該納入社會(huì)保障體系而不應(yīng)該由市場解決。目前我國住房保障體系主要由面向中低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用住房和面向城市最低收入家庭的廉租房體系構(gòu)成。但是住房保障覆蓋面低，供給規(guī)模小，分配過程不透明、房價(jià)高、建筑質(zhì)量差以及市政配套設(shè)施不全等，影響了住房保障效果。大量應(yīng)該享受住房保障的家庭并沒有被納入住房保障體系從而被迫推向市場，這既加重了低收入家庭的生活負(fù)擔(dān)，又人為地?cái)U(kuò)大了房地產(chǎn)市場需求，加劇了供求矛盾。

三、解決住房問題的對(duì)策與建議

解決住房問題關(guān)鍵要在土地制度、房屋建設(shè)開發(fā)制度、住房保障制度等方面做根本性突破，才能實(shí)現(xiàn)居者有其房的愿望。

1.規(guī)范政府職能，協(xié)調(diào)政府與市場的關(guān)系

在建立市場經(jīng)濟(jì)體制過程中，由于舊的管理體制已經(jīng)被打破，新的管理體制尚未完全建立起來，政府在依法行政中，出現(xiàn)一些缺位、越位、錯(cuò)位等問題。但是，出現(xiàn)問題的必然性并不等于問題存在的合理性，所以一定要解決這些問題。要向完善的市場經(jīng)濟(jì)體制過渡，政府的職能必須轉(zhuǎn)變、調(diào)整，該加強(qiáng)的一定要加強(qiáng)，該削弱的務(wù)必削弱。該管的要管，不該管的要充分發(fā)揮市場的作用。這是規(guī)范和整頓房地產(chǎn)市場秩序的基本前提。要盡量避免政府既做規(guī)則制訂者、裁判員，同時(shí)又做參與者的情況。政府既要發(fā)揮社會(huì)保障職能，不缺位，確保家家有房住，但也不能越位、錯(cuò)位。依法行政，該管的事情管，不該管的不管，才能使市場良好地運(yùn)行。

2.嚴(yán)格土地審批制度，依法規(guī)范用地

實(shí)行依法行政，責(zé)任在政府，關(guān)鍵在領(lǐng)導(dǎo)。要強(qiáng)化管理措施，做到依法、集約、規(guī)范用地。人口增加、耕地減少嚴(yán)重影響著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。加大對(duì)土地管理法律法規(guī)的宣傳力度，特別是加強(qiáng)對(duì)基層干部的宣傳，在廣大干部隊(duì)伍和各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)中興起學(xué)習(xí)《土地管理法》，依法管地、用地，可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造良好的輿論環(huán)境，提高廣大人民群眾特別是領(lǐng)導(dǎo)干部依法管地、用地意識(shí)，使人多地少，土地后備資源嚴(yán)重不足的國情觀念深入人心，為長期保護(hù)好土地奠定良好的思想基礎(chǔ)。加強(qiáng)對(duì)土地利用現(xiàn)狀變更調(diào)查，把調(diào)查與執(zhí)法檢查緊密結(jié)合起來，認(rèn)真落實(shí)耕地保護(hù)的各項(xiàng)法規(guī)政策，把科學(xué)管地、文明用地的水平提高到一個(gè)新的臺(tái)階之上。減少政府在房地產(chǎn)管理上有漏洞，大量的土地閑置、資金沒有到位。如果管理得當(dāng)，閑置的土地是要承擔(dān)罰金。有些開發(fā)商通過不正當(dāng)?shù)氖侄潍@得了土地，比如一塊土地本來是商業(yè)用地，他們就通過走公益性用地的程序，用很低的價(jià)格獲得土地，然后去蓋豪華住宅，獲得了巨大的收益，從而也就減少了廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房的用地。從這一點(diǎn)來看，開發(fā)商是有責(zé)任的，其實(shí)最終的原因還是在管理上。土地用于公益性住房是要經(jīng)過嚴(yán)格的程序的，不能開發(fā)高檔商品房；或者開發(fā)出來的廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房最后也沒能進(jìn)入真正需要它們的人群手中。另外，政府應(yīng)該允許、促進(jìn)公平的競爭，放開土地市場，房地產(chǎn)高額的利潤也會(huì)下降。對(duì)不按規(guī)定審批宅基地和弄虛作假的有關(guān)人員給予相應(yīng)的黨紀(jì)政紀(jì)處分。對(duì)部分受經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使等原因不遵守《土地管理法》，要在加強(qiáng)思想教育的基礎(chǔ)上，依法采取強(qiáng)制措施，堅(jiān)決予以查處。

3.發(fā)展保障性住房，完善住房保障體系

住房保障的實(shí)質(zhì)，就是要由政府承擔(dān)住房市場價(jià)格與居民支付能力之間的差額，提高部分低收入、無收入家庭對(duì)住房的支付能力。但是，在一定的社會(huì)經(jīng)濟(jì)條件下，由于受到國家和地方財(cái)力的限制，可用于社會(huì)保障特別是住房保障的資金必然是一個(gè)有限量。這樣，可保障的人口數(shù)量就受到限制，保障的人越多，保障的力度就越小。另外，這些需要幫助的家庭由于收入水平不同，購、租住房的支付能力相互差別很大。因此，在住房保障制度的重新設(shè)計(jì)中，應(yīng)使保障水平體現(xiàn)出明顯的層次性。目前保障房的比例還非常低，所以要確保保障性住房所占的比例。政府首先不要把房地產(chǎn)行業(yè)作為斂財(cái)之道，作為財(cái)政收入的重要來源。政府一定要堅(jiān)決退出房地產(chǎn)利益鏈，支持發(fā)展基于非營利目的設(shè)立的各種開發(fā)機(jī)構(gòu)，支持居民自建活動(dòng)，堅(jiān)決打擊房地產(chǎn)投機(jī)活動(dòng)，才能有效地調(diào)節(jié)住房市場。另外土地供給應(yīng)區(qū)分公益性的和商業(yè)性的需要。對(duì)于公共利益的需要，現(xiàn)在要考慮的是低收入階層的住房保障能不能納入公共利益的需要，低收入階層的保障跟社會(huì)保障一樣，也應(yīng)該納入公共決策中考慮，在土地使用中對(duì)廉租房、經(jīng)適房的開發(fā)在政策上給與優(yōu)惠。建設(shè)好的房子也要保障能分入低收入階層的手里。4.規(guī)范房地產(chǎn)市場管理，構(gòu)建良好的住房開發(fā)體系

房地產(chǎn)業(yè)涉及到投資、流通、消費(fèi)多個(gè)領(lǐng)域，加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)管理和房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度，維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，不僅有利于解決當(dāng)前房地產(chǎn)市場出現(xiàn)的一些問題，也有利于社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制下住房制度的建立和實(shí)施。加強(qiáng)房地產(chǎn)業(yè)管理包括加強(qiáng)對(duì)開發(fā)企業(yè)的管理，也包括對(duì)中介、物管、租賃市場的管理，重點(diǎn)是加強(qiáng)對(duì)開發(fā)企業(yè)的管理。一是要加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的資質(zhì)管理，將開發(fā)企業(yè)人員、開發(fā)項(xiàng)目和注冊資金的管理，由靜態(tài)管理改為動(dòng)態(tài)管理，健全良性的準(zhǔn)入退出機(jī)制。二是強(qiáng)化房地產(chǎn)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)，完善房地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)和信息披露制度，定期向社會(huì)公布開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃、用地、招投標(biāo)、拆遷補(bǔ)償、許可預(yù)售，面積、戶型、預(yù)售價(jià)格等方面的信息，增強(qiáng)房地產(chǎn)市場信息透明度。三是整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場秩序。對(duì)不符合規(guī)劃控制性要求，不得核發(fā)規(guī)劃許可證、施工許可證和商品房預(yù)售許可證。對(duì)擅自改變設(shè)計(jì)、變更項(xiàng)目、超出規(guī)定建設(shè)的住房依法予以處理。嚴(yán)厲查處違規(guī)預(yù)（銷）售、虛假廣告、合同欺詐、不實(shí)評(píng)估、惡意哄抬房地產(chǎn)價(jià)格等違規(guī)行為，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，保障社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)體制下住房制度建立和順利實(shí)施。

5.嚴(yán)格依法行政，加強(qiáng)住房制度管理

加強(qiáng)住房制度方面立法工作，目前住房制度的立法一方面過于原則和寬泛，不利于操作與執(zhí)行；另一方面法律與法規(guī)缺乏科學(xué)性與合理性，所以還需要進(jìn)一步修改。在依法行政中則存在缺位與越位并存，錯(cuò)位與空位并存，該作為而不作為，甚至出現(xiàn)暗箱操作、程序違法。政府部門之間職權(quán)交叉、重復(fù)，造成推諉扯皮，甚至依法打架，這些都給住房制度管理帶來難度，所以一定要加強(qiáng)住房制度管理。加強(qiáng)住房制度管理，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化工作協(xié)調(diào)，統(tǒng)一協(xié)調(diào)規(guī)劃、建設(shè)、土地、房管、民政、勞動(dòng)和社會(huì)保障等部門的關(guān)系，統(tǒng)一規(guī)劃、建設(shè)和開發(fā)城市住房，統(tǒng)一開展對(duì)納入住房社會(huì)保障體系家庭的資格認(rèn)定、補(bǔ)貼發(fā)放、經(jīng)濟(jì)適用住房銷售管理等工作，確保住房制度建設(shè)科學(xué)合理并順利實(shí)施。

上圖為我國201*年70個(gè)大中城市房屋及新建商品住宅銷售價(jià)格的漲跌幅度，從上圖可以看出房屋價(jià)格有所下跌但政府還采取措施抑制房價(jià)的再次上漲。

中國國務(wù)院總理溫家寶在參加新加坡中華總商會(huì)時(shí)說：“如果提起人民生活，我最為關(guān)注的是住房問題�！�

總結(jié)

我國在改革開放后經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展但在此過程中卻存在這很多問題，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大背景下隱藏著一些不明顯的變化，時(shí)機(jī)成熟后便會(huì)凸顯出來。在解決住房問題時(shí)，建立理性的良好的住房體制是一項(xiàng)長期而又艱巨的任務(wù)，解決好住房問題是群眾的一大需求、一大期盼，也是黨和政府的一大牽掛、一大責(zé)任。

參考文獻(xiàn)

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2.《從怎么看到怎么辦理論熱點(diǎn)面對(duì)面201*》學(xué)習(xí)出版社、人民出版社聯(lián)合出版

3.《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》國辦發(fā)〔201*〕1號(hào)

4．《人民日報(bào)》201*年1月28日。

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